Đánh giá rủi ro và nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại Việt Nam
MỤC LỤC
Các rủi ro trong cho vay bất động sản
Đó là các hiện tượng như thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ… ngày càng có tính ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất kinh doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả năng trả nợ do lũ quét hay do mất mùa. Do vậy, mặc dù việc đNy mạnh hoạt động cho vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị trường bất động sản song việc đNy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế kèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những rủi ro khó lường của hoạt động cho vay này là điều cần thiết.
KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM
Thị trường cho vay thế chấp bất động sản sụp đổ, hàng loạt nhà bị tịch thu (gấp đôi năm 2006) và việc gia tăng lãi suất đe dọa làm giá nhà tiếp tục giảm sâu hơn. Người đi vay đã không có khả năng trả được nợ lại cũng rất khó bán bất động sản để trả nợ, và kể cả bán được thì giá trị của bất động sản cũng đã giảm thấp tới mức không đủ để thanh toán các khoản còn vay nợ. Các nhà đầu tư vào MBS, các ngân hàng, công ty bảo hiểm mất khả năng thanh toán: với việc thị trường bất động sản giảm mạnh, làm cho một số lớn hợp đồng cho vay bất động sản dùng để bảo đảm cho các trái phiếu MBS là nợ khó đòi, các trái phiếu MBS mất giá trên thị trường thứ cấp, thậm chí không còn mua bán được trên thị trường, khiến cho các ngân hàng, các nhà đầu tư nắm giữ những trái phiếu này không những bị lỗ nặng và mất cả khả năng thanh toán. Các nước khác cũng bắt chước Hoa Kỳ và bán ra loại trái phiếu phái sinh MBS này trong thị trường tài chính của họ. Vì vậy trên toàn thế giới tổng số nợ bất động sản khó đòi và tổng số MBS bị. “nhiễm độc” chưa thể tính hết được. Bear Stern, Indy Mac, Fannie Mae, Freddie Mac, Lehman Brothers, Meryll Lynch, Washington Mutual, Vachovia, Morgan Stanley, Goldman Sachs … hoặc bị lung lay hoặc bị ngã gục. Cơn chấn động tài chính ở Hoa Kỳ chắc chắn sẽ khiến nhiều thị trường tài chính, nhiều ngân hàng trên khắp thế giới bị rung động theo, bởi hàng loạt ngân hàng lớn trên thế giới đã đầu tư mua loại trái phiếu MBS này. Trầm trọng hơn nữa là những hợp đồng bảo lãnh nợ khó đòi “Credit Default Swap – CDS”. Các hợp đồng này do các tổ chức tài chính và các công ty bảo hiểm quốc tế bán ra, theo đó bên mua CDS được bên bán bảo đảm sẽ hoàn trả đầy đủ số nợ cho vay nếu bên vay không trả được nợ. “International Swap and Derivatives Association”). Vì vậy, các ngân hàng cần tuõn thủ đỳng và đầy đủ cỏc quy định và quy chế cho vay, cần cú quy chế rừ ràng cho việc cho vay vào thị trường bất động sản, trong đó việc đào tạo và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực thNm định đánh giá của các nhân viên tín dụng là rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từ khâu đầu tiên của quá trình cho vay đối với lĩnh vực bất động sản là phương pháp phòng chống rủi ro hiệu quả nhất.
THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
Thị trường bất động sản trong thời gian qua và những rủi ro tiềm .n
Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở của đa số dân nhập cư và người có thu nhập trung bình và thấp là rất lớn, trong khi lượng cung hàng hóa của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thị trường chỉ tập trung chủ yếu vào các đối tượng thu nhập cao và sau này bị đối tượng đầu cơ trục lợi, đNy giá nhà lên vượt quá giá trị thực gây ra một lượng cầu ảo khổng lồ. Việt Nam đang trong tình cảnh tương tự các nước châu Âu, nhưng còn khủng khiếp hơn rất nhiều lần, bởi bong bóng bất động sản không chỉ tăng vài chục % mà đã tăng ảo lên gấp đôi, gấp ba thậm chí gấp năm giá trị trước khi tăng.
Tình hình huy động và cho vay của hệ thống Ngân hàng 1 Tình hình huy động
Ngân hàng nhà nước liên tục điều chỉnh lãi suất cơ bản, đặt biệt là trong giai đoạn ngắn từ 22/10/2008 đến 2/2/2009, ngân hàng nhà nước đã điều chỉnh giảm 5 lần lãi suất cơ bản, đồng thời, Ngân hàng Nhà nước đưa ra các biện pháp nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm thực hiện chỉ đạo của Chính phủ về tiếp tục kiềm chế lạm phát, chủ động ngăn ngừa ảnh hưởng tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính và nguy cơ suy thoái kinh tế thế giới. Như vậy, chỉ còn 14,4% hồ sơ chưa được giải quyết, trong đó chủ yếu mua sắm ôtô hoặc nhu cầu tiêu dùng xa xỉ, các khách hàng kinh doanh thép, hạt nhựa do giá trên thị trường thế giới giảm thấp so với lúc nhập khNu, không tái xuất được để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng nên không được cho vay tiếp, các dự án đầu tư kém hiệu quả, nhiều rủi ro, khả năng thu hồi nợ thấp.
Tình hình cho vay bất động sản trong thời gian qua 1 Tình hình cho vay
Ngân hàng Phương Đông cho vay mua nhà ở, nền nhà với mức vay không quá 70% trị giá căn nhà đã thỏa thuận mua bán, không vượt quá 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thế chấp, không vượt quá 80% trị giá bất động sản khác dùng làm thế chấp hay bảo lãnh, không quá 80% trị giá chứng từ có giá dùng để cầm cố đảm bảo khoản vay và nhỏ hơn 100% tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn do OCB phát hành để đảm bảo khoản vay. Bởi vì trong số các dự án đầu tư khu công nghiệp - khu chế xuất không phải là thành công 100%, nhất là trong bối cảnh khó khăn chung của các doanh nghiệp hiện nay, kể cả về tiêu thụ sản phNm, khả năng vay vốn ngân hàng, tình trạng thua lỗ do giá giảm mạnh nên chắc chắn không ít doanh nghiệp không thể triển khai việc thuê đất, xây dựng nhà xưởng đúng kế hoạch trong các khu công nghiệp - khu chế xuất.
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Nhận diện những nguy cơ tiềm .n trong hoạt động tín dụng bất động sản
- Nguy cơ sụp đổ thị trường bất động sản là tất yếu khi có những biến động về chính sách và thị trường: Khi mục tiêu chống lạm phát được ưu tiên hàng đầu, chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng (tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, Ngân hàng thương mại phải mua tín phiếu) hầu hết các ngân hàng rơi vào tình trạng rất khó khăn trong thanh khoản, dẫn đến việc thắt chặt đầu ra tín dụng. - Rủi ro trong công tác thu hồi nợ: trong tình hình thị trường bất động sản giảm mạnh, đa phần các ngân hàng đều hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, việc siết chặt tín dụng trong lĩnh vực này trong khi các dự án bất động sản phần lớn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng đã dẫn đến các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản căn hộ, nhà chung cư bị chậm tiến độ, các dự án chưa hoàn thành nên chưa thể bàn giao cho khách, nguồn vốn không lưu chuyển được, các công ty kinh doanh địa ốc, xây dựng dự án không có tiền để trả nợ ngân hàng làm tăng rủi ro cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ.
Những triển vọng của thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản trong thời gian tới
Tuy nhiên với việc Ngân hàng ngưng cho vay bất động sản, từ chối các hợp đồng vay vốn mới và kết thúc thời hạn cho vay trong mục tiêu kìm hãm sự phát triển quá nóng của thị trường, tập trung tiến hành các biện pháp thu hồi nợ vay đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm tình hình thêm tồi tệ hơn. Vì vậy, họ còn kêu gọi huy động nguồn vốn từ các quỹ phúc lợi xã hội đang nhàn rỗi như các quỹ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội… Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã đề nghị Chính phủ thành lập ngay một quỹ tài chính đặc biệt khoảng 10.000 tỷ đồng để hỗ trợ các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản.
Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản nhằm ngăn ngừa nguy cơ khủng hoảng
Vì thị trường bất động sản chịu sự chi phối lớn của các chính sách pháp luật của nhà nước, sự vận dụng và thực thi pháp luật của các ban ngành khác nhau nên đối với các ngân hàng khi tham gia vào quá trình vận hành của thị trường bất động sản, cũng chịu tác động của những chính sách này, vì thế, trong phần kiến nghị chỉ tập trung vào những vấn đề mà bản thân ngân hàng không thể giải quyết, những vấn đề đó nằm ngoài khả năng của ngân hàng, nhưng lại có tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng. Kiến nghị Quốc Hội và Chính phủ tiếp tục hoàn thiện luật và các cơ chế chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản như hoàn thiện Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, trên cơ sở tránh hiện tượng mâu thuẫn trong các quy định, đồng thời nghiên cứu mô hình quản lý thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường, dần dần loại bỏ cơ chế 2 giá (giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố công bố và giá do thị trường ấn định), chỉ còn lại cơ chế một giá do thị trường tạo lập và hình thành theo từng thời kỳ; nghiên cứu và áp dụng tính chỉ số bất động sản đưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản; vận dụng và thực hiện tốt Luật kinh doanh bất động sản nhằm giảm thiểu.