Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản thế chấp tại VPbank

Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng trong những năm gần đây

Trong năm 2007 VPBank phát sinh rất nhiều khoản chi phí lớn nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng cho việc phát triển lâu dài như: duy trì hoạt đông của Ban dự án Corebanking T24; duy trì hoạt động cảu Trung tâm Thẻ; đầu tư vào hệ thống ATM, phát triển mạng lưới chi nhánh,…v.v.v. Tuy nhiên việc đầu tư vào các yếu tố hạ tầng công nghệ và mạng lưới là rất cần thiết, bảo đảm duy trì một vị thế cạnh tranh tốt cho VPBank trong tương lai. Nh vậy ta thấy đợc hoạt động tín dụng là một hoạt động đem lại doanh thu hết sức to lớn đến cho tất cả các ngân hàng, vì vậy việc khai thác hoạt.

Vì vậy việc định giá tài sản đảm sao cho hợp lý không gây thiệt hại cho ngân hàng, không gây khó khăn trong quá trình vay vốn của ngân hàng. Ví dụ nh tại địa bàn thành phố Hà Nội thì ngân hàng VPBank có hai phòng thẩm định tại hai chi nhánh cấp 1 là: chi nhánh Hà Nội và chi nhánh Thăng Long.

Phòng thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại Ngân hàng VPBank

Qua một thời gian thực tập tại phũng thẩm định tài sản bảo đảm tại VPBank, thấy rằng phòng có một lợi thế lớn khi toàn bộ nhân viên trong phòng đều là những người tốt nghiệp đại học, trên đại học và là những cán bộ trẻ tuổi nên việc hăng say nhiệt tình làm việc của mọi người là lớn, có thể giải quyết khối lượng công việc lớn. - Nhân viên Thẩn định TSBĐ phải có kiến thức về nghiệp vụ, nắm vững các quy định của Nhà Nước và của VPbank liên quan đến giá cả và cách tính giá trị tài sản, có khả năng đánh giá tổng hợp về tài sản như: giá cả, tính chuyển nhượng, sự ảnh hưởng của các yếu tố chủ quan, khách quan đến tài sản. - Ngoài ra, có thể thuê cơ quan có chức năng, cơ quan chuyên môn đánh giá trong các trường hợp sau: Mức giá theo quy định của nhà nước chênh lệch lớn so với mức giá thị trường; Mức giỏ sổ sỏch kế toỏn theo dừi chờnh lệch so với mức giỏ thị trường; Nhân viên Thẩm định TSBĐ không đủ căn cứ xác định giá; Do khách hàng yêu cầu.

Nhng định giá BĐS là tài sản đảm bảo còn gặp khó khăn hơn rất nhiều, bởi lẽ định giá tại thời điểm hiện tại nhng nếu có phải đem phát mãi thì cũng ít nhất một năm sau mới đợc thực hiện, vì vậy khoảng cách giữa thời gian định giá với thời điểm phát mãi BĐS là chứa đựng rủi ro cho cán bộ thẩm định là rất lớn, vì vậy chứa đựng rủi ro cho hoạt động tín dụng cũng không phải là nhỏ. - Trong biên bản định giá mảnh đất nói trên có đủ các yếu tố làm cở sở cho việc định giá nh là: xác định có tranh chấp hay không, hiện trạng sử dụng mảnh đất có đúng với những gì có trong hình thức sử dụng của giấy chứng nhận quyền sử dụng nhất nh… vậy cũng gần nh hình thành đợc khái niệm sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong t tởng của cán bộ thẩm định. Để ớc tính đợc giá trị của công trình xây dựng trên đất mà cụ thể trong ví dụ này là: nhà bêtông 02 tầng có tổng diện tích xây dựng là: 140m2, thì phải xác định đợc đơn giá xây dựng một ngôi nhà tơng tự nh vậy là bao nhiêu, giá trị còn lại của ngôi nhà ớc tính là bao nhiêu %.

Tiếp tục thi công công trình hình thành sau vốn vay theo tiến độ và theo một thời hạn cụ thể nhân viên phòng Thẩm định Tài sản bảo đảm phải xuống tận nơi có công trình đang thi công để định giá lại tài sản đang hình thành đó xem giá trị mới của công trình là bao nhiêu; sau đó lại thực hiện cho giải ngân theo tiến độ công trì.

Đánh giá về công tác định giá BĐS đảm bảo tại VPBank 1. Ưu điểm

Đó chỉ là những dẫn chứng cụ thể, từ chúng em có những vấn đề đợc nhìn nhận đánh giá khái quát tổng thể việc sử dụng các phơng pháp định giá BĐS bảo đảm của toàn hệ thống ngân hàng VPBank. - Trong biên bản định giá và báo cáo định giá thì cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về BĐS mục tiêu cho việc ớc tính giá trị nh về hiện trạng sử dụng bây giờ và trớc đây. - Trong tiêu chuẩn thẩm định giá IVSC có nói đến nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nhng trong phơng pháp định giá nói trên hình nh nguyên tắc đó chỉ là lờ mờ hình thành trong t tởng của các cán bộ thẩm định và phơng hớng chỉ đạo của Ngân hàng.

+ Khi mà BĐS hình thành thì có thể dùng vào hoạt động sinh lợi cho chủ sở hữu nó nh: khách sạn thì liệu việc xác định giá trị BĐS có hợp lý không khi xác định nh trên. - Trong biờn bản định giỏ mà cỏn bộ thẩm định đa ra khụng núi rừ cụ thể mức giá tham khảo ở thị trờng là từ những nguồn thông tin nào, do đó là rất khó quản lý đối với cấp có thẩm quyền trong ngân hàng.

Nguyên nhân của những u và nhợc điểm trong công tác định giá

+ Sau khi BĐS hình thành thì cũng phải mất một khoảng thời gian sau mới có thể biết chủ sở hữu có khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ hay không,. - Giá trị mà BĐS mục tiêu đợc ớc tính lại thấp hơn giá thị trờng, sau đó tỉ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 65% so với giá trị BĐS đảm bảo đã đợc định giá. - Cha có một đội ngũ cán bộ thực sự chuyên sâu về lĩnh vực thẩm định này, chủ yếu các cán bộ thẩm định là do chuyển các cán bộ chuyển sang.

- Nếu thực hiện chi tiết nh những gì mà lý luận đa ra thì kinh phí cho hoạt động thẩm định giá là rất lớn, ví dụ nh mỗi BĐS mục tiêu phải đi tìm tối thiểu từ 3 đến 6 BĐS chứng cớ là việc không thể thực hiện đợc. - Cha có hệ thống cơ sở dữ liệu thu thập một cách nhanh nhất những thông tin định giá BĐS đã đợc thực hiện; gây cho khó khăn trong công tác tìm kiếm BĐS tơng tự, mà có khi ngay trong ngân hàng đã đợc thực hiện định giá.

Một số kiến nghị

Chính phủ ngoài việc định hớng những quy định cụ thể về tiêu chuẩn thẩm định giá, những nguyên tắc thẩm định giá, những tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá, còn phải tổ chức khuyến khích, tạo điều kiện mở các lớp thẩm. + Quản lý và tổ chức công tác đào tạo bồi dỡng nghiệp vụ chuyên môn về thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên về giá và cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá cho những ngời có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá. Do vậy việc tạo lập một thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác giữa cơ quan quản lý trực tiếp và các cơ quan Nhà nớc có liên quan khác trong việc hình thành và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt nam có ý nghĩa rất quan trọng.

Phướng hướng phát triển năm 2008 của ngân hàng VPbank Trong năm 2008, VPBank tiếp tục duy trì chiến lược ngân hàng bán lẻ, tập trung vào đối tượng khách hàng là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp siêu nhỏ, hộ gia đình và các cá nhân. Đẩy mạnh phát triển Thẻ cũng như hệ thống ATM trên toàn quốc, phấn đấu đến hết năm 2008 VPBank vươn lên thuộc top 5 ngân hàng có dịch vụ thẻ phát triển nhất tại Việt Nam; Tập trung vào sản phẩm bán lẻ, cho vay tiêu dùng, các sản phẩm phục vụ doanh nghiệp vừa và nhỏ.