LÝ LUẬN CHUNG VỀ NHÀ CHUNG CƯ, CĂN HỘ CHUNG CƯ
Nhà ở và vai trò của nhà ở trong phát triển kinh tế xã hội
Theo từ điển tiếng Việt, nhà được định nghĩa là một công trình xây dựng có mái và tường bao quanh, có cửa ra vào, phục vụ cho việc ở, sinh hoạt văn hóa, xã hội, cũng như cất giữ vật chất Nhà không chỉ là nơi cư trú mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ các hoạt động cá nhân và tập thể của con người.
Luật nhà ở 2014 định nghĩa: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Nhà ở riêng lẻ là loại hình nhà được xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân Các loại hình nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
Nhà chung cư là loại hình nhà ở có từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ và lối đi, cầu thang chung Mỗi căn hộ có phần sở hữu riêng, trong khi các tiện ích và không gian khác là phần sở hữu chung Hệ thống hạ tầng phục vụ cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức cũng được thiết kế để sử dụng chung Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc kết hợp giữa mục đích ở và kinh doanh.
- Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Nhà ở công vụ là loại hình nhà ở dành cho các đối tượng đủ điều kiện theo quy định của Luật, được phép thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ hoặc công tác.
Nhà ở tái định cư là loại hình nhà ở được xây dựng nhằm phục vụ cho các hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu tái định cư khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất ở hoặc giải tỏa nhà theo quy định pháp luật.
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ, nhằm giúp đỡ các đối tượng đủ điều kiện theo chính sách hỗ trợ về nhà ở, theo quy định của Luật nhà ở.
Nhà ở là điều kiện vật chất thiết yếu cho sự sinh tồn của con người và đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động kinh tế – xã hội Không chỉ là không gian cư trú và đảm bảo môi trường sống, nhà ở còn giúp tái tạo sức lao động, đồng thời là môi trường văn hóa, giáo dục Đây là tổ ấm hạnh phúc của mỗi cá nhân và gia đình, phản ánh sự phồn vinh và tiến bộ xã hội.
Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị.
Trong mọi xã hội, sự kết hợp giữa sức lao động và tư liệu sản xuất là điều kiện thiết yếu để thực hiện sản xuất Để duy trì sản xuất liên tục, ngoài việc tái sản xuất tư liệu sản xuất, còn cần thiết phải tái sản xuất sức lao động.
Tái sản xuất sức lao động không chỉ liên quan đến việc duy trì và phát triển bản thân người lao động mà còn bao gồm sự sinh tồn và phát triển của các thế hệ sau Để đảm bảo sự phát triển thể lực và trí lực cho người lao động, cần cung cấp đầy đủ các tư liệu sinh hoạt thiết yếu như ăn, ở, mặc Trong đó, nhà ở đóng vai trò quan trọng như một hàng tiêu dùng cá nhân và là tư liệu sinh hoạt cơ bản, cần thiết cho sự sinh tồn của con người trong đô thị Do đó, toàn bộ sản xuất xã hội và mọi người lao động đều cần được đảm bảo chỗ ở phù hợp.
Nhà ở không chỉ là nơi sinh sống mà còn là yếu tố quan trọng cho sự phát triển và hưởng thụ cuộc sống Cần thiết phải nâng cao cả về số lượng lẫn chất lượng nhà ở, nhằm đảm bảo cho người lao động và thế hệ sau có một cuộc sống yên vui, khỏe mạnh và trí tuệ phát triển Trong bối cảnh hiện nay, nhà ở đô thị không chỉ đáp ứng nhu cầu sinh tồn mà còn góp phần nâng cao chất lượng sức lao động, tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững.
Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế.
Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh hoạt thiết yếu cho đời sống, mà còn là điều kiện vật chất quan trọng cho sự phát triển kinh tế bền vững Chất lượng điều kiện cư trú ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh và năng suất lao động, từ đó tác động đến sự tích cực trong sản xuất của người lao động.
Sự phát triển của nhà ở không chỉ tạo ra nhu cầu cho ngành xây dựng mà còn thúc đẩy sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp và dịch vụ khác như điện tử, nội thất, điện, nước, và bưu chính viễn thông.
Nhà ở là điều kiện vật chất trọng yếu ảnh hưởng đến sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan hệ xã hội.
Hình thức xây dựng nhà ở không chỉ quy định cách thức cư trú của người dân mà còn tác động đến mối quan hệ láng giềng và sự giao lưu tình cảm giữa họ Bố cục nhà ở trong đô thị có ảnh hưởng trực tiếp đến diện mạo của nông thôn và đô thị, cũng như tình hình giao thông và sử dụng đất.
Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư
1.2.1 Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư.
Nhà chung cư được định nghĩa là loại hình nhà ở có từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ với lối đi và cầu thang chung Các căn hộ trong nhà chung cư có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, cùng với hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp cho cả ở và kinh doanh, theo Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014.
Căn hộ chung cư là tài sản sở hữu riêng của cá nhân, gia đình hoặc tổ chức, bao gồm cả diện tích ban công và lô gia gắn liền Ngoài ra, còn có các phần diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định pháp luật, cùng với hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng liên quan đến căn hộ.
Người La Mã là những người đầu tiên xây dựng chung cư gọi là "insula" dành cho người nghèo và tầng lớp dưới, với mỗi insula có thể chứa hơn 40 người trên diện tích khoảng 400m² và cao tới 6-7 tầng Sau các trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn 20,7m², và thời hoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75m² Trong thời kỳ cực thịnh, số lượng chung cư insula tại Roma có thể lên đến 50.000.
Từ giữa thế kỷ XX, các chung cư đã được xây dựng nhiều ở các đô thị Việt Nam, đặc biệt là tại miền Bắc, với Hà Nội là một ví dụ tiêu biểu Những khu chung cư như Kim Liên, Trung Tự, Bách Khoa, Thành Công, Giảng Võ và Thanh Xuân nổi bật với các căn hộ nhỏ, thay thế cho những căn hộ lớn sử dụng chung như trước đây Đặc điểm của các mẫu nhà trong giai đoạn này là sự hình thành các căn hộ khép kín, yên tĩnh, với diện tích đa dạng: căn hộ một phòng từ 16 – 24 m², hai phòng từ 33 – 34 m², và ba phòng từ 41 m².
Khu chung cư cho chuyên gia của công trình thủy điện sông Đà gồm 50 chung cư bốn tầng, tọa lạc tại khu đồi Hòa Bình, nổi bật với tiện nghi sinh hoạt, dịch vụ và môi trường thẩm mỹ tốt Trong khuôn viên có sân vườn rộng rãi, khu thể thao, cửa hàng bách hóa và bệnh viện, với các căn hộ có diện tích trên dưới 12m²/người Tại Thành phố Hồ Chí Minh, các chung cư như Eden, Nguyễn Thái Bình và 727 Trần Hưng Đạo, được xây dựng trước năm 1975, cung cấp các căn hộ khép kín nhưng thiếu không gian xanh và yên tĩnh Sau năm 1975, cư xá Phú Thọ Hòa ở quận Tân Bình với 61 căn hộ có diện tích từ 68m² đến 114m², cùng với các chung cư khác như nhà chung cư Phường 25 Quận Bình Thạnh với 315 căn hộ, đã được xây dựng để phục vụ nhu cầu nhà ở, đặc biệt cho chương trình giải tỏa nhà ổ chuột.
Lê Văn Sỹ cung cấp các căn hộ được thiết kế phù hợp với khả năng tài chính của người lao động, đồng thời đáp ứng các mục tiêu của chính sách và chương trình nhà ở mà thành phố đã đề ra.
Hiện nay, nhà chung cư đã trở thành lựa chọn phổ biến tại các thành phố lớn, với sự gia tăng nhanh chóng của các tòa nhà cao tầng được xây dựng theo xu hướng hiện đại và tiện nghi.
1.2.2 Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ chung cư
Nhà chung cư và căn hộ chung cư có những đặc điểm riêng biệt so với nhà ở thông thường, do tính chất tài sản có giá trị nhưng quyền sở hữu bị hạn chế Việc sở hữu trong nhà chung cư được chia thành hai loại: sở hữu chung cộng đồng và sở hữu riêng Ngoài ra, việc mua nhà không nhất thiết phải gắn liền với quyền sử dụng đất, vì đất xây dựng thường do chủ đầu tư thuê hoặc được giao Quản lý nhà chung cư thuộc về Ban quản trị và doanh nghiệp quản lý, trong khi chủ sở hữu phải đóng các khoản phí dịch vụ liên quan.
1.2.2.1 Sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư.
Căn cứ theo Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định phần sởhữu riêng vàcác thiết bi ṣử dungg̣ riêng trong nhàchung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm:
Diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả ban công và lô gia liên kết với căn hộ đó, thuộc quyền sở hữu của chủ căn hộ Ngoài ra, còn có các diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán riêng cho từng chủ sở hữu hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác.
Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư không được bán và cũng không được phân bổ giá trị vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu.
- Các thiết bi g̣sử dụng riêng trong căn hô,g̣trong phần diêṇ tichh́ khác thuôcg̣ sởhữu riêng của chủsởhữu căn hộ hoặc của các chủsở hữu khác.
Phần diêṇ tichh́ thuôcg̣ sởhữu chung của các chủsởhữu nhàchung cư bao gồm:
- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực trong nhà chung cư bao gồm các thành phần chính như khung, cột, tường chịu lực, tường bao, và tường phân chia căn hộ Ngoài ra, các yếu tố khác như sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, và đường thoát hiểm cũng rất quan trọng Hệ thống kỹ thuật dùng chung bao gồm lồng xả rác, hộp kỹ thuật, cùng với các hệ thống cấp điện, cấp nước, và cấp ga, đảm bảo hoạt động hiệu quả và an toàn cho cư dân.
Trong một tòa nhà chung cư, có 5 loại thông tin và hệ thống quan trọng không thuộc quyền sở hữu riêng của cư dân, bao gồm: hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi và cứu hỏa Những hệ thống này đảm bảo an toàn và tiện ích cho tất cả cư dân trong tòa nhà.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài, được kết nối với nhà chung cư, không bao gồm các hệ thống phục vụ mục đích công cộng hoặc những hệ thống phải bàn giao cho Nhà nước, cũng như những hệ thống được giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư, như sân chung, vườn hoa, và công viên, không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo dự án đã được phê duyệt Để bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu và ngăn chặn tranh chấp, pháp luật yêu cầu phần sở hữu chung và riêng phải được ghi rõ trong hợp đồng.
1.2.2.2 Hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Theo quy định pháp luật, quyền sở hữu bao gồm ba quyền cơ bản: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt Tuy nhiên, nhà chung cư có đặc điểm riêng với phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, dẫn đến một số hạn chế nhất định trong quyền sở hữu.
- Phải tuân thủ quy định về quản lý của khu chung cư.
- Không được thay đối cấu trúc căn hộ.
- Không được sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư.
Quản lý và sử dụng nhà chung cư
Theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư quy định các nguyên tắc chung về quản lý và sử dụng loại hình nhà ở này.
- Nhà chung cư phải được sử dụng đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.
Quản lý và sử dụng nhà chung cư cần tuân thủ nội quy quản lý và sử dụng riêng của từng tòa nhà, cũng như các quy định pháp luật về nhà ở Điều này bao gồm việc tuân theo Quy chế tại Thông tư 02/2016/TT-BXD và các quy định pháp luật liên quan khác.
Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng với đơn vị quản lý, căn cứ vào các quy định pháp luật về nhà ở Kinh phí quản lý và bảo trì phần sở hữu chung phải được sử dụng đúng mục đích, công khai và minh bạch, tuân thủ quy định pháp luật và quy chế Ngoài ra, các khoản phí và lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư cũng cần phải tuân theo các quy định pháp luật hiện hành.
Chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư có trách nhiệm đóng các khoản kinh phí bảo trì, quản lý vận hành, và hoạt động của Ban quản trị, cùng với các khoản phí khác theo quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD và pháp luật liên quan Họ cũng phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư và các quy định pháp luật về nhà ở trong suốt quá trình sử dụng.
Ban quản trị nhà chung cư đại diện cho các chủ sở hữu và người sử dụng, thực hiện quyền và trách nhiệm trong quản lý và sử dụng nhà chung cư theo quy định pháp luật Nếu không bắt buộc thành lập Ban quản trị theo Luật Nhà ở, các chủ sở hữu và người sử dụng có thể tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.
Các tranh chấp và khiếu nại liên quan đến quản lý và sử dụng nhà chung cư sẽ được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế tại Thông tư 02/2016/TT-BXD, cùng với các quy định pháp luật liên quan.
- Mọi hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của pháp luật.
Phân hạng chung cư
Phân hạng nhà chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc định giá căn hộ và các tiện ích đi kèm như bãi đậu xe và khu giải trí công cộng Việc này giúp thị trường bất động sản hoạt động minh bạch, ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư tự ý xếp hạng và định giá cao hơn giá trị thực của căn hộ.
Phân hạng nhà chung cư được thực hiện dựa trên bốn tiêu chí chính: quy hoạch và kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, chất lượng hoàn thiện cùng trang thiết bị, và chất lượng dịch vụ quản lý Dựa vào các tiêu chí này, chủ đầu tư sẽ tự đánh giá và xếp hạng nhà chung cư để phục vụ cho mục đích kinh doanh.
Yêu cầu đối với phân hạng nhà chung cư
- Có đề nghị của tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật;
Nhà chung cư được xây dựng theo quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ Giấy phép xây dựng được cấp, đảm bảo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
Nhà chung cư cần phải tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia liên quan đến xây dựng và thiết kế, đảm bảo an toàn và chất lượng cho người sử dụng.
Nhà chung cư đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy định pháp luật về nhà ở và xây dựng, được bàn giao và đưa vào sử dụng, đồng thời không vi phạm các quy định pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng.
- Nhà chung cư phải không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trước đây, căn cứ theo Thông tư 14/2008/TT-BXD hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, theo đó chung cư được phân làm bốn hạng:
Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) được đánh giá là loại hình có chất lượng sử dụng cao nhất, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Ngoài ra, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý cũng đạt mức độ hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 2 được đánh giá cao về chất lượng sử dụng, đáp ứng đầy đủ các tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và xã hội Chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đều đạt mức độ tương đối hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 3 có chất lượng sử dụng cao, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và xã hội Ngoài ra, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng cũng đạt mức độ khá, đảm bảo sự tiện nghi cho cư dân.
Nhà chung cư hạng 4 được đánh giá là có chất lượng sử dụng trung bình, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quy hoạch và kiến trúc Bên cạnh đó, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị cũng như điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đều đạt tiêu chuẩn, đảm bảo đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Dưới đây sẽ trình bày cụ thể một số tiêu chí phân hạng chung cư theo phụ lục kèm theo Thông tư 14/2008/TT-BXD.
1.4.1 Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp)
Hệ thống giao thông bên ngoài công trình được thiết kế để đảm bảo mọi loại phương tiện giao thông đường bộ dễ dàng tiếp cận sảnh chính Khu vực xung quanh rộng rãi, tạo ra một môi trường thoáng mát và sạch đẹp.
Cơ cấu của căn hộ tối thiểu bao gồm các không gian chức năng như phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, và phòng vệ sinh, cùng với các phòng khác Mỗi căn hộ cần có ít nhất hai khu vệ sinh, trong đó phòng ngủ chính được trang bị khu vệ sinh riêng.
Diện tích căn hộ phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70 2 , diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20 2
Thiết bị vệ sinh cơ bản bao gồm chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh cho phụ nữ, vòi tắm hoa sen, và bồn tắm (nằm hoặc đứng) Hệ thống cấp nước được trang bị hai đường ống cho nước nóng và nước lạnh.
Thang máy đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu Mỗi thang phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ.
Có chỗ để xe (trong hoặc ngoài nhà) đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn Mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô.
Hạ tầng xã hội đồng bộ và chất lượng cao với đầy đủ các công trình như giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông, văn hóa thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, cùng không gian dạo chơi và thư giãn trong bán kính 500m Khu vực còn có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi, sân vườn và đường dạo được thiết kế đẹp mắt, tạo điều kiện thuận lợi cho cư dân.
Hệ thống an ninh có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang Có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24h trong ngày.
Hệ thống giao thông bên ngoài công trình được thiết kế đảm bảo mọi phương tiện đường bộ đều dễ dàng tiếp cận sảnh chính Khu vực xung quanh có sân vườn, thảm cỏ và cây xanh được bố trí hài hòa, tạo nên không gian đẹp mắt Môi trường xung quanh rộng rãi, thoáng mát và sạch sẽ, mang lại cảm giác dễ chịu cho người sử dụng.
Các không gian chức năng tối thiểu trong một căn hộ bao gồm phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn và phòng vệ sinh Mỗi căn hộ cần có ít nhất 02 phòng ngủ, trong đó phòng ngủ chính được trang bị khu vệ sinh riêng.
Diện tích căn hộ phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 60 2 Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 15 2
CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHUNG CƯ
Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với chung cư
Chung cư là một hình thức nhà ở, do đó việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chung cư cần tuân thủ các quy định trong Luật Nhà ở 2014 về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Đối tượng được sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở 2014 là:
Thứ nhất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
Theo Luật Quốc tịch 2008 đã được sửa đổi, bổ sung vào năm 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được công nhận là công dân Việt Nam, bao gồm cả những người gốc Việt Nam đang sinh sống lâu dài tại nước ngoài.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và các pháp luật liên quan, tổ chức và cá nhân nước ngoài có thể đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam Điều này bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh và văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài, cũng như chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam Ngoài ra, cá nhân nước ngoài cũng được phép nhập cảnh vào Việt Nam để thực hiện các hoạt động đầu tư này.
Các đối tượng nêu trên sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo quy định tại Điều 9 của Luật Nhà ở 2014.
Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước có thể sở hữu nhà ở thông qua nhiều hình thức như đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, thừa kế, góp vốn, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền nhập cảnh vào Việt Nam và sở hữu nhà ở thông qua các hình thức như mua, thuê mua nhà ở thương mại từ doanh nghiệp hoặc hợp tác xã bất động sản; nhận tặng cho, đổi hoặc thừa kế nhà ở từ hộ gia đình, cá nhân; và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
Tổ chức và cá nhân nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở 2014 cùng với các quy định pháp luật liên quan.
Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh và văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài, cùng với chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, cần phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc các giấy tờ liên quan được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại Việt Nam để hợp pháp hóa hoạt động của mình.
Cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam không được hưởng quyền ưu đãi và miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định pháp luật.
Tổ chức và cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức như đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án, mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ Tuy nhiên, việc sở hữu này phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở 2014 và các quy định pháp luật liên quan Ngoài ra, các khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh sẽ không được phép chuyển nhượng Sau khi đáp ứng các điều kiện, họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư được thực hiện theo quy định cụ thể cho việc bán hoặc bán kết hợp cho thuê.
Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc và cơ sở thương mại bao gồm khu vực xây dựng khối nhà chung cư, sân vườn, cây xanh xung quanh, cùng với các công trình hạ tầng phục vụ cho nhà chung cư Chủ đầu tư phải xác định rõ vị trí, ranh giới và diện tích đất chung trong dự án, đồng thời trình bày quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng để được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Thông tin này cũng cần được nêu rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công.
Để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, cần thực hiện 17 công trình thủ tục Quyền sử dụng đất là quyền chung không thể phân chia, được tính theo tỷ lệ diện tích căn hộ so với tổng diện tích sàn trong chung cư Việc sử dụng và quyết định liên quan đến quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người sở hữu quyết định, nhưng phải đảm bảo lợi ích chung và tuân thủ pháp luật Chủ sở hữu căn hộ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đối với diện tích đất sử dụng chung với thời hạn ổn định lâu dài, xác định theo hợp đồng mua bán Khi cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ, Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư cần được chỉnh lý để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung cho phần diện tích quy định.
Diện tích đất thuộc dự án phát triển nhà ở, ngoài phần diện tích dành cho giao thông và hạ tầng phục vụ cư dân, không được chủ đầu tư sử dụng cho mục đích kinh doanh sẽ thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư Các diện tích đất chung của các chủ sở hữu căn hộ, văn phòng và cơ sở thương mại trong nhà chung cư cũng thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư Chủ đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định hiện hành, khi mua căn hộ chung cư từ chủ dự án, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua Khi người mua nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà từ chủ đầu tư, họ đã hoàn tất các thủ tục pháp lý để xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ.
Các hình thức pháp lý đối với giao dịch chung cư
2.2.1 Các điều kiện giao dịch chung cư
Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, do đó, giao dịch nhà ở phải tuân thủ các quy định pháp luật nghiêm ngặt Theo Điều 117 của Luật Nhà ở 2014, có nhiều hình thức giao dịch nhà ở, bao gồm cả các hình thức giao dịch đối với chung cư.
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
- Ủy quyền quản lý nhà ở
Chung cư muốn tham gia giao dịch phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014:
Để thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp hoặc góp vốn bằng nhà ở, nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau: phải có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật, không đang trong tranh chấp hoặc khiếu kiện về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính, và không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ từ cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2 Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này; d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đ) Nhận thừa kế nhà ở; e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3 Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.” Điều kiện đối với chủ thể tham gia vào giao dịch nhà chung cư cũng được quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở 2014, theo đó:
Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và thực hiện các giao dịch liên quan như chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau: phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật; trong trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, bên chuyển nhượng phải là người đã mua nhà từ chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng Nếu là cá nhân, phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, còn nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, ngoại trừ tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa hoặc nhà tình thương.
2 Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế
Để thực hiện các giao dịch về nhà ở, cá nhân chấp, mượn, ở nhờ hoặc được ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng một số điều kiện Đối với cá nhân trong nước, cần có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự, không yêu cầu phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở giao dịch Đối với cá nhân nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cũng cần có đủ năng lực hành vi dân sự theo pháp luật Việt Nam, thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại nơi giao dịch.
3 Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”
2.2.2 Vấn đề pháp lý của hình thức mua bán nhà chung cư
2.2.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà chung cư
Hợp đồng mua bán nhà chung cư, mặc dù chưa có định nghĩa cụ thể, nhưng có thể hiểu là một dạng hợp đồng mua bán nhà ở Theo đó, hợp đồng này là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, trong đó bên bán có trách nhiệm giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu cho bên mua, trong khi bên mua phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật.
2.2.2.2 Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư định bởi cấu trúc xây dựng, diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, vị trí ranh giới Căn hộ đó phải được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định Giá trị của căn hộ sẽ là khác nhau đối với các vị trí khác nhau (ở trung tâm hay ngoại thành, tầng thấp hay tầng cao, diện tích căn hộ…) và khoảng cách của ngôi nhà đó gắn với đất theo vị trí các tầng khác nhau đối với nhà chung cư.
Mua bán căn hộ trong nhà chung cư được xem là hợp đồng mua bán nhà, vì vậy, để hợp lệ, căn hộ giao dịch cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định.
+ Căn hộ không thuộc đối tượng bị cấm như nhà làm trụ sở của các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội…
+ Căn hộ không bị tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp của căn hộ.
+ Căn hộ phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp như giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.
2.2.2.3 Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư có thể được ký kết bởi mọi cá nhân và tổ chức có nhu cầu chuyển nhượng quyền sở hữu, không phân biệt năng lực hành vi dân sự Tuy nhiên, những cá nhân không đủ năng lực hành vi dân sự cần có người đại diện theo pháp luật tham gia vào hợp đồng Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, họ phải đáp ứng các điều kiện luật định để có quyền mua nhà tại Việt Nam.
Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải đáp ứng các điều kiện :
+ Bên bán phải có quyền định đoạt đối với căn hộ bán;
Đó có thể là chủ sở hữu đối với ngôi nhà;
Hay người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt với căn hộ;
Hay là người có quyền định đoạt với căn hộ theo thỏa thuận với chủ sở hữu căn hộ hay theo quy định của pháp luật.
Cá nhân có năng lực hành vi dân sự có quyền tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ Chủ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư cần phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ không vì mục đích kinh doanh.
Bên mua căn hộ tại Việt Nam không bị ràng buộc bởi nơi đăng ký hộ khẩu thường trú nếu là cá nhân trong nước Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, việc sở hữu nhà phải tuân theo quy định của Luật Nhà ở 2014 Đối với tổ chức, quyền sở hữu cũng không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.
2.2.2.4 Nghĩa vụ của các bên
2.2.2.4.1 Nghĩa vụ của bên bán căn hộ trong nhà chung cư
Người bán có nghĩa vụ thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu liên quan đến giao dịch, chẳng hạn như việc căn hộ đang cho thuê Nếu bên mua không được thông báo và sau đó phát hiện ra các hạn chế này, họ có quyền hủy hợp đồng mua bán và yêu cầu bồi thường thiệt hại.