PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG VÀ KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ
Phân tích thị trường bất động sản
1.1.1 Phân tích thị trường chung
Năm 2020, thị trường bất động sản Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức do tác động của dịch bệnh Covid-19, làm suy yếu nền kinh tế toàn cầu và trong nước Bên cạnh đó, các chính sách pháp luật chồng chéo và mâu thuẫn đã gây khó khăn cho việc quản lý của chính quyền địa phương, dẫn đến vướng mắc trong xử lý hồ sơ cho các dự án phát triển bất động sản Kết quả là nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm, đặc biệt là nhà ở giá thấp, bình dân và nhà ở xã hội.
Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đang chịu ảnh hưởng nặng nề từ những vấn đề kinh tế, nhưng vẫn tồn tại điểm sáng là lực cung ổn định Dù nhu cầu mua nhà và đầu tư có phần giảm sút, lực cung vẫn đủ mạnh để tạo ra những đợt sóng hoặc bùng nổ tại các khu vực hấp dẫn Trong bối cảnh kinh tế suy giảm và nhiều ngành bị ảnh hưởng, nhiều nhà đầu tư đã rút vốn khỏi lĩnh vực truyền thông để chuyển hướng đầu tư vào bất động sản, dẫn đến sự tăng trưởng khoảng 30% trong lực cầu đầu tư.
Sự khan hiếm nguồn cung kết hợp với nhu cầu tăng cao là nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng mạnh mẽ của giá bất động sản Đặc biệt, TP Hồ Chí Minh và các tỉnh Miền Đông Nam Bộ đang chứng kiến mức tăng giá ấn tượng, nhờ vào sự phát triển của TP Thủ Đức và dự án sân bay Long Thành.
Các tỉnh thành như TP Hồ Chí Minh, một số khu vực của Hà Nội, các tỉnh Miền Đông Nam Bộ, Cần Thơ, cùng với một số tỉnh Đồng bằng Sông Cửu Long, Bình Định, Phú Yên, Nghệ An, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang và Vĩnh Phúc đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư Những địa phương này sở hữu lợi thế phát triển công nghiệp và kinh tế du lịch, đồng thời đã có những chủ trương phù hợp để thúc đẩy sự phát triển.
Hoàng Thị Mai Linh 6 triển phù hợp, đúng hướng và đã được đầu tư phát triển hạ tầng để khai thác hiệu quả lợi thế địa phương
Một số phân khúc bất động sản ngoài đô thị và nhà ở có trạng thái khác nhau tùy thuộc vào hoàn cảnh Bất động sản công nghiệp đang sôi động nhờ làn sóng đầu tư dịch chuyển từ Trung Quốc, trong khi đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng lại đang suy giảm.
1.1.2 Thị trường bất động sản ở Bắc Giang
Trong quý I/2021, thị trường bất động sản Bắc Giang ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ với số lượng giao dịch tăng cao, chủ yếu tập trung vào đất nền Có 78 căn nhà và 629 lô đất đã được giao dịch thành công, tăng hơn 70% so với cùng kỳ năm 2020 Tính đến quý I/2021, Bắc Giang có 68 dự án kinh doanh bất động sản, trong đó có 7 dự án nhà ở thương mại với tổng diện tích sàn 212.299m2 và 2.741 căn, cùng 5 dự án nhà ở xã hội với tổng diện tích sàn 473.236m2 và 6.090 căn Ngoài ra, khu đô thị và khu dân cư có 56 dự án, hầu hết đều xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội Chủ đầu tư đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân để tự xây dựng nhà ở theo quy định Sở Xây dựng cũng đã cấp giấy phép cho 2 khu đô thị mới và 1 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân.
Sự trở lại của dịch Covid-19 đã tác động tiêu cực đến kinh tế và xã hội, khiến tốc độ tăng trưởng ngành xây dựng trong quý II/2021 giảm so với cùng kỳ, dẫn đến sự sụt giảm trên thị trường bất động sản Trong quý này, có 69 dự án kinh doanh bất động sản được ghi nhận, trong đó Sở Xây dựng đã thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai cho 8 dự án phát triển nhà ở thương mại, với tổng số 2.456 căn và diện tích sàn là 222.561,7m2 Đối với nhà ở xã hội, có 5 dự án với tổng diện tích sàn 473.236m2 và 6.090 căn Ngoài ra, 56 dự án khu đô thị và khu dân cư đã được UBND tỉnh chấp thuận đầu tư, cùng với việc cấp giấy phép xây dựng cho 3 khu đô thị mới và 1 dự án nhà.
Trong quý III/2021, tỉnh Bắc Giang ghi nhận 69 dự án kinh doanh bất động sản, bao gồm 12 dự án phát triển nhà ở thương mại với tổng số 6.806 căn hộ và diện tích sàn 463.989m2 Ngoài ra, có 291 nhà ở riêng lẻ với tổng diện tích sàn 143.964m2 Về nhà ở xã hội, có 6 dự án với tổng diện tích sàn 802.096m2 và 12.228 căn hộ Tỉnh cũng đã phê duyệt 56 dự án khu đô thị, khu dân mới và cấp giấy phép xây dựng cho 1 khu dân cư.
Trong bối cảnh dịch Covid-19 ảnh hưởng nghiêm trọng đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, ngành xây dựng tại Bắc Giang đã chịu tác động tiêu cực, dẫn đến tốc độ tăng trưởng giảm so với năm trước Tuy nhiên, thị trường bất động sản tại Bắc Giang gần đây đã có dấu hiệu phục hồi tích cực nhờ vào các cơ chế và chính sách linh hoạt, cùng với những mô hình mới được tỉnh áp dụng để kiểm soát dịch bệnh Sự ổn định sản xuất tại các khu công nghiệp và sự hình thành cơ sở hạ tầng tại các khu đô thị, khu dân cư đã thu hút nhiều tập đoàn lớn trong và ngoài nước đầu tư, cho thấy thị trường bất động sản Bắc Giang đang trên đà hồi phục.
Dự báo thị trường bất động sản
Trong bối cảnh dịch chuyển của thị trường bất động sản từ trung tâm ra vùng ven, Bắc Giang nổi bật như một điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nhờ quỹ đất phong phú, giá thuê đất thấp và hạ tầng ngày càng được cải thiện Kể từ năm 2020, Bắc Giang đã thu hút nhiều tập đoàn lớn như JA Solar, Sumimoto, Foxconn và Luxshare Đến năm 2021, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt bổ sung 3 khu công nghiệp mới, bao gồm KCN Yên Lư (377ha), KCN Yên Sơn - Bắc Lũng (300ha) và KCN Tân Hưng (105,3ha) Ngoài ra, các khu công nghiệp hiện có như KCN Quang Châu, KCN Hòa Phú và KCN Việt Hàn cũng được mở rộng diện tích, tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế khu vực.
Sự phát triển của trung tâm bất động sản công nghiệp Bắc Giang đã tạo ra sự sôi động cho thị trường bất động sản, với đất nền trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn Sự gia tăng nguồn lao động nhập cư và chuyên gia nước ngoài đã thúc đẩy sự phát triển của các loại hình nhà ở đa dạng như nhà ở xã hội, căn hộ cao cấp và khách sạn hạng sang Tuy nhiên, mặc dù nhu cầu lớn, hiện tại chỉ có 7,5% nhu cầu nhà ở xã hội cho công nhân được đáp ứng.
Đến năm 2025, tỉnh dự kiến sẽ đáp ứng khoảng 80% nhu cầu về nhà ở cho công nhân tại các khu, cụm công nghiệp, và đến năm 2030, con số này sẽ tăng lên khoảng 90% Để đạt được mục tiêu này, các đơn vị liên quan cần đảm bảo bố trí đủ quỹ đất trong quy hoạch xây dựng chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết tại các đô thị và khu công nghiệp để phát triển khu nhà ở xã hội cho công nhân.
Chính sách nới rộng của Nhà nước đang tạo ra nhiều cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản đô thị, đặc biệt là bất động sản công nghiệp cao Những khu công nghiệp đô thị dịch vụ phát triển, tích hợp tiện ích giáo dục, giải trí và sức khỏe, đang trở thành xu hướng quy hoạch xây dựng được chú trọng hiện nay.
Mặc dù chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh, Bắc Giang vẫn giữ vị thế là trung tâm của thị trường bất động sản phía Bắc Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho biết rằng đất gần các khu công nghiệp vẫn thu hút mạnh mẽ, cho thấy bất động sản công nghiệp đang thúc đẩy sự phát triển của thị trường nhà ở và bất động sản tại Bắc Giang.
Kế hoạch đầu tư
Dự án chung cư mini tại Thôn My Điền 1, xã Hoàng Ninh, huyện Việt Yên, sẽ được xây dựng trên diện tích 200m2 với 6 tầng Giá thuê phòng dao động từ 1 triệu đến 1,7 triệu đồng, tùy thuộc vào diện tích từng phòng.
Số tầng 6 tầng (1 tầng để xe và cho thuê mặt bằng, 5 tầng cho thuê)
Tổng mức vốn đầu tư 7410 triệu đồng
Thời gian thu hồi vốn 15 năm
Năm hoạt động của dự án 25 năm
Tỷ lệ vốn tự có 75%
Tỷ lệ vốn vay 25% (Tài sản thế chấp là sổ hồng của mảnh đất xây dựng)
Thời gian trả nợ vay 6 năm
Theo thống kê năm 2020, huyện Việt Yên có khoảng 1.632 doanh nghiệp, chiếm 15,8% tổng số doanh nghiệp tỉnh, trong khi huyện Yên Dũng có khoảng 821 doanh nghiệp, tương đương 8,2% Số lượng doanh nghiệp và lao động ngày càng tăng, với ước tính hơn 120.000 công nhân làm việc tại ba khu công nghiệp: Đình Trám, Vân Trung và Nội Hoàng.
Hình 1.1: Bắc Giang có nhiều doanh nghiệp lớn
Dự án tọa lạc tại Thôn My Điền 1, xã Hoàng Ninh, huyện Việt Yên, gần KCN Đình Trám và KCN Vân Trung, cùng với Quốc Lộ 1A, mang lại thuận lợi cho việc di chuyển của công nhân giữa các khu công nghiệp Nằm gần chợ My Điền 1, dự án được thiết kế hiện đại, thông thoáng, đảm bảo an ninh và an toàn phòng cháy chữa cháy, hứa hẹn trở thành một nơi sống an toàn, văn minh, tiện lợi, phù hợp với đối tượng có thu nhập trung bình thấp như công nhân và nhân viên văn phòng.
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Cơ sở lý thuyết về các phương pháp định giá bất động sản
Trong thị trường bất động sản, việc định giá BĐS cần tuân thủ quy định pháp luật và phù hợp với đặc điểm, tính chất, công năng của tài sản Đặc biệt, định giá phải xem xét xu hướng hội nhập kinh tế và chu kỳ sản phẩm BĐS, cùng với giá trị đầu tư trong nước và quốc tế Ngoài ra, khả năng thu thập thông tin thực tế từ BĐS cũng ảnh hưởng đến phương pháp định giá Hiện có nhiều phương pháp định giá BĐS, và việc lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào điều kiện cụ thể, tình hình thị trường, cũng như ưu và nhược điểm của từng phương pháp.
Phương pháp so sánh trực tiếp là một cách đánh giá giá trị bất động sản (BĐS) dựa trên việc phân tích giá của các BĐS tương tự về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phố, loại công trình và vị trí địa lý Phương pháp này đặc biệt hiệu quả cho việc định giá BĐS để ở, đất trống trong khu dân cư, và các BĐS thương mại – dịch vụ đồng nhất như căn hộ, chung cư và nhà cho thuê Nó dựa trên phân tích giao dịch mua, cho thuê BĐS trên thị trường và giả định về hàng hóa thay thế Tuy nhiên, việc tìm kiếm sự tương đồng giữa các BĐS có thể gặp khó khăn, và giá trị BĐS thường thay đổi theo thời gian Quy trình xác định giá trị BĐS theo phương pháp này bao gồm một số bước cụ thể.
Để định giá bất động sản hiệu quả, bước đầu tiên là thu thập thông tin về các bất động sản tương tự đã được giao dịch gần đây Tiếp theo, cần kiểm tra, so sánh và phân tích thông tin liên quan đến bất động sản để đưa ra đánh giá chính xác.
Bước 3: Lựa chọn và điều chỉnh có nội dung liên quan đến BĐS (đặc biệt là giá BĐS)
Bước 4: Xác định giá trị của BĐS dựa trên giá BĐS tương đương sau khi điều chỉnh Ưu/nhược điểm Ưu điểm Nhược điểm
Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp chính trong định giá bất động sản, dựa vào các giao dịch mua bán phổ biến trên thị trường Phương pháp này không yêu cầu kỹ thuật phức tạp, vì không cần xây dựng công thức hay mô hình tính toán, mà chỉ dựa vào các giao dịch thực tế để xác định giá trị bất động sản.
Phương pháp này đánh giá giá trị thị trường một cách chính xác, tạo nền tảng vững chắc để được khách hàng và các cơ quan pháp lý công nhận.
- Cần thiết phải có thông tin thị trường rõ ràng về những giao dịch BĐS tương tự nếu không sẽ không áp dụng được
Việc đánh giá các bất động sản (BĐS) ở nước ngoài thường gặp khó khăn do các thông tin lịch sử có thể khác nhau theo thời điểm Điều này tạo ra thách thức trong việc đưa ra một tiêu chuẩn đánh giá thống nhất cho các BĐS này.
Phương pháp này thích hợp cho các khu vực có thị trường phát triển hoặc đang trong quá trình phát triển Ngược lại, tại những nơi có thị trường kém phát triển, việc áp dụng phương pháp này gặp nhiều khó khăn và kết quả thu được thường thiếu cơ sở vững chắc và thuyết phục.
Phương pháp chi phí, hay còn gọi là phương pháp chi phí giảm giá hoặc phương pháp thầu khoán, là một phương pháp ước tính giá trị của các bộ phận cấu thành của bất động sản, bao gồm thửa đất và nhà cửa Giá trị của những bộ phận này được xác định dựa trên chi phí để mua sắm và xây dựng chúng Phương pháp này dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một diện tích đất xác định có thể được đầu tư.
Giá trị bất động sản (BĐS) được xác định thông qua phương pháp chi phí, bao gồm tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất sau khi đã khấu hao.
Giá TT = Giá TT của lô đất + CP tái tạo thay thế CT trên đất – GT hao mòn tích lũy
Phương pháp chi phí thường được sử dụng để định giá bất động sản cho các mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất và cơ sở lọc dầu, do những loại bất động sản này thường thiếu số liệu so sánh trên thị trường Ngoài ra, phương pháp này cũng được áp dụng cho mục đích bảo hiểm và trong quy trình định giá của người tham gia đấu thầu, thể hiện qua các bước xác định giá trị bất động sản một cách rõ ràng.
Để định giá một miếng đất, bước đầu tiên là ước tính giá trị của nó như thể là đất trống, đồng thời giả định rằng việc sử dụng đất sẽ đạt mức cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng mới hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên đất
Bước 3: Ước tính toàn bộ tổng số tiền giảm giá tích lũy (hao mòn thực tế) của các công trình xây dựng hiện có trên đất
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy từ chi phí hiện tại để tiến hành xây dựng lại hoặc thay thế các công trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 5: Để xác định giá trị ước tính của bất động sản, cần cộng giá trị ước tính của miếng đất với chi phí giảm giá của công trình Ưu điểm của phương pháp này là giúp có cái nhìn tổng quan về giá trị thực tế của bất động sản, trong khi nhược điểm có thể là sự phức tạp trong việc tính toán và đánh giá chính xác các yếu tố ảnh hưởng.
- Được dùng để định giá BĐS khi thiếu những chứng cứ thị trường để
- Phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường nên cũng có những hạn chế về thu thập dữ liệu cần thiết
14 so sánh, hay thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai mà BĐS tạo ra
Phương pháp này có tính toán đơn giản, rất phù hợp để định giá bất động sản cho các mục đích riêng biệt như bảo hiểm và đấu thầu.
Chi phí của bất động sản không phải lúc nào cũng đồng nhất và phù hợp với giá trị thực tế của nó Vì vậy, việc định giá dựa trên chi phí thường không phản ánh chính xác giá trị thị trường của bất động sản.
Căn cứ lựa chọn và xác định phương án tiêu thụ
Dự án xây dựng nhà cao tầng cho thuê dự kiến kéo dài trong 25 năm, bao gồm một tòa nhà 6 tầng Tầng 1 sẽ được sử dụng làm bãi đỗ xe cho thuê, trong khi các tầng 2 đến 6 sẽ được cho thuê làm mặt bằng kinh doanh.
Dự án 18 để ở áp dụng mô hình cho thuê và nằm trong khu vực có nhiều dự án bất động sản tương tự Với khả năng tạo ra thu nhập trong 25 năm, hai phương pháp thẩm định chính được sử dụng để định giá bất động sản này là phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh.
Định giá bất động sản
2.3.1 Định giá bằng phương pháp so sánh
Qua khảo sát, có 3 bất động sản vừa bán trên thị trường như sau:
Yếu tố BĐS cần định giá
BĐS SS1 BĐS SS1 Bất động sản
Vị trí Thôn My Điền
1, xã Hoàng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang
My Điền 2, Hoàng Ninh, Việt Yên Bắc Giang
My Điền 3, Hoàng Ninh, Việt Yên, Bắc Giang
Quán tóc Nhất Linh, cống chui
My Điền 2, Hoàng Ninh, Việt Yên, Bắc Giang
Giá bán ? 15000 tr đồng 12000 tr đồng 10000 triệu đồng Tổng diện tích xây dựng
Giá cho thuê ~ 1tr5/phòng ~ 1tr5/phòng ~ 1tr7/phòng ~ 1tr2/phòng
Hướng Đông Nam Tây Đông Đông Nam
Tốt Ồn ào Ồn ào Tốt
Cơ sở hạ tầng Điện nước ổn định, đầy đủ tiện nghi Điều Điện nước đầy đủ, tiện nghi
Có nóng lạnh, Điện nước đầy đủ, tiện nghi
Có nóng lạnh, Điện nước đầy đủ, tiện nghi
Hệ thống an ninh tại khu trọ đảm bảo với camera an ninh và yêu cầu PCCC đầy đủ Hệ thống thoát nước được thiết kế tốt, không gây ngập nước khi mưa Mặc dù an ninh tương đối tốt, vẫn có tình trạng mất trộm xảy ra Các tiện ích như điều hòa và máy giặt cũng được trang bị đầy đủ, đáp ứng nhu cầu của cư dân.
An ninh tốt Không đủ yêu cầu PCCC
Bảng 2.1: Khảo sát các bất động sản đã giao dịch trên thị trường
Hình 2.1: Nhà trọ Thành An
Hình 2.2: Khu trọ quán tóc Nhất Linh
Hình 2.3: Trọ gần cổng làng My Điền 3
* Tổng mức điều chỉnh của BĐS mục tiêu với BĐS so sánh
Yếu tố BĐS SS1 BĐS SS2 BĐS SS3
Giá bán 15000 triệu 12000 triệu 10000 triệu
Giá sau điều chỉnh 13500 triệu 11640 triệu 10900 triệu
Giá BĐS cần định giá
Bảng 2.2: Tổng mức điều chỉnh của các bất động sản
2.3.2 Định giá bằng phương pháp thu nhập
+ It: Thu nhập ròng năm t
+ T: giá trị thanh lý năm n
- Áp dụng vào BĐS cần định giá ta có:
LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ
Cơ sở lý thuyết về các hình thức tiêu thụ bất động sản
Có hai hình thức tiêu thụ BĐS là tự tổ chức tiêu thụ và ủy thác môi giới tiêu thụ
3.1.1 Tự tổ chức tiêu thụ:
Các công ty đầu tư phát triển bất động sản lớn thường sở hữu đội ngũ bán hàng đông đảo và giàu kinh nghiệm, giúp họ tổ chức hiệu quả việc tiêu thụ các sản phẩm bất động sản của mình Trong giai đoạn thị trường phát triển mạnh mẽ, khi cầu vượt cung, các sản phẩm nhà ở nhanh chóng tìm được khách hàng và được bán hết, các nhà đầu tư cũng tự tổ chức việc tiêu thụ Hơn nữa, khi dự án mới khởi động, nếu đã có khách hàng đặt mua hoặc ứng trước tiền, nhà đầu tư càng có thêm cơ hội trực tiếp bán sản phẩm của mình.
3.1.2 Ủy thác môi giới tiêu thụ:
Kể từ khi đổi mới, thị trường bất động sản ngầm đã hình thành, kéo theo sự xuất hiện của nghề cò đất, cò nhà, mặc dù chưa được xã hội coi trọng Hiện nay, các cò đã dần chuyển mình, thiết lập các Trung tâm giới thiệu nhà đất và quảng cáo rộng rãi, đảm nhận vai trò cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà và kết nối người mua với người bán Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại, nghề môi giới không chỉ đơn thuần hỗ trợ giao dịch mà còn tham gia vào toàn bộ quá trình marketing với trình độ kỹ thuật nghiệp vụ ngày càng cao.
- Tác dụng của môi giới uỷ thác thể hiện trên các mặt sau đây:
Thông qua việc tiến hành điều tra thị trường, nhà đầu tư có thể nắm bắt các yêu cầu tiềm năng của thị trường, từ đó dự đoán hành vi, sở thích, xu hướng và thị hiếu của khách hàng tiềm năng, giúp định vị thị trường một cách chính xác.
Thông qua các hoạt động quảng cáo và tuyên truyền, chúng ta sẽ phát triển các hạng mục cho đến khi hoàn tất việc tiêu thụ, từ đó đạt được mục tiêu thu lợi nhuận.
Chúng tôi hỗ trợ nhà đầu tư kinh doanh bất động sản (cho thuê) tìm kiếm nhà phù hợp về vị trí, giá cả, diện tích và kiến trúc Chúng tôi giúp hoàn tất thủ tục mua bán, thu xếp nguồn tài chính và giới thiệu bên cho vay thích hợp Bằng cách cung cấp thông tin và tổ chức các cuộc gặp gỡ, chúng tôi đảm bảo rằng cả ba bên đều đạt được mục tiêu của mình.
- Các hình thức môi giới uỷ thác
+ Cò đất: họ chịu trách nhiệm giới thiệu khách hàng đến với chủ đầu tư, nếu giao dịch diễn ra, họ sẽ được nhận hoa hồng
Trung tâm môi giới đóng vai trò quan trọng trong việc quảng bá sản phẩm của chủ đầu tư đến tay khách hàng tiềm năng Với mạng lưới chuyên nghiệp và rộng lớn, trung tâm giúp kết nối chủ đầu tư với những người có nhu cầu, từ đó gia tăng cơ hội bán hàng và phát triển kinh doanh.
Chuyên viên môi giới bất động sản có thể làm việc độc lập hoặc cùng với chuyên viên phụ môi giới để đáp ứng yêu cầu của khách hàng Họ cũng có thể hợp tác với các nhân viên môi giới khác theo hợp đồng uỷ thác đã ký kết Trong trường hợp dịch vụ lớn, khách hàng thường ký hợp đồng với một chuyên viên môi giới chính, người này sẽ phân chia công việc cho các chuyên viên môi giới khác để đảm bảo hiệu quả trong việc thực hiện dịch vụ.
Chuyên viên môi giới có thể nhận uỷ thác từ bên bán hoặc bên mua và thu phí dịch vụ từ bên uỷ thác Tuy nhiên, trong trường hợp uỷ thác song trùng (dual agency), họ có thể nhận uỷ thác từ cả hai bên và chỉ thu phí từ một bên Khi thực hiện uỷ thác song trùng, chuyên viên môi giới cần phải làm rõ trách nhiệm và quyền lợi cho cả hai bên để đảm bảo tính minh bạch và công bằng.
+ Phí (hoa hồng) môi giới cho thuê nhà thường bằng 10% tiền thuê một năm hoặc tương đương với tiền thuê một tháng
+ Phí (hoa hồng) môi giới mua bán nhà bán nhà bằng 1-3% giá bán nhà (có khi chỉ là 0,5%), nhận tiền từ bên uỷ thác
Nhà đầu tư thường hạn chế sử dụng nhiều chuyên viên môi giới cùng lúc, vì điều này có thể tạo ấn tượng không tốt cho người mua hoặc người thuê Họ có thể nghĩ rằng sản phẩm bất động sản đang gặp khó khăn hoặc có vấn đề, điều này có thể ảnh hưởng đến quyết định của họ.
3.1.3 Xây dựng phương án tiêu thụ sản phẩm
Để xây dựng phương án tiêu thụ sản phẩm hiệu quả, cần áp dụng lý thuyết Marketing hỗn hợp (Marketing mix) theo mô hình 4P, nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu và cảm nhận của khách hàng.
- 4P là một khái niệm trong marketing, đó là:
Sản phẩm là yếu tố đầu tiên trong mô hình Marketing 4Ps, được thiết kế để đáp ứng nhu cầu của một nhóm khách hàng cụ thể Sản phẩm có thể là hữu hình (hàng hóa) hoặc vô hình (dịch vụ) Để thành công trong marketing sản phẩm, bạn cần đảm bảo rằng sản phẩm của mình phù hợp với nhu cầu của thị trường mục tiêu.
Giá cả là chi phí mà khách hàng phải trả để nhận được sản phẩm hoặc dịch vụ từ nhà cung cấp, và nó đóng vai trò quan trọng trong định nghĩa Marketing mix Việc định giá trong môi trường cạnh tranh không chỉ quan trọng mà còn đầy thách thức; nếu giá quá thấp, nhà cung cấp sẽ phải bán nhiều sản phẩm hơn để đạt lợi nhuận, trong khi nếu giá quá cao, khách hàng có thể chuyển sang đối thủ cạnh tranh.
Place (Phân phối): đại diện cho các địa điểm mà một sản phẩm có thể được mua Nó thường được gọi là các kênh phân phối
Xúc tiến thương mại là những hoạt động nhằm tăng cường nhận thức của khách hàng về sản phẩm hoặc dịch vụ, tạo ấn tượng tích cực và thúc đẩy giao dịch mua bán Các hình thức xúc tiến bao gồm quảng cáo, nhân viên chào hàng, khuyến mãi tiêu dùng và các hoạt động quan hệ công chúng.
Căn cứ lựa chọn và lựa chọn hình thức tiêu thụ
Dự án bất động sản xây dựng nhà trọ cho thuê có quy mô vừa phải và nhu cầu khách hàng tại khu vực này khá cao, do đó, dự án sẽ được thực hiện theo hình thức tự tổ chức.
Chủ đầu tư sẽ tự tổ chức tiêu thụ sản phẩm bằng cách quảng bá trên mạng xã hội, các trang thương mại điện tử và cho thuê bất động sản, cũng như phát tờ rơi tại các trường đại học.
Xác định điều kiện cho thuê BĐS
Để triển khai dự án xây dựng nhà trọ cho thuê, cần đảm bảo đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất và xây dựng, bao gồm giấy phép xây dựng mới và pháp lý đăng ký kinh doanh phòng cho thuê Việc tuân thủ các quy định pháp lý này là rất quan trọng để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả cho dự án.
Theo điều 9, Luật KD Bất động sản năm 2014:
(i) Đối với nhà, công trình XD đưa vào KD:
- Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình XD gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình XD gắn liền với đất
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
(ii) Đối với các loại đất được phép KD
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
Pháp lý về giấy phép xây dựng mới
Tại khoản 1 Điều 95 Luật xây dựng 2014
Hồ sơ đề nghị giấy phép xây dựng mới gồm:
+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng
+ Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
+ Bản vẽ thiết kế xây dựng
+ Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề
Pháp lý về đăng ký kinh doanh phòng cho thuê
Khi hoạt động cho thuê nhà cao tầng, cần đăng ký kinh doanh theo hình thức hộ kinh doanh cá thể với ngành nghề kinh doanh bất động sản Mặc dù đây là hoạt động kinh doanh có điều kiện, nhưng do quy mô nhỏ của dự án, theo khoản 2 điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có thể bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên mà không cần thành lập doanh nghiệp, tuy nhiên vẫn phải kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ xin giấy phép kinh doanh như sau:
+ Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh (theo mẫu)
+ Bản sao CMND/thẻ căn cước/hộ chiếu còn hiệu lực của chủ thể đăng ký
+ Mẫu giấy đăng ký kinh doanh
+ Thời hạn cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh nhà trọ cho hộ gia đình là 03 ngày làm việc tính từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ
XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN
Tuyên truyền cho sản phẩm và tiếp xúc với người mua hoặc các khách hàng tiềm năng
Mục đích: Nhằm giới thiệu cụ thể sản phẩm, thu hút khách hàng
Hình thức tiêu thụ: Tự tổ chức tiêu thụ
Xây dựng phương án tiêu thụ:
Sản phẩm Đặc điểm: Phòng trọ cho người lao động
+ Phòng rộng rãi có gác xép, có thể ở 2-4 người
+ Mỗi phòng được thiết kế hiện đại, mới hoàn toàn, khép kín, có cửa sổ thoáng mát,
+ Đầy đủ tiện nghi: điều hòa, quạt trần, nóng lạnh, kệ bếp, giường
+ Có nước sạch, wifi tốc độ cao
+ Chỗ để xe an toàn rộng rãi, camera an ninh hoạt động 24/7, khóa cổng vân tay, có máy giặt chung sử dụng miễn phí
Giá phòng dao động từ 1tr2-1tr7 tùy từng loại phòng, cụ thể như sau:
Tiền điện nước sẽ được tính theo phát sinh thực tế, cụ thể:
+ Tiền nước: 50.000 đồng/người/phòng
+ Tiền điện là 2.500 đồng/1kW
+ Tiền vệ sinh chung: 20.000 đồng/người/tháng
Giá cả được thỏa thuận rõ ràng, không phát sinh thêm phụ phí
Phương thức thanh toán: Thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản muộn nhất là ngày 15 hàng tháng Địa điểm
Thôn My Điền 1, xã Hoàng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang
Bảng 4.1: Xây dựng phương án tiêu thụ
Promotion (Xúc tiến bán hàng)
Hình thức Tự tổ chức tiêu thụ
- Mạng xã hội facebook: Marketing chủ yếu trên các group như: Tìm trọ
My Điền, tìm trọ Vân Trung, tìm việc làm Vân Trung, Đình Trám…
- Lập kênh tiktok riêng để giới thiệu phòng trọ
- App tìm trọ (Tìm trọ 360, tìm nhà trọ 24/7…)
- Trang web tìm nhà cho thuê: (Phongtro123.com ) Cách thức:
Để thu hút khách thuê trọ, bạn nên triển khai các hoạt động marketing hiệu quả như đăng bài trên website và mạng xã hội, lập trang Facebook riêng, cùng với việc quay video TikTok giới thiệu phòng trọ Những hình thức này không chỉ có chi phí hợp lý mà còn dễ dàng tiếp cận với công chúng, đặc biệt phù hợp với tình hình dịch bệnh hiện nay.
Vị trí: Quản lý (kiêm nhân viên bán hàng) Công việc:
- Quản lý an ninh khu trọ
- Đãi ngộ (hoa hồng, thưởng tết…)
Một số biện pháp để thu hút khách hàng:
- Cho khách xem trước các phòng của khu trọ
- Chiết khấu: Giảm giá 10%/năm nếu khách thuê phòng ngay (từ 6 tháng-
- Trả phí hoa hồng cho những người đã thuê giới thiệu thêm được khách hàng mới để thuê phòng (100k)
- Viết content để quảng bá hình ảnh nhà trọ (an ninh nhà trọ, sinh hoạt của sinh viên, buổi liên hoan, gặp mặt và giao lưu )
- Quay video tiktok giới thiệu tiện nghi và hoàn cảnh của nhà trọ
Nâng cao hình ảnh phòng trọ trong mắt sinh viên và người đi làm:
+ Giảm tiền trọ cho khách thuê trong tình hình dịch bệnh
+ Lấy danh nghĩa khu trọ tham gia các hoạt động từ thiện ở địa phương + Phát khẩu trang miễn phí cho những người cần
+ Cung cấp gạo và đồ ăn miễn phí cho người lao động bị mắc kẹt do tình hình dịch bệnh
Bảng 4.2: Xúc tiến bán hàng
Đàm phán với người mua về giá thuê và hợp đồng
- Giá thuê sẽ phụ thuộc vào thời gian thuê trọ và hợp đồng cho thuê
+ Thứ nhất, giá thuê mỗi phòng sẽ giao động từ 2tr - 3tr
+ Thứ hai, giá thuê thay đổi (+5%/đầu người): Áp dụng cho phòng từ 2 người trở lên (Max
- Nguyên giá (100%): Áp dụng cho phòng từ 1-2 người/phòng
- Về điều kiện cho thuê, bên cho thuê sẽ có điều kiện được ghi rõ tại bản hợp đồng cho thuê đối với bên đi thuê
+ Chiết khấu: Giảm giá 10%/năm nếu khách thuê phòng ngay (từ 6 tháng -1 năm)
+ Đặt cọc (Tiền thế chân): Tiền thế chân bằng 50% giá thuê phòng 1 tháng
Tiền thế chân sẽ được hoàn trả toàn bộ cho bên thuê sau khi hợp đồng thuê căn hộ kết thúc, với điều kiện bên thuê đã thanh toán đầy đủ các khoản tiền điện, nước, phí dịch vụ và các chi phí liên quan khác.
+ Bên B ngưng hợp đồng trước thời hạn thì phải chịu mất tiền thế chân
+ Bên A ngưng hợp đồng (lấy lại nhà) trước thời hạn thì bồi thường gấp đôi số tiền bên B đã thế chân
- Các quy định về việc thuê nhà được làm rõ tại bản hợp đồng cho thuê tại mục 4.3 dưới đây
*Chi phí tuyên truyền sản phẩm:
Chi phí marketing trên MXH, giới thiệu thêm người
Chi phí chiết khấu giá 5-10%/phòng
Bảng 4.3: Chi phí tuyên truyền sản phẩm
Ký kết hợp đồng và bàn giao sản phẩm
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập-Tự Do-Hạnh Phúc
HỢP ĐỒNG THUÊ PHÒNG TRỌ
Họ và Tên: Năm sinh: CMND: ………… Ngày cấp: Nơi cấp: ……… Thường Trú:
Họ và Tên: Năm sinh:
CMND: Ngày cấp: Nơi cấp:
Thường Trú: Hai bên cùng thỏa thuận và đồng ý với nội dung sau: Điều 1:
Bên A đồng ý cho bên B thuê một phòng thuộc nhà số: ……… Thời hạn thuê nhà là … tháng kể từ ngày …… Điều 2:
Giá tiền thuê nhà là ……… đồng/tháng (Bằng chữ:………) Tiền thuê nhà bên B thanh toán cho bên A từ ngày … Tây hàng tháng
Bên B đã đặt cọc số tiền ……… đồng (Bằng chữ: ………) cho bên A Số tiền cọc này sẽ được hoàn trả đầy đủ cho bên B sau khi hợp đồng thuê căn hộ kết thúc, với điều kiện bên B đã thanh toán đầy đủ các khoản tiền điện, nước, phí dịch vụ và các chi phí liên quan khác.
Bên B ngưng hợp đồng trước thời hạn thì phải chịu mất tiền thế chân
Bên A ngưng hợp đồng (lấy lại nhà) trước thời hạn thì bồi thường gấp đôi số tiền bên B đã thế chân Điều 3: Trách nhiệm bên A
Giao nhà, trang thiết bị trong nhà cho bên B đúng ngày ký hợp đồng
Hướng dẫn bên B chấp hành đúng các quy định của địa phương, hoàn tất mọi thủ tục giấy tờ đăng ký tạm trú cho bên B Điều 4: Trách nhiệm bên B
Trả tiền thuê nhà hàng tháng theo hợp đồng
Khi thuê nhà, người thuê cần sử dụng đúng mục đích và phải có sự đồng ý của bên cho thuê trước khi thực hiện bất kỳ sửa chữa hoặc cải tạo nào Đồng thời, người thuê cũng có trách nhiệm bảo quản cẩn thận đồ đạc và trang thiết bị trong nhà, tránh gây hư hỏng hoặc mất mát.
Bên A và bên B thực hiện đúng các điều khoản ghi trong hợp đồng
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc vi phạm hợp đồng, hai bên cần thảo luận để tìm ra giải pháp Nếu không đạt được thỏa thuận, một bên có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp Hợp đồng sẽ được lập thành hai bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản.
