Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Trong bối cảnh nền kinh tế phát triển, bất động sản đã trở thành tài sản thế chấp phổ biến tại các ngân hàng thương mại, chiếm hơn 50% trong cơ cấu tài sản thế chấp Để vay vốn, cá nhân và tổ chức kinh doanh cần có tài sản thế chấp, chủ yếu là bất động sản, nhằm đảm bảo cho các khoản vay Tuy nhiên, hoạt động cho vay cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, do đó các ngân hàng yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ Việc thế chấp bằng bất động sản rất phức tạp vì liên quan đến đất đai, một tài sản có giá trị lớn do nhà nước quản lý.
Trong bối cảnh giá cả bất động sản biến động mạnh mẽ, việc định giá bất động sản thế chấp trở nên cấp thiết, đóng vai trò quan trọng trong quyết định cho vay của ngân hàng Hầu hết các ngân hàng hiện nay thực hiện định giá bất động sản theo quy định của pháp luật và Ngân hàng Nhà nước nhằm đảm bảo tài sản vay đáp ứng đủ điều kiện và giảm thiểu rủi ro Để làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về định giá bất động sản thế chấp bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mại, qua thực tiễn tại Đà Nẵng” cho luận văn của mình.
Tác giả, với bằng thạc sĩ Luật kinh tế, mong muốn nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam để làm rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại Dựa trên việc đánh giá thực tiễn, tác giả đề xuất một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại.
Tình hình nghiên cứu đề tài
Nghiên cứu về quy định pháp luật liên quan đến định giá bất động sản thế chấp tại Việt Nam đã thu hút sự quan tâm lớn từ nhiều tác giả Nhiều bài viết và công trình nghiên cứu đã được công bố, trong đó nổi bật là luận án Tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo, tập trung vào vấn đề này.
Trong lĩnh vực thương mại Việt Nam, Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng đã trình bày nguyên lý chung về định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, trong khi Thạc sĩ Trần Thị Bích tập trung vào việc định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng, nêu rõ những tồn tại và đề xuất giải pháp khắc phục.
Nghiên cứu về định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại ở TP Đà Nẵng đã cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn quan trọng, giúp áp dụng hiệu quả các quy định pháp luật trong công tác định giá Luận văn này nhằm làm rõ các vấn đề cơ bản liên quan đến hoạt động định giá, chỉ ra những bất cập trong việc thực hiện quy định tại một số ngân hàng, từ đó đánh giá thuận lợi và khó khăn tồn tại Đồng thời, nghiên cứu đề xuất giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động định giá của ngân hàng khi cho vay, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người vay và giảm thiểu khả năng khiếu nại, khiếu kiện.
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài này dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa triết học Mác – Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh, kết hợp với quan điểm, đường lối và chính sách của Đảng và Nhà nước Việt Nam về phát triển kinh tế xã hội cũng như xây dựng và hoàn thiện pháp luật trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế.
Luận văn áp dụng các phương pháp nghiên cứu bao gồm phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thống kê, cũng như phương pháp tổng hợp và phân tích để xem xét thực tiễn hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
Luận văn này có ý nghĩa lý luận và thực tiễn quan trọng, góp phần bổ sung và phát triển lý thuyết về vai trò của pháp luật trong việc áp dụng pháp luật đối với hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại.
Quá trình nghiên cứu luận văn mang lại nhiều kiến thức quý giá, có thể ứng dụng hiệu quả trong giảng dạy tại các trường học, cũng như trong công việc của những người làm trong lĩnh vực pháp luật và ngân hàng.
7 Kết cấu của luận văn
Ngoài Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm ba chương:
Chương 1 đề cập đến các vấn đề lý luận liên quan đến việc định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại, đồng thời phân tích các quy định pháp luật hiện hành về định giá bất động sản thế chấp trong lĩnh vực ngân hàng Nội dung này giúp hiểu rõ hơn về quy trình và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản khi được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay.
Chương 2 phân tích thực trạng pháp luật và việc thực hiện pháp luật liên quan đến định giá bất động sản thế chấp tại một số ngân hàng thương mại tại TP Đà Nẵng Nghiên cứu này đánh giá các quy định pháp lý hiện hành, đồng thời khảo sát thực tiễn áp dụng tại các ngân hàng, nhằm làm rõ những thách thức và bất cập trong quá trình định giá tài sản thế chấp Kết quả sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về hiệu quả và tính khả thi của các quy định hiện nay, từ đó đề xuất các giải pháp cải thiện quy trình định giá bất động sản.
Chương 3 đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và đảm bảo việc thực hiện pháp luật về định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại, dựa trên thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng Các giải pháp này bao gồm việc nâng cao năng lực của các tổ chức định giá, cải thiện quy trình thẩm định giá và tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng Đồng thời, cần xây dựng các tiêu chí rõ ràng cho việc định giá bất động sản nhằm tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong hoạt động cho vay thế chấp.
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KHUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1 Bất động sản và thế chấp bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản (BĐS) là tài sản không thể di dời, mang tính cố định và lâu dài, bao gồm đất đai và các công trình gắn liền với nó Chủ sở hữu BĐS có quyền sử dụng, mua bán, cho thuê, tặng, ký quỹ, để lại di chúc hoặc giữ gìn tài sản của mình.
Bất động sản (BĐS) là thuật ngữ pháp lý được sử dụng ở nhiều quốc gia như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahamas, chỉ bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền vĩnh viễn với đất Các tài sản này bao gồm nhà ở, gara, và các công trình kiến trúc trên mặt đất, cũng như tài nguyên như dầu khí và khoáng sản dưới lòng đất Tuy nhiên, những tài sản có thể di dời như nhà di động, lều hay nhà tạm không được coi là bất động sản.
Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản được định nghĩa bao gồm: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà và công trình xây dựng, cùng với các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2 Khái niệm thế chấp bất động sản
Ngày nay, với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu vốn của cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp ngày càng gia tăng Để đáp ứng nhu cầu này, nhiều người đã sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thế chấp tại các Ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng nhằm vay vốn Thế chấp bất động sản (BĐS) là việc bên vay sử dụng tài sản của mình làm tài sản đảm bảo cho khoản vay Khi đến hạn, họ sẽ hoàn trả nợ gốc, lãi suất và các khoản phí theo hợp đồng Theo Luật đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó, việc thế chấp BĐS tại Việt Nam thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất.
1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp
Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm cả các tài sản liên quan đến nhà ở và các tài sản khác cũng gắn liền với đất.
Thứ hai: Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
Theo quy định của Bộ Luật Hàng Hải Việt Nam, tàu biển và tàu bay theo Luật Hàng Không Dân Dụng Việt Nam có thể được thế chấp trong các trường hợp nhất định.
Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản được tạo ra sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp Những tài sản này bao gồm hoa lợi, lợi tức, công trình xây dựng và các bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
Thứ năm: Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.4 Các hình thức thế chấp bất động sản
Dựa vào những mục đích và tính chất khác nhau của người đi vay (người thế chấp), chúng ta có thể phân thành những hình thức cơ bản sau:
- Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
- Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
- Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
- Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản
1.2 Lý luận pháp luật về định giá bất động sản bảo đảm cho vay tại ngân hàng
1.2.1 Khái niệm pháp luật về định giá bất động sản bảo đảm cho vay tại ngân hàng Khái niệm về định giá
Theo Luật giá 2006, định giá là quy trình mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh xác định giá cho hàng hóa và dịch vụ Tuy nhiên, luật này đã hết hiệu lực và được thay thế bởi luật giá mới.
2012 nhưng vẫn còn tính chất để tham khảo.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KHUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Lý luận pháp luật về định giá bất động sản bảo đảm cho vay tại ngân hàng
1.2.1 Khái niệm pháp luật về định giá bất động sản bảo đảm cho vay tại ngân hàng Khái niệm về định giá
Theo Luật Giá 2006, Điều 4, định giá là quá trình mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh xác định giá cho hàng hóa và dịch vụ Mặc dù luật này đã hết hiệu lực, nhưng nó đã được thay thế bằng Luật Giá mới.
2012 nhưng vẫn còn tính chất để tham khảo.
Theo Điều 104 BLTTDS 2015, việc định giá tài sản và thẩm định giá tài sản được quy định rõ ràng Định giá bất động sản bao gồm định giá đất và các tài sản gắn liền với đất Bất động sản được coi là một đơn vị thống nhất, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và mục đích sử dụng Do đó, khi định giá các tài sản gắn liền với đất, không thể tách biệt hoàn toàn chúng khỏi nhau.
Định giá bất động sản (BĐS) là một quy trình quan trọng, giúp phân loại khoản vay và đánh giá khả năng thanh toán nợ của khách hàng Hoạt động này phục vụ nhiều mục đích như xác định giá mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, vay vốn ngân hàng và chứng minh tài sản Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường phát triển, nhu cầu vốn cho các tổ chức kinh tế ngày càng tăng, do đó, định giá BĐS thế chấp trở nên quan trọng hơn bao giờ hết Nó không chỉ giúp xác định chính xác giá trị BĐS mà còn đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro cho các ngân hàng Định giá BĐS thế chấp có thể hiểu là ước tính giá trị của BĐS (bao gồm đất và tài sản trên đất) khi được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay tại các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng.
1.2.2 Các yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về định giá bất động sản bảo đảm cho vay tại ngân hàng
Yêu cầu pháp luật về định giá bất động sản bảo đảm cho vay tại ngân hàng liên quan đến việc phân loại tài sản thế chấp Tài sản bảo đảm cho khoản vay bao gồm các loại tài sản như tài sản thuộc quyền sở hữu của khách hàng, giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc quyền quản lý và sử dụng của khách hàng, cũng như tài sản hình thành từ vốn vay.
1.2.3 Cơ cấu của pháp luật về định giá bất động sản bảo đảm cho vay tại ngân hàng
Luật đất đai 2013 đã cải thiện các quy định về giá đất so với Luật đất đai 2003, bao gồm việc bổ sung nguyên tắc định giá, quy định khung giá đất và bảng giá đất phù hợp với thực tế, cũng như quy định xác định giá đất cụ thể và tư vấn giá đất Điều này cho thấy tầm quan trọng ngày càng tăng của các quy định này trong quản lý đất đai, nhằm đảm bảo sử dụng đất hiệu quả và tiết kiệm Giá đất được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành, thỏa thuận giữa các bên liên quan, đấu giá quyền sử dụng đất và chứng thư định giá từ các tổ chức tư vấn.
1.2.4 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
- Nguyên tắc đánh giá đúng lợi ích mang lại từ bất động sản.
Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về định giá bất động sản bảo đảm cho vay tại ngân hàng
- Yếu tố hội nhập quốc tế