Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một lĩnh vực đặc thù, có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế-xã hội của mỗi quốc gia Sự tham gia của Nhà nước qua pháp luật giúp thị trường bất động sản an toàn và ổn định hơn Luật KDBĐS 2014 đã tạo ra hành lang pháp lý vững chắc, nhưng pháp luật trong lĩnh vực này vẫn còn non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện Thực tiễn cho thấy thiếu các quy định cụ thể cho những vấn đề cốt lõi trong KDBĐS, và việc thi hành pháp luật gặp nhiều khó khăn, khiến cơ quan quản lý Nhà nước lúng túng trong giải quyết tranh chấp Gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23 tháng 4 năm 2023 nhằm cải thiện tình hình này.
Năm 2019, một số giải pháp đã được đề xuất nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh Các cơ quan, ban ngành cần tiếp tục giải quyết các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản, đồng thời hướng tới việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan Đặc biệt, cần chú trọng hoàn thiện các quy định về kinh doanh bất động sản để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.
Trong những năm gần đây, Đà Nẵng đã trở thành một trong những địa phương có hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) sôi động và phát triển, nhờ vào vị trí địa lý thuận lợi với núi, biển và nhiều danh thắng đẹp Thành phố này không chỉ là điểm đến du lịch nổi tiếng tại Việt Nam mà còn được đánh giá là một trong những thành phố đáng sống nhất châu Á Tuy nhiên, nghiên cứu về KDBĐS tại Đà Nẵng cho thấy hệ thống pháp luật liên quan vẫn còn nhiều vướng mắc cần được giải quyết để đảm bảo sự phát triển bền vững cho thành phố trong tương lai.
Tác giả chọn nghiên cứu đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản và thực tiễn tại thành phố Đà Nẵng” làm luận văn Thạc sĩ Luật học nhằm giải quyết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực này.
Tình hình nghiên cứu đề tài
Giáo trình, sách chuyên khảo
Đến nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu và sách chuyên khảo liên quan đến đề tài, nổi bật là tác phẩm của PGS.TS Đỗ Văn Đại với cuốn "Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015" do NXB Hồng Đức phát hành, cùng với sách "Pháp luật KDBĐS" của tác giả Lưu Quốc Thái, xuất bản bởi NXB Lao động, Tp.
Hồ Chí Minh, 2018; Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, tác giả Nguyễn Minh Tuấn, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, 2011 Nội dung tác phẩm này khám phá các khía cạnh lý luận và thực tiễn liên quan đến đăng ký bất động sản, góp phần làm rõ tầm quan trọng của việc quản lý và bảo vệ tài sản trong xã hội hiện đại.
Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được đề cập trong nhiều công trình nghiên cứu, như "Quản lý nhà nước đội với thị trường bất động sản ở Việt Nam" của Bùi Văn Huyền và Đinh Thị Nga, và "Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" do Đinh Văn Ân chủ biên, cả hai đều được xuất bản năm 2011 Ngoài ra, cuốn "Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam" do PGS.TS Doãn Thị Hồng Nhung chủ biên, xuất bản năm 2010, cũng đóng góp vào lĩnh vực này Mặc dù các công trình này được biên soạn trước khi Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực, chúng vẫn cung cấp kiến thức lý luận pháp luật quan trọng, là cơ sở cho việc nghiên cứu pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện nay.
Những đề tài nghiên cứu cấp độ luận văn thạc sỹ, luận án tiến sỹ liên quan đến đề tài có thể kể đến như:
Luận án "Pháp luật về KDBĐS ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn" của tác giả Vũ Anh, được thực hiện năm 2012 tại Học viện Khoa học Xã hội, nghiên cứu sâu về Luật KDBĐS 2006 và các văn bản liên quan, nhằm xây dựng cơ sở lý luận cho pháp luật KDBĐS và đề xuất các giải pháp hoàn thiện Mặc dù là một công trình nghiên cứu quy mô, luận án vẫn không thể dự đoán hết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn cho đến nay.
Luận văn “Pháp luật về hợp đồng KDBĐS ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Xuân năm 2014 tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, phân tích các quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, luận văn chưa đề cập đến các khía cạnh khác của pháp luật KDBĐS như chủ thể kinh doanh, loại bất động sản kinh doanh, hoạt động đầu tư và dịch vụ bất động sản Nghiên cứu chủ yếu tập trung vào Luật KDBĐS 2006 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.
Ngoài ra, có nhiều nghiên cứu và bài viết trên các tạp chí chuyên ngành luật liên quan đến pháp luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS) Một số tác phẩm tiêu biểu bao gồm bài viết của Nguyễn Thị Hồng Nhung với tiêu đề “Pháp luật về KDBĐS hình thành trong tương lai” đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử ngày 09/07/2018, cùng với các nghiên cứu khác của Đoàn Thị Ngọc Hải.
Pháp luật về các loại hình kinh doanh bất động sản (KDBĐS) ở Việt Nam đang được nghiên cứu và cập nhật để đáp ứng thực tiễn Theo thông tin từ Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, ngày 21/11/2019, đã có những nghiên cứu về việc dừng dự án ở đèo Hải Vân và chấp nhận bồi thường, như được nêu bởi Nguyễn Linh và Hồng Quý (2020) Bên cạnh đó, Nguyễn Văn Cường cũng đã chỉ ra thực tiễn giải quyết tranh chấp về bất động sản và những yêu cầu cần thiết đối với pháp luật về đăng ký bất động sản, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Các nghiên cứu hiện có đã cung cấp cái nhìn sơ bộ về pháp luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS) tại Việt Nam, nhưng chưa thực sự đi sâu vào phân tích toàn diện các quy định pháp luật liên quan, đặc biệt là trong bối cảnh Bộ luật Dân sự 2015 Hơn nữa, chưa có nghiên cứu nào tập trung vào thực tiễn thực hiện pháp luật KDBĐS tại thành phố Đà Nẵng, điều này đã thúc đẩy tác giả chọn đề tài này để khai thác sâu hơn.
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn này được xây dựng dựa trên phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, nhằm phân tích đường lối và chính sách phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam.
5.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng một số phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích và tổng hợp được áp dụng nhằm làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến kinh doanh bất động sản (KDBĐS) và để chỉ ra những sự rườm rà, chồng chéo trong các quy định pháp luật hiện hành Phương pháp này được sử dụng xuyên suốt trong luận văn.
- Phương pháp thống kê: Nhằm thống kê các văn bản pháp luật điều chỉnh về KDBĐS Việt Nam Phương pháp này được sử dụng chủ yếu ở chương 1 và 2.
Trong bài viết này, chúng tôi áp dụng phương pháp so sánh các quy định về KDBĐS trong hệ thống pháp luật Việt Nam để đưa ra những kiến nghị phù hợp với thực tiễn tại nước ta, đặc biệt là tại thành phố Đà Nẵng Phương pháp này sẽ được triển khai chủ yếu trong chương 3 của bài viết.
Hệ thống phương pháp nghiên cứu trong luận văn được áp dụng linh hoạt và kết hợp một cách đồng bộ, tùy thuộc vào từng nội dung và vấn đề nghiên cứu cụ thể Việc sử dụng đồng thời các phương pháp nghiên cứu giúp đảm bảo tính liên kết và hiệu quả trong quá trình triển khai nghiên cứu, tránh tình trạng áp dụng rời rạc và tách biệt.
Những đóng góp mới của đề tài
Luận văn là một nghiên cứu khoa học sâu sắc và có hệ thống về pháp luật kinh doanh bất động sản, với những đóng góp mới nổi bật trong các nội dung cụ thể.
Luận văn đã làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS), bao gồm khái niệm KDBĐS, các đặc điểm nổi bật của pháp luật này, và cơ sở khoa học cho việc xây dựng pháp luật KDBĐS Đồng thời, luận văn cũng phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật KDBĐS Những vấn đề lý luận này sẽ là nền tảng để tiếp cận các quy định hiện hành về KDBĐS và định hướng cho việc kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này.
Luận văn này phân tích và đánh giá toàn diện thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản (KDBĐS) tại Việt Nam, đặc biệt là tại thành phố Đà Nẵng, chỉ ra những hạn chế và bất cập trong các quy định pháp luật cũng như thực tiễn thực hiện KDBĐS Từ đó, luận văn đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều luật nhằm hoàn thiện khung pháp lý về KDBĐS, bảo đảm quyền kinh doanh của người dân và nâng cao hiệu quả hoạt động KDBĐS Những kiến nghị này dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn, phù hợp với đường lối cải cách tư pháp của Đảng và yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam.
Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương:
CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về kinh doanh bất động sản
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản là yếu tố quan trọng trong mối quan hệ xã hội và pháp luật Định nghĩa về tài sản vẫn còn mang tính liệt kê và chưa tổng hợp đầy đủ Theo pháp luật hiện hành, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, được phân chia thành bất động sản và động sản Cả hai loại tài sản này có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai (Điều 105 BLDS 2015) Như vậy, bất động sản là một trong những loại tài sản cơ bản.
Phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất mà còn tất cả những sản phẩm do lao động con người tạo ra trên đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng và mọi thứ liên quan đến đất đai, cũng như các vật thể trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có thể được xác định qua nhiều quan điểm khác nhau, và từ đó, một số đặc điểm cơ bản của nó có thể ảnh hưởng đến việc xây dựng và hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản Những đặc điểm này đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển và quản lý thị trường bất động sản hiệu quả.
Bất động sản có những đặc điểm nổi bật, bao gồm tính bất động, không thể di dời, tính không đồng nhất về giá và tính khan hiếm Những yếu tố này tạo nên sự đặc thù cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến giá trị và khả năng đầu tư của từng loại hình bất động sản.
Thứ tư, bất động sản có tính thanh khoản kém
1.1.1.3 Phân loại bất động sản
Dựa trên kinh nghiệm quốc tế và nghiên cứu trong nước, bất động sản có thể được phân loại thành ba loại chính: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không có đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như bất động sản nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cùng với trụ sở làm việc Trong đó, bất động sản nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố Nhóm bất động sản này không chỉ có tác động lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước mà còn góp phần vào phát triển đô thị bền vững Hơn nữa, nó chiếm phần lớn giao dịch trên thị trường bất động sản cả trong nước và quốc tế.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng Các loại đất này được xem như tư liệu sản xuất, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế nông nghiệp và phát triển bền vững.
Bất động sản đặc biệt, bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang, có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm, phân loại kinh doanh bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản Định nghĩa về kinh doanh đã được ghi nhận trong các đạo luật quan trọng nhất về doanh nghiệp như Luật Công ty 1990, Luật Doanh nghiệp 1999, Luật Doanh nghiệp 2005, 2014 và hiện nay là Luật Doanh nghiệp 2020 Theo khoản
Theo Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020, kinh doanh được định nghĩa là hoạt động liên tục thực hiện một hoặc nhiều công đoạn trong quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận Định nghĩa này nhấn mạnh vào các hành vi của chủ thể kinh doanh, bản chất và mục đích của những hành vi đó, mà không tập trung vào kết quả cụ thể mà các bên đạt được trong thực tiễn.
Khái niệm "hoạt động thương mại" trong Luật Thương mại 2005 rất gần gũi với khái niệm "kinh doanh" theo Luật Doanh nghiệp 2020 Theo Điều 3 khoản 1 của Luật Thương mại 2005, hoạt động thương mại được định nghĩa là các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động sinh lợi khác Mặc dù cả hai khái niệm đều hướng tới mục tiêu sinh lợi, nhưng chúng có sự khác biệt trong cách thức, hành vi và quá trình mô tả.
1 Trường ĐH Luật thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Pháp luật về chủ thể kinh doanh, NXB Hồng Đức – Hội luật gia Việt Nam, tr 14.
1.1.2.2 Đặc điểm của kinh doanh bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm nổi bật như tính cục bộ và khu vực, tính lâu dài, và tính ảnh hưởng lẫn nhau, tạo nên sự khác biệt trong hoạt động kinh doanh bất động sản so với các lĩnh vực kinh doanh khác.
Thứ nhất, đối tượng của kinh doanh bất động sản là bất động sản, loại tài sản có giá trị cao
Thứ hai, kinh doanh bất động sản mang tính cục bộ và khu vực
Thứ ba, kinh doanh bất động sản là hoạt động lâu dài
Thứ tư, kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau
1.1.2.3 Phân loại kinh doanh bất động sản
Phân loại hành vi kinh doanh bất động sản có thể dựa trên đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh hoặc dựa vào bản chất của hành vi kinh doanh hàng hóa bất động sản Từ đó, có thể chia kinh doanh bất động sản thành nhiều loại khác nhau.
Dựa vào loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, có thể phân loại hoạt động kinh doanh bất động sản thành hai loại chính: kinh doanh bất động sản có sẵn và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Kinh doanh bất động sản có sẵn bao gồm việc giao dịch nhà ở, công trình xây dựng và các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai.
Khái quát pháp luật về kinh doanh bất động sản
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản
Khái niệm pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã trải qua nhiều thay đổi, đặc biệt trong thời kỳ nền kinh tế được quản lý theo cơ chế kế hoạch hóa, tập trung Trong giai đoạn này, Nhà nước đóng vai trò trung tâm, trực tiếp quản lý mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh và phân phối sản phẩm xã hội Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh cũng như xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh, dẫn đến việc mọi công đoạn của quá trình sản xuất – kinh doanh đều phải tuân theo sự chỉ huy của Nhà nước.
*Đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản
Luật kinh doanh bất động sản, với vai trò là một lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành luật khác nhau Đặc điểm nổi bật của nó nằm ở sự tương tác giữa các văn bản luật chung và các văn bản luật chuyên ngành, tạo nên một hệ thống pháp lý đa dạng và phong phú.
1.2.2 Khung pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành điều chỉnh các quan hệ pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm nhiều loại văn bản, được phân chia theo cấp độ như luật, nghị định và thông tư.
1.2.3 Các nguyên tắc kinh doanh bất động sản Đây là những yêu cầu cơ bản đối với các thủ thể kinh doanh bất động sản và là cơ sở để quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản Các nguyên tắc này được quy định tại Điều 4 Luật KDBĐS 2014, bao gồm:
Bình đẳng trước pháp luật và tự do thỏa thuận là những nguyên tắc cơ bản trong hợp đồng, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được tôn trọng Mọi thỏa thuận phải tuân thủ quy định của pháp luật, tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch và công bằng cho tất cả các bên tham gia.
- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
- Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
Tổ chức và cá nhân được phép kinh doanh bất động sản trong khu vực không thuộc phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh, với điều kiện phải tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.2.4 Nội dung cơ bản của pháp luật về kinh doanh bất động sản
Nhóm quy phạm pháp luật liên quan đến chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản bao gồm các điều kiện cần thiết để được phép kinh doanh, phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản, khách hàng tham gia vào lĩnh vực này, và các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Nhóm quy phạm pháp luật liên quan đến bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm các loại bất động sản cụ thể và các điều kiện cần thiết để bất động sản có thể được đưa vào hoạt động kinh doanh Đồng thời, cũng quy định về việc công khai thông tin liên quan đến bất động sản trong quá trình kinh doanh.
Nhóm quy phạm pháp luật về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản bao gồm các loại hợp đồng, đối tượng, giá cả và phương thức thanh toán Bên cạnh đó, quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên, hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng cũng rất quan trọng Cuối cùng, giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ hợp đồng trong lĩnh vực này là một yếu tố không thể thiếu.
Nhóm quy phạm pháp luật liên quan đến vi phạm và xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm các hành vi bị cấm, cũng như các hình thức xử lý vi phạm như xử lý vi phạm hành chính, xử lý vi phạm dân sự và xử lý vi phạm hình sự.
1.2.5 Những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về kinh doanh bất động sản 1.2.5.1 Đảm bảo tính công khai, minh bạch
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (KDBĐS), công khai và minh bạch là yếu tố quan trọng để đảm bảo hoạt động hiệu quả và đúng quy luật Với nhu cầu nhà ở và phát triển kinh tế cao ở một quốc gia đang phát triển, KDBĐS trở thành một lĩnh vực tiềm năng Việc hoạch định chính sách và xây dựng cơ chế hiệu quả cho hoạt động này là rất cần thiết Tình trạng đầu cơ và kích cầu ảo đã tạo ra sự biến động giá cả trên thị trường, dẫn đến nhiều "cơn sốt" bất động sản trong những năm gần đây Thông tin về bất động sản thường thiếu minh bạch, và quyền lợi của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo Do đó, việc xây dựng pháp luật KDBĐS cần tập trung vào việc đảm bảo công khai, minh bạch, vì đây là chìa khóa cho sự thành công của thị trường Minh bạch không chỉ liên quan đến các bên tham gia giao dịch mà còn bao gồm các cấp, ngành, cơ quan quản lý nhà nước và hệ thống pháp luật.
Kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực phổ biến nhưng phức tạp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đầy biến động tại Việt Nam trong những năm gần đây Mặc dù đã có nhiều quy định pháp luật như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng rủi ro pháp lý từ các giao dịch bất động sản vẫn khó tránh khỏi.
1.2.5.3 Đảm bảo phát triển bền vững
Bất động sản (BĐS) có bản chất cố định và không di dời, do đó mọi hoạt động kinh doanh đều xoay quanh lĩnh vực này Những cơ chế và chính sách không phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội sẽ ngay lập tức tác động đến BĐS, gây ra xáo trộn xã hội và tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế Trong những năm qua, chính sách về đất đai đã có sự thay đổi đáng kể, từ việc không coi đất đai là hàng hóa đến việc công nhận đất đai là hàng hóa có giá trị Quyền sử dụng đất của người dân đã được mở rộng, bao gồm quyền chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp, tạo điều kiện cho người sử dụng đất và nhà đầu tư BĐS có thêm cơ hội tiếp cận, giao dịch và phát triển các dịch vụ trung gian liên quan đến BĐS.
Chương 1 cung cấp cái nhìn tổng quan về khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản, cũng như kinh doanh bất động sản và pháp luật liên quan Bài viết cũng nêu rõ các nguyên tắc cơ bản trong kinh doanh bất động sản, yêu cầu đối với pháp luật trong lĩnh vực này và những yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật kinh doanh bất động sản Những nội dung này tạo nền tảng lý luận quan trọng cho việc giải quyết các vấn đề và nghiên cứu trong các chương tiếp theo của đề tài.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản
2.1.1 Quy định pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản
*Về loại chủ thể kinh doanh bất động sản
Theo Khoản 1 Điều 10 và Điều 11 của Luật KDBĐS 2014, các chủ thể kinh doanh bất động sản bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Ngoài ra, pháp luật cũng quy định hộ gia đình có thể là một chủ thể kinh doanh bất động sản theo Khoản 3 Điều 53 của Luật Nhà ở.
Theo Khoản 2 Điều 10 của Luật KDBĐS 2014 và Khoản 1 Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, cơ cấu chủ thể trong lĩnh vực bất động sản được quy định tương tự như cơ cấu chủ thể sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, Luật Doanh nghiệp 2014 và Luật Đầu tư 2014 không công nhận "người Việt Nam định cư ở nước ngoài" là chủ thể kinh doanh.
*Về điều kiện kinh doanh hàng hóa bất động sản
Thứ nhất, thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã;
Thứ hai, có vốn pháp định không ít hơn 20 tỷ đồng.
*Đối với các chủ thể là chủ đầu tư dự án BĐS còn phải đáp ứng thêm các điều kiện sau:
Thứ nhất, có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư Cụ thể: 4
Thứ hai, ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án:
*Về phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản Đối với hành vi kinh doanh này, pháp luật quy định khác nhau tùy thuộc vào loại chủ thể:
Trường hợp tổ chức, cá nhân trong nước,
Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ,
2.1.2 Quy định pháp luật về bất động sản được đưa vào kinh doanh 2.1.2.1 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Theo Điều 5 Luật KDBĐS 2014, các loại BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này bao gồm:
(i) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
(ii) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
2 Hộ gia đình có thể là chủ thể đầu tư nhà ở xã hội; đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh có vốn đầu tư dưới
20 tỷ (không tính giá trị quyền sử dụng đất).
3 Xem các Khoản 13 - 17 Điều 3 Luật Đầu tư 2014; Khoản 7 – 9 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014.
4 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
(iii) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai sẽ được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Quy định về kinh doanh nhà và công trình xây dựng phân chia thành hai loại: nhà, công trình xây dựng có sẵn và nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai Nhà, công trình xây dựng có sẵn là những công trình đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, trong khi nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là những công trình đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu Cả hai loại bất động sản này đều phải đáp ứng các điều kiện nhất định để được đưa vào kinh doanh.
Quy định về nhà ở đưa vào kinh doanh Theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở
Nhà ở, theo định nghĩa năm 2014, là công trình xây dựng phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá nhân, đồng thời là loại bất động sản do con người đầu tư Mục đích chính của nhà ở là tạo không gian cư trú và thực hiện các hoạt động sống hàng ngày Tùy thuộc vào tập quán, điều kiện kinh tế và nhu cầu riêng, mỗi gia đình có thể có những tiện nghi và công năng khác nhau cho ngôi nhà của mình.
Kinh doanh quyền sử dụng đất được coi là một hình thức kinh doanh bất động sản, mặc dù quyền sử dụng đất không phải là bất động sản theo định nghĩa pháp lý Do chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, pháp luật thường tránh sử dụng thuật ngữ này Trong khi kinh doanh nhà và công trình xây dựng tập trung vào tài sản vật chất, thì đối tượng chính trong kinh doanh quyền sử dụng đất lại là quyền sử dụng đất.
*Quy định riêng đối với kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Thứ nhất, dự án bất động sản phải các có giấy tờ sau:
Trước khi tiến hành bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần phải thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng cấp tỉnh về việc nhà ở đó đủ điều kiện để thực hiện giao dịch.
Thứ ba, điều kiện về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
2.1.2.2 Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh Đây là yêu cầu nhằm mục đích đảm bảo an toàn cho khách hàng trong giao dịch kinh doanh bất động sản Theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh được quy định như sau:
Thứ nhất, về địa điểm, phương tiện công khai:
Thứ hai, về nội dung thông tin công khai, gồm:
5 Khoản 3, 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
2.1.3 Quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
2.1.3.1 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản
*Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
Theo quy định pháp luật, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản theo Khoản 2 Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Các loại hợp đồng này bao gồm nhiều hình thức khác nhau.
- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản là một vấn đề quan trọng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản Để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan, việc công chứng và chứng thực hợp đồng là bắt buộc Điều này không chỉ giúp minh bạch hóa giao dịch mà còn tạo sự tin tưởng cho các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Thứ hai, công chứng, chứng thực tự nguyện
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
Theo Điều 17 Luật KDBĐS 2014, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên và được ghi trong hợp đồng Nếu hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, thời điểm có hiệu lực sẽ là lúc công chứng, chứng thực Trong trường hợp không có thỏa thuận hoặc công chứng, thời điểm có hiệu lực là khi các bên ký kết hợp đồng Như vậy, có ba thời điểm xác định hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản: (1) thời điểm thỏa thuận; (2) thời điểm công chứng, chứng thực; và (3) thời điểm ký hợp đồng, trong đó "thời điểm thỏa thuận" được ưu tiên sử dụng để xác định hiệu lực hợp đồng.
2.1.3.2 Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các đối tượng có quyền mua, nhận chuyển nhượng, thuê, và thuê mua bất động sản từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam bao gồm cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước.
- Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cùng với tổ chức và cá nhân nước ngoài có quyền thuê các loại bất động sản để sử dụng Họ cũng được phép mua, thuê và thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền mua hoặc thuê mua nhà và công trình xây dựng Việc này nhằm phục vụ cho các mục đích như văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh và dịch vụ, đảm bảo đúng công năng sử dụng của các nhà, công trình xây dựng đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền mua, nhận chuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua bất động sản để kinh doanh, theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
2.1.3.3 Nội dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản
Thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản tại thành phố Đà Nẵng
2.2.1 Những kết quả đạt được
Từ năm 2015 đến 2020, thành phố Đà Nẵng đã hoàn thành các chỉ tiêu nghị quyết của Hội đồng nhân dân và các mục tiêu do Trung ương, chính phủ giao Những kết quả đạt được đã được Bộ Chính trị ghi nhận và đánh giá cao trong báo cáo tổng kết 10 năm thực hiện kết luận số 48/KL-TW về xây dựng và phát triển thành phố Đà Nẵng đến năm 2020.
2.2.1.2 Kết quả đạt được trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện thiết yếu để thực hiện các giao dịch bất động sản, đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai.
- Về quy hoạch, đô thị
2.2.2 Những tồn tại, hạn chế
Thứ nhất, điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh
Thứ hai, đối với chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật cọc.
Thứ ba, đối với bảo lãnh của các tổ chức tín dụng
Thứ tư, về nhà ở xã hội
2.2.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế
Thứ nhất, do Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt
Các chế tài xử lý vi phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai cần phải được củng cố và nghiêm khắc hơn Việc này sẽ giúp ngăn chặn, răn đe và phòng ngừa các hành vi trái pháp luật hiệu quả hơn.
Thứ ba, các quy định hệ thống pháp luật còn nhiều vướng mắc
Các quy định pháp luật liên quan đến chủ thể kinh doanh bất động sản được phân loại theo loại hình kinh doanh và yêu cầu cụ thể đối với các chủ thể, bao gồm điều kiện thành lập doanh nghiệp, vốn pháp định và phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản.
Mỗi loại hàng hóa có quy định riêng khi đưa vào kinh doanh, đặc biệt là đối với nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai Một yêu cầu quan trọng là công khai thông tin về bất động sản nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng và đảm bảo quản lý nhà nước hiệu quả trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản có những quy định cơ bản khác biệt so với các hợp đồng thương mại khác, bao gồm yêu cầu về hình thức, đối tượng tham gia giao dịch như mua, chuyển nhượng, thuê hoặc thuê mua, và phương thức thanh toán Do đó, các quy định pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản cần được điều chỉnh từ luật chung đến các luật chuyên ngành khác.
Đầu tư trong lĩnh vực bất động sản là yếu tố then chốt cho sự phát triển của thị trường này Do đó, các quy định pháp lý trong luật Đầu tư, luật Nhà ở, luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành, luôn được chú trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.
Hiện nay, Nghị định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã được ban hành, quy định rõ các hành vi vi phạm và mức xử phạt tương ứng Đánh giá thực tế tại Đà Nẵng cho thấy các quy định pháp luật cơ bản đáp ứng nhu cầu của các chủ thể kinh doanh bất động sản, mặc dù vẫn tồn tại một số quy định gây khó khăn trong thực tiễn Tuy nhiên, sự hướng dẫn từ các cơ quan chức năng đã giúp giải quyết nhiều trường hợp cụ thể.