Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực quan trọng, ảnh hưởng đến cơ cấu nguồn vốn và đời sống xã hội Nghiên cứu về lĩnh vực này cần xem xét các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cùng với các luật chuyên ngành như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Xây dựng Tuy nhiên, thực tiễn phát sinh nhiều khó khăn cho cá nhân và doanh nghiệp Thủ tướng Chính phủ đã ban hành chỉ thị số 11/CT-TTg năm 2019 nhằm thúc đẩy sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản, yêu cầu hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan Tại tỉnh Thừa Thiên Huế, nghiên cứu cho thấy hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản vẫn còn vướng mắc, cần giải quyết để phục vụ cho sự phát triển, đặc biệt khi tỉnh đang hướng đến trở thành thành phố trực thuộc trung ương, thu hút đầu tư và chuyển dịch cơ cấu nguồn vốn doanh nghiệp.
Tác giả đã chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế” cho luận văn thạc sĩ luật học của mình.
Tình hình nghiên cứu đề tài
Giáo trình, sách chuyên khảo
Đến nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu và sách chuyên khảo liên quan đến lĩnh vực pháp luật và bất động sản Một số tác phẩm tiêu biểu bao gồm: "Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015" của PGS.TS Đỗ Văn Đại (NXB Hồng Đức), "Pháp luật Kinh doanh bất động sản" của Lưu Quốc Thái (NXB Lao động, 2018), "Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn" của Nguyễn Minh Tuấn (NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, 2011), và "Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam" của Bùi Văn Huyền và Đinh Thị Nga (NXB Chính trị quốc gia).
Các tài liệu như "Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam" do Đinh Văn Ân chủ biên và "Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam" do PGS.TS Doãn Thị Hồng Nhung chủ biên, đều được xuất bản trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời Mặc dù chưa cập nhật các quy định pháp luật hiện hành, nhưng những công trình này vẫn cung cấp kiến thức lý luận pháp luật khái quát, tạo nền tảng cho việc nghiên cứu pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Những đề tài nghiên cứu cấp độ luận văn thạc sỹ, luận án tiến sỹ liên quan đến đề tài có thể kể đến như:
Luận án "Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn" của tác giả Vũ Anh tại Học viện Khoa học Xã hội năm 2012 nghiên cứu Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cùng các văn bản liên quan, nhằm xây dựng cơ sở lý luận và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Mặc dù công trình này có quy mô lớn và tổng thể, nhưng vẫn không thể dự đoán hết các vấn đề phát sinh trong thực tiễn cho đến hiện nay.
Luận văn "Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam" của tác giả Nguyễn Thị Xuân, năm 2014, tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, phân tích các quy định liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, luận văn không đi sâu vào các khía cạnh khác của pháp luật kinh doanh bất động sản như chủ thể kinh doanh, các loại bất động sản trong kinh doanh, và các hoạt động đầu tư hay dịch vụ bất động sản Nghiên cứu chủ yếu tập trung vào Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Ngoài ra, còn nhiều công trình nghiên cứu và bài viết trên các tạp chí chuyên ngành luật liên quan đến pháp luật kinh doanh bất động sản, đóng góp quan trọng cho lĩnh vực này.
Nguyễn Thị Hồng Nhung đã phân tích về pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai trong bài viết của mình trên Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử Bài viết này, được đăng ngày 09/07/2018, cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quy định pháp lý hiện hành và những thách thức mà ngành bất động sản phải đối mặt Đoàn Thị Ngọc Hải cũng đóng góp vào chủ đề này với những nghiên cứu về các loại hình kinh doanh bất động sản, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hiểu biết về pháp luật trong lĩnh vực này.
Việt Nam”, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp, đăng ngày 21/11/2019; https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID%14, truy cập ngày 15/6/2020.
Nguyễn Linh và Hồng Quý (2020) đã đưa tin về việc dừng dự án tại đèo Hải Vân và chấp nhận bồi thường trong bài viết đăng trên Tuổi trẻ online Bài viết này, được công bố vào ngày 27/11/2014 và cập nhật lần cuối vào 15/05/2020, nêu rõ những lý do và hệ lụy liên quan đến quyết định này Việc dừng dự án nhằm bảo đảm an toàn giao thông và bảo vệ môi trường khu vực đèo Hải Vân.
Thực tiễn giải quyết tranh chấp bất động sản hiện đang gặp nhiều khó khăn do sự phức tạp trong việc áp dụng pháp luật và hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản còn nhiều hạn chế Số lượng vụ án liên quan đến tranh chấp nhà, đất ngày càng gia tăng, dẫn đến thời gian giải quyết kéo dài và không thống nhất Các quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nhà, đất thường mâu thuẫn, gây khó khăn cho các Tòa án trong việc đưa ra quyết định Để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp, cần thống nhất quy định pháp luật về bất động sản và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các nghiên cứu hiện có về quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã chỉ ra những vấn đề quan trọng, nhưng phần lớn các công trình này đã lỗi thời và thiếu cập nhật so với các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là sau khi Bộ luật Dân sự 2015 được ban hành Hơn nữa, chưa có nghiên cứu nào tập trung vào thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản tại tỉnh Thừa Thiên Huế Do đó, học viên đã chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế” cho luận văn thạc sỹ nhằm kế thừa và phát huy những kết quả nghiên cứu trước đó.
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết vấn đề nghiên cứu, đề tài áp dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, đồng thời căn cứ vào đường lối và chính sách phát triển kinh tế của Đảng Cộng sản Việt Nam.
5.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng một số phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích và tổng hợp được áp dụng để làm rõ các vấn đề lý luận cốt lõi trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời chỉ ra những sự phức tạp và chồng chéo trong các quy định pháp luật hiện hành Phương pháp này sẽ được sử dụng liên tục trong toàn bộ luận văn.
Phương pháp thống kê được áp dụng để tổng hợp và phân tích các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Phương pháp này chủ yếu được sử dụng trong chương 1 và chương 2 của bài viết.
Trong nghiên cứu này, chúng tôi áp dụng phương pháp so sánh để phân tích các quy định về kinh doanh bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam Mục tiêu là đưa ra những kiến nghị phù hợp với thực tiễn, đặc biệt là tại tỉnh Thừa Thiên Huế Phương pháp này sẽ được triển khai chủ yếu trong chương 3 của bài viết.
Trong luận văn này, các phương pháp nghiên cứu được áp dụng linh hoạt và kết hợp một cách hài hòa, tùy thuộc vào từng nội dung và vấn đề nghiên cứu cụ thể Việc sử dụng đồng thời các phương pháp giúp tạo ra sự liên kết chặt chẽ giữa các phần nghiên cứu, thay vì áp dụng một cách rời rạc và tách biệt.
Những đóng góp mới của đề tài
Luận văn là một nghiên cứu khoa học toàn diện và có hệ thống về pháp luật kinh doanh bất động sản, với những đóng góp mới nổi bật Các nội dung chính của luận văn không chỉ làm rõ các vấn đề pháp lý hiện hành mà còn đề xuất những giải pháp cải tiến nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển thị trường bất động sản.
Luận văn đã làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật kinh doanh bất động sản, bao gồm khái niệm và các đặc điểm đặc trưng của lĩnh vực này Nó cũng trình bày cơ sở khoa học cho việc xây dựng pháp luật liên quan và các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật trong kinh doanh bất động sản Những vấn đề lý luận này sẽ là nền tảng để hiểu các quy định pháp luật hiện hành và định hướng cho việc kiến nghị hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Bài luận văn này phân tích và đánh giá một cách toàn diện thực trạng các quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến kinh doanh bất động sản, đặc biệt là tại tỉnh Thừa Thiên Huế Nó chỉ ra những hạn chế và bất cập trong các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời nêu rõ những tồn tại và vướng mắc trong thực tiễn thực hiện kinh doanh bất động sản trong những năm gần đây.
Luận văn đề xuất sửa đổi và bổ sung một số quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho lĩnh vực này tại Việt Nam Những kiến nghị này nhằm bảo đảm quyền kinh doanh của người dân và nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản Các đề xuất được xây dựng dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn, phù hợp với chủ trương cải cách tư pháp của Đảng và xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, đồng thời đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam.
Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Khái quát về kinh doanh bất động sản
1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản đóng vai trò quan trọng trong mối quan hệ xã hội và pháp luật, tuy nhiên, khái niệm về tài sản vẫn chưa được tổng hợp một cách đầy đủ Theo pháp luật hiện hành, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, được chia thành hai loại chính: bất động sản và động sản Cả bất động sản và động sản đều có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, theo Điều 105 BLDS 2015 Như vậy, bất động sản là một loại tài sản quan trọng trong hệ thống pháp luật hiện nay.
Phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất mà còn bao gồm tất cả sản phẩm do con người tạo ra trên mảnh đất đó Bất động sản bao hàm các công trình xây dựng, cây trồng, và mọi thứ liên quan hoặc gắn liền với đất đai, cùng với các yếu tố cấu thành lãnh thổ.
Khái niệm bất động sản rất đa dạng và cần được quy định cụ thể theo pháp luật của từng quốc gia Một số tài sản có thể được coi là bất động sản ở nước này nhưng lại không được công nhận ở nước khác Tại Việt Nam, quy định về bất động sản vẫn còn mở và chưa có danh mục cụ thể cho các loại tài sản này Chủ yếu, bất động sản liên quan đến đất đai và các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và cây rừng.
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có thể được xác định qua nhiều đặc điểm khác nhau, chia thành hai nhóm chính: đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế Nhóm đặc điểm vật lý bao gồm tính cố định, lâu bền, độc đáo, tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau và khả năng thích ứng Trong khi đó, nhóm đặc điểm kinh tế thể hiện qua giá trị lớn và tính thanh khoản kém Một số ý kiến cho rằng bất động sản còn có những đặc điểm cơ bản như tính bất động, không đồng nhất, khan hiếm và bền vững Ngoài ra, cũng có quan điểm cho rằng bất động sản có tới chín đặc điểm, trong đó nổi bật là tính cố định về vị trí và giá trị.
1 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, Quản lý nhà nước đội với thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2011, tr 12-15.
2 Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia -
Hà Nội, 2011, tr 22-23, nêu rõ các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của bất động sản, bao gồm tính chịu tác động của các yếu tố tự nhiên và việc dự đoán nhu cầu phát sinh Ngoài ra, bất động sản cần có tuổi thọ kinh tế và vật lý, khả năng tái tạo tài sản, và tính khan hiếm do diện tích đất đai có hạn Đặc biệt, giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp biến động và có sự tách biệt giữa hàng hóa và giao dịch.
Bất động sản có nhiều đặc điểm khác nhau, bao gồm nhóm đặc điểm vật lý và nhóm đặc điểm kinh tế Việc xác định những đặc điểm cơ bản của bất động sản rất quan trọng trong việc thiết kế và xây dựng thể chế thị trường bất động sản, nhằm tối đa hóa hiệu quả sử dụng tài sản Các đặc điểm này ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình xây dựng và hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản.
Bất động sản có tính bất động, không thể di dời
Bất động sản có tính không đồng nhất về giá.
Bất động sản có tính khan hiếm.
Bất động sản có tính thanh khoản kém.
1.1.1.3 Phân loại bất động sản
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình, như bất động sản nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, và bất động sản hạ tầng, bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Ngoài ra, bất động sản cũng có thể là các trụ sở làm việc.
1.1.2 Khái niệm, đặc điểm và phân loại kinh doanh bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản
Kinh doanh là khái niệm cốt lõi trong pháp luật kinh tế, liên quan mật thiết đến các chủ thể kinh doanh Trong bối cảnh nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần và cơ chế thị trường tại Việt Nam, kinh doanh được hiểu đơn giản là hành vi nhằm mục tiêu kiếm lợi nhuận thông qua các hoạt động như sản xuất, buôn bán và cung cấp dịch vụ.
1.1.2.2 Đặc điểm của kinh doanh bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm nổi bật như tính cục bộ và khu vực, tính lâu dài và tính ảnh hưởng lẫn nhau, điều này tạo nên sự khác biệt trong hoạt động kinh doanh bất động sản so với các lĩnh vực kinh doanh khác.
Thứ nhất, đối tượng của kinh doanh bất động sản là bất động sản, loại tài sản có giá trị cao
Thứ hai, kinh doanh bất động sản mang tính cục bộ và khu vực Thứ ba, kinh doanh bất động sản là hoạt động lâu dài
Thứ tư, kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Trong cuốn sách "Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam" do Doãn Thị Hồng Nhung chủ biên, tác giả đã phân tích những quy định pháp lý liên quan đến việc xây dựng thương hiệu và đẳng cấp trong lĩnh vực môi giới bất động sản Nội dung từ trang 24 đến 26 cung cấp cái nhìn sâu sắc về vai trò của pháp luật trong việc nâng cao uy tín và chất lượng dịch vụ của các môi giới bất động sản tại Việt Nam.
4 Trường ĐH Luật thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trình Pháp luật về chủ thể kinh doanh, NXB Hồng Đức– Hội luật gia Việt Nam, tr 13.
1.1.2.3 Phân loại kinh doanh bất động sản
Phân loại hành vi kinh doanh bất động sản có thể dựa trên đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh hoặc bản chất của hành vi kinh doanh hàng hóa bất động sản Điều này cho phép chia sẻ kinh doanh bất động sản thành nhiều loại khác nhau.
Dựa trên loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh, có thể phân loại thành hai nhóm chính: kinh doanh bất động sản hiện có và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
Kinh doanh bất động sản có sẵn bao gồm việc giao dịch các công trình xây dựng và các loại đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai.
Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai liên quan đến việc giao dịch các nhà công trình đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu Đây là một lĩnh vực đặc biệt trong ngành bất động sản, nơi các nhà đầu tư có thể mua bán tài sản trước khi chúng hoàn thiện và đưa vào sử dụng.
Dựa trên bản chất của hành vi kinh doanh, lĩnh vực bất động sản có thể được phân chia thành hai loại chính: kinh doanh hàng hóa bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
- Kinh doanh hàng hóa bất động sản
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản .
1.1.3 Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản
Khái quát pháp luật về kinh doanh bất động sản
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản
Khái niệm pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam đã trải qua nhiều biến đổi, đặc biệt trong thời kỳ nền kinh tế quản lý theo cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, và bao cấp Trong giai đoạn này, hoạt động kinh doanh bất động sản ít được pháp luật quy định, với Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong việc quản lý và điều hành mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh hay xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh, dẫn đến việc mọi công đoạn sản xuất – kinh doanh đều phụ thuộc vào sự chỉ huy của Nhà nước.
*Đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản
Luật kinh doanh bất động sản, với tư cách là một lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành luật khác nhau Nó không chỉ tuân theo các quy định của văn bản luật chung mà còn có những đặc điểm riêng biệt liên quan đến các văn bản luật chuyên ngành.
1.2.2 Khung pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện nay rất phong phú, bao gồm nhiều loại văn bản như luật, nghị định và thông tư, cần được phân chia theo cấp độ để dễ dàng áp dụng và quản lý.
Có thể phân thành những nhóm như sau:
- Hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản
- Hệ thống pháp luật liên quan đến nhà ở
- Hệ thống pháp luật liên quan đến xây dựng
- Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai
- Hệ thống pháp luật liên quan đến thuế
- Hệ thống pháp luật liên quan
1.2.3 Các nguyên tắc pháp luật về kinh doanh bất động sản Đây là những yêu cầu cơ bản đối với các thủ thể kinh doanh bất động sản và là cơ sở để quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản Các nguyên tắc này được quy định tại Điều 4 Luật KDBĐS 2014, bao gồm:
Bình đẳng trước pháp luật và tự do thỏa thuận là nguyên tắc quan trọng, đảm bảo rằng các bên tham gia hợp đồng tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau, đồng thời không vi phạm các quy định của pháp luật.
- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
- Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
Tổ chức và cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại những khu vực không nằm trong phạm vi bảo vệ quốc phòng và an ninh, với điều kiện tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.2.4 Nội dung cơ bản của pháp luật về kinh doanh bất động sản
Nhóm quy phạm pháp luật liên quan đến chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản bao gồm các quy định về điều kiện và phạm vi hoạt động của chủ thể kinh doanh, cũng như vai trò của khách hàng trong các giao dịch bất động sản Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước cũng đóng vai trò quan trọng trong việc giám sát và điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả của thị trường.
Chương 1 cung cấp cái nhìn tổng quan về các khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản, cùng với khái niệm kinh doanh bất động sản và pháp luật liên quan Nó cũng nêu rõ khung pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, ý nghĩa và các nguyên tắc cơ bản của pháp luật trong lĩnh vực này Nội dung cơ bản của pháp luật kinh doanh bất động sản được chia thành bốn nhóm chính: chủ thể tham gia, bất động sản trong kinh doanh, hợp đồng và xử lý vi phạm Đây là nền tảng lý luận cần thiết cho việc nghiên cứu các quy định cụ thể trong chương 2.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản
2.1.1 Quy định pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản
*Về loại chủ thể kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Điều 10 và Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ thể kinh doanh bất động sản bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Ngoài ra, pháp luật cũng đề cập đến hộ gia đình như một chủ thể kinh doanh bất động sản trong Khoản 3 Điều 53 của Luật Nhà ở.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật KDBĐS 2014 và khoản 1 Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, cơ cấu chủ thể kinh doanh được xác định tương tự như cơ cấu chủ thể sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 Tuy nhiên, Luật Doanh nghiệp 2014 và Luật Đầu tư 2014 không công nhận "người Việt Nam định cư ở nước ngoài" là một chủ thể kinh doanh.
*Về điều kiện kinh doanh hàng hóa bất động sản
Thứ nhất, thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã;
Thứ hai, có vốn pháp định không ít hơn 20 tỷ đồng.
*Đối với các chủ thể là chủ đầu tư dự án BĐS còn phải đáp ứng thêm các điều kiện sau:
Thứ nhất , có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư.
Thứ hai , ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án:
Mức ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án dao động từ 1% đến 3% vốn đầu tư, tùy thuộc vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án cụ thể.
Theo Điều 27 Nghị định 118/2015/NĐ-CP, mức ký quỹ cho dự án đầu tư được xác định dựa trên tỷ lệ phần trăm của vốn đầu tư Cụ thể, đối với phần vốn đến 300 tỷ đồng, mức ký quỹ là 3%; từ 300 tỷ đồng đến 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 2%; và đối với phần vốn trên 1.000 tỷ đồng, mức ký quỹ là 1%.
Phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản được quy định khác nhau theo loại chủ thể Đối với hành vi mua bán, pháp luật cho phép mua nhà và công trình xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua Ngoài ra, các chủ thể cũng có thể thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại.
5 Hộ gia đình có thể là chủ thể đầu tư nhà ở xã hội; đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh có vốn đầu tư dưới
20 tỷ (không tính giá trị quyền sử dụng đất).
Theo Điều 3 Luật Đầu tư 2014 và Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014, các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở và công trình trên đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng, hoặc nhận chuyển nhượng đều được quy định rõ ràng Cụ thể, đất được giao cho phép xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua, cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Đối với đất cho thuê, nhà đầu tư có thể xây dựng nhà ở hoặc công trình khác để cho thuê hoặc bán Đối với đất được công nhận quyền sử dụng, việc đầu tư xây dựng nhà ở và công trình để bán, cho thuê cũng được cho phép Ngoài ra, việc đầu tư trên đất nhận chuyển nhượng từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cũng được công nhận, cùng với việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đã có hạ tầng.
2.1.2 Quy định pháp luật về bất động sản được đưa vào kinh doanh
2.1.2.1 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Theo Điều 5 Luật KDBĐS 2014, các loại BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này bao gồm:
(i) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
(ii) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
(iii) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai sẽ được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Theo quy định về kinh doanh nhà và công trình xây dựng, các loại nhà và công trình được phân loại dựa trên tình trạng "tồn tại" Cụ thể, chúng được chia thành hai loại: nhà và công trình xây dựng đã có sẵn, và nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Quy định về nhà ở đưa vào kinh doanh Theo khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở
2014 thì “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Kinh doanh quyền sử dụng đất được xem là một hình thức kinh doanh bất động sản, mặc dù quyền sử dụng đất không phải là bất động sản Để thực hiện kinh doanh này, cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và phải trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ nhất, kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở.
Thứ hai, kinh doanh quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai phải tuân thủ các quy định riêng biệt Để được đưa vào kinh doanh, bất động sản này cần đáp ứng các điều kiện cụ thể, đảm bảo tính pháp lý và khả năng phát triển bền vững.
Thứ nhất, dự án bất động sản phải các có giấy tờ sau:
Thứ hai, điều kiện về thủ tục.
Thứ ba, điều kiện về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
2.1.2.2 Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh Thứ nhất, về địa điểm, phương tiện công khai:
Thứ hai, về nội dung thông tin công khai, gồm:
2.1.3 Quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản
2.1.3.1 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, hình thức và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản
*Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng kinh doanh bất động sản cần được lập thành văn bản theo Khoản 2 Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Các loại hợp đồng này bao gồm nhiều hình thức khác nhau.
- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản yêu cầu phải được công chứng và chứng thực theo quy định pháp luật Việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản là bắt buộc, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Thứ hai, công chứng, chứng thực tự nguyện
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
2.1.3.2 Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Theo Điều 14 Luật KDBĐS 2014, các đối tượng có quyền mua, nhận chuyển nhượng, thuê và thuê mua bất động sản từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam bao gồm cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước.
2.1.3.3 Nội dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản đã được quy định theo biểu mẫu trong Phụ lục của Nghị định 76/2015/NĐ-CP Những hợp đồng mẫu này chỉ mang tính chất tham khảo cho các bên trong quá trình thương thảo và ký kết, không bắt buộc phải tuân theo nguyên bản Các bên có quyền thỏa thuận sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong hợp đồng mẫu, nhưng hợp đồng ký kết cần đảm bảo đầy đủ nội dung chính theo quy định tại Điều 18, Điều 47 và Điều 53 của Luật KDBĐS Nội dung cụ thể trong hợp đồng do các bên tự thỏa thuận, nhưng không được trái với quy định của pháp luật tại Điều 7 Nghị định 76/2015/NĐ-CP.
*Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng
Nguyên tắc mua bán nhà và công trình xây dựng là những yêu cầu cơ bản trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch Việc tuân thủ các nguyên tắc này không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan mà còn góp phần xây dựng môi trường kinh doanh ổn định và phát triển bền vững.
*Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng
Thực tiễn thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản tại tỉnh Thừa Thiên Huế
2.2.1 Những kết quả đạt được
Từ năm 2015 đến 2019, tỉnh Thừa Thiên Huế đã hoàn thành cơ bản các chỉ tiêu nghị quyết của Hội đồng nhân dân và các chỉ tiêu do Trung ương, chính phủ giao Những kết quả đạt được trong thời gian qua đã được Bộ Chính trị đánh giá cao qua báo cáo tổng kết 10 năm thực hiện kết luận số 48/KL-TW về xây dựng và phát triển tỉnh Thừa Thiên Huế cũng như đô thị Huế đến năm 2020.
2.2.1.2 Kết quả đạt được trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện thiết yếu để thực hiện các giao dịch bất động sản, đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai.
- Về quy hoạch, đô thị
Tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung xây dựng đô thị đạt 100%;
- Về thu hút các doanh nghiệp vào các khu kinh tế, khu công nghiệp
Hiện tại, toàn Tỉnh có 146 dự án đầu tư còn hiệu lực, với tổng vốn đăng ký vượt 100.000 tỷ đồng, trong đó có 34 dự án FDI với vốn đầu tư gần 68.000 tỷ đồng.
2.2.2 Những tồn tại, hạn chế
Mặc dù việc chấp hành pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại tỉnh Thừa Thiên Huế đã đạt được nhiều kết quả tích cực và tiến độ nhanh chóng, nhưng nghiên cứu và xem xét các quy định pháp luật so với tình hình thực tế tại địa phương vẫn cho thấy tồn tại những khuyết điểm cần khắc phục.
Theo Điều 58, Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho diện tích đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê Điều này liên quan đến việc giao đất sạch, tức là đất đã được giải phóng mặt bằng, theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về việc quy định.
2.2.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế
Nghiên cứu pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản cho thấy nhiều vấn đề vướng mắc phát sinh từ quy định pháp luật và nhận thức của các bên tham gia Để thị trường bất động sản phát triển công khai và minh bạch, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về hợp đồng và thay đổi tư duy của các chủ thể trong lĩnh vực này.
Các quy định pháp luật liên quan đến chủ thể kinh doanh bất động sản được phân loại theo loại hình kinh doanh và yêu cầu cụ thể đối với việc thành lập doanh nghiệp, bao gồm điều kiện về vốn pháp định và phạm vi hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
Tùy thuộc vào loại hàng hóa, có những quy định cụ thể cho việc kinh doanh, bao gồm điều kiện đối với nhà, công trình xây dựng, nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai Một yêu cầu quan trọng là công khai thông tin về bất động sản để bảo đảm quyền lợi của khách hàng và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản có những quy định cơ bản khác biệt so với hợp đồng thương mại thông thường, bao gồm yêu cầu về hình thức, đối tượng mua, chuyển nhượng, thuê, thuê mua và phương thức thanh toán Chính vì vậy, pháp luật điều chỉnh lĩnh vực kinh doanh bất động sản từ luật chung đến các luật liên quan khác cần được xem xét kỹ lưỡng.
Đầu tư trong lĩnh vực bất động sản đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường này Do đó, các quy định liên quan đến đầu tư, nhà ở, đất đai và kinh doanh bất động sản cần được chú trọng, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường Các luật và văn bản hướng dẫn thi hành sẽ tạo nền tảng vững chắc cho hoạt động đầu tư hiệu quả.
Hiện nay, Nghị định về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã được ban hành, quy định rõ các hành vi vi phạm và mức xử phạt tương ứng Đánh giá cho thấy các quy định pháp luật tại tỉnh Thừa Thiên Huế đã phần nào đáp ứng nhu cầu của các chủ thể trong lĩnh vực này, mặc dù vẫn tồn tại một số quy định gây khó khăn trong thực tiễn Tuy nhiên, sự hướng dẫn từ các cơ quan chức năng đã giúp giải quyết nhiều trường hợp cụ thể.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản
Việt Nam đang trải qua một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội chưa từng có, vì vậy việc xây dựng một hệ thống pháp luật phù hợp là rất cần thiết Sự chuyển đổi từ nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu sang kinh tế hàng hóa và dịch vụ đã làm tăng sự quan tâm đến các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh Do đó, việc đổi mới và hoàn thiện các quy định pháp luật, cũng như nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật, cần phải đáp ứng các yêu cầu thiết yếu trong bối cảnh hiện nay.
3.1.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật phù hợp với quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước
Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011 – 2020, được thông qua tại Đại hội đại biểu toàn quốc của Đảng Cộng sản Việt Nam khóa XI vào tháng 01/2011, đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng và hoàn thiện thể chế nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Chiến lược này khẳng định chủ trương phát triển bền vững và tạo điều kiện thuận lợi cho sự tăng trưởng của ngành bất động sản.
Phát triển bền vững thị trường bất động sản là mục tiêu quan trọng nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ và hoàn thiện cơ chế vận hành sàn giao dịch bất động sản Đến nay, một phần chiến lược đã được hoàn thành, nhưng cần tiếp tục xây dựng và hoàn thiện để đưa vào kế hoạch cho 10 năm tới Gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành chỉ thị số 11/CT-TTg vào ngày 23 tháng 4 năm 2023 để thúc đẩy các hoạt động này.
Năm 2019, Chính phủ đã đưa ra một số giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ hoàn thành dự án Luật sửa đổi, bổ sung các luật liên quan đến xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản để trình các cấp có thẩm quyền Đồng thời, cần bổ sung chính sách hỗ trợ về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước gặp khó khăn Bên cạnh đó, việc sửa đổi, bổ sung quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng cho các loại hình nhà ở như chung cư, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, officetel và nhà trọ cũng được nhấn mạnh Cuối cùng, cần ban hành quy chế quản lý và vận hành cho loại hình công trình officetel để đảm bảo hiệu quả và phù hợp với thực tế.
3.1.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật phù hợp với yêu cầu thực tiễn
Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển với các bộ phận cấu thành riêng lẻ, do đó cần có sự thống nhất và đồng bộ trong hệ thống pháp luật để điều chỉnh các vấn đề liên quan Việc ban hành một luật sửa đổi là cần thiết để đảm bảo tính tương thích và hiệu quả trong quản lý thị trường bất động sản.
10 Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật,
Ngày 24/04/2019, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ thị các giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh Mặc dù nhiều luật đã được sửa đổi để giải quyết các vướng mắc, nhưng vẫn còn tồn tại sự thiếu thống nhất giữa các cơ quan soạn thảo Mỗi cơ quan thường bảo vệ quan điểm riêng của mình mà không xem xét đến tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, dẫn đến tình trạng chồng chéo và bất cập trong quy định.
Giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản
Để xây dựng và hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, cần triển khai các giải pháp căn cơ và thực chất Điều này đòi hỏi phải rà soát kỹ lưỡng các quy định hiện hành và giải quyết những vướng mắc đang tồn tại Các nhóm giải pháp cần được phân tích dựa trên cơ sở khoa học để đảm bảo tính hiệu quả và khả thi.
3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản Về quyền sở hữu bất động sản
Một yếu tố quan trọng hàng đầu trong kinh doanh bất động sản là khả năng chuyển nhượng và chuyển quyền sở hữu của bất động sản Vấn đề này có ý nghĩa pháp lý quan trọng, ảnh hưởng đến việc tuân thủ quy định của pháp luật khi đưa bất động sản vào hoạt động kinh doanh.
Điều kiện vốn đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay yêu cầu mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, điều này được coi là quá cao đối với các doanh nghiệp nhỏ nhưng hoạt động thường xuyên Do đó, cần điều chỉnh mức vốn pháp định cho phù hợp hơn với thực tế của thị trường.
3.2.2 Hoàn thiện pháp luật về các nguyên tắc trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Pháp luật về trung thực trong hoạt động kinh doanh bất động sản yêu cầu các bên tham gia phải đảm bảo tính thiện chí và trung thực, theo nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự 2015 Nếu một bên không tuân thủ nguyên tắc này, giao dịch có thể bị vô hiệu và bên đó sẽ phải chịu trách nhiệm Việc chứng minh thiện chí và trung thực chỉ nên được thực hiện ngay từ đầu, vì nếu chờ đến khi có sự kiện pháp lý xảy ra, có thể đã quá muộn Để xác định yếu tố thiện chí và trung thực, cần có chứng cứ rõ ràng nhằm tránh những rủi ro không đáng có.
* Quy định pháp luật về công khai, minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Tăng cường hoạt động đấu thầu và đấu giá trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết để đảm bảo giá trị của bất động sản phản ánh đúng giá thị trường Việc áp dụng các hình thức này trong các dự án đầu tư và đấu thầu quyền sử dụng đất sẽ giúp tạo ra sự minh bạch và công bằng trong giao dịch, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
3.2.3 Hoàn thiện pháp luật về giao dịch kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai
Trong lĩnh vực bất động sản, vẫn tồn tại sự không bình đẳng trong quyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng Điều này dẫn đến những bất lợi cho khách hàng trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng Cần có những biện pháp nhằm nâng cao sự công bằng và bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong các giao dịch bất động sản.
Việc thiệt hại về lợi ích cho khách hàng và ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh đòi hỏi cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát từ các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh Cần chú trọng đến điều kiện giao dịch và hàng hóa bất động sản trong các giao dịch, cũng như các hợp đồng mẫu mà nhà đầu tư ký kết với khách hàng Đặc biệt, việc tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch là rất cần thiết.
3.2.4 Hoàn thiện pháp luật về vi phạm và xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản
Trong thời gian qua, vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản gia tăng đáng báo động do chế tài xử lý chưa đủ sức răn đe Các biện pháp xử phạt hiện tại chủ yếu là xử phạt hành chính với mức phạt tương đối nhẹ so với thiệt hại kinh tế mà các hành vi vi phạm gây ra Đến năm 2019, một số quyết định khởi tố liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản đã được thực hiện, đánh dấu bước tiến trong việc xử lý vi phạm.
Sự chú ý của dư luận xã hội đang tập trung vào "đại gia bất động sản" sau khi có quyết định khởi tố, cho thấy hành vi vi phạm đã diễn ra trong thời gian dài và gây hậu quả nghiêm trọng cho nhiều nhà đầu tư Do đó, việc hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm là cần thiết, bao gồm việc tăng mức xử phạt đối với các cá nhân vi phạm và xem xét trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại địa phương Hơn nữa, việc xây dựng các chế tài hình sự phù hợp với các vi phạm trong ngành này cũng là điều cấp bách.
Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản tại tỉnh Thừa Thiên Huế
3.3.1 Giải pháp đối với các cơ quan quản lý nhà nước tại tỉnh Thừa Thiên
Tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản là cần thiết để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, đồng thời giải quyết khó khăn và tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh của thị trường bất động sản.
Nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản là yêu cầu cấp thiết, trong đó cần công khai các thủ tục dịch vụ công liên quan đến đăng ký, xác lập quyền sở hữu, chuyển nhượng, mua bán bất động sản, sao lục hồ sơ, giao đất và cho thuê đất Đồng thời, cần công bố thông tin về các dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng, các dự án không thực hiện bảo lãnh, chưa nộp tiền sử dụng đất, chậm tiến độ, chưa nghiệm thu chất lượng công trình và phòng cháy chữa cháy, cũng như các chủ đầu tư chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người dân.
Trong năm 2019, nhiều đại gia trong lĩnh vực bất động sản đã bị khởi tố, bắt giam và truy nã, gây chấn động thị trường Sự kiện này phản ánh những vấn đề nghiêm trọng trong quản lý và hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Các vụ việc này không chỉ ảnh hưởng đến các cá nhân liên quan mà còn tác động lớn đến niềm tin của nhà đầu tư và thị trường bất động sản nói chung.
Công tác quy hoạch bao gồm lập quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, phát triển ngành, cũng như quy hoạch đô thị và nông thôn Mục tiêu là đảm bảo thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch và có kế hoạch, nhằm khắc phục tình trạng phát triển đô thị và bất động sản một cách tự phát.
3.3.2 Giải pháp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Một là, cần tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản;
Hai là, để huy động được nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản cần thực hiện các giải pháp
Các doanh nghiệp bất động sản cần tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, đồng thời phải thực hiện đầy đủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và Luật Đất đai.
Chương 3 trình bày các quan điểm định hướng nhằm hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản, phù hợp với đường lối và chính sách của Đảng, Nhà nước, cũng như yêu cầu thực tiễn Các giải pháp được đề xuất dựa trên những vấn đề tồn tại trong quy định pháp luật hiện tại và nhằm giải quyết các vướng mắc đang gặp phải trong thực tiễn.
Chương này đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản tại tỉnh Thừa Thiên Huế cho các cơ quan quản lý Nhà nước Đồng thời, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật hiện hành.
Pháp luật về kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam, với các quy định từ luật chung đến luật chuyên ngành nhằm điều chỉnh hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này Việc xây dựng hệ thống pháp luật vững chắc sẽ tạo hành lang pháp lý, đảm bảo môi trường kinh doanh cho các thành phần kinh tế, góp phần phát triển thị trường bất động sản Nghiên cứu tại tỉnh Thừa Thiên Huế cho thấy mối quan hệ giữa lý luận và thực tiễn là rất cần thiết, đồng thời thực tiễn cũng ảnh hưởng đến các quy định pháp luật Sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường yêu cầu hệ thống pháp luật cần điều chỉnh để tạo cơ hội cho các chủ thể tham gia, đồng thời làm nền tảng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương Do đó, pháp luật kinh doanh bất động sản cần tiếp tục hoàn thiện để phù hợp với thực trạng và đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Nghiên cứu thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế đã đưa ra các giải pháp và kiến nghị nhằm góp phần vào sự phát triển chung của đất nước, đồng thời hoàn thiện hệ thống pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội.
2 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội.
3 Quốc hội (2014), Luật doanh nghiệp, Hà Nội
4 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội.
5 Quốc hội (2014), Luật đầu tư, Hà Nội.
6 Quốc hội (2014), Luật đầu tư công, Hà Nội
7 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
8 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
9 Quốc hội (2014), Luật nhà ở, Hà Nội.
10 Quốc hội (2014), Luật xây dựng, Hà Nội.
11 Quốc hội (2017), Luật quản lý, sử dụng tài sản công, Hà Nội.
12 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013.
14 Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.
15 Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
16 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở.
17 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.
18 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở xã hội, quản lý sử dụng nhà và công sở.
19 Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở.
20 Thông tư số 02/2019/TT-BKHĐT ngày 08/01/2019 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của thông tư số 20/2015/TT- BKHĐT ngày 01 tháng 12 năm 2015 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn về đăng ký doanh nghiệp
21 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng.
22 Thông tư 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng.
23 Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dựng quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt dộng của sản giao dịch bất động sản.
24 Công văn 4800 /BTP-BTTP ngày 21/11/2014 về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất
25 Công văn 4233/BTP-BTTP ngày 16/11/2015 về hướng dẫn thẩm quyền về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhà ở
26 Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg ngày 26/4/2013 của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ người có công với cách mạng về nhà ở.
27 Quyết định số 48/2014/QĐ-TTg ngày 28/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách hỗ trợ người nghèo xây dựng nhà ở phòng, tránh bão, lụt khu vực miền trung.
II TÀI LIỆU THAM KHẢO
28 Đảng Cộng sản Việt Nam: Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2011.
29 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự Việt Nam, Nxb.Công an nhân dân.
30 Nguyễn Quỳnh Hoa (2014), “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam trong tiến trình đổi mới kinh tế”, Tạp chí Phát triển và Hội nhập (số 12), tr.36-44.
31 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự năm 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2010, tr.
32 Đỗ Văn Đại, Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015, NXB Hồng Đức, tr 126
33 Nguyễn Minh Tuấn, Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, 2011, tr 110.
34 Lưu Quốc Thái, Pháp luật Kinh doanh bất động sản, Nxb Lao động, Tp Hồ Chí Minh, 2018
35 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, Quản lý nhà nước đội với thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia – Sự thật,
36 Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội,
37 Doãn Thị Hồng Nhung (Chủ biên), Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản ở Việt Nam, Nxb. Lao động và Xã hội, Hà Nội, 2010, tr.24-26.
38 Đinh Thị Mai Phương, Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb.
39 Trường ĐH Luật thành phố Hồ Chí Minh (2017), Giáo trìnhPháp luật về chủ thể kinh doanh, NXB Hồng Đức – Hội luật giaViệt Nam, tr 13.