Giới thiệu chung
Tổng quan về đề tài nghiên cứu
Cần Giờ, một trong năm huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh, tọa lạc ở hướng Đông Nam, cách trung tâm thành phố khoảng 50 km theo đường chim bay Khu vực này nổi bật với hơn 20 điểm tham quan hấp dẫn, thu hút du khách đến khám phá và trải nghiệm.
Bờ biển kéo dài theo hướng Tây Nam - Đông Bắc, với các cửa sông lớn như Lòng Tàu, Cái Mép, Gò Gia, Thị Vải, Soài Rạp và Đồng Tranh.
Phía Đông : giáp huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai
Phía Tây : giáp huyện Nhà Bè ,thành phố Hồ Chí Minh, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An và tỉnh Tiền Giang
Phía Nam : giáp biển Đông
Phía Bắc : giáp huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh và huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai
Hình 1.1 Sơ đồ vị trí huyện Cần Giờ
Vị trí của huyện Cần Giờ ở từ 106 độ 46’12” đến 107 độ 00’50” Kinh độ Đông và từ
10 độ 22’14” đến 10 độ 40’00” vĩ độ Bắc
Cần Giờ, với tổng diện tích tự nhiên 70.421 hécta, chiếm khoảng 1/3 diện tích toàn thành phố, đang định hướng phát triển du lịch sinh thái đến năm 2027 Khu vực này sẽ được chia thành 3 phân khu chức năng chính: khu du lịch sinh thái biển, khu du lịch sinh thái rừng và khu du lịch sinh thái nông nghiệp.
Hình 1.2 Các điểm tổ chức khu du lịch trong huyện Cần Giờ
Nguồn: https://sites.google.com/site/nganhyencangio/du-lich-can-gio/du-lich-sinh-thai-can-gio
Xã Bình Khánh tiếp nối vào nội ô, cách trung tâm Thành Phố Hồ Chí Minh 15 – 16km, cách trung tâm huyện Cần Giờ khoảng 45km đường bộ
Dân số hiện tại của khu vực là 17.703 người, bao gồm 8 ấp và 3.929 hộ gia đình Điểm thị tứ đông dân cư tập trung tại khu chợ và bến phà thuộc ấp Bình Phước và Bình Thuận.
Dân tộc Kinh là nhóm dân cư chiếm ưu thế, với tín ngưỡng thờ cúng tổ tiên và ảnh hưởng mạnh mẽ của Đạo Cao Đài, một tôn giáo có nguồn gốc từ Tây Ninh Ngoài ra, nhiều người dân cũng thực hành Phật giáo tại gia, tạo nên sự đa dạng trong đời sống tâm linh của cộng đồng.
Sản xuất nông nghiệp là hoạt động chủ yếu tại địa phương, bên cạnh đó còn có nghề đánh bắt thủy sản trên sông, rạch, chăn nuôi gia cầm và các nghề thủ công như đóng và sửa ghe Khu vực này cũng được kết nối bằng tuyến đường liên xã, cụ thể là đường Rừng Sác.
Nuôi tôm ven rìa đường Rừng Sác đang phát triển mạnh mẽ Để thúc đẩy sự phát triển bền vững cho Bình Khánh, cần quy hoạch rõ ràng cho sản xuất lúa cao sản và nuôi tôm, xác định đây là phương hướng sản xuất cơ bản.
Thương mại dịch vụ dọc theo tuyến đường Nhà Bè – Duyên Hải (đường Rừng Sác).
Lý do chọn đề tài
Xã Bình Khánh có tiềm năng phát triển mạnh mẽ về du lịch, thương mại và dịch vụ trong tương lai Tuy nhiên, hiện tại, xã chưa phát triển tương xứng với tiềm năng, với hệ thống giao thông chưa hoàn thiện và các khu dân cư đô thị phát triển thiếu kiểm soát Sự phân bố dân cư không đồng đều cũng là một vấn đề cần giải quyết Do đó, cần có phương án quy hoạch để hình thành một trung tâm tập trung trong khu vực có điều kiện xây dựng ổn định, nhằm hướng tới mục tiêu phát triển bền vững và bảo vệ môi trường.
Xã Bình Khánh cần phát triển liên kết với các khu vực lân cận thông qua hệ thống giao thông liên vùng của huyện Cần Giờ, nhằm tối ưu hóa việc khai thác giao thông vận tải, dịch vụ và du lịch, phục vụ cho sự phát triển kinh tế xã hội Cần phát triển và phân bố hợp lý các khu chức năng đô thị, kết hợp cải tạo các khu vực hiện hữu với quy hoạch xây dựng các khu chức năng mới, gắn liền với phát triển đô thị.
Phát triển đô thị cần tập trung vào việc xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đồng thời phân bổ hợp lý cơ cấu chức năng trong đô thị Bên cạnh đó, việc bảo vệ các vùng cảnh quan thiên nhiên, bảo vệ môi trường sinh thái, cũng như đảm bảo an ninh quốc phòng và an ninh xã hội là rất quan trọng Áp dụng tiến bộ khoa học và công nghệ vào cải tạo và xây dựng đô thị cũng là một yếu tố then chốt trong quá trình phát triển bền vững.
Phát triển đô thị Cần Giờ theo hướng văn minh, hiện đại, kết hợp với đặc điểm lịch sử và bản sắc văn hóa địa phương, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong tương lai.
Mục đích nghiên cứu
Đồ án quy hoạch chung xây dựng xã Bình Khánh được thực hiện nhằm xác định rõ tính chất và quy mô dân số, cũng như quỹ đất phát triển đô thị cho từng giai đoạn phát triển, hướng tới mục tiêu lâu dài đến năm 2030.
Việc phân bố hợp lý quỹ đất cho các ngành và đối tượng sử dụng đất là rất quan trọng, nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và đạt hiệu quả kinh tế cao.
Tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án đầu tư và phát triển các khu du lịch, trung tâm văn hóa xã hội và dịch vụ sẽ góp phần quan trọng vào việc biến du lịch thành ngành kinh tế chủ lực của khu vực.
Dựa trên tiềm năng và điều kiện hiện có của khu vực quy hoạch, bản vẽ quy hoạch hướng tới việc phát triển một đô thị văn minh, hiện đại, đồng thời tạo ra một môi trường du lịch sinh thái hấp dẫn theo xu hướng bền vững tại huyện Cần Giờ.
Bảo vệ môi trường sinh thái và cảnh quan thiên nhiên trong quá trình khai thác sử dụng đất trên địa bàn huyện
Khai thác hiệu quả hệ thống giao thông khu vực là rất quan trọng, giúp giải quyết hợp lý mối quan hệ giữa các dự án Điều này đóng góp vào việc hình thành các chương trình phát triển và hệ thống dự án đầu tư trọng điểm, đồng thời xác định mục tiêu và yêu cầu cho các kế hoạch ngắn hạn, đảm bảo đạt được mục đích lâu dài.
Cung cấp cái nhìn tổng quát và tạo sự phối hợp đồng bộ giữa các ngành trung ương và địa phương trong quản lý và sử dụng đất đai, đảm bảo phù hợp với quy hoạch của các ngành và cấp trên.
Xã Bình Khánh được xây dựng với tiêu chuẩn đô thị loại V, nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong khu vực nghiên cứu và thực hiện chủ trương giãn dân của thành phố Dự án bao gồm các khu chức năng thiết yếu như khu đô thị giãn dân, công trình công cộng, công viên cây xanh và trung tâm thương mại phúc lợi, góp phần nâng cao chất lượng sống cho cư dân trong khu vực.
Mục đích của nghiên cứu là đánh giá chính xác tính chất, chức năng và quy mô của từng lô đất trong khu vực, cùng với các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật Điều này sẽ tạo cơ sở cho việc lập dự án đầu tư xây dựng phát triển đô thị, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Từ đó, đề ra các mục tiêu như:
Đánh giá tổng thể điều kiện thiên nhiên và kinh tế xã hội của khu đất là cần thiết để tối ưu hóa giá trị sử dụng đất Mục tiêu là xây dựng một khu dân cư mới, hiện đại với hệ thống hạ tầng xã hội và kỹ thuật hoàn chỉnh, đáp ứng yêu cầu quy hoạch phát triển đô thị bền vững trong tương lai.
Phân bố các khu chức năng cần phải phù hợp với hoạt động đặc thù của từng khu, nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu định cư lâu dài của cư dân Đồng thời, cần đảm bảo sự phối hợp chặt chẽ giữa các khu vực này để tạo ra sự hài hòa trong hoạt động tổng thể của vùng xung quanh.
Để tạo ra một hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, cần đảm bảo sự kết nối đồng bộ trong toàn khu vực cũng như liên kết chặt chẽ với các khu vực bên ngoài.
Để đảm bảo sự hài hòa và thẩm mỹ cho kiến trúc đô thị, cần tuân thủ các tiêu chuẩn và quy phạm xây dựng đô thị liên quan đến hệ thống hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc cảnh quan.
Xây dựng một khu đô thị hiện đại với nhà ở và dịch vụ đô thị đa dạng, kết hợp với công viên cây xanh và khu thể dục thể thao, cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, nhằm mang đến cho cư dân môi trường sống và sinh hoạt tốt nhất.
Tạo cơ sở pháp lý vững chắc giúp các cấp có thẩm quyền nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, xây dựng nhà ở và kiến trúc đô thị, từ đó thu hút đầu tư cho các dự án phát triển kinh tế và an sinh xã hội Đối với các khu ở, cần đáp ứng nhu cầu cư dân theo chủ trương giãn dân của huyện Cần Giờ, trong khi các công trình dịch vụ phải đảm bảo cung cấp các phúc lợi thiết yếu như thương mại, giáo dục và y tế cho người dân trong khu vực.
Công viên cây xanh: tạo quỹ đất cây xanh, công viên đúng với chỉ tiêu của khu vực.
Phạm vi nghiên cứu
Khu đất nghiên cứu quy hoạch chung xã Bình Khánh, huyện Cần Giờ.Với tổng diện tích là 458,7 ha
Vị trí địa lý: xã Bình Khánh nằm về phía Bắc của huyện Cần Giờ
Phía Bắc: giáp xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, TPHCM
Phía Nam: giáp xã An Thới Đông, huyện Cần Giờ,TPHCM
Phía Đông: giáp xã Phước Khánh, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai
Phía Tây Nam: giáp xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, TPHCM
Phía Đông Nam: giáp xã Tam Thôn Hiệp, huyện Cần Giờ,TPHCM.
Phương pháp nghiên cứu và trình tự nghiên cứu
Để lập quy hoạch chung cho khu vực nghiên cứu, trước tiên cần tiến hành khảo sát hiện trạng dựa trên bản đồ hiện trạng đã được phê duyệt và khảo sát thực tế Tiếp theo, căn cứ vào quy hoạch chung xây dựng huyện Cần Giờ, xác định chỉ tiêu sử dụng đất nhằm tính toán dân số, diện tích đất ở, thương mại dịch vụ, cây xanh và giao thông Cuối cùng, cần đề xuất các quy chế quản lý, thực thi, chính sách và giải pháp, đồng thời kết luận và đưa ra kiến nghị phù hợp.
Cấu trúc của thuyết minh đồ án quy hoạch chung
Cấu trúc đồ án “ Quy hoạch chung xã Bình Khánh, huyện Cần Giờ “ gồm có 8 chương:
- Chương 2 Tổng quan về khu vực thiết kế
- Chương 3 Cơ sở nghiên cứu và chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
- Chương 4 Đánh giá tổng hợp hiện trạng và lựa chọn đất xây dựng
- Chương 5 Các tiền đề phát triển đô thị
- Chương 6 Định hướng phát triển không gian đô thị
- Chương 7 Hệ thống quản lý
- Chương 8 Kết luận và Kiến nghị
Tổng quan về khu vực thiết kế
Vị trí và quy mô
Khu đất rộng 458,7 ha tại xã Bình Khánh, huyện Cần Giờ, TP Hồ Chí Minh, nằm gần phà Bình Khánh, tạo kết nối thuận lợi với trung tâm thành phố và các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Vũng Tàu, Mỹ Tho.
Phía Bắc: giáp xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, TPHCM
Phía Nam: giáp xã An Thới Đông, huyện Cần Giờ,TPHCM
Phía Đông: giáp xã Phước Khánh, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai
Phía Tây Nam: giáp xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè, TPHCM
Phía Đông Nam: giáp xã Tam Thôn Hiệp, huyện Cần Giờ,TPHCM.
Điều kiện tự nhiên
Khu đất quy hoạch có diện tích 458,7 ha với địa hình trũng, lầy phù sa và độ cao trung bình khoảng 1m, thấp nhất là 0,5m so với mực nước biển Địa hình chủ yếu là đồng trũng, bờ biển nhiều phù sa, thích hợp cho việc trồng cây lưu niên và đánh bắt tôm cá ven bờ Đồng trũng cũng rất thuận lợi cho sản xuất muối với sản lượng cao Nhóm đất phèn mặn chiếm diện tích lớn nhất và được chia thành hai loại: đất phèn mặn theo mùa và đất phèn mặn thường xuyên Vào mùa mưa, độ mặn giảm và nước mặn được pha loãng trong 4-5 tháng, tạo điều kiện cho các loài cây ngập mặn phát triển mạnh, giúp giữ bờ, lấn biển và bảo vệ môi trường, đồng thời phục vụ cho phát triển du lịch sinh thái và nuôi dưỡng hệ sinh thái phong phú tại vùng ven biển phía Đông - Nam thành phố.
Đất phèn mặn có nhược điểm chung là nền đất yếu, gây khó khăn trong xây dựng và phát triển hạ tầng kỹ thuật Tuy nhiên, khu vực này lại có lợi thế về giao thông đường thủy Mặc dù dân cư đông, nhưng phân bố không đồng đều.
Tình trạng đất hiện tại gặp nhiều khó khăn, với diện tích đất trồng còn lớn nhưng địa hình trũng gây trở ngại cho việc xây dựng Đặc biệt, đất nhiễm phèn ảnh hưởng tiêu cực đến sản xuất nông nghiệp, trong khi nền đất yếu và môi trường suy thoái dẫn đến tình trạng dễ gập úng.
Quỹ đất trống rộng lớn thuận lợi cho phát triển quy hoạch đô thị, dễ chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Tốn nhiều chi phí để cải tạo đất, cách xa trung tâm thành phố nên khó thu hút dân cư từ nơi khác
Việc xây dựng khu dân cư dễ làm ảnh hưởng đến tự nhiên và môi trường sinh thái
Khí hậu của vùng này có hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 và mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau Nhiệt độ trung bình dao động từ 25°C đến 29°C, với nhiệt độ cao nhất ghi nhận là 38,2°C và thấp nhất là 14,4°C Độ ẩm trung bình từ 73% đến 85%, với độ bốc hơi khoảng 5 mm/ngày Lượng mưa hàng năm trung bình từ 1.000 đến 1.402 mm, trong đó tháng mưa ít nhất khoảng 100 mm và tháng nhiều nhất lên tới 240 mm Hướng gió chính trong mùa mưa là Tây – Tây Nam, còn trong mùa khô là Bắc – Đông Bắc Sau 25 năm giải phóng, hệ sinh thái rừng và rừng ngập mặn tại Cần Giờ đã phục hồi và phát triển tốt sau những thiệt hại do chiến tranh.
Bình Khánh, nằm ở hạ lưu hệ thống sông Lòng Tàu - Soài Rạp, sở hữu mạng lưới sông ngòi và kênh rạch phát triển Sông Nhà Bè được hình thành từ sự hợp lưu giữa sông Đồng Nai và sông Sài Gòn, cách trung tâm thành phố khoảng 5km về phía Đông Nam.
Sông chảy ra biển Đông qua hai ngã chính: Ngã Soài Rạp dài 59km, rộng trung bình 2km, với lòng sông cạn và tốc độ dòng chảy chậm; Ngã Lòng Tàu đổ ra Vịnh Gành Rái.
Sông Sài Gòn dài 56km với bề rộng trung bình 0,5km và lòng sông sâu, đóng vai trò là tuyến đường thủy chính cho tàu bè vào bến Cảng Sài Gòn Hai dòng sông này bao quanh khu vực Cần Giờ và Cần Thạnh, trong khi Long Hòa là điểm giao thoa quan trọng tại cửa biển của chúng.
Bình Khánh không chỉ nổi bật với các sông chính mà còn sở hữu nhiều sông rạch nhỏ như Rạch Lá và Rạch Lở So với các xã khác trong huyện Cần Giờ, xã Bình Khánh có mật độ sông rạch dày đặc hơn, tạo nên hệ thống thủy văn phong phú.
Hiện trạng khu vực nghiên cứu
2.3.1 Hiện trạng dân cư, lao động
Trong khu đất dân cư phân bố không đều, dân cư chủ yếu sống dọc theo tuyến đường Rừng Sác
Cần Giờ có diện tích tự nhiên 70.421 ha và tổng dân số 70.056 người, trong đó 37.395 người trong độ tuổi lao động, chiếm 53.38% Tỷ lệ lao động đã qua đào tạo đạt 34.03% với 12.725 người Hiện tại, tổng số cán bộ, công chức, viên chức là 2.197 người, bao gồm 233 người thuộc khối quản lý nhà nước, 1.691 người trong khối sự nghiệp và 273 người ở khối xã, thị trấn.
Dân cư lao động chủ yếu phân bổ theo ba ngành nghề chính: ngư nghiệp, diêm nghiệp và nông nghiệp, cùng với các nghề lao động phổ thông Trong đó, nghề đánh bắt thủy hải sản chiếm tỷ lệ cao, thể hiện vai trò quan trọng trong việc khai thác tiềm năng kinh tế địa phương và tạo nên bản sắc xã hội đặc trưng.
2.3.2 Hiện trạng sử dụng đất đai và xây dựng
Phần lớn là đất nông nghiệp và đất rừng, nhiều khu đất muối cũng đã được chuyển thành đất trống để làm dự án
Dân cư chủ yếu tập trung dọc theo đường Rừng Sác, với các công trình nhà ở gần phà Bình Khánh chủ yếu là kiên cố Trong khi đó, ở những khu vực khác, phần lớn nhà ở là bán kiên cố hoặc tạm bợ.
Bảng 2.1 Bảng thống kê hiện trạng sử dụng đất STT Loại đất Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)
2.3.3 Hiện trạng kiến trúc cảnh quan và hạ tầng kỹ thuật
Giao thông đường bộ chính của xã là đường Rừng Sác, bên cạnh đó còn có các tuyến đường nhỏ như Hà Quang Vóc, Bà Xám, Trần Quang Quờn, Trần Quang Nhơn và Trần Quang Đạo Hiện nay, đường Rừng Sác đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng với nhiều ổ gà, trong khi các tuyến đường khác chủ yếu là đường nhựa nhưng có lộ giới hẹp Sự kết nối giữa các tuyến đường còn xa, không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân và phục vụ du lịch.
Hình 2.1 Hiện trạng đường Rừng Sác
Hình 2.2 Hiện trạng đường Trần Quang Đạo
Hiện trạng kiến trúc cảnh quan
Các công trình dân dụng dọc theo các tuyến đường Rừng Sác chủ yếu là nhà kiên cố phục vụ cho hoạt động kinh doanh buôn bán, tuy nhiên vẫn tồn tại nhiều nhà tạm và bán kiên cố.
- Công trình công cộng: trường học, trạm y tế, các trường mầm non tư nhân,
-Công trình tôn giáo: Miếu bà Kinh Ngay, Miếu bà Chùa Sứ Rạch Rán, Nhà thờ Bình Khánh.
- Khu đất đa số là nhà ở cấp 4 hoặc nhà tạm bán kiên cố, nhiều nơi không có đèn đường, cây xanh mọc nhiều 2 bên đường
- Đường đi sâu vào khu không phân vỉa hè rõ rệt
- Thực vật đa dạng :cây nông nghiệp, cỏ dại,
Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
- Giao thông đối ngoại có đường Rừng Sác nối vào trung tâm thành phố
- Giao thông thủy : phà Bình Khánh là điểm tiếp cận chính khi qua đường Rừng Sác
- Giao thông công cộng: tiếp cận với xe buýt thông qua tuyến đường Rừng Sác, không có giao thông công cộng trong nội khu
Các tuyến đường trục liên xã và liên ấp chủ yếu được xây dựng bằng nhựa, bê tông, đá dăm hoặc đường đất Tuy nhiên, vẫn còn nhiều đoạn đường đất đá, xuất hiện ổ gà và có lộ giới hạn chế.
- Nhìn chung các tuyến đường hẹp và vỉa hè nhỏ
Hiện trạng thoát nước hiện nay chủ yếu dựa vào hệ thống thoát nước mặt, trong khi đó chưa có hệ thống thu gom và xử lý nước thải hiệu quả Điều này dẫn đến tình trạng ngập nước thường xuyên xảy ra, gây ảnh hưởng đến đời sống và sinh hoạt của người dân.
Hiện trạng cấp điện tại khu dân cư cho thấy 100% hộ dân đã sử dụng điện trực tiếp từ lưới điện quốc gia, đảm bảo đáp ứng đầy đủ nhu cầu điện cho sản xuất.
2.3.4 Phân tích chung hiện trạng theo phương pháp SWOT
Bảng 2.2 Bảng phân tích SWOT
- Giao thông thuận lợi các trục đường được bê tông hóa
- Hệ thống sông rạch chằn chịt với lượng nước dồi dào
- Dự án cầu Cần Giờ và tuyến đường trên cao thay phà
Bình Khánh mang lại nhiều hứa hẹn phát triển
- Các dự án BĐS đang được triển khai và một số đã hoàn thiện thu hút dân cư, nhà đầu tư khác
- Khu vực có nền đất thấp và yếu
- Gần biển nên đất và nước dễ bị xâm nhập mặn, gây khó khăn cho trồng trọt,sinh hoạt, chăn nuôi
- Tình trạng sông rạch dễ bị ô nhiễm
- Khai thác du lịch sinh thái còn yếu, hệ thống cảnh quan mặt nước chưa được đầu tư và khai thác
Để phát triển xã Bình Khánh, cần tận dụng lợi thế về giao thông và cơ hội tương tác với khu vực lân cận, đặc biệt chú trọng vào việc thúc đẩy kinh tế và du lịch.
- Tận dụng việc xâm nhập mặn để nuôi trồng thủy hải sản như: tôm , cá,…
- Chi phí san lấp mặt bằng lớn do đất nền yếu, bị ngập mặn, nhiễm phèn
-Cần công tác quản lí chặt chẽ về việc giữ tình trạng sông ngòi luôn sạch không bị ô nhiễm
Bảng 2.1 Bảng phân tích SWOT
-Phát triển điều kiện kinh tế, cơ sở vật chất
-Tận dụng thế mạnh là đất nông nghiệp chiếm tỉ lệ cao
- Đất trống còn khá nhiều có khả năng quy hoạch và phát triển
- Được bao bọc ba bên là sông nước, biển, thuận lợi phát triển giao thông đường thủy, du lịch sinh thái sông nước, tạo trục cảnh quan đô thị.
-Khả năng lưu thông đường bộ còn hạn chế , chất lượng hệ thống giao thông đường bộ yếu kém, xuống cấp nhanh chóng
-Hệ thống sông ngòi phức tạp, xây dựng hệ thống giao thong khó khăn
-Chi phí san lấp mặt bằng lớn do đất nền yếu, bị ngập mặn, nhiễm phèn
- Tạo sự thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước.
- Phát triển kinh tế góp phần tạo điều kiện có thêm việc làm, tăng thu nhập cho người dân
- Tập trung phát triển thành phố du lịch sinh thái
- Phù hợp với nhiều phương án khác
- Cần có nguồn vốn đầu tư ổn định
- Đỡ chi phí giải tỏa
- Các công trình công cộng khá đầy đủ, bên cạnh đó cũng gây khó khăn cho công tác quy hoạch và di dời.
Tính chất chức năng khu vực quy hoạch
Tính chất: là khu ở được xây dựng mới
Khu vực quy hoạch xã Bình Khánh, thuộc huyện Cần Giờ, là trung tâm hành chính, kinh tế, văn hóa và chính trị của huyện Nơi đây được trang bị hệ thống công trình công cộng đáp ứng nhu cầu sống của người dân và phát triển khu vực Chức năng chính của khu quy hoạch bao gồm đất ở, công trình công cộng, khu dân cư và công viên cây xanh, kết hợp với địa hình kênh rạch sẵn có, tạo nên kiến trúc cảnh quan đẹp và môi trường sống lành mạnh cho cư dân.
Cơ sở nghiên cứu và chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
Cơ sở pháp lý
- Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26 tháng 11 năm
- Căn cứ Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị ngày 17 tháng 6 năm 2009;
- Căn cứ Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng đô thị;
- Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
Theo Quyết định số 24/QĐ-TTg ngày 06 tháng 01 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ, việc điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025 đã được phê duyệt.
Theo Quyết định số 101/QĐ-TTg ngày 22 tháng 01 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ, quy hoạch phát triển giao thông vận tải khu vực thành phố Hồ Chí Minh được phê duyệt nhằm hướng tới năm 2020 và tầm nhìn cho giai đoạn sau năm 2020.
Căn cứ vào Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD, ngày 22 tháng 7 năm 2005, Bộ Xây dựng đã ban hành hệ thống ký hiệu bản vẽ nhằm áp dụng trong các đồ án quy hoạch xây dựng.
- Căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng về ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng”;
Theo Thông tư số 33/2009/TT-BXD ban hành ngày 30 tháng 9 năm 2009 của Bộ Xây dựng, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCXDVN 03:2009/BXD quy định về phân loại và phân cấp các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, và hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Theo Thông tư số 02/2010/TT-BXD ngày 05 tháng 02 năm 2010 của Bộ Xây dựng, QCVN 07:2010/BXD được ban hành, quy định các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia cho các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Theo Quyết định số 8413/QĐ ngày 12 tháng 12 năm 2001 của Ủy ban nhân dân Thành phố, Quy hoạch khu bảo tồn thiên nhiên Rừng ngập mặn Cần Giờ đã được phê duyệt nhằm bảo vệ và phát triển hệ sinh thái rừng ngập mặn.
Dựa trên Quyết định số 4821/QĐ-UBND ngày 23 tháng 10 năm 2007 của Ủy ban nhân dân Thành phố, việc phê duyệt Nhiệm vụ Điều chỉnh quy hoạch xây dựng huyện Cần Giờ đã được thực hiện.
Theo Quyết định số 3943/QĐ-UBND ngày 08 tháng 9 năm 2010 của Ủy ban nhân dân Thành phố, Đề án “Kiểm soát dân số các vùng biển, đảo và ven biển” được phê duyệt cho giai đoạn 2010 - 2020 nhằm quản lý và kiểm soát dân số hiệu quả tại các khu vực này.
Căn cứ Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 12 tháng 7 năm 2011 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị trên địa bàn thành phố được thực hiện theo quy định nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và đồng bộ.
Theo Quyết định số 49/2011/QĐ-UBND ngày 12 tháng 7 năm 2011 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, quy định về việc công bố công khai và cung cấp thông tin liên quan đến quy hoạch đô thị tại thành phố này được ban hành nhằm đảm bảo tính minh bạch và thông tin đầy đủ cho người dân.
Sở Quy hoạch - Kiến trúc đã gửi Tờ trình số 2480/TTr-SQHKT vào ngày 13 tháng 8 năm 2012, đề nghị phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng huyện Cần Giờ Tờ trình này được tiếp nhận vào ngày 28 tháng 8 năm 2012.
Cở sở kinh nghiệm thực tiễn
Một trong những công trình quy hoạch - kiến trúc đô thị của Le Corbusier
Chandigarh đã có ảnh hưởng sâu rộng đến kiến trúc hiện đại và quy hoạch đô thị của Ấn Độ, đồng thời trở thành biểu tượng nổi bật của quá trình đô thị hóa toàn cầu.
TP được QH như một thực thể sinh học để phân chia thành từng khu vực theo chủ ý của Le Corbusier:
- Đầu là Capitol (các công trình đứng đầu Nhà nước)
- Tim là khu Trung tâm TP
- Chi là các khu làm việc của các trụ sở hành chính và các trường học
Thung lũng Giải trí (Leisure Valley) nằm ngay trung tâm TP Chandigarh, kết hợp với các công viên trải dài khắp các khu vực, tạo nên một cảnh quan đô thị hài hòa và xanh mát.
Phân biệt rõ bốn chức năng cơ bản của một ĐT: ở, làm việc, lưu thông và giữ gìn vật thể, cải thiện tinh thần của con người
Yếu tố lưu thông là ưu tiên hàng đầu, với việc thiết lập hệ thống lưu thông cấp bậc, giải pháp GT được tối ưu hóa để phục vụ mọi địa điểm trong thành phố.
Hình 3.1 Mô hình thành phố Chandigrah của Le Corbusier
Nguồn: http://vietbao.vn/vi/The-gioi/Quy-hoach-do-thi-de-doi-cua-kien-truc-su-Le-
Cơ sở lý luận (mang tính học thuật)
Mô hình đơn vị ở của Clarence Perry (xem hình 3.2)
Clarence Perry (1872-1944) là một nhà quy hoạch nổi tiếng người Mỹ, được xem là người sáng lập ý tưởng về đơn vị ở Mô hình đơn vị ở của ông dựa trên 6 nguyên tắc cơ bản, định hình cách thức phát triển cộng đồng và quy hoạch đô thị.
- Các tuyết giao thông chính đô thị không được đi qua đơn vị ở Thay vào đó, các tuyến giao thông này đóng vai trò ranh giới cho đơn vị ở
Các thành phần của đường phố nên được thiết kế với các ngõ cụt, đường cong và bề mặt cấp phối thấp để tạo ra những tuyến giao thông có lưu lượng thấp, yên tĩnh và an toàn Điều này không chỉ giúp bảo vệ mà còn duy trì không khí yên bình đặc trưng của khu vực dân cư.
Quy mô dân số của một đơn vị được xác định dựa trên khả năng phục vụ của một trường tiểu học, tương đương khoảng 5.000 người, theo tính toán của Clarence Perry.
Trường tiểu học đóng vai trò trung tâm trong một khu vực công cộng, được bao quanh bởi cây xanh và các cơ quan chính quyền cũng như khu vực dịch vụ liên quan.
Diện tích đơn vị ở khoảng 160 arce (khoảng 64,75 ha) với mật độ khoảng 10 gia đình mỗi arce (khoảng 25 gia đình mỗi ha) Hình dạng của đơn vị ở cần đảm bảo rằng trẻ em không phải đi bộ quá 1/2 dặm (khoảng 800 m) để đến trường.
Hệ thống công trình công cộng phục vụ đơn vị ở bao gồm cửa hàng, nhà thờ, thư viện và trung tâm công cộng, tất cả đều nằm gần trường học.
Hình 3.2 Mô hình đơn vị ở của Clarence Perry
Nguồn: http://ashui.com/mag/chuyenmuc/quy-hoach-do-thi/2398-cac-mo-hinh-quy-hoach-do-thi- don-vi-o.html
Mô hình đơn vị ở bền vững ( Sustainable Neighborhood )
Tùy thuộc vào điều kiện thực tế của từng khu vực, có nhiều dạng cấu trúc tổ hợp đơn vị ở Tuy nhiên, có thể phân loại phần lớn các dạng này thành bốn cấu trúc tổng quát.
-Phát triển dạnh phân chia ô cờ
-Phát triển tập trung hướng tâm
Dù được phát triển dưới dạng nào, cấu trúc tổ hợp một đơn vị ở luôn theo các nguyên tắc cơ bản sau:
Trung tâm đóng vai trò là hạt nhân của đơn vị, với vị trí và hình dạng của khu vực trung tâm ảnh hưởng trực tiếp đến việc tổ hợp và định hướng phát triển các bộ phận chức năng khác.
Các không gian mở công cộng được phân bố đồng đều trong khu vực cư trú, tạo thành sự kết hợp hài hòa giữa các nhóm chức năng và các công trình trong đơn vị ở.
Mạng lưới đường phố, trung tâm và không gian mở tạo thành các trục tổ hợp không gian của đơn vị ở, kết nối trực tiếp với hệ thống giao thông bên ngoài Các trục tổ hợp không gian phụ của đơn vị ở liên kết trung tâm với các không gian mở công cộng khác, hoặc kết nối các không gian mở với nhau.
-Các công trình điểm nhấn thường đăt ở điểm cuối hay điểm giao cắt của các trục tổ hợp
-Chiều cao tầng và mật độ xây dựng thường cao nhất ở khu vực trung tâm và các tuyết giao thông chính
- Các khu vực biên và xa tuyến giao thông chính thường có chiều cao tầng và mật độ xây dựng thấp hơn.
Dự báo quy mô nghiên cứu (dân số, diện tích)
Khu đất trong dân dụng có diện tích 458.7 ha, dự kiến dân số 27000 người, chỉ tiêu khoảng 95 m2/người
Tỷ lệ gia tăng bình quân
Các chỉ tiêu Kinh tế kỹ thuật sử dụng trong đồ án
Theo tiêu chí đô thị loại V và xem xét đến đặc thù phát triển của các khu đô thị
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD do
Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 (Phụ lục 1).
Đánh giá tổng hợp hiện trạng và lựa chọn đất xây dựng
Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên đến sự phát triển đô thị
Khu vực có vị trí chiến lược, là cửa khẩu cho các tàu thuyền lớn nhỏ vào trung tâm thành phố, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển hải cảng, đặc biệt là cảng du lịch Tuy nhiên, vùng biển xung quanh tương đối nông, đòi hỏi kinh phí lớn cho việc nạo vét lòng biển Địa hình nhiều sông, kênh rạch không chỉ thuận lợi cho việc dẫn, thoát nước mà còn góp phần tạo cảnh quan cho khu vực.
Hướng gió Đông-Nam và Tây-Nam cùng với gió biển mang lại không khí trong lành và điều tiết khí hậu cho đô thị Mặc dù địa hình thị trấn khá bằng phẳng, nhưng nhiều khu vực ruộng muối đã bị bỏ hoang, tạo thành các vùng trũng Do đó, cần có giải pháp cải tạo những khu vực này thành công viên để nâng cao chất lượng sống cho cư dân.
Khu vực hạ nguồn phải đối mặt với tình trạng ô nhiễm do rác thải và bùn từ thượng nguồn chảy xuống, ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng sống của người dân cũng như ngành du lịch địa phương Hơn nữa, khu vực này còn chịu tác động của việc mực nước dâng, làm gia tăng những thách thức về môi trường.
Các dự án quy hoạch xây dựng đã và đang triển khai
- Dự án cầu Cần Giờ
UBND TP Hồ Chí Minh đã phê duyệt xây dựng cầu Cần Giờ, kết nối đường 15B với đường Rừng Sác, với tổng vốn đầu tư khoảng 5.300 tỷ đồng Dự án sẽ được triển khai theo hình thức PPP, bao gồm hợp đồng BT kết hợp BOT, và ưu tiên thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất tại huyện Cần Giờ Cây cầu hoàn thành hứa hẹn sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cho huyện đảo và khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ.
Cầu thay phà Bình Khánh dự kiến sẽ có chiều dài khoảng 5,8 km và đường dẫn vào cầu, với vận tốc thiết kế đạt 60 km/h Mặt cầu rộng 40 m, bao gồm 6 làn xe, kết nối điểm đầu với đường 15B (Nguyễn Lương Bằng nối dài) và điểm cuối với đường Rừng Sác.
Dự án “Xây dựng kè kiên cố bảo vệ khu dân cư ấp Bình Trường, xã Bình Khánh, huyện Cần Giờ” được triển khai vào năm 2016, nhằm mục tiêu bảo vệ và ổn định đời sống cho cư dân tại khu vực này Dự án không chỉ giúp ngăn chặn tình trạng xói mòn bờ biển mà còn nâng cao chất lượng cuộc sống cho khoảng dân cư địa phương.
Dự án cải tạo khu dân cư tại Cần Giờ sẽ phục vụ 110 hộ dân, nâng cao môi trường sống và cảnh quan khu vực cửa ngõ huyện Với chiều dài kè 120m, dự án bao gồm xây dựng đường nội bộ và hệ thống chiếu sáng dọc tuyến kè Tổng mức đầu tư dự kiến cho dự án là 26 tỷ đồng từ ngân sách thành phố, trong đó chi phí giải phóng mặt bằng là một phần quan trọng.
Dự án cao tốc Long Thành – Bến Lức bao gồm hai cầu dây văng lớn là Bình Khánh và Phước Khánh, với chiều cao đủ để tàu trọng tải lớn qua lại Kế hoạch khởi công cầu Phước Khánh, nối huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) và Nhà Bè (TP.Hồ Chí Minh), dự kiến vào cuối năm nay Dự án cao tốc Bến Lức - Long Thành được coi là "siêu" dự án với tổng vốn đầu tư lên đến 1,6 tỷ USD (hơn 32 ngàn tỷ đồng), trong đó VEC vay vốn từ Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) và Cơ quan Hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA), cùng với vốn đối ứng trên 3.800 tỷ đồng.
Đánh giá khả năng phát triển đô thị
- Khai thác nguồn thủy hải sản từ sông Lòng Tàu
- Là nơi tập kết tàu thuyền, ghe, có kết nối với đường cao tốc Long Thành – Bến Lức
Khu vực này không chỉ có các khu du lịch nghỉ dưỡng – hội nghị hiện hữu mà còn là trung tâm hành chính của huyện, tạo điều kiện thuận lợi cho mô hình du lịch nghỉ dưỡng – hội nghị phát triển và thu hút đầu tư trong tương lai.
- Phát triển ra xã huyện Nhà Bè thuận lợi cho việc phát triển kinh tế khu vực khi tuyến đường cao tốc được xây dựng
Ngành nông nghiệp và đánh bắt thủy hải sản là hai lĩnh vực chủ yếu của cư dân khu vực này, đóng vai trò đặc trưng của huyện và cung cấp nguồn thu nhập ổn định cho người dân.
- Do ruộng muối nhiều nên địa hình nhiều vùng trũng, khó khăn cho việc phát triển thành các khu đô thị mới
Khu vực hướng Tây cần được phát triển theo mô hình nhà vườn, nhằm thúc đẩy du lịch nông nghiệp Đây cũng là vùng chuyển tiếp trước khi vào trung tâm thị trấn, do đó mật độ nhà ở nên được duy trì ở mức thấp, trong khi cây xanh phải được tăng cường.
Khu vực hướng Bắc, thuộc xã Bình Khánh cũ, đang được quy hoạch lại thành khu dân cư mới nhằm đáp ứng nhu cầu sống và làm việc của người dân.
Khu vực bị kênh rạch xâm chiếm từ sông Soài Rạp có địa hình thấp hơn so với tổng thể thị trấn, dẫn đến nguy cơ ngập lụt cao Do đó, việc nâng nền là rất cần thiết để đảm bảo an toàn cho khu vực này.
- Có tuyến đường Rừng sác nổi dài theo khu đất thuận lợi cho việc phát triển kinh doanh cho khu vực
- Còn nhiều diện tích trống còn bị bỏ hoang thuận lợi cho việc xây dụng mới các công trình.
Đánh giá tổng hợp quỹ đất xây dựng
Tiềm năng phát triển khu vực rất lớn, với khả năng bố trí quỹ đất cho các công trình xây dựng Tuy nhiên, nhu cầu sử dụng đất lại phụ thuộc vào đặc điểm riêng của từng ngành, liên quan chặt chẽ đến sự phát triển của thị trấn, trung tâm huyện và khu vực đông dân cư Do đó, quy hoạch sử dụng đất cần phải gắn liền với quy hoạch phát triển đô thị và khu dân cư để đáp ứng yêu cầu phát triển các ngành.
Đô thị sẽ phát triển theo hướng Đông để nâng cấp tuyến du lịch tôn giáo và nghề đánh bắt thủy hải sản, đồng thời cải thiện các đặc trưng xã hội của vùng Sau đó, sự phát triển sẽ mở rộng sang hướng Bắc nhằm tăng cường kết nối từ trung tâm thành phố đến Cần Giờ Cuối cùng, hướng Tây sẽ được khai thác để thúc đẩy mô hình du lịch nông nghiệp.
Các tiền đề phát triển đô thị
Bối cảnh phát triển
Cần Giờ, từ một huyện nghèo nàn, đã khôi phục và phát triển kinh tế nhanh chóng nhờ vào tiềm năng sẵn có và sự hỗ trợ từ thành phố, trung ương cùng sự chỉ đạo kịp thời của huyện ủy Với hệ động, thực vật phong phú trong khu dự trữ sinh quyển rừng ngập mặn, Cần Giờ đặt mục tiêu trở thành trung tâm du lịch sinh thái, đặc biệt là xã Bình Khánh Do đó, thị trấn cần được quy hoạch tổng thể rõ ràng, phù hợp với tình hình kinh tế, điều kiện tự nhiên và xu hướng phát triển đô thị sinh thái toàn cầu.
Tiềm năng phát triển
Xã Bình Khánh sở hữu tiềm năng phong phú để phát triển đa dạng các mô hình du lịch, bao gồm du lịch nông nghiệp tại nhà vườn, nghỉ dưỡng kết hợp hội nghị, cũng như du lịch tôn giáo và tín ngưỡng Với vị trí chiến lược tại phà Bình Khánh, gần trung tâm TP.HCM và là khu hành chính của huyện Cần Giờ, xã Bình Khánh còn có khả năng phát triển cảng du lịch đặc biệt phục vụ khách tham quan các điểm đến trong Cần Giờ.
Các định hướng phát triển kinh tế xã hội có liên quan
Mô hình du lịch nông nghiệp – nhà vườn:
Khu vực các vườn trái cây, hồ nuôi cá sẽ phát triển mô hình “ du lịch trang trại – farm tourism “ hay “ du lịch nông nghiệp – Agitourism “ (xem hình 5.1)
Trong mô hình này, việc duy trì và nâng cấp hoạt động sản xuất nông nghiệp hiện tại sẽ kết hợp với việc khai thác các phương thức sản xuất nông nghiệp, cảnh quan khu vực và đời sống dân dã của người dân địa phương, tạo nên những yếu tố đặc sắc phục vụ cho du lịch.
Nông nghiệp kết hợp du lịch tại huyện Cần Giờ sẽ tạo ra sản phẩm nông nghiệp sạch, nâng cao năng suất và chất lượng, đồng thời phát huy các sản vật đặc trưng của vùng Đặc biệt, cần tập trung phát triển khu vực trồng xoài Cần Giờ thông qua hai hình thức: bảo tồn và cải tạo, nhằm biến nơi đây thành khu du lịch sinh thái hấp dẫn.
Hình 5.1 Mô hình khu du lịch kết hợp nông nghiệp
Nguồn: https://thanhnien.vn/kinh-doanh/lam-dong-xay-mo-hinh-du-lich-nong-nghiep-650848.html
Mô hình du lịch Mice (nghỉ dưỡng – hội nghị) :
Du lịch MICE là mô hình kết hợp giữa kinh doanh và nghỉ ngơi, với chi tiêu cao gấp 4-6 lần so với du lịch thông thường do phục vụ các hội nghị quốc tế Dịch vụ trong du lịch MICE được thiết kế đặc biệt để đáp ứng nhu cầu của khách hàng Đặc biệt, đối với các quan chức nước ngoài, đây còn là cơ hội giao lưu văn hóa và tìm hiểu bản sắc dân tộc Xã Bình Khánh có đầy đủ yếu tố để phát triển du lịch MICE, từ các công trình tôn giáo - tín ngưỡng đến các hoạt động địa phương đặc trưng của làng chài, cùng với cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Các khu vực đề xuất cho phát triển du lịch nghỉ dưỡng và hội nghị bao gồm khu vực du lịch hiện hữu, khu vực xây mới và khu vực kết hợp du lịch Những khu vực này được xác định nhằm tối ưu hóa tiềm năng phát triển du lịch và đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Nguồn: https://doanhnhanonline.com.vn/mo-hinh-du-lich-mice-hap-dan-cao-cap-ven-bien-gan-tp- hcm/
5.4 Định hướng phát triển đô thị trên địa bàn vùng
Định hướng phát triển đô thị phương án 1 tập trung vào việc mở rộng theo ba hướng Đông, Nam và Tây, đặc biệt là khu dân cư xã Bình Khánh cũ Mục tiêu là tạo ra sự kết nối tốt hơn với đường Rừng Sác, đồng thời khai thác tối đa tiềm năng của tuyến đường này để thúc đẩy sự phát triển bền vững.
Định hướng phát triển đô thị theo phương án 2 tập trung vào việc mở rộng về phía Tây và Tây - Nam, nhằm khai thác mô hình du lịch nông nghiệp - nhà vườn Đây là loại hình du lịch đang thu hút đông đảo giới trẻ hiện nay.
Định hướng phát triển đô thị thứ ba tập trung vào hai hướng chính: Đông và Đông-Nam Mục tiêu là khai thác hiệu quả tuyến đường cao tốc Long Thành – Bến Lức, đồng thời tận dụng kết nối các khu kinh tế trong xã và khu vực làng chài Điều này cũng nhằm thúc đẩy việc vận chuyển các đặc sản và hải sản tới các khu du lịch.
5.5 Các động lực phát triển kinh tế xã hội
Du lịch xã Bình Khánh đang phát triển đa dạng với các tour dài hạn, góp phần tăng thu nhập cho ngành du lịch Nơi đây sở hữu nền văn hóa lâu đời và tài nguyên nhân văn phong phú, với nhiều di tích tôn giáo như đình thần, chùa, thánh thất, nhà thờ và miếu Lễ hội Nghinh ông, diễn ra hàng năm vào tháng 8 âm lịch, là sự kiện văn hóa đặc trưng của huyện Cần Giờ, thu hút đông đảo du khách đến tham quan và vui chơi Thêm vào đó, với nhiều sông lớn, nhỏ, Bình Khánh còn có tiềm năng phát triển ngành đánh bắt thủy hải sản và nuôi trồng các loại nhuyễn thể như nghêu, cua, tôm, mang lại giá trị kinh tế cao.
Các động lực phát triển kinh tế xã hội
Du lịch xã Bình Khánh đang phát triển đa dạng với các tour dài hạn, góp phần tăng thu nhập cho ngành du lịch Nơi đây có nền văn hóa lâu đời và tài nguyên nhân văn phong phú, với nhiều di tích tôn giáo như đình, chùa, thánh thất, nhà thờ và miếu, mỗi cơ sở đều mang nét đặc trưng riêng Lễ hội Nghinh ông diễn ra hàng năm vào tháng 8 âm lịch (trùng với Tết trung thu) là sự kiện văn hóa nổi bật, thu hút đông đảo khách du lịch đến tham quan và giải trí Thêm vào đó, với nhiều sông lớn nhỏ, Bình Khánh còn có tiềm năng phát triển nghề đánh bắt thủy hải sản và nuôi trồng các loại nhuyễn thể như nghêu, cua, tôm, mang lại giá trị kinh tế cao.
Định hướng phát triển không gian đô thị
Định hướng phát triển đô thị
Quy mô diện tích khu đất: 458.7ha
Quy mô dân số: dự kiến 27000 dân
Khu quy hoạch, Khu thuộc xã Bình Khánh là một khu dân cư xây dựng dựa trên mô hình 2 đơn vị ở có hai phương án cơ cấu như sau:
Phương án cơ cấu 1 (phương án so sánh)
Hình 6.1 Phương án so sánh Bảng 6.1 Bảng cơ cấu cân bằng đất đai phương án so sánh Ưu điểm:
- Hệ thống công viên cây xanh kết hợp tạo yếu tố cảnh quan
- Công cộng và công viên đảm bảo bán kính phục vụ
- Giao thông không rõ ràng, mạch lạc
- Không giữ được nhiều hiện trạng như ban đầu
- Công cộng tập trung gây áp lực lên giao thông khi vào giờ cao điểm
Phương án cơ cấu 2 (phương án chọn)
Bảng 6.2 Bảng cơ cấu cân bằng đất đai phương án chọn Ưu điểm:
Hệ thống giao thông được phân chia thành các nhóm rõ ràng, giúp kết nối hiệu quả giữa các khu vực và trung tâm đơn vị, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc bố trí các đơn vị ở.
- Khu công cộng và công viên nằm ở ngay trung tâm khu đất nghiên cứu hai đơn vị ở đều dễ dàng tiếp cận, đảm bảo bán kính phúc vụ
- Hệ thống công viên cây xanh kết hợp tạo yếu tố cảnh quan
- Tạo được điểm nhấn đặc sắc
- Khu trung tâm thương mại kết hợp nhà cao tầng xây dựng mật độ cao nằm trong bán kính đi bộ từ 10-15 phút tính từ nhà ga
- Công cộng tập trung gây áp lực lên giao thông khi vào giờ cao điểm
- Không giữ được nhiều hiện trạng ban đầu.
Định hướng phát triển không gian đô thị
Theo quy hoạch tổng thể tỉnh Cần Giờ, khu vực quy hoạch được xác định là khu dân cư với các chức năng chính, phù hợp với tình hình hiện trạng và khả năng phát triển của địa phương.
Khu làng chài là khu vực hình thành đầu tiên của xã Bình Khánh, hiện đang được cải tạo và chỉnh trang kiến trúc Đồng thời, tuyến đường Rừng Sác cũng sẽ được nâng cấp để phục vụ nhu cầu phát triển của khu vực này.
Khu trung tâm cổ sẽ được bảo tồn và nâng cấp nhằm phục vụ nhu cầu hành hương, tham quan và đáp ứng lượng khách du lịch ngày càng tăng.
- Khu vực du lịch mới: xây mới, phát triển các dịch vụ khách sạn, resort, … , tính thu hút du khách
Khu công cộng trung tâm, bao gồm hành chính, văn hóa và công viên thể thao, sẽ là động lực thu hút cư dân và khách du lịch Việc tạo ra các khu vui chơi, thương mại và không gian công cộng không chỉ phục vụ đời sống tinh thần của người dân địa phương mà còn cho du khách Đồng thời, điều này cũng góp phần phát triển các tour du lịch dài hạn.
Tạo ra các lớp học hữu ích tại các trung tâm công cộng không chỉ nâng cao đời sống nhân dân mà còn góp phần giảm thiểu tệ nạn xã hội và cải thiện văn hóa, kinh tế tại địa phương.
Khu vực đánh bắt thủy hải sản được cải thiện và kết hợp với các hoạt động tham quan sẽ tạo ra một điểm nhấn nổi bật cho du khách khi đến tham quan khu vực du lịch.
Hình 6.3 Sơ đồ định hướng phát triển không gian đô thị
Định hướng quy hoạch sử dụng đất và các giai đoạn phát triển đô thị
Hình 6.4 Bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Khu vực quy hoạch phát triển sẽ mở rộng theo ba hướng Đông, Bắc và Tây, nhằm tận dụng các cơ sở hạ tầng hiện có như công trình công cộng, giao thông và nhà ở Đồng thời, việc bảo tồn và chỉnh trang các công trình tôn giáo sẽ giúp khai thác triệt để giá trị di tích, văn hóa và bản sắc địa phương Các công trình xuống cấp sẽ được xây mới để đạt được các tiêu chí đề ra Trục chính sẽ kết nối các khu ở với khu trung tâm công cộng và hành chính, trong khi trục cảnh quan sẽ liên kết trung tâm công cộng với các công trình công cộng cấp huyện.
Phát triển khu dân cư xã Bình Khánh tiếp nối theo giai đoạn 2017 - 2025 của khu vực quy hoạch và khu dân cư về hướng Đông – Nam và Tây - Nam
Nâng cao các tiện ích công công, khu vui chơi, trugn tâm thương mại ở các khu vực được xây dựng thêm vào giai đoạn này
Bảng 6.3 Bảng thống kê chi tiết sử dụng đất.
Định hướng tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan
Khu vực quy hoạch được xác định là khu dân cư đô thị với đầy đủ cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật, tạo điều kiện cho môi trường sống tốt cho cư dân Đồng thời, khu vực này cũng đảm bảo cơ cấu sử dụng đất hợp lý và thiết lập mối liên hệ chặt chẽ với các khu vực xung quanh, góp phần vào sự phát triển đô thị bền vững.
Quy hoạch tỷ lệ đất cây xanh sử dụng công cộng trong các khu hỗn hợp là rất quan trọng, vì nó không chỉ tạo ra không gian cảnh quan hấp dẫn mà còn nâng cao chất lượng môi trường sống cho cư dân.
Tăng cường các mảng xanh phía trước công trình, trông cây xanh bóng mát dọc khắp các trục đường
Tổ chức không gian đi bộ trên vỉa hè, đặc biệt tại các khu vực công cộng, là cần thiết để nâng cao trải nghiệm của du khách Khu làng chài cần được giữ gìn bản sắc địa phương trong khi vẫn được chỉnh trang và nâng cấp về kiến trúc để thu hút sự quan tâm của khách du lịch.
Hệ thống quản lý
Quản lý quy hoạch xây dựng đô thị
- Luật quy hoạch đô thị của Quốc hội khóa 12 kỳ họp thứ 5 số 30/2009/QH12 17/08/2009
- Quy chuẩn Việt Nam 01:2008/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng”
- Quy chuẩn Việt Nam 07:2010/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật”
- Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của chính phủ về: Lập, Thẩm định, Phê duyệt và quản lý Quy hoạch xây dựng Đô thị
- Nghị định 38/2010/NĐ-CP 07/04/2010 của chính phủ về: quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị
- Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22/07/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về quy hoạch hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch chung
- Tiêu chuẩn TCVN 4449: 1987 Quy hoạch xây dựng đô thị
- Tiêu chuẩn TCXDVN 323: 2004 “Nhà cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế” của Bộ Xây Dựng
- Tuân thủ và bám sát các quy chuẩn, tiêu chuẩn, các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan
- Thực hiện đúng theo đồ án quy hoạch đã được duyệt
- Đảm bảo sử dụng đúng các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật của đồ án đã đề ra
- Đảm bảo quy hoạch phát triển theo đúng quy hoạch đề ra
- Định hướng công tác quản lý xây dựng, kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật, môi trường đô thị
- Đảm bảo tính chất và quy mô công trình trong quá trình xây dựng
- Đảm bảo việc lập quy hoạch phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội, hiện trạng khu quy hoạch
Quản lý về quy hoạch kiến trúc
Các quy định về kiến trúc nhà ở
- Các chỉ tiêu cơ bản:
- Các yêu cầu về kiến trúc:
Nhà ở cần có khoảng lùi phù hợp với từng cấp đường và tuân thủ các quy định quy hoạch đã được xác định để đảm bảo mỹ quan chung Đồng thời, cần tuân thủ các Quy chuẩn và Quy phạm hiện hành của nhà nước, như Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam 01-2008.
Trong các nhóm nhà ở cần tổ chức giao thông nội bộ hợp lý và đảm bảo về phòng cháy chữa cháy
Hình thức kiến trúc và màu sắc của công trình, cùng với cây xanh trong sân vườn, cần phải hài hòa và phù hợp với chức năng sử dụng Điều này không chỉ giúp nâng cao giá trị thẩm mỹ mà còn góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc cảnh quan cho khu vực.
Khu nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà phố liên kế và biệt thự cần có độ cao và kiến trúc mặt tiền thống nhất, hài hòa với không gian chung Các căn nhà phải được thiết kế với chiều cao từng tầng, chiều cao ô-văng, sênô, cửa đi và cửa sổ theo đúng kích thước quy định chung.
Các khoảng lùi xây dựng công trình cần được xác định dựa trên diện tích và quy mô của từng khu đất, đồng thời phải tuân thủ Quy chuẩn xây dựng hiện hành cũng như thiết kế đô thị áp dụng cho từng khu vực cụ thể, nếu có.
Khi thiết kế công trình cần lưu ý đảm bảo cho người tàn tật sử dụng thuận tiện
- Các quy định về kiến trúc công cộng
Mật độ xây dựng : tối đa 30 - 40%
Tầng cao xây dựng :1-5 tầng
Việc chuyển đổi vị trí đất xây dựng công trình công cộng hoặc thay đổi chức năng của khu đất cần phải được sự chấp thuận từ các cơ quan có thẩm quyền.
Có hình thức kiến trúc và mặt đứng đa dạng, phong phú, phù hợp với tính chất của từng công trình công cộng
Tầng cao, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất cần tuân thủ theo các chỉ tiêu đã đề ra Mọi thay đổi, bao gồm việc tăng các chỉ tiêu hoặc giảm quy mô diện tích đất, phải được xem xét cụ thể và có sự đồng ý từ cơ quan quản lý Đặc biệt, đối với các công trình trường học và mẫu giáo, việc này càng cần được chú trọng.
- Đảm bảo bán kính phục vụ hợp lý
- Cần được đảm bảo về vệ sinh và an ninh, môi trường sạch sẽ thông thoáng
- Cổng trường cần có khoảng sân cần thiết cho việc tập trung đưa đón con của phụ huynh Đối với công trình thương mại dịch vụ:
- Công trình cần đặt tại trung tâm hình học của khu ở, đảm bảo bán kính phục vụ trong khoảng 500m
- Khu trung tâm được mở rộng bằng cửa kính rộng, dễ gần, tổ hợp với lối vào, mặt đứng công trình đẹp
- Tổ chức mái hài hòa với kiến trúc cảnh quan xung quanh
- Tổ chức cảnh quan cây xanh trong khuôn viên kết hợp với mặt đứng và không gian xung quanh
- Diện tích bãi đổ xe cần đảm bảo nhu cầu phục vụ Đối với trạm y tế:
Cần đặt tại vị trí yên tĩnh, môi trường thoáng mát, dễ tiếp cận
Quy định về quản lý cây xanh công viên
Các chỉ tiêu cơ bản:
- Mật độ xây dựng : tối đa 5%
- Tầng cao : tối đa 1 tầng
- Khoảng lùi : 3m Đối với cây xanh dọc đường:
- Được bố trí hai bên hè phố hoặc một bên nếu đường hẹp
- Cây được trồng trong các bồn hình vuông hay tròn có kích thước hoặc đường kính không lớn hơn 1.2m
- Chiều rộng của dãy cây bụi là 0.8-1.2m, trồng hoa hoặc cỏ là 1-1.5m, cây thân gỗ là 1.2-5m
- Cây trồng cách trụ điện 2m, cách miệng hố ga 2m, cách giao lộ 5m
- Cây xanh được trồng cách mạng lưới đường dây, đường ống kỹ thuật 1-2m
- Các tuyến đường có vỉa hè từ 4,5-5m trồng các loại cây khi trưởng thành có độ cao tối đa 12m
Cây xanh trồng dọc theo mạng lưới đường dây điện cần tuân thủ các quy định về hành lang an toàn lưới điện, theo Nghị định 106/2005/NĐ-CP ngày 17/08/2005 Nghị định này hướng dẫn chi tiết và thực hiện một số điều của Luật điện lực liên quan đến việc bảo vệ các công trình lưới điện cao áp.
- Chỉ xây dựng các công trình thể thao nhỏ, kiến trúc tiểu cảnh, trang trí, không xây dựng các công trình chức năng khác trên khu đất
- Bố trí đủ các hệ thống: cấp thoát nước, chiếu sang, đảm bảo vệ sinh môi trường
Khi trồng cây bóng mát, cần lựa chọn những loại cây có rễ sâu để đảm bảo không làm hỏng nền đường, đồng thời có khả năng chống gió bão và không dễ gãy Tránh trồng những cây dễ bị sâu bọ hoặc thu hút nhiều côn trùng, cũng như không nên chọn cây ẩm thấp, cây có lá độc và cây ăn trái.
- Đảm bảo có đường liên tục trong công viên, cây xanh trên đường liên tục có chức năng định hướng, cây thân cao, tán rộng
- Trung tâm thể dục thể thao cần bố trí các loại hình phù hợp với các độ tuổi khác nhau
- Các sân được bố trí theo hướng Bắc- Nam, lệch tối đa 15o để không bị chói nắng khi luyện tập
- Khi xây dựng phải lập hồ sơ theo quy định.
Quản lý hạ tầng kỹ thuật
Quy định chung về quản lý hạ tầng kỹ thuật
- Diện tích giao thông toàn khu : 63,61 ha
- Tỷ lệ đất giao thông toàn khu : 24,8 %
- Các tuyến đưởng trong khu vực phải đảm bảo mặt cắt đã quy định
- Bảo đảm bán kính quay xe, góc vạt, tầm nhìn theo quy chuẩn xây dựng
- Đối với các hệ thống đi ngầm phải đảm bảo khoảng cách theo đúng quy chuẩn
- Không gian ngầm phải đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, kết nối tương thích, đồng bộ giữa công trình ngầm và công trình trên mặt đất
Theo hồ sơ giao thông chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng đối với các tuyến đường đều trùng với lộ giới
Theo hồ sơ quy hoạch, tất cả các lô đất trong khu vực đều phải tuân thủ quy định về chỉ giới xây dựng công trình, lùi vào so với chỉ giới đường đỏ.
- Khu vực xây dựng nhà chung cư cao tầng, thương mại chỉ giới xây dựng lùi vô tối thiểu 10m so với chỉ giới đường đỏ
- Khu vực xây dựng nhà biệt thự chỉ giới xây dựng lùi vô tối thiểu 3m so với chỉ giới đường đỏ
- Khu vực xây dựng công trình công cộng chỉ giới xây dựng lùi vô tối thiểu 6m so với chỉ giới đường đỏ
- Khu vực công viên cây xanh chủ yếu là các công trình nhỏ do đó chỉ giới xây dựng lùi vô khoảng 2m so với chỉ giới đường đỏ.
