Lý do ch ọn đề tài
Đất đai đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh tế và xã hội của con người Với ảnh hưởng sâu rộng, các vấn đề liên quan đến đất đai đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu luật học qua các thời kỳ Do đó, pháp luật về đất đai ngày càng trở nên phức tạp và gây tranh cãi trong lĩnh vực khoa học pháp lý.
Không thể phủ nhận sức hút của thị trường bất động sản, ngay cả trong thời kỳ
Luật đất đai năm 2013 đã có hiệu lực từ năm 2008, đánh dấu một sự thay đổi quan trọng trong cơ chế quản lý và sử dụng đất Sự thay đổi này đã dẫn đến nhiều vấn đề phát sinh trong các giai đoạn sau.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một yếu tố quan trọng giúp quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa trên thị trường, hiện đang diễn ra sôi động cả ở thành phố và nông thôn Nhu cầu chuyển nhượng này không chỉ thiết thực cho người sử dụng đất mà còn phản ánh sự cần thiết của nền kinh tế thị trường Nhà nước đã ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ trong pháp luật đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho quá trình này, từ đó mở rộng quyền cho người sử dụng đất và tăng nguồn thu cho ngân sách Tuy nhiên, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập, điều này thể hiện rõ trong thực tiễn Quyền sử dụng đất và đất đai là tài sản có giá trị lớn và quan trọng trong đời sống xã hội và kinh tế Việt Nam Các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất rất phức tạp, do đó, nghiên cứu các vấn đề này là cần thiết để đảm bảo sự vận hành lành mạnh của thị trường bất động sản.
Nội là khu vực nổi bật với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động và phức tạp nhất cả nước Quá trình áp dụng pháp luật trong lĩnh vực này đang gặp nhiều thách thức và cần được cải thiện để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả.
Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Hà Nội đã hình thành những thực tiễn điển hình, phản ánh sự phát triển và biến động trong lĩnh vực đất đai Việc nghiên cứu đề tài này không chỉ giúp hiểu rõ hơn về quy định pháp lý mà còn cung cấp cái nhìn sâu sắc về thực tiễn áp dụng tại địa phương.
Tình hình nghiên c ứ u
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề thu hút sự quan tâm của nhiều chuyên gia và nhà nghiên cứu, với nhiều công trình nghiên cứu pháp luật liên quan, chủ yếu từ thời kỳ Luật đất đai 2003 Các nghiên cứu này đã tạo ra một hệ thống quan điểm giá trị về bản chất và lý luận của pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam Trong khóa luận tốt nghiệp, tôi sẽ sử dụng các tài liệu như của Doãn Hồng Nhung và Nguyễn Thị Nắng Mai (2011) về thực trạng và giải pháp hoàn thiện thủ tục hành chính trong quản lý và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cùng với nghiên cứu của Đỗ Duy Khoa (2014) về áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân, như công cụ hữu ích để nghiên cứu và hoàn thiện pháp luật này.
Luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân ở Việt Nam đã được nghiên cứu bởi Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) trong luận văn Thạc sĩ tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Bên cạnh đó, Phạm Tuấn Anh (2014) cũng đã đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế các giao dịch tư lợi trong luận văn Thạc sĩ Luật học của mình.
Hà Nội, Phạm Thị Thanh Vân (2014) đã nghiên cứu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam trong luận văn Thạc sĩ Luật học tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội Nghiên cứu này cung cấp cái nhìn sâu sắc về quy định pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất ở, góp phần nâng cao nhận thức về luật đất đai tại Việt Nam.
Khóa luận này tham khảo một số bài viết từ các tạp chí điện tử và tiểu luận của sinh viên để nghiên cứu và thảo luận về vấn đề này.
Mục tiêu, mục đích nghiên cứu
Mục tiêu của bài viết là làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bài viết sẽ xây dựng quan điểm về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời tham khảo một số quy định pháp luật từ các quốc gia trên thế giới để cung cấp cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề này.
Bài viết sẽ mở đầu bằng ba gợi mở quan trọng cho Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiếp theo là một cái nhìn tổng quan về lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật trong lĩnh vực này Chúng tôi sẽ khái quát các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam Đặc biệt, bài viết sẽ phân tích nội dung pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng tại thành phố Hà Nội, đồng thời tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến những khó khăn trong việc thực thi pháp luật Cuối cùng, chúng tôi sẽ kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Mục đích: xây dựng đề tài khóa luận tốt nghiệp, góp phần vào hệ thống nghiên cứu của sinh viên về lĩnh vực pháp luật Đất đai - Môi trường.
Nhi ệ m v ụ nghiên c ứ u
- Xây dựng cơ sở lí luận của đề tài nghiên cứu;
- Tìm hiểu cơ sở thực tiễn của đề tài nghiên cứu;
- Xây dựng được hệ thống quan điểm, ý kiến, phương pháp, quy trình,…có liên quan đến đề tài nghiên cứu;
Ph ạ m vi nghiên c ứ u
Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các luật khác có liên quan.
Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng các phương pháp: tổng hợp, so sánh, phân tích, liệt kê, …
B ố c ục đề tài
Ngoài Mởđầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, đềtài có 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam và thực tiễn áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kiến nghị nâng cao hiệu quả thực thi trên địa bàn thành phố Hà Nội
T S Ố V ẤN ĐỀ LÝ LU ẬN LIÊN QUAN ĐẾ N PHÁP LU Ậ T
THỰ C TR Ạ NG PHÁP LU Ậ T V Ề CHUY ỂN NHƯỢ NG QUY Ề N
M ộ t s ố n ội dung cơ bả n c ủ a pháp lu ậ t chuy ển nhượ ng quy ề n s ử d ụng đấ t ở Vi ệ t
2.2 Một số nội dung cơ bản của pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở
2.2.1 V ề điề u ki ệ n chuy ển nhượ ng quy ề n s ử d ụng đấ t
Theo Luật Đất đai hiện hành, cá nhân và tổ chức được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định.
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp
Trước khi Luật Đất đai năm 2013 được ban hành, khái niệm giấy chứng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được quy định rõ ràng Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong việc thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng Đây là tài liệu quan trọng thể hiện sự công nhận của Nhà nước về quyền sử dụng đất, đồng thời là minh chứng cho quyền tài sản của người sử dụng đối với thửa đất đã được xác lập Giấy chứng nhận này không chỉ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất mà còn là cơ sở để họ thực hiện các quyền được trao.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cung cấp thông tin quan trọng để xác định quyền chuyển nhượng, tính hợp pháp của QSDĐ dựa trên nguồn gốc sử dụng đất, và vị trí cũng như mục đích sử dụng đất Do đó, giấy chứng nhận QSDĐ được coi là tài liệu cần thiết cho các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là yêu cầu bắt buộc trong các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Đối với những giao dịch không nằm trong phạm vi điều chỉnh của pháp luật về kinh doanh bất động sản, cũng như các trường hợp nhận thừa kế QSDĐ, giấy chứng nhận này vẫn giữ vai trò quan trọng.
Người có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hoặc không thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện khác theo quy định của pháp luật.
Điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Mặc dù có quan điểm cho rằng chỉ cần giấy chứng nhận đã được cấp là đủ, nhưng thực tế theo Điều 99 và Điều 168 của Luật Đất đai, người thực hiện quyền chuyển nhượng phải là người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ Giấy chứng nhận không chỉ là văn bản pháp lý ghi nhận quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất mà còn là cơ sở để xác định khả năng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý, không cần đổi sang "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" Những giấy chứng nhận này là bằng chứng pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản hợp pháp của cá nhân Người thừa kế quyền sử dụng đất vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng dù chưa có giấy chứng nhận, miễn là đủ điều kiện cấp giấy Tuy nhiên, nếu tất cả người thừa kế đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam, họ sẽ không được cấp giấy chứng nhận.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất sẽ là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo Điều 105 Bộ Luật Dân sự năm 2015, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể được xem là tài sản Tuy nhiên, có hai quan điểm về bản chất của giấy chứng nhận này: một là coi nó là “vật”, hai là coi nó là “giấy tờ có giá” Nếu coi giấy chứng nhận là một “vật”, việc chuyển nhượng chỉ đơn thuần là chuyển nhượng một tờ giấy, mà không đảm bảo quyền lợi về tài sản Ngược lại, giá trị thực sự của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm ở quyền chuyển nhượng hợp pháp, do đó không thể xem nó chỉ là một vật hay một loại “giấy tờ có giá” theo quy định hiện hành.
Theo CP ngày 22 tháng 01 năm 2012, Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, trong đó định nghĩa giấy tờ có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu và các loại chứng khoán khác Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được coi là tài sản mà chỉ là chứng thư pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và quan hệ pháp lý của họ với Nhà nước.
Thứhai, đất không có tranh chấp
Theo quy định hiện hành, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu đất không có tranh chấp Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác định tính ổn định và tình trạng không tranh chấp của thửa đất.
Khi một tài sản đang trong tình trạng tranh chấp, điều này có nghĩa là có thể có người khác đang nắm giữ quyền lợi liên quan đến tài sản đó Việc định đoạt tài sản trong những trường hợp này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của các bên liên quan và dẫn đến kiện tụng Để bảo vệ quyền lợi của các chủ thể khác và tránh tranh chấp trong tương lai, pháp luật thường không cho phép định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) tài sản đang có tranh chấp Do đó, việc xác định rõ ràng đất có tranh chấp và bản chất của tranh chấp là rất quan trọng, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của những người đang tranh chấp, đồng thời tránh tình trạng lạm dụng nhằm ngăn cản quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nhiều trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất xuất phát từ việc một số người không muốn cho người khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến việc ngụy tạo lý do tranh chấp Khi xảy ra tranh chấp, các cơ quan quản lý đất đai và tổ chức liên quan sẽ tạm dừng thủ tục chuyển nhượng cho đến khi vấn đề được giải quyết Hành vi này không chỉ xâm phạm quyền sở hữu tài sản của người sử dụng đất mà còn có thể gây thiệt hại lớn, khiến họ mất cơ hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo vốn cho kinh doanh và sản xuất.
Tranh chấp đất đai, theo khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai 2013, được định nghĩa là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên Nội dung tranh chấp chủ yếu xoay quanh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, nhưng khái niệm này quá rộng và thiếu tính cụ thể, dẫn đến việc nhiều vấn đề liên quan đến đất đai đều được xem là tranh chấp Hiện nay, đã có nhiều định nghĩa khác nhau về tranh chấp đất đai.
Tranh chấp đất đai là sự bất đồng hoặc xung đột liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ pháp luật đất đai Những tranh chấp này thường phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất, phản ánh mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia.