Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá mà thiên nhiên ban tặng, đóng vai trò thiết yếu trong sự hình thành và phát triển của mọi loài sinh vật trên trái đất Nó được xem như tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan trọng của môi trường sống và là địa bàn phân bố các khu dân cư cùng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phòng Trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất trực tiếp của nông lâm - ngư nghiệp mà còn là nền tảng cho sự phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, đồng thời đáp ứng nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt của con người.
Dưới bất kỳ chế độ xã hội nào, đất đai luôn là vấn đề quan trọng hàng đầu của Nhà nước Với sự phát triển của xã hội, nhu cầu về đất đai ngày càng tăng, đặc biệt sau khi Việt Nam gia nhập WTO, xu thế hội nhập toàn cầu đã làm cho việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng trở nên phức tạp hơn Các quan hệ về đất đai ngày càng thay đổi và biến động, tạo áp lực lớn lên quỹ đất quốc gia cũng như công tác quản lý Nhà nước Do đó, việc sử dụng và quản lý đất cần phải được cải thiện, tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động phổ biến từ xưa đến nay, diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, quy định về chuyển quyền sử dụng đất mới được hệ thống hóa Các luật tiếp theo, bao gồm Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, đã tiếp tục hoàn thiện các quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Huyện Nậm Pồ, thuộc tỉnh Điện Biên, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và du lịch của vùng Tây Bắc, cách thành phố Điện Biên Phủ 170km Với vị trí thuận lợi, nguồn tài nguyên phong phú và hệ thống giao thông hoàn chỉnh, huyện đang phát triển mạnh mẽ trên nhiều lĩnh vực Tuy nhiên, sự phát triển này cũng gây ra nhiều thách thức liên quan đến quản lý đất đai, bao gồm nhu cầu chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Dựa trên tình hình thực tiễn và được sự chấp thuận của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng với sự hỗ trợ từ Phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện Nậm Pồ, dưới sự hướng dẫn của PGS TS Đàm Xuân Vận, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài này.
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ - tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019”.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nậm Pồ, tỉnh Điện Biên giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2019
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích những thuận lợi và hạn chế trong việc thực hiện các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Nậm Việc xác định rõ ràng các yếu tố tích cực và tiêu cực sẽ giúp nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, đồng thời góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của địa phương Thực trạng hiện nay cho thấy cần có những biện pháp cải thiện để khắc phục những khó khăn trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân và sự phát triển bền vững của huyện.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn bàn huyện Nậm Pồ, tỉnh Điện Biên.
Ý nghĩa của đề tài
Nghiên cứu này đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp cơ sở khoa học cho việc xây dựng các chính sách và giải pháp quản lý nhà nước liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất Thực tiễn cho thấy, việc đánh giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương sẽ giúp đưa ra những giải pháp khả thi nhằm nâng cao hiệu quả công tác này tại huyện Nậm Pồ trong thời gian tới.
QUAN TÀI LIỆU
Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất
1.1.1 Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển giao quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong lịch sử, sự biến động trong sử dụng đất luôn gắn liền với việc chuyển nhượng QSDĐ Mặc dù Luật Đất đai 1987 chỉ cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp và cấm đoán các loại hình chuyển nhượng khác, thực tế cho thấy các quyền này vẫn diễn ra mạnh mẽ và thường xuyên trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã công nhận sự thay đổi toàn diện trong mối quan hệ đất đai, coi đất đai là hàng hóa đặc biệt và cho phép người sử dụng thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ một cách rộng rãi theo quy định pháp luật.
Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển Song trong quá trình thực hiện luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triền của đất nước trong thời CNH – HĐH Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thới tạo hành lang pháp lý điều chính các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003
Và Luật Đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 2003 hoàn thiện hơn phù hợp với sựu phát triển của nước ta hiện nay
Nhà nước cho phép thực hiện các quyền năng cụ thể đối với tất cả các loại đất, bao gồm cả đất nông nghiệp Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ bị cấm trong ba trường hợp nhất định.
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng
- Đất đang có tranh chấp
Chương IX của Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Theo Điều 167, người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, để thực hiện các quyền này, người sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện được nêu tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013.
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định tại Điều 189 và các điều kiện khác đã được quy định.
Theo Điều 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai Quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSD đất:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ yếu bao gồm việc "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất Mục đích của hình thức này là tổ chức lại sản xuất, khắc phục tình trạng manh mún và phân tán đất đai hiện nay.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, dựa trên giá trị thực tế Người nhận quyền sử dụng đất cần phải thanh toán cho người chuyển nhượng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí đã bỏ ra để có quyền sử dụng đất, cũng như tất cả các khoản đầu tư đã làm tăng giá trị của mảnh đất đó.
Tặng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển nhượng đất cho người khác mà không yêu cầu bồi hoàn tài chính, thường diễn ra trong mối quan hệ tình cảm huyết thống, nhưng cũng có thể áp dụng trong các mối quan hệ khác Để ngăn chặn việc lợi dụng hình thức này nhằm trốn thuế, Nhà nước đã quy định rõ ràng các trường hợp được tặng cho mà không phải chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, cũng như những trường hợp vẫn phải chịu các loại thuế này.
Thừa kế quyền sử dụng đất là quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người đã mất cho người thừa kế, dựa trên di chúc hợp pháp hoặc theo quy định của pháp luật Quan hệ thừa kế không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn có giá trị văn hóa và xã hội Nếu có di chúc hợp pháp, quyền sử dụng đất sẽ được chia theo nội dung di chúc; nếu không có di chúc, việc phân chia sẽ dựa trên thỏa thuận giữa các hàng thừa kế Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận, quyền sử dụng đất sẽ được phân chia theo quy định pháp luật.
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho phép người sử dụng coi giá trị quyền sử dụng đất như tài sản để hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp vốn được thực hiện theo thỏa thuận giữa các đối tác, có thể là góp đất, tiền hoặc tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc Quy định này tạo cơ hội phát triển sản xuất hàng hóa, giúp các đối tác phát huy sức mạnh riêng, từ đó tạo ra sức mạnh tổng hợp nâng cao hiệu quả sử dụng đất và hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Trình tự và thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng tại Điều 79, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, nhằm thực hiện các quy định chi tiết của Luật Đất đai năm 2013.
Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, bao gồm chuyển quyền sử dụng đất, được quy định rõ ràng tại Điều 61 của Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, nhằm hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
Hợp đồng và văn bản giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 64, Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Nghị định này quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong các giao dịch đất đai.
Hợp đồng và văn bản giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình cần phải được ký bởi người có tên trong Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự.
Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm hành vi "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất Mục đích chính của việc này là tổ chức lại sản xuất, khắc phục tình trạng manh mún và phân tán đất đai hiện nay (Luật đất đai, 2013).
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển quyền sử dụng đất, diễn ra khi quyền sử dụng đất được chuyển giao cho người khác với giá trị tương ứng Người nhận quyền sử dụng đất phải thanh toán một khoản tiền hoặc hiện vật cho người chuyển nhượng, bao gồm mọi chi phí đã bỏ ra để có quyền sử dụng đất và các khoản đầu tư làm tăng giá trị của đất (Luật đất đai, 2013).
* Các quyền của người sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là quá trình mà người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng của mình cho bên khác theo thỏa thuận trong một khoảng thời gian nhất định, được thực hiện thông qua hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê lại là hình thức mà người sử dụng đất nhường quyền sử dụng cho người khác, xuất phát từ đất có nguồn gốc thuê Theo Luật Đất đai 1993, việc cho thuê lại chỉ được phép thực hiện với đất thuê từ Nhà nước trong một số trường hợp nhất định Tuy nhiên, Luật Đất đai 2003 đã không cấm hình thức cho thuê lại này, mở rộng khả năng sử dụng đất cho người dân.
Thế chấp quyền sử dụng đất là hành động mà người sử dụng đất mang quyền sử dụng của mình để thế chấp cho tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân theo quy định pháp luật, nhằm vay tiền hoặc mua hàng hóa chịu Hình thức này còn được gọi là chuyển quyền nửa vời, theo quy định tại Luật đất đai 2013.
*Thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người đã qua đời cho người thừa kế, dựa trên di chúc hoặc quy định của pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một hình thức chuyển nhượng đặc biệt, có ý nghĩa kinh tế và chính trị xã hội quan trọng.
Tặng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà không yêu cầu bồi hoàn tiền hoặc hiện vật, thường dựa trên mối quan hệ tình cảm, đặc biệt là huyết thống Theo Luật Đất đai 2013, đây là một dạng đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để ngăn chặn việc lợi dụng hình thức này nhằm trốn thuế, Nhà nước đã quy định rõ ràng các trường hợp được phép tặng cho mà không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thu nhập, cũng như những trường hợp vẫn phải chịu loại thuế này.
* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cho phép người sử dụng đất coi giá trị này như một tài sản dân sự đặc biệt để hợp tác sản xuất kinh doanh với các đối tác Hình thức góp vốn này có thể diễn ra giữa hai hoặc nhiều bên và rất linh hoạt, cho phép các đối tác đóng góp đất, tiền hoặc các tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận.
1.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
Theo Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013, quyền sử dụng đất bao gồm các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn.
Người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
Nhóm người sử dụng đất bao gồm hộ gia đình và cá nhân có quyền và nghĩa vụ tương tự như quy định của Luật Nếu trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế, quyền và nghĩa vụ sẽ theo quy định của tổ chức kinh tế trong Luật này.
Trong trường hợp nhóm người sử dụng đất có quyền sử dụng đất được phân chia theo phần cho từng thành viên, mỗi thành viên cần thực hiện thủ tục tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình Nếu quyền sử dụng đất không thể phân chia, nhóm người sử dụng đất cần ủy quyền cho một đại diện để thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cũng như quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, ngoại trừ trường hợp liên quan đến kinh doanh bất động sản theo quy định.
Hợp đồng cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất, cùng với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả hợp đồng chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, là những giao dịch quan trọng Những hợp đồng này thường liên quan đến tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản và cần được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên tham gia.
Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên Thế Giới và Việt Nam
1.3.1 Sơ lược tình hình quản lý đất đai và chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới
Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm
Bắc bán cầu chiếm 24.149 triệu km², lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu, trong khi toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới chỉ đạt 3.256 triệu ha, tương đương 22% tổng diện tích đất liền Diện tích đất nông nghiệp phân bố không đều: Châu Mỹ 35%, Châu Á 26%, Châu Âu 13%, và Châu Phi 6% Trung bình, mỗi người có 12.000 m² đất nông nghiệp, nhưng chỉ 10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha) đang được canh tác, với 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp chưa được khai thác Dân số tăng nhanh đã thúc đẩy sự phát triển các phương thức sản xuất mới, dẫn đến việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trên toàn cầu Tuy nhiên, tốc độ chuyển đổi này diễn ra mạnh mẽ hơn ở các nước phát triển như Mỹ, Anh, và Nhật Bản, nhờ vào quá trình đô thị hóa Mặc dù có sự khác biệt về quy định sở hữu đất đai, nhiều quốc gia đang tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai, nhằm quản lý hiệu quả tài nguyên, tăng cường khả năng cạnh tranh, và tạo điều kiện cho hợp tác đầu tư quốc tế, đồng thời giữ ổn định về an ninh kinh tế và quốc gia.
* Tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất nông thôn), với quyền sở hữu toàn bộ đất đai dưới sự quản lý của Nhà nước Mặc dù không công nhận tư hữu đất đai, Điều 2 của Hiến pháp sửa đổi năm 1988 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tách biệt quyền sử dụng đất khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được
QSDĐ được "cấp" là hình thức truyền thống dành cho doanh nghiệp nhà nước, nơi nhà nước cung cấp đất miễn phí hoặc với mức phí rất thấp, có quyền thu hồi bất cứ lúc nào Trong trường hợp này, QSDĐ không được phép chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp Đến cuối những năm 1980, sự chuyển mình sang kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã dẫn đến hình thức QSDĐ "giao", cho phép doanh nghiệp và người sử dụng đất mua quyền sử dụng đất từ nhà nước với thời gian sử dụng xác định, thường từ 40 đến 70 năm, tùy thuộc vào mục đích sử dụng.
Việc mua bán quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Sau khi có QSDĐ, người sử dụng đất có thể tiến hành giao dịch đất đai Chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, do đó chính quyền chỉ giám sát mà không can thiệp trừ khi cần thiết Để thực hiện chuyển nhượng, cần có ba điều kiện cơ bản: hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến QSDĐ, có giấy chứng nhận QSDĐ, và đã đầu tư ít nhất 25% tổng số vốn cho dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu
Điều kiện thứ ba cho thấy rằng quy định pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn so với quy định pháp luật Việt Nam, điều này giúp thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất cũng như việc quản lý nhà nước về đất đai.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) không bắt buộc phải có công chứng nhà nước Người nhận chuyển nhượng QSDĐ cần thực hiện đăng ký tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai trong vòng 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, cùng với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả chuyển nhượng, Nhà nước thường không can thiệp, và giá cả này được xác định dựa trên thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng Tuy nhiên, nếu giá chuyển nhượng có dấu hiệu "thấp một cách đáng nghi ngờ", chính quyền địa phương có quyền ưu tiên mua quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhằm ngăn chặn các tiêu cực và gian dối trong quá trình chuyển nhượng.
1.3.2 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.2.1 Quá trình hình thành, phát triển QSD đất ở Việt Nam
Pháp luật về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà bắt đầu với Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Vào ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên, điều chỉnh quản lý và sử dụng đất Luật này thể chế hoá chính sách của Đại hội VI của Đảng và Hiến pháp 1980, khẳng định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý.
Luật Đất đai được ban hành trong bối cảnh đất nước chuyển mình sang giai đoạn đổi mới kinh tế với nhiều chính sách mở cửa Sau bốn năm áp dụng, Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ những bất cập, khi người sử dụng đất không thực sự có quyền sở hữu đối với mảnh đất được giao Họ chỉ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong một số trường hợp hạn chế như khi hộ nông dân tham gia hoặc rời khỏi hợp tác xã, hoặc khi có sự thỏa thuận giữa các bên để đổi đất nhằm tổ chức lại sản xuất.
Luật quy định rằng việc thừa kế hoặc mua nhà ở phải đi kèm với quyền sử dụng đất (QSDĐ) của ngôi nhà đó, và quyền sở hữu cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận Theo Hiến pháp 1992, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật Vì vậy, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993.
Luật Đất đai năm 1993, được Quốc hội thông qua vào ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ 15/10/1993, kế thừa các quy định của Luật Đất đai 1987, đồng thời bổ sung một số quyền mới cho người sử dụng đất.
Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất có năm quyền chính: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) Luật đã mở rộng quyền của người sử dụng, cho phép họ tự do định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Tuy nhiên, việc chuyển nhượng QSDĐ vẫn phải tuân theo các điều kiện, nội dung và hình thức được quy định bởi Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Sự phát triển nhanh chóng của kinh tế và xã hội, cùng với tác động của cơ chế kinh tế thị trường, đã làm cho quan hệ đất đai trở nên phức tạp hơn Nhiều vấn đề lịch sử chưa được giải quyết trong khi các vấn đề mới tiếp tục phát sinh, điều này khiến Luật Đất đai 1993 không còn phù hợp Để khắc phục điều này, Luật Đất đai đã được sửa đổi và bổ sung vào năm 1998, trong đó bổ sung một số quyền cho người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất và đã thanh toán tiền thuê cho toàn bộ thời gian thuê có quyền thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn và cho thuê lại Đối với những trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm, chỉ được phép chuyển nhượng và thế chấp tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Việc này nhằm triển khai Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và đồng bộ với các luật mới được thông qua, như Luật khuyến khích đầu tư trong nước.
Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam yêu cầu sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai để phù hợp với tình hình mới Trong chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2000, Luật Đất đai đã được đưa vào danh sách sửa đổi Ngày 29/06/2001, Quốc hội khóa X đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Tuy nhiên, sau 3 năm thực hiện, nhiều thiếu sót trong quản lý và sử dụng đất đã lộ diện, đòi hỏi sự cần thiết phải tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (cùng với các sửa đổi năm 1998 và 2001) để giải quyết những vướng mắc và đảm bảo tính ổn định của pháp luật Luật Đất đai năm 2003 đã được thông qua vào ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ 01/07/2004, nhằm thể chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới.
