Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận là đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Xác định giá đất cụ thể theo công trình để tư vấn giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long. Nêu lên thuận lợi và khó khăn khi giá đất theo quy định của Nhà nước chênh lệch với giá thực tế. Tìm ra giải pháp khắc phục những khó khăn và đề xuất ý kiến. Mời các bạn tham khảo!
GIỚI THIỆU
Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quý giá và không thể thay thế, có vai trò quan trọng trong sản xuất và kinh tế Giá đất không chỉ phản ánh khả năng sinh lợi mà còn thể hiện trình độ sử dụng đất và sự phát triển xã hội Việc xác định giá đất chính xác thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, điều tiết quan hệ cung cầu và hỗ trợ nhà nước trong quản lý đất đai Để sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả, cần thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Theo Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý nhà nước về đất đai bao gồm việc ban hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật, xác định và quản lý địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính, và điều tra xây dựng giá đất Trong đó, điều tra xây dựng giá đất rất quan trọng vì giá đất chịu ảnh hưởng từ các quy luật khách quan và nhiều yếu tố khác trong nền kinh tế thị trường Sự tăng trưởng kinh tế và biến động của thị trường bất động sản đã làm giá cả đất đai thay đổi, gây hoang mang cho xã hội.
Hiện nay, giá đất trên thị trường và giá do Nhà nước quy định thường có sự chênh lệch lớn, gây khó khăn trong việc xác định giá đất chính xác Mặc dù phương pháp định giá dựa trên điều tra các yếu tố thị trường, nhưng độ chính xác của nó vẫn chưa được rõ ràng Thực tế cho thấy, giá đất trong các giao dịch chuyển nhượng thường cao hơn giá Nhà nước quy định, dẫn đến việc bồi thường giá đất sau khi thu hồi không thể áp dụng theo giá Nhà nước một cách hợp lý Do đó, việc phát triển và hoàn thiện quy trình xác định giá đất, cũng như so sánh với thực trạng giá đất hiện nay, là một yêu cầu cấp thiết.
Trong những năm gần đây, thành phố Vĩnh Long đã chứng kiến sự phát triển kinh tế - xã hội mạnh mẽ, cùng với những diễn biến phức tạp về môi trường, đã tác động đáng kể đến thị trường đất đai Do đó, việc nắm bắt các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và thực trạng giá đất hiện tại là rất cần thiết, nhằm xác định nguyên nhân dẫn đến tình hình này và tìm ra giải pháp hiệu quả để giải quyết vấn đề giá đất, đặc biệt trong trường hợp bồi thường.
Sau khi Nhà nước thu hồi đất, thực trạng giá đất tại một số công trình ở thành phố Vĩnh Long cần được làm rõ Nghiên cứu này sẽ phân tích những biến động giá đất và ảnh hưởng của chính sách thu hồi đến thị trường bất động sản địa phương.
Mục tiêu đề tài
Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Để tư vấn giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long, cần xác định giá đất cụ thể theo từng công trình.
Giá đất theo quy định của Nhà nước thường chênh lệch so với giá thực tế, tạo ra cả thuận lợi và khó khăn cho thị trường bất động sản Thuận lợi là giúp người dân dễ dàng tiếp cận đất đai với giá cả hợp lý, nhưng khó khăn lại đến từ việc thiếu minh bạch và bất cập trong giao dịch Để khắc phục những khó khăn này, cần có giải pháp điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế thị trường và tăng cường công tác quản lý, giám sát Đồng thời, cần đề xuất các chính sách hỗ trợ để người dân và doanh nghiệp có thể tiếp cận nguồn lực đất đai một cách hiệu quả hơn.
Nội dung đề tài
Nghiên cứu cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về giá đất
Xác định các yếu tố ảnh hưởng giá, các phương pháp, nguyên tắc xác định giá
Khảo sát thực tế và thu thập thông tin từ một số công trình cụ thể tại thành phố Vĩnh Long nhằm xác định giá đất mà Nhà nước áp dụng để bồi thường trong trường hợp thu hồi đất.
Ý nghĩa đề tài
Xác định giá đất góp phần vào việc áp giá bồi thường sau khi thu hồi Thấy được sự bất cập giữa giá Nhà nước và giá thực tế
Giá đất thường khác nhau ở các khu vực do nhiều yếu tố tác động, và việc hiểu rõ những lý do này giúp so sánh thực trạng giá đất theo từng công trình hoặc dự án trong hai năm gần đây Bài viết sẽ phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và cung cấp cái nhìn tổng quan về biến động giá đất tại khu vực nghiên cứu.
Giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người quản lý và người sử dụng đất với cơ chế thị trường Nó không chỉ giúp người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước mà còn cho phép Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định pháp luật.
LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
Các khái niệm
Đất đai được hiểu là một tổng thể vật chất, bao gồm sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất Các quan niệm về đất có sự khác biệt tùy thuộc vào góc độ tiếp cận và nghiên cứu.
Theo Brinkman và Smyth (1973) trong nghiên cứu của Nguyễn Bích Phượng (2012), đất đai được định nghĩa là một vùng đất đặc biệt trên bề mặt trái đất với các đặc tính ổn định hoặc có chu kỳ dự đoán được Nó bao gồm không khí, đất, lớp địa chất, nước, và quần thể thực vật, động vật, cùng với tác động của con người trong việc sử dụng đất đai qua các thời kỳ.
Theo định nghĩa tại Đại Hội nghị Quốc tế về Môi trường ở Rio de Janeiro, Brazil, năm 1993, đất đai được hiểu là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các yếu tố của môi trường sinh thái trên và dưới bề mặt, như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, lớp trầm tích, nước ngầm, khoáng sản, cùng với hệ động thực vật và các tác động của con người trong quá khứ và hiện tại, như san nền, hệ thống chứa nước, tiêu thoát nước, đường sá và nhà cửa.
Theo Lê Quang Trí (1998), đất đai được định nghĩa là một thực thể tự nhiên với các đặc tính không gian và địa hình, thường gắn liền với giá trị kinh tế thể hiện qua giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng Quan điểm tổng hợp hơn còn bao gồm tài nguyên sinh vật, môi trường và các yếu tố kinh tế xã hội liên quan đến thực thể tự nhiên này.
Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005) định nghĩa đất đai là tài nguyên tự nhiên, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học, đất đai không chỉ là mặt đất mà còn bao gồm tài nguyên dưới đất và mọi sinh vật trên và dưới mặt đất không do con người tạo ra, như nước mặt đất, nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Đất đai được hiểu rộng rãi là lớp bề mặt trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Ở nghĩa hẹp, đất đai thể hiện quyền lợi và tài sản mà một cá nhân có thể chiếm hữu, bao gồm cả lợi ích pháp lý và quyền theo tập quán không thành văn.
Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005), đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, đóng vai trò quan trọng trong sản xuất, môi trường sống và phát triển kinh tế - xã hội Đất đai không chỉ là tài sản quốc gia mà còn là phương tiện tích lũy của cải vật chất qua các thế hệ Nó được xem là hàng hóa không đồng nhất, với giá trị thị trường phản ánh vị trí và các tài sản liên quan Đặc biệt, đất đai không do lao động tạo ra mà được khai thác để phục vụ nhiều mục đích Với vị trí cố định và giới hạn không gian, đất đai có khả năng sinh lợi nếu được sử dụng hợp lý, và giá trị của nó thường tăng theo thời gian mà không bị khấu hao như các tài sản khác.
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên bao gồm cả bề mặt và khoáng sản dưới lòng đất, có vị trí địa lý mà con người có thể khai thác cho nhiều mục đích khác nhau Là nguồn tài nguyên quý giá, đất đai không chỉ là tƣ liệu sản xuất đặc biệt mà còn là thành phần thiết yếu của môi trường sống, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng Đất đai có đầy đủ thuộc tính của tài sản, bao gồm giá trị sử dụng, quyền sở hữu và giá trị thị trường Nó được xem là tài sản quốc gia, hình thành từ sản phẩm tự nhiên và xã hội, được khai thác và cải tạo qua các thế hệ Thửa đất là đơn vị cơ bản nhất, chứa đựng thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý, đồng thời là đơn vị tính số lượng hàng hóa quyền sử dụng đất trong giao dịch Ranh giới thửa đất được xác định trên thực địa, xác định phần diện tích đất cụ thể qua đường giới hạn bao quanh.
Khác với nhiều quốc gia, Việt Nam không công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai Tất cả đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện cho quyền lợi của cộng đồng.
Các tổ chức và cá nhân trong xã hội chỉ có quyền sử dụng đất, trong khi quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất là hai khái niệm tách biệt Quyền sử dụng đất có thể được giao dịch trên thị trường, biến nó thành một loại hàng hóa đặc biệt.
Nhà nước, với vai trò là đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất đất đai, có quyền quyết định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và gia hạn sử dụng đất theo quy hoạch Ngoài ra, Nhà nước cũng quyết định giá đất dựa trên nguyên tắc phù hợp với giá thị trường và điều tiết phần giá trị gia tăng của đất đai không do người sử dụng đất tạo ra Người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo Quyết định số 208/QĐ-TCQLĐĐ ngày 15/6/2015 của Tổng cục Quản lý đất đai.
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Luật Đất Đai 2013)
Giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, diện tích, hình thể, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, cơ sở hạ tầng, và mục đích sử dụng Thông thường, giá đất được chia thành hai loại: giá theo quy định của Nhà nước và giá thực tế, phản ánh nhu cầu và tâm lý của người mua.
Giá đất phổ biến trên thị trường được xác định là mức giá xuất hiện thường xuyên nhất trong các giao dịch chuyển nhượng và đấu giá quyền sử dụng đất Nó dựa trên chi phí và thu nhập từ các thửa đất có cùng mục đích sử dụng trong một khu vực cụ thể và trong khoảng thời gian nhất định, theo quy định tại Khoản 3, Điều 3, Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Giá đất do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, dựa trên việc phân hạng và định giá trị đất theo các yếu tố đã được xác định Mức giá này phụ thuộc vào từng vùng, khu vực và điều kiện cụ thể của mỗi địa phương Trên cơ sở đó, Nhà nước cũng quy định mức thuế cho người sử dụng đất đai.
Loại giá thứ hai thường phụ thuộc vào nhu cầu và tâm lý của người mua, mang tính không ổn định và không có cơ sở vững chắc về phân hạng hay pháp lý Giá này chủ yếu dựa vào sự ước đoán, thị hiếu và sở thích của người sử dụng Thông thường, nó được hình thành trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước, nhưng ở mức độ cao hoặc thấp hơn, thường được tính bằng giá Nhà nước cộng thêm sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán (Lê Tấn Lợi, 2008).
Theo Quyết định số 208/QĐ-TCQLĐĐ của Tổng cục Quản lý đất đai, định giá đất là ước lượng giá trị tài sản dưới hình thức tiền tệ, phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định Giáo sư W Seabrooke từ Viện đại học Portsmouth định nghĩa định giá là việc ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể cho mục đích xác định Đất đai, với những đặc điểm riêng biệt, cần được định giá dựa trên các yếu tố vật lý, kinh tế, pháp lý và lịch sử, cũng như các yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường quyền sử dụng đất Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó, thị trường đất đai thực chất là thị trường quyền sử dụng đất Theo pháp luật, thửa đất được xác định bởi ranh giới cụ thể, và việc xác định giá trị của thửa đất đồng nghĩa với việc xác định giá trị quyền sử dụng đất tương ứng, với các mức giá trị khác nhau cho từng quyền sử dụng Mỗi tác nhân tham gia thị trường cũng có thể nắm giữ các quyền khác nhau đối với đất đai.
Đặc điểm của đất đai và giá đất
2.2.1 Đặc điểm của đất đai Đất đai có vị trí cố định và sức sinh lợi không đều Đất đai đƣợc coi là tƣ liệu sản xuất quan trọng nhƣng không thể di dời đƣợc Nó mang tính cố định và không thể chuyển từ nơi này sang nơi khác Bởi vậy khi nói đến đất đai cần phải gắn liền với yếu tố vị trí của đất đai Do có tính chất địa lý nên đất đai ở vùng nào sẽ gắn liền với yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội của vùng đó, dó đó sẽ tạo nên giá trị đất đai khác nhau và cách sử dụng cũng khác nhau Những thửa đất ở gần các đô thị, các đường giao thông, các khu dân cƣ đƣợc khai thác sử dụng triệt để hơn ở những vùng xa xôi hẻo lánh, dó đó có giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn Đất đai là tài nguyên không thể sản sinh nhƣng lại có khả năng phục hồi và tái tạo Với đặc tính có vị trí cố định và không di chuyển đƣợc, với một số lƣợng có hạn trên phạm vi toàn cầu và phạm vi từng quốc gia đã quy định tính giới hạn về quy mô theo không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối (nguồn gốc hình thành, khí hậu, sinh thái với những tác động khác của thiên nhiên) Đất đai không thể sản sinh thông qua sản xuất
Độ phì nhiêu là thuộc tính tự nhiên quan trọng của đất, ảnh hưởng đến chất lượng đất và vai trò của nó thay đổi tùy theo mục đích sử dụng Khả năng phục hồi và tái tạo độ phì nhiêu có thể diễn ra tự nhiên hoặc do tác động của con người Việc sử dụng hợp lý và kết hợp khai thác đất với bảo vệ môi trường sẽ nâng cao khả năng phục hồi và tái tạo độ phì nhiêu cho đất.
Tính hai mặt của đất đai rất quan trọng trong việc sử dụng hiệu quả tài nguyên này Một mặt, cần tiết kiệm và xem xét kỹ lưỡng khi bố trí các loại đất; mặt khác, cần ứng dụng khoa học kỹ thuật để tăng khả năng phục hồi và tái tạo đất Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là kho tài sản quý giá của con người Tuy nhiên, để khai thác triệt để nguồn tài nguyên này, con người phải tạo ra những lợi ích mới từ đất Qua các hoạt động sản xuất, con người đã làm thay đổi đặc tính của đất, từ đất hoang sơ trở thành đất canh tác và cải thiện điều kiện đất đai, làm tăng giá trị và sức sản xuất của nó Hiện nay, chế độ sở hữu đất đai tại Việt Nam quy định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện quản lý và trao quyền sử dụng đất cho người dân theo quy định của pháp luật.
Nhà nước quy định việc giao đất cho tổ chức và cá nhân theo mục đích sử dụng cụ thể Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp nghĩa vụ tài chính dựa trên giá trị đất Ngoài ra, Nhà nước cũng có thể cho thuê đất, và người thuê phải thanh toán tiền thuê trong suốt thời gian thuê.
Trong mọi hình thức sở hữu, việc phân chia lợi ích có thể dẫn đến mâu thuẫn trong quá trình sử dụng đất Do đó, quản lý đất đai cần phải cân nhắc và hòa hợp các lợi ích để giải quyết những xung đột này, nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả và bền vững.
Đất đai có tính đa dụng, với sự đa dạng và phong phú do đặc tính tự nhiên và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ Mỗi loại đất có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau, đòi hỏi con người phải khai thác lợi thế của từng loại đất một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả Để đạt được điều này, cần thực hiện quy hoạch sử dụng đất đai trên phạm vi từng lãnh thổ và toàn quốc.
Chuyên đề số 03 về kinh tế đất và các quan hệ kinh tế trong quản lý sử dụng đất, được trích từ tài liệu bồi dưỡng về định giá đất (2015) của Tổng cục Quản lý đất đai, cung cấp cái nhìn sâu sắc về vai trò của kinh tế đất trong việc quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai hiệu quả Tài liệu nhấn mạnh tầm quan trọng của việc định giá đất chính xác để đảm bảo công bằng và bền vững trong các hoạt động phát triển kinh tế Thông qua việc phân tích các mối quan hệ kinh tế liên quan, chuyên đề này góp phần nâng cao nhận thức về quản lý đất đai, từ đó hỗ trợ các quyết định chính sách phù hợp.
2.2.2 Đặc điểm của giá đất
Giá cả đất đai không chỉ đơn thuần phản ánh giá trị của nó trong hoạt động kinh tế, mà còn phụ thuộc vào quyền lợi liên quan đến đất đai Mỗi loại quyền như quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê và quyền thế chấp đều có giá cả tương ứng Điều này cho thấy giá đất được biểu thị qua nhiều phương thức khác nhau Mối quan hệ giữa giá cả đất đai và tiền thuê tương tự như mối quan hệ giữa lợi tức và vốn, cho phép chúng ta tính toán giá đất dựa trên suất lợi tức hoàn vốn.
Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành do sự khác biệt lớn giữa các loại đất và sự thiếu hụt thị trường hoàn chỉnh Giá cả bị ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, dẫn đến thời gian hình thành giá kéo dài và khó so sánh Khi định giá, cần xem xét đặc điểm của từng loại đất và tình trạng thị trường, từ đó tiến hành phân tích cụ thể để xác định giá đất phù hợp với từng thời điểm.
Giá đất đai không phản ánh giá trị thực sự của nó, vì giá cả không phụ thuộc vào chi phí sản xuất Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, do đó không có giá thành sản xuất Mặc dù khi con người khai phá đất đai, chi phí đầu tư có thể được tính vào giá đất, nhưng việc phân bổ các khoản chi phí khác để xác định giá đất là rất khó khăn.
Giá đất chủ yếu được quyết định bởi nhu cầu tăng cao và có xu hướng tăng nhanh hơn so với giá hàng hóa thông thường Nguyên nhân chính là do tính khan hiếm của đất đai, dẫn đến tính co giãn trong cung nhỏ, trong khi sự phát triển kinh tế, xã hội và dân số không ngừng tăng, làm cho yêu cầu về đất tiếp tục gia tăng Điều này khiến giá đất ngày càng cao Bên cạnh đó, sự nâng cao của cấu trúc hữu cơ của tư bản xã hội làm giảm tỷ suất lợi nhuận bình quân, dẫn đến xu hướng giảm lợi nhuận và làm tăng giá đất.
Cung đất chủ yếu do thiên nhiên quyết định, với nguồn tài nguyên đất đai có hạn, dẫn đến tính co giãn cung kinh tế rất thấp Tuy nhiên, nhu cầu về đất lại thay đổi theo sự phát triển kinh tế, làm tăng tính co giãn của cầu đất Sự chênh lệch này là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất.
Giá đất có tính khu vực và cá biệt rõ rệt, do vị trí cố định của đất Trong cùng một thành phố, giá đất khác nhau tùy thuộc vào vị trí thửa đất, dẫn đến sự khác biệt rõ ràng về giá cả Ngoài ra, giá đất còn chịu ảnh hưởng từ sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số của từng vùng, khiến cho giá cả của các thửa đất trở nên đa dạng và không đồng nhất.
(Nguồn: Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình định giá đất Nhà xuất bản Hà Nội).
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Điều kiện tự nhiên của khu vực, bao gồm vị trí, điều kiện giao thông, hạ tầng và chất lượng môi trường, tác động tổng hợp đến giá đất Trong số đó, vị trí được xem là yếu tố quyết định nhất ảnh hưởng đến giá trị đô thị.
Yếu tố vị trí có ảnh hưởng lớn đến giá đất, bao gồm vị trí kinh tế và vị trí cụ thể của từng thửa đất trong thành phố Mỗi khu đất đều có hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối, cả hai đều quan trọng trong việc xác định giá trị đất Những khu vực trung tâm đô thị thường có giá trị cao hơn so với các khu đất ở vùng ven Ngoài ra, các thửa đất nằm ở ngã 3, ngã 4 hay trên các trục lộ giao thông chính cũng có giá trị cao hơn so với những vị trí khác Do đó, khả năng sinh lời từ vị trí càng lớn thì giá trị đất càng cao, cho thấy việc đánh giá ưu thế về vị trí là rất quan trọng trong xác định giá đất.
2.3.2 Yếu tố kinh tế xã hội
Sự biến động của tình hình kinh tế có ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống dân sinh và vị thế quốc tế của mỗi quốc gia Khi chính phủ nỗ lực thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế, các yếu tố vật tư dân dụng cũng được điều chỉnh theo chính sách kinh tế, dẫn đến sự ổn định Những tác động của yếu tố kinh tế đến giá đất thể hiện qua nhiều khía cạnh khác nhau.
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau + Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cƣ
Xã hội ổn định và phát triển đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá đất Có bốn yếu tố xã hội chính tác động đến giá đất, bao gồm sự phát triển kinh tế, chính sách quy hoạch, nhu cầu dân cư và các yếu tố văn hóa xã hội Những yếu tố này không chỉ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản mà còn quyết định sự hấp dẫn của khu vực đối với nhà đầu tư và cư dân.
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước
An ninh xã hội là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất Khi một khu vực có trật tự xã hội tốt, người dân sẽ cảm thấy an toàn hơn, từ đó tăng cường giá trị bất động sản trong khu vực đó.
Đầu cơ vào nhà đất là hành vi mà nhà đầu tư kỳ vọng vào sự biến động giá cả bất động sản để thu lợi nhuận cao Khi nhu cầu về đất vượt quá cung, nhà đầu cơ sẽ mua vào, đẩy giá lên cao Ngược lại, khi cung vượt cầu, họ sẽ bán tháo, dẫn đến sự giảm giá của bất động sản.
Tiến trình đô thị hoá có ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất, thể hiện qua hai khía cạnh chính Thứ nhất, tại các khu vực thành phố có mật độ dân số đông đúc, giá đất thường tăng cao Thứ hai, ở những khu vực có tỷ lệ dân cư nhập cư cao và tốc độ đô thị hoá nhanh, mức tăng giá đất cũng cao hơn so với các khu vực khác.
Theo Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, giá trị đất chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố xã hội Khi mật độ dân số tăng nhanh do gia tăng dân số cơ học, giá trị đất sẽ tăng lên do sự mất cân bằng giữa cung và cầu Ngoài ra, các yếu tố như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh và tập quán của người dân trong khu vực cũng tác động đáng kể đến giá trị đất.
2.3.3 Yếu tố cơ sở hạ tầng
Theo Nguyễn Phú Uy và Lê Nguyễn Nguyệt Lam (2010), yếu tố này gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra lợi thế và điều kiện tiện nghi cho người sử dụng Nhiều yếu tố phụ trong hạ tầng kỹ thuật cần được chú ý trong quá trình phân hạng để đảm bảo sự hiệu quả và chất lượng phục vụ.
+ Hệ thống cầu, đường giao thông: Góp phần thuận lợi và an toàn cho người tham gia giao thông
+ Hệ thống cống thoát nước: Góp phần giải quyết thoát nước tránh tình trạng ngập úng …
+ Hệ thống điện: Góp phần tiện nghi sinh hoạt và sản xuất
+ Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và tiện nghi sinh hoạt khác: Góp phần phục vụ tiện nghi trong sinh hoạt cộng đồng
Cơ sở hạ tầng xã hội là yếu tố quan trọng thể hiện sự thuận lợi của thửa đất đối với nhu cầu về y tế, giáo dục và giải trí cộng đồng Vị trí thuận lợi của thửa đất không chỉ hỗ trợ việc học hành của con cái mà còn đảm bảo các vấn đề y tế cho gia đình và các hoạt động giải trí khác, từ đó tạo sự hài lòng cho người sử dụng Các yếu tố hạ tầng xã hội bao gồm trường học, bệnh viện, công viên và các cơ sở giải trí khác.
+ Bệnh viện, trạm xá, trạm y tế
+ Trung tâm thương mại, siêu thị, chợ
+ Các khu vực vui chơi giải trí, tín ngƣỡng
Yếu tố tâm lý trong phân hạng không có nền tảng vững chắc về pháp lý, mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, thị hiếu và sở thích của người sử dụng (Nguyễn Phú Uy & Lê Nguyễn Nguyệt Lam, 2010).
Yếu tố môi trường, bao gồm sự xanh sạch, ổn định và tính bền vững, có ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ ô nhiễm không khí, nước, tiếng ồn, rác thải và ánh sáng Những yếu tố này rõ ràng tác động đến giá trị của các thửa đất phục vụ cho mục đích ở, kinh doanh, du lịch và dịch vụ.
Mục đích sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, với các quy định pháp lý về quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất lâu dài, người dân sẽ có xu hướng muốn sở hữu nhà ở riêng, dẫn đến sự gia tăng giá đất ở Bên cạnh đó, việc hạn chế chiều cao xây dựng công trình cũng làm cho giá đất tại những khu vực bị giới hạn thấp hơn so với những nơi khác.
Mật độ sử dụng đất là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, với các khu vực có mật độ sử dụng cao thường có giá trị cao hơn so với những khu vực có mật độ sử dụng thấp.
Các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất của Nhà nước là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá đất và xu hướng tích tụ đất đai Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng đất cũng có tác động đáng kể đến giá cả đất đai.
Các phương pháp định giá đất
Theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có năm phương pháp xác định giá đất, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách phân tích giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện hạ tầng, diện tích, hình thể và tính pháp lý Những thửa đất này, gọi là thửa đất so sánh, đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó giúp xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Theo Điều 3 của Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:
- Khảo sát, thu thập thông tin
+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá
Để định giá đất, cần khảo sát và thu thập thông tin từ ít nhất ba thửa đất so sánh có đặc điểm tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý Những thửa đất này phải đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá trong vòng hai năm trước thời điểm định giá Thông tin cần thu thập bao gồm giá đất, mục đích sử dụng, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố hạ tầng, tình trạng pháp lý, thời điểm chuyển nhượng và những thông tin khác ảnh hưởng đến giá đất.
Thông tin về giá đất của thửa đất được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, và giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường, được cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp với người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhƣợng đã thanh toán cho bên chuyển nhƣợng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất
Khi khảo sát giá đất, ưu tiên thu thập thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá giao dịch thành công trên sàn bất động sản, và giá thị trường trong cơ sở dữ liệu đất đai Cần chú ý đến thông tin gần nhất với thời điểm định giá và khu vực cụ thể Nếu khu vực định giá thiếu thông tin, hãy tìm kiếm dữ liệu từ khu vực lân cận có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, và hạ tầng tương tự.
Trong quá trình khảo sát và thu thập thông tin, việc không điều tra thửa đất sẽ dẫn đến việc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch hàng năm đã được cơ quan nhà nước phê duyệt Đồng thời, thửa đất cũng cần đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
+ Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
+ Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
Dựa trên những yếu tố khác biệt giữa các thửa đất, cần điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh để phù hợp với thửa đất cần định giá, thông qua việc điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
Việc điều chỉnh giá của thửa đất so sánh được thực hiện dựa trên thửa đất cần định giá làm chuẩn, bắt đầu bằng việc điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối và sau đó là theo tỷ lệ phần trăm Nếu các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn thửa đất cần định giá, mức giá sẽ được điều chỉnh tăng, ngược lại, nếu các yếu tố tốt hơn, mức giá sẽ được điều chỉnh giảm.
- Ƣớc tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính cho thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của các thửa đất so sánh, dựa trên những yếu tố khác biệt giữa chúng và thửa đất cần định giá.
Giá đất ƣớc tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh
Giá đất của từng thửa đất so sánh
Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất
Trong trường hợp giá đất thị trường có sự biến động từ thời điểm chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất, cần phải điều chỉnh mức giá đất của thửa đất đó.
Thời điểm xác định giá đất được dựa trên chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố Nếu Sở chưa công bố, chỉ số này sẽ được tính toán dựa trên thông tin giá đất phổ biến thu thập theo thời gian hoặc từ số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
- Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Để xác định giá trị của thửa đất cần định giá, cần tính bình quân số học của các mức giá ước tính đã xác định Giá đất phải đảm bảo không chênh lệch quá 10% so với từng mức giá ước tính.
Phương pháp chiết trừ là một kỹ thuật định giá đất, trong đó giá trị tài sản gắn liền với đất được loại trừ khỏi tổng giá trị bất động sản Phương pháp này giúp xác định giá trị thực của thửa đất bằng cách tách biệt giá trị đất và giá trị tài sản trên đất.
Theo Điều 4 của Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:
- Khảo sát, thu thập thông tin
+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá
Để định giá đất, cần khảo sát và thu thập thông tin từ ít nhất ba bất động sản so sánh có đặc điểm tương tự, bao gồm mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, và điều kiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội Những bất động sản này phải được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá trong vòng hai năm trước thời điểm định giá Thông tin cần thu thập bao gồm giá đất, các yếu tố liên quan như diện tích, kích thước, hình thể, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị đất, cũng như thông tin về tài sản gắn liền với đất.
+ Nguồn thông tin thu thập thực hiện tương tự như ở phương pháp so sánh trực tiếp đã nêu ở mục 2.4.1
+ Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tƣ n36/2014/TT-BTNMT
Để xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh, ta áp dụng công thức tính giá trị hiện tại cho từng tài sản.
Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
= Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất - Giá trị hao mòn 2.2
Điều kiện để áp dụng các phương pháp định giá
Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật quan trọng trong việc định giá đất, đặc biệt khi có các thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên thị trường.
Phương pháp chiết trừ được sử dụng để định giá thửa đất có tài sản gắn liền với đất khi có đủ dữ liệu về giá của các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;
Phương pháp thặng dư được sử dụng để định giá các thửa đất có tiềm năng phát triển, đặc biệt khi có sự thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất Phương pháp này bao gồm việc xác định tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính liên quan.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp sau đây:
+ Các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 4 Điều 114, Khoản
Theo Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai 2013, giá trị thửa đất hoặc khu đất của dự án được quy định như sau: dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, và dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao.
Đối với các tỉnh còn lại, mức giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hàng năm là 20 tỷ đồng Trong trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm, cần xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo.
Theo quy định tại Điểm đ Khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai, các dự án liên quan đến những thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi tương tự sẽ được xem xét trong cùng một trường hợp.
Các trường hợp cần xác định giá đất để tính bồi thường về đất khi thu hồi
Theo Khoản 11 Điều 3 của Luật Đất đai 2013, Nhà nước có quyền thu hồi đất, tức là quyết định lấy lại quyền sử dụng đất của cá nhân hoặc tổ chức đã được cấp quyền sử dụng, hoặc thu hồi đất từ những người vi phạm pháp luật về đất đai.
116 Luật Đất đai 2013 có nêu rõ các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất như sau:
Theo Điều 61 và 62 của Luật Đất đai 2013, việc thu hồi đất nhằm phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định rõ ràng Người dân tham gia vào công cuộc xây dựng đất nước sẽ được pháp luật bảo vệ quyền lợi, bao gồm việc nhận bồi thường và hỗ trợ tái định cư Đặc biệt, giá đất bồi thường sẽ được xác định dựa trên giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi.
Thứ hai, thu hồi đất do vi phạm Pháp luật về đất đai (Điều 64 Luật Đất đai năm
2013) Đây là các hành vi vi phạm cần có chế tài nên Pháp luật không đặt ra vấn đề bồi thường
Theo Điều 65 Luật Đất đai 2013, việc thu hồi đất có thể xảy ra khi chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất, hoặc khi có nguy cơ đe dọa tính mạng con người Người sử dụng đất tự nguyện trả lại sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất dựa trên Bảng giá đất, không áp dụng các quy định về giá đất cụ thể Đặc biệt, trong trường hợp thu hồi đất ở khu vực ô nhiễm môi trường hoặc chịu ảnh hưởng của thiên tai, việc bồi thường sẽ được thực hiện.
22 theo quy định “bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở và hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở”
Giá đất cụ thể là mức giá được sử dụng để tính toán bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì các mục đích như quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng, cũng như trong trường hợp đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Đặc điểm vùng nghiên cứu
Thành phố Vĩnh Long, trung tâm chính trị, kinh tế và văn hóa - xã hội của tỉnh Vĩnh Long, tọa lạc tại vị trí địa lý 10°15'18" vĩ độ Bắc và 105°58'31" kinh độ Đông Phía Bắc thành phố giáp sông Tiền cùng với bốn xã Cù lao An Bình, Bình Hòa Phước, Đồng Phú và Hòa Ninh thuộc huyện Long Hồ; phía Đông tiếp giáp xã Thanh Đức huyện Long Hồ; phía Nam giáp các xã Long Phước, Phước Hậu và Tân Hạnh thuộc huyện Long Hồ; và phía Tây giáp huyện Châu Thành tỉnh Đồng Tháp.
Thành phố có tổng diện tích tự nhiên 48,08 ha, trong đó diện tích đất sản xuất nông nghiệp chỉ còn 23,76 ha Dân số của thành phố đạt 140.872 người, trong đó có 73.103 phụ nữ (năm 2013), với mật độ dân số là 2.934 người/km².
Thành phố hiện có 7 phường gồm 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9 và 4 xã là Trường An, Tân Ngãi, Tân Hòa, Tân Hội Trong tương lai gần, 4 xã này dự kiến sẽ được nâng cấp thành phường, hiện đang trong quá trình thực hiện các thủ tục cần thiết.
Thành phố Vĩnh Long, tọa lạc tại ngã Ba sông Tiền và sông Cổ Chiên, là một trong bốn đô thị trung tâm của vùng Đồng bằng sông Cửu Long, cùng với Cần Thơ, Long Xuyên và Cao Lãnh Theo quy hoạch phát triển đô thị đến năm 2020, Vĩnh Long đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối giao thông, với Quốc lộ 1A là tuyến huyết mạch và các quốc lộ 80, 53, 57 cùng đường tỉnh 902 giúp kết nối với các tỉnh lân cận Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho giao lưu và thương mại, liên kết Vĩnh Long với các đô thị và tỉnh thành khác trong khu vực và cả nước.
Thành phố Vĩnh Long, với lợi thế về vị trí địa lý, giao thông thuận lợi và nguồn nhân lực dồi dào, có tiềm năng lớn để phát triển thành một thành phố hiện đại và thịnh vượng Đây sẽ là trung tâm năng động, có sức hút mạnh mẽ và khả năng lan tỏa trong khu vực, đồng thời chủ động hội nhập với cả nước và quốc tế.
Hình 2.1 Bản đồ ranh giới hành chính thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long
