KHÁI NIỆM QUỐC TẾ VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐA
Đất đai giữ vai trò quan trọng trong cuộc sống con người và xã hội, không phân biệt quốc gia hay chế độ Mỗi quốc gia đều cần có lãnh thổ để thực hiện các hoạt động kinh tế - xã hội Tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con người đều diễn ra trên đất đai Chính vì vậy, đất đai được xem là tài sản quý giá của xã hội, luôn cần được bảo tồn và phát huy tiềm năng.
Quản lý đất đai là khái niệm liên quan đến nỗ lực của chính phủ trong việc quản lý tài nguyên đất Các định nghĩa và nỗ lực quản lý đất đai được công nhận trên toàn cầu bao gồm việc duy trì sự bền vững và hiệu quả trong sử dụng đất, bảo vệ môi trường và thúc đẩy phát triển kinh tế.
Quản lý đất đai là quá trình tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất, chủ yếu thuộc trách nhiệm của chủ sở hữu Chính phủ cũng đặt mục tiêu nâng cao hiệu quả quản lý đất đai nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội bền vững.
Quản lý hành chính về đất đai liên quan đến việc thiết lập cơ chế quản lý quyền sở hữu và sử dụng đất, cùng với quá trình sử dụng và định giá đất đai Chính phủ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy quản lý đất đai một cách hiệu quả và bền vững, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của người dân.
Quản trị đất đai thể hiện trách nhiệm của Chính phủ trong việc quản lý đất đai, nhấn mạnh tầm quan trọng của chính sách và quản lý hiệu quả Nó có thể được hiểu là cách thức mà Chính phủ điều hành các cơ chế quản lý đất đai.
Quản lý Nhà nước về đất đai có nhiều ý nghĩa khác nhau ở các quốc gia, thường liên quan đến việc xây dựng và thực hiện chính sách đất đai cho tất cả các loại đất Quá trình này bao gồm việc quản lý đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và phân phối đất cho các mục đích sử dụng khác nhau Hệ thống địa chính cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất, giá trị đất đai và vị trí địa lý thông qua tọa độ và bản đồ, đồng thời mô tả các đơn vị đất với nhận dạng duy nhất Đất đai không chỉ là bề mặt trái đất mà còn bao gồm khái niệm pháp lý về bất động sản, bao gồm không gian bên trên, bên dưới và các công trình xây dựng liên quan, cũng như các khu vực có nước bao phủ.
Quản lý đất đai hiệu quả đòi hỏi phải có thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất Kết quả của quá trình này là xây dựng hệ thống thông tin liên tục cập nhật, có thể phổ biến rộng rãi cho các chủ thể thị trường và chính phủ nhằm quản lý đất đai bền vững Thông tin về đăng ký cần phải đáng tin cậy và độc lập, vì nó mang lại quyền lợi cho người sử dụng Do đó, trách nhiệm quản lý hệ thống thông tin đất đai thường thuộc về chính phủ ở hầu hết các quốc gia.
Quản lý nhà nước là khái niệm quan trọng tại các quốc gia có đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, phản ánh cách thức Nhà nước kiểm soát và quản lý việc sử dụng đất Ở những quốc gia có sở hữu đất đai chủ yếu là tư nhân, chính quyền thực hiện kiểm soát thông qua quy hoạch sử dụng đất và hệ thống địa chính.
Quản lý đất đai, một thuật ngữ mới trong quản lý nhà nước, đã được các tổ chức quốc tế giới thiệu gần đây Thuật ngữ này được định nghĩa là quá trình phát triển và thực hiện các chính sách liên quan đến sử dụng đất, cũng như quản lý các tổ chức chịu trách nhiệm về quản lý đất đai.
MỘT SỐ NỘI DUNG TRONG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI CỦA MỘT SỐ NƯỚC
CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI
1.1 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các nước phát triển (nhóm G7)
Nhóm G7 bao gồm Anh, Đức, Canada, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hòa Pháp, tất cả đều công nhận quyền tư hữu là quyền cơ bản Về chế độ sở hữu đất đai, các quốc gia G7 thực hiện mô hình đa sở hữu, trong đó vừa thừa nhận quyền sở hữu đất đai của tư nhân vừa công nhận đất đai thuộc sở hữu của nhà nước.
Tại Anh, quyền sở hữu đất đai được pháp luật công nhận, trong đó bao gồm cả quyền sở hữu của nữ hoàng, mặc dù hình thức sở hữu này chủ yếu mang tính biểu tượng và chính trị, không có giá trị kinh tế hay pháp lý Ngoài ra, nữ hoàng cũng sở hữu một số diện tích đất thuộc quyền sở hữu hoàng gia, không phải là tài sản của Nhà nước.
Tại Pháp và các nước G7, chế độ sở hữu đất đai gồm hai loại: sở hữu nhà nước (SHNN) và sở hữu tư nhân (SHTN) Đối với SHTN, Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu, và khi thu hồi đất, Nhà nước phải bồi thường theo giá quy định Phần đất thuộc SHNN bao gồm tài sản của nhà nước trung ương và chính quyền địa phương.
Tại Đức, quyền sở hữu đất đai được bảo vệ bởi chính quyền cộng hòa Liên bang, trong khi đất công thuộc sở hữu của Nhà nước, bao gồm cả chính quyền các bang Tương tự, Nhật Bản cũng tuân theo mô hình của các quốc gia G7, nơi chế độ sở hữu đất thừa nhận quyền sở hữu và thừa kế của cá nhân Các giao dịch đất đai diễn ra trên thị trường và được quản lý chặt chẽ bởi các cơ quan chức năng Ngoài ra, đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng.
Trường hợp Canađa, chế độ sở hữu được cấu trúc thành SHTN, sở hữu của chính quyền các vùng và sở hữu của Nhà nước
1.2 Chế độ sở hữu đất đai của nhóm các quốc gia thuộc khối XHCN cũ (Liên Xô cũ và Đông Âu)
Trong thời kỳ Chiến tranh Lạnh, các quốc gia thuộc khối XHCN bao gồm 8 nước Đông Âu (Ba Lan, Tiệp Khắc, Cộng hòa Dân chủ Đức, Hungary, Rumani, Bungari, Nam Tư và Albania), Liên Xô với 15 nước cộng hòa, cùng với Trung Quốc, Cuba, Bắc Triều Tiên, Việt Nam và Lào Hiện nay, chỉ còn 5 quốc gia (Trung Quốc, Cuba, Bắc Triều Tiên, Lào và Việt Nam) duy trì thể chế nhà nước XHCN dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản Mô hình CNXH ở các nước này có sự khác biệt rõ rệt so với mô hình XHCN của Liên Xô cũ và quan điểm của C.Mác Trung Quốc tự nhận là mô hình CNXH mang đặc sắc Trung Quốc, nhưng thực chất là một hình thức CNTB nhà nước toàn trị Các quốc gia còn lại không có chủ thuyết riêng và mô hình kinh tế xã hội không rõ ràng Đặc trưng của mô hình CNXH tại Liên Xô và các nước XHCN trước đây là nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, dựa trên chế độ công hữu về tài sản sản xuất, đặc biệt là đất đai Tuy nhiên, chế độ công hữu về đất đai ở các nước này cũng có sự khác biệt; ví dụ, ở Trung Quốc trước năm 1978 là sở hữu tập thể, trong khi Hiến pháp năm 1982 quy định đất đai đô thị thuộc sở hữu nhà nước, còn đất nông thôn và khu ngoại ô thuộc sở hữu tập thể.
Năm 1918, quy định rõ về việc xã hội hóa đất đai, bãi bỏ sở hữu tư nhân và công nhận toàn bộ quỹ đất là tài sản chung của nhân dân, được chuyển giao miễn phí cho người lao động sử dụng dựa trên nguyên tắc phân phối bình quân Tất cả đất rừng, lòng đất và mặt nước đều thuộc sở hữu toàn dân Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Liên Xô trước đây và sở hữu nhà nước được hiểu tương đồng, tuy nhiên, sau này tại Liên bang Nga, khái niệm sở hữu nhà nước về đất đai đã được làm rõ hơn.
LB XHCN Nam Tư không áp dụng mô hình kinh tế chung của các nước XHCN thời điểm đó, mà thay vào đó, phát triển một chế độ sở hữu đa dạng Đất đai ở Nam Tư thuộc quyền sở hữu của nhiều thành phần kinh tế khác nhau, cho phép tồn tại nhiều hình thức sở hữu và quyền sở hữu tư nhân về đất đai.
1.3 Chế độ sở hữu đất đai của các nước có nền kinh tế chuyển đổi - Các nước thuộc
Liên Xô cũ và Đông Âu
Các nước có nền kinh tế chuyển đổi thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu hiện nay áp dụng chế độ đa sở hữu đất đai Từ năm 1991, khi chuyển sang hệ thống chính trị TBCN, chế độ sở hữu đất đai ở LB Nga đã có sự thay đổi lớn Sở hữu tập trung về đất đai đã được thay thế bằng đa sở hữu, trong đó bao gồm quyền sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước Hiện tại, Nga có khoảng 10 triệu hộ gia đình sở hữu đất vườn và đất trang trại, cùng với gần 12 triệu nông dân nắm giữ đất dưới hình thức cổ phần, với mức trung bình khoảng 10 ha Cuộc cải cách đất đai ở Nga nhằm bãi bỏ độc quyền của Nhà nước, chuyển sang hình thức phải trả tiền và công khai hóa hoạt động của thị trường đất đai.
Việc thừa nhận quyền sở hữu tư nhân (QSH) đối với đất đai là cần thiết, mặc dù đất đai thuộc sở hữu nhà nước (SHNN) vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng quỹ đất của các quốc gia Giao dịch QSH đất đai phải được đăng ký với cơ quan quản lý đất và quy hoạch cấp quận, huyện Đồng thời, các hoạt động chuyển nhượng QSH tài sản đất đai cũng yêu cầu thực hiện nghĩa vụ thuế chuyển nhượng tài sản.
Tên nước QSH tư nhân Chiến lược tư nhân hoá Chiến lược phân bổ Khả năng chuyển nhượng
Albani Tất cả đất đai Phân phối Chia khoảnh Mua bán, cho thuê
Bungari Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua bán, cho thuê
CH Séc Tất cả đất đai Hoàn trả Chia khoảnh Mua, bán, thuê
Hungari Tất cả đất đai Hoàn trả, phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê
Ba Lan Tất cả đất đai Bán đất của nhà nước Chia khoảnh Mua, bán, thuê
Rumani Tất cả đất đai Hoàn trả và phân phối Chia khoảnh Mua, bán, thuê
Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 185
Hungari và Rumani là hai ngoại lệ trong việc sở hữu đất đai tại Đông Âu, khi áp dụng chế độ sở hữu hỗn hợp thông qua chiến lược tư nhân hóa Các quốc gia này không chỉ hoàn trả đất cho chủ cũ mà còn phân chia đất cho công nhân nông nghiệp nhằm đảm bảo công bằng xã hội Điều này phản ánh cách thức thực hiện chế độ tư nhân đa sở hữu về đất đai của họ Tóm lại, sau giai đoạn chuyển đổi, các nước Đông Âu hiện đang áp dụng chế độ sở hữu tư nhân về đất đai.
1.4 Chế độ sở hữu đất đai của các nước đang phát triển
Nhóm các nước đang phát triển hiện nay chiếm đa số quốc gia trên thế giới với trình độ phát triển kinh tế trung bình và thấp Các nước này theo đuổi nhiều mô hình chính trị đa dạng, nhưng nổi bật nhất là hai loại hình chế độ sở hữu đất đai: sở hữu tư nhân (SHTN) và sở hữu nhà nước (SHNN) Trung Quốc, Việt Nam và Lào được xem là những trường hợp ngoại lệ trong bối cảnh này.
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai (SHTN) rất khó thực hiện ở các quốc gia đang phát triển, do đó, hình thức sở hữu chủ yếu là đa sở hữu Nhiều quốc gia như Afghanistan, Belarus, Indonesia, Kazakhstan, Ả Rập, Singapore và Thái Lan đều quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước (SHNN) và tư nhân Trung Quốc áp dụng chế độ công hữu về đất đai, với sở hữu nhà nước và tập thể Tại Israel, hầu hết đất đai thuộc SHNN, và nhà nước cho thuê với hợp đồng từ 49 đến 99 năm Nam Phi cũng thực hiện chế độ SHNN, theo Luật CCRĐ 1997, quy định đất thuộc sở hữu người lao động và đất công thuộc SHNN Ở Mozambique, đất đai thuộc SHNN và cấm mua bán, chuyển nhượng Mông Cổ cho phép đất thuộc sở hữu của cả nhà nước và tư nhân, với cá nhân và tổ chức nước ngoài có thể sở hữu đất.
2 Nguồn: World Bank, Chính sách đất đai cho phát triển và nghèo đói, 2003, trang 72
Chế độ đa sở hữu đất đai, bao gồm cả quyền sở hữu của người nước ngoài, đang được áp dụng tại nhiều quốc gia, đặc biệt là ở khu vực Mỹ Latinh Tại đây, phần lớn các quốc gia phát triển theo mô hình này không xem quyền sở hữu của nhà nước là yếu tố chủ chốt trong quản lý đất đai.
1.5 Chế độ sở hữu đất đai của một số nước ASEAN
STT Tên nước Văn bản luật quy định Hình thức sở hữu
1 Brunây Luật thu hồi đất 1949, Luật đất đai
3 Đông Timo Quy định của Tổng thống về đất đai
4 Indônexia Quy định của Chính phủ về quản lý đất đai 2004
SHNN SHTN Đất nông nghiệp thuộc
5 Lào Luật đất đai 1997 SHTD
6 Malaixia Luật đất đai 1960 SHNN
7 Mianma Hiến pháp (điều 18) SHNN
8 Singapore Luật đất đai 1978 SHNN
9 Thái Lan Luật đất đai 2008 SHNN
ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI
Sử dụng đất ở Thụy Điển được điều tra bởi nhiều cơ quan chính phủ khác nhau, với các khoảng thời gian và mức độ chi tiết khác nhau Kết quả điều tra, cùng với phương pháp thực hiện, thường được công bố trên trang thông tin của các cơ quan thống kê liên quan Các kết quả này sau đó được biên tập định kỳ bởi cơ quan thống kê Thụy Điển và trở thành một phần của "Thống kê của Thụy Điển" chính thức.
Báo cáo về "sử dụng đất tại Thụy Điển" cung cấp thông tin chi tiết về việc phân loại đất, chia thành 8 loại chính: đất nông nghiệp, đất rừng, đất xây dựng, đất sân Golf và sườn núi trượt tuyết, hầm mỏ, đầm lầy và vũng bùn, đồng cỏ tự nhiên và cây thạch lam, đất đá trần, cùng với các loại đất khác và nước Đặc biệt, đất xây dựng được phân chia thành nhiều loại nhỏ hơn, bao gồm đất ở lâu dài, đất nhà nghỉ dưỡng cuối tuần, đất công nghiệp, đất thương mại, đất phục vụ công cộng và thư giãn, giao thông vận tải, các cơ sở lắp đặt kỹ thuật, cùng với các loại đất xây dựng khác.
Ngoài các loại đất đã được phân loại, còn tồn tại những loại đất không thể gán vào bất kỳ phân loại nào, như đất xây dựng và đất rừng tại các "vị trí" cụ thể Đất trong "Vườn quốc gia" chủ yếu là rừng, vũng bùn hoặc bãi đá trần Các loại sử dụng đất đặc biệt như vùng nghỉ dưỡng cuối tuần, công viên quốc gia, vùng núi cao, đất chăn thả tuần lộc, các đảo và trạm năng lượng gió cũng được giám sát kỹ lưỡng, cùng với những khu vực có rủi ro và tiếng ồn.
Có 2 văn bản Luật chính điều chỉnh về điều tra đất đai: Luật về quản lý đất đai, ban hành năm 1986 và Văn bản quy định việc thi hành Luật quản lý đất đai.
Luật quản lý đất đai quy định rằng một hệ thống điều tra đất đai sẽ được thiết lập trên toàn quốc Công tác điều tra này sẽ do các cơ quan hành chính quản lý đất đai thuộc chính quyền địa phương thực hiện, phối hợp cùng với các cơ quan liên quan Chủ sở hữu và người sử dụng đất có trách nhiệm hợp tác trong quá trình điều tra, cung cấp thông tin và dữ liệu cần thiết.
Kết quả điều tra đất đai về hiện trạng sử dụng đất sẽ được công bố công khai sau khi được chính quyền địa phương xác minh và phê duyệt Đối với kết quả điều tra toàn quốc, thông tin sẽ được công bố sau khi được Hội đồng Nhà nước thông qua Cơ quan hành chính phụ trách đất đai thuộc Hội đồng Nhà nước sẽ xây dựng các quy định liên quan, phối hợp với các Bộ và ngành có liên quan.
Cơ quan Địa chính và Đăng ký đất đai quốc gia Rumani quản lý sản phẩm đo đạc bản đồ địa chính nhằm đảm bảo sự thống nhất và hiệu quả trên toàn quốc Để đạt được điều này, cơ quan thực hiện nhiều công việc quan trọng trong việc quản lý sản phẩm.
+ Ban hành quy định về Quy phạm kỹ thuật đo vẽ lập bản đồ trên phạm vi cả nước;
+ Cấp giấy phép hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính cho tổ chức và cá nhân; + Tổ chức kiểm tra, đánh giá chất lượng sản phẩm.
- Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính ở Rumani do các đơn vị tư nhân thực hiện.
- Để thực hiện việc đo đạc thống nhất, Chính phủ đầu tư các nội dung sau:
Thiết lập hệ quy chiếu Quốc gia;
Xây dựng hệ thống lưới tọa độ thống nhất trên phạm vi cả nước phục vụ cho công tác đo vẽ thửa đất;
Thiết kế và xây dựng mô hình cơ sử dữ liệu thống nhất từ Trung ương.
QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
Hàn Quốc quản lý tài nguyên đất thông qua quy hoạch sử dụng đất ở các cấp khác nhau, bao gồm cấp quốc gia, cấp tỉnh, vùng thủ đô, cấp huyện và vùng đô thị cơ bản Thời gian quy hoạch cho cấp quốc gia và tỉnh là 20 năm, trong khi quy hoạch cho vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm, với việc rà soát và điều chỉnh sau 5 năm để phù hợp với nhu cầu phát triển và thị trường Quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò nền tảng cho các quy hoạch khác như giao thông và xây dựng đô thị, xác định các khu vực chức năng như đất đô thị, đất phát triển đô thị, đất nông nghiệp và đất bảo tồn thiên nhiên, từ đó lập quy hoạch chi tiết để triển khai thực hiện.
Quy hoạch sử dụng đất diễn ra từ tổng thể đến chi tiết, bắt đầu từ quy hoạch cấp quốc gia do Bộ trưởng thực hiện Quy hoạch cấp tỉnh và vùng thủ đô phải dựa trên quy hoạch cấp quốc gia, trong khi quy hoạch cấp huyện và vùng đô thị phải căn cứ vào quy hoạch cấp tỉnh.
Bộ Đất đai, Giao thông và Hàng hải đã phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, trong khi quy hoạch huyện và quy hoạch đô thị cơ bản được phê duyệt bởi tỉnh trưởng Quốc hội không can thiệp vào quá trình xét duyệt quy hoạch sử dụng đất.
Quá trình lập quy hoạch sẽ thu thập ý kiến của nhân dân thông qua hình thức nghị viện nhân dân, và sau khi được phê duyệt, quy hoạch sẽ được công khai cho cộng đồng Chính quyền cấp nào sẽ chịu trách nhiệm lập quy hoạch cho cấp đó, đồng thời xác định rõ trách nhiệm cá nhân trước pháp luật liên quan đến quy hoạch Nhà nước cũng có chính sách nhằm đảm bảo tính khả thi của quy hoạch, bao gồm việc hỗ trợ các khu vực bảo tồn và những khu vực cần bảo vệ, như miễn thuế, miễn nghĩa vụ quân sự và hỗ trợ đời sống cho người dân.
Các nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất:
Quy hoạch sử dụng đất các cấp được xây dựng dựa trên các nguyên tắc quan trọng như bảo vệ nghiêm ngặt 120 triệu ha đất canh tác, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả cao nhất Đồng thời, cần cân bằng giữa nhu cầu và lợi ích sử dụng đất của các ngành kinh tế, xã hội và các địa phương Việc tăng cường bảo vệ môi trường và phát triển sinh thái tự nhiên cũng rất quan trọng để nâng cao chất lượng sống cho người dân Cuối cùng, cần tăng cường kiểm soát vĩ mô của Nhà nước đối với việc sử dụng đất.
Nội dung quy hoạch sử dụng đất:
Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia bao gồm 16 chỉ tiêu, được chia thành 2 nhóm Nhóm chỉ tiêu phải bảo đảm thực hiện nghiêm ngặt gồm 6 chỉ tiêu: đất canh tác, đất lúa nước cần bảo vệ vĩnh viễn, đất phát triển đô thị, đất xây dựng, đất bổ sung cho đất canh tác chuyển sang đất xây dựng, và đất khai thác mỏ Những chỉ tiêu này được xác định trong quy hoạch và phân bổ cho từng tỉnh, thành phố, sau đó đến từng huyện, quận và xã Nhóm chỉ tiêu được thực hiện linh hoạt bao gồm 9 chỉ tiêu như đất trồng cây ăn quả, đất rừng, đất trồng cỏ, đất xây dựng, đất hầm mỏ, đất công nghiệp, đất xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, diện tích đất tăng thêm cho xây dựng, và đất thương mại - dịch vụ.
Hàng năm, Chính phủ dựa vào quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt để giao chỉ tiêu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác cho từng tỉnh Các tỉnh sau đó sẽ phân bổ chỉ tiêu này cho các huyện và xã để triển khai thực hiện.
Trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất được phân chia rõ ràng giữa các cơ quan nhà nước Bộ Đất đai và Tài nguyên quốc gia chịu trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện quy hoạch đất đai quốc gia, bao gồm quy hoạch tổng thể và các quy hoạch chuyên ngành, đồng thời tham gia thẩm tra quy hoạch đô thị trình Quốc vụ viện phê duyệt Cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện quy hoạch đất đai trong khu vực hành chính của mình và tham gia thẩm định quy hoạch đô thị trình UBND cấp tỉnh phê duyệt Tại cấp huyện, cơ quan quản lý đất đai căn cứ vào quy hoạch tổng thể của cấp trên để lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất Cuối cùng, Phòng tài nguyên đất đai cấp xã tham gia lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, đồng thời hỗ trợ công tác lấy ý kiến quần chúng về quy hoạch.
Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất:
Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và các thành phố có trên 1 triệu dân như Nam Ninh và Quảng Châu, cùng với các đặc khu kinh tế như Thâm Quyến và Chu Hải Đồng thời, UBND cấp tỉnh sẽ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cho các đơn vị hành chính cấp huyện và cấp xã.
Sơ đồ thẩm quyền phê
Cơ quan chịu trách nhiệm
Cơ quan chịu trách nhiệm
Sở Đất đai và Tài nguyên
Văn phòng Đất đai và Tài nguyên
Văn phòng Đất đai và Tài nguyên
Phòng Đất đai và Tài nguyên
Phê chuẩn theo quy định của tỉnh
Kỳ quy hoạch sử dụng đất :
Theo quy định của Luật Đất đai năm 1999 thì kỳ quy hoạch sử dụng đất của các cấp là 10 năm
Các giải pháp chủ yếu nhằm bảo vệ đất nông nghiệp và sử dụng đất tiết kiệm : a) Các giải pháp chủ yếu để bảo vệ đất nông nghiệp:
Trong quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia, cần xác định rõ diện tích đất canh tác cần bảo vệ nghiêm ngặt theo quy định của Nhà nước Đặc biệt, diện tích đất canh tác cơ bản, chiếm 80% tổng diện tích canh tác, phải được duy trì vĩnh viễn với chất lượng tốt nhất và không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng dưới bất kỳ lý do nào.
Hàng năm, Chính phủ công bố kế hoạch sử dụng đất cho từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, quy định diện tích đất canh tác nhất định được phép sử dụng cho mục đích xây dựng theo quy hoạch đã được phê duyệt Dựa trên kế hoạch này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ phân bổ cho từng huyện, và sau đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ tiếp tục phân bổ đến các xã để thực hiện.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất canh tác sang các mục đích phi nông nghiệp cần phải được phê duyệt bởi cấp tỉnh và Chính phủ.
Trong kế hoạch sử dụng đất của mỗi địa phương, cần xác định rõ diện tích đất canh tác mới được khai thác nhằm bù đắp cho diện tích đất canh tác chuyển đổi sang mục đích xây dựng Đồng thời, cần đề xuất các biện pháp để đảm bảo tính khả thi của kế hoạch này.
Hàng năm, ngành tài nguyên và đất đai tiến hành kiểm tra, giám sát việc bảo vệ quỹ đất canh tác tại các địa phương Khi có vi phạm trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, người đứng đầu địa phương sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, và đất vi phạm sẽ bị thu hồi, kể cả khi đã đầu tư Người vi phạm cũng phải bồi thường bằng khoản tiền đầu tư để tạo ra diện tích đất nông nghiệp mới bù đắp cho phần diện tích đã mất Để sử dụng đất tiết kiệm, cần triển khai các giải pháp hiệu quả nhằm bảo vệ và phát triển quỹ đất canh tác.
Các dự án phát triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định, và không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà.
TÀI CHÍNH, ĐỊNH GIÁ ĐẤT, THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT ĐAI, TÁI ĐỊNH CƯ
4.1 Khái quát những quy định của Trung Quốc, Ấn Độ, Hàn Quốc, Úc
Nước Quy định Nội dung
Luật quản lý đất đai của Trung Quốc (2004)
Để tiến hành thu hồi đất, cần thực hiện khảo sát về các yếu tố như dân số nông nghiệp, thu nhập đầu người từ đất canh tác, tổng sản lượng hàng năm, diện tích và loại đất, cũng như vấn đề sở hữu tại khu vực bị ảnh hưởng.
Dự thảo kế hoạch thu hồi đất là cơ sở quan trọng để Chính phủ phê duyệt công tác thu hồi, bồi thường và tái định cư Kế hoạch này bao gồm việc trưng mua đất thuộc sở hữu hợp tác xã, xác định mục đích sử dụng, vị trí chính xác của khu đất bị trưng mua, cùng với thông tin về chủ sở hữu và diện tích đất.
Vào thứ Ba, cơ quan quản lý đất đai sẽ báo cáo với chính quyền địa phương, trình bày kế hoạch thu hồi đất cùng với các tài liệu liên quan để được kiểm tra và phê duyệt từ cấp cao hơn.
Quy định về trưng mua nhà thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường
(2011), điều 13 và 16 Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất Điều 4, phần II
Chuẩn bị dự thảo kế hoạch tái định cư cho các hộ gia đình bị ảnh hưởng, dựa trên ý kiến và khảo sát từ đại diện của họ.
Cần thực hiện nghiên cứu đánh giá tác động xã hội khi dự án ảnh hưởng đến 400 hộ gia đình trở lên ở khu vực đồng bằng, hoặc 200 hộ gia đình trở lên ở khu vực miền núi và khu vực dân tộc thiểu số.
Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư, năm 2007 (điều 4,
Hàn Đạo luật về thu hồi đất • Chuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái định cư (LAR)
Quốc cho các công trình công cộng (2009)
• Xác định danh mục các công trình công cộng và tiến hành khảo sát cơ bản về các đối tượng và tài sản bj ảnh hưởng
• Đàm phán về các điều khoản và điều kiện của LAR với các bên liên quan
LAR bao gồm các thông tin quan trọng như thời hạn áp dụng biện pháp tái định cư, thời gian và địa điểm thực hiện, cùng với các vấn đề liên quan đến hồ sơ đăng ký theo Đạo luật quản lý đất đai tại Úc.
• Chuẩn bị kế hoạch khảo sát
• Chuẩn bị kế hoạch triển khai
Ngày công bố dự án (Ngày thông báo)
Nước Quy định Nội dung
Luật quản lý đất đai của TQ (2004) Điều 46
• Là ngày công bố chính thức việc dự án được phê duyệt
Việc công bố thông tin sẽ được thực hiện kịp thời và cụ thể, bao gồm kế hoạch trưng mua và bồi thường Các chính quyền địa phương sẽ nỗ lực thông báo và giải thích rõ ràng các vấn đề liên quan.
• Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai Điều 4, 24 (7)
• Là ngày đăng thông báo trên báo địa phương và công khai ở những địa điểm thích hợp
Sau khi thông báo, chủ sở hữu không được phép bán tài sản hoặc thực hiện sửa chữa, cải tạo Mọi hoạt động cải tạo, sửa chữa sẽ không được bồi thường nếu không có sự cho phép trước.
Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007,(điều 20)
• Là ngày thông báo khu vực bị ảnh hưởng bởi dự án
Quốc Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng (2009) Điều 22 (1)
Chính phủ phải tuân thủ quy định 2 bước thông báo trong quá trình thu hồi đất Bước đầu tiên là đưa ra thông báo sơ bộ để cho phép cán bộ thực hiện công tác đo đạc Sau đó, chính phủ sẽ thông báo kế hoạch dự kiến với các chi tiết cụ thể về khu vực bị thu hồi Ngày thông báo chính thức sẽ được xác định là ngày thực hiện bước thứ hai, theo quy định của Đạo luật quản lý đất đai.
• Thông báo về kế hoạch dự kiến ngay sau khi kế hoạch đó được đăng ký
Thông báo về kế hoạch dự kiến cần phải bao gồm một bản miêu tả chi tiết về khu đất, mục đích xây dựng công trình công cộng, cùng với thông tin cụ thể về các lợi ích bị ảnh hưởng.
(b) Nêu chi tiết về : -Địa điểm mà mọi người có thể xem bản kế hoạch vào những thời gian thích hợp
-Lí do lựa chọn khu đất để xây dựng công trình công cộng
-Thời hạn dự kiến tiền hành thu hồi đất -Tên của cán bộ đầu mối trong cơ quan chịu trách nhiệm về thu hồi
-Địa chỉ để khiếu nại, khiếu kiện
• Sẽ không có giao dịch nào được tiến hành đối với những tái sản trong khu vực này nếu không có sự phê duyệt của Bộ trưởng
Nước Quy định Nội dung
Luật quản lý đất đai của TQ (2004) Điều 47
Bồi thường cho đất trưng mua không dựa trên giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất Mức bồi thường này thường thấp hơn nhiều so với phí giao đất.
Nếu mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu, có thể xem xét tăng thêm Tuy nhiên, tổng mức bồi thường sẽ không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của ba năm trước khi thực hiện trưng mua.
• Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường
• Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn
Quy định về trưng mua nhà trên đất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường (2011), điều 19 Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai,
• Giá trị thị trường của đất và thiệt hại tính ở thời điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường
• Ngoài giá thị trường, tòa án sẽ cộng thêm 30% do cân nhấc đền việc thu hồi bắt buộc
Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007,(điều 20)
• Dựa trên giá thị trường của đất ở thời điểm bồi thường
Chuyên gia định giá sẽ xác định giá trị cao nhất dựa trên ba yếu tố: (i) giá trị tối thiểu của khu đất, (ii) giá bán trung bình của ít nhất 50% giao dịch có giá cao hơn đối với các mảnh đất tương tự trong khu vực, và (iii) giá bán trung bình của ít nhất 50% các mảnh đất có giá cao hơn cho dự án Hàn.
Quốc Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng (2009) Điều 71
Đối với thửa đất được sử dụng thông qua đàm phán hoặc xét xử của tòa án, khoản bồi thường sẽ được xác định dựa trên mức giá công bằng Mức bồi thường này sẽ xem xét các yếu tố như giá thuê, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng và giá trị của những thửa đất tương tự lân cận.
Định giá bồi thường sẽ được thực hiện bởi chuyên gia định giá tư nhân, với mức bồi thường được xác định dựa trên giá trị trung bình của các định giá Nếu chênh lệch giữa giá trị định giá cao nhất và thấp nhất đạt 10% hoặc hơn, sẽ cần một chuyên gia định giá khác để tiến hành định giá lại, từ đó tính toán lại mức bồi thường theo Đạo luật quản lý đất đai Úc.
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT
Công tác quản lý nhà nước về đất đai, bao gồm đăng ký quyền sở hữu và các dịch vụ liên quan, được thực hiện bởi các cơ quan quản lý đất đai của từng Bang Các cơ quan này đang hướng tới việc sử dụng một phần ngân sách từ chính quyền bang và dần chuyển sang cơ chế tự trang trải chi phí.
Robert Richard Torrens là người đầu tiên giới thiệu khái niệm Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, được gọi là Hệ thống Torrens Ông đã đóng góp quan trọng trong việc áp dụng hệ thống này tại các Bang khác của Úc, New Zealand, cũng như nhiều quốc gia khác như Ai Len và Anh.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu ban đầu được cấp thành 2 bản: một bản lưu tại Văn phòng đăng ký và một bản giao cho chủ sở hữu Từ năm 1990, Giấy chứng nhận đã chuyển sang dạng số, với bản gốc được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy cấp cho người sở hữu Hiện nay, tại Văn phòng Giấy chứng nhận, người mua có thể kiểm tra Giấy chứng nhận của bất động sản mà họ có nhu cầu mua.
Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:
- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước
- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi
Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu độc nhất, phản ánh hồ sơ hiện tại về quyền và lợi ích đã được đăng ký, đồng thời dự phòng cho việc đăng ký các biến động lâu dài.
- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng
- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo
- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng
Hệ thống được phát triển trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, cho phép dễ dàng cập nhật và tra cứu, đồng thời đáp ứng hiệu quả các yêu cầu quản lý và sử dụng.
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là một hệ thống đăng ký bất động sản bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Hệ thống này được tổ chức thống nhất với Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khu vực trên toàn lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Tất cả các hoạt động trong hệ thống đăng ký đều được thực hiện trên một mạng lưới máy tính nội bộ, đảm bảo tính bảo mật dữ liệu mà không kết nối với Internet.
Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành vào năm 2002, cùng với hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 và cập nhật vào năm 2009, quy định rất chặt chẽ về cơ sở của việc đăng ký Trước năm 2002, Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt, yêu cầu bất động sản phải được đăng ký tại Văn phòng tương ứng Tuy nhiên, kể từ khi áp dụng Luật đăng ký mới và hệ thống đăng ký điện tử, khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên toàn lãnh thổ Anh.
Luật đất đai và Luật đăng ký tại Anh quy định rõ ràng rằng mọi cá nhân sở hữu đất đai và bất động sản đều phải thực hiện đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai Chỉ những chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký mới được Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của mình.
Đến năm 1994, Anh đã hoàn tất việc chuyển đổi hệ thống đăng ký từ thủ công sang tự động trên máy tính kết nối mạng, sử dụng dữ liệu số Dữ liệu số này có tính pháp lý khi được cung cấp bởi Văn phòng đăng ký đất đai, theo quy định trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Theo Luật đất đai của Anh, đơn vị đăng ký được xác định dựa trên thửa đất, và các tài sản gắn liền với đất sẽ được đăng ký kèm theo dưới dạng thông tin thuộc tính Về quyền sở hữu, luật phân biệt giữa sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể, bao gồm sở hữu chung và đồng sở hữu.
Tại Hoa Kỳ, mỗi bang đều có hệ thống luật đăng ký đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi của người sở hữu Việc đăng ký giúp thông báo cho người khác biết về quyền sở hữu đất đai của người mua, ngăn chặn rủi ro từ việc bán cho nhiều bên Luật ưu tiên người đăng ký trước, vì vậy nếu người mua không đăng ký kịp thời, họ có thể mất quyền lợi so với người khác Để thực hiện đăng ký, người mua cần lập tức nộp hồ sơ cho cơ quan chức năng, bao gồm các yếu tố liên quan như hợp đồng, thế chấp, và phải có sự công nhận của bên bán Mục tiêu của việc đăng ký là ngăn chặn gian lận trong chuyển nhượng tài sản và đảm bảo mọi người có thể biết rõ quyền lợi liên quan đến bất động sản Hệ thống đăng ký này bắt đầu từ Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được áp dụng rộng rãi trên toàn quốc.
Các điều luật về Đăng ký được phân loại dựa trên cách thức giải quyết vấn đề quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Chúng được chia thành ba loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết, và quy định hỗn hợp.
Điều 37 quy định về quyền ưu tiên trong giao dịch đăng ký, cho phép giao dịch đã được đăng ký thắng giao dịch chưa đăng ký, bất kể thời điểm thực hiện Tuy nhiên, điều này có thể dẫn đến lạm dụng và gian lận Nguyên tắc nhận biết không ưu tiên cho trình tự đăng ký, bảo vệ người mua không biết về tranh chấp quyền lợi liên quan đến bất động sản Cuối cùng, điều luật hỗn hợp kết hợp hai nguyên tắc, cho phép người mua sau được ưu tiên hơn người mua trước nếu họ không biết về giao dịch trước và đã thực hiện đăng ký trước.
Hệ thống đăng ký chứng thư tại Mỹ, dù tuân theo nguyên tắc ưu tiên hay các nguyên tắc khác, chỉ là một hệ thống ghi nhận chứng cứ về quyền sở hữu, chứ không phải là bản thân các quyền Do đó, người mua cần phải thực hiện việc kiểm tra chuỗi văn bản của các giao dịch trước đó và xác minh tại chỗ để đảm bảo rằng người bán thực sự là chủ sở hữu và có quyền bán tài sản.
Hệ thống đăng ký giao dịch tại Scotland được triển khai vào năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch và tính công khai, dễ tiếp cận An toàn pháp lý được đảm bảo thông qua việc ưu tiên quyền pháp lý cho các giao dịch đã được đăng ký Tính công khai được quy định bởi luật cho phép mọi công dân có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết, trong khi tính dễ tiếp cận được thể hiện qua nỗ lực của chính quyền trong việc cung cấp thông tin nhanh chóng và rõ ràng Khác với hệ thống đăng ký của Anh, vốn duy trì "bí mật cá nhân" đến năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland đã được thiết lập công khai ngay từ đầu.
Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland:
- Đăng ký thông tin khai báo;
- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản;
HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI
Sáng kiến INSPIRE do Uỷ Ban Châu Âu hỗ trợ nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng thông tin không gian tại Châu Âu, với mục tiêu khai thác giá trị thông tin địa lý để phục vụ cho quản trị tốt, lĩnh vực tư nhân và cộng đồng INSPIRE thiết lập các quy tắc chung cho cơ sở hạ tầng thông tin quốc gia, hỗ trợ các chính sách môi trường và các hoạt động ảnh hưởng đến môi trường Cơ sở hạ tầng này dự kiến sẽ phục vụ cho nhiều lĩnh vực chính trị, bao gồm giao thông vận tải INSPIRE dựa trên hệ thống thông tin không gian hiện có trong Liên minh Châu Âu, với các thành phần như siêu dữ liệu, bộ dữ liệu không gian, dịch vụ mạng, quy định về chia sẻ và sử dụng, cùng với cơ chế theo dõi và đánh giá.
Quá trình cải cách tại Thụy Điển kéo dài khoảng 25 năm, bắt đầu từ quyết định của Quốc hội cho đến khi hoàn thiện Trong đó, 10 năm đầu tiên được dành cho việc điều tra và đặt ra các câu hỏi quan trọng về khả năng tách riêng hệ thống đăng ký đất và tài sản, cấu trúc cơ sở dữ liệu, cũng như cách thức tổ chức hệ thống định danh tài sản, liệu nên tập trung ở cấp trung ương hay phân bổ theo các vùng.
Hệ thống thông tin đất đai (LIS) là một nền tảng tích hợp thông tin đăng ký đất đai và địa chính, bao gồm các phần quan trọng như đăng ký tài sản, xác định đối tượng trong hệ thống (thửa đất, đơn vị tài sản), đăng ký đất đai và xác định quyền sở hữu, thiết lập địa chỉ, quản lý thuế và giá trị tài sản, cùng với việc lưu trữ dữ liệu dưới dạng số.
Là một hệ thống tích hợp nên LIS mang lại hai ưu thế nổi trội như sau:
- Về phổ biến thông tin : nguồn thông tin có liên quan đến đất đai được phổ biến tới người dùng theo một cách thống nhất
- Về quản lý hệ thống: việc quản lý các thông tin liên quan đến đất đai được thực hiện một cách tiết kiệm, hiệu quả
Mô hình hệ thống được thiết kế để tối ưu hóa quản lý và cập nhật dữ liệu đất đai, kết hợp chặt chẽ với các quy trình làm việc và thủ tục pháp lý Hệ thống phân phối được cải tiến nhằm nâng cao khả năng cung cấp, trao đổi và trình diễn dữ liệu hiệu quả Mô hình này bao gồm bốn phần chính với nền tảng tương kết và giao tiếp sử dụng các định dạng tệp cụ thể dựa trên XML/GML.
Cơ sở dữ liệu BDUST:
Cơ sở dữ liệu đất đai Rumania (BDUST) được thiết kế để quản lý hiệu quả ở các cấp quốc gia, huyện và xã, với việc phân cấp tổ chức thực hiện theo từng xã, huyện và tỉnh.
Nội dung dữ liệu được xác định dựa trên các yêu cầu sử dụng ở các cấp độ khác nhau, từ quốc gia đến trang trại, đồng thời đảm bảo khả năng tương thích trong hệ thống chung của châu Âu Mô hình dữ liệu phù hợp với từng loại đất và xác lập mã cho chúng, bên cạnh đó, một số mô hình còn mô phỏng các loại đất Đặc tính của đất được xác định thông qua phương pháp khảo sát hiện có, bao gồm các chi tiết kỹ thuật và các khái niệm mới Tổ chức không gian sơ cấp là đơn vị thửa đất (UT), được hình thành từ sự chồng lớp của các lớp không gian, liên quan đến khí hậu đồng nhất khu vực (ACO), địa lý, khí hậu, đất đơn vị (Mỹ) và sinh thái đồng nhất lãnh thổ (Teo), nhờ đó UT được đặc trưng bởi ba yếu tố ACO-US-teo.
Tiêu chuẩn thiết lập nội dung dữ liệu BDUST và định dạng dữ liệu của các cơ sở dữ liệu BDUST bao gồm ba yêu cầu cơ bản đã được mã hóa.
Các phương pháp và thuật toán xử lý dữ liệu cần phải cung cấp thông tin phù hợp với yêu cầu của người sử dụng hiện tại (Florea et al, 1987; Vlad, 2001; MAAP, 2002) Điều này bao gồm việc đánh giá sự phù hợp của đất cho các mục đích sử dụng khác nhau, xác định khả năng sử dụng đất chính và xây dựng các báo cáo cụ thể theo quy định về khảo sát đất.
Dữ liệu theo yêu cầu trong tương lai có thể phục vụ cho nhiều người sử dụng khác nhau, đặc biệt khi áp dụng các mô hình mô phỏng quá trình sử dụng đất.
(3) các dữ liệu khác theo yêu cầu của hệ thống hỗ trợ quyết định quản lý đất đai bền vững (Vlad, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005)
Về việc thiết lập định dạng dữ liệu, một số nguyên tắc được sử dụng:
Sử dụng các con số làm mã cho các đặc điểm và chỉ số khác nhau giúp giảm thiểu nguy cơ lỗi trong quá trình điều hành của người dùng, đồng thời nâng cao hiệu quả lưu trữ và xử lý dữ liệu.
Sử dụng các giá trị của dữ liệu thay vì các lớp học giá trị giúp dễ dàng và chính xác hơn trong việc áp dụng các phương pháp cho dữ liệu hiện tại hoặc tương lai Điều này cũng hỗ trợ trong việc thay đổi mô hình và giảm thiểu công việc hệ thống hóa, cũng như rủi ro lỗi khi thiết lập lớp học.
Sử dụng pedo-chuyển giao chức năng giúp xác định nguồn gốc dữ liệu, từ đó giảm thiểu số lượng dữ liệu chính cần khảo sát thực địa, nhằm loại bỏ lỗi tính toán và rủi ro cho người sử dụng.
(d) bao gồm một số dữ liệu backup, để sử dụng trong các trường hợp của một số dữ liệu bị mất;
Chúng tôi giới thiệu các chỉ số mới, chưa được đề cập trong các phương pháp luận hiện tại, nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng cơ sở dữ liệu trong tương lai.
(f) lưu trữ một số dữ liệu thu được có giá trị quan trọng hoặc được sử dụng thường xuyên, để tăng hiệu quả xử lý.
Hệ thống thông tin đất đai Tây Úc (WALIS), được thành lập vào năm 1981, là hệ thống thông tin đất đai đầu tiên tại Úc ứng dụng công nghệ hệ thống thông tin địa lý Để xây dựng một hệ thống hiện đại và hiệu quả, cần tuân thủ một số nguyên tắc quan trọng: coi thông tin là tài sản quý giá; hệ thống phải đáp ứng mục tiêu và người sử dụng là trung tâm; thông tin cần được thu thập một lần và sử dụng nhiều lần; cần kết hợp thông tin và chia sẻ tài nguyên để gia tăng giá trị; chi phí duy trì và bảo trì phải hợp lý và hiệu quả; đồng thời, cần có sự phân quyền, bảo mật và duy trì mối quan hệ giữa các cơ quan quản lý thông tin.
Với gần ba mươi năm hoạt động, WALIS đã thành công trong việc giải quyết các vấn đề về quản lý thông tin địa lý và thông tin đất đai, góp phần quan trọng vào việc cải thiện cơ chế truy cập thông tin đất đai Sự thành công này thể hiện rõ qua mối liên hệ giữa quản lý, lưu trữ thông tin, thương mại, siêu dữ liệu và phân quyền truy cập trong hệ thống.
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI
Kể từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc đã cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai dựa trên các điều ước quốc tế tương hỗ Người nước ngoài có quyền mua, bán, thế chấp, cho thuê, thừa kế và đấu giá đất, miễn là quốc gia của họ cũng cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự.
Hàn Quốc quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài thông qua một đạo luật riêng, cho phép chỉ những công dân từ các quốc gia có quyền tương tự đối với công dân Hàn Quốc được sở hữu Ngoài ra, các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở văn hóa và khu bảo tồn còn chịu sự điều chỉnh bởi các đạo luật cụ thể như luật bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa và bảo vệ môi trường.
Nhà đầu tư nước ngoài có quyền sở hữu công trình trên đất thông qua việc mua hoặc nhận quyền sử dụng đất cho mục đích và thời hạn cụ thể Tuy nhiên, quyền sử dụng đất không bao gồm quyền khai thác tài nguyên, khoáng sản hay tài nguyên dưới lòng đất Thông thường, công trình trên đất phải thuộc sở hữu của cùng một đối tượng có quyền sử dụng đất.
Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất, thường được cấp trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp phí cố định Thời hạn sử dụng đất tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng cụ thể.
Thời hạn quyền sử dụng đất tại Việt Nam được quy định như sau: 40 năm cho đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm cho đất sử dụng vào mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; và 70 năm cho đất ở Quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng và thế chấp tự do mà không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, tuy nhiên, các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai Để gia hạn quyền sử dụng đất, đơn xin phải được nộp ít nhất 1 năm trước khi hết thời hạn.
Quyền sử dụng đất được giao là hình thức mà nhà nước cấp quyền sử dụng đất miễn phí trong một khoảng thời gian nhất định, thường nhằm mục đích quân sự, chính phủ, hoặc cho các dự án hạ tầng và công trình công cộng Mặc dù luật pháp không cấm cá nhân và tổ chức nước ngoài xin giao quyền sử dụng đất, nhưng do các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, họ thường ít khi thực hiện quyền này, ngoại trừ trong trường hợp các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng Để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền được giao cần được chuyển đổi thành quyền được cấp, tuy nhiên, quy trình này thường phức tạp và khó khăn.
Các công ty nước ngoài thường chọn thuê văn phòng hoặc trụ sở cùng với quyền sử dụng đất thay vì mua đứt một lần Thời gian thuê tối đa lên đến 20 năm và có thể gia hạn khi hết hạn Việc thuê quyền sử dụng đất mà không có công trình rất hiếm do ít giá trị sử dụng.
Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau:
Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhiều loại hình như nhà ở, văn phòng, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên, trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ không quân và nghĩa trang.
Đất sử dụng cho mục đích sản xuất bao gồm nhiều loại hình như đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác mỏ, đất làm muối, nguồn nước và ao hồ.
Đất loại III được sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển và đê.
- Loại IV Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết…
Để thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách đất đai tại Đài Loan đã được thiết lập theo nguyên tắc đặc quyền, cho phép chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch từ các quốc gia cho phép công dân Đài Loan thực hiện quyền về đất đai mới được hưởng quyền tương tự tại Đài Loan, theo Điều 18 của Luật Đất đai.
Người nước ngoài có quyền mua đất tại Việt Nam với nhiều mục đích khác nhau, bao gồm xây dựng nhà ở, văn phòng, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, và trường học cho trẻ em nước ngoài, cũng như các công trình phúc lợi xã hội và nghĩa trang Họ cũng có thể đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng lớn, phát triển kinh tế tổng thể, hoặc nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi, nhưng cần có sự phê duyệt từ cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 19, Luật Đất đai.
Nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng hay thuê các loại đất như đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, cũng như đất liền kề khu vực biên giới quốc gia, theo Điều 17 của Luật Đất đai.
