HIỂU BIẾT VỀ XU HƯỚNG ĐƯƠNG THỜI TRONG GIÁ NHÀ VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở Tác giả: Robert J Shiller Tháng 10-2007 HIỂU BIẾT VỀ XU HƯỚNG ĐƯƠNG THỜI TRONG GIÁ NHÀ VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở Tác giả: Robert J Shiller Tháng 10-2007 Bài luận xem xét phạm vi rộng luận liên quan đến bùng nổ giá nhà cân nhắc việc có ý nghĩa giá nhà tương lai kinh tế Bài viết khơng giải thích bùng nổ góc độ điều việc thuê mướn hay chi phí xây dựng Một lí thuyết tâm lí học đặc trưng cho bùng nổ diễn chế phản hồi máy móc hay lan truyền xã hội khuyến khích quan niệm nhà hội đầu tư quan trọng, khớp với luận Robert J Shiller Quỹ Cowles tài trợ cho nghiên cứu kinh tế 30 đại lộ Hillhouse New Haven CT 06520-8281 203 432-3708 Robert.shiller@yale.edu Hiểu biết xu hướng đương thời giá nhà quyền sở hữu nhà ở1 Sự bùng nổ giá nhà biết đến kỉ, sốt độc lan tràn Bùng nổ giá nhà gây ấn tượng sâu sắc từ năm cuối thập kỉ 90 Úc, Canada, Trung Quốc, Ấn Độ, Ai-len, Ý, Hàn Quốc, Nga, Tây Ban Nha, Anh, Mĩ quốc gia khác Ở dường khơng có tiền lệ trước bùng nổ ấn tượng xảy nhiều nơi lúc Trong phạm vi liên bang Mĩ, bùng nổ khác bùng nổ trước mang tính quốc gia địa phương Trong bùng nổ tại, vòng liên tiếp bùng nổ giá nhà địa phương rốt trở thành bùng nổ quốc gia Cuộc bùng nổ bắt đầu vào năm 1998 với giá nhà thực (đã điều chỉnh lạm phát) tăng vượt trội mười phần trăm năm bờ biển tây, thành phố quyến rũ San Diego, Los Angeles, San Francisco Settle Cơn sốt chớm nở lúc thu hút ý vừa phải giới hạn bờ biển tây, giá tích lũy đạt không ấn tượng Nhưng sốt nhanh chóng lan sang miền đơng, với 10% giá nhà thực tăng năm Denver sau Boston năm 1999 Những thành phố tiếp tục đánh giá mức cao Nhiều năm trôi qua, thành phố bắt đầu nhận thấy tăng giá nhà thực đáng kể Ngay năm suy thoái, Miami, Minneapolis, New York Washington DC bắt đầu thấy tăng giá nhà thực 10% năm 2001 Những nơi trở thành người đến muộn, họ phải trả giá cho chậm trễ bùng nổ giá nhà mãnh liệt họ Las Vegas lần đầu thấy tăng giá nhà thực 10% hàng năm vào năm 2003, giá nhà thực tăng vọt lên 49% vào năm 2004 Phoenix lần đầu thấy tăng giá thực 10% vào năm 2004 sau giá nhà thực tăng vọt lên 43% vào năm 2005 Và thế, ngày ấy, hầu hết thành phố khác có tốc độ tăng đáng kể Kết bùng nổ liên tiếp này, nhiều nơi có gia tăng qui mô lớn giá nhà quốc gia qua giai đoạn gần thập kỉ Cơn sốt làm dịu phần thật vài thành phố chưa trải qua bùng nổ Tại Atlanta, Charlotte, Chicago, Cleverland, Dallas Detroit khơng có tăng giá nhà thực 10% năm từ năm 1998, địa phương có vài gia tăng Hình cho thấy, với đường đậm, bảng dẫn giá nhà quốc gia S&P/CaseShiller liên bang Mĩ, sử dụng số giá tiêu dùng để điều chỉnh lạm phát Điều cho thấy tình trạng thị trường cấp độ quốc gia Xét toàn quốc, giá nhà thực tăng 86% cuối quí tư năm 1996 lên đỉnh 9.25 năm sau vào q đầu năm 2006 Thật khó giải thích tăng vọt ấn tượng yếu tố kinh tế không xứng tầm với tăng giá Cũng thể hình số thực người thuê mướn (đường nhỏ) Sự thuê mướn thực tế ổn định so sánh với giá Thuê mướn thực tế tăng 4% từ q tư năm 1996 đến q năm 2006 Hình vẽ thuê mướn thay đổi thị trường dịch vụ nhà ở, tư hóa giá trị dịch vụ thành giá Cơn sốt giá nhà thực từ q tư năm 1996 khơng thể giải thích tăng chi phí xây dựng, xem ý kiến cộng đồng là Dùng liệu từ Engineering News Record (2007), điều chỉnh lạm phát với CPI-U, người tìm giá thực ván lót tường thạch cao ½ inch tăng 41% từ vùng lõm giá nhà thực quí tư năm 1996 đến điểm đỉnh q mơt năm 2006, giá thực gỗ dán tăng 9% giá thực gỗ xẻ nói chung giảm 32% Chi phí lao động yếu tố quan trọng đơn lẻ chi phí nghề xây dựng, việc thay đổi nhỏ thu nhập lao động phổ thơng bị đình trệ Chỉ số chi phí xây dựng tin khoa cơng trình điều chỉnh lạm phát cho thấy thay đổi tương đối nhỏ khoảng thời gian Thật ra, số điều chỉnh theo lạm phát số giá tiêu dùng nói lên sụt giá nhẹ từ quí tư năm 1996 đến quí năm 2006, ta thấy đường chấm Hình Chú ý số lượng chủ sở hữu tương đương lượng thuê mướn chi phí xây dựng, chúng theo vết sát Nhưng không yếu tố theo giá nhà thực cả, giả thiết vài yếu tố khác – tơi bàn tâm lí thị trường – đóng vai trị quan trọng việc xác định giá nhà Cuộc bùng nổ đến kết thúc liên bang Mĩ nơi mà thay đổi hồn tồn rõ nét giá nhà thấy đường in đậm hình 1, với giá nhà thực sụt 3.4% từ đỉnh quí năm 2006 Những tin có tính chất giai thoại xuất năm ngoái làm yếu sốt hay rớt giá nhà quốc gia khác thế, liệu có khơng nói lên điều này, trái lại, vài quốc gia dường tăng giá nhanh Chỉ số giá nhà S&P/Case-Shiller (trong 5-2007) cho thấy khá vững mạnh thị trường nhà số thành phố Khi có giảm sút, ban đầu họ im lặng, ngụy trang sự nhiễu Những người bán nhà có chiều hướng giữ giá cao giá bị giảm Sự suy giảm 17% doanh thu bán nhà từ đỉnh cao doanh thu bán năm 2005 chứng điều xảy Thị trường nhà rõ ràng khơng có hiệu quả, cho thấy sức đẩy to lớn từ năm qua năm khác, Karl Case lần đầu minh họa năm 1988 Chúng cho không hiệu chi phí giao dịch cao có liên đới với thị trường này, tạo khai thác có chi phí cao khơng hiệu Vào tháng 5-2006, tổ chức trao đổi mậu dịch Chicago, hợp tác với doanh nghiệp đồng sáng lập, MacroMarkets LLC, tạo thị trường quyền lựa chọn hợp đồng hàng hóa giao sau cho hộ gia đình Mĩ, người dùng số giá nhà S&P/Case-Siller Một ngày đó, những thị trường tác động hiệu lên việc tạo giá nhà, khơng đủ lớn để ảnh hưởng nhiều đến trường tiền mặt Dựa vào xu hướng dài hạn cho giá nhà, dựa vào đà xuống giá đánh giá cao việc thuê mướn, có khả chiều hướng xuống qua nhiều năm giá nhà tương lai cần xem xét Hệ lụy bùng nổ khả đảo ngược năm tới tồn vấn đề nghiêm trọng cho nhà làm sách kinh tế Thật khó ước đốn điều xảy mà khứ chưa có kinh nghiệm bùng nổ Những hệ lụy bùng nổ tạo vấn đề khó khăn cho quan đánh giá, người phải đánh giá tác động bùng nổ lên chấp, nghĩa vụ trả nợ kí quỹ (CDOs) mà khơi ng̀n Mĩ từ số không vào lúc khởi đầu bùng nổ nhà khoảng 375 tỉ USD năm 2006 Vấn đề tế nhị quan đánh giá gặp phải định giá chấp mối quan hệ với rủi ro (rủi ro nhiều bất động sản vỡ nợ lúc), rủi ro kết nối trực tiếp với rủi ro bất động sản vĩ mô mà khơng thể tn theo tiền lệ Bài viết này, xem xét, từ viễn cảnh rộng, khả gây bùng nổ, với ý đặc biệt tư đầu nhà đầu tư Tôi biện luận yếu tố quan trọng bùng nổ nhận thức rộng rãi nhà đầu tư tuyệt vời, tâm lí bùng nổ giúp nhân rộng suy nghĩ Để chứng minh, chứng minh vài lĩnh vực bật hành vi kinh tế Những lĩnh vực xuất hai thập kỉ phản ứng chống lại định kiến mạnh mẽ giới học thuật, người mà làm sáng tỏ hành vi yếu tố tâm lí Những người nghề đến đánh giá thị trường hiệu quả, bác bỏ ý kiến ngược lại Hiện nay, hành vi kinh tế nhận thức rộng rãi, phát triển tài liệu được tích trữ đáng kể, dùng để đưa ý kiến cụ thể tâm lí học kinh tế Sự phản hồi bong bóng đầu Cái đáng ý bong bóng đầu q trình phản hồi máy móc thơng quan quan sát cộng đồng gia tăng giá kì vọng tăng giá tương lai Sự phản hồi mô tả lan truyền xã hội, nơi mà khái niệm ý kiến chung dẫn tới ưa thích đầu theo cảm xúc thị trường, thế, dẫn tới giá tăng, phục vụ cho tái diễn khái niệm chung nhiều người Nhưng phản hồi tiếp diễn mãi, giá ngừng tăng,sở thích cơng chúng đầu tư rớt thảm hại: bong bóng xà phịng vỡ Khái niệm tảng bong bóng đầu truy vết ngược lại hàng trăm năm trước, viết nhà bình luận thị trường đầu Thuật ngữ khái niệm dường quay ngược thời gian thời kì nghiện hoa tulip Hà Lan năm 1630 (Shiller 2003) Nhưng nhà kinh tế thờ với ý kiến phản hồi điều khiển giá đâu cơ, sót lại nhiều nhà báo nhân dân nhiều địa phương có ý kiến Các nhà kinh tế viết chúng (Galbraith 1954, Kindleberger 1978) tìm giới học thuật với vài khía cạnh quan tâm cơng việc họ, thân cách xa quan điểm họ Một bộ phận của lí thuyết chống đối đối mặt với sự phân chia đầy rủi ro: quan điểm về bong bóng đầu vốn là xã hội học hay tâm lí xã hội học, và bản thân nó không nghiên cứu với túi công cụ của nhà kinh tế học Trong cuốn sách của tôi, Irrational Exuberance (2000, 2005), được đặt tên theo lời bình nổi tiếng Alan Greenspan, phát triển quan niệm phổ biến về bong bóng Tôi lập luận rằng những nguyên tắc đa dạng của xã hội học và tâm lí học, cái mà gần tầm quan trọng của nó tới nền kinh tế trở thành hữu hình với hầu hết các nhà kinh tế thông qua phát triển các tài liệu về hành vi kinh tế, giúp chúng ta có thêm sự cụ thể về sự phản hồi máy móc tạo bong bóng đầu Những nguyên tắc tâm lí học bao gồm khung tâm lí học, khám phá điểm hình, tìm hiểu xã hội, ý thức chung, ý đến điều bất thường, mạo hiểm bất thường ghét tật cận thị, lây truyền cảm xúc tìm kiếm cảm xúc Tơi nghĩ phản hồi, tạo bong bóng, chịu tác động câu chuyện thổi phồng, gọi chung “những câu chuyện thời đại mới” Nhưng câu chuyện phải có tính sinh động định công chúng làm cho họ thích thú với đầu tư mạo hiểm Sự lây truyền hoạt động thông qua truyền miệng phương tiện thông tin đại chúng Nó có hình thức giá – đến – giá, mà giá tăng sinh giá tăng Những nhà bình luận tượng bong bóng rõ ràng có ý kiến lây truyền có cơng việc thường xảy xa quan điểm xã hội bong bóng đầu Họ khơng nghe chun gia kinh tế nói đến phản hồi thế, họ khơng tự tin quan điểm Họ có xu hướng trở lại quan niệm quen thuộc thị trường đầu đến từ hành động quyền lực tiền tệ Mơ hình lan truyền xã hội, với tảng tâm lí học, xã hội học hiểu nghèo nàn phần lớn nhà kinh tế, để đại diện cho quan điểm có thẩm quyền mơ tả truyền thống Tôi cho câu chuyện thời đại thổi phồng bùng nổ nhà giới tiến tới kỷ ngun vốn hóa vốn nguyên nhân tượng tăng trưởng kinh tế làm xuất đồng thời kẻ thắng đậm kẻ thua thảm hại Hiện tượng tăng trưởng gần Trung Quốc Ấn Độ phần câu chuyện người giàu giàu thêm CEO trả mức lương cao mức Câu chuyện thời đại cảnh báo người họ phải tham gia vào giới tư mà mua nhà trước giá bị nâng vượt tầm với nhà đầu tư giàu có Tơi liệt kê vài nguyên nhân phần hồn tồn độc lập câu chuyện góp phần tạo bùng nổ nhà Sự bùng nổ đầu gần tạo kỳ vọng lớn giá nhà chắn tăng tương lai Karl Case lần phát vai trò kỳ vọng cao việc tạo sốt giá nhà California năm cuối thập kỷ 80 Chúng thực điều tra câu hỏi vào năm 1988 với người mua nhà L.A (cũng Boston San Fransisco) so sánh kết với thành phố sở, Milwaukee, nơi chưa có sốt nhà Những người mua nhà hỏi “Bạn mong đợi giá nhà bạn thay đổi 12 tháng tới?” Ở L.A vào 1988, trung bình cộng kỳ vọng mức giá tăng 15,3% trung bình vị kỳ vọng giá tăng 11% Trung bình cộng cao trung bình vị L.A khoảng 1/3 câu trả lời thể kỳ vọng mức tạo thành dãy dài phía bên phải bảng phân phối kết Ở Milwaukee vào năm 1988, trung bình cộng kỳ vọng giá tăng mức 6,1% trung bình vị 5% Từ từ kết khác từ điều tra kết luận bùng nổ năm 1980 L.A mối liên hệ với Milwaukee kỳ vọng Từ năm 2003 đến nay, Case thực lại khảo sát hàng năm thành phố Vào năm 2003, với câu hỏi nêu, báo cáo kỳ vọng L.A cao năm 1988: trung bình cộng kỳ vọng mức giá tăng 9,4% trung bình vị 10% Tuy nhiên vào thời gian Milwaukee có tỷ lệ cao người có kỳ vọng tăng lên gần với kỳ vọng L.A: trung bình cộng kỳ vọng mức giá tăng 8,6% Trung bình vị kỳ vọng cịn mức thấp 5% Về thị trường nhà Milwaukee chưa bùng nổ vào năm 2003, thắc mắc kỳ vọng nhóm người lại giống với người L.A Kỳ vọng tăng giá nhà đa số người dân thường hình thành phạm vi nước thay phạm vi địa phương, thời kỳ phương tiện truyền thông nước say sưa với chủ đề bùng nổ bất động sản Vào năm 2006, thị trường nhà L.A tăng trưởng có dấu chắn yếu đi, câu trả lời cho câu hỏi cho thấy trung bình cộng kỳ vọng giá tăng cịn 6,1% trung bình vị 5% Tại Milwaukee cách mà trung bình cộng tăng lên 6,8% trung bình vị giữ nguyên 5% Năm 2007, sau thị trường nhà L.A rớt xuống 3,3% (từ tháng năm 2006 tới tháng năm 2007 theo Chỉ số giá nhà S&P/Case-Shiller), câu trả lời cho thấy trung bình cộng kỳ vọng giá tăng năm -0,7% trung bình vị kỳ vọng giá tăng năm 0% Ở Milwaukee, số 6,5% 3% Như vậy, liệu kỳ vọng chứng thực điều đáng ý yếu tố tượng bong bóng: thời điểm địa điểm có giá nhà tăng cao cho thấy mức kỳ vọng cao giá nhà tăng tương lai, tỷ lệ tăng giá thay đổi kỳ vọng giá tăng tương lai thay đổi theo chiều Nhiều người chấp nhận giá nhà phần kết lan truyền mang tính xã hội triển vọng sáng sủa bất động sản Nhưng ý kiến cho kỳ vọng nguyên nhân quan trọng bùng nổ giá nhà mà khơng phải thứ mang tính hữu hình sách Ngân hàng trung ương không chấp nhận cơng chúng có lý trý Người ta thích thay đổi câu chuyện người đầu tư điên cuồng hay tài sản bốc hơi, hầu hết khơng thể kết nối câu chuyện vào xu vận động thị trường kinh tế Họ không chấp nhận thực tế đầu thị trường kết quan điểm giới, “Hệ tư tưởng thời đại”, khuyến khích câu chuyện lý thuyết lan truyền chân lý thổi phồng hưng phấn xung quanh chuyện giá tăng Chúng ta cần cẩn thận với việc cường điệu hóa câu chuyện tăng giá bong bóng việc giải thích vận động thị trường Có nhiều nhân tố khác ảnh hưởng tới giá Chính sách tiền tệ yếu tố quan trọng, có khả ảnh hưởng tới lãi suất tỷ lệ chiết khấu Tuy nhiên, ngồi sách tiền tệ có nhiều tác nhân ảnh hưởng tới định mua tài sản dài hạn nhà cửa Quyết định mua nhà định trọng đại đời hầu hết người chịu tác động tất vấn đề mà người ta cân nhắc định tùy theo cách sống mục đích họ Quyết định trì hỗn thứ làm tăng hoặ giảm ý vào nhà cửa gây ảnh hưởng lớn tới tình hình xây dựng Cho tới vài thập kỷ vừa qua, nhà thường dạng tài sản đầu cơ, ngoại trừ số nơi khơng có điều khuyến khích người nghĩ nhà cửa khan Theo quan điểm truyền thống nhà kinh tế giá nhà ảnh hưởng chủ yếu chi phí xây dựng Điều thể tác phẩm “Blank Winnick” Grebler năm 1956 Khơng có ngạc nhiên người ta không coi nhà cửa tài sản đầu cơ: phần lớn giá trị nhà nằm kết cấu, hàng hóa nhân tạo Theo quan điểm khơng có lý kiếm tiền từ mua nhà giữ để bán lại nhiều mua bàn ghế để bán lại Mọi người biết giá nhà cấu trúc định Cuộc bùng nổ bất động sản gần thay đổi thứ Theo nghiên cứu gần dây Davis Heathcote tỷ lệ phần trăm giá trị nhà so với đất Mỹ tăng từ 15% năm 1930 lên 47% năm 2006 Tỷ lệ cao cân ổn định tượng thời tạo đầu vấn đề cần xem xét Ngày nay, đất nông nghiệp bán với giá thấp 2.000 USD/mẫu khoảng 300 USD/lô – số nhỏ so với chi phí 10 số người giả định việc tăng sở hữu nhà đồng hành với việc tăng trưởng hạng mục giành cho nhà Tuy nhiên, thấy từ tỉ lệ chi tiêu cá nhân dành cho nhà từ năm 1929 2007 bảng số liệu, phần chi tiêu dành cho nhà cố định khoảng 15% khoảng thời gian dài, ngoại trừ lần giảm tạm thời khoảng chiến tranh giới thứ Chi tiêu nhà bao gồm tiền thuê nhà tiền thuê ko qui đổi người sở hữu nhà Cục phân tích kinh tế US ước tính dựa khoản th nhà Do đó, tính tốn họ lượng tiền chi tiêu cho nhà ko tăng, tăng tỉ lệ sở hữu nhà đơn phản ánh chuyển dịch từ thuê sang sở hữu tài sản có giá trị so sánh Những số ko bị ảnh hưởng bùng nổ giá nhà số dựa giá nhà thuê, ko phải giá nhà Đầu tư nhà Đầu tư nhà thành phần biến động GDP Mỹ Và có mối liên hệ chặt chẽ với chu kì kinh doanh Đầu tư nhà đại diện thiết yếu cho tất hoạt động kinh tế liên quan trực tiếp đến cấu nhà đất bao gồm thành phần: xây dựng nhà cho gia đình riêng rẽ, xây dựng nhà cho nhiều gia đình cấu khác bao gồm chức cải tiến mơi giới nhà Hình tổng hợp Edward Leamer phát biểu vào năm 2007 hội nghị Jackson Hole, đầu tư nhà phần GDP Chúng ta thấy đầu tư nhà qua chu kì phù hợp với 10 đợt suy thối kể từ năm 1950 thấy bảng số liệu phân tích NBER Đáng ý đầu tư nhà phần GDP có điểm bật lên trước đợt suy thoái kể từ năm 1950, với dẫn đầu thay đổi theo nhiều tháng nhiều năm Chỉ co vài ví dụ mà điểm bật khơng với đợt suy thối Điểm bật từ bảng số liệu giai đoạn cuối đợt suy thối ln đánh dấu điểm tăng lên đáng kể đầu tư nhà đất suốt tháng cuối đợt suy thoái Đợt suy thoái gần (2001) cho thấy đầu tư nhà giảm so với đợt suy thối trước đó, điều mối liên hệ đầu tư nhà chu kì kinh doanh hồn tồn thay đổi 16 Hình cho thấy mức thưc tế quỹ liên bang (cuối tháng, hàng tháng) ước tính = cách chia tỉ lệ tăng của số CPI –U 12 tháng gần Cần ý ảnh hưởng quĩ thực tế đến đợt suy thoái mờ nhạt so với ảnh hưởng đầu tư nhà đất suy thoái Phản ứng đầu tư nhà đất năm gần đây, đặc biệt từ năm 2000 rõ nét, tăng đạt 6.3% GDP quí 4/2005, mức cao kể từ 1950 Dưới xem năm 1950 ví dụ thấy kinh tế năm 1950 bất thường thời kì sau chiến tranh TG II, giai đoạn mà hoạt động xây dựng bị cắt giảm đáng kể để hỗ trợ cho chiến tranh Sau ctranh đợt bùng nổ dân số, tượng đẩy cầu nhà tăng cao so với cung Không cú sốc = cú sốc chiến II diễn đợt bùng nổ đầu tư nhà đất sau năm 2000 Phần lớn bên phải bảng số liệu sử dụng để phân tích tình sốt giá nhà gần nhất, tình xảy FED; tỉ lệ dự trữ thực bị cắt giảm đáng kể sau năm 2000 sốt nhà tăng lên chóng mặt Sau đó, vào năm 2003, FED bắt đầu tăng tỉ lệ lãi suất thực với chậm trễ vài năm, đầu tư nhà giảm đáng kể Câu chuyện đổ trích cho vấn đề sốt nhà phá sản vào FED Độ xác vấn đề theo bảng số liệu tính từ năm 2000 thấy biểu đồ chỗ đối xứng nhiều dãy số liệu tính từ năm 2000 17 Nhưng, câu chuyện rõ ràng trường hợp đơn giản thích hợp điển hình mối liên hệ tương tự đầu tư nhà đất tỉ lệ dự trữ chưa xem xét toàn thời kỳ từ năm 1950 Thực ra, trước năm 2000, trường hợp nhận thấy mối liên hệ tích cực tiêu cực tỉ lệ dự trữ thực đầu tư nhà đất góp phần vào GDP Từ bảng số liệu, động thái có ích cho nhiều suy thoái việc FED cắt giảm lãi suất để đối phó với tình trạng yếu đầu tư nhà trước suy thoái làm giảm đầu tư nhà cách tăng lãi suất Những so sánh lịch sử: Có nhiều đợt bùng nổ địa ốc lịch sử chu kì địa ốc mơ tả cách khác bùng nổ đầu là bùng nổ xây dựng đơn mà ko có ý đồ đầu Hình cho thấy bùng nổ bất bình thường viễn cảnh lịch sử sử dụng loạt giá nhà, loạt giá nhà cho Hàlan, Nauy US, nước mà số giá lịch sử cho thấy họ cố gắng kiểm soát độ lớn chất lượng nhà Loạt giá Hà lan tạo Piet Ei – Đại học Maastricht áp dụng Amsterdam Loạt giá Nauy tạo Oyvind Solveig áp dụng cho khu vực Bergen, Oslo Kristiansand; Trondheim áp dụng từ năm 1897 2003 Những loạt giá cập nhật năm 2006 hạ cấp Harald – Ủy ban chứng khoán đặc biệt Nauy Trong nước, quan sát giống lộ là: có bùng nổ giá nhà khổng lồ kể từ thập niên 1990 mà chưa xảy trước Những minh họa đợt bùng nổ: Ở có minh chứng để minh họa động lực bùng nổ nhà đất, với quan tâm đặc biệt đến tâm lí hoạt động Chúng ta xem xét đợt bùng nổ xây dựng nhà vào năm 1950 bật bảng số liệu trên, đợt bùng nổ nông trại US vào thập niên 1970 đợt đảo chiều bất thường thị trường nhà đất Anh vào năm 18 2005 mà thị trường đầu bị xem kết thúc sau đảo chiều bùng nổ trở lại Bùng nổ xây dựng năm 1950 Vào năm 1950 năm hoạt động xây dựng U.S tạo GDP cao so với 2005, hoạt động đầu tư bất động sản làm tăng 7.3% GDP Các hoạt động xây dựng mô tả thời điểm mà mức kỷ lục ghi lại tất khu vực U.S Tại sao? Sẽ khơng đủ nói bùng nổ để bù đắp khan chiến tranh giới thứ gây ra, chiến tranh kết thúc năm Vào 1947, năm sau chiến tranh, hoạt động xây dựng chiếp 4.3% GDP, thấp so với mức trung bình 4.8% thời kỳ hậu chiến Hơn nữa, năm sau đó, 1951, việc đầu tư cho bất động sản giảm xuống 5% GDP, chút so với mức trung bình Trong năm 1950, khơng có bùng nổ giá sinh hoạt, mô tả Hình Giá sinh hoạt tương đối ổn định, sau gia tăng nhiều vào cuối chiến tranh giới thứ II Dù khơng có mong đợi cho gia tăng giá sinh hoạt xuất vào đầu năm Cuộc khảo sát Washington Post thu thập ý kiến giới nhà thầu, môi giới bất động sản, chủ ngân hàng khu vực Washington DC xuất vào 22 tháng năm 1950 cho thấy 126 người cho giá trì ổn định vào năm 1950, 46 người mong đợi giá tăng, 38 người nghĩ giá giảm Sự mong đợi giá tăng tương ứng với mong đợi cho giá giảm thực thực tế điều kiện lạm 19 phát, người thực mong đợi cho giá thực giảm Theo kết khảo sát khơng có tượng bong bóng đầu nào, doanh thu bán nhà lại lập kỷ lục Áp lực năm 1950 đưa số lý cho bùng nổ Trước hết lý cụ thể là: hoạt động cho thuê nhà vào năm 1950 làm giảm lãi suất vay bảo lãnh FHA khoảng 0.25% gia tăng tiền vay bảo đảm VA từ 50% đến 70% Sự “gia tăng cạnh tranh” từ khoản vay trợ cấp phủ làm cho giới cho vay tư nhân phải cải thiện điều kiện cho vay họ như: tăng thời gian chấp từ 20 lên 30 năm cung cấp khoản cho vay không cần trả tiền mặt, sản phẩm tín dụng gây tranh cãi cần thiết để trỳ khả cạnh tranh Sự kích thích nhu cầu nhà xuất họp đại biểu quốc hội nguời cho chấp không xuất phát từ sách tiền tệ Các sách FED vào đầu năm 1950 mô tả trung hòa với nỗi sợ hãi mầm móng lạm phát xuất tình hình kinh doanh yếu tình trạng giá tiêu dùng giảm sút Tuy nhiên, dựa yếu tố cụ thể này, bảng báo cáo nhật trình tham khảo từ yếu tố tâm lý kiến nghị số thứ ảnh hưởng đến lối suy nghĩ chung cộng đồng khó cho nhớ sau Trước hết, kỳ vọng tăng giá dường không yếu tố quan trọng, người khơng cịn chờ giá nhà giảm (ngay sau lạm phát hậu chiến) tâm lý “ giá nhà không giảm nhiều nữa” lan rộng Các đường bay đến ngoại ô vận động đường bay kết hợp với cách sống Mỹ quan điểm cộng đồng: “không lo lắng việc giữ gìn với Joneses người trở thành hàng xóm tốt.” Cơn bùng nổ xây dựng năm 1950 có liên quan đến thay đổi cảm nhận khách hàng theo xu hướng đời sống ngoại ô thay cho sống thành thị, từ khơng có lý để mong đợi sóng nhu cầu làm đẩy mạnh giá nhà 20 Khởi đầu cho chiến tranh giới Triều Tiên, với Bắc Triều Tiên ngạc nhiên với xâm lược Nam Triều Tiên vào 25 tháng sáu, xung đột Bắc Triều Tiên Mỹ vào tháng bảy dẫn đến nhiều nỗi lo sợ chiến tranh, chí mối lo ngại cho việc hình thành “chiến tranh giới thứ 3” Khả thực tế nên hạn chế phủ giá xây dựng lại thực Thực ra, tổng thống Truman cảnh báo khả thực chế độ phân phối sản phẩm giá trần vào tháng bảy, yêu cầu hạn chế quyền lực để kiểm soát sản xuất tín dụng Các tranh cãi Quốc hội xem xét việc định giá trần giao dịch bất động sản Vào tháng 12, lạm phát trở nên dốc đứng, quản lý xây dựng, giá sản xuất tránh việc bắt đầu kiểm soát giá phải tiến hành Rất khó để biết xác người cần, biết vào năm 1950, theo nhiều nhà quan sát đương thời người mua “chấp nhận thực tế họ có ý định mua nhà họ khơng nên chờ lâu nữa” Cuộc chiến tranh chống lại người cộng sản, với việc sản xuất bom nguyên tử Liên Xô khả tham gia vào chiến tranh Liên Xô, dẫn đến hoảng sợ chiến tranh hạt nhân Drew Pearson, biên tập báo viết: “Tuy nhiên, năm 1950, nửa chặng đường xuyên suốt qua kỷ đại ngạc nhiên này, thực tình trạng nguy hiểm “thời kỳ sợ hãi” Đối mặt với tri thức tiêu cực bom nguyên tử, bom hydro, chiến tranh sinh học, tên lửa xuyên lục địa Nỗi sợ hãi dẫn đến kế hoạch cho việc phòng thủ quốc phòng, xây dựng nơi trú bom, đàm phán nhiều nơi xảy bom Điều dẫn đến bùng nổ xây dựng khu vực ngoại ô nông thôn để người trốn khỏi công hạt nhân trung tâm thành phố, lực lượng hùng mạnh phục hồi lại hình dạng vùng nơng thơn cách xa thành phố trung tâm Một người quan sát đương thời viết người xây dựng khu ngoại ô sau: “Họ chi trả tiền mặt di tản gia đình thành thị đến khu ngoại ơ, khuynh hướng có lẽ nhận từ nỗi sợ chiến tranh giới bom hạt nhân” 21 Rất khó để giữ lấy suy nghĩ vào người để định mua nhà năm năm khác Một nhận ý thức từ người vào năm 1950 có khó khăn tư tưởng bất động sản có vào ngày hơm Một người mơi giới vấn vào năm 1950 bày tỏ cách đơn giản “Tơi tin có yếu tố tâm lý việc mua nhà, điều mà diễn tả khao khát mua nhà” Nhân tố tâm lý năm 1950 có lẽ sinh số tương đồng yếu tố tâm lý khác công việc vào đâu năm 2000, khơng có bùng nổ đầu nào, dường có chút hăm hở xem việc mua nhà “việc đầu tư tốt nhất” Vẫn có tương đồng với năm 1950, với niệm giá bất động sản khơng giảm, điều phải mua hội để mua, chiến tranh giới cảm giác lo lắng chung an toàn cá nhân Thập niên 1970, bùng nổ giá đất nông trại U.S Giá đất nông trại trải qua bùng nổ khác thường vào thập niên 1970 Hình giá nông trại Mỹ từ năm 1900 Hai kiện bật kỷ: bùng nổ vào năm 1970, sụp đổ vào năm 1980, bùng nổ năm 2000 Sự bùng nổ đất nông trại vào năm 1970 nguyên nhân làm gia tăng giá thức ăn vào thời gian Thực ra, thành phần sản phẩm nơng trại Chỉ số giá sản xuất Mỹ tăng tổng cộng 9% so với Chỉ số giá tiêu dùng từ năm 1970 đến 1980 sau khơng thay đổi Những dịch chuyển không đủ lớn để điều chỉnh bùng nổ sụp đổ đất nông trại 22 Quan trọng giá lương thực có lẽ “nỗi lo sợ bùng nổ dân số” vào năm 1970 Vào năm 1972, câu lạc Rome nghiên cứu “Giới hạn phát triển”, xuất Donella H Meadows đồng nghiệp cô ta MIT đoán rằng: phát triển dân số dẫn đến cạn kiệt tài nguyên viễn cảnh xuất theo phân tích nạn đói lớn giới Quyển sách nhận ý đặc biệt, bị trích xác minh mặt kinh tế gây hoang mang khơng có chứng xác thực Những ảnh hưởng lo sợ bao phủ toàn giới Ví dụ: Trung Quốc bắt đầu xây dựng sách mẹ vào năm 1979 Những thay đổi hoạt động tổ chức phần cho bùng nổ tượng Cục thuế thay đổi định hướng cho hổ trợ bùng nổ Luật thuế liên bang US thay đổi vào năm 1976 cho phép điền chủ nông trại trở thành thành viên để định giá kinh doanh thuê mướn, so với giá thị trường, cho việc ước tính thuế đất, chi trả 15 năm Vì vậy, xuất bùn nổ kích thích Quốc hội đặt nơng trại vi trí có quyền lợi đặc biệt cho mục đích thuế đánh vào lợi nhuận Trong năm có tỷ lệ lạm phát cao cuối thập kỷ 70, tổ chức đầu tư bắt đầu coi nông trại hàng rào chống lạm phát tốt Vào năm 1980, New York Times viết: Các quỹ đầu tư bắt đầu chảy nhanh vào nông nghiệp Nhiều công ty bảo hiểm lớn tăng tốc để theo đuổi nông trại hai năm qua số hiệp hội khác “đang bắt đầu quan tâm nhiều tới nơng trại” Trong lúc đó, quỹ đầu tư chuyên trang trại thành lập Tập đồn quản lý đầu tư nơng nghiệp Mỹ Cơng nghiệp Oppenheimer Báo chí mơ tả năm 1970 phần đầu nước ngoài: “Mặc dù đa số lượng tiền nước ngồi khó xác định, Trung tâm nghiên cứu đầu tư Châu Au, hãng tư vấn tư Brussels, ước tính nhà đầu tư nước ngồi 23 đầu tư 800 triệu đô vào nông trại năm Thật ngạc nhiên số chiếm 30% tồn đầu tư trực tiếp nước vào U.S Kenneth R Krause, nhà kinh tế lâu năm nông nghiệp nói “Những mà chứng kiến sóng sóng đầu tư lớn vào nông trại Mỹ kể từ đầu kỷ”… Công ty bất động sản Amrex Inc., San Francisco tổ chức họp Zurich tuần sau để giới thiệu đến người mua bán đại diện cho giá trị nông trại Mỹ 750 triệu đô Một số nhà quan sát cảnh báo công nghiệp thu hút cổ phần hucksterism Tờ báo tây Đức tràn ngập với quảng cáo bất động sản, với vẻ bên ngồi nhà mơi giới chứng khoán nhỏ, thường cung cấp qua bưu điện ẩn danh.” Giai đoạn bùng nổ liên quan đến chủ đề chung tờ báo vào thời điểm có liên quan đến đất nơng trại thu hẹp nhanh chóng chuyển thành nhà ở, trung tâm mua sắm bãi đậu xe, sau không trở thành nơi trồng trọt Xuất quan niệm hồn tồn mới: Có nghĩ chuyển đổi nơng trại không lại trở thành đất trồng trọt chăn nươi nữa? Rốt cuộc, nghiên cứu liên bang vào năm 1980 “nghiên cứu vùng đất nông nghiệp quốc gia” đưa cảnh báo Trong mô tả nghiên cứu này, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp Mỹ Bob Bergland lưu ý đất nông trại sử dụng mới: “Câu hỏi khơng nhắm vào mục đích nghiêm trọng nào, tất nghĩ có đất thừa” Sự bùng nổ cho hát liên quan đến nó, “taxi lớn màu vàng” Joni Mitchell, có giai điệu sau: They paved paradise And put up a parking lot With a pink hotel, a boutique And a swinging hot spot Don’t it alwaý seem to go That you don’t know what you’ve got Till it’s gone They paved paradise And put up a parking lot 24 Bài hát “Taxi lớn màu vàng” Joni Mitchell gây ý lớn tồn thời gian dài Phát hành vào năm 1970, đứng vị trí thứ 24 Bảng tổng Billboard năm 1975, trước đợt tăng giá mạnh bùng nổ giá đất nông trại Một hát ghi âm lại Counting Crows vào năm 2003, gần thời điểm đỉnh bùng nổ đất nông trại gần đây, đạt thứ hạng 42 Bảng tổng Billboard) Sự bùng nổ kết thúc với lệnh cấm vận ngũ ngỗ từ Liên Xô Tổng thồng Carter làm giảm giá ngũ cốc sản xuất nước gia tăng đột ngột lãi suất suốt nhiệm kỳ tổng thống Volcker, suy thoái năm 1980, 1981 1982 Cuộc bùng nổ giá đất nông trại thập niên 70 miêu tả bong bóng đầu khổng lồ Sự thay đổi hồn tồn giá nhà London năm 2005 Hình đưa biểu đồ giá nhà thực tế Luân Đôn giai đoạn 1980 – 2007 Trong nghiên cứu thực tiễn liên quan đến tụt giảm giá bất động sản từ quí năm 2004 đến quí năm 2005 Sự tụt giảm khơng điều gây ý hình vẽ này, mà đáng ý việc giá nhà thực tế gia tăng lần từ năm 1983 đến năm 1988 sau tụt giảm 47%, gần liên tục năm 1996 cho thấy hình chữ V ngược biểu đồ giá nhà suốt giai đoạn 13 năm Cũng đáng kinh ngạc giá nhà đất lại bùng nổ từ năm 1996 đến nay, làm giá nhà thực tế gần tăng lên gấp đơi Nhưng thay vào đó, cần ý vào tụt giảm nhỏ 6% giá nhà thực tế từ quí II năm 2004 đến quí II năm 2005 Sự tụt giảm 25 nhanh chóng đảo ngược: giá nhà thực tế phục hồi tỷ lệ 9% năm từ quí II năm 2005 đến q I năm 2007, khơng nhỏ mức tăng 12% giá nhà giai đoạn 1996 – 2004 Việc có tụt giảm nhỏ giá nhà đất nhà nghiên cứu quan tâm tương tự tụt giảm xảy Mỹ vào năm ngoái Nếu đặt mảnh giấy lên đoạn biểu đồ để che lại đoạn hình vẽ sau q II năm 2005, ta thấy hình vẽ gần giống với hình – giá nhà Mỹ Sự giảm giá nhà Luân Đôn xem kết thúc việc bùng nổ giá nhà, đảo ngược dứt khốt Thường người hay nghe dự báo việc thị trường nhà Mỹ gần mức đáy, sớm phục hồi việc tăng giá Những dự báo tương tự áp dụng cho Luân Đôn giai đoạn sau năm 2005 Ngân hàng Anh bắt đầu thắt chặt lãi suất tháng 10 năm 2003 lãi suất 3,5% hồn tất việc thắt chặt sách tiền tệ vào tháng năm 2004, lãi suất vào thời điểm đạt mức 4,75% Sự xuống giá nhà bắt đâu vào khoảng tháng trước Ngân hàng dừng sách thắt chặt tiền tệ Nhưng cho việc tăng lãi suất khiêm tốn lại nguyên nhân cho tụt giá nhà Việc gia tăng lãi suất tương tự năm 1997 1999 đâu thể dừng bùng nổ giá nhà, mức lãi suất năm 2005 thấp mức lãi suất kết thúc giai đoạn thắt chặt tiền tệ Vì khó có giải thích hợp lý cho lên xuống giá nhà theo thay đổi tỉ lệ lãi suất Việc rớt giá nhà Anh tháng năm 2004 đề tài nhiều tờ báo nhắc đến lúc Một vài mẩu tin đăng “sự kết thúc bùng nổ giá nhà đất” “lần hấp hối cuối chuẩn bị cho chết bùng nổ nhà đất” xem kết cục hiển nhiên Ngay người lạc quan khơng thể dự đốn có phục hồi mạnh mẽ việc diễn sau Một phóng viên viết “ngay người lạc quan dự đoán giá nhà tăng 2% năm vòng năm tiếp theo” kẻ bi quan chờ đợi rớt giá hoàn toàn 26 Một chủ đề quan trọng mẩu tin so sánh với quốc gia khác Trong viết tờ The Independent với tiêu đề “thị trường bất động sản đóng băng Anh, Mỹ lại “đổ xơ tìm vàng”” thêm rằng, “chỉ Anh trò chuyên tiệc tối thường trường học thể thao có đề tài bất biến: giá bất động sản giá ngất ngưởng mà người hàng xóm quốc gia họ cho nhà Tiếp bùng nổ giá nhà Pháp, Ailen, Tây Ban Nha ( nơi sốt mãnh liệt) Hà Lan (nơi sốt hạ nhiệt gia tăng nhẹ) quan tâm Kể từ ngân hàng Anh gia tăng lãi suất bản, ngân hàng trung ương khác khơng, lỗi làm yếu thị trường nhà đất qui cho tác động tạm thời việc tăng lãi suất, thay đổi tâm lý người Vì làm nản lòng người kỳ vọng vào thay đổi bất ngờ giá nhà tăng Một loại vấn đề kỳ vọng mang tính tâm lý khoảng thời gian bùng nổ Nếu người ta suy luận mong đợi họ từ thay đổi gần giá nhà không nước họ mà cịn nước khác khó khăn cho mong đợi thay đổi bén rễ Người ta tin thay đổi tâm lý thị trường tác động đến thị trường nhà đất họ có đủ khả đánh giá đươc tâm lý người khác khó để có thay đổi Hơn nữa, kỳ vọng giá nhà thường khơng nhắc đến tầm nhìn kỷ 21, gia tăng giá nhà kết chế định TBCN phát triển kinh tế mang tính tượng mà chấp nhận hồn tất chế định vịng quanh giới đem lại, thay đổi xuất tụt giá Khơng dễ để có quan điểm phương tiện thông tin hay nguyên nhân khách quan cho hồi sinh sốt sau quí II năm 2005 Ngân hàng Anh không cắt giảm lãi suất nhiều: nhỏ 25 điểm tháng – 2005 thực tế tỷ lệ lãi suất tăng 1% vào tháng – 2007 Sự cắt giảm lãi suất ỏi khơng thể nguyên cho thay đổi hoàn toàn thị trường nhà đất 27 Sự quay trở lại sốt hoàn toàn gây ngạc nhiên cho người Một viết tháng 10 – 2005 viết: “giữa tháng tháng doanh số bán thấp 25% so với mức trung bình Ai sửng sốt thay đổi hồn tồn xảy vịng tháng Chúng ta quay trở lại với mức doanh số trung bình, nhiều giao dịch thực so với thời điểm năm ngoái” Điều hay mà viết đưa lời giải thích “ giá nhà khơng giảm nhiều chuyên gia cảnh báo Do tạo lòng tin cho người mua quay trở lại với thị trường mà nỗi sợ việc thua lỗ việc mua nhà biến mất” Từ viễn cảnh kinh tế, giải thích khơng phải ý kiến ngờ nghệch, phần câu chuyện lớn quay lại việc đầu Nghiên cứu thực nghiệm lời cảnh báo cho cảm thấy giảm đáng kể giá nhà Mỹ tránh khỏi, đưa đến tụt giá gần đây, khơng thật làm cho người lạc quan bất động sản dễ chịu, đưa đến trường hợp cá biệt với đặc tính đặc biệt giảm giá nhà Luân Đôn Kết luận Cái thấy bùng nổ giá nhà kể từ năm cuối 1990s hình mẫu bong bóng đầu cổ điển, thổi phồng lên có kỳ vọng mức vào tăng giá Nên kết tất yếu cuối tình trạng tụt giảm mạnh giá nhà Bài nghiên cứu thực nghiệm đề xuất có nhiều đắn đo dự tính ảnh hưởng đến định mua hay không mua nhà Nếu người ta lo lắng chiến tranh nạn khủng bố ( thấy trường hợp năm 1950) nỗi sợ hủy diệt môi trường (trường hợp bùng nổ giá đất nơng nghiệp năm 1970) đưa đến thay đổi đáng kể giá nhà hay hoạt động xây dựng khơng có thay đổi danh mục qui tắc truyền thống 28 Những thay đổi mang tính chất tổ chức thường có xu hướng kèm với tâm lý đầu Vì thấy việc kéo dài thời hạn cho vay chấp suốt giai đoạn bùng nổ giá bất động sản năm 1950, phát triển quỹ đầu tư bất động sản thay đổi luật thuế suốt giai đoạn bùng nổ giá đất nông nghiệp năm 1970 Từ ví dụ trên, khơng có đáng ngạc nhiên có sinh sơi nảy nở quĩ tín dụng chấp, chuẩn mực cho vay hạ xuống gia tăng khoản nợ chuẩn mở rộng mức thị trường COD (collaterallized debt obligation) bùng nổ giá bất động sản năm 2000s Chính sách tiền tệ đưa khơng phải trọng tâm nghiên cứu thực tiễn Chính sách tiền tệ có tác động quan trọng thực ngắn hạn biến số mục tiêu tảng Mỹ lãi suất quĩ dự trữ liên bang – mức lãi suất qua đêm Và người đưa định kinh tế tập trung vào vấn đề định giai đoạn Họ buộc phải đưa định dài hạn – 50 năm- giá trị khoảng đầu tư họ khác thời gian đáo hạn yếu tố ảnh hưởng Và thế, việc sử dụng sách tiền tệ để quản lý định giống đem cát đổ biển Quan điểm người định mang tính dài hạn thay đổi ngắn hạn ý định lâu dài họ thay đổi, đặc biệt định việc nhà mua giá hợp lý Nhưng, dự tính dài hạn khó định lượng chúng không thường xuyên biểu lộ phát biểu hình thức câu chuyện, đưa lý thuyết giản dị cách có chủ ý thứ tương tự Con người đưa định sống dựa kỳ vọng mơ hồ tương lai, họ có cảm giác sai mảnh đất mà họ sở hữu độc có giá trị tương lai, họ chi tiêu nhiều hơn, đẩy giá kinh tế lên cao Đó thấy xảy thập kỷ qua 29 Những vấn đề kỳ vọng mang tính tâm lý dường yếu tố quan trọng giải thích cho động lực gia tăng giá nhà Những nhà đầu tư nghĩ giá nhà tiếp tục tăng họ nhận thấy xu hướng chung giới không dễ dàng thay đổi kỳ vọng họ họ khơng biết xác nên thay đổi Một công ty cung ứng nhà phản ứng với giá cao cách hạ giá, dĩ nhiên lợi nhuận họ năm giảm đơi chút, bù lại họ kiếm lợi dễ dàng sau kỳ vọng người đủ mạnh Tuy nhiên giá nhà đất Mỹ tiếp tục giảm, có phản ứng dây chuyền buộc kỳ vọng giá nhà xuống khắp giới giá tụt giảm mạnh nước Mỹ câu chuyện phổ biến bùng nổ giá nhà đất – nhận định thành công CNTB phát triển vũ bão kinh tế gới- trở thành dĩ vãng Nước Mỹ, ví dụ điển hình kinh tế TBCN, đóng vai trò quan trọng việc hạ nhiệt bùng nổ giá nhà nhiều quốc gia Ví dụ xem xét phục hồi giá nhà Luân Đôn lời nhắc nhở thị trường đầu vốn khơng thể dự đốn tụt giảm giá nhà Mỹ bị đảo ngược quay đầu tăng lên Không dường am hiểu nguyên nhân gây đảo ngược Những ví dụ có chu kỳ khứ tụt giảm mạnh giá nhà đất – đến mức 50% - hồn tồn tiếp diễn tương lai không xa Những sụt giảm xảy Theo hình vẽ 1, chu kỳ nước Mỹ, giá nhà rớt 15% từ đỉnh quí III năm 1989 đến quí IV 1996, giá nhà thực tế vài thành phố rớt nhiều Los Angeles, giá nhà rớt 42% so với đỉnh điểm tháng 12 năm 1989 tạo nên đường xuống tháng năm 1997 thấy tỏng hình giá nhà Ln Đơn giảm 47% từ q III 1988 quí IV 1995 Chu kỳ bùng nổ theo sau rớt giá nhà năm cuối 1990 cịn lớn xảy trước đó, cịn thấy rớt giá ngoạn mục nhiều năm tới thành phố lớn nơi chứng kiến tăng giá mạnh mẽ Bởi số lượng thành phố liên quan bùng nổ gần nhiều bùng nổ trước đó, nên thấy giá nhà giảm 15% nhiều so với xảy vào lần trước 30 ...HIỂU BIẾT VỀ XU HƯỚNG ĐƯƠNG THỜI TRONG GIÁ NHÀ VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở Tác giả: Robert J Shiller Tháng 10-2007 Bài luận xem xét phạm vi rộng luận liên quan đến bùng nổ giá nhà cân nhắc... 432-3708 Robert.shiller@yale.edu Hiểu biết xu hướng đương thời giá nhà quyền sở hữu nhà ở1 Sự bùng nổ giá nhà biết đến kỉ, sốt độc lan tràn Bùng nổ giá nhà gây ấn tượng sâu sắc từ năm cuối thập... tăng sở hữu nhà đất Việc sở hữu nhà điều nên khuyến khích, kết viên chức phủ cố gắng làm điều Cuộc nội chiến 1860 -1865 US bị trích người dân giai đoạn việc sở hữu nhà thấp miền Nam: “Việc sở hữu