Thông tin về đơn vị thẩm định giá
– Tên Công ty: Công ty thẩm định giá ABC
– Địa chỉ: Trường Đại học Tài chính – Marketing
– Số điện thoại:0987.XXX.XXX Fax:
– Người đại diện: Nhóm 4 Chức vụ:Thẩm định viên
Thông tin cơ bản về yêu cầu thẩm định giá
Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản
– Tên khách hàng: Trịnh Thanh Tuấn
– Địa chỉ: 456 đường Nguyễn Ảnh Thủ, phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM
Thông tin về tài sản
– Tên tài sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
– Vị trí tọa lạc: 456 đường Nguyễn Ảnh Thủ, Phường Hiệp Thành, Quận 12, TP.HCM
– Thời điểm thẩm định giá: 9/2021
– Phương pháp thẩm định giá: phương pháp chi phí
– Cơ sở thẩm định giá: cơ sở thị trường
Căn cứ pháp lý thẩm định giá
– Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0316031572 ngày 21/11/2019 do Sở kế hoạch đầu tư cấp;
– Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá, mã số 361/TĐG ngày 10/01/2020 do Bộ Tài chính cấp;
– Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp;
– Chứng chỉ định giá bất động sản do Sở Xây dựng cấp.
Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá
Giới thiệu về vị trí địa lý, dân cư, chính trị xã hội của khu vực nghiên cứu
Quận 12 được công bố thành lập ngày 01 tháng 4 năm 1997 theo Nghị định số 03/CP ngày 06/01/1997 của Chính phủ về việc thành lập Quận Thủ Đức, Quận 2, Quận 7, Quận 9, Quận 12 và các Phường thuộc các Quận mới thành phố Hồ Chí Minh trên cơ sở toàn bộ diện tích các xã Thạnh Lộc, An Phú Đông, Tân Thới Hiệp, Đông Hưng Thuận, Tân Thới Nhất, một phần xã Tân Chánh Hiệp; một phần xã Trung Mỹ Tây thuộc huyện Hóc Môn trước đây Tổng diện tích đất tự nhiên 5.274,89 ha, dân số hiện nay trên 622.500 người, trong đó nhân khẩu thường trú 288.603 người, tạm trú trên 333.900 người (theo kết quả Tổng điều tra dân số năm 2019).
Nguồn: (UBND Quận 12 TP.HCM)
Quận 12 là một quận nội thành thuộc Thành phố Hồ Chí Minh, là quận cửa ngõ phía Bắc của khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh Quận 12 có nhiều địa điểm tham quan như: căn cứ Vườn Cau ở Thạnh Lộc, chùa Thiên Vân, chùa Quảng Đức, làng cá sấu, các vườn mai, vườn kiểng,… và cũng là địa điểm đặt trung tâm công nghệ thông tin lớn nhất nước là công viên phần mềm Quang Trung.
Phường Hiệp Thành được thành lập vào ngày 6 tháng 1 năm 1997 trên cơ sở
Xã Tân Thới Hiệp có diện tích tự nhiên 255 ha và dân số 5.121 người, trong khi xã Tân Chánh Hiệp có diện tích 276 ha và 4.116 nhân khẩu thuộc huyện Hóc Môn Sau khi thành lập, phường Hiệp Thành có tổng diện tích 531 ha và 9.237 người Theo số liệu thống kê mới nhất từ UBND quận 12 năm 2021, diện tích của phường Hiệp Thành hiện là 542,36 ha.
Hình 1 Sơ đồ vị trí phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM
(Nguồn: Tác giả thực hiện)
Hình 2 Bản đồ hành chính quận 12, TP.HCM
(Nguồn: UBND quận 12,Tp.HCM)
Quận 12 có vị trí địa lý thuận lợi với những tuyến đường huyết mạch, là cửa ngõ vào Thành phố, kết nối các vùng phụ cận, các địa phương khác với trung tâm Thành phố Quận 12 nằm về phía tây bắc Thành phố Hồ Chí Minh, nằm dọc theo Quốc lộ 1A, quận là ngõ giao thông khá quan trọng của thành phố nối liền với các tỉnh miền Đông Nam Bộ Quận 12 còn có sông Sài Gòn bao bọc phía đông, là đường giao thông thủy quan trọng Trong tương lai, nơi đây sẽ có đường sắt chạy qua.
Quận 12 nằm phía bắc Thành phố Hồ Chí Minh với vị trí địa lý như sau: Phía Bắc giáp huyện Hóc Môn; phía Đông giáp tỉnh Bình Dương, Quận Thủ Đức; phía Nam giáp quận Tân Bình, Gò Vấp, Bình Thạnh; phía Tây giáp huyện Bình Tân; xã Bà Điểm Có 11 phường trực thuộc là: Thạnh Xuân: diện tích 968,58 ha, Hiệp Thành: diện tích 542,36 ha, Thới An: diện tích 518,45 ha, Thạnh Lộc: diện tích 583,29 ha, Tân Chánh Hiệp: diện tích 421,37 ha, Tân Thới Hiệp: diện tích 261,97 ha, An Phú Đông: diện tích 881,96 ha, Trung Mỹ Tây: diện tích 270,63 ha, Tân Thới Nhất: diện tích 389,97 ha, Đông Hưng Thuận: diện tích 255,20 ha, Tân Hưng Thuận: diện tích 181,08 ha, được tách ra từ phường Đông Hưng Thuận (bao gồm khu phố 6, khu phố 7 và một phần khu phố 4, khu phố 5) theo nghị định 143/2006/ NĐ-CP ngày 23/11/2006 của Chính phủ.
3.1.3 Kinh tế, văn hoá – xã hội Được Thành phố chọn thí điểm xây dựng đô thị thông minh, và cùng với những kết quả đạt được trong những năm qua, Quận 12 có nhiều điều kiện thuận lợi và cơ hội để phát triển kinh tế - xã hội, đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, hướng tới công nghiệp hóa, hiện đại hóa Hiện nay trên địa bàn quận 12 đã và đang hình thành một số khu đô thị mới như khu đô thị An Phú Đông Riverside, khu đô thị Senturia Vườn Lài,khu đô thị Thới An City, khu đô thị Phú Long Riverside,khu nhà phố cao cấp GoldenCity Hà Huy Giáp, khu đô thị Hiệp Thành City Dù hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện nhưng giá bất động sản quận 12 đã tăng rõ nét trong những năm qua Các chuyên gia bất động sản đánh giá, khi hạ tầng giao thông hoàn thiện và đi vào sử dụng thì bất động sản nơi đây chắc chắn sẽ thiết lập mặt bằng giá mới và tăng với biên độ lớn.
Quận 12, mặc dù là quận nội thành, nhưng lại có nền kinh tế đa dạng với sự kết hợp giữa nông nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công, dịch vụ và thương mại Tại phường Hiệp Thành, kinh tế chủ yếu tập trung vào thủ công nghiệp và buôn bán nhỏ, tạo nên một cấu trúc kinh tế độc đáo nhờ sự hội tụ của nhiều tầng lớp dân cư Bất động sản tại quận 12 có tiềm năng gia tăng giá trị nhờ vào các dự án giao thông lớn như mở rộng Quốc lộ 1A và các tuyến đường nhánh kết nối với Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp, giúp rút ngắn thời gian di chuyển Ngoài ra, Quốc lộ 22, Lê Văn Khương, Lê Thị Riêng và Hà Huy Giáp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển khu vực, kết nối với Củ Chi, Bình Dương và Tây Ninh.
Quận 12 có hệ thống đường bộ với Quốc lộ 22 (nay là đường Trường Chinh), xa lộ vành đai ngoài (nay là Quốc lộ 1A), các Tỉnh lộ 9, 12, 14, 15, 16, hệ thống các hương lộ này khá dày, Quận 12 có cơ sở hạ tầng thuận lợi cho phát triển kinh tế – xã hội Đường Trường Chinh, đại lộ nối từ quận Tân Bình, xuyên qua quận 12 đến tận cửa ngõ Tây Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh đã được mở rộng đến 10 làn xe Rất nhiều trung tâm mua sắm sầm uất, các khu cao ốc, căn hộ cao cấp cũng nhanh chóng hình thành dọc theo đại lộ này làm cho các khu dân cư của quận 12 nhanh chóng hình thành và rộng mở Nhiều trường đại học mở thêm cơ sở đào tạo, nhiều công ty mở thêm chi nhánh, kho bãi, trạm trung chuyển, tại khu vực này làm cho bộ mặt của quận 12 nhanh chóng thay đổi sau 15 năm thành lập quận.
Quận 12 còn có sông Sài Gòn bao bọc phía đông, là đường giao thông thủy quan trọng Trong tương lai, nơi đây sẽ có đường sắt chạy qua với những thuận lợi đó Quận 12 lợi để bố trí các khu dân cư, khu công nghiệp, thương mại – dịch vụ – du lịch để đẩy nhanh quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế – xã hội, hướng tới công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
3.1.5 Quy hoạch quan trọng trong phường Hiệp Thành quận 12
3.1.5.1 Phạm vi lập quy hoạch quận 12 trong giai đoạn 2021 – 2030
Phạm vi quy hoạch quận 12 giai đoạn 2021 – 2030 bao gồm toàn bộ địa giới hành chính với 11 phường, diện tích 52,74 km², nằm ở phía Tây Bắc thành phố Hồ Chí Minh Phía đông giáp thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương và thành phố Thủ Đức qua sông Sài Gòn; phía tây giáp quận Bình Tân; phía nam giáp các quận Gò Vấp, Tân Bình và Tân Phú qua sông Vàm Thuật – Bến Cát – Trường Đai – kênh Tham Lương; và phía bắc, tây bắc giáp huyện Hóc Môn.
Quận 12 có 11 phường: An Phú Đông, Đông Hưng Thuận, Hiệp Thành, Tân Chánh Hiệp, Tân Hưng Thuận, Tân Thới Hiệp, Tân Thới Nhất, Thạnh Lộc, Thạnh Xuân, Thới An, Trung Mỹ Tây.
Tính chất chức năng quy hoạch:
Cơ cấu kinh tế của quận 12 đã trải qua sự chuyển dịch đáng kể, từ giai đoạn đầu tập trung vào công nghiệp, dịch vụ và nông nghiệp, đến giai đoạn sau thiên về dịch vụ, công nghiệp và du lịch.
Khu đô thị phát triển mới của thành phố bao gồm nhiều khu chức năng quan trọng như khu dân cư đô thị, khu dịch vụ thương mại, khu công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp Ngoài ra, còn có khu công viên văn hóa, vui chơi giải trí, kết hợp du lịch sông nước, vườn cây ăn trái và các di tích lịch sử Hệ thống đầu mối giao thông và hạ tầng kỹ thuật đô thị cũng được chú trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững cho khu vực này.
Hình 3 Bản đồ quy hoạch phát triển không gian quận 12
3.1.5.2 Quy hoạch sử dụng đất và phân khu chức năng:
Các khu, cụm công nghiệp:
Khu công nghiệp Tân Thới Hiệp đã điều chỉnh quy mô còn khoảng 28 ha, trong khi Cụm công nghiệp Hiệp Thành có quy mô khoảng 50 ha và Cụm công nghiệp Tân Thới Nhất khoảng 23,55 ha Các xí nghiệp tại phường Tân Thới Nhất, Đông Hưng Thuận, và An Phú Đông dự kiến sẽ chuyển đổi thành khu hỗn hợp Tổng diện tích đất công nghiệp, bao gồm cả kho, khoảng 114,5 ha, chiếm 2,2% tổng diện tích đất.
Hệ thống trung tâm và công trình công cộng cần đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu với quy mô phục vụ hợp lý và bố trí thuận tiện, đồng thời duy trì bán kính phục vụ hiệu quả Cần giữ lại các công trình công cộng hiện có và tiến hành cải tạo, kết hợp với việc xây dựng mới để nâng cao chất lượng phục vụ.
Giới thiệu về tình hình thị trường bất động sản tại vị trí bất động sản thẩm định tọa lạc
Quận 12, với diện tích đất tự nhiên hơn 5.200 ha, được đánh giá là khu vực có quỹ đất lớn và nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai Đây là một trong ba khu vực được TP.HCM chú trọng đầu tư theo đề án Quy hoạch phát triển.
Thị trường nhà đất quận 12 đang khởi sắc nhờ vào sự phát triển của hạ tầng giao thông quan trọng Các dự án như mở rộng Quốc lộ 1A, cải tạo nút giao thông An Sương, và xây dựng cầu sắt An Phú Đông đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển Hệ thống giao thông được đầu tư mở rộng, kết nối với các khu vực như Củ Chi, Bình Dương, và Tây Ninh, đã hình thành nhiều trung tâm thương mại và khu căn hộ mới Đặc biệt, sự ra mắt của khu đô thị Tây Bắc Củ Chi và tuyến cao tốc Mộc Bài - TP.HCM sẽ nâng cao giá trị bất động sản khu vực Hai tuyến Metro số 4 và số 2 đang trong quá trình thi công, dự kiến sẽ hoàn thành trong năm nay, hứa hẹn sẽ thúc đẩy giá nhà đất quận 12 tăng từ 10-20% so với các khu vực khác.
Các tuyến đường quan trọng trong việc thúc đẩy kinh tế cũng như thị trường bất động sản Quận 12 có thể kể đến như:
Quốc lộ 1A đã được mở rộng và đồng bộ với các tuyến đường nhánh vào các quận như Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp, giúp rút ngắn thời gian di chuyển Việc nâng cấp và cải tạo chất lượng các tuyến đường này là điều cần thiết trong thời gian tới.
Các tuyến quốc lộ 22, Lê Văn Khương, Lê Thị Riêng và Hà Huy Giáp đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối Củ Chi, Bình Dương và Tây Ninh, góp phần thúc đẩy sự phát triển của khu vực này.
Tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và tuyến Metro số 4 (Thạnh Xuân - Nguyễn Văn Linh) dự kiến sẽ được khởi công vào năm 2021, mang lại tiềm năng phát triển lớn cho Quận 12 Khi hai tuyến Metro này hoàn thành, Quận 12 sẽ được nâng tầm và cải thiện đáng kể về hạ tầng giao thông, góp phần thúc đẩy kinh tế và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân.
Dự án cầu An Phú Đông nối Quận 12 - Gò Vấp, dự án cầu Vàm Thuật nối quận
12 - Bình Thạnh cũng sẽ được triển khai trong tương lai.
Dự án mở rộng đường Trường Chinh, một trong những tuyến đường quan trọng trong việc lưu thông từ các quận trung tâm TP.HCM tới quận 12.
Hầm chui An Sương đang được xây dựng và sẽ hoàn thành trong thời gian tới.
Phường Hiệp Thành hiện có nhiều tuyến đường lớn, nổi bật là Lê Văn Khương và Nguyễn Ánh Thủ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân di chuyển vào trung tâm quận 1 và các địa phương lân cận như quận Thủ Đức, TP Biên Hòa, quận 9 và thị trấn Long Thành Đường Lê Văn Khương đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối đến trung tâm thành phố Tình hình giao dịch bất động sản trên hai tuyến đường này rất sôi động, với các hẻm có giao dịch nhộn nhịp hơn Nhóm nghiên cứu cũng tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá quyền sử dụng đất, tuy nhiên, thông tin hiện tại chỉ tập trung vào vị trí mặt tiền, còn hẻm thì chưa được khảo sát kỹ lưỡng.
Qua khảo sát, nhóm đã xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, bao gồm quy mô, chiều rộng và chiều dài Các tỷ lệ 100% được thiết lập dựa trên đặc điểm của các tài sản giao dịch phổ biến Đối với vị trí mặt tiền, diện tích chủ yếu từ 110m2 trở lên được chọn làm 100% Chiều rộng chủ yếu dưới 5m cũng được lấy làm 100%, trong khi chiều dài từ 25m trở lên được xem là 100% trong hệ số tương quan Hình dáng tài sản thường khá vuông vức, do đó nhóm không sử dụng yếu tố này để phân tích tương quan.
Thông tin về tài sản thẩm định giá
Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá
Qua khảo sát, nhóm nhận thấy các yếu tố như quy mô, chiều rộng và chiều dài ảnh hưởng đáng kể đến giá trị tài sản Tỷ lệ 100% được xác định dựa trên các đặc điểm của tài sản giao dịch phổ biến Đối với vị trí mặt tiền, quy mô diện tích chủ yếu từ 110m² trở lên được chọn làm 100% Chiều rộng chủ yếu dưới 5m cũng được lấy làm 100%, trong khi chiều dài từ 25m trở lên được xem là 100% trong hệ số tương quan Hình dáng tài sản hầu hết đều vuông vức, do đó không được đưa vào phân tích tương quan.
IV Thông tin về tài sản thẩm định giá
4.1 Đă ̣c điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá
Giấy chứng nhận được tách thửa từ Giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất số 10367 do Ủy ban nhân dân Quận 12 ký ngày 22/10/2003.
4.2 Đă ̣c điểm kinh tế – kỹ thuâ ̣t của tài sản thẩm định giá
Nằm trên tuyến đường lớn Nguyễn Ảnh Thủ thuận tiện di chuyển và kinh doanh buôn bán, hiện tại đang kinh doanh quán cà phê (Hoa trà mi).
Nằm gần các tiện ích xã hội như: Ngân hàng TMCP Quân Đội (600m), trung Tâm Y Tế Dự Phòng Quận 12 (700m), chợ Hiệp Thành (750m), Co.oop Mart Hiệp Thành (900m).
– Vị trí địa chính: Số thửa 9 - 42, số tờ bản đồ 5I(sơ đồ nền)
– Vị trí hành chính: 456 đường Nguyễn Ảnh Thủ, Phường Hiệp Thành, Quận 12, TP.HCM
– Vị trí địa lý: mặt tiền đường Nguyễn Ảnh Thủ
– Mục đích sử dụng đất: đất ở tại đô thị
– Hiện trạng khu đất: Đất dân dụng có công trình xây dựng trên đất
– Khả năng tiếp câ ̣n: nằm trên tuyến đường Nguyễn Ảnh Thủ thông ra các tuyến đường lớn Bùi Văn Ngữ và Lê Văn Khương.
– Cơ sở hạ tầng: Nhà ở riêng lẻ
Khu vực này tọa lạc trên mặt tiền đường lớn Nguyễn Ảnh Thủ, thuận lợi cho hoạt động kinh doanh Đồng thời, nơi đây còn nằm trong khu vực an ninh xã hội tốt, gần UBNN Phường Hiệp Thành, mang lại sự an tâm cho cư dân và doanh nghiệp.
4.2.2 Công trình xây dựng trên đất
– Cấp loại, số tầng: Cấp 4, 1 tầng
– Kết cấu chung: tường gạch; mái tôn.
– Hiện trạng: đang kinh doanh quán cà phê.
– Các tiện ích khác: o Ngân hàng TMCP Quân Đội (600m) o Trung Tâm Y Tế Dự Phòng Quận 12 (700m) o Chợ Hiệp Thành (750m) o Co.oop Mart Hiệp Thành (900m)
– Thông tin sử dụng: sử dụng để ở hoặc kinh doanh.
Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá
Dựa trên thông tin và dữ liệu kỹ thuật, pháp lý của tài sản, cũng như giá giao dịch thực tế có thể so sánh trên thị trường, việc xác định giá trị tài sản cần xem xét mức độ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Điều này nhằm đạt được giá trị cao nhất dựa vào dữ liệu thông tin thị trường và kết quả khảo sát thực tế Mục đích của việc thẩm định giá là để chuyển nhượng, do đó, cơ sở giá trị trong trường hợp này được xác định là giá trị thị trường.
Theo tiêu chuẩn TĐGVN02, giá trị thị trường được định nghĩa là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá Giá trị này được xác định trong bối cảnh có một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan và độc lập Các bên tham gia giao dịch đều có đủ thông tin, hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Các giả thiết và giả thiết đặc biệt
Báo cáo định giá dựa trên một số giả định cụ thể Nếu có bất kỳ thay đổi nào so với những giả định này, ABC sẽ cần xem xét và cập nhật lại kết quả định giá cũng như báo cáo.
Chủ đầu tư cần hoàn tất các thủ tục hành chính theo quy định để được xét duyệt và triển khai dự án đúng tiến độ; đồng thời, dự án phải đảm bảo không bị thu hồi theo quy định của pháp luật.
Giá trị tài sản được xác định dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đã được phê duyệt và giả định của ABC, với các chỉ tiêu này có tính khả thi và giữ nguyên trong suốt quá trình thực hiện dự án.
Báo cáo thẩm định giá tài sản được xây dựng dựa trên thông tin về vị trí và đặc điểm kinh tế – kỹ thuật, theo hướng dẫn của khách hàng và nghiên cứu của thẩm định viên Kết quả báo cáo giả định rằng không có sự che dấu hoặc hiểu sai từ khách hàng hay bên thứ ba Nếu có sự khác biệt so với giả định này, kết quả thẩm định cần được xem xét lại.
ABC nhận được các bản sao hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản thẩm định ABC không có nghĩa vụ kiểm tra tính hợp pháp của những bản sao này và thực hiện thẩm định giá dựa trên giả định rằng các hồ sơ được cung cấp là trung thực và chính xác.
ABC dựa vào các hồ sơ được cung cấp để đánh giá tài sản, bao gồm thông tin về môi trường, thoát nước, quy hoạch và các vấn đề liên quan khác, mà không thực hiện kiểm định lại.
ABC sẽ tin tưởng rằng kích thước và diện tích được cung cấp là chính xác và sẽ không thực hiện bất kỳ phép đo nào để xác minh thông tin này.
Giá trị tài sản được xác định với kỳ vọng rằng sẽ không có yếu tố nào ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường giao dịch trong thời gian tới.
Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá
Xây dựng hệ số tương quan
Sau khi khảo sát thực tế, nhóm tác giả đã thu thập được 6 tài sản, trong đó có 3 tài sản có chiều rộng dưới 5m, 3 tài sản có chiều dài từ 25m trở lên, và 4 tài sản có quy mô từ 110m2 trở lên, chiếm trọng số đáng kể trong tổng số tài sản được khảo sát Dựa trên những thông tin này, nhóm đã xây dựng bảng hệ số điều chỉnh mẫu.
Bảng 7.1 Bảng hệ số điều chỉnh mẫu
Nguồn: Công ty thẩm định giá ABC thực hiện Bảng 7 2 Bảng tính hệ số tương quan
Nguồn: Công ty thẩm định giá ABC thực hiện
Bảng 7 3 Bảng tỷ lệ tương quan
Nguồn: Công ty thẩm định giá ABC thực hiện
Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
7.3.1 Xác định đơn giá xây dựng mới Đơn giá xây dựng mới được xác định căn cứ vào Quyết định số 22/2019/QĐ-
UBND ngày 30/08/2019 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
Bảng 7 4 Bảng đơn giá xây dựng mới
T Loại công trình Đơn giá xây dựng mới
1 Nhà phố liền kề trệt
1 Cột gạch hoặc gỗ; mái lợp tôn hoặc ngói; tường gạch + ván hoặc tôn; nền lát gạch bông hoặc tương đương.
2 Khung BTCT, mái lợp tôn; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; nền lát gạch ceramic các loại hay tương đương.
2 Nhà phố liền kề ≤ 4 tầng
1 Khung, sàn, mái BTCT; tường gạch sơn nước; nền lát gạch ceramic các loại hay tương đương.
2 Khung, sàn BTCT, mái lợp ngói; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; nền lát gạch ceramic các loại hay tương đương.
3 Khung, sàn BTCT, mái lợp tôn; trần thạch cao; tường gạch sơn nước; nền lát gạch ceramic các loại hay tương đương.
3 Nhà phố liền kề ≥ 5 tầng
Khung, sàn, mái BTCT (có hoặc không dán ngói); tường gạch sơn nước; nền lát gạch ceramic các loại hay tương đương 5.671.000
Xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng gắn liền với đất
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09, phương pháp tiếp cận từ chi phí sử dụng tỷ lệ tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế để xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản.
T ỷlệhao m ò n= Tuổi đời hiệu quả
Trong đó: Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời hiệu quả + Tuổi đời kinh tế còn lại.
Theo Thông tư 80/2017/TT-BTC, giá trị còn lại của nhà, vật kiến trúc và công trình xây dựng gắn liền với đất được xác định bằng công thức cụ thể.
Giá trịcòn l iạ c aủ công trình xây d ngự g nắ li nề v iớ đ tấ
Tỷlệ%ch tấ l ngượ còn l iạ c aủ công trình xây d ngự g nắ li nề v iớ đ tấ x
Giá xây d ngự m iớ c aủ công trình xây d ngự g nắ li nề v iớ đ tấ
Trong đó: Tỷ lệ % chất lượng còn lại của công trình xây dựng gắn liền với đất được xác định theo công thức sau:
Tỷlệ%ch tấ l ngượ còn l iạ c aủ công trình xây d ngự g nắ li nề v iớ đ tấ ¿ 1 −¿
Th iờ gianmà công trình xây d ngự g nắ li nề v iớ đ tấ đã qua sửd ngụ
Th iờ gian kh uấ hao(hao mòn) áp d ngụ đ iố v iớ CTXD g nắ li nề trên đ tấ
Giá xây dựng mới của công trình xây dựng gắn liền với đất được xác định theo công thức sau:
Giá xây dựng mới của công trình xây dựng gần liền với đất đai tại Đà Nẵng được xác định theo tiêu chuẩn ngưỡng do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
(ho cặ theoquy đ nhị cụthểc aủ đ aị ph ngươ ) áp d ngụ t iạ th iờ đi mể thuh iồ đ tấ
Di nệ tích xây d ngự c aủ công trình xây d ngự g nắ li nề v iớ đ tấ
Công thức đơn giá quyền sử dụng đất
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11, thẩm định giá bất động sản, đơn giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xác định theo công thức sau:
Giá trịt ngổ tài s nả
Giá trịcông trình xây d ngự còn l iạ
(tri uệ đ ngồ ) Đ nơ giá
(tri uệ đ ngồ /m2) Giá trịquy nề sửd ngụ đ tấ (tri uệ đ ngồ )
Dựa trên hiện trạng thực tế của công trình xây dựng nhà một tầng với tường gạch, sàn bê tông cốt thép và mái tôn ngói, đơn giá xây dựng mới cho TSTĐG và TSSS3 được xác định là 4.726.000 đồng/m².
Nhà ở TSSS1 và TSSS2 bao gồm các công trình 2 tầng và 3 tầng với cấu trúc tường gạch, cột bê tông cốt thép (BTCT), sàn BTCT và mái BTCT Đơn giá xây dựng mới cho các loại nhà này được xác định là 5.097.000 đồng/m².
Xác định đơn giá quyền sử dụng đất của các tài sản so sánh
Tỷ lệ CLCL của CTXD = 1-((2021-2016)/50)*100% = 90%
Giá trị CTXD cúa TSSS1 = Đơn giá xây dựng mới x Tỷ lệ CLCL x Diện tích sàn xây dựng = 5.097.000 x 90% x 239,7 = 1.099.575.810 đồng
Giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) của TSSS1 được xác định bằng công thức: Giá thương lượng trừ đi giá trị công trình xây dựng (CTXD) của TSSS1, cụ thể là 16.000.000.000 đồng trừ 1.099.575.810 đồng, cho ra kết quả 14.900.424.190 đồng Đơn giá QSDĐ của TSSS1 được tính bằng cách chia giá trị QSDĐ cho diện tích đất của TSSS1, tức là 14.900.424.190 đồng chia cho 113,6 m², tương đương với 131.165.706 đồng/m².
Tỷ lệ CLCL của CTXD =1-((2021-2013)/50)*100% = 84%
Giá trị CTXD cúa TSSS1 = Đơn giá xây dựng mới x Tỷ lệ CLCL x Diện tích sàn xây dựng = 5.097.000 x 84% x 319,4 = 1.367.504.712 đồng
Giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) của TSSS1 được tính bằng cách lấy giá thương lượng trừ đi giá trị công trình xây dựng (CTXD) của TSSS1, cụ thể là 12.800.000.000 đồng trừ 1.367.504.712 đồng, dẫn đến giá trị QSDĐ là 11.432.495.288 đồng Đơn giá QSDĐ của TSSS1 được xác định bằng cách chia giá trị QSDĐ cho diện tích đất của TSSS1, tương ứng với 11.432.495.288 đồng chia cho 84,9 mét vuông, cho ra đơn giá là 134.658.366 đồng.
Tỷ lệ CLCL của CTXD =1-((2021-2009)/50)*100% v%
Giá trị CTXD cúa TSSS1 = Đơn giá xây dựng mới x Tỷ lệ CLCL x Diện tích sàn xây dựng = 4.726.000 x 76% x 269,2 = 966.901.792 đồng
Giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) của TSSS1 được tính bằng cách lấy giá thương lượng trừ đi giá trị công trình xây dựng (CTXD) của TSSS1, cụ thể là 15.000.000.000 đồng trừ 966.901.792 đồng, cho ra kết quả 12.533.098.208 đồng Đơn giá QSDĐ của TSSS1 được xác định bằng cách chia giá trị QSDĐ cho diện tích đất của TSSS1, tức là 12.533.098.208 đồng chia cho 89,8 m², dẫn đến đơn giá là 139.566.795 đồng.
7.3.2 Thông tin giao dịch thị trường và các yếu tố so sánh
Công ty thẩm định giá ABC đã tiến hành khảo sát thị trường và thu thập thông tin từ 3 giao dịch mua bán tài sản tương đồng nhất với tài sản đang thẩm định.
Bảng 7 5 Thông tin các tài sản đang giao dịch trên thị trường và các yếu tố so sánh
STT Yếu tố so sánh TSTĐG TS1 TS2 TS3
1 Thời điểm/Tình trạng giao dịch Rao bán T09/2020 Rao bán T09/2021 Rao bán T09/2021
3 Mục đích sử dụng đất Ở đô thị Ở đô thị Ở đô thị Ở đô thị
8 Hình dáng Vuông vức Vuông vức Vuông vức Vuông vức
9 Hiện trạng sử dụng Nhà cấp 4 Nhà cấp 3 Nhà cấp 4 Nhà cấp 3
Diện tích sàn sử dụng (m2) 70,3 239,7 319,4 269,2 Đơn giá (đồng/m2) 4,726,000 5,097,000 5,097,000 4,726,000
Giá trị công trình xây dựng (đồng) 199,342,680 1,099,575,810 1,367,504,712 966,901,792
Kết cấu công trình xây dựng
456 Nguyễn Ảnh Thủ, phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM
1 tầng, tường gạch, mái tôn
2 tầng, tường gạch, sàn BTCT, mái BTCT
127 Nguyễn Ảnh Thủ, phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM
186 Nguyễn Ảnh Thủ, phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM
3 tầng, tường gạch, sàn BTCT, mái tôn
377A Nguyễn Ảnh Thủ, phường Hiệp Thành, quận 12, TP.HCM
1 tầng, tường gạch, mái tôn + ngói
Nguồn: Công ty thẩm định giá ABC thực hiện
7.3.3 Phân tích và điều chỉnh sự khác biệt giữa các tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá
ABC sử dụng thông tin giao dịch và mối quan hệ trên thị trường để đánh giá sự tương đồng và khác biệt của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định Sau đó, công ty tiến hành điều chỉnh giá trị tài sản dựa trên những đánh giá này.
Về quy mô diện tích:
TSTĐG tương đồng với TSSS 2 và TSSS 3 nên không điều chỉnh.
TSTĐG kém hơn 8% so với TSSS 1 nên điều chỉnh giảm giá của TSSS
Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 1: (92% -100%)/ 100% = -8%
Mức điều chỉnh của TSSS 1: -8% x 131.165.706=-10.493.256 đồng
Về chiều rộng mặt tiền đường:
TSTĐG tương đồng với TSSS 2 nên không điều chỉnh.
TSTĐG kém hơn 9.09% so với TSSS 1 và TSSS 3 nên điều chỉnh giảm giá của TSSS 1 và TSSS 3 với mức giá lần lượt là 10.970.223 đồng/m2 và 12.687.890 đồng/m2.
Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 1 và TSSS 3: (100% -110%)/110% = -9.09% Mức điều chỉnh của TSSS 1: -9.09% x 120.672.449 = -10.970.223 đồng Mức điều chỉnh của TSSS 3: -9.09% x 139.566.795 = -12.687.890 đồng
TSTĐG tương đồng với TSSS 2 và TSSS 3 nên không điều chỉnh
TSTĐG tốt hơn 6.38% so với TSSS 1 nên điều chỉnh tăng giá của TSSS
Tỷ lệ điều chỉnh của TSSS 1: (100% -94%)/ 94% = -6.38%
Mức điều chỉnh của TSSS 1: -6.38% x 109.702.227= -7.002.270 đồng
Dựa trên việc phân tích, đánh giá và so sánh các đặc trưng của tài sản, ABC đã thực hiện điều chỉnh các yếu tố so sánh để xây dựng bảng điều chỉnh, nhằm xác định các mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định giá.
STT Yếu tố so sánh Đơn vị tính TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3
A Đơn giá trước điều chỉnh Triệu đồng/m2 131.165.706 134.658.366 139.566.795
B Điều chỉnh các yếu tố so sánh
Mức điều chỉnh Triệu đồng/m2 -10.493.256 0 0
Giá sau điều chỉnh 1 Triệu đồng/m2 120.672.449 134.658.366 139.566.795
Mức điều chỉnh Triệu đồng/m2 -10.970.223 0 -12.687.890
Giá sau điều chỉnh 2 Triệu đồng/m2 109.702.227 134.658.366 126.878.905
Mức điều chỉnh Triệu đồng/m2 7.002.270 0 0
Giá sau điều chỉnh 3 Triệu đồng/m2 116.704.497 134.658.366 126.878.905
C Mức giá chỉ dẫn Triệu đồng/m2 116.704.497 134.658.366 126.878.905
Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn
Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn
Tổng hợp các số liệu ở mục
D1 Tổng giá trị điều chỉnh gộp Triệu đồng/m2 28.465.749 0 12.687.890
D2 Tổng số lần điều chỉnh lần 3 0 1
Tổng giá trị điều chỉnh thuần
Xác định đơn giá QSDĐ của
Nguồn: Công ty thẩm định giá ABC thực hiện
7.3.5 Thống nhất mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định giá:
Theo bảng điều chỉnh, các mức giá chỉ dẫn sau điều chỉnh không chênh lệch quá 15% so với giá bình quân ABC đề xuất sử dụng giá bình quân của 3 tài sản so sánh để làm đơn giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định, cụ thể là 126.080.589 đồng/m².
Tài sản thẩm định giá có tổng diện tích đất là 70.3m 2
Giá trị quyền sử dụng đất = Diện tích đất x Đơn giá đất
