Cơ sở lý luận về quản trị kinh doanh bất động sản
Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản.
Khái niệm về bất động sản có sự khác biệt giữa các quốc gia, nhưng nhìn chung, bất động sản được hiểu là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời.
Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản bao gồm:
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Việc phân định giữa động sản và bất động sản không hề đơn giản, vì không phải tất cả công trình xây dựng đều được coi là bất động sản, và không phải tất cả tài sản gắn liền với công trình cũng đều thuộc về loại này Hơn nữa, không phải mọi vùng đất đều được xem là bất động sản, điều này có thể dẫn đến những hiểu lầm trong việc định giá bất động sản Để tránh những sai sót trong đánh giá, cần nghiên cứu các đặc trưng riêng biệt của bất động sản và xác định tiêu chí phân biệt giữa hai loại tài sản này Theo đó, bất động sản được hiểu là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài.
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
- Có thể đo lường bằng giá lý nhất định;
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi;
Với quan điểm như trên, bất động sản thường được phân chia thành những nhóm sau đây:
Đất đai được xem là bất động sản khi là loại đất không di dời được hoặc có thể di dời nhưng không đáng kể, như đất trồng cây cảnh hay đất làm vật liệu xây dựng không được tính là bất động sản Để được công nhận, đất đai phải có chủ quyền rõ ràng và được đo lường theo giá lý, dựa trên số lượng và chất lượng của đất.
Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, bao gồm các tài sản không thể di dời hoặc di dời không đáng kể như nhà cửa, trung tâm thương mại, khách sạn và văn phòng Các công trình xây dựng công nghiệp và giao thông như đường, cầu, cảng, sân bay cũng thuộc về bất động sản Tài sản gắn liền không thể tách rời với công trình bao gồm máy điều hòa trung tâm, thiết bị điều khiển và cây cảnh cố định Tuy nhiên, những tài sản có thể tháo rời mà giá trị không thay đổi như máy điều hòa di động và chậu cây cảnh không được coi là bất động sản Các công trình phải có khả năng đo lường và lượng hóa giá trị theo tiêu chuẩn nhất định; các công trình tôn giáo, di sản văn hóa và công trình quốc gia không thể lượng hóa không được xem là bất động sản.
Các tài sản gắn liền với đất đai bao gồm vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, các cơ sở du lịch, vui chơi, thể thao, và một số công trình khai thác hầm mỏ, cùng với các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng:
Bất động sản (BĐS) có tính cá biệt và khan hiếm do đặc điểm giới hạn của đất đai Tính khan hiếm này xuất phát từ diện tích bề mặt trái đất có hạn và sự giới hạn về diện tích của từng miếng đất trong các khu vực, địa phương khác nhau Chính vì đất đai không thể di dời và có tính cố định, mỗi BĐS đều mang những đặc điểm riêng biệt Ngay cả trong cùng một khu vực, hai BĐS cạnh nhau cũng có sự khác biệt về vị trí và các yếu tố khác Thị trường BĐS hiếm khi tồn tại hai sản phẩm hoàn toàn giống nhau, ngay cả trong một tòa nhà, các căn phòng cũng có hướng và cấu trúc khác nhau Điều này thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư và kiến trúc sư, nhằm tạo ra sự hấp dẫn cho khách hàng và đáp ứng sở thích cá nhân.
Đất đai là tài sản quý giá do thiên nhiên ban tặng, được coi là nguồn tài nguyên bền vững, chỉ bị ảnh hưởng bởi thiên tai hoặc xói lở Các công trình kiến trúc xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm và có thể được cải tạo, nâng cấp để kéo dài tuổi thọ.
Tính bền lâu của bất động sản (BĐS) được xác định bởi tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng, bao gồm hai khái niệm quan trọng là "tuổi thọ vật lý" và "tuổi thọ kinh tế" Tuổi thọ kinh tế kết thúc khi chi phí sử dụng BĐS tương đương với lợi ích thu được, trong khi tuổi thọ vật lý thường kéo dài hơn, chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chính bị lão hóa và hư hỏng, không đảm bảo an toàn cho việc sử dụng Nếu việc cải tạo hoặc nâng cấp BĐS mang lại lợi ích lớn hơn so với việc phá bỏ và xây dựng mới, tuổi thọ vật lý có thể được kéo dài, cho phép BĐS phục vụ nhiều lần tuổi thọ kinh tế.
Tuổi thọ kinh tế của bất động sản (BĐS) phụ thuộc vào tính chất sử dụng của từng loại hình Cụ thể, nhà ở, khách sạn và nhà hát thường có tuổi thọ trên 40 năm, trong khi nhà xưởng công nghiệp và nhà ở phổ thông có tuổi thọ trên 45 năm Đặc điểm bền vững của BĐS xuất phát từ việc đất đai không bị mất đi sau quá trình sử dụng và có khả năng phục vụ nhiều mục đích khác nhau, tạo nên sự phong phú và đa dạng cho thị trường BĐS.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
Bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau lớn, với giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi BĐS khác Khi Nhà nước đầu tư vào xây dựng các công trình hạ tầng, điều này không chỉ nâng cao giá trị sử dụng mà còn làm tăng vẻ đẹp của BĐS trong khu vực Thực tế cho thấy, việc xây dựng một BĐS mới thường tôn vinh vẻ đẹp và sức hấp dẫn của các BĐS khác, tạo nên sự phát triển đồng bộ trong khu vực.
Bất động sản (BĐS) có tính thích ứng cao, mang lại lợi ích trong suốt quá trình sử dụng Trong quá trình này, BĐS có khả năng điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những đặc trưng riêng, đồng thời đáp ứng tốt nhu cầu của người tiêu dùng trong việc phục vụ sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.
Bất động sản (BĐS) yêu cầu năng lực quản lý cao và chi phí lớn hơn so với các loại hàng hóa thông thường Đầu tư vào BĐS là một quá trình phức tạp, đòi hỏi thời gian dài và nguồn lực tài chính đáng kể Vì vậy, việc quản lý BĐS cần được thực hiện một cách chuyên nghiệp và hiệu quả để đảm bảo thành công trong đầu tư.
Bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, điều này khác biệt so với các loại hàng hóa thông thường khác Nhu cầu về BĐS ở mỗi vùng, khu vực và quốc gia có sự đa dạng rõ rệt, phụ thuộc vào thói quen và sở thích của cư dân địa phương Ngoài ra, các yếu tố tâm lý xã hội, cũng như tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh, cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu và loại hình BĐS.
1.1.1.3 Phân loại Bất động sản
Dựa trên kinh nghiệm quốc tế và nghiên cứu trong nước, bất động sản được phân thành ba loại chính: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản đầu tư xây dựng, và bất động sản sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, và BĐS hạ tầng Trong đó, nhóm BĐS nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền, là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn, có tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố Nhóm BĐS này không chỉ tác động mạnh mẽ đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển đô thị bền vững, mà còn chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường BĐS tại Việt Nam và trên toàn thế giới.
Quản trị kinh doanh bất động sản
1.2.1 Khái niệm và đặc điểm kinh doanh bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm quản trị kinh doanh bất động sản
Theo Điều 2, Chương 1 của Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014, hoạt động kinh doanh bất động sản được định nghĩa rõ ràng.
Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản:
Kinh doanh bất động sản bao gồm các hoạt động như đầu tư vốn vào xây dựng, mua, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua bất động sản Ngoài ra, lĩnh vực này còn bao gồm dịch vụ môi giới, sàn giao dịch, tư vấn và quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm nhiều hoạt động hỗ trợ cho thị trường bất động sản, như môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản Những dịch vụ này đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người mua và người bán, đồng thời tối ưu hóa giá trị tài sản.
Theo Điều 11 của Luật Kinh doanh Bất động sản, phạm vi kinh doanh bất động sản được quy định cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
+ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
Đất được Nhà nước giao có thể được sử dụng để xây dựng nhà ở phục vụ mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua Ngoài ra, quyền sử dụng đất cũng có thể được chuyển nhượng thông qua hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai Hơn nữa, việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho nghĩa trang, nghĩa địa cũng cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với hạ tầng này.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
+ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Đối với đất thuê và đất nhận chuyển nhượng trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế, nhà đầu tư có quyền xây dựng nhà và công trình phục vụ cho mục đích kinh doanh theo đúng quy định về sử dụng đất.
1.2.1.2 Đặc điểm kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản có một số đặc điểm sau:
Kinh doanh bất động sản (BĐS) mang tính chất cục bộ và khu vực, với mỗi vị trí BĐS tạo ra thu nhập và lợi ích khác nhau cho chủ sở hữu và nhà đầu tư Môi trường xung quanh BĐS ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó, do đó, các hoạt động kinh doanh cần phải được điều chỉnh theo từng địa bàn và khu vực cụ thể, không thể áp dụng mô hình kinh doanh từ nơi này sang nơi khác.
Kinh doanh bất động sản là một hoạt động đầu tư lớn và bền vững, đòi hỏi vốn đầu tư lớn và thời gian dài để thu hồi vốn Do đó, những doanh nghiệp có lợi thế về vốn sẽ có khả năng cạnh tranh cao hơn, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng đang thắt chặt đối với cho vay bất động sản.
Kinh doanh bất động sản (BĐS) là một lĩnh vực nhạy cảm, chịu tác động lớn từ pháp luật và chính sách của nhà nước Nhà nước quản lý toàn bộ BĐS, bắt đầu từ đất đai đến các công trình xây dựng và tài sản trên đất thông qua các luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh BĐS Mối quan hệ cung cầu trong lĩnh vực BĐS cũng rất nhạy cảm, với tình trạng cung thường nhỏ hơn cầu, do đó việc điều tiết của nhà nước thông qua hệ thống pháp luật và chính sách là cần thiết.
Kinh doanh bất động sản (BĐS) là một hoạt động đa ngành và đặc thù, phản ánh qua thị trường BĐS không hoàn hảo với cung phản ứng chậm hơn cầu Thị trường này thường thiếu thông tin, khó so sánh và một số loại bất động sản mang tính độc quyền, gắn liền với vị trí và cảnh quan môi trường Cầu trong lĩnh vực này cũng rất phức tạp, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như tâm linh và thói quen xã hội Hơn nữa, kinh doanh BĐS liên quan đến nhiều khâu trong nền kinh tế, cho thấy tính đa dạng và sự kết nối của nó.
1.2.2 Quản trị kinh doanh bất động sản trong doanh nghiệp
1.2.2.1 Khái niệm quản trị kinh doanh bất động sản
Quản trị kinh doanh là quá trình thực hiện các hành vi quản lý nhằm duy trì và phát triển hoạt động kinh doanh của một hoặc nhiều doanh nghiệp trong một ngành cụ thể.
Quản trị kinh doanh bất động sản (BĐS) của doanh nghiệp là quá trình có tổ chức và liên tục, nhằm tác động một cách khoa học và nghệ thuật đến hoạt động kinh doanh BĐS Mục tiêu của quá trình này là tối ưu hóa việc sử dụng tiềm năng và cơ hội, từ đó thực hiện hiệu quả các hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS, đảm bảo tuân thủ Luật kinh doanh BĐS và các quy định xã hội, đồng thời thích ứng với biến động của môi trường kinh doanh để đạt được hiệu quả tối ưu.
1.2.2.2 Vai trò quản trị kinh doanh bất động sản
Trong một doanh nghiệp, bộ phận quản trị giữ vai trò chủ chốt, thực hiện các tác động có mục đích đến đối tượng và khách thể nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra Do đó, vai trò của quản trị doanh nghiệp rất quan trọng.
Vai trò thiết kế trong quản trị kinh doanh bất động sản (BĐS) là rất quan trọng để đạt được mục tiêu đã đề ra với các phương án và nguồn lực đã xác định Thông qua chức năng tổ chức, các hoạt động quản trị BĐS thực hiện vai trò thiết kế bằng cách xây dựng cơ cấu tổ chức bộ máy kinh doanh, xác định biên chế, phân công công việc, giao quyền và chuẩn bị các nguồn lực cần thiết.
Sau khi thiết lập bộ máy tổ chức, nhà quản trị cần thiết kế chiến lược và kế hoạch kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu của doanh nghiệp Việc thực hiện tốt vai trò này là yếu tố quyết định đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
Thứ hai: Vai trò duy trì và thúc đẩy của tổ chức quản trị
Nội dung quản trị hoạt động kinh doanh bất động sản trong
1.3.1 Hoạch định kinh doanh bất động sản
Xây dựng chiến lược và kế hoạch hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững mà còn nâng cao năng lực quản trị trong lĩnh vực này.
Các nhà quản trị cấp cao cần xác định tầm nhìn chiến lược về kinh doanh BĐS cho doanh nghiệp:
Chiến lược phát triển sản phẩm hàng hóa trong lĩnh vực bất động sản là yếu tố quan trọng mà các nhà quản trị doanh nghiệp cần xem xét Họ phải quyết định loại hình sản phẩm nào sẽ được phát triển trong tương lai, bao gồm chung cư cao cấp, nhà liền kề, biệt thự, nhà hỗn hợp, và nhà ở cho người có thu nhập thấp hoặc trung bình Đồng thời, cần phân tích cách thức thay đổi và luân chuyển các loại hàng hóa này để đáp ứng nhu cầu thị trường.
Các nhà quản trị doanh nghiệp cần nắm vững xu hướng thị trường BĐS để xây dựng mô hình quản trị phù hợp Hiện nay, xu hướng chính trong kinh doanh BĐS là tháo gỡ đầu ra hàng hóa, tìm kiếm nguồn vốn hỗ trợ và duy trì hoạt động để vượt qua giai đoạn khó khăn Doanh nghiệp nên tập trung cung cấp BĐS có giá trị trung bình và thấp, chủ yếu phục vụ khách hàng mua để sử dụng thực sự Chiến lược cạnh tranh trong tương lai nên chú trọng vào việc hợp tác hoặc chiếm lĩnh thị trường.
Chiến lược quy mô doanh nghiệp là yếu tố quan trọng giúp các nhà quản trị xác định vị trí của doanh nghiệp trên thị trường trong tương lai gần Trong vòng 5 đến 10 năm tới, doanh nghiệp cần xác định quy mô (nhỏ, vừa hay lớn) và thị phần trong các phân khúc hàng hóa bất động sản Để hoạch định kinh doanh hiệu quả, doanh nghiệp cần đáp ứng bốn điều kiện cơ bản, đảm bảo cho sự ra đời, tồn tại và thành công một cách khách quan.
(i) Dự báo về nhu cầu thị trường;
(ii) Giả thiết về môi trường hoạt động của doanh nghiệp;
(iii) Chính sách, chủ trương của Chính phủ
(iv) Trình độ hiện tại của doanh nghiệp: bao gồm các yếu tố như vốn, năng lực sản xuất, nhân sự ….
Người hoạch định cần phân tích dự báo tương lai và điều kiện hiện tại của từng bộ phận để xác định ưu thế cạnh tranh của doanh nghiệp Hiểu rõ và đánh giá chính xác các điều kiện sẽ nâng cao tính khả thi của kế hoạch, từ đó tăng cường hiệu quả triển khai thực hiện.
Quá trình hoạch định chiến lược kinh doanh bao gồm năm bước chính: đầu tiên là thiết lập mục tiêu rõ ràng; tiếp theo là đánh giá vị trí hiện tại của doanh nghiệp; sau đó, xây dựng chiến lược phù hợp; tiếp tục là chuẩn bị và thực hiện kế hoạch chiến lược; cuối cùng, thực hiện đánh giá và điều chỉnh kế hoạch để đạt được hiệu quả tối ưu.
Bước 1: Thiết lập mục tiêu của công ty.
Xây dựng các mục tiêu rõ ràng và cụ thể cho tương lai của công ty là rất quan trọng Những mục tiêu này cần phải thực tế và có thể đo lường được, phản ánh chính xác những gì công ty mong muốn đạt được.
Bước 2: Đánh giá vị trí hiện tại.
Có hai lĩnh vực cần đánh giá: đánh giá môi trường kinh doanh và đánh giá nội lực:
Đánh giá môi trường kinh doanh là quá trình nghiên cứu các yếu tố hiện tại để xác định nguy cơ và cơ hội cho mục tiêu và chiến lược của công ty Quá trình này bao gồm các yếu tố quan trọng như tình hình kinh tế, các sự kiện chính trị, công nghệ, áp lực thị trường, và các mối quan hệ xã hội.
Đánh giá nội lực của công ty là quá trình phân tích toàn diện các điểm mạnh và điểm yếu trong các lĩnh vực quản lý, marketing, tài chính, hoạt động sản xuất và nghiên cứu phát triển (R&D) Việc này giúp xác định khả năng cạnh tranh và tiềm năng phát triển bền vững của doanh nghiệp.
Bước 3: Xây dựng chiến lược.
Sau khi hoàn thành đánh giá, nhà hoạch định chuyển sang giai đoạn lựa chọn, cần cân nhắc các biến nội lực và khách quan Sự lựa chọn thường rõ ràng từ thông tin trong các phần đánh giá, nhưng mỗi dự án cần được xem xét kỹ lưỡng về chi phí, sử dụng nguồn lực khan hiếm, thời gian – tiến độ và khả năng chi trả.
Bước 4: Chuẩn bị và thực hiện một kế hoạch chiến lược.
Chuẩn bị và thực hiện kế hoạch chiến lược bao gồm hai quá trình liên quan chặt chẽ: giai đoạn tổ chức và giai đoạn chính sách.
Giai đoạn tổ chức: là quá trình thực hiện gồm: việc tổ chức con người và các nguồn lực để củng cố sự lựa chọn.
Giai đoạn chính sách: là việc phát triển các chính sách có tính chất chức năng để củng cố, chi tiết hơn chiến lược đã chọn.
Bước 5 trong quá trình hoạch định chiến lược kinh doanh là đánh giá và kiểm soát kế hoạch Tại giai đoạn này, các nhà quản lý cao cấp cần xác định xem các lựa chọn chiến lược trong mô hình thực hiện có phù hợp với mục tiêu của doanh nghiệp hay không Đây là quá trình kiểm soát dự toán và quản lý thông thường, nhưng được mở rộng về quy mô để đảm bảo hiệu quả tối ưu.
Việc xây dựng chiến lược kinh doanh của nhà quản trị doanh nghiệp cần đảm bảo tính thống nhất, toàn diện và phối hợp, nhằm thực hiện hiệu quả các mục tiêu cơ bản của công ty.
Các nhà quản trị chuyển đổi các định hướng chiến lược kinh doanh bất động sản thành các mục tiêu chiến lược cụ thể Việc xác định mục tiêu bao gồm việc trả lời các câu hỏi quan trọng liên quan đến hướng đi và kế hoạch phát triển của doanh nghiệp.
- Hàng hóa BĐS mua và bán là loại gì, bao nhiêu?
- Doanh thu, chi phí, lợi nhuận kinh doanh BĐS như thế nào?
- Tốc độ tăng trưởng, quy mô như thế nào?
Sau khi xác định các mục tiêu chiến lược trong lĩnh vực bất động sản, các nhà quản trị cần phát triển các kế hoạch chi tiết theo từng tháng, quý và năm, với các chỉ tiêu kinh tế và xã hội rõ ràng.
Các yếu tố ảnh hưởng đến quản trị kinh doanh bất động sản
1.4.1 Các yếu tố bên trong
- Nhóm các nhân tố liên quan đến chủ thể quản trị
Hiệu quả quản trị trong kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào bộ máy quản lý, có nhiệm vụ hoạch định chiến lược và chính sách phát triển Bộ phận này không chỉ xây dựng các kế hoạch mà còn biến chúng thành hiện thực Trong quá trình hoạt động, các cơ quan quản lý thu thập thông tin về doanh nghiệp, bao gồm tình hình hoạt động, quy mô thị trường và chất lượng hàng hóa, từ đó đưa ra các giải pháp điều chỉnh thích hợp nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong thị trường bất động sản.
Kinh doanh bất động sản (BĐS) cần sự phối hợp chặt chẽ với các ngành như vật liệu xây dựng, tài chính và ngân hàng để phát triển bền vững Để đạt được điều này, cơ chế quản trị phải phù hợp với tính liên ngành của lĩnh vực BĐS Do đó, bộ máy tổ chức quản trị hoạt động kinh doanh BĐS cần được xây dựng một cách thống nhất từ cấp trên xuống cấp dưới.
Nhóm các nhân tố liên quan đến đối tượng quản trị bao gồm người lao động trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Những nhân tố này chịu sự tác động từ nhà quản trị doanh nghiệp nhằm đạt được mục tiêu quản trị hiệu quả.
Thông qua thanh tra, kiểm tra và giám sát, các cơ quan quản trị có thể hiểu rõ nguyện vọng của người lao động, từ đó điều chỉnh chính sách phát triển doanh nghiệp Điều này tạo ra môi trường làm việc thông thoáng, lành mạnh, khuyến khích sự đóng góp của người lao động vào sự phát triển chung của doanh nghiệp.
Thị trường bất động sản hiện nay có sự hiện diện của nhiều doanh nghiệp, cả trong nước và quốc tế, với các hình thức quản trị đa dạng Điều này ảnh hưởng lớn đến đội ngũ quản trị, vì họ có thể rời bỏ công ty nếu các điều kiện làm việc không đáp ứng yêu cầu.
Thị trường bất động sản hiện nay đang trải qua giai đoạn cạnh tranh khốc liệt, với nhiều dấu hiệu trầm lắng và khó khăn Tình hình này đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến các nhà quản trị, khiến họ có khả năng chuyển hướng sang lĩnh vực kinh doanh khác để tìm kiếm cơ hội mới.
1.4.2 Các yếu tố bên ngoài
Môi trường vĩ mô trong nước, đặc biệt là các yếu tố pháp lý, cơ chế và chính sách, đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) Nhà nước đã ban hành nhiều luật nhằm điều chỉnh việc thành lập và hoạt động của các doanh nghiệp BĐS trên thị trường.
+ Luật kinh doanh Bất động sản, Luật nhà ở, Luật doanh nghiệp, luật thương mại, luật cạnh tranh là những đạo luật quan trọng trong việc điều chỉnh thị trường.
Các sắc luật thuế như thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp được áp dụng nhằm khuyến khích hoặc hạn chế hoạt động kinh doanh, đồng thời giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của các doanh nghiệp đối với Nhà nước.
Các quy định về tiêu chuẩn chất lượng sản phẩm và pháp lệnh giá quy định chất lượng hàng hóa lưu thông trên thị trường, đồng thời cho phép Chính phủ thực hiện biện pháp bình ổn giá cho một số mặt hàng thiết yếu, trong đó có bất động sản (BĐS).
Các chính sách tài chính tín dụng, quy định về giá bán, điều kiện kinh doanh và chính sách hỗ trợ thông tin thị trường đều ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường.
Hội nhập kinh tế quốc tế mang lại nhiều lợi ích cho hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) và các lĩnh vực khác tại Việt Nam Việc này không chỉ giúp các doanh nghiệp BĐS mở rộng thị trường tiêu thụ ra nước ngoài mà còn nâng cao khả năng cạnh tranh Hơn nữa, hội nhập cũng thúc đẩy việc hoàn thiện hệ thống văn bản chính sách và luật pháp, tạo ra một khung pháp lý vững chắc cho hoạt động kinh doanh BĐS khi tham gia vào thị trường toàn cầu.
Trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) không chỉ giới hạn trong nước mà còn mở rộng ra quốc tế Môi trường kinh doanh liên tục thay đổi, do đó, cần có cơ chế chính sách ổn định, không thể thay đổi theo ý muốn chủ quan Việc xây dựng chính sách cần dựa trên phân tích thông tin thị trường một cách chính xác, nhằm định hướng rõ ràng cho hoạt động của doanh nghiệp BĐS và hỗ trợ họ trong việc thực hiện các chủ trương, chính sách.
Chương 1 của khóa luận nghiên cứu những vấn đề cơ bản về BĐS, thị trường BĐS, kinh doanh BĐS và các nội dung về quản trị kinh doanh BĐS. Để hệ thống những vấn đề cơ bản về BĐS, kinh doanh BĐS, khóa luận trình bày các vấn đề lý thuyết như khái niệm, đặc điểm, vai trò, phân loại và tình hình phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam trong thời gian qua.
Chương 1 cũng đưa ra cơ sở lý luận về việc quản trị kinh doanh BĐS qua các nội dung khái niệm, vai trò và nội dung cụ thể của quản trị kinh doanh BĐS. Để việc quản trị kinh doanh BĐS đạt hiệu quả, hiệu suất cao, khóa luận đã đưa ra các tiêu chí đánh giá đo lường kết quả thực thi, đánh giá các nhân tố ảnh hưởng tới quản trị kinh doanh BĐS. Đây là cơ sở lý luận để em đi sâu phân tích thực trạng quản trị kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần thương mại dịch vụ Thaco.
Chương II Thực trạng về quản trị kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần thương mại và dịch vụ Thaco
2.1 Khái quát về hoạt động của Công ty Cổ phần thương mại dịch vụ
2.1.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần thương mại dịch vụ Thaco 2.1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
Công ty Cổ phần thương mại dịch vụ Thaco, thành lập năm 2016, chuyên về bất động sản và cho thuê nhà đất thổ cư, do bà Vũ Thị Hồng làm giám đốc Với hơn 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, bà Hồng đã tích lũy được nhiều kỹ năng và mối quan hệ quý giá Bà đã phát triển sự nghiệp từ những ngày đầu và hiện đang quản lý một đội ngũ hơn 200 nhân viên trẻ trung, năng động và nhiệt tình Tất cả các thành viên trong công ty đều có đạo đức tốt, năng lực cao và được bạn bè, đối tác tin tưởng.
