Kinh tế môi trường là công cụ kinh tế được sử dụng để nghiên cứu môi trường và điều đó cũng có nghĩa là trong tính toán kinh tế phải xét đến các vấn đề môi trường. Các vấn đề này nằm giữa kinh tế và các hệ tư nhiên nên rất phức tạp, do đó có thể coi kinh tế môi trường là một ngành phụ trung gian giữa các ngành khoa học tự nhiên và khoa học xã hội.
Tính cấp thiết
Đất đai là tài nguyên quốc gia quý giá, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam hội nhập sâu rộng và nền kinh tế phát triển nhanh chóng Việc nâng cao năng lực và hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai là cần thiết để sử dụng tài nguyên này một cách hợp lý Điều này không chỉ quyết định sự phát triển kinh tế mà còn đảm bảo các mục tiêu chính trị và phát triển xã hội.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đã trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, với số lượng đô thị tăng từ 649 vào năm 2000 lên 795 vào năm 2016 Sự phát triển này đi kèm với các dự án xây dựng theo quy hoạch, góp phần làm cho bộ mặt đô thị trở nên khang trang và hiện đại hơn.
Trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng, đất đô thị trở thành nền tảng phát triển khu vực đô thị và là nguồn nội lực quan trọng cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa Đất đô thị không chỉ đáp ứng nhu cầu về mặt bằng mà còn là hàng hóa đặc biệt để khai thác, tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Đô thị giữ vai trò đầu tàu trong phát triển kinh tế - xã hội, ảnh hưởng đến môi trường sinh thái, phát triển dân số và hiệu quả kinh tế - xã hội Đất đô thị có tính đa dạng về mục đích sử dụng do hệ thống kinh tế phức tạp và chuyên môn hóa cao, yêu cầu quy hoạch cẩn trọng Vị trí đất trong đô thị rất quan trọng trong việc lựa chọn khu dân cư và khu vực sản xuất kinh doanh, phụ thuộc vào điều kiện giao thông và cơ sở hạ tầng, và được xác định qua giá đất, phản ánh nhu cầu sử dụng.
Đất đô thị được phân loại thành hai loại thửa đất, không phụ thuộc vào độ phì nhiêu của đất Nó không chỉ là tài nguyên mà còn là tài sản có giá trị trong quyền sử dụng đất Việc định giá đất đô thị cần áp dụng phương pháp luận thống nhất để phù hợp với cơ chế thị trường.
Thị trường đất đô thị được hình thành dưới sự quản lý của nhà nước, nơi mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai và có quyền giao, cho thuê có thu tiền Người sử dụng đất có quyền thừa kế, thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng Giá trị tài sản của đất đai ngày càng tăng, khiến đất đô thị trở thành kênh đầu tư hấp dẫn để tích trữ vốn Sự biến động của thị trường đất đai đô thị có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế - xã hội Nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, thuế và phí liên quan đến đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc tạo lập nguồn tài chính cho chính quyền đô thị, với tỷ lệ chiếm từ 30-70% ngân sách tùy thuộc vào quy mô và vị trí của đô thị.
Phát triển kinh tế là yếu tố chính thúc đẩy giá đất đô thị tăng cao, tạo động lực cho việc sử dụng đất một cách tiết kiệm Điều này không chỉ giúp khai thác hiệu quả hạ tầng kỹ thuật và xã hội hiện có mà còn nâng cao giá trị sử dụng đất Giá trị đất đô thị tiếp tục tăng do nhu cầu phát triển và hạn chế về không gian sử dụng, trong khi việc thay đổi mục đích sử dụng đòi hỏi chi phí đầu tư cao hơn Do đó, việc khai thác không gian đô thị không chỉ diễn ra theo chiều sâu và chiều cao mà còn có xu hướng lấn chiếm đất nông nghiệp để mở rộng đô thị.
Mặc dù vậy, do ảnh hưởng của quá trình CNH, HĐH và đô thị hóa, QLNN đối với đất đô thị vẫn bộc lộ nhiều hạn chế, đó là:
Thị trường đất đô thị đang phát triển nhanh chóng, vượt qua tốc độ đô thị hóa, đặc biệt là trong lĩnh vực thị trường thứ cấp, nơi chuyển đổi đất nông thôn thành đất đô thị Điều này diễn ra quá nhanh, thậm chí có những trường hợp việc chuyển đổi đất còn đi trước cả quy hoạch đô thị.
- Tình trạng quy hoạch treo, khai thác không theo dự báo nhu cầu, đất đai bỏ hoang còn rất phổ biến
Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đô thị hiện nay đang gặp phải sự thiếu bền vững, chủ yếu dựa vào doanh thu từ việc bán quyền sử dụng đất Điều này dẫn đến sự phụ thuộc lớn vào thị trường, đặc biệt là thị trường bất động sản.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đô thị hiện nay thiếu tính khoa học và tầm nhìn dài hạn, trong khi một số chính sách liên quan đến định giá đất, thu hồi, đền bù, hỗ trợ và tái định cư chưa phù hợp với cơ chế thị trường Tình trạng vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng đất vẫn diễn ra phổ biến nhưng chưa được xử lý triệt để, dẫn đến việc khiếu kiện về đất đai không được giải quyết kịp thời.
Trong bối cảnh hiện nay, việc quản lý nhà nước (QLNN) đối với đất đai, đặc biệt là đất đô thị, đang trở nên ngày càng phức tạp và cấp bách Nghiên cứu các giải pháp hoàn thiện QLNN đối với đất đô thị không chỉ có ý nghĩa lý luận mà còn thực tiễn, đáp ứng nhu cầu trước mắt và đảm bảo tính bền vững lâu dài Chính vì vậy, học viên đã lựa chọn chủ đề “Hoàn thiện quản lý Nhà nước đối với đất đô thị của Việt Nam” để thực hiện nghiên cứu chuyên đề môn học.
Mục đích
Mục đích nghiên cứu của chuyên đề là làm rõ lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước đối với đất đai đô thị, đồng thời đánh giá thực trạng quản lý đất đô thị tại Việt Nam Nghiên cứu nhằm tìm ra nguyên nhân dẫn đến thành công và những hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đô thị trong thời gian qua Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm phát huy những mặt tích cực và khắc phục hạn chế, từ đó hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đô thị Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng làm rõ vai trò của chủ sở hữu đất đô thị trong nền kinh tế thị trường.
Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng các phương pháp thống kê và phân tích lôgíc kết hợp với lịch sử để tổng kết và đánh giá việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nước đối với đất đô thị ở Việt Nam.
Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của quản lý nhà nước đối với đất đô thị tại Việt Nam được thực hiện thông qua phương pháp SWOT Để làm rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan, tác giả đã tham khảo các nghiên cứu và báo cáo tổng kết từ các chuyên gia cũng như các đơn vị quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng.
- Sử dụng mô hình OUTCOME và hệ thống tiêu chí đánh giá chính sách công của Ngân hàng thế giới để đánh giá QLNN về đất đô thị
TỔNG QUAN
Đất đô thị
Nghiên cứu về đất đai, đặc biệt là đất đô thị, trong bối cảnh kinh tế thị trường đã thu hút sự chú ý của nhiều người trong thời gian dài.
Nghiên cứu của Ratcliff chỉ ra rằng việc xác định sử dụng đất theo chức năng là cách tạo ra đất đô thị, với các yếu tố xã hội và kinh tế là nhân tố quyết định Ông cho rằng quan niệm về đất đô thị chỉ dựa vào ranh giới hành chính là không đủ, vì ranh giới này có thể không phản ánh đầy đủ các tiêu chí chức năng đô thị và thường bị ảnh hưởng bởi các yếu tố lịch sử và chính trị Do đó, việc xác định đất đô thị cần dựa vào các tiêu chí chức năng để đảm bảo tính chính xác và phù hợp hơn.
Theo Marion Clawson, đất đô thị là kết quả của nhiều quyết định công khai và cá nhân, được công nhận như một loại hàng hóa trong các cơ quan chính trị và xã hội Ông định nghĩa đất đô thị là một đơn vị không gian và tài sản, phát sinh từ các thể chế pháp lý, hành chính và kinh tế, tức là sản phẩm của sự sắp xếp thể chế và xã hội.
M A Quadeer [13] định nghĩa đất đô thị: là đất được sử dụng hoặc được kỳ vọng sẽ được sử dụng cho các hoạt động của đô thị Định nghĩa này chuyển trọng tâm từ nơi trên bề mặt trái đất thành một mảnh đất nằm trên, dưới hoặc trong nó Tác giả cho rằng, thông qua thực hiện các hoạt động (như chuyển mục đích sử dụng, xây dựng kết cấu hạ tầng, ) phục vụ cho hoạt động đô thị ở hiện tại và tương lai, được gọi là đất đô thị Theo M A Quadeer, các yếu tố cấu thành của đất đô thị bao gồm vị trí, không gian, tài sản, tính tập hợp, tính đa dạng, sự bất động và không thể phá hủy Từ việc phân tích các yếu tố cấu thành, tác giả đưa ra các đặc điểm của đất đô thị như: đất đô thị phát sinh từ sự tồn tại của nó trong hệ thống các hoạt động đô thị; giá trị của đất đô thị có thể do các khoản đầu tư công cộng, quyết định của cơ quan và sự phụ thuộc về kinh tế; đất đô thị là nguồn được phân chia và sử dụng trực tiếp trên lợi ích cộng đồng; đất đô thị vừa là một loại hàng hóa tiện ích vừa là hàng hóa thương mại
Nghiên cứu của V Kruse chỉ ra rằng đất đô thị là một tài sản đặc biệt, nơi chủ sở hữu không thể mang theo hay tận dụng một cách cá nhân, mà nó phục vụ cho cộng đồng và tồn tại qua nhiều chủ sở hữu khác nhau Đất đô thị mang lại quyền quyết định cho chủ sở hữu về cách sử dụng, và động cơ của những quyết định này ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng đất Hơn nữa, đất đô thị cũng được xem như một cơ hội đầu tư nhằm mang lại lợi nhuận về vốn, dẫn đến việc chuyển nhượng đất thường dựa trên các yếu tố thị trường đầu tư Tuy nhiên, vai trò đầu tư này đôi khi mâu thuẫn với chức năng của đất trong các hoạt động đô thị.
Trong bài viết "Quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất đô thị và hướng hoàn thiện", tác giả Phạm Đức Hòa nghiên cứu từ góc độ lịch sử hình thành đất đô thị, nhấn mạnh tầm quan trọng của quản lý nhà nước trong việc sử dụng và phát triển đất đô thị Bài viết đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình quản lý, bảo đảm sử dụng đất hiệu quả và bền vững.
Đất đô thị là phần đất quốc gia phát triển song hành với quá trình đô thị hóa, có nguồn gốc từ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng Quá trình chuyển đổi này không chỉ thay đổi mục đích sử dụng mà còn làm thay đổi cách thức quản lý và sử dụng đất, tạo ra danh mục mới trong phân loại đất Đất đô thị không chỉ là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển đô thị mà còn là đối tượng quản lý trực tiếp của chính quyền đô thị, yêu cầu các cơ chế và chính sách phù hợp với đặc thù đô thị.
Trong bài viết "Đất đô thị trong nền kinh tế thị trường" của tác giả Phạm Khánh Toàn, đất đô thị được định nghĩa là loại đất được kết nối với các hạ tầng như đường, điện, nước và có vị trí thuận lợi cho việc tiếp cận các dịch vụ xã hội Điều này làm cho đất đô thị khác biệt rõ rệt với đất nông thôn, nơi mà nguyên tắc tự cung tự cấp vẫn chiếm ưu thế Tác giả nhấn mạnh rằng việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị là một quá trình tất yếu và nhà nước cần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đồng thời điều hòa lợi ích của các bên liên quan trong quá trình đô thị hóa Để thực hiện điều này, tác giả kiến nghị xây dựng hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất và chuyển nhượng đất.
6 cùng với một hệ thống thuế BĐS Đây là những luận điểm có giá trị kế thừa cho tác giả cần nghiên cứu
Khi phân tích đặc điểm, vai trò của đất đô thị, tác giả Lê Kiều trong bài viết:
Cơ sở hình thành giá đất đô thị nhằm phục vụ cho việc đền bù và di chuyển đã chỉ ra rằng đất đô thị có nguồn cung cố định và giá trị của nó phản ánh lợi ích ròng từ việc sử dụng Do đó, để tối ưu hóa giá trị đất đô thị, cần xác định vị trí phù hợp cho các mục đích sử dụng khác nhau.
Quản lý nhà nước đối với đất đô thị
Cải cách thể chế và chính sách đất đô thị tại các quốc gia đang phát triển là cần thiết để tối ưu hóa quản lý đất đai và thúc đẩy thị trường đất Theo Farvacque và Patrick, các thể chế và chính sách này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành hệ thống quản lý đất đô thị Để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, cần có sự cải cách theo quy luật thị trường trong từng giai đoạn Tuy nhiên, vì thể chế đất đô thị thường ổn định, các tác giả khuyến nghị chỉ nên quy định những nguyên tắc cơ bản và có tầm nhìn dài hạn, để các chủ thể kinh tế có thể linh hoạt thích ứng với sự thay đổi của môi trường.
Chính sách đất đô thị - Những vấn đề và những cơ hội của tác giả Dunkerley và Harol đã phân tích các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất đô thị, nhấn mạnh mục tiêu công bằng và hiệu quả Để đạt được sự công bằng và hiệu quả trong quản lý đất đai, các tác giả khuyến nghị Chính phủ cần chú trọng vào ba nhóm công cụ chính.
Thứ nhất, Chính phủ can thiệp thông qua chính sách thuế và sở hữu công
Chính phủ sẽ áp dụng mức thuế cao đối với đất trống và đất không sử dụng, tuy nhiên, thuế không phải là công cụ chính để can thiệp vào thị trường đất đai hay ảnh hưởng đến việc sử dụng đất, mà chủ yếu nhằm đạt được mục tiêu thu ngân sách Đối với sở hữu công về đất đai, có hai hình thức chính là ngân hàng đất đai và chính sách điều chỉnh mục.
Ngân hàng đất đai thường chỉ sự chiếm hữu đất đai của chính phủ hoặc đất công không sử dụng để phục vụ cho phát triển đô thị trong tương lai Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là hình thức tạm thời nhằm thay đổi công năng của đất từ nông nghiệp nhỏ lẻ sang các công trình đô thị phục vụ dịch vụ công Tác giả khuyến nghị rằng khi nguồn cung đất đai hạn chế, giá thuê và vốn đầu tư cao sẽ chuyển một phần lợi ích của dịch vụ công đến tay những người sở hữu đất.
Thứ hai, Chính phủ can thiệp thông qua việc ban hành quy định về sử dụng đất đô thị
Có năm hình thức quản lý và sử dụng đất đai phổ biến, bao gồm quy hoạch vùng, quy định phân khu, quy định xây dựng, phê duyệt của chính phủ và quy hoạch đô thị Chính phủ cần tham gia trực tiếp vào phát triển quỹ đất đô thị, đặc biệt trong xây dựng nhà ở, yêu cầu áp dụng quy định hiện hành và đưa ra quy định mới như kiểm soát xây dựng cao ốc và quốc hữu hóa đất đai Cuối cùng, cần đổi mới quy định quản lý đất đai và các chính sách liên quan như pháp luật, thủ tục hành chính, quy hoạch, dự án, phân bổ nguồn lực và ưu tiên đầu tư công.
Thứ ba, Chính phủ tham gia trực tiếp vào thị trường đất đô thị
Chính phủ cần đảm bảo hiệu quả và công bằng trong phân bổ nguồn lực đất đai đô thị và dịch vụ công Tác giả khuyến nghị không nên coi các biện pháp quản lý truyền thống như quy hoạch tổng thể và các công cụ pháp lý là phương tiện chính Thay vào đó, nên ưu tiên đầu tư công trực tiếp hoặc tham gia tài trợ vốn Việc áp dụng biện pháp này cần kết hợp với việc hoàn thiện và ban hành các quy định pháp lý phù hợp.
Bài viết "Một khuôn khổ cho việc cải tổ các chính sách đất đai đô thị tại các quốc gia đang phát triển" của tác giả Dowell và Giles trình bày những vấn đề quan trọng về cải cách chính sách đất đô thị Các tác giả giải thích lý do cần thiết phải cải cách, đồng thời đánh giá các vấn đề hiện tại trong quản lý đất đai tại các thành phố ở các nước đang phát triển.
Thị trường đất đai hiện nay đang đối mặt với 8 vấn đề tồn tại, đặc biệt là sự can thiệp không phù hợp của chính phủ, bao gồm can thiệp quá nhiều hoặc quá ít Bài viết cũng chỉ ra những bất cập trong quy hoạch sử dụng đất, việc vượt quá quy định, tình trạng quan liêu và sự phát triển không hiệu quả của đất công.
Báo cáo của Ngân hàng Thế giới năm 2002 về xây dựng thể chế hỗ trợ thị trường đất đô thị định nghĩa thể chế là các quy tắc và chuẩn mực hành vi mà các tác nhân tương tác với nhau Thể chế không chỉ bao gồm các quy tắc mà còn là các tổ chức thực hiện chúng, nhằm đạt được kết quả mong muốn Chính sách có ảnh hưởng đến sự thay đổi của thể chế, trong khi thể chế lại tác động đến việc áp dụng các chính sách.
Báo cáo đã phân tích lý luận và thực trạng xây dựng, thực thi thể chế thị trường đất đô thị ở Việt Nam, đồng thời đề xuất một số giải pháp hỗ trợ từ nhà nước nhằm phát triển thị trường đất đô thị hiệu quả hơn.
+ Nhà nước cần hỗ trợ thị trường bằng cách quản trị tốt, tức là tạo ra, bảo vệ và thực thi quyền sở hữu tài sản đất đai
+ Thiết lập cơ quan đăng ký đất đai và cung cấp các dịch vụ trao quyền sở hữu đất đai và địa chính cho người dân
Hai là, nghiên cứu QLNN đối với đất đô thị trên lĩnh vực hoàn thiện công cụ quy hoạch sử dụng đất
Cuốn sách "Quy hoạch SDĐ: sử dụng, lạm dụng và tái SDĐ đô thị" của Charles M Haar phân tích tính khan hiếm và giá trị cao của đất đô thị, nhấn mạnh vai trò quan trọng của quy hoạch đất đô thị Tác giả cảnh báo rằng quy hoạch không phù hợp có thể gây ra hậu quả nghiêm trọng về kinh tế và xã hội Để xây dựng quy hoạch hiệu quả, cần có tính khoa học, tầm nhìn dài hạn và sự tham gia rộng rãi từ cộng đồng; đồng thời bãi bỏ quy định kiểm soát sử dụng đất, đa dạng hóa phát triển đất và kết nối quy hoạch với hệ thống thông tin và tài chính trong lĩnh vực bất động sản.
Bài viết "Quy hoạch và kiểm soát công đối với đô thị và phát triển đất đai" của tác giả Donald G Hagman nhấn mạnh vai trò quan trọng của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội, như thu hút đầu tư và xóa đói giảm nghèo Nghiên cứu chỉ ra mối liên hệ giữa chính sách quản lý nhà nước về đất đai và xu hướng sử dụng đất, ảnh hưởng đến phát triển bền vững và nghèo đói tại các nước đang phát triển Bài viết cũng cảnh báo về các quy định pháp luật và phương thức quản lý của từng quốc gia, đặc biệt là ở cấp địa phương, có thể tác động đến việc khai thác tài nguyên đất đai Tuy nhiên, do cách tiếp cận chung, việc áp dụng vào thực tiễn ở mỗi quốc gia cần cân nhắc kỹ lưỡng.
Ba là, các nghiên cứu quản lý nhà nước đối với đất đô thị trên lĩnh vực nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng loại đất này
Chương trình tái điều chỉnh đất trong phát triển đô thị của Hàn Quốc, do tác giả Lee Tae-II nghiên cứu, chỉ ra rằng các chính sách giao đất, thu hồi và đền bù hiện tại chưa nhận được sự ủng hộ từ người dân, dẫn đến khiếu nại và hiệu quả thấp Để khắc phục tình trạng này, tác giả đề xuất các hình thức tái điều chỉnh đất đô thị nhằm điều hòa lợi ích giữa các bên liên quan, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất Việc quy hoạch và phân chia hợp lý các lô đất dịch vụ sẽ gia tăng giá trị sử dụng, giảm chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, và tạo điều kiện cho các dự án lớn Đồng thời, các chương trình tái điều chỉnh đất cũng khuyến khích xây dựng nhà ở xã hội và hạn chế giao đất trực tiếp cho người dân.
Chuyển đổi sử dụng đất đô thị tại Trung Quốc đã gặp phải nhiều thách thức, đặc biệt là trong những năm 80, khi quản lý và sử dụng đất đô thị gặp phải tình trạng thiếu hụt, hiệu quả sử dụng thấp, cùng với sự hỗn độn và không cân đối Tác giả Yehua Wei phân tích những yếu kém này để làm rõ các yếu tố quyết định tới quy mô sử dụng đất đô thị.
Để cải thiện việc sử dụng đất đô thị ở Trung Quốc, cần thực hiện các giải pháp như tăng cường số lượng đất đô thị và tổ chức lại cơ cấu sử dụng Một trong những biện pháp chính là tăng giá thuê đất đô thị, tuân thủ nghiêm ngặt luật sử dụng đất và nâng cao quản lý nhà nước trong việc sử dụng đất đô thị.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với đất đô thị
Các nhà khoa học đã thống nhất khái niệm đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã và thị trấn, hình thành trong quá trình đô thị hóa Đất đô thị được coi là đất đã được trang bị cơ sở hạ tầng (KCHT) và có tính khan hiếm hơn so với các loại đất khác Mặc dù nguồn gốc của đất đô thị là từ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng, nhưng quá trình chuyển đổi này có giới hạn và không thể quay trở lại Với giá trị cao, đất đô thị đóng vai trò quan trọng như một nguồn lực tài chính trong phát triển đô thị, đồng thời là công cụ huy động tài chính cho đầu tư KCHT đô thị, nằm trong 4 nội dung chính của chiến lược phát triển đô thị bền vững.
Các tác giả nhất trí rằng thể chế, chính sách và pháp luật về đất đô thị là yếu tố cấu thành hệ thống quản lý đất đô thị, đồng thời ảnh hưởng đến sự vận hành của thị trường đất đô thị Để nâng cao hiệu quả và hiệu lực quản lý nhà nước đối với đất đô thị, cần liên tục hoàn thiện các quy định này Điều này nhấn mạnh vai trò quan trọng của quản lý nhà nước trong việc đảm bảo sự phát triển bền vững cho đô thị Nhiều nghiên cứu đã đề cập đến việc xây dựng và hoàn thiện quản lý nhà nước đối với đất đô thị qua các nội dung cụ thể.
Hoàn thiện thể chế đất đô thị là quá trình quan trọng, bao gồm cả thể chế quốc gia và địa phương, cùng với mối quan hệ giữa chúng và các chính sách quản lý đất đô thị Các tác giả nhấn mạnh rằng thể chế đất đai cần phải thống nhất với thể chế kinh tế, đảm bảo sự phù hợp với quy luật vận động của nền kinh tế thị trường.
Xây dựng quy hoạch sử dụng đất đô thị cần phải dựa trên cơ sở khoa học, đồng thời dự báo chính xác nhu cầu sử dụng đất Điều này không chỉ phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia mà còn đáp ứng nhu cầu phát triển của từng địa phương.
Quản lý và điều tiết nguồn lợi từ đất đai cần đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên, đồng thời phát huy quyền bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai Đổi mới cơ chế chuyển dịch đất đô thị là cần thiết, dựa trên sự thống nhất giữa các đối tượng tham gia.
Các tác giả đều nhận định rằng chính sách quản lý và điều tiết của nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế, như việc chưa xây dựng được các văn bản điều chỉnh trực tiếp giao dịch bất động sản, chỉ dừng lại ở một số văn bản quản lý các yếu tố cấu thành thị trường Vai trò can thiệp của nhà nước chưa phù hợp, và khả năng kiểm soát biến động giá cả bất động sản còn yếu, dẫn đến tình trạng đầu cơ và rối loạn thị trường Để khắc phục, các tác giả đề xuất nâng cao chất lượng và trách nhiệm tuân thủ các công cụ quản lý, cải thiện năng lực của bộ máy quản lý nhà nước, xây dựng tổ chức hỗ trợ thông tin cho thị trường và cung ứng dịch vụ công cho bất động sản.
2.1.1 Những đặc điểm của đất đô thị
Đất đô thị cần có hệ thống cơ sở hạ tầng (KCHT) như giao thông, cung cấp năng lượng, chiếu sáng, và cấp thoát nước để sử dụng hiệu quả Nhu cầu phát triển kinh tế tại đô thị rất cao, nơi tập trung các cơ quan quản lý và dân cư đông đúc, do đó việc xây dựng cơ sở vật chất phục vụ đời sống và phát triển kinh tế là ưu tiên hàng đầu KCHT đô thị phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi sinh hoạt của người dân, bao gồm KCHT kỹ thuật như giao thông, điện, nước, và KCHT xã hội như nhà ở, công trình văn hóa, giáo dục, y tế Đặc tính này của đất có vị trí rất quan trọng, ảnh hưởng lớn đến quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt trong việc xác định giá đất.
Đất đô thị ngày càng khan hiếm hơn so với đất nông thôn, mặc dù nó có nguồn gốc từ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng Sự chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị bị giới hạn do quy mô quỹ đất dành cho mỗi loại hình hoạt động cố định và khó mở rộng Trong khi đó, các hoạt động kinh tế - xã hội tại đô thị lại tiêu tốn nhiều đất hơn, làm tăng tính khan hiếm và giá đất đô thị Do đó, việc sử dụng tiết kiệm đất đô thị trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.
Đất đô thị có giá trị sử dụng lâu dài và tính tích lũy cao, nếu được khai thác và bảo vệ hợp lý, có thể nâng cao hiệu quả sử dụng nhiều lần Việc tìm kiếm các phương pháp tăng cường hiệu quả sử dụng đất, như khai thác dưới lòng đất, mặt nước và trên không, là rất cần thiết Đặc biệt, giá trị của đất đô thị còn được tích lũy từ các khoản đầu tư liên tục vào hạ tầng, công trình giải trí, công cộng và quản lý đô thị, giúp đảm bảo sự ổn định cho các hoạt động sinh hoạt đô thị.
Đất đô thị là đối tượng giao dịch chủ yếu trong thị trường bất động sản, có giá trị lớn nhờ gắn liền với nhà ở và các công trình hạ tầng Với tính đa dạng về mục đích sử dụng, đất đô thị dễ dàng chuyển đổi mục đích hơn các loại đất khác Hệ thống kinh tế đô thị phức tạp và chuyên môn hóa cao, cùng với sự bố trí các ngành hoạt động theo khu vực chức năng, làm tăng giá trị của đất đô thị, biến nó thành hình thái tích trữ giá trị tài sản hiệu quả hơn so với các loại đất khác.
Trong thời đại hiện nay, đất đô thị có thể được tận dụng cho nông nghiệp công nghệ cao, đặc biệt là các sản phẩm nông sản có giá trị kinh tế cao như cây cảnh và động vật cảnh Đô thị xanh cần các khu vực cây xanh phù hợp, vì vậy bên cạnh các diện tích xây dựng nhà ở, khu vui chơi và đường giao thông, các đô thị cũng nên có vành đai rừng hoặc hồ sinh thái để tạo môi trường sống cân bằng.
Đất đô thị là loại tài sản có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các bất động sản liền kề và tác động lớn đến các hoạt động kinh tế xã hội liên quan Nó được coi là hàng hóa bất động sản, với sự tương tác và ảnh hưởng lẫn nhau giữa các loại hình bất động sản Do đó, khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản, cần xem xét tác động đến các công trình khác; và khi đánh giá bất động sản, cần tính đến khả năng ảnh hưởng từ sự xuất hiện của các công trình bất động sản khác.
Khi quy hoạch và triển khai các dự án phát triển đô thị, các giao dịch bất động sản có ảnh hưởng lớn đến các hoạt động kinh tế và xã hội Để nâng cao vai trò của mình, cần duy trì sự ổn định và khai thác hiệu quả các nguồn lực.
Nhà nước cần chú trọng đến bất động sản và thị trường đất đô thị, bằng cách ban hành các văn bản pháp luật cùng với các chủ trương, chính sách phù hợp Điều này nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý hiệu quả đối với hoạt động của thị trường bất động sản.
2.1.2 Vai trò của đất đô thị
Đất đô thị có giá trị cao không chỉ là tài sản quý giá mà còn là nguồn lực quan trọng để huy động vốn phát triển kinh tế đô thị Với khả năng sinh lợi cao, đất đô thị tạo ra cơ hội tài chính mới thông qua các quyền thừa kế, thế chấp và chuyển nhượng Chính quyền đô thị Việt Nam có thể tạo lập nguồn tài chính từ việc giao đất, cho thuê đất và thu các loại thuế, phí liên quan Việc khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai giúp huy động vốn lớn từ nhà đầu tư cho các dự án đầu tư hạ tầng, chung cư, văn phòng cho thuê, và các dịch vụ thương mại, góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và nâng cao chất lượng dịch vụ xã hội.
Thực tiễn Quản lý nhà nước đối với đất đô thị tại Việt Nam
Việt Nam có một lịch sử phát triển đô thị lâu dài, với khoảng 500 đô thị vào thập kỷ 90 Từ đó, số lượng đô thị đã tăng nhanh chóng, đạt 795 đô thị vào tháng 12 năm 2016, với tỷ lệ đô thị hoá đạt 35,2% Hiện tại, cả nước có 02 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, cùng với 17 đô thị loại I, trong đó có 03 đô thị loại I trực thuộc Trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng và Cần Thơ.
25 đô thị loại II, 41 đô thị loại III, 84 đô thị loại IV và 626 đô thị loại V (Nguồn: Báo cáo Bộ Xây dựng, 2016)
2.2.1.Công cụ quản lý nhà nước về đất đô thị
Pháp luật là công cụ bắt buộc các tổ chức và cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước và các nghĩa vụ khác
2.2.1.2 Công cụ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Trong quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là đất đô thị, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng Đây là những công cụ thiết yếu không thể thiếu trong công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này.
Tài chính là tập hợp các mối quan hệ kinh tế hình thành trong quá trình tạo ra, phân phối và sử dụng các nguồn lực tài chính của các chủ thể trong xã hội.
2.2.2 Phương pháp quản lý nhà nước về đất đô thị
Là phương pháp tác động mang tính trực tiếp, phương pháp này dựa vào mối quan hệ tổ chức của hệ thống quản lý
Là phương pháp tác động gián tiếp lên đối tượng bị quản lý không trực tiếp như phương pháp hành chính
2.2.2.3 Phương pháp tuyên truyền, giáo dục
Nhà nước tác động vào nhận thức của con người để nâng cao tính tự giác và lòng nhiệt tình của người quản lý cũng như người sử dụng đất trong các hoạt động kinh tế - xã hội.
2.2.3 Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với đất đô thị của Việt Nam
Đánh giá thực hiện quản lý nhà nước (QLNN) hiện nay là một yếu tố quan trọng không thể thiếu Quá trình đánh giá có thể diễn ra ở ba giai đoạn: trước, trong và sau khi thực hiện QLNN.
Đánh giá trước là bước quan trọng nhằm cung cấp những lời khuyên thiết thực cho các nhà hoạch định chính sách, giúp họ hoàn thiện các phương án chính sách và đưa ra quyết định hiệu quả.
Đánh giá trong quá trình quản lý là cần thiết để xem xét tính phù hợp của các hình thức tổ chức, đồng thời xác định và giải quyết những khó khăn, vướng mắc gặp phải.
- Đánh giá sau quá trình thực hiện nhằm tìm ra bài học kinh nghiệm cho những chính sách tiếp theo
Mô hình OUTCOME của Ngân hàng Thế giới đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai đô thị, trong đó nhấn mạnh những thành tựu đạt được trong việc thực thi pháp luật quản lý đất đai Đã có sự triển khai nghiêm túc các quy định của Pháp Luật Đất đai, cùng với việc tổ chức tuyên truyền và phổ biến các văn bản quy phạm pháp luật đến các tổ chức, cá nhân và cộng đồng Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật cũng đã được hoàn thiện đúng trình tự và thẩm quyền phân cấp, tạo cơ sở vững chắc cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và điều chỉnh các mối quan hệ trong sử dụng đất.
Việc khai thác nguồn tài nguyên đất đã được quy định rõ ràng qua nhiều văn bản về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cũng như giá các loại đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất đã được triển khai theo đúng kế hoạch đã phê duyệt, với sự công khai và minh bạch, tạo điều kiện cho quản lý nhà nước và sử dụng đất hiệu quả Công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện bài bản, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi, do đó nhận được sự đồng thuận cao từ cộng đồng Những thành công trong thực hiện quy hoạch đã đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu quả xã hội.
Việt Nam, với nhiều di sản văn hóa thế giới và vị trí giao thương chiến lược giữa các hành lang kinh tế khu vực và toàn cầu, cùng với đường bờ biển dài, mang lại nhiều lợi thế phát triển kinh tế.
Do đó, việc giải phóng nguồn lực đất đai nhằm đầu tư phát triển các loại hình dịch vụ
Du lịch đóng vai trò quan trọng trong phát triển xã hội, với ngành du lịch Việt Nam được đầu tư mạnh mẽ và phát triển nhanh chóng, hướng tới trở thành ngành kinh tế chủ lực Sự đa dạng và phong phú của các loại hình du lịch cùng với chất lượng phục vụ ngày càng được nâng cao đã đáp ứng tốt hơn nhu cầu của du khách Về mặt kinh tế, việc sử dụng hiệu quả đất đô thị thông qua giao đất và cho thuê đất đã thu hút nhiều dự án đầu tư mới, đồng thời mở rộng các khu công nghiệp, khu chế xuất Điều này giúp khai thác hợp lý nguồn lực tài chính từ quỹ đất đô thị để phát triển kinh tế - xã hội bền vững cho đất nước.
Chính sách giảm thuế tiền sử dụng đất cho hộ gia đình nghèo, hỗ trợ chi phí di chuyển và giải quyết nợ tiền sử dụng đất đã tạo ra quỹ đất sạch, thu hút đầu tư Các nhà đầu tư lớn sẵn sàng ứng trước vốn để chính quyền địa phương thực hiện thu hồi đất, góp phần tạo nên sự bền vững về tài chính Điều này không chỉ mang lại nguồn thu lớn, ổn định cho ngân sách phát triển kinh tế - xã hội và đầu tư vào các công trình phúc lợi xã hội, mà còn giúp tránh gánh nặng tài chính cho thế hệ tương lai.
2.2.3.2 Những hạn chế a) Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền
Mặc dù các văn bản pháp lý liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đã được ban hành và điều chỉnh thường xuyên, nhưng việc rà soát và kiểm tra hệ thống này vẫn còn hạn chế, không phù hợp với quy định hiện hành Một số văn bản được ban hành chậm và hướng dẫn chưa cụ thể Các quy định về thống kê, kiểm kê, đo đạc, lập bản đồ địa chính và theo dõi biến động đất đô thị thiếu tính đồng bộ và chưa phù hợp với thực tiễn của từng địa phương.
Công tác xây dựng quy hoạch sử dụng đất đô thị hiện vẫn gặp nhiều bất cập, đặc biệt là các tiêu chí về môi trường thiếu tính tổng thể và tầm nhìn dài hạn Việc khai thác và sử dụng tài nguyên đất chưa đạt hiệu quả bền vững, trong khi diện tích đất dành cho cây xanh, mặt nước và phúc lợi công cộng còn hạn chế, đôi khi bị cắt xén do áp lực từ việc tái định cư.
Sự phát triển "nóng" tại một số khu vực đã dẫn đến tình trạng "quy hoạch treo", gây lãng phí đất và đầu tư kém hiệu quả, với nhiều dự án không phù hợp quy hoạch chung Việc xây dựng ồ ạt trong thời gian ngắn, kết hợp với khủng hoảng kinh tế toàn cầu, đã tạo ra sự dư thừa trong thị trường bất động sản như khách sạn, căn hộ, và văn phòng, khiến các nhà đầu tư cảm thấy nản lòng Dù đã có nhiều lần điều chỉnh, nhưng tỷ lệ thực hiện so với chỉ tiêu kế hoạch vẫn đạt mức thấp.
