Đồ án môn kinh tế đầu tư, phân tích dự án đầu tư (16)

NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – DỰ ÁN KHẢ THI

3.1 Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng

Chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án quan trọng quốc gia và dự án nhóm A cần lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi để xem xét và quyết định chủ trương đầu tư xây dựng Tuy nhiên, đối với các dự án nhóm A đã có quy hoạch được phê duyệt và đáp ứng các quy định, sẽ không cần lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi.

Nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi tuân thủ Điều 53 của Luật Xây dựng năm 2014, bao gồm các yếu tố thiết kế sơ bộ như sau: xác định địa điểm xây dựng, quy mô dự án, vị trí, loại và cấp công trình chính; cung cấp bản vẽ thiết kế tổng mặt bằng, mặt bằng, mặt đứng và mặt cắt của công trình; trình bày bản vẽ và thuyết minh thiết kế nền móng chính; và sơ bộ về dây chuyền công nghệ cùng thiết bị công nghệ nếu có.

3.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng

1 Chủ đầu tư tổ chức lập Báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định 54 Luật XD năm

Năm 2014, để trình bày quyết định đầu tư, tổ chức cần thực hiện thẩm định dự án, trừ những trường hợp được quy định tại Khoản 4 Điều 52 của Luật xây dựng năm 2014 và Khoản 2 Điều 5 của Nghị định này.

Đối với dự án PPP, việc lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải được thực hiện bởi cơ quan, tổ chức theo quy định pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác công tư Nội dung báo cáo này cần tuân thủ các quy định của nghị định hiện hành và nghị định của Chính phủ liên quan đến đầu tư theo hình thức đối tác công tư.

Đối với dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công, chủ đầu tư cần lập báo cáo nghiên cứu khả thi sau khi nhận được quyết định chủ trương đầu tư từ cơ quan có thẩm quyền, theo quy định của Luật đầu tư công.

Đối với các dự án đầu tư xây dựng chưa được đưa vào quy hoạch ngành hoặc quy hoạch xây dựng, chủ đầu tư cần báo cáo Bộ quản lý ngành, Bộ Xây dựng hoặc cơ quan địa phương theo phân cấp Việc này nhằm xem xét và chấp thuận, bổ sung quy hoạch ngành và quy hoạch xây dựng trong thời gian 45 ngày.

Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp tại khu vực chưa có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết được phê duyệt, chủ đầu tư cần đề nghị cấp giấy phép quy hoạch xây dựng theo Điều 47 của Luật Xây dựng năm 2014 để tiến hành lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Đối với các dự án quan trọng quốc gia, đặc biệt là dự án nhóm A có yêu cầu về bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư, khi phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, người quyết định đầu tư có thể tách riêng phần công việc bồi thường thiệt hại và tái định cư để hình thành một dự án độc lập Dự án này sẽ được giao cho địa phương thực hiện, và quá trình thẩm định phê duyệt sẽ được thực hiện như một dự án độc lập.

NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI

Nội dung phân tích kinh tế xã hội

9 Sân chung, sân thể thao 1457 4.7

10 Hệ thống cấp điện ngoài nhà 124 0.4

11 Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà 124 0.4

❖ Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 25 năm

Mục đích của dự án là xây dựng khu biệt thự cho thuê và bán, nhắm đến đối tượng khách hàng trong và ngoài nước, phục vụ cho nhu cầu thuê ở và làm việc.

❖ Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công, bao gồm mặt bằng, mặt cắt và giải pháp móng, được thể hiện rõ ràng trong hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công, kèm theo thiết kế cơ sở.

+) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích là: 38.96%

Tiêu chuẩn cấp hạng công trình cấp III yêu cầu phần xây dựng và trang thiết bị phải đạt chất lượng tương đương với tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại ba sao (***).

Phân tích tài chính dự án đầu tư

Xác định tổng mức đầu tư của dự án

Tổng mức đầu tư dự án được quy định chi tiết trong khoản 4 Điều 4 của nghị định 32/2015/NĐ-CP, liên quan đến quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.

Khi biết giá chuẩn XD; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1) sau:

GTMĐT = GBT,TĐC +GXD + GTB + + GQL + GTV + GK + GDP (1)

GBT,TĐC - Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

GXD - Chi phí xây dựng

GTB - Chi phí thiết bị

GQLDA – Chi phí quản lý dự án

GTV – Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

GDP - Chi phí dự phòng

1.1 Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

Theo quy định của NĐ 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng:

Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm các khoản chi phí liên quan đến bồi thường đất, nhà, công trình trên đất, tài sản gắn liền với đất, và các chi phí bồi thường khác theo quy định Ngoài ra, còn có các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, chi phí tái định cư, chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, cũng như chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng và chi phí cho hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư Trong dự án này, do sử dụng đất nông nghiệp và không có tái định cư, chủ đầu tư sẽ ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

- Chi phí bồi thường đất;

- Chi phí bồi thường tài sản trên đất (lúa);

- Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng;

- Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp

- Chi phí thuê đất b Căn cứ xác định

- Diện tích đất sử dụng cho dự án: S = 18000 m 2

Theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về việc thu tiền thuê đất và mặt nước, đơn giá thuê đất hàng năm đối với các khu vực đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông và khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt sẽ được xác định dựa trên thực tế địa phương Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương sẽ quyết định tỷ lệ phần trăm giá đất, nhưng không vượt quá 3%.

- Căn cứ vào quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội c Phương pháp xác định

Chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng tái định cư bao gồm nhiều khoản chi quan trọng, như chi phí bồi thường tài sản trên đất, bồi thường đất, thuê đất, hỗ trợ ổn định đời sống, và hỗ trợ chuyển đổi việc làm.

Trong dự án này, khu đất được giả định là khu đất nông nghiệp hiện đang trồng lúa, do đó không phát sinh chi phí liên quan đến tái định cư và tổ chức tái định cư.

❖ Xác định các chi phí bồi thường:

• Chi phí bồi thường đất

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :

Giá bồi thường đất cho dự án tại huyện Đông Anh, Hà Nội, cụ thể là đất ruộng trồng lúa hàng năm, được quy định trong phụ lục 1 của Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2019, là 135.000 đồng/m².

• Chi phí bồi thường lúa

Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức:

Giá bồi thường lúa được xác định theo phụ lục II của quyết định số 7756/STC-Bg ngày 30 tháng 12 năm 2014 của UBND thành phố Hà Nội, với mức giá tham khảo là 7000 đồng, tương ứng với giá thị trường.

+ Chi phí ổn định đời sống:

Theo Quyết định 47/2014/QĐ-CP, nếu thu hồi trên 70% diện tích đất đang sử dụng, người dân sẽ được hỗ trợ ổn định đời sống trong 12 tháng mà không phải di chuyển chỗ ở, hoặc trong 24 tháng nếu phải di chuyển Mức hỗ trợ cho mỗi nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong một tháng, dựa trên giá gạo trung bình tại địa phương Với giả thiết có 400 nhân khẩu và giá gạo tham khảo là 11.800 đồng/kg, tổng mức hỗ trợ trong 12 tháng sẽ được tính toán dựa trên các yếu tố này.

 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống G ĐS = 400*30*0.0118*1299.2 triệu VNĐ

+ Chi phí hỗ trợ việc làm:

Theo Nghị định 47/2014/NĐ-CP kết hợp với Nghị định 43/2014, Nghị định 44/2014 và Nghị định 06/2020, hộ gia đình và cá nhân sản xuất nông nghiệp sẽ nhận được hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp Mức hỗ trợ tối đa không quá 5 lần giá đất nông nghiệp theo bảng giá của địa phương cho toàn bộ diện tích bị thu hồi, nhằm giúp họ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm Đồng thời, mức hỗ trợ cũng sẽ bằng 2 lần giá đất nông nghiệp quy định với diện tích thực tế bị thu hồi.

Theo Quyết định 10/2017/QĐ-UBND, mức hỗ trợ cho đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp tại Hà Nội không vượt quá 0,4 lần mức hỗ trợ chung áp dụng trên toàn tỉnh.

Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được quy định tại khoản 1 điều 3 Thông tư số 74/2015/TT/BTC, với nguồn kinh phí không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án Công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị Long Biên được phân bổ 2%, do thiếu văn bản cụ thể về nguồn kinh phí cho hoạt động này tại Hà Nội Do đó, chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường được xác định bằng 98% của 2%.

G CPTC =(1-0.02)* 2%*(G ĐS + G HTVL +G BTL + G BTĐ )

 Vậy tổng chi phí hỗ trợ, bồi thường, tái định cư:

G CPTC + G BTL + G BTĐ + G ĐS +G CĐVL = 251.82+217+7812+1699.2+3124.8

- Căn cứ vào quyết định 30/2014/UBND ngày 31/7/2014 và Quyết định số 3667/QĐ-UBND ngày 7/7/2014 của UBND Thành phố Hà Nội

Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công thức :

𝐺𝐶𝑃𝑇Đ 1 𝑛ă𝑚 = 𝐺 𝑇Đ * S Trong đó: 𝐺 𝑇Đ : giá thuế đất 1 năm/ 1 𝑚 2

S: tổng diện tích mặt bằng sàn

𝐺 𝑇Đ : giá đất tại quyết định 30/2014 * hệ số điều chỉnh giá đất * mức tỉ lệ % để tính đơn giá thuê đất

+Theo khoản 1.1 điều 1 QĐ 3667/2014 tỷ lệ đất là 1%

+ Hệ số điều chỉnh giá đất: Quyết định số 04/2020 QĐ-UBND

+ 30/2019/QĐ-UBND về Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội (áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024)

Tiền thuế đất hàng năm là:

Tiền thuế đất trong 2 năm xây dựng là:

Bảng 1.2 Bảng tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư Đơn vị tính :triệu đồng

STT NỘI DUNG CPTT VAT CPST

1 Chi phí bồi thường đất 7812 0.000 7812.000

2 Chi phí bồi thường lúa 217

3 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp 3124.8 0.000 3124.800

4 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống 1699.2 0.000 1699.200

5 Chi phí tổ chức bồi thường 251.82 0.000 251.820

TỔNG CHI PHÍ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 13104.82

6 Chi phí thuê đất trong thời gian 2 năm 2716 0 15624

1.2 Xác định chi phí xây dựng a Các căn cứ :

- Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m 2 , md…)

- Suất đầu tư xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành

Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức (2) sau:

Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục công trình thứ i được ký hiệu là g i XDCT Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án được ký hiệu là n Đối với các hạng mục thông dụng, chi phí xây dựng được tính theo công thức: g i XDCT = SXDi x Pi.

Pi – Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất của hạng mục thứ i;

SXDi- diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục)

= Đối với những hạng mục theo thiết kê riêng biệt thì g i XDCT tính như phương pháp lập dự toán chi tiết hạng mục

T GTGT -Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp b Xác định diện tích xây dựng cơ bản:

- Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt cắt các tầng đo tính đến mép ngoài tường bao có mái che, cụ thể là:

+ Diện tích phòng tiếp khách, phòng học tập, phòng đọc sách, giải trí của gia đình hoặc cá nhân;

+ Diện tích khu vệ sinh, nhà bếp, nhà kho;

Diện tích hành lang, ban công và cầu thang là yếu tố quan trọng trong thiết kế nhà ở Đối với những ngôi nhà nhiều tầng hoặc nhiều căn hộ, diện tích sàn xây dựng sẽ được tính bằng tổng diện tích sàn sử dụng của tất cả các căn hộ.

- Diện tích xây dựng : là diện tích mà công trình phủ bóng xuống mặt đất

Bảng 1.3: Bảng tính diện tích sàn

Nhà Tầng Công thức tính Diện tích Tổng diện tích

Tổng diện tích 11A + 5B + 6C + 8D 16689.,1 c Xác định suất chi phí xây dựng S XDi (chưa có VAT):

Dự án khởi động vào quý II năm 2020, nhưng Bộ Xây dựng chỉ ban hành tập suất vốn đầu tư năm 2018 theo Quyết định số 44/QĐ-BXD ngày 14 tháng 1 năm 2020, dẫn đến việc phải quy đổi về suất vốn năm 2018.

2020 (dự kiến), thông qua chỉ số giá xây dựng bình quân, việc tính toán thông qua công thức:

P XD2021 quý II = P XD2020 x (I bq quý ) k (1)

PXD 2020 quý II: Suất chi phí xây dựng quý II năm 2020

PXD 2018: Suất chi phí xây dựng năm 2018

Ibq quý là chỉ số giá xây dựng công trình trung bình trong tối thiểu 3 năm gần nhất, được tính từ 4 năm liền kề với năm công bố, cụ thể là các năm 2017, 2018, 2019 và 2020 Ký hiệu k đại diện cho số quý tính từ thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất vốn đầu tư, trong trường hợp này k = 16, tương ứng với khoảng thời gian từ quý IV/2016 đến quý I/2021.

Dự trù lãi lỗ trong sản xuất kinh doanh

• Doanh thu hằng năm, chi phí sản xuất kinh doanh, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định hiện hành

• Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 có hiệu lực từ 25/02/2015 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp

• Phương pháp xác định : ( Thu nhập chịu thuế)

Chi phí được trừ (TC)

Các khoản thu nhập khác

Thu nhập từ cho thuê tài sản được tính bằng doanh thu cho thuê sau khi trừ đi các khoản khấu hao, chi phí duy tu, sửa chữa và bảo dưỡng tài sản, chi phí thuê tài sản nếu có, cùng với các chi phí khác liên quan đến hoạt động cho thuê.

(Thuế thu nhập doanh nghiệp)

• Số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp đối với kinh doanh bất động sản bằng thu nhập từ kinh doanh bất động sản nhân với thuế suất 20%

TTNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp f : Thuế suất, f = 20%

LT : Thu nhập chịu thuế

• Lợi nhuận ròng sau khi kể tới thuế thu nhập doanh nghiệp là:

LNròng = LN trước thuế - Thuế TNDN

Trường hợp có lỗ phát sinh trong kỳ tính toán (là số chênh lệch âm về thu nhập chịu thuế) thì theo quy định tại Thông tư 123/2012/TT-

Lỗ BTC có thể được chuyển vào thu nhập chịu thuế trong các năm tiếp theo, với thời gian chuyển lỗ không quá 5 năm kể từ năm phát sinh lỗ.

Bảng 1.32 Dự trù lãi lổ

Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8

4 Thuế thu nhập doanh nghiệp 4400.586 7483.509 10647.551 13902.041 14785.401 18419.589 18419.589 18419.588

6 Lợi nhuận ròng cộng dồn 17602.342 47536.378 90126.582 145734.747 204876.350 278554.705 352233.059 425911.413

7 Lợi nhuận ròng bình quân 59116.792

Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15

4 Thuế thu nhập doanh nghiệp 18419.588 18428.837 18525.384 18525.384 16147.846 13770.308 11392.770

6 Lợi nhuận ròng cộng dồn 499589.766 573305.114 647406.651 721508.188 786099.572 841180.805 886751.884

7 Lợi nhuận ròng bình quân 59116.792

Phân tích hiệu quả tài chính của dự án

5.1 Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tĩnh

• Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư ( mức doanh lợi 1 đồng vốn đầu tư)

Ta có mức doanh lợi 1 đồng vốn đầu tư :

R: Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư

Lr: Lợi nhuận ròng bình quân năm V: Tổng mức đầu tư ( trước thuế)

• Tỷ suất lợi nhuận so với vốn cố đình

Ta có mức doanh lợi 1 đồng vốn cố định :

Rcđ: Tỷ suất lợi nhuận so với vốn cố định Lr: Lợi nhuận ròng bình quân năm

Vốn cố định của dự án đại diện cho giá trị tiền tệ của tài sản cố định, bao gồm toàn bộ chi phí đầu tư vào tài sản cố định nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh.

• Tỷ suất lợi nhuận so với doanh thu

Lr: lợi nhuận ròng bình quân năm DT: Doanh thu bình quân 1 năm 33841.731

 Từ các chỉ tiêu trên cho thầy dự án có hiệu quả

 Tỷ suất lợi nhuận so với chi phí sản suất kinh doanh

Lr: lợi nhuận ròng bình quân năm CP: chi phí sản xuất bình quân 1 năm

5.2 Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả động

5.2.1 Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn chung

• Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được:

Lãi suất tối thiểu chấp nhận được tính theo phương pháp sử dụng vốn bình quân theo công thức sau:

Trong đó: r1; r2: giá trị sử dụng vốn của chủ đầu tư và giá sử dụng vốn đi vay (r1%; r2= 11,5%) k1; k2: tỷ lệ vốn tự có và vốn vay trong TMĐT

=> Qua tính toán ta có lãi suất tối thiểu chấp nhận được khi phân tích dựa trên quan điểm vốn chung là: r = 13.815%

- Xác định dòng tiền của dự án

- Dòng tiền của dự án phản ảnh các khoản thu về và chi ra trong suốt thời gian đầu tư xây dựng và thời gian vận hành dự án

- Thời kỳ phân tích dự án là 17 năm : gồm 2 năm xây dựng và 15 năm vận hành

- Giá đầu vào và đầu ra của dự án lấy theo mặt bằng giá ở thời điểm hiện tại (gốc 0), bỏ qua yếu tố lạm phát và trượt giá

Bảng 1.33 Dòng tiền của dự án ( theo quan điểm vốn chung)

STT Nội dung Năm phân tích

1 Doanh thu cho thuê diện tích 87271.979 99739.405 112206.83 124674.256 124674.256 124674.256

2 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 383.441

3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết

4 Thu hồi vốn lưu động

2 Đầu tư thay thế tài sản 1541.425

3 Chi phí vận hành dự án 20871.446 21307.805 21744.165 22180.525 23036.178 23419.005

5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 4400.586 7483.509 10647.551 13902.041 14785.401 18419.589

Dòng tiền hiệu số thu chi (B t -

Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17

Doanh thu cho thuê diện tích

Thu hồi giá trị thanh lý tài sản

Giá trị tài sản chưa khấu hao hết

Thu hồi vốn lưu động

2 Đầu tư thay thế tài sản

Chi phí vận hành dự án

Thuế thu nhập doanh nghiệp

Dòng tiền hiệu số thu chi (B t

Xác định hiện giá hiệu số thu chi ( NPV)

Công thức xác định: NPV = 

Bt là lợi ích năm thứ t, gồm :

Doanh thu trong năm thứ t, giá trị thu hồi từ việc thanh lý tài sản, và số vốn lưu động thu hồi vào cuối thời kỳ phân tích là những yếu tố quan trọng Bên cạnh đó, giá trị tài sản chưa khấu hao hết vào cuối thời kỳ phân tích cũng cần được xem xét để đánh giá hiệu quả tài chính tổng thể.

Chi phí năm thứ t bao gồm đầu tư ban đầu (không tính dự phòng và thuế VAT) và đầu tư thay thế tài sản (đầu tư mới cho tài sản sau khi hết thời hạn khấu hao).

Thuê đất trong vận hành

R : lãi suất tối thiểu chấp nhận được ( r = 13.815%)

Bảng 1.34 Hiện giá hiệu số thu chi (theo quan điểm vốn chung)

1 Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct ) -52300.045 -186661.708 61999.947 70948.091 79815.114 88591.69 84839.04 81597.182

Dòng tiền hiệu số thu chi -45951.803 -144097.428 42052.596 42280.752 41791.468 40756.414 34292.506 28978.716 chiết khấu

- 105715.884 -63924.416 -23168.001 11124.505 40103.221 hiệu số thu chi chiết khấu

Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct )

Dòng tiền hiệu số thu chi

65564.466 87935.195 107590.538 122162.824 137316.506 150630.816 160943.242 168786.363 182658.247 hiệu số thu chi chiết khấu

Dự án có NPV= 182658.247 >0 => Dự án đáng giá

• Tính suất thu lợi nội tại ( IRR)

Ta có chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR tính theo công thức sau: t t

Tính giá trị gần đúng IRR theo công thức:

Chọn suất thu lợi nội tại r1= 28,5% => NPV1=3476.692 > 0

Chọn suất thu lợi nội tại r2= 29,2 % => NPV2= - 413.610 13.815%

Bảng 1.35: Xác định suất thu lợi nội tại IRR ( theo quan điểm vốn chung)

1 Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct ) -52300.045 -

Dòng tiền hiệu số thu chi -40700.424 -

56044.914 -41380.191 -30404.038 hiệu số thu chi chiết khấu

1 Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct ) 81597.182 81597.183 81597.183 68852.815 81491.387 81491.387 71837.859 62184.332 125177.704

Dòng tiền hiệu số thu chi 8541.753 6647.279 5172.980 3396.911 3128.751 2434.826 1670.346 1125.203 1762.681 chiết khấu

-21862.285 -15215.007 -10042.027 -6645.116 -3516.365 -1081.539 588.807 1714.010 3476.692 hiệu số thu chi chiết khấu

-24115.066 -17819.279 -12946.379 -9763.856 -6848.450 -4591.944 -3052.316 -2020.789 -413.610 hiệu số thu chi chiết khấu

5.2.2 Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn chủ sở hữu

• Xác định suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được

- Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án vốn chủ sở hữu lấy bằng giá sử dụng vốn tự có của chủ sở hữu: MARR = r1+ Delta r % +2 %= 15%

- Xác định dòng tiền của dự án dựa trên quan điểm vốn chủ sở hữu

Dòng tiền của dự án theo quan điểm vốn chủ sở hữu được thể hiện như sau:

- Dòng lợi ích Bt gồm:

Giá trị thu hồi thanh lý tài sản

- Dòng chi phí Ct Đầu tư ban đầu Đầu tư thay thế tài sản

Trả nợ (gốc và lãi)

 Ta có bảng thể hiện dòng tiền theo quan điểm vốn chủ sở hữu

Bảng 1.36 Dòng tiền của dự án ( theo quan điểm vốn chủ sở hữu)

Năm phân tích Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17

Thu hồi giá trị thanh

• Xác định hiệu số thu chi NPV

Trong đó: Bt: Khoản thu của dự án ở năm thứ t, xác định theo quan điểm vốn chung

Ct: Khoản chi của dự án ở năm thứ t, xác định theo quan điểm vốn chung r: Mức lãi suất tối thiểu chấp nhận được, r= 9,4 %

Bảng 1.37Xác định hiên giá hiệu số thu chi ( theo quan điểm vốn chủ sở hữu)

Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8

Dòng tiền hiêu số thu chi

- 17800.217 -5037.015 9793.792 21135.238 47340.805 hiệu số thu chi chiết khấu

Dòng tiền hiêu số thu chi

Từ bảng 1.30 nhận thấy NPV= 170832.783 triệu đồng >0 => dự án đáng giá để đầu tư

• Xác định suất thu lợi nội tại IRR

Sử dụng phương pháp nội suy tuyến tính để tính giá tị gần đúng suất thu lợi nội tại IRR theo công thức:

 Ta có bảng suất thu lợi nội tại IRR theo quan điểm vốn chủ sở hữu ( Bảng 1.40)

Bảng 1.38 Xác định suất thu lợi nội tại IRR ( theo quan điểm vốn chủ sở hữu)

Năm phân tích Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8

Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu

Hệ số chiết khấu 0.694 0.482 0.335 0.233 0.162 0.112 0.078 0.054 với

Phân tích độ án toàn tài chính

6.1 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh

• Dựa vào lợi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự án trong các năm vận hành

• Sử dụng phương pháp nội suy để tính thời gian hoàn vốn của dự án

 Ta có bảng tính thời hạn thu hồi vốn của dự án

Bảng 1.39: Xác định thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao

STT Nội dung Thời gian phân tích

1 Vốn đầu tư ở đầu năm 52300.045 186661.708 186661.708 147849.849 96706.297 32906.576 -43911.107

4 Lợi nhuận và khấu hao 0,000 0,000 38811.859 51143.552 63799.721 76817.683 80351.120

Vốn đầu tư còn ở cuối năm ( vốn đầu tư - lợi nhuận- khấu hao)

 Tại năm thứ 6 vận hành, vốn đầu tư cuối năm là: 32906.576 triệu đồng

 Tại năm thứ 7 vận hành, vốn đầu tư cuối năm là : -43911.107 triệu đồng

 Bẳng phương pháp nội suy tính được thời gian hoàn vốn của dự án là 6 năm 5 tháng

 Dự án có khả năng hoàn vốn cao

6.2 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động

• Tính thời gian thu hồi vốn theo phương pháp động là có tính đến hệ số chiết khấu

• Sử dụng NPV ( Bảng 1.36) để xác định thời hạn hoàn vốn theo phương pháp động

Cộng dồn dòng tiền hệ số thu chi chiết khấu cuối năm thứ 6 là: -23168.001 triệu đồng, cuối năm 7 là 11124.505triệu đồng

 Sử dụng phương pháp nội suy ta có: thời gian hoàn vốn theo phương pháp động là 6 năm 7 tháng ( bao gồm 2 năm xây dựng)

 Dự án có độ an toàn về thời hạn hoàn vốn

6.3 Phân tích khả năng trả nợ của dự án

6.3.1 Theo chỉ tiêu hệ số khả năng trả nợ

Căn cứ vào nguồn tài chính để trả nợ, bao gồm lợi nhuận, phân tích chi phí trả lãi vay trong hoạt động và khấu hao tài sản cố định hàng năm (ký hiệu B).

• Căn cứ vào số nợ trong năm gồm cả trả nợ gốc và lãi ( ký hiệu A)

• Hệ số khả năng trả nợ : Kt=B/A

• Lập bảng tính chỉ tiêu thời gian có khả năng trả nợ của dự án :

Bảng 1.40 Bảng tính hệ số khả năng trả nợ

Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5

3 Trả lãi vay trong năm 16015.393 11774.007 6884.998 1433.753 1433.753

4 Nguồn trả nợ trong năm 54827.252 62917.559 70684.719 78251.436 81784.873

5 Tổng số phải trả nợ trong năm 62584.198 63974.316 65364.434 66754.552 66754.552

6 Hệ số khả năng trả nợ 0.876 0.983 1.081 1.172 1.225

 Dự án có khả năng trả nợ

6.3.2 Theo chỉ tiêu thời gian có khả năng trả nợ

• Tính chỉ tiêu thời gian có khả năng trả nợ theo quan điểm tĩnh

• Dựa vào nguồn tài chính dùng để trả nợ của từng năm gồm lợi nhuận và khấu hao tài sản cố định

• Dựa vào tổng số vốn nợ ở thời điểm bắt đầu của thời kỳ trả nợ

Bảng 1.41 Xác định thời gian có khả năng trả nợ của dự án

STT Nội dung Năm vận hành

Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5

3 Cân đối nợ cuối năm 154096.496 111095.89 64243.885 13097.565 -32948.992

 Từ bảng 1.43 nhận thấy rằng cân đối nợ đổi dấu từ dương ở đầu năm vận hành thứ 5 sang âm ở cuối năm vận hành thứ 5

 Từ nội suy ta tính được thời gian trả nợ của dự án là : Tn= 4 năm 11 tháng

 Tn < thời gian dự kiến ( 5 năm)

 Dự án có khả năng trả nợ

6.4 Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích điểm hòa vốn

Chi phí cố định hàng năm bao gồm các khoản:

- Chi phí khấu hao tài sản cố định

- Chi phí thuê đất vận hành

- Trả lãi vay dài hạn

- Chi phí bảo hiểm ý tế, xã hội, trích nộp phí công đoàn

- Chi phí sửa chữa và bao dướng máy ( 50%)

- Chi phí quản lý khác ( phần cố định)

Chi phí biến đổi hàng năm bao gồm:

- Trả lãi vay vốn lưu động

- Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (50%)

- Chi phí quản lý khác ( phần biến đổi)

Bảng 1.42 Xác định chi phí cố định và chi phí biến đổi

`STT Nội dung Năm vận hành

1 Chi phí khấu hao tài sản cố định 21209.517 21209.517 21209.517 21209.517 21209.517 7723.555 7723.555

2 Chi phí thuê đất vận hành 0,000 0,000 0,000 0,000 855.653 1238.480 1238.480

3 Trả lãi vay dài hạn 23188.088 19804.539 16015.393 11774.007 6884.998 0,000 0,000

5 Chi phí nộp bảo hiểm, y tế 1831.590 1831.590 1831.590 1831.590 1831.590 1831.590 1831.590

6 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng

7 Chi phí quản lý khác (phần cố định) 1870.114 1870.114 1870.114 1870.114 1870.114 1870.114 1870.114

II Chi phí biến đổi 5919.759 6499.493 8032.987 7658.964 7658.964 7658.964 7658.964

2 Chi phí trả lãi vay vốn lưu động 1003.628 1147.003 2244.137 1433.754 1433.754 1433.754 1433.754

3 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng

4 Chi phí quản lý khác (phần biến đổi) 1309.080 1496.091 1683.102 1870.114 1870.114 1870.114 1870.114

1 Chi phí khấu hao tài sản cố định 7723.555 7723.555 7723.555 7194.576 7194.576 7194.576 7194.576 7194.576

2 Chi phí thuê đất vận hành 1238.480 1238.480 1238.480 1238.480 1238.480 1238.480 1238.480 1238.480

3 Trả lãi vay dài hạn 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0.000 0,000

5 Chi phí nộp bảo hiểm, y tế 1831.590 1831.590 1831.590 1831.590 1831.590 1831.590 1831.590 1831.590

6 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng

7 Chi phí quản lý khác (phần cố định) 1870.114 1870.114 1870.114 1870.114 1870.114 1870.114 1870.114 1870.114

II Chi phí biến đổi 7658.964 7658.964 7658.964 7658.964 7658.964 7079.229 6499.493 5919.759

2 Chi phí trả lãi vay vốn lưu động 1433.754 1433.754 1433.754 1433.754 1433.754 1290.379 1147.003 1003.628

3 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng

4 Chi phí quản lý khác (phần biến đổi) 1870.114 1870.114 1870.114 1870.114 1870.114 1683.102 1496.091 1309.080

• Xác định doanh thu về mức hoạt động hóa vốn

- Doanh thu hòa vốn của dự án :

- Mức hoạt động vốn của dự án : *100%

Trong đó: Rh : Doanh thu hoà vốn của dự án

Mh : Mức hoạt động hoà vốn của dự án

FC : Chi phí cố định

VC : Chi phí biến đổi

R : Doanh thu thực tế hàng năm của dự án

Bảng 1.43Xác định doanh thu và mức hoạt động hòa vốn

5 Mức hoạt động hoà vốn (%) 74.2 61.1 51.0 41.8 38.4 21.3 21.3

5 Mức hoạt động hoà vốn

 Dự án có mức hoạt động hòa vốn lớn nhất ở năm 1 ; nhỏ nhất ở năm 11 và 12

Mức hoạt động trung bình là 32.9 %

 Kết luận : dự án có độ an toàn cao.

Phân tích độ nhạy của dự án

7.1 Phân tích độ nhạy khi doanh thu do bán sản phẩm giảm 5%

- Lập dòng tiền khi doanh thu do bán sản phẩm giảm đi 5% so với dòng tiền ban đầu

Bảng 1.44 Dòng tiền của dự án sau khi doanh thu do bán sản phẩm giảm đi 5%

1 Doanh thu cho thuê diện tích (95%)

III Dòng tiền hiệu số thu chi (B t - C t ) -52300.045 -

4 Thu hồi vốn lưu động 8727.198

3 Chi phí vận hành dự án 23419.005 23419.005 23419.005 23419.005 23419.005 23419.005 22982.645 22546.285 22109.926

Dòng tiền hiệu số thu chi (B t - C t )

Bảng 1.45 Xác định hiện giá hiệu số thu chi khi doanh thu do bán sản phẩm giảm đi 5% ( NPVx)

- 111647.506 -72793.632 -34905.023 -3132.225 23632.627 hiệu số thu chi chiết khấu

Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt -

Bảng 1.46 Xác định suất thu lợi nội tại IRRx khi doanh thu do bán sản phẩm giảm đi 5%

1 Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct ) 75363.469 75363.47 75363.47 62619.102 75257.674 75257.674 66227.518 57197.36

1675.076 402.010 hiệu số thu chi chiết khấu

7061.242 -5243.433 hiệu số thu chi chiết khấu

Chọn suất thu lợi nội tại r1= 27% => NPV1> 0

Chọn suất thu lợi nội tại r2= 28 % => NPV2 13.815%

7.2 Phân tích độ nhạy trong trường hợp vốn đầu tư tăng 5%

Lập dòng tiền khi vốn đầu tư tăng 5% so với dòng tiền ban đầu

Bảng 1.47 Dòng tiền của dự án khi vốn đầu tư tăng 5%

1 Doanh thu cho thuê diện tích 87271.979 99739.405 112206.83 124674.256 124674.256 124674.256

III Dòng tiền hiệu số thu chi (B t - C t ) -54915.047 -

2 Đầu tư thay thế tài sản *1.05

Dòng tiền hiệu số thu chi (B t

Bảng 1.48 Xác định hiện giá hiệu số thu chi với dòng tiền vốn đầu tư tăng lên 5% ( NPVx)

- 115218.345 -73426.877 -32670.462 1590.891 30569.607 hiệu số thu chi chiết khấu

Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct )

Bảng 1.49 Xác định suất thu lợi nội tại với dòng tiền vốn đầu tư tăng lên 5% ( IRR)

1 Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct ) 81597.182 81597.183 81597.183 68213.747 81491.387 81491.387 71837.859 62184.33

- 11125.418 -7250.815 -3606.102 -736.249 1255.789 2613.544 4765.650 hiệu số thu chi chiết khấu

3264.755 -1381.291 hiệu số thu chi chiết khấu

Chọn suất thu lợi nội tại r1= 27% => NPV1> 0

Chọn suất thu lợi nội tại r2= 28 % => NPV2 13.815%

Chương II : PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội dự án đầu tư có thể thực hiện theo phương pháp phân tích một số chỉ tiêu đơn giản sau:

1 Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra

Giá trị sản phẩm gia tăng tỷ lệ thuận với mức đóng góp của dự án vào tổng sản phẩm quốc dân, từ đó nâng cao hiệu quả kinh tế xã hội.

Căn cứ vào doanh thu hàng năm và các chi phi đầu vào vật chất (nguyên vật liêu, khấu hao ) và dịch vụ mua ngoài hàng năm

Lập bảng tính các chi phí đầu vào vật chất và dịch vụ mua ngoài cho từng năm vận hành

Bảng 2.1 Chi phí đầu vào vật chất và dịch vụ mua ngoài

2 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222

2 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222

Bảng 2.2: Xác định giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra

2 Chi phí đầu vào vật chất &

3 Giá trị sản phẩm gia tăng 60593.8 72811.878 85029.954 97248.032 97248.032 110733.994 110733.994

4 Giá trị sản phẩm gia tăng công dồn 60593.8 133405.678 218435.632 315683.664 412931.696 523665.69 634399.684

Chi phí đầu vào vật chất &

3 Giá trị sản phẩm gia tăng 110733.994 110733.994 110733.994 111262.973 111262.973 99044.895 86826.819 74608.741

4 Giá trị sản phẩm gia tăng công dồn 745133.678 855867.672 966601.666 1077864.639 1189127.612 1288172.507 1374999.326 1449608.067

 Từ bảng giá trị sản phẩm gia tăng trên ta có:

Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo ra cho cả thời kỳ phân tích là 1449608.067 triệu đồng

Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân năm là 96640.537 triệu đồng

 Dự án tạo ra một lượng giá trị sản phẩm gia tăng khá lớn góp phần tạo nên tổng sản phẩm quốc dân

 Dự án hiệu quả về mặt kinh tế xã hội

2 Mức thu hút lao động vào làm việc trong dụ án

• Tổng số cán bộ, công nhan quả lí, diều hành dự án là 118 nhân viên gồm :

- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn của dự án :

 Kết luận : một triệu đồng vốn dự án tạo ra 0,0005 chỗ làm việc

3, Mức đóng góp của dự án vào ngân sách

• Lập bảng tính thuế giá trị gia tăng

Bảng 2.3 Xác định thuế VAT nộp vào ngân sách

1 Doanh thu cho thuê diện tích 87271.979 99739.405 112206.83 124674.256 124674.256 124674.256 124674.256 Thuế VAT (10%) 8727.1979 9973.9405 11220.683 12467.4256 12467.4256 12467.4256 12467.4256

II Thuế VAT đầu vào 546.866 571.801 596.736 621.671 621.671 621.671 621.671

2 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 Thuế VAT (10%) 372.3222 372.3222 372.3222 372.3222 372.3222 372.3222 372.3222

III Thuế VAT nộp ngân sách 8180.332 9402.140 10623.947 11845.755 11845.755 11845.755 11845.755

Doanh thu cho thuê diện tích 124674.256 124674.26 124674.26 124674.256 124674.256 112206.83 99739.405 87271.979 Thuế VAT (10%) 12467.4256 12467.426 12467.426 12467.4256 12467.4256 11220.683 9973.9405 8727.1979

II Thuế VAT đầu vào 621.671 621.671 621.671 621.671 621.671 596.736 571.801 546.866

1 Chi phí điện, nước 2493.485 2493.485 2493.485 2493.485 2493.485 2244.137 1994.788 1745.44 Thuế VAT (10%) 249.3485 249.3485 249.3485 249.3485 249.3485 224.4137 199.4788 174.544

Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 3723.222 Thuế VAT (10%) 372.3222 372.3222 372.3222 372.3222 372.3222 372.3222 372.3222 372.3222

III Thuế VAT nộp ngân sách 11845.755 11845.755 11845.755 11845.755 11845.755 10623.947 9402.140 8180.332

• Lập bảng xác định các khoản nộp ngân sách

- Các khoản nộp ngân sách chủ yếu : thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, tiền thuê đất

- Thuế GTGT được tính tại bảng 2.3

Theo khoản 1 Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP và Khoản 1 Điều 4 Thông tư 302/2016/TT-BTC, dự án có vốn đăng ký trên 10 tỷ đồng sẽ thuộc bậc thuế môn bài bậc 1 Mỗi năm, mức thuế môn bài mà dự án phải nộp vào ngân sách nhà nước là 3 triệu đồng.

Theo Luật số 32/2013/QH13 về thuế thu nhập doanh nghiệp, được Quốc hội ban hành ngày 19 tháng 6 năm 2013, và thông tư số 141/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính công bố ngày 16 tháng 10 năm 2013, quy định chi tiết thi hành Nghị định 92/2013/NĐ-CP, thuế suất thu nhập doanh nghiệp được quy định là 20% theo khoản 6 điều 1 của Luật này.

Ta có bảng xác định các khoản nộp ngân sách chủ yếu

Bảng 2.4 Các khoản nộp ngân sách chủ yếu

2 Thuế thu nhập doanh nghiệp 4400.586 7483.509 10647.551 13902.041 14785.401 18419.589 18419.588

3 Thuế giá trị gia tăng 8180.332 9402.140 10623.947 11845.755 11845.755 11845.755 11845.755

2 Thuế thu nhập doanh nghiệp 18419.588 18419.588 18428.837 18525.384 18525.384 16147.846 13770.308 11392.770

3 Thuế giá trị gia tăng 11845.755 11845.755 11845.755 11845.755 11845.755 10623.947 9402.140 8180.332

Tổng cộng các khoản nộp ngân sách trong cả đời dự án là : 397998.056 triệu đồng

Tổng cộng các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm là : 26533.204 triệu đồng

3 Các lợi ích và ảnh hưởng khác

Dự án được phê duyệt và đưa vào vận hành tại Khu Giang Biên, Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội sẽ đóng góp quan trọng vào việc thay đổi cơ cấu kinh tế khu vực Sự phát triển này phù hợp với định hướng và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội cũng như toàn bộ nền kinh tế.

Dự án khả thi khi đi vào hoạt động sẽ đóng góp tích cực vào việc mở rộng và phát triển các hoạt động kinh tế - xã hội, mang lại hiệu quả cho toàn bộ nền kinh tế, đặc biệt là cho thành phố Hà Nội.

- Dự án khả thi góp phần mở rộng, tạo điều kiện phát triển các hoạt động giao lưu văn hóa, đối nội, đối ngoại

- Dự án hoạt động hiệu quả về mặt kinh tế xã hội tốt, tạo được nguồn dử dụng lao động hiêu quả ổn định

Bảng 2.5 Tổng hợp chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án

STT Các chỉ tiêu Đơn vị Trị số

I.Các chỉ tiêu về giá trị sử dụng và công năng

1 Cấp công trình cấp III

2 Mức độ tiện nghi và trang thiết bị Tiêu chuẩn ***

6 Số nhà cho thuê nhà 28

7 Diện tích cho thuê để ở m 2 124674.256

II Các chỉ tiêu tài chính

8 Vốn đầu tư triệu đồng 239290.418

9 Vốn cố định triệu đồng 230563.220

10 Vốn lưu động triệu đồng 8727.198

11 Suất vốn đầu tư triệu đồng 7.390

12 Tổng lợi nhuận ròng triệu đồng 886751.88

13 Lợi nhuận ròng bình quân năm triệu đồng 59116.792

14 Mức doanh lợi vốn đầu tư 0.241

15 Mức doanh lợi vốn cố định 0.256

16 Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu 0,515

17 Lãi suất tối thiểu chấp nhận được % 13.815

18 Giá trị hiện tại ròng (NPV) QĐ vốn chung triệu đồng 182658.247

19 Giá trị hiện tại ròng (NPV) QĐ vốn chủ sở hữu triệu đồng 170832.783

22 Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao

Thời gian thu hồi vốn có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian

24 Doanh thu khi đạt công suất thiết kế triệu đồng 124674.256

25 Doanh thu hòa vốn triệu đồng 418220.656

27 Hệ số khả năng trả nợ 1.068

III Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội

28 Tổng giá trị sản phẩm thuần túy gia tăng triệu đồng 1449608.067

29 Giá trị sản phẩm thuần túy gia tăng bình quân năm triệu đồng 96640.537

30 Số lao động trong 1 năm vận hành người 118

31 Thu nhập bình quân của người lao động trên 1 năm triệu đồng 89.339

32 Tổng mức đóng góp cho ngân sách triệu đồng 163024.632

33 Mức đóng góp cho ngân sách bình quân triệu đồng 10868.309

• Đây là một dự án đáng giá, có tính khả thi và tính hiệu quả cao Được thể hiện ở các mặt sau:

Dự án đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong lĩnh vực du lịch và nghỉ dưỡng, nhờ vào sự cải thiện đời sống hiện nay Nằm tại huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội, dự án không chỉ thỏa mãn nhu cầu sử dụng mà còn góp phần vào sự phát triển chung của khu vực Với vị trí thuận lợi, khả năng khai thác công suất hàng năm của dự án được dự đoán sẽ cao và ổn định.

- Hiệu quả tài chính, độ an toàn về tài chính tương đối cao:

▪ Như đã phân tích ở trên, chỉ số NPV, IRR (trên quan điểm vốn chung và trên quan điểm vốn chủ sở hữu) đều cho thấy dự án đáng giá

Dự án này có độ an toàn tài chính cao, với thời gian thu hồi vốn nhanh chóng Nó cũng thể hiện khả năng trả nợ tốt, doanh thu đạt điểm hòa vốn và mức hoạt động hòa vốn ở mức trung bình.

- Dự án đem lại nhiều hiệu quả kinh tế - xã hội:

Dự án này mang lại giá trị sản phẩm gia tăng đáng kể cho xã hội, đồng thời đóng góp một phần quan trọng vào Ngân sách Nhà nước thông qua việc nộp thuế giá trị gia tăng (VAT), thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp và chi phí thuê đất.

Dự án này không chỉ tạo ra việc làm ổn định cho một số lượng lớn lao động trực tiếp với thu nhập hợp lý, mà còn gián tiếp tạo thêm cơ hội việc làm và tăng thu nhập cho nhiều người dân thông qua việc cung cấp dịch vụ và giao dịch hàng hóa phục vụ nhu cầu của khách hàng.

▪ Dự án cũng sẽ góp phần tạo thêm tiền đề cho sự phát triển ngành du lịch dịch vụ tại địa phương

Dự án không chỉ góp phần thay đổi cơ cấu và phát triển kinh tế vùng mà còn tăng cường mối quan hệ giao lưu văn hóa giữa các vùng miền trong nước và với bạn bè quốc tế.

Để đảm bảo dự án được thực hiện nhanh chóng, UBND Thành phố cùng với Sở Kế hoạch Đầu tư và các ngành liên quan cần tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án.

Nhà nước cần triển khai các biện pháp hiệu quả nhằm kiểm soát biến động tài chính, ngăn chặn tình trạng mất giá, trượt giá và lạm phát gia tăng trong thị trường hiện tại cũng như trong tương lai.

Bookmark not defined 1.VAI TRÒ CỦA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRONG NỀN KINH TẾ QUỐC DÂN ……… ………Error!

2.VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG ……….………2

3 NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – DỰ ÁN KHẢ THI ……….………2

4 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI ……….………….3

4.1 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư:……….……….4

4.2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội………17

5 GIỚI THIỆU DỰ ÁN: TÊN DỰ ÁN, CHỦ ĐẦU TƯ, ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG, QUY MÔ DỰ ÁN, MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ, GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, TRANG THIẾT BỊ ………… ……… 17

Chương I: Phân tích tài chính dự án đầu tư……… ……… 20

1 Xác định tổng mức đầu tư của dự án……… ……….21

1.1.Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư ……… 21

1.1.1 Chi phí bồi thường đất……….… ………22

1.1.2 Chi phí bồi thường cây hoa màu,……… 22

1.1.3 Chi phí ổn định đời sống, hỗ trợ chuyển đổi nghề……… 23

1.1.4 Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng……… 25

1.1.5 Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng……… 25

1.2 Xác định chi phí xây dựng, (G XD )……… 26

1.2.2 Suất chi phí xây dựng cho hạng mục……… 32

1.3.Xác định chi phí thiết bị cho dự án (không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không thuộc tài sản cố định) ………39

1.3.1 Chi phí mua sắm thiết bị……… 39

1.3.2 Chi phí lắp đặt thiết bị,……… 46

1.3.3 Chi phí quản lý mua sắm thiết bị:……… 49

1.4.Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và các chi phí khác (chưa kể trả lãi vay phát sinh trong thời gian xây dựng và vốn lưu động ban đầu) 50 1.4.1 Chi phí quản lý dự án……… 51

1.4.2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi……… 52

1.4.3 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi……… 52

1.4.5 Chi phí khảo sát thiết kế……… 56

1.4.6 Chi phí thẩm tra thiết kế……… 56

1.4.7 Chi phí thẩm tra dự toán……… 57

1.4.8 Chi phí tư vấn đấu thầu……… 57

1.4.9 Chi phí giám sát thi công……… 58

1.4.10 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng……… 59

1.4.11 Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán……… 59

1.4.12 Chi phí kiểm toán quyết toán……… 60

1.4.13 Chi phí bảo hiểm công trình……… 60

1.5.Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án……… 63

1.6.Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng……… 64

1.7.Lập kế hoạch huy động vốn, tính lãi vay trong thời gian xây dựng và chi phí dự phòng ……… 65

1.7.2 Kế hoạch huy động vốn của dự án………66

1.8 Tính chi phí dự phòng:……… 70

1.9Xác định lãi vay trong thời gian xây dựng……… 75

1.10Tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án……… 79

2 Xác định chi phí hoạt động sản xuất – kinh doanh của dự án, Vốn đầu tư hình thành tài sản cố định, vốn đầu tư hình thành tài sản lưu động 81

2.1Chi phí sử dụng điện, nước (không có thuế VAT)……… 81

2.2 Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý nhà điều hành dự án……… 82

2.3 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản ……… 83

2.4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế,thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn……… 83

2.5 Chi phí quản lý khác ………84

2.6 Lập kế hoạch khấu hao tài sản của dự án……… 86

2.7 Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh ……… 89

2.8 Kế hoạch trả nợ và trả lãi vay tín dụng trong thời gian vận hành……… 91

2.9 Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuẩ kinh doanh trong các năm vận hành……… 94

3 Dự trù doanh thu cho dự án ( không có VAT)……… 96

4 Dự trù lãi lỗ trong sản xuất kinh doanh……… 97

5 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án……… 100

5.1 Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tĩnh ……….100

5.2 Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả động ……… 101

5.2.1 Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn chung……… 101

5.2.2 Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn chủ sở hữu……… 110

6 Phân tích độ án toàn tài chính……… 117

6.1 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh……… 117

6.2 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động……… 118

6.3 Phân tích khả năng trả nợ của dự án ……….118

6.3.1 Theo chỉ tiêu hệ số khả năng trả nợ……….118

6.3.2 Theo chỉ tiêu thời gian có khả năng trả nợ……… 119

6.4 Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích điểm hòa vốn ……….120

7 Phân tích độ nhạy của dự án ………123

7.1 Phân tích độ nhạy khi doanh thu do bán hàng sản phẩm giảm 5% 123

7.2 Phân tích độ nhạy trong trường hợp vốn đầu tư tăng 5% 130

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ…………………136

1 Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra …… ………136

2 Mức thu hút lao động vào làm việc trong dụ án ……… ……… 138

3 Mức đóng góp của dự án vào ngân sách …… ………139

4 Các lợi ích và ảnh hưởng khác……… 141

Định dạng
Số trang	141
Dung lượng	2,26 MB