TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG -🙧🕮🙡 ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƯ: “XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ NHÀ Ở CHO THUÊ” GIẢNG VIÊN HD : Th.S TRẦN PHƯƠNG NAM SINH VIÊN THỰC HIỆN : TRẦN NHƯ NGỌC MÃ SỐ SINH VIÊN : 1529062 LỚP QUẢN LÝ : 62KT7 LỚP MÔN HỌC : 63KT2 SỐ THỨ TỰ (SỐ ĐỀ) : 30 Trường Đại học Xây Dựng Khoa Kinh tế & Quản lý Xây Dựng PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Họ tên Sinh viên: Trần Như Ngọc Lớp quản lý: 62KT7 Lớp đăng ký môn học: 63KT2 MSSV: 1529062 Số liệu đề bài: A Số lượng nhà B C D Tỷ lệ vốn vay Tỷ lệ vốn tự có 81% 19% Đánh giá tình hình thực nhiệm vụ: Đánh giá tình hình đồ án Ghi MỞ ĐẦU Vai trò đầu tư xây dựng (ĐTXD) kinh tế quốc dân ❖ Kinh tế đầu tư hoạt động quản lí kinh tế Nhà nước, hoạt động kinh doanh doanh nghiệp, có định phát triển doanh nghiệp đất nước mặt kinh tế, kĩ thuật, văn hóa, xã hội ❖ ĐTXD tạo cấu kinh tế mới, làm xuất ngành sản xuất xã hội gắn liền với chun mơn hóa phân cơng lao động xã hội mới, làm cho kinh tế phát triển động hiệu ❖ ĐTXD thúc đẩy phát triển đất nước, tăng suất lao động chất lượng sản phẩm, cải thiện điều kiện việc làm cho người lao động ❖ ĐTXD có ảnh hưởng đến phát triển đời sống vật chất tinh thần xã hội nhờ dự án đầu tư mà cơng trình sở hạ tầng kinh tế xã hội phát triển, thu nhập người lao động tăng thêm, nạn thất nghiệp giải Vai trò dự án đầu tư quản lí đầu tư xây dựng ❖ Dự án đầu tư tế bào hoạt động đầu tư Đó tập hợp biện pháp có khoa học sở pháp lý để đề xuất mặt kỹ thuật cơng nghệ, tổ chức sản xuất tài kinh tế xã hội, để làm sở cho việc định bỏ vốn đầu tư với hiệu tài đem lại cho doanh nghiệp hiệu kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia xã hội lớn ❖ Dự án đầu tư tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm đạt tăng trưởng số lượng trì, cải tiến nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ khoảng thời gian xác định ❖ Là sở chủ đầu tư biết phương án đầu tư có đánh giá hay khơng lựa chọn phương án đánh giá số phương án đánh giá, sở để cấp có thẩm quyền phê duyệt, huy động vốn đầu tư, thực vận hành dự án sau Nội dung dự án khả thi đầu tư đầu tư xây dựng 3.1 Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng ❖ Chủ đầu tư quan tổ chức giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A tổ chức lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi để có sở xem xét, định chủ trương đầu tư xây dựng Trường hợp dự án nhóm A (trừ dự án quan trọng quốc gia) có quy hoạch phê duyệt đảm bảo nội dung quy định Khoản điều khơng phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi ❖ Nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thực theo quy định Điều 53 Luật xây dựng năm 2014, phương án thiết kế sơ báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm nội dung sau: a Sơ địa điểm xây dựng, quy mơ dự án, vị trí, loại cấp cơng trình b Bản vẽ thiết kế sơ tổng mặt dự án, mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt cơng trình dự án c Bản vẽ thuyết minh sơ thiết kế móng lựa chọn cơng trình 3.2 Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng a Chủ đầu tư tổ chức lập Báo cáo nghiên cứu khả thi theo quy định 54 Luật xây dựng năm 2014 để trình người định đầu tư tổ chức thẩm định dự án định đầu tư trừ trường hợp quy định khoản Điều 52 Luật Xây Dựng năm 2014 khoản điều Nghị định Riêng dự án PPP, việc lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng quan tổ chức theo quy định pháp luật đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư thực Nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi lập theo quy định Nghị định nghị định phủ đầu tư theo hình thức đối tác công tư b Đối với dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công, chủ đầu tư tổ chức lập báo cáo nghiên cứu khả thi sau có định chủ trương đầu tư cấp có thẩm quyền theo quy định luật đầu tư công c Đối với dự án đầu tư xây dựng chưa có quy định ngành, quy hoạch xây dựng chủ đầu tư phải báo cáo Bộ quản lí ngành, Bộ xây dựng địa phương phân cấp để xem xét, chấp thuận, bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng thông qua 45 ngày d Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng, cơng trình cơng nghiệp khu vực chưa có kế hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chủ đầu tư đề nghị cấp giấy phép quy hoạch xây dựng theo quy định Điều 47 Luật Xây Dựng năm 2014 để lập sở báo cáo nghiên cứu khả thi e Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A có yêu cầu bồi thường giải phóng mặt tái định cư phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, người định đầu tư nghiên cứu điều kiện cụ thể dự án định tách hợp phần công việc bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt tái định cư để hình thành dự án riêng giao cho địa phương nơi có dự án tổ chức thực Việc lập thẩm định phê duyệt dự án thực dự án độc lập Nội dung phân tích tài tài chính,phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư 4.1 Phân tích tài dự án đầu tư ❖ Xác định mục tiêu ❖ Thu thập liệu ❖ Xác định yếu tố đầu vào: + Vốn đầu tư dự án + Doanh thu hang năm + Chi phí vận hành hang năm + Kế hoạch khấu hao tài sản cố định dự án + Lập kế hoạch trả nợ dự án có vốn vay đầu tư + Xác định chi phí sử dụng đất vận hành ❖ Xác định ngưỡng hiệu (lãi suất tối thiểu chấp nhận được) ❖ Phân tích lỗ lãi ❖ Phân tích hiệu tài chính: Sử dụng tiêu hiệu tài để đánh giá dự án có đáng giá hay khơng + Phân tích hiệu tài theo nhóm tiêu tĩnh + Phân tích hiệu tài theo nhóm tiêu động ❖ Phân tích an tồn tài + Phân tích an tồn nguồn vốn + Thời hạn hồn vốn + Điểm hịa vốn + Phân tích khả trả nợ 4.2 Phân tích mặt kinh tế - xã hội Hiệu kinh tế -xã hội dự án hiệu mà dự án mang lại cho cộng đồng quốc gia Việc phân tích kinh tế -xã hội dự án đầu tư đánh giá lợi ích, tác động mà dự án tạo kinh tế xã hội        Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo hàng năm tính cho đời dự án Giá trị sản phẩm gia tăng bình qn tính cho đồng vốn dự án Mức thu hút lao động vào làm việc Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm mức đóng góp dự án đời dự án Thu nhập ngoại tệ hàng năm cho đời dự án Các tiêu kinh tế tương tự tiêu hiệu tài dùng giá kinh tế Các tiêu xã hội : - Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả thất nghiệp - Ngồi cón có số tiêu ngồi dự án : Bảo vệ mơi truờng sinh thái, nâng cao trình độ văn hố giáo dục cho nhân dân Giới thiệu dự án ❖ Tên dự án: Dự án đầu tư Xây dựng khu biệt thự cho thuê XIN Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Vincom – Tập đoàn Vingroup Địa điểm xây dựng: Hà Đông- Hà Nội Quy mô dự án: ❖ Gồm 32 hạng mục chính: nhà A, nhà B, nhà C, nhà D Diện tích chiếm đất cơng trình: - nhà biệt thự loại A: 7*146,11 = 1022,77 m2 - nhà biệt thự loại B: 9*275,42 = 2478,78 m2 - nhà biệt thự loại C: 8*115,48 = 808m2 - nhà biệt thự loại D: 8*185 = 1480 m2 Tổng diện tích chiếm đất là: Scđ = 7A+ 9B+ 8C + 8D= 5233,4 m2 Diện tích khu đất S = 15000 m2  Mật độ xây dựng tính theo TCXDVN 323 – 2004  5233,4 15000 *100%= 35% Thời gian xây dựng hạng mục: Txd = năm - Một số hạng mục khác            San lấp mặt Đài nước Vỉa hè Sân bãi đỗ xe + đường giao thông Hàng rào, tường bao, cổng vào Hệ thống điều hành kĩ thuật Vườn hoa, thảm cỏ Khu vui chơi giải trí Nhà bảo vệ Hệ thống xanh Bể bơi Bảng: Quy mô hạng mục cơng trình Diện tích (m2) Tỉ lệ chiếm đất (%) 5233,4 33,39 Sân bãi đỗ xe 900 Vỉa hè 1500 10 Nhà bảo vệ + nhà điều hành 120 0,8 Khu vui chơi, đài phun nước, vườn hoa 1800 12 Cây xanh 2641.5 17,61 Đường giao thông 2475 16,5 Bể bơi 435 2,9 Hệ thống cấp điện nhà 60 0,4 10 Hệ thống cấp, nước ngồi nhà 60 0,4 15000 100 STT Các hạng mục Hạng mục cơng trình nhà A B C D Tổng ❖ Thời gian tính tốn, đánh giá dự án: nda = 17 năm ❖ Mục đích đầu tư xây dựng dự án: Xây dựng khu biệt thự cho thuê bán với đối tượng cho thuê khách nước, thuê làm việc ❖ Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị: o Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự đại o Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) thể hồ sơ vẽ thiết kế kỹ thuật thi cơng (có kèm theo thiết kế sở) o Tỷ lệ diện tích xây dựng so với tổng diện tích là: 35% o Tiêu chuẩn cấp hạng cơng trình: Cấp III- Phần xây dựng trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại ba Chương I: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN I Xác định Tổng mức đầu tư dự án ( GTMĐT) Nội dung tổng mức đầu tư dự án quy định rõ khoản Điều nghị định 68/2019/NĐ-CP quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Khi biết giá chuẩn XD; số lượng giá thiết bị chi phí khác Tổng mức đầu tư xác định theo cơng thức (1) sau: GTMĐT = GBT,TĐC + GXD + GTB + GQL + GTV + GK + GDP (1) Trong đó: GBT,TĐC - Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư GXD - Chi phí xây dựng GTB - Chi phí thiết bị GQLDA – Chi phí quản lý dự án GTV – Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng GK - Chi phí khác GDP - Chi phí dự phịng 1 Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư Theo quy định điểm a khoản điểm NĐ 68/2019/NĐ-CP ngày 14/08/2019 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng : Chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư gồm: chi phí bồi thường đất, nhà, cơng trình đất, tài sản gắn liền với đất, mặt nước chi phí bồi thường khác theo quy định; khoản hỗ trợ nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ tái định cư; chi phí sử dụng đất thời gian xây dựng (nếu có); chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đầu tư xây dựng (nếu có) chi phí có liên quan khác; a Nội dung chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư Ở dự án này, ta sử dụng đất nơng nghiệp, khơng có tái định cư chủ đầu tư thực ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư kinh phí tổ chức thực bồi thường, giải phóng mặt Nên chi phí bồi thường gồm: - Chi phí bồi thường đất; - Chi phí bồi thường tài sản đất (lúa); - Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng; - Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp - Chi phí thuê đất b Căn xác định +) Quyết định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất +) Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND việc Ban hành quy định giá loại đất địa bàn TP Hà Nội định kỳ năm (2015-2019) +) Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND UBND Thành phố Hà Nội việc sửa đổi, bổ sung quy định kèm theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND thành phố Hà Nội việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội +) Quyết định số 7756/STC-BG đơn giá bồi thường, hỗ trợ loại cây, hoa màu, vật nuôi đất có mặt nước phục vụ cơng tác GPMB địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013 +) Quyết định 10/2017/QĐ-UBND quy định nội dung thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất c Phương pháp xác định • Chi phí bồi thường, giải phóng mặt tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường tài sản đất, chi phí bồi thường đất, chi phí thuê đất, chi phí hỗ trợ ổn định đời sống, chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm • Trong dự án giả sử khu đất dự án khu đất nông nghiệp trồng lúa, nên khơng có chi phí tái định cư tổ chức tái định cư ❖ Xác định chi phí bồi thường: • Chi phí bồi thường đất Chi phí bồi thường đất xác định công thức : GBTĐ = Gđ x S Trong : - Gđ : giá bồi thường đất- đất dự án đất ruộng trồng lúa hàng năm thuộc địa bàn quận Hà Đông dựa vào Bảng Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND việc Ban hành quy định giá loại đất địa bàn Hà Nội, - Gđ = 110000 đồng / m2 - S : Tổng diện tích đất= 15000 (m2) GBTĐ = 0.11*15000=1650 (triệu đồng) ● Chi phí bồi thường trồng đất Căn Quyết định số: 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 Căn Thơng báo số 7756/STC-BG ngày 30/12/2014 ● Chi phí bồi thường lúa: GBTL = Glúa * S ● Chi phí bồi thường hoa màu: GBTSH = Gsh * S - Glúa: Giá bồi thường lúa (Gl = 7,000 đồng/m2) - Gsh: Giá bồi thường hoa màu (Ghm = 8,000 đồng/m2) - S tổng diện tích đất  GBTL = 70% * 15000 * 0,007 = 73,5 (triệu đồng)  GBTHM = 30% * 15000 * 0,008 = 36 (triệu đồng) • Chi phí hỗ trợ: + Chi phí ởn định đời sống: Theo khoản 3, điều 19, Quyết định 47/2014/QĐ-UBND ban hành 15/05/2014 “Thu hồi 70% diện tích đất sử dụng hỗ trợ ổn định đời sống 12 tháng di chuyển chỗ thờigian 24 tháng phải di chuyển chỗ ” ,” Mức hỗ trợ cho nhân quy định điều tính tiền tương đương 30 kg gạo 01 tháng theo thời giá trung bình thời điểm hỗ trợ địa phương” Giả thiết có 300 nhân Lấy giá tham khảo 13000 đồng/kg gạo, tính hỗ trợ 12 tháng  Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống = 300*30*0,013*12= 1404 triệu VNĐ + Chi phí hỗ trợ việc làm: Theo điều 20 Quyết định 47/2014 quy định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản suất nơng nghiệp nhà nước thu hồi đất nông nghiệp “hỗ trợ không lần giá đất nông nghiệp loại bảng giá đất địa phương tồn diện tích nơng nghiệp bị thu hồi” tiền để chuyển đổi nghề nghiệp tạo việc làm lần giá đất nông nghiệp quy định với diện tích đất nơng nghiệp thực tế bị thu hồi Theo điều 14 Quyết định 09/2018/QĐ-UBND việc ban hành qui định bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất địa bàn Hà Nội quy định : Mức hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề tìm kiếm việc làm trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp không 0,5 lần áp dụng thống địa bàn tỉnh  GHTVL =0,5*1650= 825 (triệu đồng) Bảng 47: Dòng tiềncủa dự án (theo quan điểm vốn CSH vốn đấu tư tăng 5%) Đơn vị tính : Triệu động TT I II III Nội dung Dịng lợi ích (Bt) Vay vốn đầu tư Doanh thu cho thuê diện tích Thu hồi giá trị lý tài sản Giá trị tài sản chưa khấu hao hết Thu hồi vốn lưu động Dịng chi phí (Ct) Đầu tư ban đầu Đầu tư thay tài sản Chi phí vận hành dự án Chi phí thuê đất Thuế thu nhập doanh nghiệp Trả nợ (gốc lãi) Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct ) Năm xây dựng Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 9.715,29 169.590,42 100.327,58 100.327,58 106.598,06 106.598,06 107.040,72 112.868,53 9.715,29 169.590,42 9.120,69 9.120,69 9.690,73 9.690,73 9.690,73 10.260,78 91.206,89 91.206,89 96.907,32 96.907,32 96.907,32 102.607,75 442,66 55.826,22 55.826,22 46.110,93 182.802,53 182.802,53 -13.212,11 86.057,64 82.896,48 81.041,86 78.540,71 84.232,75 34.974,33 18.709,55 825,00 18.367,53 18.367,53 18.538,54 18.538,54 825,00 8.853,20 18.538,54 825,00 7.825,60 8.615,89 10.504,65 11.129,94 11.920,23 14.772,83 59.864,51 55.913,07 51.998,67 48.047,23 44.095,79 666,95 14.269,95 17.431,10 25.556,19 28.057,35 22.807,96 77.894,20 114 Đơn vị tính: Triệu đồng TT I II III Nội dung Dòng lợi ích (Bt) Vay vốn đầu tư Doanh thu cho thuê diện tích Thu hồi giá trị lý tài sản Giá trị tài sản chưa khấu hao hết Thu hồi vốn lưu động Dịng chi phí (Ct) Đầu tư ban đầu Đầu tư thay tài sản Chi phí vận hành dự án Chi phí thuê đất Thuế thu nhập doanh nghiệp Trả nợ (gốc lãi) Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct ) Thời gian Năm Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 112.868,53 119.139,00 119.139,00 125.882,14 125.409,48 125.409,48 119.139,00 112.868,53 184.145,99 10.260,78 10.830,82 10.830,82 11.400,86 11.400,86 11.400,86 10.830,82 10.260,78 9.690,73 102.607,75 108.308,19 108.308,19 114.008,62 114.008,62 114.008,62 108.308,19 102.607,75 472,66 96.907,32 442,66 67.414,54 34.974,33 36.280,87 36.280,87 47.040,61 37.587,41 37.587,41 19.051,58 825,00 19.051,58 825,00 34.883,13 9.690,73 33.530,99 18.823,56 825,00 18.595,54 825,00 0,00 18.367,53 825,00 36.235,27 18.709,55 825,00 18.880,57 825,00 18.880,57 825,00 9.453,20 19.051,58 825,00 14.772,83 15.871,30 15.871,30 16.969,78 16.969,78 16.969,78 15.882,71 14.795,63 13.708,56 666,95 704,00 704,00 741,06 741,06 741,06 704,00 666,95 629,90 77.894,20 82.858,13 82.858,13 78.841,53 87.822,07 87.822,07 82.903,73 77.985,40 150.615,00 115 Bảng 48: Xác định giá hiệu số thu chi (NPV) (Theo quan điểm vốn CSH vốn đầu tư tăng 5%)) Đơn vị tính: Triệu đồng Năm xây dựng Năm vận hành STT Nội dung Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt -46.110,93 -13.212,11 14.269,95 17.431,10 25.556,19 28.057,35 22.807,96 77.894,20 Ct) Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t với r 0,897 0,804 0,721 0,647 0,580 0,520 0,467 0,419 = 11,5% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết -41.355,09 -10.627,29 10.294,32 11.277,82 14.829,34 14.601,50 10.645,41 32.606,65 khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu -41.355,09 -51.982,38 -41.688,06 -30.410,24 -15.580,90 -979,40 9.666,01 42.272,66 chi chiết khấu Đơn vị tính: Triệu đồng STT Nội dung Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct) Hệ số chiết khấu 1/(1+r)t với r = 11,5% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Năm vận hành Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm Năm Năm Năm 13 Năm 14 Năm 15 77.894,20 82.858,13 82.858,13 78.841,53 87.822,07 87.822,07 82.903,73 77.985,40 150.615,00 0,375 0,337 0,302 0,271 0,243 0,218 0,195 0,175 0,157 29.243,63 27.898,86 25.021,40 21.352,89 21.331,94 19.131,79 16.197,62 13.665,18 23.669,85 71.516,29 99.415,15 124.436,55 145.789,44 167.121,38 186.253,16 202.450,78 216.115,96 239.785,81 NPV= 239785,81 triệu đồng >0 Vậy dự án đáng giá đầu tư trường hợp doanh thu giảm 5% theo quan điểm vốn CSH 116 TT Bảng 49: Xác định tiêu suất thu lợi nội (IRR) (Theo quan điểm vốn CSH vốn đầu tư tăng 5%) Đơn vị tính: Triệu đồng Năm xây dựng Năm vận hành Nội dung Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct ) -46.110,93 -13.212,11 14.269,95 17.431,10 25.556,19 28.057,35 22.807,96 77.894,20 Hệ số chiết khấu với IRR1 = 0,7166 0,5135 0,3680 0,2637 0,1890 0,1354 0,0970 0,0695 39.8% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết -33.042,59 -6.784,42 5.250,89 4.596,27 4.828,89 3.798,98 2.212,98 5.415,85 khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi -33.042,59 -39.827,00 -34.576,11 -29.979,85 -25.150,96 -21.351,97 -19.138,99 -13.723,15 chiết khấu Hệ số chiết khấu với IRR2 =40% 0,7161 0,5128 0,3672 0,2629 0,1883 0,1348 0,0965 0,0691 Dòng tiền hiệu số thu chi chiết -33.018,92 -6.774,70 5.239,62 4.583,12 4.811,62 3.782,69 2.201,91 5.384,90 khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi -33.018,92 -39.793,63 -34.554,01 -29.970,89 -25.159,27 -21.376,58 -19.174,67 -13.789,77 chiết khấu 117 Đơn vị tính: Triệu đồng TT Nội dung Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt Ct ) Hệ số chiết khấu với IRR1 = 39.8% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Hệ số chiết khấu với IRR2 =40% Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu Năm Năm vận hành Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm Năm 77.894,20 82.858,13 0,0498 0,0357 0,0256 0,0183 0,0131 0,0094 0,0067 0,0048 0,0035 3.880,94 2.958,26 2.119,86 1.445,43 1.153,76 826,77 559,28 377,00 521,75 -9.842,21 -6.883,95 -4.764,09 -3.318,66 -2.164,90 -1.338,13 -778,85 -401,86 119,89 0,0495 0,0354 0,0254 0,0182 0,0130 0,0093 0,0067 0,0048 0,0034 3.856,00 2.937,15 2.103,22 1.433,06 1.143,07 818,52 553,30 372,70 515,43 -9.933,77 -6.996,63 -4.893,41 -3.460,35 -2.317,28 -1.498,76 -945,46 -572,76 -57,33 82.858,13 78.841,53 Năm 13 Năm 14 Năm 15 87.822,07 87.822,07 82.903,73 77.985,40 150.615,00 Kết luận IRR= 39.62% 118 Chương II: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ Gía trị sản phẩm gia tăng dự án tạo • Giá trị sản phẩm gia tăng lớn dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân nhiều, hiệu kinh tế xã hội lớn • Cơ sở xác định: -Căn vào doanh thu hàng năm -Căn vào chi phí đầu vào vật chất (nguyên vật liệu, khấu hao ) dịch vụ mua ngồi hàng năm • Lập bảng tính chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua ngồi cho năm vận hành  Ta có bảng tính chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua ngồi( Bảng 50) • Lập bảng xác định giá trị gia tăng dự án tạo  Ta có bảng xác định giá trị sản phẩm gia tăng( Bảng 51) • Từ bảng giá trị sản phẩm gia tăng ta có : -Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo tính cho thời kì phân tích : 1318452,62 triệu đồng - Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân năm 87896,84 triệu đồng  Đánh giá : Dự án tạo lượng giá trị sản phẩm gia tăng lớn góp phần tạo nên tổng sản phẩm quốc dân Kết luận : Như dự án có hiệu mặt kinh tế xã hội 119 Bảng 50: Bảng xác định chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua Đơn vị tính: triệu đồng STT Nội dung Chi phí khấu hao Chi phí điện nước Chi phí sửa chữa bảo dưỡng Tổng cộng Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm 13.361,30 13.361,30 13.361,30 13.361,30 13.361,30 1.126,61 1.201,71 1.276,82 1.351,93 1.276,82 Năm 8.542,09 1.351,93 Năm 8.542,09 1.427,03 Năm 8.542,09 1.502,14 3.635,58 3.635,58 3.635,58 3.635,58 3.635,58 3.635,58 3.635,58 3.635,58 18.123,49 18.198,59 18.273,70 18.348,81 18.273,70 13.529,60 13.604,71 13.679,82 Đơn vị tính: triệu đồng STT Nội dung Chi phí khấu hao Chi phí điện nước Chi phí sửa chữa bảo dưỡng Tổng cộng Năm 8.542,09 1.502,14 Năm 10 8.542,09 1.502,14 Năm vận hành Năm 11 Năm 12 Năm 13 8.542,09 8.542,09 8.542,09 1.427,03 1.351,93 1.201,71 3.635,58 3.635,58 3.635,58 3.635,58 3.635,58 Năm 14 8.542,09 1.051,50 Năm 15 8.542,09 1.051,50 3.635,58 3.635,58 13.679,82 13.679,82 13.604,71 13.529,60 13.379,39 13.229,18 13.229,18 120 Bảng 51: Xác định giá trị sản phẩm gia tăng Đơn vị tính: triệu đồng STT Nội dung Doanh thu Chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua Giá trị sản phẩm gia tăng=(1)-(2) Giá trị sản phẩm gia tăng công dồn Năm 91.206,89 Năm 91.206,89 Năm vận hành Năm Năm Năm 96.907,32 96.907,32 96.907,32 18.123,49 18.198,59 18.273,70 18.348,81 18.273,70 13.529,60 13.604,71 73.083,41 73.008,30 78.633,62 78.558,51 78.633,62 89.078,15 89.003,04 73.083,41 146.091,70 224.725,33 303.283,84 381.917,46 470.995,61 559.998,65 Năm 102.607,75 Năm 102.607,75 Đơn vị tính: triệu đồng STT Nội dung Năm vận hành Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 108.308,19 108.308,19 114.008,62 114.008,62 114.008,62 Năm 13 108.308,19 Năm 14 102.607,75 Năm 15 96.907,32 Doanh thu Chi phí đầu vào vật chất dịch 13.679,82 13.679,82 13.679,82 13.604,71 13.529,60 13.379,39 13.229,18 13.229,18 vụ mua Giá trị sản phẩm 94.628,37 94.628,37 100.328,80 100.403,90 100.479,01 94.928,79 89.378,58 83.678,15 gia tăng=(1)-(2) Giá trị sản phẩm 654.627,02 749.255,39 849.584,18 949.988,09 1.050.467,10 1.145.395,89 1.234.774,47 1.318.452,62 gia tăng công dồn 121 Mức thu hút lao động vào làm việc dự án • Tổng số lao động thu hút vào làm việc hàng năm 150 người Trong đó: - Giám đốc điều hành : người - Phó giám đốc : người - Phục vụ phịng : 100 người - Tiếp tân : người - Bảo vệ : 32 người - Nhân viên tiếp thị : người : người - Tài vụ Nhân viên khác : người • Tỷ lệ số lao động vào làm việc dự án so với vốn dự án: - -Công thức : 𝑁 K = 𝑉𝑑𝑎 = 150 = 0,000588 255090,3  Kết luận: triệu đồng vốn dự án tạo 0,000588 chỗ làm việc Mức thu hút lao động vào làm việc dự án bình thường Mức đóng góp dự án vào ngân sách Chỉ tiêu lớn hiệu kinh tế - xã hội cao Các khoản nộp ngân sách chủ yếu thuế loại, tiền thuê đất kinh doanh a Lập bảng tính thuế giá trị gia tăng • Ta có bảng tính thuế giá trị gia tăng nộp ngân sách : Bảng 40 b Lập bảng xác định khoản nộp ngân sách chủ yếu • Các khoản nộp ngân sách chủ yếu : thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, tiền thuê đất sử dụng • Thuế giá trị gia tăng tính • Thuế thu nhập doanh nghiệp tính bảng 26 Mục chương 1: Dự trù lỗ lãi sản xuất kinh doanh • Thuế mơn xác định theo thông tư số 42/2003/ TT – BTC công bố ngày 07 tháng năm 2003  Dự án có vốn đăng kí > 10 tỷ, thuộc bậc thuế môn bậc 122  Mức thuế mơn năm dự án đóng vào ngân sách nhà nước triệu đồng ➢ Bảng xác định thuế VAT nộp ngân sách( bảng 40) ➢ Bảng khoản nộp ngân sách chủ yếu ( bảng 41) Kết luận: - Tổng cộng khoản nộp ngân sách đời dự án 669068,567 triệu đồng - Tổng cộng khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm 44604,571 triệu đồng -Tỷ lệ khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm so với vốn dự án: ➢ Công thức : NS 𝑉𝑑𝑎 = 44604,571 255090,3 = 0,0938 123 Bảng 52: Xác định thuế VAT nộp ngân sách Đơn vị tính: triệu đồng STT I II III Nội dung Thuế VAT đầu Doanh thu cho thuê diện tích Thuế VAT (10%) Thuế VAT đầu vào Chi phí điện, nước Thuế VAT (10%) Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Thuế VAT (10%) Chi phí quản lí khác Thuế VAT(10%) Thuế VAT nộp ngân sách Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 9.120,69 9.120,69 9.690,73 9.690,73 9.690,73 10.260,78 10.260,78 91.206,89 91.206,89 96.907,32 96.907,32 96.907,32 102.607,75 102.607,75 9.120,69 9.120,69 9.690,73 9.690,73 9.690,73 10.260,78 10.260,78 681,43 688,95 702,16 709,67 702,16 715,37 722,88 1.126,61 1.201,71 1.276,82 1.351,93 1.276,82 1.351,93 1.427,03 112,66 120,17 127,68 135,19 127,68 135,19 142,70 3.635,58 3.635,58 3.635,58 3.635,58 3.635,58 3.635,58 3.635,58 363,56 363,56 363,56 363,56 363,56 363,56 363,56 2.052,16 2.052,16 2.109,16 2.109,16 2.109,16 2.166,16 2.166,16 205,22 205,22 210,92 210,92 210,92 216,62 216,62 8.439,25 8.431,74 8.988,58 8.981,07 8.988,58 9.545,41 9.537,90 124 Đơn vị tính: Triệu đồng STT I II III Nội dung Thuế VAT đầu Doanh thu cho thuê diện tích Thuế VAT (10%) Thuế VAT đầu vào Chi phí điện, nước Thuế VAT (10%) Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Thuế VAT (10%) Chi phí quản lí khác Thuế VAT(10%) Thuế VAT nộp ngân sách Năm 10.830,82 108.308,19 10.830,82 736,09 1.502,14 150,21 3.635,58 363,56 2.223,17 222,32 10.094,73 Năm 10.830,82 108.308,19 10.830,82 736,09 1.502,14 150,21 3.635,58 363,56 2.223,17 222,32 10.094,73 Năm 10 11.400,86 114.008,62 11.400,86 741,79 1.502,14 150,21 3.635,58 363,56 2.280,17 228,02 10.659,07 Năm vận hành Năm 11 Năm 12 11.400,86 11.400,86 114.008,62 114.008,62 11.400,86 11.400,86 734,28 726,77 1.427,03 1.351,93 142,70 135,19 3.635,58 3.635,58 363,56 363,56 2.280,17 2.280,17 228,02 228,02 10.666,58 10.674,09 Năm 13 10.830,82 108.308,19 10.830,82 700,35 1.201,71 120,17 3.635,58 363,56 2.166,16 216,62 10.130,47 Năm 14 10.260,78 102.607,75 10.260,78 673,92 1.051,50 105,15 3.635,58 363,56 2.052,16 205,22 9.586,85 Năm 15 9.690,73 96.907,32 9.690,73 662,52 1.051,50 105,15 3.635,58 363,56 1.938,15 193,81 9.028,21 125 Bảng 53: Các khoản nộp ngân sách chủ yếu Đơn vị tính: triệu đồng STT Nội dung Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế giá trị gia tăng Tiền thuê đất Tổng cộng Năm Năm 3,00 3,00 7.825,60 8.615,89 8.439,25 8.431,74 16.267,86 17.050,63 Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 10.504,65 11.129,94 11.920,23 14.772,83 14.772,83 8.988,58 8.981,07 8.988,58 9.545,41 9.537,90 825,00 825,00 825,00 825,00 19.496,23 20.939,01 21.736,80 25.146,24 25.138,73 Đơn vị tính: triệu đồng STT Nội dung Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế giá trị gia tăng Tiền thuê đất Tổng cộng Năm Năm Năm 10 3,00 3,00 3,00 15.871,30 15.871,30 16.969,78 1.502,14 1.502,14 1.502,14 825,00 825,00 825,00 18.201,44 18.201,44 19.299,92 Năm vận hành Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 3,00 3,00 3,00 3,00 3,00 16.969,78 16.969,78 15.882,71 14.795,63 13.708,56 1.427,03 1.351,93 1.201,71 1.051,50 1.051,50 825,00 825,00 825,00 825,00 825,00 19.224,81 19.149,70 17.912,42 16.675,13 15.588,06 Tổng khoản nộp ngân sách chủ yếu đời dự án là: 360373,07 triệu đồng 126 Thu nhập người lao động làm việc dự án • Tổng số lao động thu hút vào làm việc hàng năm 150 người • Quỹ lương trả cho người lao động dự án 8790 triệu đồng  Chỉ tiêu mức thu nhập bình quân năm người lao động làm việc dự án là: Tbình quân = 8790 150 = 58,6 triệu đồng Các lợi ích ảnh hưởng khác • Dự án phê duyệt, tiến hành đầu tư đưa vào vận hành khai thác góp phần làm thay đổi cấu kinh tế khu vực đặt dự án - Khu đất thuộc Huyện Gia Lâm theo định hướng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội tồn kinh tế nói chung Hà Nội nói riêng • Đồng thời dự án đưa vào hoạt động góp phần mở rộng, tạo diều kiện phát triển hoạt động giao lưu văn hóa, đối nội, đối ngoại • Dự án đưa vào hoạt động tạo hiệu mặt kinh tế xã hội tốt, tạo nguồn sử dụng lao động ổn định … BẢNG TỔNG HỢP Đơn vị Trị số Các tiêu Các tiêu giá trị sử dụng cơng Cấp cơng trình Cấp Mức độ tiện nghi trang thiết bị Tiêu chuẩn II 10 11 12 13 Tuổi thọ Diện tích chiếm đất Số nhà cho thuê Diện tích cho thuê để Các tiêu tài Vốn đầu tư Vốn cố định Vốn lưu động Suất vốn đầu tư Tổng lợi nhuận rịng Lợi nhuận rịng bình qn năm Mức doanh lợi vốn đầu tư Năm m2 nhà m2 III Khách sạn du lịch 25 15000 32 12750 triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng triệu đồng % 255090,30 245969,61 9120,69 17,01 826323,25 55088,22 21,60% TT I 127 14 15 16 17 Mức doanh lợi vốn cố định Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu Lãi suất tối thiểu chấp nhận (vốn chung) Lãi suất tối thiểu chấp nhận được( vốn riêng) Gía trị ròng (NPV theo quan điểm vốn chung) % % 22,40% 53,49% % 9,45% % 11,50% triệu đồng 266698,34 18 Gía trị rịng (NPV theo quan điểm vốn chủ sở hữu) triệu đồng 249171,87 19 Suất thu lợi nội IRR ( theo quan điểm vốn chung) % 26,94% 20 Suất thu lợi nội IRR ( theo quân điểm vốn chủ sở hữu) % 43,63% 21 Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận khấu hao Thời gian thu hồi vốn có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian 23 Doanh thu đạt cơng suất thiết kê 24 Tỷ lệ hịa vốn 25 Khả trả nợ III Các tiêu hiệu kinh tế - xã hội Tổng giá trị sản phẩm túy gia 26 tăng Gía trị sản phẩm túy gia tăng bình 27 quân năm 28 Số lao động thu hút vào dự án 29 Thu nhập bình quân người lao động 31 Tổng mức đóng góp cho ngân sách 32 Mức đóng góp cho ngân sách bình quân 22 năm tháng ngày năm tháng 28 ngày triệu đồng % 1.544.816,75 31,19% 1,282 triệu đồng 1.318.452,62 triệu đồng 87.896,84 người triệu đồng triệu đồng triệu đồng 150 58,60 360.373,07 24.024,87  THE END  128 ... duyệt dự án thực dự án độc lập Nội dung phân tích tài tài chính ,phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư 4.1 Phân tích tài dự án đầu tư ❖ Xác định mục tiêu ❖ Thu thập liệu ❖ Xác định yếu tố đầu vào:... hội nhờ dự án đầu tư mà cơng trình sở hạ tầng kinh tế xã hội phát triển, thu nhập người lao động tăng thêm, nạn thất nghiệp giải Vai trò dự án đầu tư quản lí đầu tư xây dựng ❖ Dự án đầu tư tế bào... cộng đồng quốc gia Việc phân tích kinh tế -xã hội dự án đầu tư đánh giá lợi ích, tác động mà dự án tạo kinh tế xã hội        Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo hàng năm tính cho đời dự án