Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích
Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế, tài sản được định nghĩa là nguồn lực và là kết quả của các hoạt động trong quá khứ, từ đó có thể dự đoán một cách hợp lý những lợi ích kinh tế trong tương lai.
Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày
31/12/2001: Tài sản là nguồn lực doanh nghiệp Kiểm soát được và dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp
Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần gọi chung là nguồn lực có giá trị đối với chủ sở hữu.
Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc Phi Vật Chất, hữu hình hoặc vô hình song gọi chung là nguồn lực.
Khái niệm tài sản luôn xác định cho một chủ thể nhất định và không nhất thiết là doanh nghiệp.
Có một khoản lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể trong tương lai.
Quyền sở hữu là một quy phạm pháp luật quan trọng, xác định quyền của chủ thể đối với tài sản Quyền sở hữu bao gồm ba yếu tố chính: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt tài sản.
Quyền sử dụng tài sản là khả năng khai thác và tận dụng các ứng dụng, công dụng cũng như lợi ích mà tài sản đó mang lại Người sở hữu quyền này có thể hưởng lợi từ những giá trị mà tài sản cung cấp.
Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản
Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó
Để đánh giá đúng mức độ lợi ích mà tài sản mang lại nhất thiết phải xem xét đến quyền chủ thể
Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích
Giá trị tài sản được định nghĩa là giá trị bằng tiền thể hiện lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Được đo bằng đơn vị tiền tệ
Xác định tại một thời điểm nhất định
Chịu tác động của hai nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính hữu ích và khả năng khai thác của chủ thể
Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền.
Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng
Thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích đã được xác định rõ.
Thẩm định giá là quá trình đánh giá giá trị tài sản theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế, nhằm phản ánh đúng giá trị thị trường tại một thời điểm cụ thể.
Thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị tài sản với độ tin cậy cao, phản ánh lợi ích mà tài sản đó có thể mang lại cho một cá nhân hoặc tổ chức tại một thời điểm cụ thể.
Sai số thẩm định giá 5 - 10% Mang tính chất chính xác tương đối
Thẩm định giá hỏi tính chuyên môn cao
Giá trị của tài sản được tính bằng tiền
Đối tượng của Thẩm định giá có thể là bất kỳ một loại tài sản nào xong chủ yếu là bất động sản
Thẩm định giá là việc ước tính giá trị tài sản tại một thời điểm nhất định
Thẩm định giá là một công việc xác định cho một mục đích nhất định
Thẩm định giá là quá trình sử dụng dữ liệu và thông tin để xác định giá trị tài sản, liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản bao gồm mạng lưới, con người xung quanh và tình hình thị trường.
Gián tiếp: thị trường vật liệu nhân công,…
Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm Cho ví dụ, phân tích
Các tình huống bị coi là ép buộc? Yêu cầu đối với việc phân tích các giao dịch và thương vụ so sánh?
Giá trị thị trường được định nghĩa là số tiền ước tính mà một tài sản có thể được trao đổi trong thời điểm thẩm định giá Điều này xảy ra giữa người bán sẵn sàng bán và người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai Trong quá trình này, cả hai bên đều hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
Giá trị thị trường được đo đếm, tính toán định lượng từng đơn vị tiền tệ.
Số tiền này được xác định dựa trên hoạt động trao đổi và mua bán tài sản, không phải từ các cơ sở ước tính khác.
Ước tính: là số tiền dự báo có thể sẽ được thanh toán vào thời điểm giao dịch, không phải là số tiền được quy định từ trước.
Thời điểm: giá trị của 1 tài sản xác định mang tính chất thời điểm, đến thời điểm khác có thể sẽ không còn phù hợp nữa.
Người bán sẵn sàng bán:
Nếu bạn là người muốn bán tài sản nhưng không quá nhiệt tình hay không muốn bán với bất cứ giá nào, hãy cân nhắc các điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường để đạt được kết quả tốt nhất.
Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường công khai sau 1 quá trình tiếp thị
Người mua sẵn sàng mua:
Người mua tiềm năng thường không quá nhiệt tình, họ sẵn sàng xem xét và đưa ra quyết định mua hàng nhưng không chấp nhận giá cả vô lý Họ luôn cân nhắc các điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường để đảm bảo một giao dịch hợp lý và có lợi cho cả hai bên.
Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu cầu, là người sẽ mua với giá thấp nhất có thể được.
Sau khi hoàn tất quá trình công khai, tài sản cần được giới thiệu và trưng bày một cách rõ ràng để đạt được mức giá hợp lý trong giao dịch mua bán Thời gian tiếp thị sẽ phụ thuộc vào từng điều kiện cụ thể của thị trường, nhưng cần đủ dài để thu hút sự chú ý của khách hàng Quan trọng là thời gian tiếp thị phải được thực hiện trước khi tiến hành thẩm định giá.
Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc:
Khách quan trong giao dịch mua bán là khi các bên tham gia không có mối quan hệ phụ thuộc nào có thể làm biến dạng giá cả Giá trị thị trường được hình thành từ các giao dịch giữa những bên mua và bán độc lập, đảm bảo tính khách quan và chính xác của mức giá.
Các bên tham gia quyết định mua bán dựa trên thực tế và tiềm năng của tài sản, cũng như đặc điểm thị trường và thời gian thẩm định giá Giả định rằng họ hành động thận trọng vì lợi ích cá nhân, mục tiêu là tìm kiếm mức giá hợp lý nhất Trong thực tế, sự khôn ngoan và hiểu biết thể hiện qua việc người mua và người bán hành động dựa trên thông tin thị trường mà họ có tại thời điểm đó.
Không bị ép buộc: cả 2 bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và bán.
Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng?
Giá trị phi thị trường của tài sản là một ước tính về số tiền mà một tài sản có thể đạt được, dựa chủ yếu vào các yếu tố chủ quan hơn là khả năng giao dịch của tài sản trên thị trường.
Giá trị phi thị trường bao gồm một số khái niệm như sau:
Giá trị đang sử dụng của một tài sản được xác định khi tài sản đó được sử dụng cho một mục đích cụ thể, và không phụ thuộc vào giá trị thị trường hiện tại.
Giá trị đầu tư là giá trị của tài sản đối với một hoặc một số nhà đầu tư nhất định cho một dự án đầu tư nhất định
Giá trị doanh nghiệp thể hiện giá trị tài chính của các khoản thu nhập mà doanh nghiệp tạo ra cho nhà đầu tư trong quá trình hoạt động sản xuất và kinh doanh.
Giá trị bảo hiểm đại diện cho số tiền bồi thường ước tính dựa trên chi phí thay thế tài sản trong trường hợp xảy ra trách nhiệm bồi thường, không tập trung vào giá trị thị trường của tài sản.
Giá trị tính thuế là số tiền đại diện cho giá trị tài sản, được quy định trong các văn bản pháp lý, làm cơ sở để xác định số tiền thuế mà cá nhân hoặc tổ chức phải nộp cho nhà nước.
Giá trị còn lại là giá trị của những tài sản không còn được tiếp tục sửa chữa để phục hồi, sử dụng nữa
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là số tiền mà người bán có thể thu được từ việc bán tài sản trong một khoảng thời gian ngắn, không đủ để thực hiện giao dịch theo giá trị thị trường Trong tình huống này, người bán chưa sẵn sàng để bán, trong khi người mua nhận thức rõ về tình thế bất lợi của người bán.
Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản vượt trội so với giá trị thị trường, xảy ra khi một tài sản kết hợp với tài sản khác, tạo ra sự cộng hưởng về kỹ thuật hoặc lợi ích kinh tế.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích)
Theo quan điểm của TĐG Việt Nam, giá trị tài sản được định nghĩa là biểu hiện bằng tiền của những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Nhóm nhân tố chủ quan
Quá trình chuyển giao quyền sở hữu dựa vào giá trị tài sản, giúp người bán xác định giá bán và người mua quyết định giá mua, từ đó tạo nền tảng cho giao dịch mua bán.
Dịch vụ tài chính và tín dụng bao gồm các hoạt động như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và đảm bảo tiền vay Giá trị của tài sản là yếu tố quan trọng trong việc thực hiện các giao dịch tài chính và tín dụng.
Cho thuê theo hợp đồng dựa vào giá trị tài sản để xác định thời gian cho thuê, mức giá cho thuê, tỷ suất sinh lời và các điều kiện, điều khoản trong hợp đồng cho thuê.
Phát triển tài sản đầu tư: giá trị tài sản là cơ sở về giá trị quyết định lựa chọn phương án đầu tư
Định giá doanh nghiệp là quá trình xác định giá trị tài sản, đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động như sáp nhập, hợp nhất, chia tách hoặc phá sản của doanh nghiệp.
Định giá theo pháp luật: Nhà nước định giá tài sản để tính thuế do đó phải biết giá trị tài sản là bao nhiêu
Trong quá trình thi hành án thì giải quyết các tranh chấp, Khiếu nại, Kiện tụng
Nhóm nhân tố khách quan
Các yếu tố mang tính vật chất:
Công dụng của tài sản là yếu tố quan trọng quyết định giá trị của nó; thường thì, tài sản có công dụng cao sẽ có giá trị lớn hơn Giá trị này cũng phụ thuộc vào khả năng khai thác của chủ sở hữu đối với các công dụng của tài sản Do đó, khi thẩm định giá trị tài sản, bên cạnh việc xem xét các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị, thẩm định viên cần lưu ý đến quan điểm giá trị của khách hàng để xác định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
Tình trạng pháp lý của tài sản xác định quyền của con người trong việc khai thác các thuộc tính của tài sản khi sử dụng Quyền khai thác rộng rãi thường dẫn đến giá trị bất động sản cao hơn Nhà nước bảo vệ các quyền này theo pháp luật, bao gồm quyền mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu, tặng, và các quyền khác Thẩm định viên cần nắm rõ các quy định pháp lý liên quan đến quyền của các chủ thể trong từng giao dịch cụ thể liên quan đến tài sản cần thẩm định.
Cung và cầu là hai yếu tố quan trọng phản ánh tính kinh tế của giá trị tài sản, trong đó giá trị tài sản tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung Để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu như độ khan hiếm, sức mua, thu nhập và khả năng thanh toán, thẩm định viên cần dự báo sự thay đổi của những yếu tố này trong tương lai Điều này giúp xác định giá cả giao dịch dựa vào giá trị thị trường và giá trị phi thị trường, từ đó ước tính chính xác giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định.
Khoảng cách địa lý, điều kiện tự nhiên, và tốc độ phát triển của từng vùng miền là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến phong tục tập quán và tâm lý tiêu dùng Ngoài ra, thu nhập, khả năng thanh toán, tốc độ gia tăng dân số và đô thị hóa cũng đóng vai trò quyết định trong việc hình thành đặc điểm vùng miền.
Do ảnh hưởng của các yếu tố khác đến tính chính xác của giá trị tài sản và nhằm giảm thiểu rủi ro trong nghề thẩm định giá, nhiều quốc gia không cho phép các công ty và thẩm định viên nước ngoài hoạt động độc lập trên lãnh thổ của họ mà cần có sự liên doanh với một tổ chức trong nước.
Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ)
1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Theo quan điểm về việc sử dụng tài sản, con người thường có xu hướng khai thác tối đa lợi ích từ tài sản để bù đắp chi phí Do đó, giá trị của tài sản chỉ được xác định và công nhận khi nó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Một tài sản có thể phục vụ nhiều mục đích và mang lại nhiều lợi ích cho người sở hữu, nhưng giá trị thực sự của tài sản chỉ được xác định khi nó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Để một tài sản có thể sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất phải thỏa mãn đồng thời 3 điều kiện cơ bản theo IVSC:
Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên, có thực
Tài sản được sử dụng trong điều kiện được phép về mặt pháp lý
Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính
Thẩm định viên cần xác định các tình huống sử dụng tài sản và phân tích các cơ hội liên quan Họ phải phân biệt giữa các giả định tình huống cho phép và không cho phép sử dụng tài sản, đồng thời đánh giá khả năng tài chính có đáp ứng yêu cầu hay không Cuối cùng, thẩm định viên cũng cần xác minh tính hiện hữu của tài sản.
Thẩm định viên Phải khẳng định được trong các tình huống sử dụng tài sản tình huống nào được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Một người mua thông minh sẽ không chi trả nhiều hơn cho một tài sản nếu họ đã có đủ thông tin chi tiết và hợp lý về nó, vì họ biết rằng luôn có những lựa chọn tương tự để thay thế.
Giá trị tối đa của một tài sản được xác định theo nguyên tắc này là tổng chi phí thị trường cần thiết để tạo ra một tài sản tương đương thay thế Nói cách khác, giá trị của tài sản không thể vượt quá chi phí để sở hữu một tài sản tương tự, tức là giá trị tài sản bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra.
Ví dụ lấy cùng một sản phẩm nhưng của các khác nhau
Yêu cầu khi sử dụng nguyên tắc:
Thẩm định viên cần phải được trang bị các kiến thức, sự hiểu biết về loại tài sản Cần thay thế cũng như tài sản Cần thẩm định
Thẩm định viên cần trang bị kỹ năng điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản để đảm bảo tính so sánh về giá cả, chi phí và giá thành sản xuất, từ đó tạo cơ sở hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định.
Thẩm định viên cần hiểu rõ diễn biến thị trường tại thời điểm thẩm định, đồng thời phân tích sự biến động của cung cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định và các tài sản thay thế.
3 Nguyên tắc dự kiến Các khoản lợi ích tương lai
Giá trị tài sản được định nghĩa là biểu hiện bằng tiền của những lợi ích mà tài sản mang lại cho một chủ thể tại một thời điểm cụ thể.
Thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị tài sản dựa trên các khoản lợi ích tương lai mà tài sản đó mang lại cho chủ sở hữu.
Giá trị của tài sản phụ thuộc vào lợi ích tương lai mà nó mang lại cho chủ sở hữu Do đó, việc ước tính giá trị tài sản cần dựa vào các khoản lợi ích này để thực hiện thẩm định chính xác.
Yêu cầu khi vận dụng nguyên tắc
Thẩm định viên cần xác định các lợi ích mà tài sản mang lại và dựa vào những lợi ích này để ước tính giá trị tài sản một cách chính xác.
Nguyên tắc này có thể áp dụng để ước tính giá trị của bất kỳ tài sản nào, nhưng nó đặc biệt hữu ích trong việc thẩm định giá các tài sản tạo ra thu nhập bằng tiền.
Thẩm định tài sản yêu cầu thu thập thông tin chi tiết về giá cả, mức giá bán, giá cho thuê, tỷ lệ chiết khấu, thời hạn đầu tư và các biến động của thị trường Những thông tin này sẽ được sử dụng để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị chính xác của tài sản cần thẩm định.
Xuất phát trực tiếp Định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể
Theo thuyết hệ thống, tổng giá trị của tài sản luôn cao hơn tổng giá trị của các phần tài sản đơn lẻ khi cộng lại.
Giá trị của một tài sản hay bộ phận cấu thành của nó phụ thuộc vào sự hiện diện hoặc không hiện diện của các yếu tố kết cấu Sự hiện diện này có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của tài sản.
Yêu cầu khi vận dụng
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động của đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?)
Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Đặc điểm của bất động sản:
BĐS có tính cố định về vị trí
Khi đánh giá giá trị bất động sản, khoảng cách từ vị trí đó đến các trung tâm là yếu tố quan trọng; khoảng cách ngắn thường đồng nghĩa với giá trị cao hơn Việc thẩm định giá cần xem xét từng vị trí cụ thể để ước tính giá trị và khả năng sinh lời Ngoài ra, giá trị bất động sản còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố môi trường như chính trị, kinh tế, văn hóa và xã hội; giá trị sẽ tăng lên khi các yếu tố này được thỏa mãn tốt, bao gồm cả hạ tầng kinh tế và xã hội.
BĐS có tính bền vững
Tuổi thọ của bất động sản được thể hiện qua hai yếu tố chính: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, phản ánh khoảng thời gian mà bất động sản tồn tại hoặc mang lại hiệu quả kinh tế Theo lý thuyết, tuổi thọ công trình xây dựng được phân loại thành bốn loại: loại 1 có tuổi thọ từ 100 năm trở lên, loại 2 từ 75 năm, loại 3 từ 40 năm, và loại 4 từ 20 năm.
Trong đầu tư, tuổi thọ ngắn hơn sẽ ảnh hưởng đến sự tồn tại của tài sản, vì giá trị đầu tư được xác định dựa trên lợi ích và hiệu quả kinh tế mà tài sản mang lại Do đó, trong quá trình thẩm định giá, cần xem xét tính bền vững của bất động sản để ước tính giá trị một cách chính xác.
Tính khác biệt của bất động sản được thể hiện qua vị trí cố định, với mỗi vị trí mang lại những ưu điểm và nhược điểm riêng, tùy thuộc vào mục đích sử dụng của chủ sở hữu Do đó, trong quá trình thẩm định giá, không thể so sánh một cách máy móc giữa các bất động sản để ước lượng giá trị tài sản Đối với đầu tư xây dựng và phát triển bất động sản, việc khai thác các đặc điểm khác biệt (hay còn gọi là tính dị biệt) là rất quan trọng, nhằm tạo ra sự chênh lệch giá giữa các giao dịch bất động sản hoặc giữa các bất động sản khác nhau.
Tính khan hiếm của bất động sản ngày càng gia tăng do quỹ đất của mỗi quốc gia là cố định, trong khi các yếu tố như tốc độ gia tăng dân số, đô thị hóa, và nhu cầu thanh toán thường xuyên thay đổi Điều này dẫn đến việc bất động sản trở nên khan hiếm hơn, đẩy giá cả lên cao Trong thẩm định giá bất động sản, cần chú trọng đến mối quan hệ cung cầu và giá trị của tài sản cần thẩm định Hơn nữa, nhà nước cần triển khai các chính sách chống đầu cơ để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai, nhà ở và công trình xây dựng, là những tài sản có giá trị lớn, đòi hỏi nhà đầu tư phải có vốn đủ để đảm bảo khả năng đầu tư Đầu tư vào những tài sản này không chỉ mang lại lợi nhuận cao mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro Do đó, việc tính toán và xác định các tham số trong quá trình đầu tư là rất quan trọng, vì sự biến động của thị trường có thể ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản và lợi nhuận.
Sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản là yếu tố quan trọng trong định giá, khi sự tồn tại của một bất động sản có thể bị tác động bởi sự ra đời của bất động sản khác, với ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá trị Ảnh hưởng này không chỉ thể hiện ở khía cạnh vật chất mà còn ở khía cạnh kinh tế, và do bất động sản thường có tuổi thọ dài, nên tác động này cũng kéo dài theo thời gian Do đó, trong quá trình định giá bất động sản, cần xem xét khả năng ảnh hưởng từ các công trình khác để tránh lãng phí đầu tư và tình trạng lạc hậu cho công trình trong thời gian ngắn.
Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, ví dụ)
Khái niệm: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ
Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
Do bất động sản có tính cố định về vị trí vì vậy người ta không thể đưa hàng hóa đến nơi giao dịch được
Giao dịch thường kéo dài qua ba khâu: đàm phán tại nơi giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý
Giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động (khi có thay đổi về giá, pháp lý, Điều kiện môi trường)
Thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn giỏi
Thẩm định viên phải có bề dày kinh nghiệm để làm tốt vai trò tư vấn
Là Thị trường mang tính khu vực
Vì có sự không đồng đều giữa các vùng về tự nhiên, trình độ và tốc độ phát triển kinh tế văn hóa xã hội
Giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng địa phương khác
Khi đánh giá giá trị bất động sản, cần xem xét mối quan hệ giữa cung và cầu trong bối cảnh các điều kiện kinh tế, văn hóa và xã hội của địa phương.
Là dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo
Thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến
Tiêu chí đánh giá bất động sản là tương đối
Không sẵn có các bất động sản cùng loại để so sánh
Ít người tham gia thị trường bất động sản và họ cũng thường là người ít có kinh nghiệm mua bán bất động sản
Thị trường yêu cầu vốn lớn nên không phải ai cũng tham gia được, không phải ai cũng nắm bắt được
Giá cả bất động sản thường không phản ánh sự cạnh tranh thực sự, vì người bán có xu hướng áp đặt giá độc quyền Khi giá tăng, yếu tố độc quyền của người bán càng trở nên rõ rệt, do đất đai khan hiếm và cố định, dẫn đến sự cạnh tranh trong việc bán bất động sản rất hạn chế.
Việc tham gia vào thị trường khó khăn cả với người bán và người mua Để giao dịch thành công cần phải có người môi giới
Khi tiến hành định giá, việc sử dụng dữ liệu thị trường cần được thực hiện cẩn thận để đảm bảo rằng các chứng cứ giao dịch đáp ứng tiêu chuẩn so sánh.
Cung kém nhạy cảm khi cầu thay đổi
Do đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng, cây trồng, vật nuôi lâu dài
Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt Giá bất động sản Việc kéo Giá bất động sản xuống bằng cách tăng cung là rất hạn chế
Một mặt bằng giá mới cao sẽ hình thành và tồn tại lâu dài Đó là lý do của tình trạng đầu cơ bất động sản
Nhà nước Cần có chính sách dài hạn ổn định và đặc biệt phải công khai các chính sách này một cách rộng rãi
Trong quá trình định giá bất động sản, đặc điểm này giúp ước tính giá trị một cách hợp lý Tuy nhiên, nếu quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản không hiệu quả, sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước
Do thị trường bất động sản là dạng điển hình của loại thị trường cạnh tranh không hoàn hảo - thiếu tính hiệu quả
Mục đích của can thiệp là thiết lập cơ chế thị trường trong lĩnh vực bất động sản, nhằm đảm bảo hoạt động lành mạnh cho thị trường này Điều này không chỉ thúc đẩy sự phát triển của các thị trường khác mà còn giảm thiểu rủi ro và bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư.
Thẩm định viên phải am hiểu và cập nhật thường xuyên cơ chế chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản
Nhà nước cần thiết phải xác định mức giá thống nhất cho từng loại đất, nhằm tránh tình trạng độc quyền tự nhiên do sự khan hiếm của đất đai Việc để cho thị trường tự do cung cầu có thể dẫn đến tình trạng ép cung, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và phát triển bền vững.
Các phương pháp định giá bất động sản
Nêu khái niệm, các bước thực hiện, nêu công thức nếu có (giải thích công thức), ưu nhược điểm của phương pháp?
Phương pháp so sánh trực tiếp a) Cơ sở lý luận
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế là chủ đạo
Phương pháp này lập luận rằng giá trị bất động sản được xác định dựa trên tổng chi phí dự kiến cần thiết để tạo ra một bất động sản tương đương thay thế Nói cách khác, giá trị của bất động sản được tính bằng tổng số tiền chi cho việc mua đất và toàn bộ chi phí xây dựng công trình trên đất đó, với các lợi ích tương tự Các bước tiến hành sẽ được thực hiện theo quy trình cụ thể để đảm bảo tính chính xác trong việc định giá.
Bước đầu tiên trong quá trình định giá bất động sản là tìm kiếm thông tin về những giao dịch bất động sản gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu Thẩm định viên cần thu thập và kiểm tra các thông tin, số liệu cần thiết, sau đó phân loại chúng theo các tiêu chí cụ thể để đảm bảo tính chính xác trong việc định giá.
Đặc điểm pháp lý của đất, công trình xây dựng trên đất
Tiền sử dụng đất phải nộp được xác định dựa trên diện tích đất, trong đó miễn nộp cho phần nằm trong hạn mức nhà nước cho phép Đối với phần diện tích vượt hạn mức, người sử dụng đất sẽ phải nộp 100% giá đất theo quy định của Nhà nước.
Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, không nằm trong vùng quy hoạch của Nhà nước.
Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao sang đất ở, tiền chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được tính bằng 50% chênh lệch giá giữa hai loại đất này.
Thuế, phí và lệ phí
Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, quy mô, lô đất, hình dáng, vị trí lô đất, khả tiếp cận môi trường xung quanh.
Các công trình xây dựng bao gồm các ngôi nhà chính và các hạng mục khác như gara, nhà phụ, đường đi, tường rào, phong cảnh, cây xanh, sân chơi và bể bơi.
Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch sát với thời điểm thẩm định giá.
Trên thị trường, các điều kiện và tính chất giao dịch bao gồm khả năng tài chính của các bên, phương thức thanh toán được thỏa thuận, cùng với sự tự nguyện của người bán trong việc bán hàng và người mua trong việc thực hiện giao dịch.
Thông tin về quy hoạch:
Bước 2: Kiểm tra và phân tích thông tin để đảm bảo tính so sánh với bất động sản mục tiêu thẩm định Cần làm rõ nguồn gốc các giao dịch và các đặc điểm giao dịch trên thị trường.
Bước 3: phân tích và điều chỉnh
Trong lĩnh vực bất động sản, sự đa dạng về loại hình và đặc điểm là rất lớn Khi thực hiện việc so sánh, người thẩm định viên cần chỉ ra những điểm tương đồng và khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản khác Điều quan trọng là xác định các yếu tố khác nhau, vì chúng có ảnh hưởng đáng kể đến việc tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản Các yếu tố này sẽ được sử dụng làm cơ sở để điều chỉnh giá trị bất động sản một cách chính xác.
Bất động sản mục tiêu thường được sử dụng làm chuẩn để so sánh Có hai phương pháp điều chỉnh: điều chỉnh tuyệt đối và điều chỉnh phần trăm Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố tốt hơn bất động sản mục tiêu, sẽ thực hiện việc trừ đi, và ngược lại.
Nguyên tắc: điều chỉnh tuyệt đối trước và điều chỉnh theo tỷ lệ tuyệt đối sau:
Điều chỉnh tuyệt đối là phương pháp điều chỉnh áp dụng cho sự chênh lệch giữa các yếu tố so sánh, được xác định cụ thể bằng tiền Ví dụ về điều chỉnh này bao gồm các khoản thanh toán, chi phí pháp lý và trang bị nội thất.
Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm áp dụng cho các chênh lệch giữa các yếu tố so sánh không thể quy đổi thành tiền, bao gồm môi trường, cảnh quan và phong thủy.
Mức điều chỉnh = Đơn giá x Tỷ lệ điều chỉnh x Tỷ trọng (nếu có) Đơn giá bán của tài sản so sánh = Đơn giá + Mức giá điều chỉnh
Bước 4: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các BĐS đã điều chỉnh
Phương pháp thu nhập a) Cơ sở lý luận
Phương pháp thu nhập được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo các nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai.
Giá trị bất động sản được xác định dựa trên các khoản thu nhập tương lai mà nó có thể mang lại cho nhà đầu tư Để đơn giản hóa quá trình tính toán, người ta thường quy đổi toàn bộ dòng thu nhập dự kiến về giá trị hiện tại Do đó, giá trị bất động sản là giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai mà bất động sản đó có thể tạo ra cho chủ sở hữu.
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá bất động sản có khả năng tạo ra thu nhập ổn định hàng năm và có thể dự đoán một cách hợp lý.
Trong điều kiện thị trường xu hướng thương mại hóa các bất động sản
Bất kỳ bất động sản nào được đưa vào kinh doanh và tạo ra thu nhập đều có thể áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị, dựa trên cơ sở tính dòng thu nhập.
Phương pháp này thường được áp dụng để tư vấn trong các quyết định lựa chọn các phương án đầu tư c) Các bước tiến hành
Để đánh giá hiệu quả tài chính của bất động sản, trước tiên bạn cần ước tính thu nhập hàng năm mà tài sản này mang lại Tiếp theo, hãy xác định các chi phí hàng năm phát sinh từ bất động sản đó Cuối cùng, thu nhập ròng hàng năm sẽ được tính toán bằng cách lấy chênh lệch giữa thu nhập hàng năm và chi phí hàng năm (thu nhập hàng năm - chi phí hàng năm).
Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán
Cách 1: lấy lãi suất trong diều kiện không rủi ro + phụ phí Cách 2: lấy WACC: chi phí sử dụng vốn bình quân làm tỷ suất chiết khấu
Cách 3: xác định tỷ lệ chiết khấu theo TSSL trung bình của các loại hình kinh doanh trên thị trường.
Bước 5: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào công thức vốn hóa cơ bản.
CT: d) Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập
Phương pháp vốn hóa trực tiếp Được áp dụng đối với trường hợp thu nhập BĐS qua các năm không đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
Bước 1 : ước tính thu nhập hoạt động ròng hằng năm mà BĐS tạo ra:
Thu nhập hoạt động ròng =
Thất thu do không sử dụng hết công suất hoạt động
Chi phí hoạt động (duy tu, tu sửa, bảo dưỡng)
Bước 2: xác định tỷ lệ lãi thích hợp để tính toán
Bước 3: ước tính giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào các khoản thu nhập bình quân hàng năm ổn định tương lai.
Phương pháp chiết khấu dòng tiền
Thu nhập ròng hằng năm ổn định
Thu nhập ròng hằng năm không cố định
PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP
Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp
Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế độc lập, sở hữu tài sản và có trụ sở giao dịch cố định Được thành lập theo quy định pháp luật, doanh nghiệp hoạt động nhằm mục đích kinh doanh.
Doanh nghiệp là một loại hình tài sản - có giá trị
Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế
Doanh nghiệp là tổ chức nhà đầu tư
Doanh nghiệp là một tài sản duy nhất
Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh
Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp
Khi đưa ra các quyết định về kinh doanh và tài chính, doanh nghiệp quan tâm:
Khả năng sinh lời của doanh nghiệp và xu hướng trong tương lai
Tình hình tài chính của doanh nghiệp
Mức độ tin cậy về mặt báo cáo tài chính của doanh nghiệp
Các khoản đầu tư của doanh nghiệp quan tâm đến tỷ suất sinh lời của các nhà đầu tư
Chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp trong mỗi thời kỳ.
Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp
Có 2 nhóm yếu tố tác động
Nhóm 1: các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh:
Môi trường kinh doanh tổng quát
Môi trường văn hóa – xã hội
Môi trường khoa học – công nghệ
Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng
Mối quan hệ với các cơ quan Nhà nước
Quan hệ trong nội bộ doanh nghiệp
Nhóm 2: các yếu tố thuộc về doanh nghiệp
Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp
Trình độ kỹ thuật và tay nghề người lao động
Năng lực quản trị kinh doanh
Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp
Các phương pháp được trình bày bao gồm nội dung phương pháp, cơ sở lý luận, cách xác định (bao gồm công thức nếu có và giải thích công thức), cũng như ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng Cần chú ý đến cách thức sử dụng các phương pháp này trong thực tế.
Phương pháp giá trị tài sản thuần a) Cơ sở lý luận
Doanh nghiệp về cơ bản giống như 1 loại hàng hóa thông thường
Doanh nghiệp hoạt động dựa trên một lượng tài sản thực có, những tài sản này thể hiện sự tồn tại cụ thể của doanh nghiệp và cấu thành thực thể của nó.
TS của DN hình thành từ vốn đầu tư ban đầu và có thể được bổ sung trong quá trình phát triển SXKD. b) Phương pháp xác định.
Cách 1: dựa vào bảng CĐKT
GTDN= tổng giá trị tài sản – tổng giá trị các khoản nợ mà doanh nghiệp phải trả.
Nhược: thường được lập vào cuối niên độ kế toán do đó không đảm bảo tính thị trường mà ta tiếp cận.
Cách thứ hai là dựa vào bảng CĐKT, trong đó cần thực hiện đánh giá lại tất cả các nghiệp vụ kinh tế phát sinh trong quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đến thời điểm thẩm định.
Giá trị thực tế của doanh nghiệp không bao gồm :
Giá trị tài sản thế chấp, góp vốn liên doanh, liên kết và tài sản không phải của DN.
TS không cần dùng, ứ đọng và chờ thanh lý.
Các khoản nợ phải trả nhưng có …
Chi phí xây dựng dở dang của các công trình đã có quyết định hoãn của các cấp có thẩn quyền trước thời điểm xây dựng.
Các khoản đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp khác được chuyển cho đối tác theo quy định của các cấp có thẩm quyền.
TS cho biết rằng các công trình phúc lợi được đầu tư vào quỹ khen thưởng, quỹ phúc lợi của doanh nghiệp và nhà ở cho cán bộ công nhân viên trong doanh nghiệp.
Căn cứ xác định giá trị thực tế của DN
Báo cáo TS để xác định giá trị doanh nghiệp
Số lượng, chất lượng TS kiểm kê và phân loại thực tế
Giá trị quyền sử dụng đất, khả năng sinh lời của DN
Số liệu sổ kế toán của DN tại thời điểm xây dựng giá trị DN
Giá trị thị trường của TS tịa thời điểm định giá
Xác định giá trị thực tế của tài sản trong DN
Giá trị thực tế của tài sản (TS) sẽ được xác định bằng đồng VN Tài sản hạch toán bằng ngoại tệ sẽ được quy đổi sang đồng VN theo tỷ giá giao dịch bình quân do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
Đối với TS là hiện vật chỉ đánh giá lại những TS mà công ty đang tiếp tục sử dụng.
Giá trị thực tế của TS =
Nguyên giá (tính theo giá trị thị trường tại thời điểm định giá) x
Chất lượng còn lại ( của TS tại thời điểm định giá)
Tài sản bằng tiền mặt, tiền gửi, giấy tờ có giá được xác định như sau:
Tiền gửi xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận với ngân hàng nơi DN mở tài khoản.
Giấy tờ có giá xác định theo giá giao dịch trên thị trường nếu không có giao dịch xác định theo giá giấy tờ đó
Các khoản nợ phải thu được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán sau khi đối chiếu xử lý
các khoản chi phí dở dang về SXKD và đầu tư xây dựng cơ bản
giá trị tài sản ký cược, kỹ quỹ ngắn hạn và dài hạn được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế toán
TS vô hình nếu có xác định theo giá trị còn lại đang hạch toán trên sổ kế toán.
giá vốn đầu tư dài hạn của DN và giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của điều 31 và 33 NĐ59/2011.
Giá trị thực tế vốn
NN tại DN = Giá trị thực tế của
Các khoản nợ phải trả và sử dụng nguồn kinh phí sự nghiệp ( nếu có)
Nợ thực tế phải trả = Tổng các khoản nợ phải trả của DN -
Các khoản nợ không phải thanh toán. c) ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng. d) Điều kiện áp dụng ở VN:
Phương pháp định giá chứng khoán a) Cơ sở lý luận
Trong các cuộc khủng hoảng kinh tế và tài chính, giá cổ phiếu thường trải qua sự biến động mạnh mẽ, tăng vọt rồi giảm nhanh chóng Để hiểu rõ hơn về hiện tượng này, cần áp dụng các công thức tính toán phù hợp.
PVo: giá trị hiện hàng 1 Cp
Dt : thu nhập từ cổ tức của 1 CP ở năm t
Pn : giá trị CP năm n i: tỷ suất hiện tại hóa n: số năm nhận được thu nhập c) Điều kiện áp dụng ở VN
Phương pháp định giá chứng khoán PP đang được áp dụng phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp đã phát hành chứng khoán.
Tuy nhiên, để kết quả của pp là tương đối chính xác và hạn chế sai số thì các nhà đầu tư cần chú ý đến:
Độ tin cậy của số liệu
Các nhà đầu tư nên chú trọng đến các yếu tố tạo nên giá trị vô hình của doanh nghiệp, bao gồm chất lượng sản phẩm, trình độ quản lý, tay nghề nhân viên và các yếu tố chất lượng khác.
Các nhà đầu tư cần chú ý đến yếu tố rủi ro trong hoạt động của công ty, bao gồm tình hình thị trường và triển vọng phát triển của công ty, vì những yếu tố này có ảnh hưởng đáng kể đến thời gian hoạt động và thời gian chiết khấu của công ty.
Phương pháp hiện đại hóa dòng tiền thuần a) Cơ sở lý luận b) Pp xác định:
Dòng tiền thuần của DADT
= Dòng tiền vào - Dòng tiền ra
Dòng tiền vào: khấu hao TSCĐ, Lợi nhuận thuần, giá trị thanh lý TSCĐ,
Dòng tiền ra: chi đầu tư vào TSCĐ và TSLĐ
Xác định tỷ lệ chiết khấu: i = f(t) : là tỷ trọng nguồn vốn loại t trong tổng số i(t): là chi phí sử dụng vốn loại t.
Vn : giá trị DN cuối chu kỳ đầu tư
I: tỷ suất hiện tại hóa
Dự báo dài hạn về các dòng tiền vào và dòng tiền ra
Dự báo chu kỳ đầu tư n
Dự báo giá trị doanh nghiệp ở thời điểm cuối chu kỳ Vn
Bước 2: Xác định tài sản chiết khấu và tài sản xuất khẩu cần lựa chọn dựa trên nguyên tắc thể hiện yếu tố thời giá của tiền tệ và tính đến yếu tố rủi ro.
Bước 3: xác định giá trị hiện tại của dòng tiền thuần
Phương pháp này thường được sử dụng tại các quốc gia có thị trường chứng khoán phát triển, nơi có đầy đủ thông tin về quá khứ và hiện tại Điều này giúp các nhà đầu tư dự báo chính xác hơn về tình hình tài chính và rủi ro của doanh nghiệp.
Việc áp dụng phương pháp lập kế hoạch sản xuất kinh doanh dài hạn tại Việt Nam gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong việc dự báo dòng tiền vào và ra Doanh nghiệp chưa có thói quen này, dẫn đến những thách thức trong việc quản lý tài chính hiệu quả.
Lập kế hoạch tạo ra dòng tiền hoạt động gặp nhiều khó khăn do tiềm ẩn rủi ro và khó dự đoán sự tăng trưởng trong nhiều năm tới, thường áp dụng cho khoảng thời gian từ 5 đến 10 năm Tại Việt Nam, khả năng dự báo dòng tiền trong một đến hai năm tương đối chính xác, nhưng việc dự đoán cho các năm tiếp theo lại trở nên khó khăn hơn.
Việc lập kế hoạch chi tiêu vốn gặp nhiều khó khăn do sự biến động của dòng tiền vào và ra, thường liên quan đến các hoạt động chi tiêu Trong những năm doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả, quản lý thường thắt chặt chi tiêu Do đó, các giả định về kế hoạch chi tiêu có thể thay đổi, dẫn đến sự thay đổi trong kết quả tài chính.
Xác định tỷ lệ chiết khấu và tỷ lệ tăng trưởng là một thách thức lớn, vì mức độ tăng trưởng của doanh nghiệp thường biến động nhanh chóng Hiếm khi có doanh nghiệp nào có thể đạt được và duy trì mức tăng trưởng ổn định trong thời gian dài.
Phương pháp PER a) Cơ sở lý luận (chỉ số P/E)