Tổng quan kinh nghiệm quốc tế về tổ chức/thể chế hỗ trợ phát triển thị trường đất nông nghiệp
Theo khung phân tích phát triển thị trường đất đai của FAO, năm nhân tố chính hỗ trợ sự phát triển bao gồm: môi trường pháp lý, hệ thống quản lý hành chính đất đai, các công cụ phát triển thị trường, ngân hàng/quỹ đất đai, và chính sách thuế cùng tiếp cận tín dụng Môi trường pháp lý cần rõ ràng về quyền tài sản, quyền thừa kế, và các quy định giao dịch đất đai để tạo điều kiện thuận lợi Hệ thống quản lý hành chính đất đai giúp giảm chi phí giao dịch, bao gồm đăng ký đất đai chính xác, giám sát thông tin thị trường, và giải quyết tranh chấp bằng công nghệ GIS Các công cụ phát triển thị trường đất đai gồm có tự nguyện và bắt buộc tập trung ruộng đất, cũng như phát triển thị trường đất đai tích hợp Nhiều quốc gia như Đức, Hà Lan, Tây Ban Nha, và các nước châu Á như Nhật Bản, Trung Quốc, Thái Lan đã thành công trong việc phát triển thị trường đất đai, đặc biệt là thị trường đất nông nghiệp.
Nhóm nghiên cứu sẽ trình bày và phân tích một số kinh nghiệm quốc tế trong việc tổ chức và phát triển thị trường đất nông nghiệp.
Cơ sở lý luận về phát triển thị trường đất đai
Khung thể chế hỗ trợ phát triển thị trường đất đai
Khung thể chế hỗ trợ phát triển thị trường đất đai do FAO xác định bao gồm năm cấu phần chính: (1) Môi trường thể chế, (2) Hệ thống quản lý hành chính đất đai, (3) Công cụ phát triển thị trường đất đai, (4) Ngân hàng/quỹ đất, và (5) Chính sách thuế cùng với tiếp cận tín dụng Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành và duy trì một thị trường đất đai hiệu quả.
Môi trường thể chế đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra khung pháp lý và chính sách thuận lợi cho các tác nhân tham gia hoạt động hiệu quả Nó không chỉ đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan mà còn giúp giải quyết các tranh chấp phát sinh Hệ thống pháp lý và thể chế quy định rõ ràng các nội dung cần thiết để duy trì sự ổn định và công bằng trong hoạt động.
Hệ thống tài sản: quyền sở hữu, đồng sở hữu,…(các chiến lược và cơ chế xử lý…)
Hạn chế đối với giao dịch đất đai: quyền ưu tiên, yêu cầu đối với người mua,…
Quy định về quyền thừa kế
Quy định về thuê đất
Quy định về quyền sử dụng đất
Quy định về phân vùng và quy mô mảnh đất tối thiểu
Thiết lập hệ thống quản lý hành chính đất đai nhằm giảm chi phí giao dịch và hỗ trợ thực hiện các chính sách đất đai thông qua hệ thống đăng ký và thông tin thị trường minh bạch Hệ thống này được xây dựng trên nền tảng WEB-GIS, giúp công khai thông tin và dữ liệu về đất đai một cách trực tiếp, dễ dàng cho người sử dụng tiếp cận Nội dung của hệ thống quản lý sẽ bao gồm nhiều dạng thông tin và dữ liệu khác nhau.
Hệ thống đăng ký đất đai và địa chính cần được cập nhật thường xuyên và đảm bảo tính chính xác Việc này giúp người dùng dễ dàng tiếp cận các dữ liệu liên quan đến bản đồ địa chính và ranh giới khu vực của từng thửa đất.
Hệ thống giám sát thị trường đất đai gồm giá đất, định giá, các giao dịch
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai
Có 5 công cụ được sử dụng trong việc phát triển thị trường đất đai bao gồm: (1) Trao đổi đất đai tự nguyện; (2) Tập trung ruộng đất tự nguyện; (3) Tập trung ruộng đất
Theo quy định pháp luật, việc tập trung ruộng đất là một yêu cầu bắt buộc, bao gồm cả tập trung ruộng đất toàn diện và phát triển đất đai toàn diện Các quốc gia như Hà Lan, Đan Mạch và Lithuania áp dụng phương pháp tập trung ruộng đất tự nguyện, trong khi Đức kết hợp giữa tập trung ruộng đất tự nguyện và toàn diện Ba Lan thì sử dụng cả hai hình thức, vừa tự nguyện vừa bắt buộc, để đạt được hiệu quả trong quản lý đất đai.
Ngân hàng/Quỹ đất là một tổ chức quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường đất nông nghiệp, giúp cân bằng cung cầu và phát triển bền vững hơn so với các hệ thống trước đây Tổ chức này được tích hợp vào các chính sách phát triển địa phương và khu vực, cụ thể hóa trong các kế hoạch hành động Ngân hàng/Quỹ đất thực hiện nhiều chức năng đa dạng, đóng góp vào sự phát triển của ngành nông nghiệp.
Hỗ trợ hoạt động tích tụ, tập trung ruộng đất
Hỗ trợ thị trường đất đai và các quy định
Hỗ trợ quản lý đất đai
Hỗ trợ tranh chấp về đất đai khai hoang
Hỗ trợ thực hiện các dự án cơ sở hạ tầng và phát triển nông nghiệp nông thôn (Marosan, 2013)
Ngân hàng và quỹ đất đã được thành lập và hoạt động hiệu quả tại nhiều quốc gia Châu Âu, bao gồm Đức, Tây Ban Nha, Hà Lan, Hungary, Đan Mạch, cùng với một số nước khác như Lithuania và Serbia.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho sự phát triển của thị trường đất đai, FAO đã nhấn mạnh tầm quan trọng của chính sách thuế, phí đất đai và tín dụng, coi đây là yếu tố then chốt nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Khung đánh giá các thể chế hỗ trợ phát triển thị trường đất đai
2.2.1 Khung đánh giá quản trị đất đai (LGAF) (WorldBank)
Khung đánh giá quản trị đất đai (LGAF) do Ngân hàng Thế giới (WB) phát triển nhằm làm công cụ chuẩn đoán đánh giá khung pháp lý, chính sách và thực tiễn liên quan đến đất đai và sử dụng đất LGAF phân chia các chủ đề thành bảy nhóm lĩnh vực khác nhau.
Khuôn khổ thể chế và pháp luật
Quy hoạch, quản lý sử dụng đất và thuế
Cung cấp công khai thông tin về đất đai
Giải quyết tranh chấp và quản lý xung đột
Thu hồi đất quy mô lớn (tùy chọn)
Đất lâm nghiệp (tùy chọn)
Trong từng lĩnh vực, nhóm nghiên cứu của WB đã phát triển một bộ chỉ số cụ thể để xác định các lĩnh vực cần khảo sát và đánh giá Qua việc phân tích các chỉ số này, LGAF xác định những lĩnh vực cần cải cách về pháp lý, chính sách và thủ tục, nhằm nâng cao chất lượng quản trị đất đai Điều này cũng tạo điều kiện cho việc so sánh giữa các vùng và quốc gia trên toàn cầu.
Thừa nhận tính liên tục QSDĐ
Công bằng và không phân biệt đối xử trong quá trình ra quyết định Phân quyền và thực hiện
Cơ chế thừa nhận quyền
Lĩnh vực 1: Khung pháp lý và thể chế
Lĩnh vực 2: Quy hoạch, quản lý sử dụng đất
Thừa nhận QSDĐ (nông thôn)
Thừa nhận QSDĐ (thành thị)
Thừa nhận quyền tập thể
Thừa nhận quyền tập thể trong khu vực chính thức
Cơ hội cho tư nhân hóa QSDĐ
2.2.2 Khung đánh giá chức năng của Ngân hàng/quỹ đất (FAO)
Khung đánh giá Ngân hàng/quỹ đất, được phát triển bởi Tổ chức Nông lương Liên Hiệp Quốc (FAO), dựa trên ba nhân tố cơ bản: mục tiêu, chiến lược và kết quả Những yếu tố này liên kết chặt chẽ với cơ cấu tổ chức và trách nhiệm của từng đơn vị Chức năng của ngân hàng/quỹ đất chủ yếu bao gồm việc đánh giá và quản lý hiệu quả tài nguyên đất.
Xây dựng chính sách, chiến lược
Hình 1: Mối liên hệ giữa các nhân tố đánh giá và cấp độ
Phương pháp luận đánh giá ngân hàng và quỹ đất dựa vào việc so sánh trực tiếp giữa các quốc gia khác nhau Đánh giá này sử dụng các chỉ số tương ứng, trong đó mỗi chức năng được phân tích ở cấp độ quốc gia và so sánh với các chỉ số mô hình.
CƠ QUAN QUẢN LÝ TRUNG ƢƠNG
CÁC TỔ CHỨC, CƠ QUAN VÀ CÁ
Các chỉ số không thể đơn giản phân tổ theo từng khu vực, nhưng chúng có mối liên hệ chặt chẽ và phản ánh thực trạng riêng của từng khu vực Những chỉ số này liên quan đến quan điểm hiện đại về hiệu quả hoạt động của ngân hàng và quỹ đất Các mô hình tốt được xác định dựa trên kinh nghiệm quốc tế, phản ánh rõ nét ở mức độ quốc gia.
Chức năng Chỉ số Mô hình tốt
- Có chiến lược rõ ràng
Ngân hàng/quỹ đất được tổ chức và hoạt động theo các quy định của những luật riêng biệt hoặc trong khuôn khổ của một số bộ luật khác Mục tiêu chính của ngân hàng/quỹ đất là phục vụ đa dạng các mục đích, đồng thời hỗ trợ phát triển bền vững trong quản lý và sử dụng đất đai.
+ Tập trung ruộng đất + Thiết lập quyền kiểm soát thị trường đất nông nghiệp
Quản lý đất đai là một yếu tố quan trọng trong việc thực hiện các dự án phát triển đô thị và nông thôn, cũng như các dự án cơ sở hạ tầng Việc phân loại và cấu thành các loại đất trong ngân hàng/quỹ đất sẽ giúp tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất, đảm bảo sự phát triển bền vững cho cộng đồng.
+ Đất nông nghiệp + Đất rừng
+ Đất xây dựng đô thị + Đất ngoại ô
+ Đất khai hoang Tài chính (thu hồi đất và tài chính cho hoạt động của ngân hàng/quỹ đất)
Thu hồi đất được tài trợ từ ngân sách nhà nước, bao gồm doanh thu từ việc bán và cho thuê đất, cũng như các chương trình đầu tư đặc biệt của chính phủ Nguồn ngân sách cho các hoạt động này chủ yếu đến từ ngân sách nhà nước, tiền cho thuê đất, và sự đóng góp từ các nhà đầu tư và cá nhân.
Quản lý Tổ chức Ngân hàng đất được tổ chức ở cấp độ nhà nước, vùng và địa phương hoặc cả
3 cấp độ Loại hình thể chế Ngân hàng/quỹ đất là tổ chức nhà nước, đơn vị hoặc tổ chức tư nhân
Cơ cấu tổ chức Tổ chức tập trung ở trung ương hoặc tổ chức phân quyền với các đơn vị ở cấp
Người chịu trách nhiệm tại các Bộ và nhà quản lý cần phối hợp chặt chẽ với Ban quản lý cùng các đơn vị hợp pháp độc lập để đảm bảo sự hợp tác hiệu quả với người sử dụng.
Giám sát và theo dõi được thực hiện bởi Ủy ban Quốc hội, Bộ Nông nghiệp hoặc Bộ Tài chính, với sự tham gia của Ban giám sát bao gồm các thành viên từ khu vực tư nhân.
Hoạt động Hỗ trợ và thúc đẩy chuyển dịch đất đai
Ngân hàng/quỹ đất cung cấp thông tin về cung cầu cho tất cả các thành viên tham gia, đồng thời thực hiện hoạt động truyền thông và kết nối Đóng vai trò như một nhà môi giới, ngân hàng/quỹ đất phối hợp với cán bộ địa chính và công chứng viên để đảm bảo các hợp đồng được thực hiện đúng tiêu chuẩn.
Giao dịch đất đai bao gồm các hoạt động như thu hồi đất, mua, trao đổi, thuê và tiếp quản phần đất còn lại sau khi bồi thường Ngoài ra, cần quản lý hiệu quả đất bỏ hoang và áp dụng cơ chế quyền ưu tiên mua và mua lại để đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.
Chuyển nhượng đất đai bao gồm các hình thức như bán trực tiếp, phân chia lại đất, và là một phần quan trọng trong quá trình tập trung ruộng đất Ngoài ra, các hoạt động trao đổi, thuê (cả ngắn hạn và dài hạn) cũng góp phần vào việc cho thuê đất, giúp tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên đất đai.
Bằng cách so sánh các chỉ số với mô hình tối ưu, chúng ta có thể nhận diện các đặc điểm của ngân hàng/quỹ đất và các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến chức năng của nó thông qua các hoạt động, chẳng hạn như phân tích SWOT (điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức) Phân tích này không chỉ giúp hiểu rõ hơn về tình hình hiện tại của ngân hàng đất mà còn xác định chiến lược thực hiện nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động.
Kinh nghiệm quốc tế trong việc xây dựng khung pháp lý hỗ trợ phát triển thị trường đất đai
Đức
a) Khung pháp lý và quyền tài sản về thị trường đất đai
- Nhà nước đóng vai trò kép:
Tham gia thị trường đất đai, cả chủ sở hữu tư nhân và nhà nước đều đóng vai trò quan trọng như nhau Sự bình đẳng này giúp tạo ra một môi trường cạnh tranh công bằng, thúc đẩy sự phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản.
Cung cấp khung pháp lý về thị trường bất đất đai để đảm bảo thị trường đất đai lành mạnh
Các tác nhân tham gia thị trường hoạt động dựa trên cơ sở Hiến pháp, theo Điều 1, cho phép tự do mua bán thông qua hình thức hợp đồng Điều này tạo điều kiện cho các giao dịch giữa các tác nhân tham gia thị trường diễn ra một cách minh bạch và hiệu quả.
Điều 14 - Đảm bảo quyền tài sản tư nhân: Không thu hồi ruộng đất mà không có bồi thường
Điều 19 - Luật không can thiệp quá mức vào nội dung của quyền lập hiến và nguyên tắc cơ bản
- Thị trường đất đai Đức bị chi phối bởi các luật sau:
Bộ Luật dân sự Đức (BGB)
Luật giao dịch bất động sản (GrdstVG)
Bộ Luật về đăng ký đất đai (GBO)
Luật cho thuê bất động sản (LPachtVG)
Luật về bảo tồn tự nhiên và Luật về rừng
Luật xây dựng liên bang (BauGB)
Nội dung của các luật này bao gồm các quy định về luật hợp đồng, luật tài sản, khảo sát địa chính, đăng ký đất đai, phát triển vùng, định giá đất, hỗ trợ từ nhà nước và các vấn đề liên quan đến thu hồi đất cũng như hạn chế sử dụng tài sản cá nhân.
Hình 1: Khung pháp lý thị trường đất đai của Đức b) Cơ chế vận hành thị trường đất đai Đức
- Cơ quan nông nghiệp có thẩm quyền được phê duyệt các hợp đồng bán mua bán đất nông nghiệp (giao dịch trên mức tối thiểu khoảng 1 ha)
- Các giao dịch đất đai không được phép triển khai, gồm có:
Phân chia đất nông nghiệp không đúng cách và bán cho những người không phải nông dân có thể dẫn đến nhiều vấn đề pháp lý Trong một số trường hợp, quyền ưu tiên mua đất có thể thuộc về bên thứ ba theo quy định của Luật định cư.
Đất phân chia với quy mô nhỏ, không mang lại giá trị kinh tế cao
Không cân xứng giữa giá mua và giá trị thị trường
Tòa án dân sự đặc biệt trong lĩnh vực nông nghiệp có trách nhiệm giải quyết các khiếu nại liên quan đến giao dịch không được phê duyệt Thời gian giải quyết khiếu nại này là trong vòng 2 tuần kể từ khi nhận được thông báo bằng văn bản về dịch vụ không hợp lệ.
Hình 2: Cơ chế vận hành thị trường đất đai tại Đức c) Công cụ giám sát thị trường đất đai
- Hệ thống thông tin thị trường đất đai: Các tác nhân tham gia thị trường đều được cung cấp đầy đủ các thông tin về thị trường đất đai
Bộ luật giao dịch bất động sản
Bất động sản (đất nông nghiệp)
Giao dịch của chủ sở hữu phải đáp ứng các điều kiện
- Bảng định giá đất: Bộ Luật xây dựng năm 1960 quy định về Bảng định giá đất và được xác định theo mã số của các thửa đất
Là các tổ chức độc lập chính quyền không có quyền chỉ đạo đối với các hoạt động của Hội đồng định giá
Các thành viên trong Hội đồng định giá làm việc tại các cơ quan công quyền và định giá công khai
Các nhiệm vụ của Hội đồng định giá: (i) Thu thập giá bán từ các cuộc giao dịch đất; (ii) Đánh giá thống kê; (iii) Công bố
Trung Quốc
Chính sách và khung pháp lý đất đai của Trung Quốc đã liên tục phát triển để thích ứng với sự thay đổi của kinh tế - xã hội Các chính sách về quyền sở hữu và cơ chế thị trường được xem là điều kiện tiên quyết cho sự phát triển tương lai Quá trình cải cách ruộng đất cho thấy xu hướng đưa các chính sách vào luật nhằm hoàn thiện khuôn khổ pháp lý trong lĩnh vực đất đai Hệ thống trách nhiệm gia đình năm 1978 đã đề cập đến hệ thống tài sản nông thôn, trong đó đất nông nghiệp, mặc dù thuộc sở hữu tập thể, nhưng được giao cho các hộ gia đình với thời gian thuê ban đầu là 5 năm, sau đó kéo dài đến 15 năm vào năm 1984 và 30 năm vào năm 1993.
Năm 1983, Trung Quốc đã chuyển giao hầu hết đất canh tác cho các hộ gia đình nông thôn, tạo ra hệ thống trách nhiệm gia đình, đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng nông nghiệp và giảm nghèo Văn kiện Trung ương số 1 năm 1984 đã thiết lập nền tảng cho quyền đất đai nông thôn, phân định rõ quyền sở hữu tập thể và cá nhân, quy định thời hạn giao đất 15 năm cho hộ gia đình Văn kiện này cũng cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các nông dân Tiếp theo, Văn kiện Trung ương số 11 năm 1993 bổ sung quyền sử dụng đất nông nghiệp, gia hạn thêm 30 năm sau thời hạn 15 năm đầu và yêu cầu sự chấp thuận của tập thể cho việc chuyển nhượng Cuối cùng, Văn kiện Trung ương số 16 năm 1996 tập trung vào cải thiện giao dịch đất đai, củng cố hệ thống quản lý đất đai tại nông thôn.
17 đất nông thôn) đã cấm tất cả các hình thức bắt buộc, mở rộng quy mô canh tác không tự nguyện thực hiện thông qua trật tự hành chính
Luật quản lý đất đai 1986/88 đã thiết lập các quy định về cho thuê và hợp pháp hóa quyền sử dụng đất tư nhân trên đất công, tạo cơ sở pháp lý cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực tư nhân Điều này đã thúc đẩy việc huy động vốn thông qua chuyển nhượng đất đai Luật quản lý đất đai đã được sửa đổi để phù hợp với nhu cầu phát triển hiện tại.
Năm 1998, quy định về đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể được giao cho các hộ nông thôn với thời hạn 30 năm, nhưng không bao gồm các quy định về thu hồi ruộng đất Các quy định tạm thời năm 1990 xác định quyền sử dụng đất thành thị, cho phép giao dịch trên thị trường với thời hạn 70 năm trong khu vực tư nhân, tạo điều kiện cho phát triển thị trường đất tại thành phố Trung Quốc Văn kiện Trung ương số 18 năm 2001 đã đưa ra hướng dẫn cấm thu hồi quyền sử dụng đất tập thể và cho phép ký hợp đồng giao dịch đất với nông dân không phải là thành viên, nhằm mang lại giá trị cho tập thể.
Luật Giao dịch đất nông thôn năm 2002 quy định quyền sử dụng đất cho nông dân một cách toàn diện, cho phép họ thực hiện các hợp đồng giao dịch đất, chuyển nhượng, cho thuê và trao đổi quyền sử dụng đất với các hộ gia đình khác trong làng Bên cạnh đó, luật cũng thiết lập cơ sở pháp lý cho các hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến giao dịch đất đai.
Luật tài sản năm 2007 là bộ luật đầu tiên và toàn diện về tài sản tại Trung Quốc, bảo vệ tất cả các loại tài sản (nhà nước, tập thể và tư nhân) một cách công bằng Luật quy định rằng đất thuộc sở hữu tập thể là tài sản chung của tất cả các thành viên trong cộng đồng, không thuộc về một thực thể tập thể nào Ngoài ra, luật trao quyền sử dụng đất cho nông dân như một hình thức sở hữu tài sản, thay vì chỉ là quyền giao dịch như trong các luật trước Điều này mang lại sự bảo vệ tốt hơn cho quyền sở hữu đất đai của nông dân sản xuất nhỏ Luật cũng khẳng định các quy định về giao dịch đất nông thôn, cho phép gia hạn quyền sử dụng đất sau thời hạn thuê 30 năm.
Tất cả các giao dịch đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc tự nguyện, đàm phán tự do và không bị ép buộc Quyền đất đai của nông dân sẽ được cấp lâu dài và không thay đổi, với định hướng tăng quyền sử dụng đất từ 30 năm thành quyền sử dụng vô thời hạn Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị phải phân biệt giữa mục đích công và thương mại, và không được thực hiện qua việc thu hồi ruộng đất Quyền lợi của người nông dân được khẳng định thông qua việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận Quy định về thu hồi đất đai năm 2011 xác định rõ các trường hợp mà nhà nước có thể thu hồi đất để phục vụ mục đích công.
Nhà nước có thể thu hồi tài sản cá nhân vì nhiều mục đích khác nhau, nhưng tất cả các dự án công phải do chính phủ thực hiện và phục vụ lợi ích công Các định hướng của chính quyền địa phương không được phép mở rộng danh sách mục đích công mà chưa có sự phê duyệt Việc thu hồi ruộng đất có thể được điều chỉnh qua luật pháp tại Đại hội công dân quốc gia hoặc qua quy định hành chính do Hội đồng Nhà nước quy định theo Luật pháp Trung Quốc năm 2000.
Văn kiện Trung ương số 1 từ năm 2010 đến 2013 đã khẳng định quyền sử dụng đất của nông dân thông qua việc đăng ký và chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất thổ cư, đồng thời nhấn mạnh sự cần thiết xây dựng hệ thống đăng ký đất đai nông thôn Trong Văn kiện Trung ương số 1 năm 2013, chính quyền trung ương đặt mục tiêu nâng cao tỷ lệ đăng ký và chứng nhận quyền sử dụng đất của nông dân trong vòng 5 năm Giai đoạn 2004 – 2013 cũng chứng kiến sự ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách bảo vệ quyền sử dụng đất cho nông dân trong bối cảnh công nghiệp hóa – đô thị hóa Văn kiện của Hội đồng Nhà nước số 28 năm 2004 yêu cầu nhà nước tuân thủ nguyên tắc nâng cao mức sống cho nông dân và đảm bảo sinh kế lâu dài khi xác định bồi thường cho những khu vực bị thu hồi đất.
Nghị định số 9 năm 2011 nghiêm cấm thu hồi quyền sử dụng đất của nông dân nhập cư khi họ chuyển đến thành phố và đăng ký hộ khẩu Văn kiện Trung ương số 1 năm 2013 yêu cầu nâng cao mức sống và đảm bảo sinh kế lâu dài cho nông dân trong bối cảnh thu hồi đất do công nghiệp hóa Mặc dù chính sách đất đai và cải cách pháp lý đã có tiến bộ, quyền sử dụng đất của nông dân vẫn đối mặt với nhiều thách thức Sửa đổi Luật quản lý đất đai được kỳ vọng sẽ làm rõ quy định về tịch thu đất, xác định phương pháp bồi thường cho nông dân và tăng cường bảo vệ quyền sử dụng đất của họ đối với tất cả các loại đất, bao gồm cả đất thổ cư và đất thuộc sở hữu tập thể.
Nhật Bản
Cải cách ruộng đất ở Nhật Bản diễn ra vào năm 1947, đánh dấu bước khởi đầu cho khung thể chế quyền sở hữu đất nông nghiệp hiện đại Sau Chiến tranh thế giới thứ hai, Chính phủ Nhật Bản đã mua lại đất từ các chủ đất và chuyển nhượng cho người thuê cũ, với khoảng 80% diện tích đất trước đó thuộc quyền thuê Mặc dù cải cách này đã làm thay đổi đáng kể quyền sở hữu ruộng đất, quy mô đất sản xuất nông nghiệp vẫn không thay đổi, dẫn đến cấu trúc nông nghiệp truyền thống duy trì cho đến gần đây, với diện tích trung bình của các trang trại chỉ khoảng 1 ha Luật Đất nông nghiệp năm 1952 đã thiết lập các quy định nghiêm ngặt về quyền sở hữu đất canh tác, bảo vệ quyền lợi cho những người chủ đất nhỏ.
Khi ngành công nghiệp phát triển mạnh, việc nâng cao năng suất nông nghiệp trở nên cần thiết để tăng thu nhập cho nông dân Tuy nhiên, giá đất nông nghiệp hiện nay vượt quá thu nhập ròng của nông dân, chủ yếu do nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang mục đích khác, gây khó khăn cho việc mở rộng diện tích canh tác Giải pháp khả thi duy nhất để nông dân mở rộng quy mô trang trại là thông qua việc thuê đất, nhằm kích hoạt thị trường đất nông nghiệp.
Luật Đất nông nghiệp được sửa đổi năm 1970 đã thúc đẩy các giao dịch cho thuê đất nông nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển hệ thống đất nông nghiệp Sự cải cách này đã góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và khuyến khích đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp.
Năm 2009, Việt Nam đã nới lỏng các hạn chế về quyền sử dụng đất thông qua cho thuê, nhằm thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả và tập trung vào quyền sở hữu đất nông nghiệp Các cải cách này nhằm xây dựng khung thể chế mạnh mẽ để tập trung đất nông nghiệp vào tay những nông dân quy mô lớn Để thực hiện điều này, các hội đồng chủ sở hữu đất được thành lập từ năm 1970, có nhiệm vụ mua và thuê đất từ những nông dân nghỉ hưu, sau đó bán hoặc cho thuê lại cho những người muốn mở rộng quy mô trang trại Tuy nhiên, nông dân quy mô nhỏ, chủ yếu là những người làm nông bán thời gian, vẫn giữ đất và không từ bỏ nông nghiệp do nguồn lực hỗ trợ từ chính phủ còn hạn chế, dẫn đến việc tập trung ruộng đất không phát triển mạnh mẽ Chính sách dựa vào tổ chức trung gian vẫn chưa có sự thay đổi cơ bản.
Vào năm 2012, Đảng Dân chủ Nhật Bản đã triển khai Kế hoạch Đất nông nghiệp và Nông dân nhằm tập trung đất nông nghiệp cho các trang trại lớn và hỗ trợ cộng đồng sản xuất nông nghiệp Kế hoạch này yêu cầu sự tham gia tích cực từ cộng đồng nông thôn, được xây dựng qua các cuộc thảo luận và đánh giá định kỳ với nông dân địa phương Khi được chính quyền địa phương phê duyệt, nông dân và cộng đồng sẽ đủ điều kiện nhận các khoản trợ cấp, bao gồm cả hỗ trợ tài chính dài hạn cho nông dân.
Kế hoạch Đất nông nghiệp và Nông dân đã phân chia quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các cộng đồng nông thôn
Chính sách hiện tại của Đảng Dân chủ kết hợp Kế hoạch Đất Nông nghiệp và Nông dân với các chính sách truyền thống thông qua tổ chức trung gian Tập trung vào các tổ chức quản lý trung gian đất nông nghiệp, được thành lập năm 2014, nhằm củng cố quyền sở hữu đất thông qua cho thuê lại Khi đất nông nghiệp được cho thuê qua các tổ chức này, chủ sở hữu có thể nhận thanh toán từ chính phủ Một công cụ chính sách quan trọng khác là các dự án cải tạo đất nông nghiệp tại Nhật Bản, như duy trì hệ thống tưới tiêu và định hình lại đất, thực hiện theo quy định trong Luật cải tạo đất, yêu cầu sự tham gia của cộng đồng.
Để thực hiện cải cách ruộng đất trong sản xuất nông nghiệp, cần có sự đồng thuận của hơn 2/3 số người dân tham gia Chính phủ và các chính quyền địa phương sẽ hỗ trợ một phần chi phí cho các dự án cải tạo đất, trong khi phần còn lại sẽ được đánh thuế từ những người thụ hưởng tại các huyện thực hiện cải tạo Tài trợ cho các dự án sẽ gia tăng khi có sự tập trung ruộng đất theo kế hoạch cải tạo.
Kinh nghiệm quốc tế trong việc phát triển thị trường đất nông nghiệp thông qua tập
Hà Lan
Luật tập trung ruộng đất lần đầu tiên có hiệu lực tại Hà Lan vào năm 1924, dẫn đến hơn 500 dự án tập trung, tương đương với gần 1,4 triệu ha đất Ngoài ra, hàng trăm nghìn ha đã được tích tụ thông qua các dự án trao đổi đất đai tự nguyện Kể từ khi khung pháp lý được bổ sung vào năm 1985, khái niệm “phát triển đất đai” đã được mở rộng, mô tả tập trung ruộng đất theo cách tiếp cận phát triển nông thôn.
2007, luật tập trung ruộng đất mới được ban hành, là kết quả của những thay đổi thủ tục và phân chia lại ruộng đất
Sau Chiến tranh thế giới thứ hai, các dự án tập trung ruộng đất gia tăng nhằm phát triển nông nghiệp địa phương thông qua việc phân chia lại ruộng đất và cải thiện cơ sở hạ tầng nông thôn, bao gồm xây dựng và nâng cấp hệ thống đường và nước Tại Hà Lan, tập trung ruộng đất được xem như một công cụ quan trọng trong các dự án cải tạo và mở rộng đất đai ở các vùng lấn biển, với hai phương pháp chính là tập trung ruộng đất bắt buộc và trao đổi đất đai tự nguyện.
Các dự án tập trung ruộng đất phải tuân theo Luật phát triển đất đai, yêu cầu sự chấp thuận của các chủ sở hữu đất lớn trong khu vực dự án, trong khi các chủ sở hữu đất nhỏ cũng phải tham gia Quyết định cuối cùng được phê duyệt tại Hội đồng cấp tỉnh Luật này bắt đầu với việc lập kế hoạch phát triển đất đai, bao gồm các hệ thống đo lường và điều kiện thuận lợi cho thực hiện dự án Hội đồng tập trung ruộng đất, do chính quyền tỉnh bổ nhiệm, đại diện cho tất cả các bên liên quan và chịu trách nhiệm thực hiện kế hoạch phát triển với sự hỗ trợ của cán bộ địa chính, cơ quan đăng ký và lập bản đồ địa chính, cùng dịch vụ chính phủ trong quản lý nước và đất.
Chính quyền tỉnh đã thông qua quyết định 22 sau khi hoàn tất xác nhận tham gia của các bên liên quan và giải quyết các thủ tục khiếu nại Trong thập niên 1970 và đầu 1980, các dự án tập trung ruộng đất truyền thống nhằm phát triển nông nghiệp đã gặp phải sự phản đối từ các tổ chức môi trường và nông dân, dẫn đến việc phân chia lại ruộng đất bị kéo dài, thường mất hơn 10 năm để thực hiện.
Luật phát triển đất đai năm 1985 đã chuyển từ mục tiêu chủ yếu là phát triển đất nông nghiệp sang một phương pháp tiếp cận đa mục đích trong xây dựng và thực hiện các kế hoạch tổng thể Mỗi bên tham gia vào quá trình phân chia lại ruộng đất, bao gồm cả người sở hữu trong vùng dự án, có quyền mua đất cùng loại, chất lượng và giá trị từ dự án Khi phân chia lại ruộng đất phục vụ cho khôi phục tự nhiên, cải thiện cảnh quan hoặc thay đổi quản lý nước, Văn phòng quản lý đất nông nghiệp (BBL) hoạt động như một ngân hàng/quỹ đất, mua đất từ các chủ sở hữu tư nhân một cách tự nguyện, nhằm tạo quỹ đất bồi thường cho nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp.
Trao đổi đất đai tự nguyện tại Hà Lan, được quy định theo luật và dựa trên đề xuất của khu vực tư nhân, liên quan đến ít nhất ba chủ sở hữu đất Trong những năm 1960 và 1970, các dự án này không quan trọng bằng các dự án tập trung ruộng đất bắt buộc, với chỉ dưới 5% diện tích đất được tích tụ qua phương thức này hàng năm Tuy nhiên, từ những năm 1990, phương pháp tiếp cận tự nguyện trong trao đổi đất đai đã trở nên phổ biến hơn, vượt trội so với hình thức tập trung ruộng đất bắt buộc.
Năm 2007, Luật tập trung ruộng đất mới được ban hành, chuyển trách nhiệm phát triển đất đai từ chính quyền trung ương sang chính quyền địa phương Luật này đơn giản hóa quá trình phân chia ruộng, rút ngắn thời gian thực hiện dự án từ 3-4 năm xuống còn 1.500-2.000 ha, thay vì 5.000-10.000 ha như trước Nó cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hạn mức tối đa 5% diện tích của các bên tham gia cho các mục tiêu cộng đồng như xây dựng đường, cung cấp nước và bảo vệ thiên nhiên Đồng thời, Luật cũng quy định các điều kiện về thu hồi đất đai.
Sáng kiến cuối cùng trong việc tập trung ruộng đất tại Hà Lan liên quan đến sự tham gia của Kadaster, DLG và các tổ chức nông dân trong quá trình phân chia lại ruộng đất Các chủ sở hữu đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc này.
Các bên liên quan, bao gồm nông dân và cơ quan nhà nước, được mời tham gia các buổi trao đổi nhằm xây dựng kế hoạch phân chia lại ruộng đất tại các vùng dự án Quá trình này diễn ra trên cơ sở tự nguyện và kéo dài từ 6 đến 12 tháng, với quy mô dự án từ 400 đến 2.000 ha Phương pháp mới này áp dụng cho cả dự án trao đổi đất đai tự nguyện và dự án tập trung ruộng đất bắt buộc.
Đức
Tập trung ruộng đất tại Đức đã bắt đầu từ hơn 150 năm trước, với Tây Đức thực hiện quá trình này nhiều thập kỷ sau Chiến tranh thế giới thứ hai Ngược lại, tại Đông Đức, việc tập trung ruộng đất đã được triển khai ngay sau khi nước Đức thống nhất vào năm 1990.
Từ những năm 1990, việc tập trung ruộng đất tại Đức đã chuyển từ công cụ tập trung ruộng đất nông nghiệp sang đáp ứng nhu cầu cộng đồng và giải quyết tranh chấp đất đai Trong thập kỷ qua, mục tiêu đã thay đổi từ phát triển nông nghiệp và cơ sở hạ tầng sang bảo vệ thiên nhiên, với việc tập trung ruộng đất hiện nay thường được sử dụng như một công cụ phát triển nông nghiệp đa mục tiêu.
Các hoạt động tập trung ruộng đất được tổ chức tại trung ương dưới sự chỉ đạo của Bộ Nông nghiệp, với các cơ quan nhà nước có trách nhiệm thực hiện và phê duyệt các dự án Cơ quan lãnh sự đóng vai trò quan trọng trong việc phê duyệt và điều phối các hoạt động này Những dự án tập trung ruộng đất được tài trợ từ ngân sách nhà nước thông qua Chương trình phát triển nông thôn (RDP).
Năm 2002, Đức đã thực hiện khoảng 7000 dự án tập trung ruộng đất, với tổng diện tích lên tới 3,1 triệu ha Tập trung ruộng đất tại Đức được coi là công cụ quan trọng trong việc lập kế hoạch và thực hiện các liên kết chặt chẽ với các kế hoạch khác, đặc biệt là trong việc chuẩn bị cho "Kế hoạch cộng đồng hàng năm" và phân chia lại đất đai tại các vùng dự án.
Tại Đức, việc tập trung ruộng đất được quy định bởi Đạo Luật tập trung ruộng đất liên bang, với năm phương pháp chính: (i) Tập trung ruộng đất toàn diện; (ii) Trao đổi đất tự nguyện; (iii) Tập trung ruộng đất tăng cường; (iv) Tập trung ruộng đất đơn giản; và (v) Tập trung ruộng đất trong trường hợp thu hồi đất bắt buộc.
Trao đổi đất đai tự nguyện là phương pháp nhanh chóng và đơn giản nhất để thực hiện giao dịch Các dự án này chỉ cần sự tham gia của hai bên liên quan, giúp tối ưu hóa quy trình và tiết kiệm thời gian.
Trong trường hợp có nhiều bên tham gia, chủ sở hữu đất sẽ sử dụng "hòa giải viên" để thúc đẩy kế hoạch phân chia ruộng đất Thông thường, dự án trao đổi đất đai tự nguyện chỉ liên quan đến những người đứng đầu, không phải nhiều chủ sở hữu đất Mục tiêu của dự án này, theo luật, bao gồm cải thiện cấu trúc đất nông nghiệp và giải quyết các vấn đề bảo vệ thiên nhiên liên quan đến các dự án nhỏ và đơn giản Nếu chỉ có ít nông dân bị ảnh hưởng bởi dự án, họ sẽ đề nghị bồi thường với giá trị tương đương với đất mà họ đóng góp trong dự án trao đổi đất tự nguyện.
Tập trung ruộng đất toàn diện là yếu tố cốt lõi trong phát triển nông thôn bền vững Trong khu vực dự án, các mảnh đất nhỏ và rải rác được tích tụ nhằm cải thiện điều kiện sản xuất nông nghiệp Sự thay đổi trong cách sử dụng đất diễn ra từ cộng đồng, thông qua các dự án kết hợp phục hồi thiên nhiên, bảo vệ lũ lụt và phát triển cơ sở hạ tầng Phương pháp tập trung ruộng đất, bao gồm cả thu hồi bắt buộc, được áp dụng trong quy trình lập kế hoạch tổng thể để đảm bảo hiệu quả và bền vững.
Trong quá trình trao đổi đất đai tự nguyện, có 4 loại tập trung ruộng đất bắt buộc khi dự án được phê duyệt bởi Cơ quan lãnh sự Đức không yêu cầu điều kiện đầu vào cụ thể nào cho việc phê duyệt dự án này Các dự án chỉ được khởi động khi các hoạt động từ nông dân, cơ quan tự nhiên, tổ chức phi chính phủ và các bên liên quan khác phù hợp với chiến lược phát triển địa phương và vùng Nếu dự án được thông qua, các bên tham gia có thể phản đối kế hoạch phân chia đất đai, dẫn đến việc điều chỉnh dự án.
Thời gian thực hiện các dự án tập trung ruộng đất tại Đức rất khác nhau, phụ thuộc vào loại dự án và mục tiêu cụ thể Nhiều dự án thường bị trì hoãn do khiếu nại, dẫn đến một số dự án kéo dài từ 10 đến 15 năm, trong khi những dự án khác chỉ mất từ 2 đến 4 năm để hoàn thành.
Đan Mạch
Tập trung ruộng đất tại Đan Mạch bắt nguồn từ cải cách ruộng đất vào những năm 1780, với luật tập trung ruộng đất hiện đại đầu tiên được áp dụng vào năm 1924 Đến những năm 1990, tập trung ruộng đất đã trở thành một công cụ quan trọng cho sự phát triển nông nghiệp.
Năm 1990, mục tiêu tập trung ruộng đất được mở rộng nhằm giảm sự phân mảnh và tăng quy mô đất nông nghiệp, bên cạnh các dự án cải tạo đất Luật tập trung ruộng đất nhấn mạnh vai trò của nó trong phát triển nông nghiệp, bảo vệ môi trường và tự nhiên, đồng thời cấp đất bồi thường cho các dự án nông nghiệp bị ảnh hưởng.
Sự tham gia vào các dự án tập trung ruộng đất là tự nguyện đối với chủ sở hữu đất và nông dân trong khu vực dự án Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là họ không thể bị yêu cầu trả lại đất cho các dự án công nhằm khôi phục tự nhiên hoặc xây dựng cơ sở hạ tầng Khi tham gia các dự án này, chủ sở hữu đất có thể bị tước quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật khác Dù vậy, tập trung ruộng đất vẫn là công cụ quan trọng để tăng quỹ đất thông qua việc trao đổi giữa chủ sở hữu và nông dân, những người sẵn sàng đổi đất nông nghiệp để nhận đền bù Thủ tục tập trung ruộng đất tại Đan Mạch hiện nay tương tự như hệ thống được giới thiệu trước đây.
Năm 1955, một ủy ban các bên liên quan đã được bầu ra từ cuộc họp ra mắt công chúng, đóng vai trò quan trọng trong kế hoạch phân chia lại ruộng đất, bao gồm cả quá trình định giá Kế hoạch này đã được thông qua trong dự thảo cuối cùng tại cuộc họp cộng đồng, tán thành phán quyết của Ủy ban tập trung ruộng đất do một thẩm phán quận chủ trì.
Hệ thống ngân hàng/quỹ đất Đan Mạch, được thành lập vào năm 1919, nhằm hỗ trợ chính sách đất đai chủ động và thúc đẩy thành lập các trang trại thương mại mới Từ năm 1990, ngân hàng/quỹ đất thuộc Bộ thực phẩm, nông nghiệp và thủy sản, đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các dự án tập trung ruộng đất liên quan đến khôi phục tự nhiên, theo các quy định của EU như Chỉ thị Khung nước và Chỉ thị Khung Natura 2000 Trước khi khởi xướng dự án tập trung ruộng đất, ngân hàng/quỹ đất mua đất trong khu vực quy hoạch bị ảnh hưởng bởi dự án tự nhiên thông qua điều kiện thị trường thông thường, sau đó bán đất như một phần của thỏa thuận với các chủ sở hữu đất và nông dân liên quan.
Từ năm 1990, việc kết hợp công cụ tập trung ruộng đất với ngân hàng/quỹ đất đã chứng minh tầm quan trọng của việc đạt được các thỏa thuận tự nguyện trong quá trình này.
Dự án thiên nhiên đã ảnh hưởng đến 26 chủ sở hữu đất, dẫn đến việc gây quỹ cộng đồng cho dự án tập trung vào phát triển nông nghiệp Tuy nhiên, dự án này đã bị ngừng lại vào năm 2006.
Dự án tập trung ruộng đất nhằm khôi phục tự nhiên được tài trợ bởi Dự án phát triển nông thôn (RDP) với sự hỗ trợ của EU, đảm bảo chi phí cho người tham gia Ngoài ra, các dự án tập trung ruộng đất khác liên quan đến bảo vệ nguồn nước và phát triển cơ sở hạ tầng, được tài trợ hoàn toàn bởi các nhà khởi xướng như công ty cung cấp nước công hoặc chính quyền thành phố Tuy nhiên, số lượng chương trình tập trung ruộng đất tại Đan Mạch đã giảm hơn một nửa so với thập kỷ trước do việc ngừng tài trợ cho các dự án truyền thống.
Ba Lan
Luật tập trung ruộng đất được ban hành lần đầu vào tháng 7 năm 1923, sau khi Ba Lan giành độc lập năm 1918, với mục tiêu chính là giảm tình trạng manh mún đất đai.
Sau Chiến tranh thứ hai, quá trình tập thể hóa ở Ba Lan chứng kiến Chính phủ kiểm soát tới 75% diện tích đất nông nghiệp tư nhân, đặc biệt tại các trang trại gia đình Mặc dù mức độ manh mún và quyền sở hữu đất được đánh giá từ trung bình đến cao, đặc biệt là ở các tỉnh phía nam và phía đông, nhưng gần đây, diện tích đất đã không còn manh mún, trong khi quyền sở hữu vẫn mang tính lịch sử và chưa có sự cải thiện rõ rệt.
Từ năm 1998, việc tập trung ruộng đất đã được thực hiện trên diện tích 10 triệu ha, với sự biến đổi đáng kể qua các năm Diện tích đất tập trung đạt mức cao nhất là 430.000 ha vào năm 1978, trong khi mức thấp nhất ghi nhận là 10.000 ha vào năm 2000.
Tập trung ruộng đất ở Ba Lan áp dụng mô hình tương tự như Hà Lan và Đức, trong đó toàn bộ đất trong khu vực dự án được quy tụ và một số ít chủ đất có thể phải phân bổ lại Dự án bắt đầu sau khi có yêu cầu chính thức từ các chủ sở hữu địa phương, và nếu hơn 50% chủ sở hữu đất đồng ý, đơn xin tham gia sẽ được gửi đến Chủ tịch quận Sau khi dự án được phê duyệt, một cuộc họp cộng đồng sẽ được tổ chức để lựa chọn khu đất tham gia, và đấu thầu xây dựng công trình như đường mới sẽ diễn ra Định giá đất được thực hiện và cần ít nhất 75% người tham gia đồng ý với kế hoạch định giá Cuối cùng, Cục trắc địa sẽ chuẩn bị kế hoạch phân chia lại ruộng đất với sự tham khảo ý kiến của Ủy ban tập trung ruộng đất, đảm bảo rằng các tác nhân tham gia nhận được đất với giá trị tương đương với phần họ đã đóng góp vào dự án.
Hoạt động mua và bán chỉ có hiệu lực khi các yêu cầu của các tác nhân tham gia được giải quyết, tuy nhiên, điều này không được khuyến khích.
Kế hoạch phân chia lại ruộng đất sẽ được thực hiện bởi khu vực công và các bên liên quan trong vòng 14 ngày sau khi dự án được phê duyệt Dự án này cần được các Chủ tịch tỉnh thông qua, miễn là không có sự phản đối từ các tác nhân tham gia chính.
Phát triển nông nghiệp tại Ba Lan tập trung vào việc giảm mánh mún đất đai và cải thiện cơ sở hạ tầng Tuy nhiên, quá trình này thường gây ra mất đa dạng sinh học và thoái hóa cảnh quan, đặc biệt là trước năm 2020.
Năm 2004, Ba Lan gia nhập EU và đã có những nỗ lực nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực của hoạt động tập trung ruộng đất đến đa dạng sinh học Đặc biệt, vào năm 2000, thủ tục đánh giá tác động môi trường (EIA) đã được áp dụng cho các dự án tập trung ruộng đất Theo quy định năm 2010, một nghiên cứu môi trường phải được thực hiện cho các dự án có diện tích vượt quá 100 ha Việc gia nhập EU đã góp phần làm cho quá trình tập trung ruộng đất tại Ba Lan trở nên thân thiện hơn với thiên nhiên thông qua việc áp dụng EIA như một biện pháp bảo vệ môi trường.
Tập trung ruộng đất ở Ba Lan chưa trở thành một phần của quá trình phát triển nông thôn như ở Đức, Hà Lan hay Cộng hòa Séc, và không được thực hiện với nhiều mục tiêu khác nhau Khung pháp lý hiện tại không hỗ trợ các phương pháp tiếp cận tổng hợp, mặc dù có một số dự án hiện tại áp dụng cách tiếp cận đa mục tiêu để phát triển cảnh quan thiên nhiên và môi trường Tập trung ruộng đất đôi khi liên quan đến các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, như xây dựng tàu trên cao, nhưng chưa được sử dụng như một công cụ chủ động để khôi phục thiên nhiên và cảnh quan Tuy nhiên, trong tương lai, tập trung ruộng đất có thể tạo ra cơ hội để đa dạng hóa cảnh quan và phát triển khu vực nông thôn với nhiều mục tiêu khác nhau.
Quá trình hỗ trợ các chủ sở hữu đất địa phương ứng cử vào các dự án tập trung ruộng đất đã kéo dài trong 3 năm, với thời gian thực hiện dự án sau khi được phê duyệt trung bình khoảng 4 năm, bao gồm cả đăng ký Kinh nghiệm cho thấy rằng việc nhận được sự hỗ trợ đầy đủ dễ dàng hơn khi có sự gắn kết chặt chẽ với các làng có các dự án thành công.
Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, thông qua Cục Quản lý Đất đai, chịu trách nhiệm thực hiện các chương trình tập trung đất đai quốc gia Từ năm 1998, Bộ đã đảm nhận việc triển khai các dự án tập trung ruộng đất, với Chủ tịch các tỉnh có trách nhiệm phê duyệt và thực hiện các dự án này Cục Địa chính tại các tỉnh là đơn vị chủ chốt trong việc thực hiện các dự án tập trung ruộng đất, với 783 nhân viên được cấp chứng chỉ chuyên môn Hiện tại, không có công ty tư nhân nào tham gia vào quá trình tập trung ruộng đất, ngoại trừ các công việc xây dựng liên quan như đường đồng.
Trước khi gia nhập EU, chương trình tập trung ruộng đất được tài trợ bởi chính quyền trung ương, vùng và địa phương Từ năm 2004, chương trình này nhận được sự tài trợ từ EU với tỷ lệ 75% và 25% còn lại từ ngân sách quốc gia, đồng thời liên quan đến việc xây dựng tàu trên cao do Tổng cục Đường bộ và Đường cao tốc Quốc gia tài trợ Trong giai đoạn 2007 – 2013, tổng vốn 160 triệu được phân bổ cho tập trung ruộng đất, nhưng đến năm 2012, ngân sách giảm xuống còn 27,5 triệu do các tỉnh không đạt thỏa thuận cần thiết với chủ sở hữu đất để khởi động dự án.
Từ năm 2004 đến 2012, chương trình quốc gia đã tích tụ 93.000 ha đất, với trung bình khoảng 10.000 ha mỗi năm, trong đó năm 2012 đạt 13.700 ha Ngoài ra, dự án xây dựng đường trên cao A4 tại miền Nam Ba Lan, được tài trợ bởi Văn phòng đường bộ, đã tích tụ thêm khoảng 670 ha.
Cơ quan sở hữu nông nghiệp (APA) chịu trách nhiệm về các chương trình tư nhân hóa đất nông nghiệp thuộc sở hữu nhà nước và tham gia vào các dự án tập trung ruộng đất giống như các chủ sở hữu đất tư nhân Trong những năm gần đây, APA sở hữu khoảng 7% diện tích đất tích tụ nhưng chỉ tư nhân hóa một diện tích hạn chế Kinh nghiệm cho thấy, việc tập trung ruộng đất có thể làm tăng giá thị trường so với đất manh mún Tại phía tây bắc Ba Lan, APA không được hưởng lợi từ các dự án tập trung ruộng đất do dẫn đến phân chia đất thành các mảnh nhỏ hơn, trong khi tại phía đông bắc, APA lại được hưởng lợi nhờ giảm manh mún Tuy nhiên, APA không thường xuyên sử dụng tập trung ruộng đất như một công cụ để tư nhân hóa.
Trong tương lai, APA sẽ không được phép bán đất thuộc sở hữu nhà nước, nhưng có khả năng mua đất từ khu vực tư nhân Điều này có thể áp dụng trong việc xây dựng các đường trên cao, liên quan đến việc tập trung ruộng đất, tương tự như mô hình ngân hàng đất đai ở Tây Âu cổ đại.
Lithuania
Khung pháp lý về tập trung ruộng đất tại Lithuania được quy định trong Chương IX của Luật đất đai năm 2004, với lần bổ sung cuối cùng vào tháng 7 năm 2010 Ngoài ra, tập trung ruộng đất còn được điều chỉnh bởi Nghị định số 1824 của Chính phủ, ban hành ngày 15 tháng 10 năm 2010.
Lithuania thực hiện chính sách tập trung ruộng đất hoàn toàn tự nguyện, yêu cầu ít nhất 5 chủ sở hữu đất với tổng diện tích tối thiểu 100 ha tham gia dự án Ngân hàng/quỹ đất nhà nước đóng vai trò quan trọng trong các dự án này, tổ chức hội nghị để khảo sát nhu cầu và sự quan tâm của chủ sở hữu đất Sau hội nghị, vùng dự án sơ bộ được xác định và trong vòng 1 tháng, các chủ sở hữu có thể ký cam kết tham gia mà chưa biết kết quả cuối cùng, đồng thời đồng ý chi trả một phần chi phí nếu rút lui Công ty khảo sát tư nhân và chuyên gia được cấp phép sẽ thực hiện các công trình, trong khi giá trị đất đai được định giá bởi người định giá có chứng nhận Kế hoạch phân chia đất đai được xây dựng bởi các chuyên gia, phối hợp với Ngân hàng đất đai nhà nước và chủ sở hữu đất tham gia dự án.
Ngân sách dự án được phê duyệt dựa trên các cam kết từ chủ sở hữu đất, bao gồm cả những chủ sở hữu mới xuất hiện trong quá trình thực hiện.
Kế hoạch phân chia lại ruộng đất đã được thảo luận trong buổi họp cộng đồng với sự tham gia của các bên liên quan, và kế hoạch chính thức đã được Dịch vụ đất đai quốc gia phê duyệt.
Theo Điều 2 của Luật đất đai, mục tiêu tập trung ruộng đất tại Lithuania bao gồm tăng quy mô mảnh đất, hình thành thuê đất nông nghiệp hợp lý và cải thiện cấu trúc của nó, cũng như tạo điều kiện phát triển cơ sở hạ tầng nông thôn Mục tiêu chính là cải thiện cơ cấu đất thuê nông nghiệp, đồng thời đóng vai trò quan trọng trong phát triển nông thôn địa phương.
EIA là một bước quan trọng trong quy trình tập trung ruộng đất, thực hiện nhằm đánh giá tác động môi trường Quá trình này được xem như một phương pháp sàng lọc đơn giản, giúp xác định rằng việc sử dụng đất hiếm khi thay đổi kết quả của dự án, do đó làm giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường.
Ngân sách dự án tập trung ruộng đất chỉ bao gồm các khoản chi phí như lập kế hoạch phân chia đất, đánh giá đất, khảo sát địa chính và đăng ký giao dịch đất Tuy nhiên, ngân sách này không bao gồm các dự án phát triển nông thôn địa phương.
Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn sẽ đảm nhận trách nhiệm toàn diện về khung pháp lý và tài trợ cho chương trình phát triển nông thôn RDP Sự thay đổi lớn trong tổ chức công trình tập trung ruộng đất diễn ra vào năm 2010 khi chính quyền quận bị bãi bỏ và Ngân hàng đất đai nhà nước được thành lập từ Viện nghiên cứu đất đai trước đây Ngân hàng đất đai hoạt động như một doanh nghiệp nhà nước, quản lý dự án tập trung ruộng đất Dịch vụ đất đai quốc gia thuộc Bộ Nông nghiệp thực hiện thông qua vùng dự án và kế hoạch phân chia lại ruộng đất Các chi nhánh của Ngân hàng đất đai địa phương chuẩn bị dự án, trong khi khảo sát thực địa do các công ty khảo sát tư nhân thực hiện.
Hầu hết quỹ đất nhà nước ở nông thôn chủ yếu là đất nông nghiệp, thường được chia nhỏ và manh mún Đất nông nghiệp nhà nước được quản lý bởi Dịch vụ đất đai quốc gia (NLS) thuộc Bộ Nông nghiệp Ngân hàng/quỹ đất nhà nước (SLF) được thành lập vào năm 2010, hiện nay quy trình chuyển nhượng đất nông nghiệp nhà nước từ NLS sang SLF nhằm tích hợp đất nhà nước vào các dự án Theo luật, đất sở hữu nhà nước không thể được bán trong các dự án tập trung ruộng đất, nhưng có thể trao đổi với đất tư nhân Do đó, đất nhà nước góp phần tăng tính linh động cho quỹ đất trong các dự án tập trung ruộng đất.
Trung Quốc
Tập trung ruộng đất tại Trung Quốc đã diễn ra từ giữa những năm 1990, chủ yếu thông qua các dự án tập trung ruộng đất (LCPs) Kể từ năm 2006, quá trình này tiếp tục được triển khai nhằm cải thiện hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp.
Tính đến năm 2010, 124.085 LCPs được tài trợ từ ngân sách tỉnh và trung ương đã tích tụ được 110.600 km², trong khi hơn 115.127 LCPs đã hoàn thành với nhiều thay đổi về phạm vi, mục tiêu và nội dung Phạm vi của tập trung ruộng đất chủ yếu hướng tới phát triển và tập trung đất đai, thường liên quan đến các vấn đề như nước, đường, rừng, làng và cánh đồng Mục tiêu ban đầu của tập trung ruộng đất là bổ sung diện tích đất canh tác, nhưng đã mở rộng để bảo vệ đất nông nghiệp và tham gia vào Chương trình xây dựng nông thôn mới tại Trung Quốc, góp phần vào quá trình phát triển khu vực nông thôn và thành thị Hiện nay, tập trung ruộng đất không chỉ mở rộng diện tích canh tác mà còn chuyển sang quản lý toàn diện về chất lượng, số lượng và hệ sinh thái.
Trước đó, Trung Quốc thực hiện “Kế hoạch tập trung ruộng đất quốc gia giai đoạn
Giai đoạn 2011 – 2015, mục tiêu xây dựng 26,67 triệu ha đất nông nghiệp chất lượng cao nhằm đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và tập trung 300 nghìn ha đất thổ cư nông thôn để giải quyết các vấn đề nông thôn đã được đề ra Tuy nhiên, kế hoạch này đã trở thành khung xây dựng chiến lược mới cho giai đoạn 2016 – 2020 do sự thay đổi trong điều kiện kinh tế - xã hội trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng mở rộng.
Hiện nay, nông thôn Trung Quốc áp dụng nhiều phương thức tập trung ruộng đất, trong đó cho thuê lại ruộng đất được khoán là phương thức phổ biến nhất Hình thức này cho phép chuyển nhượng quyền kinh doanh ruộng đất với nhiều cách thức đa dạng, từ việc chính quyền địa phương thu gom và cho thuê lại, đến các tổ chức đoàn thể và doanh nghiệp tham gia thu gom quyền kinh doanh Chính sách thu hút doanh nghiệp đầu tư vào nông thôn đã thúc đẩy việc gom đất nông thôn, hiện có tới 30% hộ nông dân đã chuyển nhượng đất cho doanh nghiệp để sản xuất nông nghiệp.
Trung Quốc thành lập trung tâm dịch vụ chuyển nhượng đất đai (LTSC) vào năm
Năm 2010, nhiệm vụ chính bao gồm: (i) Phối hợp khảo sát thị trường cho thuê đất và thu thập thông tin về những người sẵn sàng cho thuê; (ii) Hỗ trợ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng cách cung cấp thông tin chi tiết về vị trí, diện tích và giá cả cho từng thửa đất; (iii) Cung cấp dịch vụ làm hợp đồng đất chính thức sau khi giao dịch hoàn tất và lưu trữ hồ sơ chuyển nhượng; (iv) Giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng đất Quy mô trung bình tại các thị trấn có dịch vụ cho thuê đất là 2,1 ha, cao hơn so với 1,2 ha tại các khu vực không có dịch vụ này.
