Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá, gắn liền với sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hiện nay, đầu tư vào cơ sở hạ tầng đã làm tăng giá trị đất đai Nhà nước giữ vai trò quản lý và sở hữu đất đai, cần ban hành và quản lý giá đất để thúc đẩy phát triển kinh tế Việc xác định giá trị đất là điều kiện tiên quyết để biến đất trở thành hàng hóa, giúp phát huy tiềm năng và giảm khiếu kiện liên quan đến đất đai Tuy nhiên, giá đất do UBND tỉnh Phú Yên ban hành hiện đang chênh lệch so với giá thực tế trên thị trường, gây khó khăn trong công tác quản lý và ảnh hưởng tiêu cực đến người sử dụng đất.
Sự phát triển công nghệ đã tạo điều kiện cho sự ra đời và phát triển nhanh chóng của hệ thống thông tin địa lý (GIS), bắt đầu từ các phương tiện lưu trữ thông tin đồ họa đơn giản Hiện nay, GIS đã trở thành công cụ quản lý thông tin không gian mạnh mẽ, cho phép lưu trữ, phân tích và mô hình hóa nhiều loại dữ liệu, đặc biệt là liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu không gian Hệ thống này không chỉ hữu ích cho các kỹ sư mà còn cho các nhà quản lý chuyên ngành và quản lý xã hội GIS đang được ứng dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực kinh tế và xã hội, mang lại lợi ích lớn trong quản lý và giám sát, không chỉ về tài chính mà còn về con người và công nghệ, giúp thu hẹp khoảng cách không gian và cung cấp cái nhìn tổng thể về các vấn đề cần quản lý thông qua nền tảng dữ liệu trực quan.
Việc ứng dụng công nghệ trong quản lý Nhà nước để xây dựng bảng giá đất sẽ hỗ trợ hiệu quả cho công tác quản lý giá theo từng thửa đất, đồng thời làm cơ sở cho việc định giá đất và tài sản trên đất Điều này giúp các cơ quan thẩm quyền ban hành bảng giá đất phù hợp với đặc thù từng địa phương, đặc biệt là xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai nhanh chóng, dựa trên thông tin về đường, vị trí để tính thuế đất Qua quá trình xây dựng bản đồ giá đất, các bất cập và vấn đề chưa được thể hiện trong bảng giá hiện tại sẽ được nhận diện, từ đó đưa ra giải pháp hoàn thiện bảng giá đất do UBND tỉnh Phú Yên ban hành định kỳ 05 năm.
Đề tài “Ứng dụng công nghệ GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Tuy Hoà, tỉnh Phú Yên” được triển khai nhằm giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý và phân tích giá đất hiệu quả Việc áp dụng công nghệ GIS sẽ giúp tạo ra một cơ sở dữ liệu chính xác và cập nhật, phục vụ cho công tác quy hoạch và phát triển đô thị tại địa phương.
Mục đích nghiên cứu
Ứng dụng công nghệ GIS đã giúp xây dựng cơ sở dữ liệu bảng giá đất do UBND tỉnh Phú Yên ban hành trong 5 năm qua, cùng với cơ sở dữ liệu giá đất thị trường.
Mục tiêu cụ thể
- Xây dựng bản đồ giá đất ở do UBND tỉnh Phú Yên quy định 05 năm (2015-
2019) và bản đồ giá đất thị trường trên địa bàn phường 3, TP Tuy Hoà
Đánh giá các bất cập trong giá đất hiện hành là cần thiết để đề xuất những điều chỉnh và bổ sung, nhằm nâng cao tính thực tế về giá đất Việc áp dụng công nghệ GIS sẽ giúp cải thiện độ chính xác và minh bạch trong việc xác định giá đất, từ đó tạo ra một hệ thống giá đất công bằng và hợp lý hơn Những cải tiến này không chỉ hỗ trợ người dân trong việc giao dịch bất động sản mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Ý nghĩa khoa học
Hoàn thiện phương pháp, cơ sở thành lập bản đồ giá đất.
Ý nghĩa thực tiễn
Chuyển giá đất theo vị trí cụ thể của từng thửa đất trong bảng giá đất là một quy định quan trọng tại thành phố Tuy Hòa và toàn tỉnh Phú Yên Việc này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc xác định giá trị đất đai, đồng thời hỗ trợ người dân và các nhà đầu tư trong quá trình giao dịch bất động sản.
Đề xuất xây dựng Bảng giá đất ở định kỳ 05 năm nhằm phản ánh đúng tình hình thực tế tại địa phương Việc thực hiện định giá đất ở cần tuân thủ nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường, đồng thời đảm bảo sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
- Tăng cường sự công khai, minh bạch trong thông tin về giá đất ở góp phần thu hút đầu tư đồng thời tăng thu ngân sách từ đất đai.
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1.1 Khái niệm đất đai Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai [21]
1.1.1.2 Thuộc tính cơ bản của đất đai Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người
Thuộc tính tự nhiên của đất bao gồm các yếu tố không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí Ngoài ra, các đặc điểm địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất cũng rất quan trọng, cùng với giá trị đầu tư vào đất đai.
Thuộc tính xã hội của đất đai, hay còn gọi là vị thế đất đai, phản ánh mong muốn xã hội gắn liền với một vị trí cụ thể, được hình thành từ các quan hệ xã hội Vị thế này được xác định qua số lượng, chất lượng và cường độ các mối quan hệ xã hội, ảnh hưởng đến khả năng kết nối của người sử dụng đất với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, hàng xóm và các đối tác khác Độ mạnh của các mối quan hệ này giảm dần theo khoảng cách không gian, thể hiện qua câu ngạn ngữ “Bán anh em xa, mua láng giềng gần.”
1.1.1.3 Đặc điểm của đất đai Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị
Tính dị biệt đề cập đến sự khác nhau giữa các thửa đất đai, nhưng sự khác biệt này chỉ mang tính tương đối Điều này có nghĩa là các thửa đất có thể khác nhau về mặt lượng, nhưng không có sự khác biệt về chất lượng.
- Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau
- Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng [21]
1.1.1.4 Khái niệm giá trị đất đai
Thị trường giá đất được xác định bởi mối quan hệ giữa cung và cầu Khi cung cầu đạt trạng thái cân bằng, giá đất sẽ ổn định ở mức cân bằng Tuy nhiên, giá cả sẽ thay đổi khi có sự mất cân bằng: giá giảm khi cung vượt cầu và tăng khi cầu vượt cung, trong khi các yếu tố khác không thay đổi Giá thị trường phản ánh giá trị thực của đất đai dưới dạng tiền tệ.
Giá trị đất đai được chia thành hai loại: giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình liên quan đến các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể và vị trí, cũng như các đặc điểm địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn, và các tính chất sinh lý hoá của đất, kết hợp với giá trị đầu tư phát triển hạ tầng Trong khi đó, giá trị vô hình phản ánh vị thế xã hội của đất đai.
Giá cả là giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ, bao gồm các loại giá như giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường Giá cảm nhận phản ánh lợi ích mà người tiêu dùng nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã hội của đất đai Khi thị trường đạt trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ tương ứng với lợi ích cảm nhận trong các phân khúc thị trường, tạo thành đường cân bằng giá trị (VEL), thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”.
Mức giá cảm nhận của một thửa đất được xác định dựa trên thông tin giá cả giao dịch trên thị trường, như tham khảo giá từ hàng xóm hoặc tư vấn thẩm định giá Giá cảm nhận có thể biểu hiện qua giá rao bán và giá rao mua, trong đó giá rao bán thường cao hơn giá cảm nhận cân bằng, còn giá rao mua lại thấp hơn giá cảm nhận cân bằng.
Hình 1.1: Bản đồ giá trị [21]
Giá rao mua Giá rao bán
Giá mua bán đất đai thường dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào lợi ích mà mỗi người cảm nhận từ đất Mỗi cá nhân có hoàn cảnh sống và vị thế xã hội khác nhau, dẫn đến những nhận định khác nhau về tầm quan trọng và lợi ích của đất đai, từ đó ảnh hưởng đến đánh giá giá cảm nhận Giá mua bán hình thành trong các giao dịch cụ thể, phản ánh tính hợp lý và tương xứng với lợi ích cảm nhận trong bối cảnh nhất định.
1.1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất:
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội, cơ chế quản lý kinh tế thị trường tại Việt Nam đang dần được hình thành Luật đất đai hiện hành cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để phục vụ cho sản xuất kinh doanh Do đó, giá đất có những đặc trưng khác biệt so với giá của các loại hàng hóa thông thường, thể hiện qua một số đặc điểm riêng biệt.
- Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
- Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao
Giá đất đang có xu hướng tăng cao, vì vậy việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất quan trọng để xác định mức giá phù hợp với thực tế Các yếu tố này có thể được phân loại theo mối quan hệ với đất và phạm vi ảnh hưởng, bao gồm các lực lượng chính trị, xã hội, kinh tế vĩ mô và thị trường vi mô Ngoài ra, các nhân tố cũng có thể được chia thành ba nhóm: nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
Nhân tố thông thường đề cập đến những yếu tố chung và phổ biến ảnh hưởng đến giá đất, phản ánh điều kiện kinh tế và xã hội Những yếu tố này tạo ra ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất, từ đó trở thành cơ sở quan trọng để xác định giá cụ thể cho các loại đất.
Nhân tố hành chính đóng vai trò quan trọng trong việc can thiệp của Nhà nước vào giá cả đất đai, nhằm phục vụ lợi ích toàn xã hội và phát triển kinh tế vĩ mô Nhà nước thiết lập các chính sách phù hợp, thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nhất định, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự can thiệp này có tác động lớn đến giá đất, ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Giá đất và vai trò của giá đất đối với quản lý Nhà nước về đất đai
1.2.1 Giá đất và một số khái niệm liên quan
- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [20]
Giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa là giá trị tiền tệ của quyền sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể trong một khoảng thời gian sử dụng xác định.
Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất cần thanh toán cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền, chuyển mục đích sử dụng hoặc công nhận quyền sử dụng đất Việc tính toán tiền sử dụng đất dựa trên các yếu tố như diện tích, mục đích sử dụng và giá đất Giá đất để tính tiền sử dụng có thể được xác định theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hoặc theo giá đất cụ thể cho từng trường hợp.
Tiền thuê đất là khoản tiền mà người thuê đất phải thanh toán cho Nhà nước khi được cấp quyền thuê đất Mức tiền thuê đất được tính dựa trên các yếu tố như diện tích đất, mục đích sử dụng, đơn giá thuê và hình thức cho thuê của Nhà nước.
Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá trị quyền sử dụng đất mà Nhà nước chi trả cho chủ sở hữu đối với diện tích đất bị thu hồi, và mức bồi thường này được xác định dựa trên giá đất cụ thể.
Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá thường xuyên xuất hiện trong các giao dịch chuyển nhượng và đấu giá quyền sử dụng đất Nó được xác định dựa trên chi phí và thu nhập từ các thửa đất có cùng mục đích sử dụng trong một khu vực cụ thể và khoảng thời gian nhất định.
1.2.2 Khung giá đất và Bảng giá đất
Chính phủ quy định khung giá đất đai định kỳ 5 năm cho từng loại đất và từng vùng Nếu trong thời gian áp dụng khung giá, giá đất trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá, Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Bảng giá đất được xây dựng dựa trên nguyên tắc và phương pháp định giá đất, theo khung giá đất hiện hành Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp phê duyệt trước khi công bố Quy trình này diễn ra định kỳ mỗi 05 năm và bảng giá đất sẽ được công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Bảng giá đất cần phản ánh đúng tình hình thực tế tại địa phương; nếu giá quá cao sẽ cản trở mục đích sử dụng đất, trong khi giá quá thấp sẽ không khai thác hết tiềm năng của đất, dẫn đến hiệu quả sử dụng không đạt yêu cầu.
1.2.3 Vai trò của giá đất đối với quản lý Nhà nước về đất đai
Giá đất, bao gồm bảng giá đất và giá đất cụ thể, được căn cứ để thực hiện các trường hợp liên quan đến tài chính đất đai [20]
Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp [20]:
Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, việc tính tiền sử dụng đất sẽ được áp dụng cho phần diện tích trong hạn mức Đồng thời, Nhà nước cũng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở trong phạm vi diện tích được giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
Để tính giá trị quyền sử dụng đất cho những người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước, cần xem xét các trường hợp như đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền, và đất thuê đã trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp [20]:
Nhà nước sẽ tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức Đồng thời, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở cũng sẽ được tính cho phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở Ngoài ra, tiền thuê đất sẽ được áp dụng đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất và vượt hạn mức chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức Các tổ chức này phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
Khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, việc tính giá trị quyền sử dụng đất là rất quan trọng Đối với doanh nghiệp sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cần xác định giá trị đất theo hình thức cho thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê Trong trường hợp doanh nghiệp nhà nước được cho thuê đất với hình thức trả tiền định kỳ 5 năm, cần tính toán tiền thuê đất phù hợp để đảm bảo tính chính xác trong quá trình cổ phần hóa.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn thu ngân sách cho Nhà nước, đồng thời đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) Nó là công cụ thiết yếu để điều tiết các mối quan hệ đất đai trong thị trường QSDĐ và góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.
Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
Sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin và hệ thống thông tin địa lý đã nâng cao hiệu quả trong việc quản lý tài nguyên, đặc biệt là tài nguyên đất đai và môi trường.
Việc xây dựng và xử lý thông tin địa lý thông qua phần mềm hệ thống thông tin địa lý mang lại độ chính xác và hiệu quả cao Quy trình thực hiện được hệ thống hóa và đã được kiểm nghiệm thông qua các kết quả phân tích.
Đề xuất về bảng giá đất nhằm hoàn thiện tính hợp lý của bảng giá đất được cập nhật định kỳ 5 năm Việc áp dụng các phương pháp hợp lý trong xây dựng bảng giá đất không chỉ mang lại lợi ích chính đáng cho người dân mà còn tăng nguồn thu ngân sách từ đất đai Hơn nữa, sự công khai và minh bạch trong bảng giá đất sẽ thu hút đầu tư hiệu quả hơn.
1.3.1 Hệ thống thông tin đất đai
Hệ thống thông tin đất đai là một tổng hợp các yếu tố hạ tầng kỹ thuật, phần mềm, dữ liệu và quy trình nhằm thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp và truy xuất thông tin liên quan đến đất đai.
Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng đồng bộ trên toàn quốc, phục vụ nhiều mục đích khác nhau và tuân thủ các tiêu chuẩn quốc gia cũng như quốc tế được công nhận tại Việt Nam.
Hệ thống thông tin đất đai bao gồm các thành phần cơ bản như hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, hệ thống phần mềm (bao gồm phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng) và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.
Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai và Sổ theo dõi biến động đất đai được quản lý và lập trên máy tính dưới dạng số, phục vụ cho công tác quản lý đất đai ở cấp tỉnh và huyện, đồng thời được in ra giấy để phục vụ quản lý ở cấp xã Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm Bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính liên quan.
Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cần đảm bảo các điều kiện như: thường xuyên cập nhật dữ liệu thuộc tính và bản đồ địa chính theo quy định; có khả năng in giấy chứng nhận và hệ thống sổ bộ địa chính; cho phép tìm kiếm thông tin pháp lý cần thiết về người sử dụng đất, thửa đất, kích thước, hình thể, diện tích và mục đích sử dụng Đặc biệt, cơ sở dữ liệu này phải tuân thủ đúng chuẩn dữ liệu đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
Phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu địa chính cần đáp ứng yêu cầu về nhập liệu, quản lý và cập nhật dữ liệu theo quy định, đồng thời bảo đảm an toàn thông tin và khả năng khai thác, chỉnh sửa chính xác Hệ thống cũng phải đảm bảo phân cấp quyền truy cập thông tin chặt chẽ và tương thích với các phần mềm cơ sở dữ liệu khác.
Theo Công văn số 1159/TCQLĐĐ ngày 21/09/2012, cơ sở dữ liệu địa chính được định nghĩa là tập hợp thông tin có cấu trúc, bao gồm dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu liên quan khác Những thông tin này được tổ chức và sắp xếp để thuận tiện cho việc truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên thông qua phương tiện điện tử.
Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần quan trọng trong hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, đóng vai trò nền tảng cho việc phát triển các cơ sở dữ liệu thành phần khác.
Bao gồm: Hệ thống và ứng dụng
+ Phần mềm nền (Quản trị cơ sở dữ liệu quan hệ, hệ thống thông tin địa lý, );
Phần mềm ứng dụng bao gồm các phân hệ cơ bản như Quản trị hệ thống, Nhập và cập nhật dữ liệu, Đăng ký đất đai, Đồng bộ dữ liệu, Khai thác thông tin đất đai, và Cổng thông tin đất đai.
* Các quy chế, quy trình cơ bản của hệ thống:
+ Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;
+ Quy trình quản lý, cập nhật, bảo trì cơ sở dữ liệu đất đai;
+ Quy chế tra cứu, cung cấp thông tin đất đai
+ Xây dựng, cập nhật, khai thác cơ sở dữ liệu
* Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin
1.3.2 Cơ sở dữ liệu đất đai
Khái niệm về dữ liệu đất đai là một tập hợp thông tin được sắp xếp và tổ chức một cách khoa học, nhằm mục đích dễ dàng truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thông qua các phương tiện điện tử.
Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia bao gồm nhiều thành phần quan trọng như: văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, địa chính, điều tra cơ bản về đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, giá đất, thống kê và kiểm kê đất đai, cũng như thông tin về thanh tra, kiểm tra và giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai.
1.3.3 Bản đồ chuyên đề giá đất
Bản đồ chuyên đề là loại bản đồ tập trung vào một lĩnh vực hoặc bộ môn cụ thể, thể hiện chi tiết và đầy đủ các yếu tố trong bản đồ địa lý tổng quát như thực vật, đường sá và dân cư Những bản đồ này phản ánh đa dạng các hiện tượng tự nhiên và xã hội, bao gồm khí hậu, mật độ dân số, kết cấu địa chất của lớp vỏ trái đất và phân bố kinh tế.
Hệ thống thông tin địa lý (GIS)
1.4.1 Lịch sử phát triển GIS
Hệ thống thông tin địa lý (GIS) ra đời vào những năm 70 và phát triển mạnh mẽ nhờ sự tiến bộ của công nghệ thông tin GIS kết hợp các lĩnh vực Địa Lý, Bản Đồ, Tin Học và Toán Học, ban đầu được sử dụng để tạo bản đồ chuyên đề và áp dụng phương pháp chồng lắp bản đồ Việc sử dụng máy tính để vẽ bản đồ bắt đầu từ cuối thập niên 50, nhưng đến những năm 80, GIS mới thực sự phát huy tiềm năng nhờ vào sự phát triển của công nghệ phần cứng Từ thập niên 80, GIS trở nên phổ biến trong thương mại, khoa học và quản lý, trở thành công cụ quan trọng trong việc hỗ trợ ra quyết định cho các hoạt động kinh tế, an ninh và xã hội, với ứng dụng rộng rãi trong giải thích hiện tượng, dự báo và quy hoạch chiến lược.
Ngày nay, công nghệ GIS đang phát triển theo hướng tích hợp và kết nối mạng, từ những ứng dụng đơn giản đến những hệ thống phức tạp và đa dụng Qua thời gian, GIS đã không ngừng hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng và phức tạp của khoa học kỹ thuật, giúp giải quyết hiệu quả các vấn đề trong nhiều lĩnh vực.
GIS đã được giới thiệu vào Việt Nam từ những năm 80 thông qua các dự án hợp tác quốc tế, nhưng chỉ đến cuối thập niên 90, việc áp dụng GIS mới trở nên phổ biến Hiện nay, GIS được ứng dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực như quản lý tài nguyên rừng, đất, nước, giám sát môi trường, quản lý dịch bệnh trong ngành thú y, quy hoạch đô thị và quản lý cây xanh.
Hệ thống thông tin địa lý (GIS) là một công cụ quan trọng giúp thu thập, lưu trữ, quản lý, xử lý và phân tích thông tin không gian từ thế giới thực GIS sử dụng dữ liệu đầu vào và các thao tác phân tích để cung cấp thông tin địa lý, hỗ trợ quyết định trong quy hoạch và quản lý sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên, môi trường, và giao thông Hệ thống này cũng góp phần vào việc quy hoạch phát triển đô thị và lưu trữ dữ liệu hành chính hiệu quả.
1.4.3 Các thành phần của GIS:
Một hệ thống GIS hoàn chỉnh gồm có hệ thống máy tính (phần cứng, phần mềm,
…); Cơ sở dữ liệu; Con người và phương pháp [18]
Phần cứng: Hệ thống máy tính, có thể là máy chủ trung tâm hay các máy trạm hoạt động độc lập hoặc liên kết mạng
Hiện nay, có nhiều phần mềm phổ biến được thương mại hóa trong lĩnh vực GIS, bao gồm ArcGis, Arc/Info, ArcView, Mapinfo, Idrisi, ENVI và Microstation Các phần mềm này có những thành phần chính hỗ trợ người dùng trong việc phân tích và quản lý dữ liệu không gian.
+ Công cụ nhập và thao tác trên các thông tin địa lý
+ Hệ quản trị cơ sở dữ liệu (DBMS)
+ Công cụ hỗ trợ hỏi đáp, phân tích và hiển thị địa lý
+ Giao diện đồ họa Người – Máy để truy cập các công cụ dễ dàng
Cơ sở dữ liệu là thành phần thiết yếu của hệ thống thông tin địa lý (GIS), bao gồm dữ liệu địa lý và thuộc tính liên quan Người dùng có thể tự thu thập dữ liệu hoặc mua từ các nhà cung cấp thương mại Các nguồn dữ liệu cần đảm bảo cung cấp thông tin quan trọng như tọa độ địa lý, quy mô, đặc điểm thuộc tính và các mối quan hệ cần thiết cho hệ thống.
Con người và phương pháp là yếu tố thiết yếu trong hệ thống thông tin địa lý (GIS) Những người quản lý GIS cần có khả năng đánh giá độ chính xác, phạm vi suy diễn thông tin và kết nối các dữ liệu trong hệ thống một cách hiệu quả.
1.4.4 Các chức năng của GIS [18] :
Nhập dữ liệu không gian có thể thực hiện bằng nhiều phương pháp như số hóa trực tiếp từ bản đồ giấy, quét bản đồ thành file ảnh và sau đó số hóa trên file ảnh, hoặc sử dụng chức năng chuyển đổi từ raster sang vector Ngoài ra, người dùng cũng có thể nhập trực tiếp tọa độ địa lý và chuyển đổi từ các định dạng dữ liệu không gian khác.
Công nghệ GIS cung cấp nhiều công cụ hữu ích cho việc thao tác dữ liệu không gian, giúp người dùng dễ dàng xử lý và loại bỏ các dữ liệu không cần thiết.
Quản lý dữ liệu trong các dự án GIS nhỏ có thể thực hiện bằng cách lưu trữ thông tin địa lý dưới dạng các file đơn giản Mặc dù có nhiều cấu trúc hệ quản trị cơ sở dữ liệu (DBMS) khác nhau, nhưng cấu trúc quan hệ được chứng minh là hiệu quả nhất trong lĩnh vực GIS.
Hệ thống thông tin địa lý (GIS) cung cấp các khả năng hỏi đáp đơn giản và công cụ phân tích tinh vi, giúp cung cấp thông tin kịp thời cho người quản lý Các hệ GIS hiện đại tích hợp nhiều công cụ phân tích hiệu quả, trong đó hai công cụ quan trọng nhất là phân tích liền kề và phân tích chồng xếp.
Khi làm việc với dữ liệu địa lý, kết quả tối ưu thường được trình bày dưới dạng bản đồ hoặc biểu đồ Bản đồ không chỉ thể hiện thông tin cụ thể mà còn được kết hợp với các báo cáo, hình ảnh ba chiều, ảnh chụp và nhiều loại dữ liệu khác.
1.4.5 Cấu trúc dữ liệu trong GIS [18]:
- Mô hình cơ sở dữ liệu không gian:
Bản đồ là sản phẩm thể hiện sự đơn giản hóa của một thực thể, bao gồm thông tin đặc trưng và thông tin tổng hợp Thông tin tổng hợp thường được biểu diễn bằng ký hiệu, trong khi các đối tượng hình ảnh được thể hiện theo tọa độ không gian Dữ liệu không gian có thể được hiển thị qua hai phương pháp: phương pháp đầu tiên là mô hình vector, nơi dữ liệu được trình bày dưới dạng các đơn vị bản đồ; phương pháp thứ hai là mô hình raster, trong đó dữ liệu được biểu diễn dưới dạng các ô lưới hoặc ma trận.
- Mô hình cơ sở Dữ liệu thuộc tính
Khái niệm về các đặc tính và hiện tượng tại vị trí địa lý cụ thể thường không thể hiện rõ trên bản đồ Giống như các hệ thống thông tin địa lý khác, hệ thống này bao gồm bốn loại dữ liệu thuộc tính.
Đối tượng trong hệ thống thông tin địa lý có đặc tính liên kết chặt chẽ với thông tin đồ thị và dữ liệu hình ảnh thông qua các chỉ số mã địa lý Thông tin này được lưu trữ trong cả hai mảng đồ thị và phi đồ thị Hệ thống còn có khả năng xử lý thông tin thuộc tính riêng lẻ, từ đó tạo ra các bản đồ chuyên đề dựa trên giá trị thuộc tính Các thông tin thuộc tính này có thể được hiển thị dưới dạng ghi chú trên bản đồ hoặc sử dụng làm tham số để điều khiển cách hiển thị các thuộc tính qua các ký hiệu bản đồ.
Toàn cảnh GIS ở Việt Nam
Hoạt động nghiên cứu và triển khai GIS tại Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ nhờ sự khởi xướng của Bộ Khoa học và Công nghệ Hiện nay, nhu cầu ứng dụng GIS ngày càng tăng trong các quyết định kinh tế - xã hội và an ninh - quốc phòng ở nhiều địa phương Mặc dù ứng dụng GIS chưa đầy đủ, nhưng việc áp dụng công nghệ tiên tiến để phục vụ quản lý và quy hoạch đã được triển khai rộng rãi Các nhà khoa học và quản lý đang hợp tác nghiên cứu và ứng dụng GIS, đặc biệt tại các tỉnh thành lớn và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Tìm hiểu việc ứng dụng công nghệ GIS trong quản lý đất đai:
CiLIS và VILIS là hệ thống quản lý thông tin đất đai do các Trung tâm thông tin thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường phát triển Hệ thống này đã được thử nghiệm tại nhiều địa phương trên toàn quốc, mang lại hiệu quả cao trong việc phục vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Hệ thống thông tin với dữ liệu số (dữ liệu điện tử) mang lại nhiều lợi ích không thể phủ nhận, đặc biệt trong thời đại thông tin bùng nổ và yêu cầu hội nhập hiện nay Việc nâng cao năng lực làm việc, hiệu quả công việc và tiết kiệm chi phí trở thành yêu cầu cấp thiết Để đạt được điều này, cần thiết phải xây dựng các hệ thống thông tin đáp ứng tốt yêu cầu quản lý của từng ngành, lĩnh vực, đồng thời phục vụ cho việc khai thác và phân phối thông tin, đáp ứng nhu cầu quản lý cũng như thông tin của người dân.
Hiện nay, nhận thức về tầm quan trọng của hệ thống thông tin ngày càng gia tăng Chính phủ đã đầu tư mạnh mẽ vào việc xây dựng các hệ thống thông tin quốc gia, như cơ sở dữ liệu về dân cư và luật pháp Nhiều ngành nghề cũng đã phát triển hệ thống thông tin riêng Gần đây, chính phủ đã phê duyệt đề án xây dựng chính quyền điện tử (E-Government) để đáp ứng nhu cầu này.
Trong ngành Địa chính, việc xây dựng hệ thống thông tin, đặc biệt là Hệ thống thông tin đất đai (LIS), là rất cần thiết LIS bao gồm hai khối thông tin chính: bản đồ và hồ sơ địa chính, được quản lý thống nhất ở các cấp Trước đây, bản đồ thường được vẽ trên các vật liệu truyền thống như giấy và ván gỗ, trong khi hồ sơ địa chính được lưu trữ trong các sổ sách Tuy nhiên, sự phát triển của công nghệ thông tin và nhu cầu gia tăng về thông tin đất đai đã thúc đẩy việc xây dựng Hệ thống thông tin đất đai dựa trên nền tảng máy tính cho cả cấp trung ương và địa phương.
Mục tiêu chính là xây dựng quy định chuẩn về chức năng và dữ liệu của hệ thống, đảm bảo sự đồng thuận giữa các bên liên quan Những tiêu chuẩn này, kết hợp với các xác định về phần cứng và phần mềm, sẽ tạo ra một hành lang pháp lý cho hệ thống thông tin đất đai, giúp các địa phương dễ dàng triển khai.
Hệ thống thông tin đất đai cần đáp ứng nhiều yêu cầu quan trọng để đảm bảo tính hiệu quả và hợp pháp Đầu tiên, khả năng đáp ứng là yếu tố then chốt, cho phép hệ thống quản lý thông tin đất đai phục vụ không chỉ cho công tác quản lý mà còn cho các lĩnh vực khác như thống kê, thu thuế đất và quy hoạch Thứ hai, tính tập trung giúp thống nhất toàn bộ thông tin của hệ thống trên quy mô toàn tỉnh, đảm bảo quản lý và khai thác dữ liệu một cách toàn diện Tiếp theo, tính tin cậy đảm bảo rằng dữ liệu lưu trữ chính xác và không bị sửa đổi tùy tiện, đồng thời không mâu thuẫn với các thông tin khác Tính sẵn sàng thể hiện khả năng đáp ứng các yêu cầu thao tác mọi lúc, trong khi tính an toàn bảo vệ dữ liệu khỏi hư hỏng hoặc mất mát.
Hệ thống thông tin đất đai cung cấp thông tin chi tiết về từng thửa đất, hỗ trợ quản lý đất đai tại các cấp tỉnh, huyện và xã Mỗi tỉnh có trách nhiệm quản lý thông tin trong phạm vi của mình, với hệ thống được tổ chức phân tán Chức năng cập nhật thông tin được quy định theo thẩm quyền trong Luật Đất đai, đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quản lý.
Tổng quan về công trình nghiên cứu trước đây
1.6.1 Những nghiên cứu trong nước về xây dựng và quản lý giá đất
Đất đai, đặc biệt tại Việt Nam, được xem là một loại hàng hóa độc đáo, khác biệt so với các hàng hóa thông thường, với các quyền và lợi ích được quy định tại luật đất đai 2003 Trước đây, thông tin về đất đai chủ yếu được lưu trữ theo phương pháp truyền thống như tài liệu, sổ sách và bản đồ giấy, dẫn đến khó khăn trong việc tra cứu thông tin về từng thửa đất và chủ sử dụng Điều này ảnh hưởng đến công tác quản lý và giao dịch trong thị trường bất động sản.
Với sự phát triển nhanh chóng của khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin, nhà nước cần xây dựng một hệ thống thông tin đất đai hiện đại, chính xác và kịp thời cập nhật các biến động đất đai Việc áp dụng công nghệ thông tin là yếu tố không thể thiếu trong quá trình này Hệ thống thông tin địa lý sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và khai thác thông tin đất đai, từ đó hỗ trợ cho sự phát triển bền vững của đất nước.
Việc ứng dụng công nghệ GIS trong quản lý tài nguyên môi trường ở Việt Nam và trên thế giới ngày càng trở nên phổ biến và hiệu quả Đặc biệt, trong quản lý đất đai - một tài sản có giá trị cao, Nhà nước đã chú trọng đầu tư và quản lý chặt chẽ GIS đã trở thành công cụ hữu hiệu nhất trong việc nghiên cứu, xây dựng và quản lý đất đai, đặc biệt là trong việc xác định giá đất, một vấn đề nhạy cảm và khó khăn Nhiều địa phương đã đầu tư vào ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ thị trường bất động sản, như nghiên cứu của Th.s Nguyễn Văn Bình tại phường Hoà Cường Bắc, Quận Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng.
Ứng dụng công nghệ GIS, đặc biệt là phần mềm Mapinfo, để xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất theo vị trí tại phường Hòa Cường Bắc, Đà Nẵng, là một nhiệm vụ cần thiết Kết quả đã tạo ra dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất, phục vụ cho thị trường bất động sản và tính toán các khoản tài chính liên quan đến đất đai một cách hiệu quả, chính xác và nhanh chóng Cơ sở dữ liệu này đáp ứng nhu cầu của các nhà quản lý và người tiêu dùng muốn tìm hiểu thông tin về bất động sản Mục tiêu là xây dựng hệ thống thông tin đất đồng bộ, hoàn chỉnh và hiện đại, đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong bối cảnh hội nhập và phát triển.
Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai là cần thiết để tạo ra hệ thống thông tin đất đồng bộ, hiện đại, phục vụ quản lý nhà nước trong bối cảnh hội nhập Qua việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí cho phường, chúng tôi nhận thấy phần mềm Mapinfo hỗ trợ hiệu quả trong việc khai thác và tìm kiếm thông tin đất đai, bao gồm thông tin pháp lý, đặc điểm và giá thành Phần mềm có giao diện dễ sử dụng, cho phép tạo bản đồ chuyên đề đơn giản và thẩm mỹ cao Hệ thống cũng liên kết thông tin thuộc tính và bản đồ một cách hoàn chỉnh, đồng thời cải thiện khả năng lưu trữ và cập nhật thông tin, khắc phục những hạn chế trong việc lưu trữ thủ công trước đây.
Phần mềm Mapinfo mang lại nhiều ưu điểm trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất cho thị trường bất động sản Nó cho phép liên kết thông tin bản đồ với các thuộc tính từ nhiều nguồn khác nhau, giúp hiển thị các đối tượng điểm, đường và vùng trên cùng một bảng dữ liệu Người dùng có thể dễ dàng tạo ra các loại bản đồ như bản đồ vị trí thửa đất, bản đồ giá đất và bản đồ khoanh vùng giá đất, từ đó thuận tiện tham khảo giá Mapinfo cũng hỗ trợ chồng xếp các lớp bản đồ có mối quan hệ trên cùng một hệ quy chiếu, giúp quản lý tổng hợp thông tin hiệu quả Hơn nữa, phần mềm này có khả năng tích hợp với nhiều ứng dụng khác, phù hợp cho nhiều lĩnh vực khác nhau, với các tính năng nổi bật như đặt hệ tọa độ chính xác, truy vấn đơn giản và điều khiển các lớp tốt, cùng ngôn ngữ mở cho phép người dùng tạo thêm công cụ bổ trợ.
Việc ứng dụng Mapinfo cũng tồn tại một số nhược điểm, bao gồm việc chuyển dữ liệu từ các phần mềm như Microstation và Autocad thường gặp phải hiện tượng vỡ cấu trúc dữ liệu, yêu cầu phải biên tập lại Dữ liệu nhập vào Mapinfo cần có tính đồng nhất cao về cơ sở toán học và cấu trúc dữ liệu Ngoài ra, do các lớp thông tin được lưu trữ trên các bảng độc lập, khi sao chép workspace, cần phải sao chép đầy đủ các bảng liên quan để tránh tình trạng thiếu dữ liệu khi mở.
Mapinfo là phần mềm mở rộng, có khả năng ứng dụng thực tế trong nhiều lĩnh vực kinh tế xã hội Hiện nay, việc sử dụng Mapinfo trong quản lý đất đai ngày càng phát triển, nhấn mạnh vai trò quan trọng của nó trong việc xây dựng và quản lý thông tin phục vụ cho công tác quản lý đất đai và thị trường bất động sản.
Cơ sở dữ liệu trên Mapinfo được thiết lập chuẩn, thống nhất và dễ quản lý dưới dạng file dữ liệu gọn nhẹ trên máy tính Ứng dụng GIS, đặc biệt là Mapinfo, trong định giá đất không chỉ cung cấp thông tin về thửa đất và giá cả, mà còn hỗ trợ quản lý tính toán các khoản tiền sử dụng đất cho những thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng, lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất và giá đền bù một cách nhanh chóng.
1.6.2 Tình hình và những nghiên cứu ngoài nước về đất đai
Các quốc gia phát triển trên thế giới đã áp dụng công nghệ vào quản lý đất đai một cách hiệu quả, tuy nhiên mỗi quốc gia có chính sách quản lý riêng biệt Giá đất trong nền kinh tế thị trường phản ánh giá trị quyền sử dụng đất, bao gồm giá bán quyền sở hữu đất trong không gian và thời gian xác định Thực tế có hai loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá đất thị trường được hình thành từ thỏa thuận giữa bên sở hữu đất và các bên liên quan, trong khi giá đất Nhà nước quy định dựa trên giá thị trường để phục vụ cho thu thuế và mục đích khác của Nhà nước Hai loại giá này có mối quan hệ chặt chẽ và cùng chịu tác động từ các quy luật kinh tế, trong đó giá đất Nhà nước quy định tương đối tĩnh còn giá đất thị trường luôn biến động Một số quốc gia đã ứng dụng công nghệ GIS trong quản lý đất đai để nâng cao hiệu quả.
Campuchia đã tích lũy kinh nghiệm trong việc sử dụng phần mềm GIS để phát triển hệ thống thông tin đất đai Hệ thống trước đây dựa trên phần mềm Access đã trở nên quá tải do lượng dữ liệu lớn, dẫn đến kế hoạch nâng cấp trong khuôn khổ dự án LMAP do chính phủ Phần Lan tài trợ Nước này đã chuyển sang sử dụng phần mềm PostgreSQL/PostGIS, có khả năng tương đương với các phần mềm thương mại nhưng với chi phí đầu tư thấp hơn và quy trình triển khai đơn giản hơn Hệ thống mới sẽ cung cấp thông tin đất đai và giá đất do chính phủ quản lý một cách hiệu quả, đồng thời hỗ trợ người dân trong việc tiếp cận thông tin về đất đai.
Tại Tây Ban Nha, cơ quan quản lý đất đai đã phát triển hệ thống thông tin đất đai trực tuyến dựa trên công nghệ GIS mã nguồn mở, với nền tảng là MapServer Hệ thống, gọi là Văn phòng đất đai ảo (OVC), cung cấp hai dịch vụ chính: WMS (Web Map Service) cho phép người dùng không cần đăng ký tra cứu bản đồ đất đai và WFS (Web Feature Service) cung cấp các lớp đối tượng cùng thông tin thuộc tính cho người dùng đã đăng ký Người dùng có thể dễ dàng truy cập thông tin đất đai qua Internet và thanh toán phí dịch vụ theo quy định.