CƠ SỞ LÝ LUẬN
Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản:
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, bất động sản được định nghĩa là những tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000, bất động sản được định nghĩa là đất đai tự nhiên cùng với các yếu tố do con người tạo ra gắn liền với đất Điều này bao gồm các vật hữu hình có thể nhìn thấy hoặc sờ thấy, nằm trên bề mặt, trong không khí hoặc dưới lòng đất.
Trong thẩm định giá bất động sản, thuật ngữ này đề cập đến đất đai cùng với các tài sản gắn liền với nó, bao gồm cả công trình xây dựng trên và dưới mặt đất.
1.1.2 Thuộc tính của bất động sản: Đất đai là một tài sản và là một tài sản đặc biệt nên về cơ bản bất động sản (đất đai và các tài sản gắn liền với đất) có những thuộc tính đặc trưng cơ bản sau:
• Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
1.1.3 Phân loại bất động sản
Bất động sản có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau như tính hữu dụng, khả năng đầu tư và địa điểm Tuy nhiên, quyền lợi của bất động sản thường gắn liền với mục đích sử dụng, do đó, theo luật Việt Nam, bất động sản được phân chia thành hai loại chính: a) Đất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và các loại đất nông nghiệp khác b) Đất phi nông nghiệp, bao gồm các loại đất không phục vụ cho mục đích nông nghiệp.
- Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp
Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm các loại đất như đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng cho cơ sở sản xuất và kinh doanh, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, cũng như đất phục vụ sản xuất vật liệu xây dựng và đồ gốm.
Đất sử dụng vào mục đích công cộng bao gồm các loại đất như đất giao thông, thủy lợi, và đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng Ngoài ra, còn có đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, cùng với đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ.
- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ
- Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng
- Đất phi nông nghiệp khác c) Nhóm đất chưa sử dụng: các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất, đất hoang hóa
1.1.4 Thị trường bất động sản 1.1.4.1 Khái niệm:
Thị trường bất động sản bao gồm tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản, được hình thành từ các mối quan hệ hàng hóa và tiền tệ trong một không gian và thời gian cụ thể.
Các giao dịch về bất động sản có thể là mua, bán, trao đổi, chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm…
1.1.4.2 Những đặc trưng của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có những đặc trưng cơ bản sau:
- Thị trường BĐS chủ yếu là thị trường giao dịch các quyền
- Thị trường mang tính địa phương
- Thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị
- Độ trễ của cung và cầu bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác
- Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan từ Trường Xây dựng và Bất động sản, Đại học Quốc gia Singapore, thẩm định giá được coi là một nghệ thuật và khoa học, nhằm ước tính giá trị của một tài sản cụ thể cho một mục đích nhất định tại một thời điểm Quá trình này cần xem xét tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các lựa chọn đầu tư khác nhau.
Giáo sư W Seabrooke (Anh) định nghĩa thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới hình thức tiền tệ, nhằm phục vụ một mục đích rõ ràng.
Theo Pháp lệnh giá của Việt Nam ban hành ngày 8/5/2002, thẩm định giá được định nghĩa là quá trình đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản dựa trên thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, tuân theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị tài sản, thể hiện bằng tiền, dựa trên thời điểm, địa điểm và mục đích thẩm định cụ thể Quá trình này cần tuân thủ các quy định và thông lệ thị trường hiện hành.
Thẩm định giá thường được mô tả như một khoa học “không chính xác”
Nó được coi là một khoa học do dựa vào phân tích và đánh giá một cách có hệ thống Tuy nhiên, tính chính xác của nó còn hạn chế, vì chỉ được xem là ý kiến cho đến khi giao dịch thực sự diễn ra, chứ không phải là một thực tế đã được chứng minh.
1.2.1.2 Đối tượng của thẩm định giá Đối tượng thẩm định giá là tài sản, tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền lợi, ích lợi liên quan đến quyền sở hữu (sử dụng) của chủ sở hữu (chủ sử dụng) Trong nền kinh tế thị trường, đối tượng của thẩm định giá thường là:
- Tài sản là bất động sản
- Tài sản động sản (máy, thiết bị, dây chuyền công nghệ…)
1.2.1.3 Mục đích của thẩm định giá
Trong nền kinh tế TĐG nhằm nhiều mục đích khác nhau, những mục đích phổ biến của TĐG như:
- Bảo toàn tài sản (TĐG phục vụ khấu hao tài sản, TĐG phục vụ cho bảo hiểm, bồi thường hay đánh giá lại tài sản)
- Mua bán, chuyển nhượng tài sản
- Biến động về quyền sở hữu của tài sản (sát nhập, chia tách, chuyển nhượng)
- Thẩm định theo yêu cầu luật pháp
1.2.2 Thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị tài sản bất động sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ một mục đích rõ ràng trong điều kiện thị trường nhất định, sử dụng các phương pháp thích hợp.
Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, và việc thẩm định giá bất động sản tương tự như định giá các tài sản thông thường Tuy nhiên, giá trị của bất động sản không chỉ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế và pháp lý, mà còn chịu tác động từ các yếu tố tâm lý và xã hội.
1.2.2.2 Nguyên tắc chung về thẩm định giá bất động sản
Về cơ bản trong thẩm định giá BĐS có bốn nhóm nguyên tắc chính như:
(1) Các nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng
(2) Các nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng BĐS
(3) Các nguyên tắc gắn liền với thị truờng
(4) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu
Mối quan hệ của bốn nguyên tắc này có thể được biểu hiện dưới dạng sơ đồ sau:
Hình 1.1 Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá
Nguyên tắc tối ưu trong việc sử dụng tài sản là đạt được mức hữu dụng cao nhất trong các điều kiện kinh tế - xã hội thực tế, đồng thời đảm bảo tính khả thi về kỹ thuật, pháp lý và tài chính, nhằm mang lại giá trị tối đa cho tài sản.
Nguyên tắc này chỉ ra rằng, mặc dù hai hoặc nhiều bất động sản có thể tương đồng về mặt vật chất, nhưng chúng có thể khác biệt đáng kể trong cách sử dụng Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu là yếu tố quyết định giá trị thị trường cũng như phi thị trường của bất động sản, thể hiện cách sử dụng hiệu quả nhất trong số các khả năng tiềm năng có thể áp dụng cho tài sản.
Các nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng
- Dự kiến lợi ích tương lai
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu
Các nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng BĐS
Các nguyên tắc liên quan đến thị trường:
- Thay đổi trong môi trường kinh tế xã hội
1.2.2.3 Cơ sở giá trị trong thẩm định giá bất động sản
Giá trị thị trường của tài sản được xác định là mức giá ước tính mà tài sản có thể được mua bán tại thời điểm thẩm định, giữa bên mua sẵn sàng và bên bán sẵn sàng trong một giao dịch độc lập, khách quan và trong điều kiện thương mại bình thường (TCTĐGVN số 01).
Hoạt động thẩm định giá chủ yếu dựa trên giá trị thị trường, nhưng một số tài sản đặc thù và mục đích thẩm định riêng biệt cần phải áp dụng giá trị phi thị trường để đảm bảo tính chính xác và phù hợp.
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính dựa trên các tiêu chí khác với giá trị thị trường, không phản ánh giá trị thực tế của tài sản Những giá trị này bao gồm giá trị tài sản trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị doanh nghiệp, và các giá trị liên quan đến tài sản có thị trường hạn chế hoặc giá trị để tính thuế.
1.2.2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá (TĐG) là một chuỗi các bước hệ thống mà các thẩm định viên (TĐV) thực hiện để xác định giá trị bất động sản (BĐS) Quy trình này bắt đầu từ khi TĐV nhận nhiệm vụ và kết thúc khi chứng thư thẩm định giá được giao cho khách hàng Thông thường, quy trình thẩm định giá bao gồm sáu bước chính.
B ướ c 1: Xác đị nh t ổ ng quát
Xác định khách hàng và người sử dụng (khách hàng, bên thứ ba liên quan) Xác định đặc điểm của tài sản
Xác định mục đích TĐG
Xác định cơ sở giá trị
Xác định thời điểm có hiệu lực (hiện tại, quá khứ, tương lai)
Xác định những điều kiện, những giả thiết, những hạn chế
Xác định rõ các công việc cần thực hiện và thời gian hoàn thành từng nhiệm vụ, cũng như tổng thời gian cho quá trình thẩm định giá.
TĐV trong bước 2 là xác định phạm vi cần thiết để hoàn thành công việc với kết quả đáng tin cậy
B ướ c 3: Kh ả o sát hi ệ n tr ườ ng và thu th ậ p thông tin:
Khảo sát hiện trường tài sản thẩm định giá Thu thập số liệu thông tin thị trường Thu thập số liệu về các tài sản có thể so sánh
Phân tích sử dụng tài sản tốt nhất, hiệu quả nhất (đất trống, công trình xây dựng)
B ướ c 5: Áp d ụ ng ph ươ ng pháp th ẩ m đị nh giá
Thực hiện các bước tiến hành của các phương pháp TĐG để đưa ra ý kiến cuối cùng về giá trị tài sản
B ướ c 6: Báo cáo th ẩ m đị nh giá
Báo cáo thẩm định giá thường gồm những nội dung sau:
- Những thông tin cơ bản về tài sản
- Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá
- Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật, mặt pháp lý
- Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản
- Kết quả khảo sát thực địa (thẩm định hiện trạng)
- Các PP thẩm định giá áp dụng và những tính toán trong quá trình TĐG
- Những lập luận về mức giá cuối cùng
- Những quyền lợi và lợi ích cá nhân (nếu có) của TĐV đối với TS
- Chữ ký của thẩm định viên
1.2.2.5 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản
Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp thẩm định giá phổ biến và cơ bản nhất, được sử dụng rộng rãi trong lĩnh vực thẩm định giá Lý do cho sự phổ biến này là do tính chính xác và khả năng phản ánh giá trị thực tế của tài sản thông qua việc so sánh với các tài sản tương tự trên thị trường.
- Là phương pháp hầu như ít gặp khó khăn về kỹ thuật
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở để các bên liên quan thừa nhận
- Cơ sở cho nhiều phương pháp TĐG khác
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản gắn liền chặt chẽ với giá trị của các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường.
Phương pháp so sánh tập trung vào việc xác định các tài sản tương đồng đã được giao dịch trên thị trường để tiến hành điều chỉnh giá bán phù hợp Những điều chỉnh này dựa vào các yếu tố so sánh nhằm phản ánh sự khác biệt giữa các tài sản và từ đó xác định giá trị cho tài sản thẩm định giá.
Khi áp dụng phương pháp so sánh, cần tuân thủ các nguyên tắc cơ bản như nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc cân bằng Những nguyên tắc này giúp đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong việc phân tích và đưa ra quyết định.
1.3.2 Các trường hợp áp dụng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là một kỹ thuật quan trọng trong thẩm định giá bất động sản, áp dụng cho mọi loại hình BĐS khi có các giao dịch đáng tin cậy, phản ánh chính xác tình hình thị trường Trong thực tế, phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định các trường hợp cụ thể, giúp đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình định giá.
Các tài sản đồng nhất bao gồm căn hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng theo cùng một kiểu, nhà riêng biệt, phân xưởng, kho bãi trên một mặt bằng, cũng như các nhóm văn phòng và cửa hiệu.
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được xem là cơ sở cho các phương pháp thẩm định giá khác, bao gồm phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
1.3.3 Các bước tiến hành của phương pháp so sánh trong TĐG BĐS
Về cơ bản có 5 bước sau:
Hình 1.2 Các bước thực hiện phương pháp so sánh
Nghiên cứu thị trường là quá trình thu thập thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết và giá chào bán, cùng với các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự Điều này giúp xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá, dựa trên các giao dịch thành công hoặc những tài sản đang được mua bán trên thị trường.
Để thực hiện việc thẩm định giá tài sản, cần thu thập và kiểm tra thông tin cũng như số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường tại thời điểm thẩm định Việc phân tích kỹ lưỡng các giao dịch thị trường giúp nhận diện rõ các yếu tố so sánh, nhằm tìm ra những giao dịch phù hợp với lý thuyết “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện” Điều này sẽ nâng cao hiệu quả của quá trình phân tích và điều chỉnh đối với tài sản mục tiêu đang xem xét.
Khi chọn dữ liệu so sánh, cần lựa chọn đơn vị phù hợp với đặc điểm tài sản và thị trường khu vực, chẳng hạn như m², m³, căn hộ, phòng hay giường bệnh Việc xây dựng bảng phân tích và so sánh cho từng đơn vị sẽ giúp đưa ra cái nhìn rõ ràng và chính xác hơn về giá trị tài sản.
So sánh và điều chỉnh giá trị tài sản là bước quan trọng trong quy trình thẩm định giá bất động sản Dựa trên kết quả khảo sát và thông tin thị trường về các tài sản so sánh, cần tiến hành phân tích để làm rõ những điểm tương đồng và khác biệt giữa bất động sản cần định giá và các tài sản tương tự Các yếu tố so sánh thường được sử dụng theo thứ tự nhất định để đảm bảo tính chính xác và khách quan trong quá trình định giá.
Lựa chọn đơn vị so sánh thích hợp
So sánh và điều chỉnh những khác biệt
Thống nhất và rút ra chỉ số giá trị
- Tình trạng pháp lý (quyền tài sản)
- Điều khoản tài chính (trả góp nhiều lần, hỗ trợ lãi suất)
- Các điều khoản bán (đang vội vàng mua hoặc bán, giao dịch giữa những người thân, giữa những đơn vị trong tập đoàn, bán đấu giá…)
- Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua (sửa chữa nâng cấp, dỡ bỏ những chi tiết lỗi thời chức năng…)
- Điều kiện thị trường (luật thuế thu nhập, lạm phát, thất nghiệp, lãi suất…)
- Địa điểm, địa thế (gần các trung tâm công cộng, gần nguồn nước, giao thông…)
- Đặc điểm tự nhiên (kich thước, cao độ mặt bằng, tiện nghi, tiện ích chức năng…)
- Phân vùng, quy hoạch (chính sách quản lý của Chính phủ trong khu vực)
- Việc sử dụng hiện tại (chi phí vận hành, chất lượng quản lý, sự hòa hợp…)
- Những phần không thuộc BĐS (những phần đi kèm với BĐS nhưng không phải là BĐS)
Tiến hành so sánh sơ bộ giúp loại bỏ những tài sản không tương đồng, từ đó tạo ra một nhóm tài sản được lựa chọn để thực hiện các bước tiếp theo.
M ộ t s ố k ỹ thu ậ t trong vi ệ c phân tích:
Kỹ thuật định lượng trong phân tích dữ liệu bao gồm nhiều phương pháp quan trọng như phân tích theo cặp, phân tích hồi quy kết hợp với thống kê, và phân tích đồ thị, giúp rút ra kết luận từ dữ liệu hiển thị Phân tích xu hướng rất hữu ích trong việc đánh giá thị trường tài sản với nhiều số liệu, trong khi phân tích các yếu tố chi phí và dữ liệu thứ yếu cũng đóng vai trò quan trọng trong việc bổ sung thông tin và đưa ra quyết định chính xác.
Kỹ thuật phân tích chất lượng: o Phân tích so sánh tương quan o Phân tích sắp xếp
Thường xuyên áp dụng lồng ghép trong phân tích, cần xác định các yếu tố so sánh và đánh giá sự đóng góp của từng yếu tố Từ đó, thực hiện điều chỉnh phù hợp cho từng yếu tố và tiến hành so sánh để rút ra mức giá chỉ dẫn.
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối Khi tiến hành điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm cần tiến hành theo trình tự sau:
Các đặc điểm kỹ thuật và vật lý của tài sản như vị trí, hình dạng, kích thước và lợi thế kinh doanh môi trường sẽ được cộng dồn với một mức điều chỉnh phần trăm Sau đó, tổng số này sẽ được nhân với mức giá điều chỉnh từ bước trước đó để xác định giá trị cuối cùng của tài sản.
Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản
Phương pháp chi phí trong thẩm định giá dựa trên giả định rằng một người mua tiềm năng với thông tin đầy đủ sẽ không chi trả cho một tài sản vượt quá chi phí để mua hoặc xây dựng một tài sản tương tự.
Phương pháp thẩm định này dựa trên nguyên tắc thay thế, cho rằng giá trị của tài sản có thể được xác định thông qua chi phí để tạo ra một tài sản tương tự.
Trong phương pháp này, có một số nguyên tắc quan trọng cần áp dụng, bao gồm nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cân bằng, và nguyên tắc ảnh hưởng của các yếu tố ngoại vi.
1.4.2 Các trường hợp áp dụng
Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để thẩm định giá trong các trường hợp sau:
Thẩm định giá tài sản, đặc biệt là các công trình có mục đích sử dụng riêng biệt, là một quy trình quan trọng Những tài sản chuyên dùng thường thiếu thông tin so sánh trên thị trường, điều này làm cho việc định giá trở nên khó khăn hơn Do đó, việc áp dụng các phương pháp thẩm định phù hợp là cần thiết để đảm bảo tính chính xác và khách quan trong việc xác định giá trị của những tài sản này.
Phương pháp thẩm định giá tài sản này thường được áp dụng để phục vụ cho các mục đích như bảo hiểm, bồi thường khi Nhà nước tiến hành giải tỏa, đền bù, và các nhu cầu tài chính khác.
- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định giá khác
1.4.3 Các bước tiến hành của phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí bao gồm các bước thực hiện như sau: đầu tiên, ước tính giá trị của miếng đất thẩm định như một khu đất trống, giả định rằng sự sử dụng hiện tại là tốt nhất Tiếp theo, ước lượng các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế các công trình xây dựng trên miếng đất Sau đó, tính toán hao mòn tích lũy của các công trình xây dựng hiện có Cuối cùng, cộng giá trị đất với tổng chi phí xây dựng đã trừ đi hao mòn tích lũy để xác định giá trị bất động sản.
GT BĐS = GT đất + GT CTXD
GT CTXD = GT CTXDmới - KH TL Trong đó:
GT BĐS : Giá thị trường của BĐS thẩm định
GTđất : Giá thị trường hiện tại của lô đất trống
GT CTXD : Giá trị của công trình xây dựng
GT CTXDmới : Giá trị của công trình xây dựng mới tại thời điểm thẩm định
KH TL : Khấu hao tích luỹ đối với CTXD hiện có
1.4.4 Các phương pháp xác định chi phí
Chi phí hiện hành để mua sắm hoặc xây dựng một công trình thay thế tương tự với tài sản đang được thẩm định giá bao gồm cả những yếu tố đã lỗi thời của tài sản mục tiêu.
Phương pháp lý luận được xem là cách xác định giá chính xác hơn, nhưng lại không thực tế khi áp dụng cho các công trình cũ kỹ và lỗi thời Điều này là do phương pháp này bao gồm cả chi phí tái tạo những yếu tố không còn hiệu quả và đã không còn sử dụng được nữa.
Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được thẩm định giá
Phương pháp chi phí thay thế thường có giá trị toàn bộ thấp hơn so với phương pháp chi phí tái tạo, vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và chỉ dựa vào việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện tại Do đó, phương pháp này được xem là thực tiễn hơn so với phương pháp chi phí tái tạo.
Chi phí tái tạo và chi phí thay thế khác nhau chủ yếu ở mức độ hao mòn chức năng Trong thực tế, chi phí thay thế thường được sử dụng phổ biến hơn so với chi phí tái tạo, tùy thuộc vào mục đích của việc thẩm định.
(3) Cách xác đị nh chi phí CTXD
Chi phí xây dựng công trình bao gồm:
- Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí nguyên liệu, nhân công, chi phí sử dụng máy thi công và các chi phí trực tiếp khác
Chi phí chung bao gồm nhiều yếu tố quan trọng như chi phí phục vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí gián tiếp khác Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tổng chi phí dự án và ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh.
- Lợi nhuận, các khoản thuế phải nộp theo pháp luật
Việc tính chi phí căn cứ vào mặt bằng giá thị trường vào thời điểm thẩm định
Các phương pháp phổ biến để tính toán chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế của công trình xây dựng (CTXD) bao gồm: phương pháp so sánh theo đơn vị, phương pháp ước tính theo hạng mục công trình, và phương pháp khảo sát số lượng (m² xây dựng, m³ xây dựng…).
1.4.5 Cách tính hao mòn tích luỹ (khấu hao tích luỹ)
Khấu hao tích lũy là sự chênh lệch giữa chi phí xây dựng công trình tại thời điểm thẩm định và giá trị thị trường của công trình vào thời điểm đó Các loại hao mòn bao gồm nhiều hình thức khác nhau.
Hao mòn vật chất, hay còn gọi là sự giảm giá trị của tài sản, xảy ra do nhiều yếu tố như sử dụng, tuổi thọ, thời tiết và bảo trì không đầy đủ Những yếu tố này dẫn đến hao mòn và hư hỏng của các tài sản hoặc công trình, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và hiệu suất của chúng.
Việc ước tính hao mòn vật chất có thể hiểu theo các cách sau:
- Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ (so sánh mức độ hao mòn các BĐS tương tự đã có giá giao dịch)
Xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình là bước quan trọng để tính toán sự hao mòn và từ đó ước lượng sự giảm giá của công trình Sử dụng công thức phù hợp sẽ giúp đánh giá chính xác giá trị còn lại của tài sản theo thời gian.
% khấu hao = Tuổi đời hiệu quả
- Xác định tỷ lệ hao mòn căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình
H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %
H ki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %
T ki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình n : Số kết cấu chính trong công trình
Quá trình hình thành và phát triển của ngành TĐG BĐS Việt Nam
1.5.1 Các giai đoạn phát triển
Trước năm 1946, hoạt động thẩm định giá diễn ra đơn giản và hạn chế, chủ yếu trong phạm vi cục bộ và không thường xuyên Đối tượng thẩm định chủ yếu là thổ canh và thổ cư cùng với nhà, nhằm hỗ trợ các giao dịch liên quan đến đất đai và nhà cửa cho các bên liên quan.
Giai đoạn 1946 – 1992 đánh dấu sự hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam, khi Nhà nước bắt đầu công nhận các hình thức sở hữu tài sản, bao gồm cả đất đai Tuy nhiên, do tình hình chiến tranh, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển.
Từ năm 1960 đến 1980, hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế tuyệt đối, dẫn đến việc mua bán đất đai chủ yếu chỉ diễn ra đối với đất thổ cư trong khu dân cư.
Từ năm 1980 đến 1992, thị trường bất động sản tại Việt Nam bắt đầu hình thành dưới sự tác động của các quy định pháp lý từ Chính phủ Mặc dù Nhà nước không công nhận thị trường đất đai mà chỉ thừa nhận thị trường bất động sản nhà ở, nhưng thực tế, thị trường ngầm về đất đai vẫn diễn ra sôi động ở nhiều đô thị Trong giai đoạn này, ngành thẩm định giá chưa phát triển và Nhà nước trực tiếp can thiệp vào việc xác định giá cả.
Từ năm 1992 đến nay, vị trí độc tôn của sở hữu Nhà nước đối với đất đai vẫn được duy trì theo Hiến pháp Tuy nhiên, để phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường trong thời kỳ đổi mới, một số quy định về quan hệ đất đai đã được điều chỉnh Luật đất đai 1993, cụ thể là Điều 12, đã quy định rằng Nhà nước có trách nhiệm xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Đây là lần đầu tiên việc xác định giá đất được công nhận chính thức.
Giai đoạn hình thành và phát triển của ngành thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam bắt đầu từ Luật đất đai sửa đổi năm 1993, khi các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê và góp vốn đối với đất đai được công nhận, biến bất động sản thành hàng hóa giao dịch trên thị trường Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đánh dấu bước chuyển biến lớn trong công tác thẩm định giá Tiếp theo là hàng loạt văn bản pháp luật của Chính phủ và Bộ Tài chính quy định cụ thể về thẩm định giá, tài sản cần thẩm định, doanh nghiệp thẩm định giá và các cơ quan chức năng liên quan Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31-12-2008 đã ban hành tiêu chuẩn cho năm phương pháp thẩm định giá, nâng tổng số tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam lên 12 Những quy định pháp lý này đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự hình thành và phát triển của ngành thẩm định giá tại Việt Nam.
Chính phủ Việt Nam đã triển khai các chính sách hỗ trợ phát triển ngành thẩm định giá, hoàn thiện hành lang pháp lý để đáp ứng nhu cầu phát triển Đồng thời, Việt Nam đã hội nhập sâu rộng vào các tổ chức thẩm định giá khu vực và quốc tế, trở thành thành viên của Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA) từ năm 1997 và tham gia Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) từ năm 1998 Sự gia nhập này đã thúc đẩy hợp tác quốc tế và nâng cao trình độ nghiệp vụ kỹ thuật trong lĩnh vực thẩm định giá tại Việt Nam.
Hơn 10 năm hội nhập, nghề thẩm định giá ở nước ta đã nhận được sự hỗ trợ tích cực từ các tổ chức thẩm định giá quốc tế và khu vực thông qua những buổi tập huấn, hội thảo với các chuyên gia đến từ Úc, Singgapore, Anh Quốc, Malaysia, Mỹ, Thailan, New Zealand… đã chia sẻ cho chúng ta nhiều kinh nghiệm, kỹ năng quý báu tạo điều kiện cho nghiệp vụ thẩm định giá Việt Nam phát triển trên con đường hội nhập của mình
Công tác đào tạo chuyên môn và huấn luyện nâng cao nghiệp vụ trong ngành thẩm định giá đã được chú trọng, với sự hợp tác giữa các chuyên gia và các đơn vị thẩm định của Nhà nước Từ năm 1999, trường Cao đẳng bán công Marketing (nay là Đại học Tài chính Marketing) đã đào tạo hệ cao đẳng và bắt đầu tuyển sinh đại học từ năm 2004 tại phía Nam, trong khi phía Bắc có Trường Cao đẳng bán công Quản trị kinh doanh bắt đầu đào tạo từ năm 2001 Năm 2002, trường Đại học Kinh tế TP.HCM đã tuyển sinh chuyên ngành thẩm định giá, và Trường ĐH Kinh tế Quốc dân cũng thành lập Bộ môn Định giá vào năm 2007 Quá trình phát triển đào tạo này đã cung cấp nguồn nhân lực chất lượng, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường trong lĩnh vực thẩm định giá.
1.5.2 Hệ thống các doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản
Theo quy định hiện hành, các tổ chức thẩm định giá phải có ít nhất ba thẩm định viên được cấp thẻ hành nghề bởi Nhà nước và phải báo cáo hàng năm với Cục Quản lý Giá thuộc Bộ Tài chính Điều này cho thấy Nhà nước đang kiểm soát chặt chẽ đội ngũ thẩm định viên trong nền kinh tế.
B ả ng 1.1: Số lượng doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá Địa phương Năm 2008 Năm 2009
Thành phố Hồ Chí Minh 13 13
Nguồn: Thông báo số 167/TB-BTC, 26/TB-BTC, 51/TB-BTC của Bộ Tài chính
Với thông báo số 167/TB-BTC của Bộ Tài chính ngày 06 tháng 3 năm
2008 Về việc công bố danh sách thẩm định viên về giá và danh sách các tổ chức
Vào năm 2008, cả nước có 34 doanh nghiệp thẩm định giá, nhưng đến cuối năm, chỉ còn 22 doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động theo quy định pháp luật Trong số này, có 13 doanh nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh và 7 doanh nghiệp ở Hà Nội.
Sự bùng nổ của các doanh nghiệp thẩm định giá trong những năm trước chủ yếu xuất phát từ nhu cầu thị trường và các quy định quản lý nghiêm ngặt của Chính phủ, dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp đăng ký để chiếm lĩnh thị phần Tuy nhiên, đến cuối năm 2008, số lượng doanh nghiệp này đã giảm khoảng 70% so với trước, nguyên nhân chủ yếu là do suy thoái kinh tế, đặc biệt là sự đóng băng của thị trường bất động sản và sự trì trệ của thị trường tài chính Dữ liệu cho thấy hoạt động thẩm định giá tại miền Nam, đặc biệt là thành phố Hồ Chí Minh, vẫn ổn định hơn so với miền Bắc.
Ngoài các doanh nghiệp chuyên nghiệp đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá theo quy định pháp luật, còn có nhiều tổ chức thực hiện thẩm định giá phục vụ cho nhu cầu nội bộ, như ngân hàng, công ty chứng khoán, công ty bảo hiểm và công ty kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, các tổ chức này thường hoạt động trong một phạm vi hẹp với dịch vụ không đa dạng, chủ yếu chỉ chuyên thẩm định một loại tài sản nhất định và thực hiện nghiệp vụ đơn giản, vì thẩm định giá chỉ là hoạt động hỗ trợ cho các hoạt động kinh doanh khác.
1.5.3 Những đóng góp của thẩm định giá bất động sản đối với kinh tế đất nước
Thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam đã đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu xã hội, góp phần vào việc xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa với sự quản lý của Nhà nước Đây không chỉ là một sản phẩm của kinh tế thị trường mà còn là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế Sự đa dạng trong mục đích thẩm định giá bất động sản hiện nay phản ánh sự tiến bộ của nền kinh tế thị trường tại Việt Nam.
Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu nhà nước cho các chủ thể kinh tế Nhiều khu đất có tiềm năng phát triển đã tồn tại hàng chục năm tại các đô thị lớn, và hiện đã có cơ hội tham gia thị trường Tính đến tháng 08/2008, 218.414 căn nhà thuộc sở hữu nhà nước đã được bán tại 53/61 tỉnh thành, chiếm 63,1% tổng quỹ nhà ở Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, có 89.587 căn trong tổng số hơn 94.000 căn đủ điều kiện bán.
95,25% (Hồng Quân, http://www.laodong.com.vn) Những thành tựu trên không thể phủ nhận vai trò của ngành thẩm định giá bất động sản
THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH VÀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TẠI TPHCM
Hệ thống các doanh nghiệp thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh
Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 13 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá, đáp ứng đầy đủ các chức năng chuyên nghiệp theo quy định pháp luật Các doanh nghiệp này có thể được phân loại thành nhiều nhóm khác nhau.
Các doanh nghiệp xuất thân từ Nhà nước, như Bộ Tài chính và Sở Tài nguyên và môi trường, đã chuyển đổi sang hình thức công ty cổ phần theo luật doanh nghiệp Những đơn vị này không chỉ là những người tiên phong trong lĩnh vực thẩm định giá tại thành phố Hồ Chí Minh mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc tư vấn thẩm định giá cho các tài sản liên quan đến vốn ngân sách, đặc biệt là cho những doanh nghiệp chưa được Sở Tài chính TPHCM tín nhiệm.
Các doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động theo quy định pháp luật cần có tối thiểu 3 thẩm định viên chuyên môn khác nhau Đây là những tổ chức năng động, cung cấp dịch vụ thẩm định giá cùng với các dịch vụ đa dạng như kiểm định, kiểm toán và kinh doanh bất động sản.
Nhiều tổ chức cung cấp dịch vụ tư vấn về giá, thường là bộ phận trong các công ty địa ốc và tổ chức tài chính Trước đây, các bộ phận này cũng thực hiện thẩm định giá, nhưng sau khi Nghị định 101/2005/NĐ-CP có hiệu lực, chúng không còn đủ điều kiện để kinh doanh dịch vụ này Do đó, chúng chỉ tồn tại dưới hình thức tư vấn và hỗ trợ cho các hoạt động kinh doanh khác.
Theo khảo sát từ 13 doanh nghiệp tại TPHCM, hầu hết các doanh nghiệp thẩm định giá có quy mô nhỏ, với số lượng nhân sự dao động từ 15 đến 30 người Cụ thể, Công ty CP Thẩm định giá Miền Nam cũng nằm trong khoảng này.
Ngành tư vấn và dịch vụ thường có quy mô doanh nghiệp nhỏ gọn, với khoảng 110 nhân viên, giúp tiết kiệm chi phí và tăng cường tính linh hoạt trong chiến lược kinh doanh Tuy nhiên, việc các bộ phận kiêm nhiệm nhiều chức năng có thể dẫn đến quy trình thẩm định giá không được thực hiện một cách đầy đủ, ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng.
B ả ng 2.3: Cơ cấu lao động bình quân tại các doanh nghiệp TĐG ở TPHCM
1 Tỷ lệ chuyên viên thẩm định/ thẩm định viên (người) 5,69
2 Trình độ học vấn (trong tổng nhân sự của DN)
- Tỷ lệ nhân sự cao đẳng, trung học chuyên nghiệp 8%
- Tỷ lệ nhân sự tốt nghiệp đại học 82%
- Tỷ lệ nhân sự trên đại học 10%
3 Tỷ lệ nhân sự thực hiện TĐG 78%
4 Tỷ lệ nhân sự thực hiện TĐG bất động sản 41%
5 Cơ cấu nhân sự thực hiện TĐG bất động sản 100%
- Tốt nghiệp chuyên ngành TĐG 26%
- Tốt chuyên ngành xây dựng 22%
- Tốt nghiệp chuyên ngành liên quan đến đất đai 8%
- Tốt nghiệp chuyên ngành khác 44%
Nguồn: Khảo sát thực tiễn các doanh nghiệp TĐG tại thành phố HCM năm 2009
Hình 2.3: Cơ cấu học vấn bình quân nguồn nhân lực tại các DN
Nguồn: Khảo sát thực tiễn các doanh nghiệp TĐG tại thành phố HCM năm 2009
Theo số liệu, lực lượng thẩm định viên hiện nay còn khá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế, với tỷ lệ 5,69 chuyên viên thẩm định mới có một thẩm định viên Lãnh đạo một số doanh nghiệp cho rằng con số này quá thấp, khiến việc theo dõi và kiểm soát hồ sơ thẩm định trở nên khó khăn Hơn nữa, những thẩm định viên có kỹ năng và kinh nghiệm thường giữ vai trò lãnh đạo trong doanh nghiệp, do đó không thể tham gia sâu vào các hồ sơ thẩm định Một số thẩm định viên cũng không tham gia vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, mà chỉ được thuê để đối phó với quy định pháp luật hiện hành (Nghị định 101/2005/NĐ-CP).
Trình độ học vấn của nhân sự trong các doanh nghiệp TĐG tại địa bàn chủ yếu là tốt nghiệp đại học, chiếm 82%, trong khi lực lượng cao đẳng và trung học chỉ chiếm tỷ lệ không đáng kể, thường tập trung ở các bộ phận như hành chính và kế toán Khoảng 10% nhân sự có trình độ sau đại học, và các doanh nghiệp dự đoán con số này sẽ tăng trong những năm tới nhờ vào chính sách phát triển nguồn nhân lực Dữ liệu này cho thấy sự phù hợp với loại hình kinh doanh dịch vụ tư vấn.
Hình 2.4: Cơ cấu nhân sự các bộ phận tại các doanh nghiệp
Nguồn: Khảo sát thực tiễn các doanh nghiệp TĐG tại thành phố HCM năm 2009
Cơ cấu nhân lực trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản (TĐG BĐS) chiếm khoảng 41% tổng số nhân sự, cho thấy sự vượt trội so với các bộ phận thẩm định giá khác, khi mà tỷ lệ nhân sự thực hiện thẩm định giá trung bình của các doanh nghiệp là 78% Đội ngũ nhân sự TĐG BĐS chủ yếu có chuyên môn từ khối ngành kinh tế, trong khi chỉ khoảng 26% là chuyên viên tốt nghiệp chuyên ngành thẩm định giá Điều này phản ánh thực trạng phát triển nghề thẩm định giá tại TPHCM, nơi mà nguồn lao động xuất hiện trước khi có các cơ sở đào tạo chính quy, cho thấy sự cần thiết trong việc phát triển nhân sự trong ngành này.
Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh tại thành phố Hồ Chí Minh
Theo số liệu điều tra, trước đây, các doanh nghiệp áp dụng phương pháp thẩm định giá theo Thông tư số 114/2004/TT-BTC và các lý thuyết đào tạo thẩm định giá trong và ngoài nước Hiện tại, tiêu chuẩn thẩm định giá số 7, ban hành ngày 31/12/2008, quy định về phương pháp này, nhưng hầu hết các đơn vị tại thành phố Hồ Chí Minh cho rằng tiêu chuẩn này không có nhiều khác biệt so với những gì họ đã thực hiện trước đây.
2.3.1 Khảo sát, thu thập thông tin thị trường
Thông tin về thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu được thu thập từ các nguồn báo chí như Mua và Bán, Thanh niên, Tuổi trẻ và internet Ngoài ra, các sàn giao dịch địa ốc và các đơn vị môi giới (cả pháp nhân lẫn cá nhân) cũng đóng vai trò quan trọng Tuy nhiên, việc thu thập thông tin trực tiếp từ người mua và người bán vẫn rất hạn chế.
Nhiều doanh nghiệp đã xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu để hỗ trợ hoạt động thẩm định giá (TĐG) Cơ sở dữ liệu này được cập nhật từ các tài sản đang rao bán trên thị trường Tuy nhiên, với cách thức xây dựng thông tin như vậy, người thẩm định vẫn cần phải sàng lọc và lựa chọn dữ liệu tương tự như việc thu thập trực tiếp từ thị trường Dữ liệu này thường là "thô", chưa được xử lý và phân loại để đáp ứng nhu cầu sử dụng, và đôi khi không được cập nhật kịp thời.
Việc kiểm tra thông tin về đặc điểm kinh tế và kỹ thuật của bất động sản là rất quan trọng Đối với tài sản đang rao bán, chuyên viên thẩm định (CVTĐ) thường liên hệ với chủ tài sản để tìm hiểu giá bán và mức giá có thể giao dịch trên thị trường Với kỹ năng chuyên môn và kinh nghiệm, CVTĐ tại các doanh nghiệp thường thực hiện công việc này hiệu quả Tuy nhiên, những chuyên viên mới vào nghề có thể gặp khó khăn do thiếu hiểu biết về thị trường bất động sản và tập quán thương mại trong giao dịch.
Tại các đơn vị thẩm định giá phục vụ bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước, mức giá ước tính giao dịch không được thấp hơn 80% giá rao bán, điều này phản ánh khó khăn trong việc kiểm tra và kiểm soát trong quá trình nghiệm thu Chứng thư thẩm định giá Quy định này không phù hợp với thực tiễn thị trường, cho thấy việc ước tính giá giao dịch cho các tài sản đang rao bán là một thách thức không nhỏ.
Trong trường hợp tài sản đã giao dịch, chuyên viên thẩm định thường chỉ có thể tiếp cận thông tin về giá và đặc điểm tài sản từ bên ngoài, nhưng đôi khi thông tin về giá cũng không có sẵn Khi tài sản đã được bán, người bán thường không muốn hợp tác với người thẩm định, điều này tạo ra khó khăn trong việc thu thập thông tin Hơn nữa, khi chuyên viên thẩm định tìm hiểu giá để phục vụ cho công tác thẩm định, họ thường gặp khó khăn trong việc nhận được sự hợp tác từ chủ tài sản.
Thực tế thu thập dữ liệu cho thấy rằng thông tin về tài sản đã bán thường thiếu sót, không cung cấp đầy đủ các yếu tố như mối quan hệ giữa các bên giao dịch và mức độ hiểu biết của họ về thông tin liên quan Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định giá trị giao dịch có phản ánh đúng giá thị trường hay không, cũng như các điều kiện mua bán và tình trạng pháp lý của tài sản.
Người thẩm định bất động sản cần có kỹ năng thương lượng và am hiểu sâu về thị trường, đặc biệt là với những tài sản có giá trị lớn tại TPHCM.
2.3.2 Phân tích, điều chỉnh thông tin thị trường
Tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh, các doanh nghiệp thực hiện rất chi tiết trong việc so sánh giá trị bất động sản, chủ yếu dựa trên các đơn vị như giá/m², giá/mét ngang, giá/m³ và giá/căn hộ Các đơn vị ít được sử dụng như giá/sào, giá/giường bệnh hay giá/ghế ngồi thường không áp dụng cho việc thẩm định tài sản như bệnh viện hay rạp chiếu phim, nơi mà phương pháp chi phí thường được ưu tiên Đối với các công trình xây dựng trên đất, hầu hết bất động sản (trừ căn hộ và thẩm định giá thuê) sẽ được chiết trừ giá trị công trình trước khi điều chỉnh theo số tương đối, và việc chiết trừ này được thực hiện theo phương pháp chi phí.
Thẩm định một căn nhà cũ không còn sử dụng tại P.25, Q.Bình Thạnh, với tài sản so sánh tại số 300/11 đường Ung Văn Khiêm Căn nhà có diện tích khuôn viên 72m2 (6mx12m), diện tích xây dựng 70m2, và diện tích sử dụng 185m2, kết cấu 3 tầng sàn bê tông cốt thép, mái tôn Giá giao dịch là 2,75 tỷ đồng, trong đó giá trị công trình xây dựng (CTXD) được xác định là 376 triệu đồng Để điều chỉnh giá trị tài sản thẩm định, cần lấy giá bán trừ đi giá CTXD đã tính toán, cụ thể là 2.750 triệu đồng trừ đi 376 triệu đồng.
Còn lại 2.374 triệu đồng, số tiền này sẽ được sử dụng để thực hiện các bước điều chỉnh tiếp theo Về mặt pháp lý, thường sẽ cộng hoặc trừ những chênh lệch quyền giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh Khoản tiền chênh lệch này được xem như một cách tính đơn giản cho chi phí tài chính, liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi chuyển mục đích sử dụng đất Mục tiêu là đưa một tài sản có đặc điểm pháp lý kém hơn lên ngang tầm với tài sản có tình trạng pháp lý tốt hơn.
Việc điều chỉnh quyền sử dụng đất giữa thổ cư và nông nghiệp hiện tại chưa hợp lý, vì chúng có sự khác biệt lớn về mục đích sử dụng Phân tích chỉ tập trung vào chi phí chuyển đổi mà không xem xét các yếu tố quan trọng khác như quy hoạch, thời gian và thủ tục chuyển đổi, cũng như tình trạng chủ sử dụng Đặc biệt, trong một số trường hợp, việc hợp thức hóa quyền sở hữu chỉ có thể thực hiện bởi chủ sử dụng hiện tại Hơn nữa, trong bối cảnh thị trường, khi đất nông nghiệp chiếm ưu thế và nằm gần khu đô thị mà chưa có quy hoạch chi tiết, chênh lệch giá giữa quyền sử dụng đất nông nghiệp và thổ cư có thể cao hơn nhiều so với chi phí chuyển đổi.
Cách điều chỉnh này chỉ phù hợp với một số trường hợp cụ thể khi đất nông nghiệp nằm giữa khu vực đất thổ cư và có thông tin rõ ràng về quy hoạch cũng như khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng Tuy nhiên, điều này không áp dụng cho khu vực có tỷ lệ đất nông nghiệp lớn Thêm vào đó, cơ chế quản lý bất động sản tại Việt Nam có sự tham gia của nhiều bộ ngành, dẫn đến việc hoàn thiện thủ tục pháp lý của bất động sản có thể phát sinh nhiều chi phí.
Trong quá trình thu thập và xử lý thông tin, việc không cập nhật kịp thời của nhân viên thẩm định có thể dẫn đến sai lệch trong kết quả thẩm định.
Tài sản thẩm định giá là quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại phường 13, quận Bình Thạnh, TPHCM, với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp (vườn) có thời hạn 40 năm Việc thẩm định nhằm xác định giá trị để giải quyết tranh chấp trong vụ án dân sự Trong khu vực, đất vườn rất hiếm, do đó cần sử dụng tài sản so sánh (TSSS) là đất thổ cư và điều chỉnh giá trị đất thổ cư (TSTĐ) bằng cách trừ chi phí tài chính như thuế và chi phí dịch vụ khi chuyển đổi từ đất vườn sang đất thổ cư Tuy nhiên, việc áp dụng phương pháp này không phù hợp với phường Linh Xuân, quận Thủ Đức, do khu vực này chưa có quy hoạch chi tiết, dẫn đến khó khăn trong việc xác định khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất Mặc dù một số doanh nghiệp vẫn áp dụng cách này cho mọi trường hợp, việc điều chỉnh theo điều kiện bán thường ít được thực hiện do thông tin không cụ thể Điều này cũng cho thấy sự khó khăn trong việc kiểm tra tính chính xác của giá giao dịch trên thị trường Các điều chỉnh khác tùy thuộc vào điều kiện thị trường và đặc điểm tài sản, và những chuyên viên có kinh nghiệm thường thực hiện hiệu quả bước này.
Thực trạng sử dụng phương pháp chi phí trong TĐG BĐS tại TPHCM
Theo bảng 2.4, phương pháp chi phí sử dụng trong thẩm định giá bất động sản là một trong những phương pháp phổ biến, chỉ sau phương pháp so sánh Phương pháp chi phí đóng vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh thẩm định giá bằng phương pháp so sánh tại TPHCM, nơi mà hầu hết các tài sản so sánh đều là đất có công trình xây dựng.
Trong thực tiễn thẩm định giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, phương pháp chính được sử dụng là so sánh, trong khi các phương pháp thặng dư và thu nhập thường chỉ đóng vai trò bổ sung để kiểm tra Nghiên cứu về phương pháp chi phí đối với bất động sản là công trình xây dựng không đề cập đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong quá trình thực hiện PPCP.
Mặc dù phương pháp chi phí thường được áp dụng trong quá trình thẩm định giá bất động sản, nhiều doanh nghiệp vẫn chưa chú trọng đúng mức do cho rằng giá trị công trình xây dựng chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng giá trị bất động sản tại TPHCM Điều này có thể chấp nhận đối với các bất động sản nhà phố ở trung tâm, nhưng lại không phù hợp với những công trình lớn, phức tạp hoặc các dự án mới xây dựng hiện đại với nhiều chức năng sử dụng, đặc biệt là ở khu vực ngoại thành nơi giá trị quyền sử dụng đất thấp.
Trong phương pháp chi phí để thẩm định giá bất động sản, hai yếu tố quan trọng nhất là xác định chi phí thay thế và tỷ lệ hao mòn tích lũy của tài sản.
2.4.1 Xác định chi phí xây dựng mới (tái tạo, thay thế)
Phương pháp tính giá chủ yếu hiện nay dựa vào chi phí thay thế, trong khi phương pháp tính chi phí tái tạo ít được áp dụng Điều này là do chi phí thay thế phù hợp hơn với mục đích thẩm định giá trên thị trường.
Nghiên cứu các mẫu báo cáo từ những doanh nghiệp uy tín cho thấy việc xác định chi phí thay thế tương đối đơn giản Nhiều doanh nghiệp thực hiện đánh giá chất lượng còn lại một cách độc lập và tự áp dụng đơn giá xây dựng vào bản tính mà không đưa ra lập luận rõ ràng, mặc dù đã có mô tả chi tiết về kết cấu và hiện trạng tài sản.
Một số hình thức trình bày trong báo cáo thẩm định giá về xác định chi phí xây dựng công trình ở một số doanh nghiệp:
Qua khảo sát thực trạng công trình xây dựng và tình trạng kinh tế kỹ thuật của công trình, tổ thẩm định giá đã tham khảo định mức đầu tư xây dựng trên thị trường đối với các công trình tương đương Kết quả cho thấy, mức giá xây dựng mới của công trình thay thế được xác định là 1.800.000 đồng/m² Giá trị công trình xây dựng được tính toán theo phương pháp chi phí như sau:
Nguồn: Trích báo cáo TĐG của Công ty Cổ phần TĐG Đông Nam
Giá trị công trình xây dựng:
Stt Tên tài s ả n Di ệ n tích
13 Tường rào hông phải 64,23 m 55% 200.000 7.065.300 Tường rào mặt sau 63,69 m 58% 150.000 5.541.030
Nguồn: trích báo cáo TĐG của Công ty Cổ phần Thông tin và TĐG Miền Nam
Theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về phân cấp và phân loại công trình xây dựng, chúng tôi đã tiến hành khảo sát thực tế và thực hiện các phép tính cụ thể để xác định rằng công trình nhà ở thuộc loại nhà cấp 03.
04 - 08 tầng hoặc diện tích sử dụng 1.000 – 5.000 m 2 ), đơn giá xây dựng mới là 2.900.000 đ/m 2 ”
Nguồn: trích báo cáo TĐG của công ty Cổ phần TĐG Sài Gòn Nhà Đất
Trong quá trình thẩm định giá trị doanh nghiệp, các chuyên gia thường ước tính giá trị dựa trên các đơn vị xây dựng như mét vuông (m²), mét khối (m³) hoặc mét dài Tuy nhiên, tiêu chí ước tính không đồng nhất giữa các đơn vị và phụ thuộc vào kinh nghiệm cũng như nhận định của từng thẩm định viên, dẫn đến những hạn chế trong kết quả thẩm định.
Đơn giá do Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quy định về suất đầu tư cho các công trình xây dựng, cụ thể là Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND và các quyết định bổ sung, có một số hạn chế đáng lưu ý Thứ nhất, đơn giá này được thống kê trên cơ sở mức giá chung, nên không phản ánh chính xác giá trị của từng tài sản tại các thị trường khác nhau Thứ hai, mức giá được ban hành tại một thời điểm cố định, không cập nhật biến động giá cả thị trường Cuối cùng, sự đa dạng và phức tạp của các loại công trình trong nền kinh tế khiến một văn bản luật không thể bao quát hết tất cả các trường hợp.
- Những người thẩm định không phải lúc nào cũng là người có kiến thức chuyên sâu và kinh nghiệm thi công nhiều loại công trình xây dựng
Nhiều đơn vị không đủ cán bộ chuyên môn để thẩm định các công trình phức tạp, vì đơn giá không chỉ dựa trên diện tích Theo điều tra, 80% doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản nhà phố trong nội thành chỉ có một chuyên viên thực hiện, và không phải lúc nào chuyên viên này cũng có chuyên môn về xây dựng.
Một số ít đơn vị thực hiện lập dự toán cho các công trình phức tạp, tuy nhiên, quy trình này thường lạc hậu do sự thay đổi liên tục của vật liệu và công nghệ thi công Việc lập dự toán không chỉ tốn nhiều thời gian và chi phí mà còn đòi hỏi chuyên môn cao, khiến cho nhiều doanh nghiệp ít khi áp dụng phương pháp này.
2.4.2 Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế Ước tính giá trị hao mòn các doanh nghiệp thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư liên bộ số 13/LB-TT ngày 18/08/1994 của liên bộ Xây dựng - Tài chính - Vật giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị của nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê Việc xác định hao mòn và chất lượng còn lại của công trình xây dựng này căn cứ trên hiện trạng thực tế tài sản, ví dụ của một số doanh nghiệp tiêu biểu trên địa bàn:
Công ty Cổ phần TĐG Sài Gòn Nhà Đất
Căn cứ Thông tư liên Bộ số 13/LB-TT ngày 18/08/1994 của Bộ Tài Chính và Bộ Xây Dựng, cùng với Ban Vật Giá Chính Phủ, chúng tôi đã tiến hành khảo sát thực tế về diện tích và hiện trạng sử dụng của công trình xây dựng để xác định giá trị còn lại của nhà ở Qua đó, chúng tôi đã đánh giá chất lượng còn lại của các kết cấu trong công trình.
T ổ ng t ỷ l ệ giá tr ị c ủ a các k ế t c ấ u chính so v ớ i t ổ ng giá tr ị c ủ a công trình
T ổ ng t ỷ l ệ còn l ạ i c ủ a k ế t c ấ u chính x T ỷ l ệ giá tr ị các k ế t c ấ u chính so v ớ i t ổ ng giá tr ị c ủ a công trình
T ổ ng c ộ ng 57% 57,00% Ch ấ t l ượ ng còn l ạ i
Căn cứ vào bảng tính trên, chất lượng còn lại của công trình là 100%”
Nguồn: trích báo cáo TĐG của công ty Cổ phần TĐG Sài Gòn Nhà Đất
Hay của Công ty Cổ phần Thông tin và TĐG Miền Nam:
“Xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà theo phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật:
B ộ ph ậ n Móng C ộ t tr ụ T ườ ng N ề n sàn Tr ầ n Mái C ử a C ộ ng
Mức hư hỏng h% 15 - 10 7 - 12 10 Độ hư hỏng Pxh 91,5 - 442 203,7 - 81,6 88 906,80
Giá trị phần trăm còn lại: 100% - 9,54% = 90,45%
TLCL còn lại của nhà là: 90,45%
Theo phương pháp Thống kê kinh nghiệm: 90%
Kết luận: Tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà theo 02 phương pháp là: 90%”
Nguồn: trích biên bản kỹ thuật đánh giá chất lượng công trình của Công ty Cổ phần Thông tin và TĐG Miền Nam (phụ lục số 6)
Cách xác định mức độ hao mòn và chất lượng còn lại của công trình xây dựng trên đất đang phổ biến trên thị trường, nhờ vào căn cứ và cơ sở thực hiện Tuy nhiên, việc này thường không phù hợp khi áp dụng cho các công trình khác Thông tư liên Bộ số 13/TT-LB hướng dẫn xác định chất lượng còn lại của những nhà thuộc sở hữu Nhà nước để bán hóa giá cho người thuê, nhưng cũng bộc lộ nhiều nhược điểm trong quá trình tính toán.
