GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Lý do chọn đề tài nghiên cứu
Trong những năm gần đây, sự phát triển kinh tế mạnh mẽ đã cải thiện đáng kể thu nhập của người dân, dẫn đến nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam Giai đoạn 2017-2020 chứng kiến sự tăng trưởng đột phá với nhiều dự án đầu tư quy mô lớn được triển khai Nhu cầu đầu tư bất động sản từ cả người dân và doanh nghiệp cũng gia tăng nhanh chóng, trong đó phần lớn nguồn vốn đầu tư đến từ các khoản vay của hệ thống ngân hàng thương mại.
Trong bối cảnh nhu cầu vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ngày càng tăng, các ngân hàng thương mại đã xác định tín dụng cho vay bất động sản là một sản phẩm chiến lược quan trọng trong cơ cấu doanh thu cho vay của họ.
Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng doanh thu từ cho vay bất động sản ảnh hưởng đáng kể đến tỷ suất sinh lợi của các ngân hàng thương mại, đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu doanh thu của họ Để làm rõ tác động này, tác giả đã chọn nghiên cứu đề tài “Tác động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB) – Vùng Tây Hồ Chí Minh.” Nghiên cứu này nhằm phân tích ảnh hưởng của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lời tại VIB Vùng Tây HCM, từ đó giúp ngân hàng xây dựng định hướng và chiến lược kinh doanh hiệu quả nhằm tối đa hóa lợi nhuận.
Mục tiêu/câu hỏi nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu về tác động của hoạt động cho vay mua bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Vùng Tây Hồ Chí Minh
Kết quả nghiên cứu của đề tài mang lại thông tin quý giá cho các nhà quản trị ngân hàng, cổ đông, nhà đầu tư và nhà hoạch định chính sách, giúp họ đưa ra những quyết định chiến lược hiệu quả.
Cụ thể mục tiêu nghiên cứu cụ thể nhƣ sau:
Tìm hiểu thực trạng cho vay thế chấp mua bất động sản, tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB) – Vùng Tây HCM
Phân tích tác động của quy mô cho vay thế chấp mua bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB) tại vùng Tây HCM, bài viết đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát rủi ro liên quan đến hoạt động cho vay mua bất động sản Những giải pháp này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả kinh doanh mà còn đảm bảo sự ổn định tài chính cho ngân hàng trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động.
Quy mô cho vay bất động sản của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc Tế Việt Nam (VIB) tại vùng Tây HCM đang có sự tăng trưởng mạnh mẽ, phản ánh nhu cầu đầu tư vào thị trường bất động sản trong khu vực Tỷ suất sinh lợi từ các khoản cho vay này cũng cho thấy tiềm năng sinh lợi cao, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của ngân hàng Việc phân tích thực trạng này giúp hiểu rõ hơn về chiến lược phát triển của VIB và những cơ hội trong lĩnh vực bất động sản tại Tây HCM.
Cho vay bất động sản có ảnh hưởng lớn đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Tế Việt Nam (VIB) tại vùng Tây HCM Việc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản không chỉ giúp tăng trưởng doanh thu mà còn nâng cao khả năng cạnh tranh của ngân hàng Các khoản cho vay này tạo ra nguồn thu ổn định từ lãi suất, đồng thời giảm thiểu rủi ro thông qua việc đa dạng hóa danh mục đầu tư Do đó, chiến lược cho vay bất động sản là một yếu tố quan trọng trong việc tối ưu hóa lợi nhuận và phát triển bền vững của VIB trong khu vực này.
Để hạn chế rủi ro từ cho vay bất động sản và nâng cao tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Tế Việt Nam (VIB) tại vùng Tây HCM, các giải pháp cần được triển khai bao gồm việc thẩm định kỹ lưỡng tài sản, đa dạng hóa danh mục cho vay, và áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý rủi ro Ngoài ra, việc tăng cường đào tạo nhân viên và xây dựng mối quan hệ chặt chẽ với khách hàng cũng là yếu tố quan trọng để giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.
Đối tƣợng/Phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của bài viết này là quy mô cho vay bất động sản và tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quốc Tế Việt Nam (VIB) tại vùng Tây Hồ Chí Minh VIB tại khu vực này bao gồm mười tám đơn vị, trong đó có mười bảy chi nhánh và một trung tâm kinh doanh, tất cả đều nằm trong khu vực địa lý phía Tây của thành phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi nghiên cứu: Dữ liệu của VIB Vùng Tây HCM từ năm 2017 – 2020.
Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu, tác giả đã áp dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích, tổng hợp và so sánh đối chiếu Phương pháp thống kê mô tả được sử dụng để thống kê dữ liệu về dư nợ cho vay bất động sản, tổng dư nợ cho vay và tỷ suất sinh lợi của VIB tại vùng Tây HCM trong giai đoạn 2017-2020 Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo tài chính và báo cáo kết quả kinh doanh của vùng qua các năm.
Kết cấu luận văn
Bố cục luận văn bao gồm bốn chương
Chương 1: GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Chương 2: KHUNG LÝ THUYẾT VÀ NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ TÁC ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Chương 3: PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM (VIB) – VÙNG TÂY HỒ CHÍ MINH
Chương 4: KẾT LUẬN VÀ MỘT SỐ GỢI Ý GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG TMCP QUỐC TẾ VIỆT NAM – VÙNG TÂY HỒ CHÍ MINH.
KHUNG LÝ THUYẾT VÀ NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ TÁC ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tổng quan lý thuyết về tỷ suất sinh lợi của doanh nghiệp
Tỷ suất sinh lợi là chỉ tiêu quan trọng thể hiện hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, là thước đo khả năng tạo ra lợi nhuận Để đánh giá tỷ suất sinh lợi, người ta sử dụng các tỷ số liên quan đến lợi nhuận của doanh nghiệp.
2.1.1 Tỷ lệ thu nhập trên tổng tài sản (ROA – Return On Asset)
ROA, hay tỷ số lợi nhuận trên tài sản, là chỉ số thể hiện mối quan hệ giữa lợi nhuận của một công ty và tài sản của chính công ty đó Công thức tính ROA cho thấy mức độ hiệu quả trong việc sử dụng tài sản của doanh nghiệp Chỉ số này cho phép nhà đầu tư đánh giá doanh nghiệp kiếm được bao nhiêu tiền lãi trên mỗi đồng tài sản ROA càng cao, khả năng sử dụng tài sản của doanh nghiệp càng hiệu quả, cho thấy doanh nghiệp có cơ cấu tài sản hợp lý và chính sách đầu tư tài sản hiệu quả.
2.1.2 Tỷ lệ thu nhập trên vốn chủ sở hữu (ROE – Return On Equity)
Tỷ số lợi nhuận trên doanh thu, theo Nguyễn Minh Kiều (2009), là một chỉ số tài chính quan trọng giúp theo dõi hiệu quả lợi nhuận của công ty Chỉ số này thể hiện mối quan hệ giữa lợi nhuận ròng của cổ đông và tổng doanh thu của doanh nghiệp.
ROE là một tỷ số quan trọng nhất đối với cổ đông, tỷ số này đo lường khả năng sinh lợi trên mỗi đồng vốn cổ đông
Tỷ lệ ROE cao cho thấy doanh nghiệp sử dụng hiệu quả vốn cổ đông, nhưng nếu ROE quá cao so với ROA, điều này có thể chỉ ra rằng vốn chủ sở hữu chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng nguồn vốn, với phần lớn là vốn vay Tình trạng này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.
Khái niệm tỷ suất sinh lợi tại Ngân hàng thương mại
Tỷ suất sinh lợi là một chỉ số tài chính quan trọng để đánh giá khả năng sinh lợi của ngân hàng, theo Peter S Rose và cộng sự (2008) Khả năng sinh lợi được xem như thước đo hiệu quả tài chính, phản ánh kết quả từ việc sử dụng các tài sản vật chất và tài sản tài chính, tức là vốn kinh tế mà doanh nghiệp sở hữu, nhằm tạo ra lợi nhuận cho doanh nghiệp (Trần Ngọc Thơ, 2007).
Khả năng sinh lợi là yếu tố quyết định sự thành công của ngân hàng, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả hoạt động và uy tín của tổ chức Khi khả năng sinh lợi cao, ngân hàng không chỉ hoạt động hiệu quả mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển Do đó, ngân hàng luôn ưu tiên cải thiện khả năng sinh lợi thông qua việc thiết lập các chính sách phù hợp.
2.2.1 Tỷ lệ thu nhập trên tổng tài sản (ROA – Return On Asset)
ROA (Return on Assets) là chỉ số đo lường hiệu quả sử dụng tài sản, phản ánh số lợi nhuận sau thuế mà ngân hàng thu được từ mỗi đồng vốn tài sản đầu tư Công thức tính ROA giúp các nhà đầu tư và quản lý đánh giá khả năng sinh lời của tài sản trong hoạt động kinh doanh.
ROA cao cho thấy hiệu quả kinh doanh tốt của ngân hàng và cơ cấu tài sản hợp lý, trong khi ROA thấp có thể phản ánh chính sách đầu tư hoặc cho vay không linh hoạt, hoặc chi phí hoạt động quá cao của ngân hàng (Nguyễn Minh Kiều, 2009).
ROA là chỉ số quan trọng cho nhà quản trị vì nó phản ánh hiệu quả sử dụng tài sản, bao gồm cả vốn chủ sở hữu và nợ vay Ngược lại, ROE chỉ xem xét nguồn vốn chủ sở hữu, không thể hiện đầy đủ khả năng sinh lợi của ngân hàng, có thể do năng lực hoạt động hoặc phụ thuộc vào nguồn vốn huy động.
Nghiên cứu của Ojiambo (2014), Odhiambo (2015) và nhiều tác giả khác đã chỉ ra rằng ROA là chỉ số quan trọng để đo lường khả năng sinh lợi của ngân hàng Kết quả cho thấy rằng ROA bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm tín dụng bất động sản, quy mô ngân hàng, khả năng thanh toán, rủi ro tín dụng, quy mô tiền gửi khách hàng, lạm phát và tăng trưởng kinh tế.
2.2.2 Tỷ lệ thu nhập trên vốn chủ sở hữu (ROE – Return On Equity)
ROE (Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu) là chỉ số quan trọng nhất đối với cổ đông, giúp đo lường hiệu quả sử dụng vốn ROE cho biết mỗi đồng vốn chủ sở hữu đầu tư mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế cho ngân hàng Công thức tính ROE rất cần thiết để đánh giá hiệu suất tài chính của doanh nghiệp.
Nhiều nghiên cứu trong và ngoài nước đã chỉ ra rằng ROE là biến phụ thuộc quan trọng trong việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời của ngân hàng Th.s Phan Thị Hằng Nga (2011) đã tiến hành nghiên cứu về các yếu tố tác động đến tỷ suất sinh lời của các ngân hàng niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh.
Nghiên cứu tại Hà Nội, Việt Nam, đã ước lượng mô hình hồi quy với tỷ suất lợi nhuận ROE làm biến phụ thuộc và các yếu tố độc lập bao gồm tiền gửi khách hàng, vốn cổ phần, dƣ nợ cho vay, dự phòng rủi ro tín dụng và mức độ rủi ro Các yếu tố này được xác định là có ảnh hưởng đến lợi nhuận của các ngân hàng niêm yết, dựa trên dữ liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính của các ngân hàng ACB, Eximbank, Sacombank, Vietcombank và SHB trong giai đoạn từ 2005 đến 2010.
Trong các nghiên cứu, các mô hình dựa trên ROA cho thấy khả năng giải thích cao hơn so với các mô hình sử dụng ROE Điều này cho thấy ROE không đủ khả năng phản ánh các rủi ro tiềm ẩn và ảnh hưởng của việc sử dụng đòn bẩy tài chính.
2.2.3 Tỷ lệ thu nhập lãi cận biên (NIM)
NIM = (Tổng thu nhập từ lãi – Tổng chi phí từ lãi)/Tài sản có sinh lãi
Tỷ lệ thu nhập lãi cận biên (NIM) đo lường sự chênh lệch giữa thu nhập từ lãi và chi phí trả lãi, phản ánh khả năng kiểm soát tài sản sinh lời và tìm kiếm nguồn vốn có chi phí thấp Chỉ tiêu này đánh giá mức chênh lệch giữa thu nhập lãi và chi phí lãi so với tài sản sinh lãi của ngân hàng.
Tỷ lệ thu nhập lãi cận biên là chỉ số quan trọng giúp nhà quản trị đánh giá khả năng sinh lời và dự đoán hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại.
Mohammad Nayeem Abdullah và cộng sự (2014) đã nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố đến tỷ suất sinh lời của ngân hàng, trong đó NIM được coi là biến phụ thuộc Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng, rủi ro tín dụng thấp và tỷ lệ dư nợ khoản vay trên tổng tài sản thấp có tác động tích cực, làm tăng NIM của các ngân hàng tại Bangladesh.
Tổng quan về cho vay bất động sản tại Ngân hàng thương mại
2.3.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay bất động sản
Phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã Theo đó, bất động sản không chỉ bao gồm đất đai mà còn tất cả những gì được tạo ra trên mảnh đất, liên quan hoặc gắn liền với đất đai, cùng với các vật thể trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật ở nhiều quốc gia định nghĩa bất động sản theo những cách khác nhau, nhưng đều thống nhất rằng bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với nó Những tài sản này không thể tách rời khỏi đất đai và được xác định bởi vị trí địa lý của khu đất.
Khái niệm bất động sản rất đa dạng và cần được quy định rõ ràng theo pháp luật của từng quốc gia Tại Việt Nam, các quy định về bất động sản vẫn còn mở và chưa có danh mục cụ thể cho các loại tài sản này.
Cho vay là hình thức cấp tín dụng mà tổ chức tín dụng cung cấp cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng theo mục đích và thời hạn nhất định, với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi Khoản cho vay đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn thu cho ngân hàng, và có thể được phân loại thành nhiều nhóm như cho vay bất động sản, cho vay đối với tổ chức tài chính, cho vay hỗ trợ sản xuất nông nghiệp và các loại cho vay khác Trong đó, cho vay bất động sản bao gồm cho vay ngắn hạn và dài hạn, với mục đích tài trợ cho việc mua đất canh tác, nhà ở, căn hộ, trung tâm thương mại và các tài sản khác, được đảm bảo bằng chính tài sản thực như đất đai và tòa nhà.
Cho vay bất động sản là hình thức tín dụng của ngân hàng thương mại, cho phép người vay nhận vốn để thực hiện các mục đích liên quan đến bất động sản như mua, xây dựng, sửa chữa hoặc đầu tư Người vay cần hoàn trả cả vốn gốc và lãi suất đúng hạn, trong khi ngân hàng sẽ theo dõi việc sử dụng vốn vay để đảm bảo mục đích hợp lệ Sự quan tâm của người vay đến việc trả nợ và sử dụng vốn đúng cách là rất quan trọng.
Cho vay xây nhà, sửa nhà và mua nhà là nhu cầu thiết yếu giúp người dân ổn định cuộc sống Các ngân hàng đã thiết lập quy chế cho vay bất động sản tiêu dùng nhằm hỗ trợ người dân an cư lạc nghiệp Mỗi ngân hàng có cách tiếp cận riêng: một số tập trung vào việc tài trợ cho cá nhân vay mua nhà từ các dự án liên kết, trong khi những ngân hàng khác chỉ cho vay đơn thuần giữa cá nhân với cá nhân cho mục đích mua và sửa chữa nhà.
Cho vay bất động sản phục vụ sản xuất chủ yếu nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp có nhu cầu vốn để xây dựng và mở rộng nhà xưởng, tạo điều kiện ổn định sản xuất mà không phải thuê Bên cạnh đó, hình thức cho vay này cũng áp dụng cho cá nhân có hộ kinh doanh, giúp họ bổ sung vốn để mở rộng cơ sở sản xuất và nâng cao hiệu quả kinh doanh.
Cho vay bất động sản là một lĩnh vực đặc thù, có sự khác biệt rõ rệt so với các hình thức cho vay khác Những khác biệt này thể hiện ở nhiều khía cạnh quan trọng, ảnh hưởng đến cách thức hoạt động và quản lý rủi ro trong lĩnh vực này.
Quy mô của một khoản vay bất động sản thường lớn hơn nhiều so với các loại vay khác như vay tiêu dùng và vay kinh doanh.
Các khoản vay thế chấp bất động sản để mua nhà thường có thời hạn từ 15 đến 30 năm Tuy nhiên, loại vay dài hạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro tín dụng do các yếu tố như biến động kinh tế, lãi suất và tình trạng sức khỏe của người vay có thể ảnh hưởng trong suốt thời gian vay.
Trong cho vay bất động sản, giá trị và tình trạng của tài sản là yếu tố quan trọng không kém thu nhập của người vay Ngân hàng sẽ xem xét kỹ lưỡng cả hai yếu tố này để quyết định có cho vay hay không Đặc biệt, việc đánh giá chính xác tài sản đóng vai trò then chốt trong quá trình ra quyết định cho vay.
Trong cho vay mua bất động sản, tài sản được tài trợ chính là bất động sản, vừa là tài sản vay vốn, vừa có thể là tài sản thế chấp Khách hàng vay ngân hàng để đáp ứng nhu cầu liên quan đến bất động sản và sử dụng chính bất động sản đó làm tài sản thế chấp cho khoản vay Ngoài ra, khách hàng cũng có thể thế chấp tài sản khác để phục vụ mục đích mua bất động sản.
Cho vay tiêu dùng bất động sản là hình thức tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu cá nhân của người vay, bao gồm việc mua sắm vật dụng trong gia đình Do đó, quy mô khoản vay thường nhỏ và chủ yếu phục vụ cho khách hàng cá nhân.
2.3.2 Những yếu tố quyết định cho vay bất động sản
Những vấn đề mà Ngân hàng phải xem xét khi cho vay bất động sản là: (Peter S.Rose et al, 2008)
Giá trị phần vốn của người vay so với giá thị trường các tài sản thế chấp là yếu tố quan trọng khi đánh giá mức độ an toàn của khoản vay Tỷ lệ giữa số vốn vay và giá trị thị trường của tài sản thế chấp càng cao, nghĩa là giá trị phần vốn của người vay càng thấp, dẫn đến khả năng thanh toán nợ khi đến hạn của người vay cũng giảm, do họ có ít vốn hơn trong tài sản.
Các khoản vay mua bất động sản không chỉ mang lại lợi nhuận cho ngân hàng mà còn tạo cơ hội kinh doanh khác, như việc ngân hàng có thể thu hút thêm tiền gửi hoặc cung cấp các khoản vay cải tạo nhà cho khách hàng vay vốn.
Bên cạnh đó, khi cho vay Ngân hàng cần cân nhắc các khía cạnh sau:
Một số nghiên cứu thực nghiệm về tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lời của ngân hàng thương mại
tỷ suất sinh lời của ngân hàng thương mại
Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại có kết quả khác nhau Cả các nghiên cứu trong nước và quốc tế đều đưa ra những kết luận về ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực của cho vay bất động sản đối với lợi nhuận của ngân hàng.
Nghiên cứu của Ndururi (2012) đã đo lường ảnh hưởng của tài trợ thế chấp đến hoạt động tài chính của các ngân hàng thương mại tại Kenya, đồng thời đánh giá mức độ đa dạng hóa cho vay bất động sản Tác giả sử dụng dữ liệu sơ cấp từ bảng câu hỏi khảo sát do giám đốc tài chính và giám đốc tín dụng của 44 ngân hàng thương mại ở Kenya cung cấp, nhằm xác định tác động và lợi ích của tài trợ thế chấp Ngoài ra, dữ liệu thứ cấp được thu thập từ hồ sơ ngân hàng, báo cáo tài chính và ngân hàng trung ương Kenya, sau đó được mã hóa và phân tích thông qua mô hình hồi quy.
Nghiên cứu chỉ ra rằng cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại ở Kenya bị ảnh hưởng bởi các yếu tố thị trường và tài chính, như sự gia tăng đầu tư, cải thiện tỷ suất sinh lời, quản lý rủi ro, và thu hút khách hàng Các yếu tố này thúc đẩy đổi mới, thâm nhập thị trường, đa dạng hóa đầu tư, và cạnh tranh trong bối cảnh lãi suất trái phiếu kho bạc giảm Luật tài chính Kenya yêu cầu ngân hàng duy trì ít tiền mặt trong dự trữ và lãi suất cao từ thế chấp, góp phần cải thiện mức tiết kiệm của nền kinh tế Nghiên cứu xác định mối quan hệ thuận chiều giữa lợi nhuận của ngân hàng thương mại và các yếu tố liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản, bao gồm tiết kiệm cốt lõi, đa dạng hóa danh mục đầu tư, tăng thu nhập và tăng trưởng kinh tế Tuy nhiên, hạn chế của nghiên cứu là sử dụng mẫu phỏng vấn không đáng tin cậy để rút ra kết luận về ảnh hưởng của cho vay bất động sản đối với tỷ suất sinh lời của các ngân hàng thương mại ở Kenya.
Nghiên cứu này mang lại lợi ích lớn cho các tổ chức ngân hàng ở Kenya bằng cách chỉ ra các yếu tố rủi ro liên quan đến tài trợ thế chấp Tài sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của ngân hàng, và nghiên cứu đã xác định được lợi ích của việc tài trợ thế chấp Thông qua đó, các ngân hàng có thể phát triển các chiến lược sáng tạo hơn trong việc tài trợ thế chấp, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động tài chính.
Trong giai đoạn 2009-2013, tài chính bất động sản đã trở thành tài sản đảm bảo cho các công ty tài trợ thế chấp tại Kenya, tuy nhiên, các ngân hàng thương mại có khả năng đã đánh giá thấp rủi ro vỡ nợ liên quan đến các khoản cho vay bất động sản trong bối cảnh bùng nổ mua sắm Hệ quả là tình trạng lạm phát giá bất động sản gia tăng, làm tăng rủi ro tín dụng cho các ngân hàng Khi giá bất động sản giảm mạnh, những ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao hoặc các tổ chức tài chính chuyên cho vay bất động sản đã phải đối mặt với rủi ro lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hiệu quả tài chính của họ.
Nghiên cứu của Ojiambo (2014) đã thu thập mẫu dữ liệu thứ cấp từ báo cáo thường niên của 11 ngân hàng thương mại đã niêm yết ở Kenya trong giai đoạn
Từ năm 2009 đến 2013, thời gian này đủ dài để đánh giá tính chu kỳ của hiệu suất ngân hàng Tác giả đã nghiên cứu tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lời của các ngân hàng thương mại tại Kenya, sử dụng phương pháp phân tích hồi quy bảng dựa trên dữ liệu thu thập được.
Nghiên cứu chỉ ra rằng vay thế chấp bất động sản có tác động tiêu cực mạnh đến tỷ suất sinh lời của các ngân hàng thương mại Thanh khoản và chi phí hoạt động cũng ảnh hưởng đáng kể đến hiệu suất tài chính của các ngân hàng này Do đó, các ngân hàng thương mại cần xem xét kỹ lưỡng cách thức cho vay bất động sản để cải thiện tỷ suất sinh lợi Hiện tại, các khoản vay thế chấp không mang lại lợi ích cho tỷ suất sinh lời, vì vậy cần điều chỉnh phương thức cho vay để nâng cao hiệu quả tài chính tại Kenya Tuy nhiên, nghiên cứu này có hạn chế khi chỉ tập trung vào 11 ngân hàng thương mại niêm yết, không phản ánh toàn bộ ngành ngân hàng.
Odhiambo (2015) chỉ ra rằng các ngân hàng thương mại ở Kenya đã bắt đầu tham gia vào lĩnh vực tài trợ thế chấp, coi đây là một tài sản an toàn hơn giữa bối cảnh gia tăng các khoản cho vay không hiệu quả Nghiên cứu này nhằm điều tra tác động của tài chính bất động sản đối với tình hình tài chính của các ngân hàng thương mại niêm yết tại Kenya Dữ liệu về hoạt động tài chính, chi phí hoạt động, quy mô tài sản, đủ vốn và mức độ thanh khoản được thu thập từ báo cáo tài chính của các ngân hàng Thêm vào đó, dữ liệu cấu trúc thị trường và tỷ lệ lạm phát được lấy từ trang web của Ngân hàng Trung ương Kenya, trong khi thông tin về tình trạng quyền sở hữu được thu thập từ trang web của NSE Dữ liệu được nghiên cứu trong khoảng thời gian 5 năm từ 2009 đến 2013, phù hợp với các nghiên cứu trước đó.
Tác giả so sánh kết quả của 3 mô hình: Mô hình hồi quy OLS tổng hợp, mô hình hiệu ứng cố định và mô hình hiệu ứng ngẫu nhiên
Nghiên cứu cho thấy rằng khoản vay thế chấp có ảnh hưởng tích cực nhưng không đáng kể đến tài chính hoạt động của các ngân hàng thương mại niêm yết ở Kenya, với β = 1,87 và p > 0,05 Điều này chỉ ra rằng hiệu suất của các ngân hàng này không bị ảnh hưởng bởi khoản vay thế chấp Ngược lại, các yếu tố như sở hữu nước ngoài, cấu trúc thị trường, chi phí hoạt động ngân hàng và quy mô ngân hàng lại có tác động đáng kể đến hoạt động của các ngân hàng.
Nghiên cứu cho thấy rằng tài chính bất động sản không tác động đến hoạt động tài chính của các ngân hàng thương mại niêm yết tại Kenya Để nâng cao hiệu quả hoạt động chung của các ngân hàng, Ngân hàng Trung ương Kenya (CBK) cùng với các bên liên quan trong lĩnh vực nhà ở cần có chiến lược cải thiện việc tiếp nhận các khoản vay thế chấp hợp lý.
Nghiên cứu này có hạn chế do chỉ sử dụng dữ liệu từ 9 ngân hàng trong giai đoạn 2009-2013, do đó chưa đánh giá đầy đủ toàn bộ các ngân hàng thương mại tại Kenya.
2.4.4 Nghiên cứu Nguyễn Ngọc Thương (2015)
Nguyễn Ngọc Thương (2015) đã tiến hành nghiên cứu tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng Nhà nước và Phát triển Nông thôn chi nhánh Phú Mỹ Hưng Tác giả áp dụng mô hình hồi quy OLS với dữ liệu từ năm 2008 đến 2014 và thực hiện các kiểm định để xác định tính phù hợp của mô hình nghiên cứu.
Nghiên cứu cho thấy cho vay bất động sản có tác động ngược chiều đến tỷ suất sinh lợi của chi nhánh ngân hàng Bên cạnh đó, các biến kiểm soát như tỷ lệ nợ xấu trên tổng tài sản, quy mô ngân hàng, an toàn về vốn và cấu trúc thị trường cũng ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi trong giai đoạn nghiên cứu Tuy nhiên, hạn chế của nghiên cứu là chỉ tập trung vào giai đoạn từ 2008 đến 2014.
Nghiên cứu chỉ ra rằng dƣ nợ cho vay bất động sản ảnh hưởng tiêu cực đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng Nhà nước và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hƣng.
Ngân hàng sử dụng nguồn vốn cho vay bất động sản, vốn có tính thanh khoản thấp, dẫn đến việc giảm tỷ suất sinh lợi trên tài sản.
PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM (VIB) – VÙNG TÂY HỒ CHÍ MINH
Tổng quan về Ngân hàng thương mại cổ phần quốc tế Việt Nam – Vùng Tây Hồ Chí Minh
Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam (VIB) được thành lập vào ngày 18 tháng 09 năm 1996, với trụ sở chính tại 16 Phan Chu Trinh, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội Sau 22 năm hoạt động, tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2018, VIB đã trở thành một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu tại Việt Nam, với tổng tài sản đạt 139 nghìn tỷ đồng và vốn điều lệ tăng gấp 157 lần so với thời điểm thành lập, tương đương 7.834 tỷ đồng Vốn chủ sở hữu của ngân hàng hiện đã vượt 10.000 tỷ đồng, cùng với đội ngũ 8.000 cán bộ nhân viên phục vụ gần hai triệu khách hàng tại 163 chi nhánh và phòng giao dịch trải rộng trên 27 tỉnh/thành phố trọng điểm.
Năm 2010, VIB đã có bước ngoặt quan trọng khi Ngân hàng Commonwealth Bank of Australia (CBA) đầu tư vào ngân hàng với tỉ lệ vốn chủ sở hữu ban đầu là 15% Sau một năm trở thành cổ đông chiến lược, CBA đã củng cố vị thế của VIB trên thị trường tài chính.
Vào ngày 20 tháng 10 năm 2011, CBA đã đầu tư thêm 1.150 tỷ đồng vào VIB, nâng tỷ lệ sở hữu cổ phần tại ngân hàng này từ 15% lên 20% Mục tiêu của việc tăng cường vốn này là nhằm cải thiện hệ số an toàn vốn, mở rộng cơ hội kinh doanh và quy mô hoạt động cho VIB Sự góp vốn của CBA đã giúp VIB tăng cường năng lực về vốn, công nghệ và quản trị rủi ro, từ đó triển khai thành công các kế hoạch dài hạn trong chiến lược kinh doanh.
VIB và đặc biệt là nâng cao chiến lược Dịch vụ khách hàng hướng theo chuẩn mực quốc tế
VIB là ngân hàng tiên phong trong việc cải cách hoạt động kinh doanh, với mục tiêu đặt khách hàng lên hàng đầu và nâng cao chất lượng dịch vụ Sứ mệnh của VIB từ khi thành lập là cung cấp giải pháp sáng tạo nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu khách hàng Ngân hàng không ngừng cải thiện hiệu quả sử dụng vốn và phát triển các sản phẩm bán lẻ, nhưng vẫn tập trung vào việc nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng để mang đến những sản phẩm tốt nhất.
VIB Vùng Tây Hồ Chí Minh hiện có 17 chi nhánh và 1 trung tâm kinh doanh, với tổng cộng 563 nhân viên tính đến ngày 31/12/2020 Đây là Vùng dẫn đầu trong 11 Vùng của VIB, đóng góp đáng kể vào kết quả kinh doanh của ngân hàng trong lĩnh vực dư nợ cho vay và bảo hiểm Từ năm 2017 đến 2020, doanh số của Vùng Tây luôn chiếm từ 15% đến 20% tổng doanh số hệ thống VIB Vùng Tây không chỉ kiểm soát tốt quản lý nợ vay mà còn chú trọng đến tuyển dụng nhân sự và chiến lược bán hàng, tạo động lực cho cán bộ nhân viên hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ được giao.
Các hoạt động chủ yếu của VIB Vùng Tây Hồ Chí Minh:
- Nhận tiền gửi bằng VNĐ, ngoại tệ
- Cho vay phục vụ sản xuất – kinh doanh – tiêu dùng
- Dịch vụ thanh toán, chuyển tiền, chuyển tiền nhanh western union
- Các dịch vụ thẻ quốc tế và thẻ nội địa
- Các dịch vụ ngân hàng khác
Cơ cấu tổ chức của VIB Vùng Tây Hồ Chí Minh:
VIB Vùng Tây Hồ Chí Minh đã thiết lập một cấu trúc tổ chức quản lý hợp lý nhằm tối ưu hóa nguồn lực và lợi thế của mình.
Hình 3 1 Cơ cấu tổ chức VIB Vùng Tây Hồ Chí Minh
(Nguồn: website nội bộ: vibnet.com)
VIB Vùng Tây Hồ Chí Minh có cơ cấu tổ chức tinh gọn và hợp lý, với việc phân chia công việc, nhiệm vụ và chỉ tiêu được thực hiện một cách trực tiếp và liên tục Giám đốc quản lý và theo dõi tiến độ, đảm bảo phân định nhiệm vụ và trách nhiệm một cách rõ ràng.
Vùng Tây bao gồm mười bảy chi nhánh, một trung tâm kinh doanh và phòng hỗ trợ kinh doanh, với mỗi chi nhánh có từ 3-5 phòng kinh doanh và 1 phòng dịch vụ khách hàng Trung tâm kinh doanh có 9 phòng kinh doanh, 1 phòng dịch vụ khách hàng và 1 phòng thẻ Nhiệm vụ chính của phòng kinh doanh là xây dựng chiến lược tìm kiếm khách hàng, thẩm định và hoàn thiện hồ sơ trình giám đốc, đôn đốc khách hàng đóng nợ, phân tích nợ quá hạn, và đề xuất giải pháp khắc phục Ngoài ra, phòng cũng đảm nhận dịch vụ khách hàng, chăm sóc và quản lý khách hàng, phát triển sản phẩm thẻ, huy động và bảo hiểm, cùng với việc chi lương cho sản phẩm tín dụng Phòng thẻ hỗ trợ các bộ phận kinh doanh trong việc phát hành thẻ tín dụng.
Thực trạng cho vay bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Vùng Tây Hồ Chí Minh
3.2.1 Sản phẩm cho vay bất động sản Đối với sản phẩm cho vay mua, nhận chuyển nhƣợng nhà, đất, căn hộ: cho vay mua, nhận chuyển nhƣợng một phần hoặc toàn bộ bất động sản cho chính khách hàng hoặc người thân; hoặc cho vay bù đắp vốn tự có của khách hàng hoặc bù đắp số tiền khách hàng đã vay, mƣợn bên thứ ba (không phải là tổ chức tín dụng) mà khách hàng đã dùng số tiền đó để mua, nhận chuyển nhƣợng bất động sản cho chính khách hàng Thời gian bù đắp là 36 tháng kể từ thời điểm cấp mới hoặc cập nhật tên khách hàng trên giấy chứng nhận Khách hàng là người có quốc tịch Việt Nam, bên liên đới (người thân cùng ký trên hợp đồng tín dụng và cùng chịu trách nhiệm trả nợ với khách hàng) là người có quốc tịch Việt Nam hoặc là người nước ngoài Thời hạn cho vay đối tối đa 30 năm Mức cho vay tối đa 90% tổng nhu cầu vốn của phương án Tài sản bảo đảm là bất động sản của chính khách hàng hoặc bên thứ ba Đối với sản phẩm cho vay xây dựng mới, sửa chữa nhà: cho vay xây dựng, sửa chữa nhà của khách hàng, bố mẹ ruột, bố mẹ vợ/chồng, vợ/chồng, con ruột, anh, chị, em ruột của khách hàng Thời hạn vay tối đa 15 năm Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn của phương án vay Tài sản bảo đảm là bất động sản hoặc phương tiện vận tải Tài sản bảo đảm là bất động sản của chính khách hàng hoặc bên thứ ba; giấy tờ có giá; phương tiện giao thông vận tải của chính khách hàng Đối với sản phẩm cho vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm: cho vay với mục đích tiêu dùng, phục vụ đời sống, chi tiêu sinh hoạt cho KH và/hoặc người thân của khách hàng Thời hạn cho vay tối đa là 96 tháng Mức cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn của phương án Tài sản bảo đảm là bất động sản, giấy tờ có giá do VIB phát hành hoặc phương tiện giao thông vận tải Đối với sản phẩm cho vay bổ sung vốn kinh doanh: cho vay bổ sung vốn lưu động và/hoặc bổ sung vốn phát triển kinh doanh đối với khách hàng cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu vốn của cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tƣ nhân mà cá nhân đó là chủ hộ kinh doanh, doanh nghiệp tƣ nhân Mục đích vay phải phục vụ hoạt động kinh doanh chính chiếm tỷ lệ >= 50% doanh thu trong 12 tháng liền kề trước đó Mức cho vay dưới 100% nhu cầu vốn kinh doanh của phương án vay và tối đa 5 tỷ đồng theo hạn mức rủi ro của khách hàng và bên liên đới; không vƣợt quá tỷ lệ cho vay trên giá trị định giá tài sản bảo đảm Thời hạn duy trì hạn mức tối đa 24 tháng Thời hạn mỗi khế ƣớc nhận nợ: theo đề nghị của khách hàng nhƣng không vƣợt quá 12 tháng Tài sản bảo đảm là bất động sản, giấy tờ có giá do VIB phát hành hoặc phương tiện vận tải
3.2.2 Quy trình cho vay bất động sản
Hình 3 2 Quy trình cho vay của VIB Vùng Tây Hồ Chí Minh
Chuyển phòng thẩm định tài sản đảm bảo
RM thẩm định KH và xử lý hồ sơ vay, trình lên SM xem xét
RM tiếp nhận hồ sơ vay và thẩm định phương án vay vốn khách hàng
Từ chối hồ sơ vay nếu không đủ điều kiện
(Nguồn: Sổ tay tín dụng VIB Vùng Tây Hồ Chí Minh)
Bước đầu tiên là RM tư vấn và tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ của các giấy tờ theo danh mục quy định RM cần xem xét kỹ lưỡng các tài liệu do khách hàng cung cấp và trình bày sơ bộ hồ sơ cho SM.
Bước 2: RM gửi đề nghị thẩm định đến Phòng thẩm định tài sản để thực hiện định giá và kiểm tra xem tài sản có đủ điều kiện nhận thế chấp theo quy định của Ngân hàng và Nghị định 11/2011/NĐ-CP ngày 30 tháng 01 năm 2011 hay không Tài sản đảm bảo cần phải là tài sản dễ bán và có giá trị đủ để trả nợ vay Ngoài ra, tài sản phải đáp ứng các yêu cầu về diện tích, hẻm, loại đất, không nằm trong khu quy hoạch, và phải thỏa mãn điều kiện về chủ sở hữu cũng như giá trị cấp dụng tín theo tỷ lệ quy định.
BM phê duyệt khoản vay trong thẩm quyền, (trình lên Vùng, Tái thẩm định nếu vƣợt quyền)
CA soạn hợp đồng và các giấy tờ liên quan
Công chứng và đăng ký thế chấp
Nhập kho tài sản đảm bảo và giải ngân
Theo dõi tình hình sử dụng vốn vay, tài sản bảo đảm và tình hình trả nợ
Thanh lý khế ƣớc nhận nợ
Hồ sơ vay sẽ bị từ chối nếu không đáp ứng đủ các điều kiện quy định Đặc biệt, đối với tài sản thế chấp là căn hộ chung cư, người vay cần phải mua bảo hiểm cháy nổ theo đúng quy định hiện hành.
Bước 3: RM tiến hành thẩm định khách hàng gồm:
- Thẩm định tƣ cách pháp lý của khách hàng: xem xét năng lực hàng vi của khách hàng
Để thẩm định khả năng tài chính của khách hàng, ngân hàng yêu cầu khách hàng phải có mức thu nhập tối thiểu theo quy định Đồng thời, khách hàng không được có nguồn thu nhập từ một số ngành nghề như tiệm cầm đồ hay buôn bán trứng.
+ Đối với khách hàng có nguồn thu từ lương: Kiểm tra kỹ hợp đồng lao động, quyết định cấp bậc (nếu có), xác nhận lương hoặc sao kê lương
Để xác minh nguồn thu từ hộ kinh doanh, cần kiểm tra giấy phép đăng ký kinh doanh và xác nhận tình trạng hoạt động của hộ kinh doanh từ phường (xã) Đồng thời, cần xem xét sổ sách ghi chép, hóa đơn đầu vào, hóa đơn đầu ra, cùng với hình ảnh thực tế của hoạt động kinh doanh.
Nguồn thu từ cho thuê tài sản bao gồm bất động sản và phương tiện vận tải, yêu cầu phải có đủ thời hạn cho thuê và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu.
+ Nguồn thu từ doanh nghiệp: Cung cấp các giấy tờ theo quy định, thời gian hoạt động tối thiểu, ngành nghề kinh doanh
RM phải nhận xét đƣợc tình hình tài chính của khách hàng, đánh giá khả năng trả nợ và kế hoạch trả nợ của khách hàng vay
RM xử lý hồ sơ vay của khách hàng và trình lên SM để xem xét tờ trình và hồ sơ Nếu có ý kiến, SM sẽ tái thẩm định và sau đó trình lên giám đốc để quyết định.
Bước 4 trong quy trình cho vay là BM xem xét hồ sơ của SM để quyết định cho vay, từ chối hoặc yêu cầu bổ sung chứng từ Nếu quyết định từ chối, RM sẽ thông báo cho khách hàng và giải thích lý do Ngược lại, nếu cho vay được chấp thuận, RM sẽ tiến hành bước 5.
Bước 5 trong quy trình xử lý hồ sơ tín dụng là RM thực hiện quét hồ sơ và tải lên hệ thống để gửi đến Giao dịch tín dụng (CA) nhằm soạn thảo các hợp đồng và giấy tờ liên quan Sau khi hoàn tất việc soạn thảo, hồ sơ sẽ được gửi về Đơn vị kinh doanh để BM ký hợp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ Hợp đồng thế chấp cùng các giấy tờ liên quan sẽ được Trưởng nhóm giao dịch tín dụng ký và chuyển đến phòng công chứng để hoàn tất thủ tục.
Bước 6: RM sẽ hẹn khách hàng ký hợp đồng tại phòng công chứng cùng các giấy tờ liên quan Khách hàng cần giao bản gốc tài sản cho ngân hàng giữ và ký biên bản giao nhận tài sản Đồng thời, khách hàng cũng phải mang theo các giấy tờ bản gốc pháp lý để kiểm tra tại phòng công chứng Hồ sơ bản gốc tài sản sẽ được cán bộ giao dịch tín dụng giữ và thực hiện đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai.
Sau khi nhận kết quả đăng ký thế chấp, cán bộ tín dụng sẽ đưa tài sản về kho, niêm phong chứng từ và thực hiện giải ngân cho khách hàng, chuyển tiền thanh toán theo đúng mục đích vay vốn đã ghi trong hồ sơ.
Sau khi giải ngân, RM có trách nhiệm kiểm tra và giám sát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích, đồng thời thực hiện kiểm tra định kỳ tài sản bảo đảm theo quy định Ngoài ra, RM cũng cần đánh giá nguồn thu của khách hàng Nếu phát hiện việc sử dụng vốn vay sai mục đích hoặc tài sản bảo đảm không còn nguyên vẹn, ngân hàng có quyền tạm dừng cho vay, thu hồi vốn vay trước hạn hoặc khởi kiện.
Trong trường hợp khách hàng không thanh toán nợ đúng hạn, ngân hàng sẽ chuyển khoản nợ sang trạng thái quá hạn và thực hiện các biện pháp thu hồi nợ cũng như xử lý tài sản theo quy định của ngân hàng và pháp luật hiện hành.
Bước 9: Khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng cả gốc và lãi,
RM sẽ làm thủ tục xóa nợ và bàn giao lại bản gốc tài sản cho khách hàng
3.2.3 Những chỉ tiêu phân tích hoạt động cho vay bất động sản
Bảng 3 1 Dƣ nợ cho vay bất động sản trên tổng dƣ nợ cho vay tại VIB Vùng Tây Hồ Chí Minh
Chỉ tiêu Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Năm 2020
Dƣ nợ cho vay BĐS 2.562,2 3.692,5 8.787,8 13.032,0
Dƣ nợ cho vay khác 3.332,0 6.257,7 11.312,4 13.021,5 Tổng dƣ nợ cho vay 5.894,2 9.950,2 20.100,2 26.053,5
Dƣ nợ cho vay BĐS/Dƣ nợ cho vay (%)
Tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BDS (%)
(Nguồn: Số liệu từ báo cáo kinh doanh của Vùng Tây HCM)
Hình 3 3 Dƣ nợ cho vay bất động sản trên tổng dƣ nợ cho vay tại VIB Vùng Tây Hồ Chí Minh
(Nguồn: Số liệu từ báo cáo kinh doanh của Vùng Tây HCM)
Từ năm 2017 đến 2020, tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản tại VIB Vùng Tây HCM có xu hướng tăng Cụ thể, năm 2017, dư nợ cho vay bất động sản đạt 2.562,2 tỷ đồng, chiếm 43,47% tổng dư nợ cho vay Tuy nhiên, năm 2018 tỷ trọng này giảm xuống còn 37,11%, mặc dù tổng dư nợ cho vay tăng từ 5.894,2 tỷ đồng năm 2017 lên 9.950,2 tỷ đồng năm 2018, tương ứng với mức tăng 44% Đến năm 2019, dư nợ cho vay bất động sản tăng lên 8.787,8 tỷ đồng, chiếm 43,72% và tăng 138% so với năm 2018.
Thực trạng tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản tại Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt
Bảng 3 6 Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản tại VIB Vùng Tây Hồ Chí Minh
Tổng tài sản bình quân 7.996,00 1.092,00 22.340,45 26.936,00
(Nguồn: Số liệu từ báo cáo tài chính của VIB Vùng Tây HCM)
Hình 3 9 Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản tại VIB Vùng Tây Hồ Chí Minh
(Nguồn: Số liệu từ báo cáo kinh doanh của Vùng Tây HCM)
Trong giai đoạn 2017-2020, ROA của Vùng Tây đạt đỉnh 3,02% vào năm 2018, phản ánh sự phát triển mạnh mẽ trong hoạt động kinh doanh và lợi nhuận tăng cao Ngược lại, ROA thấp nhất là 0,36% vào năm 2017, do lợi nhuận giảm sút trong khi tổng tài sản tăng nhanh hơn nhiều so với lợi nhuận.
Năm 2019, ROA của chi nhánh đạt 0,52%, thấp hơn nhiều so với 1,12% của năm 2016, khi lợi nhuận đạt 2,3 tỷ đồng, gấp 3 lần so với năm 2015 Năm 2017, ROA giảm 66%, nhưng đến năm 2018, chỉ số này đã tăng 640%, trước khi giảm 7% vào năm 2019.
3.4 Phân tích tác động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam – Vùng Tây Hồ Chí Minh
Trong nghiên cứu này, ROA được xác định bằng cách chia lợi nhuận sau thuế cho tổng tài sản bình quân ROA được coi là chỉ tiêu phù hợp hơn ROE cho các nhà quản trị trong việc quản lý tài sản, bao gồm cả vốn chủ sở hữu và nợ vay, do ngân hàng thường phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn huy động.
ROA cao cho thấy hiệu quả kinh doanh tốt và cơ cấu tài sản ngân hàng hợp lý Ngược lại, ROA thấp có thể chỉ ra rằng chính sách đầu tư hoặc cho vay không linh hoạt, hoặc chi phí hoạt động đang tăng cao.
Nhiều nghiên cứu trước đây đã sử dụng chỉ số ROA để đánh giá tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Ojiambo (2014) chỉ ra rằng ROA chịu ảnh hưởng từ cho vay bất động sản, quy mô ngân hàng, khả năng thanh khoản, rủi ro tín dụng, lạm phát và tăng trưởng GDP, và kết quả này cũng được xác nhận bởi Odhiambo (2015).
3.4.2.1 Dƣ nợ cho vay BĐS trên tổng tài sản (RE)
Dư nợ cho vay bất động sản (BĐS) trên tổng tài sản là tỷ lệ giữa dư nợ cho vay BĐS và tổng tài sản, đóng vai trò quan trọng trong danh mục cho vay của các ngân hàng thương mại Các ngân hàng kỳ vọng giảm rủi ro mất vốn từ các khoản vay có tính thanh khoản thấp, đặc biệt là những khoản vay không có đảm bảo Việc cho vay thế chấp giúp ngân hàng nắm giữ danh mục đa dạng, phân tán rủi ro hiệu quả hơn so với cá nhân Với quy mô lớn và chuyên môn trong phân tích tín dụng, ngân hàng có thể giảm chi phí xử lý và tăng khả năng sẵn có của các khoản vay BĐS Để giảm thiểu rủi ro và nợ xấu, các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng trả trước một phần chi phí khi sở hữu tài sản BĐS.
Chất lượng tài sản và rủi ro tín dụng (NPL) được đánh giá qua tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ Tỷ lệ nợ xấu thấp cho thấy danh mục tài sản của ngân hàng ổn định, đảm bảo tỷ suất sinh lợi cao mà vẫn duy trì mức độ an toàn cho hoạt động ngân hàng.
ROA = α + β 1 RE it + β 2 NPL it + u t + Ɛ it u t : Hiệu ứng theo thời gian Ɛit: Sai số ngẫu nhiên
Bảng 3 7 Mô tả các biến trong mô hình
Biến Mô tả Cách đo lường Dấu kỳ vọng
Các kết quả nghiên cứu trước
ROA Tỷ suất sinh lợi của ngân hàng
Lợi nhuận / Tổng tài sản
RE Chỉ tiêu dƣ nợ cho vay bất động sản
Tỷ lệ dƣ nợ cho vay bất động sản trên tổng tài sản
Ndururu (-) ,Ohiambo (n) NPL Chất lƣợng tài sản/Rủi ro tín dụng
Nợ nhóm 2 – nhóm 5 trên tổng dƣ nợ cho vay
(Ghi chú: (+) tác động cùng chiều, (-) tác động ngƣợc chiều, (n) không tác động.)
3.4.4 Dữ liệu nghiên cứu thống kê
Dữ liệu thứ cấp về hoạt động kinh doanh của VIB tại vùng Tây Hồ Chí Minh từ năm 2017 đến 2020 sẽ được sử dụng để tính toán Các chỉ số ngành và dữ liệu vĩ mô được thu thập từ các nguồn trực tuyến Mẫu nghiên cứu bao gồm mười bảy chi nhánh và một trung tâm kinh doanh, với dữ liệu chuỗi thời gian được quan sát theo từng năm (xem phụ lục).
Bảng 3 8 Phân tích thống kê mô tả
Variable Obs Mean Std Dev Min Max
Tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản so với tổng tài sản đạt 71.49%, cho thấy sự tập trung đầu tư vào lĩnh vực này Chất lượng tài sản được phản ánh qua tỷ lệ nợ xấu (NPL) là 1.60%, cho thấy rủi ro tín dụng vẫn ở mức chấp nhận được Dữ liệu này được trích từ báo cáo kinh doanh của Ngân hàng VIB tại Vùng Tây HCM.
Bảng thống kê cho thấy tổng số quan sát là 71, với chỉ số ROA dao động từ 0.2% đến 5% Giá trị trung bình của ROA đạt 2.098% và độ lệch chuẩn là 1.26%.
Phương pháp nghiên cứu định tính được áp dụng nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản, cũng như các nhân tố tác động đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng VIB tại khu vực Tây HCM.
Phương pháp nghiên cứu định lượng được áp dụng để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản và các yếu tố khác đến tỷ suất sinh lợi của Ngân hàng TMCP Quốc Tế Việt Nam Vùng Tây Hồ Chí Minh Nghiên cứu sử dụng mô hình hồi quy bình phương bé nhất (OLS) với dữ liệu chuỗi thời gian từ năm 2017 đến 2020 Việc tập trung vào một ngân hàng cụ thể giúp OLS trở thành phương pháp tối ưu cho nghiên cứu này.
Phương pháp thống kê mô tả được áp dụng để phân tích tỷ suất sinh lợi từ hoạt động kinh doanh trong giai đoạn 2017-2020, bao gồm việc thống kê số liệu về dư nợ cho vay bất động sản và nợ nhóm 2 đến nhóm 5 của 17 chi nhánh và 1 trung tâm kinh doanh Mục tiêu là để tìm hiểu mối quan hệ giữa các biến độc lập và tỷ suất sinh lợi.
Bảng 3 9 Kết quả hồi quy
Dƣ nợ cho vay BĐS/Tổng TS (RE) 0.0260***
Chất lƣợng tài sản/Rủi ro tín dụng (NPL) -216 ***
* p
