KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Đầu tư phát triển nhà ở
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở
Nhà ở không chỉ là nơi trú ẩn khỏi mưa nắng mà còn bảo vệ con người khỏi những tác động của thời tiết khắc nghiệt Đây là không gian mà con người được sinh ra, nuôi dưỡng, tồn tại và phát triển Mặc dù nhà ở cũng là sản phẩm của quá trình sản xuất, nhưng nó được xem là hàng hóa đặc biệt nhờ vào những đặc điểm riêng biệt của mình.
- Nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ lâu dài tùy thuộc vào kết cấu và vật liệu tạo nên nó
- Nó có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết cấu cũng như trang thiết bị nên khó thay đổi.
- Nhu cầu về nhà ở rất phong phú, nó phụ thuộc vào khả năng và nhu cầu của từng đối tượng.
Nhà ở đóng vai trò quan trọng trong các khu đô thị, là một phần thiết yếu của cơ sở hạ tầng đô thị, đặc biệt là trong hạ tầng xã hội.
1.1.2 Đầu tư phát triển nhà ở đô thị
Trong xã hội, nhu cầu về nhà ở có thể được giải quyết theo hai cách: một là người có nhu cầu tự xây dựng nhà cho mình, hai là thông qua các tổ chức hoặc đơn vị chuyên môn sản xuất và cung ứng loại hàng hóa này ra thị trường.
Quá trình xây dựng nên gắn liền với việc sử dụng hợp lý diện tích đất, tránh tình trạng mất đất vì lợi ích cá nhân, đặc biệt trong các khu đô thị đông dân Ở những khu vực này, mật độ dân số tăng cao trong khi quỹ đất có hạn, do đó, việc xây dựng phải được quản lý chặt chẽ Hình thức xây dựng này chỉ phù hợp với nông thôn, nơi không chịu áp lực về dân số và diện tích đất.
Nhà ở không chỉ là nơi cư trú mà còn là hàng hóa quan trọng, được hình thành qua quá trình đầu tư phát triển Hoạt động này không chỉ tạo ra tài sản mới cho xã hội mà còn giúp sử dụng hiệu quả đất đai đô thị Thông qua đầu tư phát triển nhà ở, chúng ta cung cấp chỗ ở bình đẳng cho đông đảo cư dân, từ đó ổn định cuộc sống của họ, khuyến khích lao động và góp phần vào sự phát triển chung của xã hội.
1.1.3 Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở
1.1.3.1 Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở.
Đầu tư phát triển nhà ở bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố từ môi trường vi mô và vĩ mô, bao gồm cả yếu tố chủ quan và khách quan Các yếu tố kinh tế - xã hội và môi trường đầu tư có thể tạo ra tác động tích cực hoặc tiêu cực đối với hoạt động đầu tư Các nhân tố này cần được xem xét kỹ lưỡng để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư.
Lãi suất đóng vai trò quan trọng trong việc tác động đến cầu đầu tư, đặc biệt là trong lĩnh vực xây dựng, nơi cần một lượng vốn lớn Ngoài ra, lãi suất còn là công cụ quản lý hiệu quả của nhà nước, giúp kiểm soát giới hạn lãi suất trên thị trường và ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh của nền kinh tế.
Tỷ suất lợi nhuận bình quân là yếu tố quan trọng phản ánh tính hấp dẫn của các ngành đầu tư trong từng thời kỳ Khi tỷ suất lợi nhuận của một ngành cao hơn so với ngành khác, điều này cho thấy khả năng thu được lợi nhuận cao hơn, từ đó kích thích các nhà đầu tư chuyển vốn vào ngành có tỷ suất cao hơn.
Ngoài những yếu tố chính, còn nhiều nhân tố khác ảnh hưởng đến đầu tư nói chung và đầu tư nhà ở nói riêng, bao gồm mức độ rủi ro, tính chất của thị trường như cạnh tranh hay độc quyền, cùng với các chính sách của Nhà nước.
1.1.3.2 Đặc điểm của thành phố Vinh và những yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển nhà ở.
Đầu tư phát triển nhà ở tại thành phố Vinh không chỉ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố chung mà còn chịu tác động từ những đặc điểm cụ thể của vùng Bắc Trung Bộ, nơi đây là một trung tâm kinh tế và chính trị quan trọng của khu vực và cả nước.
Thành phố Vinh, với vai trò là một trung tâm, đang đối mặt với áp lực lớn về nhu cầu nhà ở do mật độ dân số ngày càng tăng, chủ yếu từ tăng cơ học Nhu cầu nhà ở rất đa dạng, phục vụ cho nhiều đối tượng như người có thu nhập cao, trung bình, thấp, sinh viên và lao động ngoại tỉnh Trong đó, nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình chiếm khoảng 40% đến 45%, là nhóm có ít hoặc không có khả năng sở hữu đất riêng Điều này tạo cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển các chung cư cao tầng với chi phí hợp lý.
Thành phố Vinh có nhiều thuận lợi cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm nguồn vốn dồi dào và lượng tiền tiết kiệm lớn từ dân cư Thị trường nguyên vật liệu đa dạng về chủng loại và giá cả, cùng với máy móc thiết bị hiện đại, tạo điều kiện thuận lợi cho ngành xây dựng Đội ngũ cán bộ quản lý và công nhân có trình độ cao từ khắp nơi trong cả nước cũng góp phần nâng cao chất lượng dự án.
Thứ ba, sự phát triển nhà ở tại thành phố Vinh nhận được sự hỗ trợ và hướng dẫn thiết thực từ Ủy ban nhân dân Thành phố cùng các cấp, ban ngành lãnh đạo.
THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO ĐỐI TƯỢNG THU NHẬP THẤP Ở THÀNH PHỐ VINH- NGHỆ AN
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO THÀNH PHẦN THU NHẬP THẤP Ở THÀH PHỐ VINH- NGHỆ AN
Định hướng phát triển nhà ở cho thành phần thu nhập thấp ở thành phố
3.1.1 Quan điểm phát triển nhà ở thành phố Vinh đến năm 2015
3.1.1.1 Quan điểm về đối tượng của chương trình phát triển nhà. Đảm bảo dần dần thực hiện quyền có nơi ở phù hợp của mọi đối tợng dân c đô thị không chỉ ngời giàu, ngời có tiền, ngời có công đợc u đãi, mà cả công chức viên chức, ngời làm công ăn lơng và đặc biệt là ngời có thu nhập thấp và ngời nghèo Phát triển nhà ở đáp ứng mọi yêu cầu xã hội để bán hoặc cho thuê, giải quyết thông thoáng dễ dàng mọi nhu cầu chuyển dịch sở hữu, sử dụng nhà ở, tạo ra thị trờng năng động về nhà ở làm cho mọi ngời đều có cơ hội tạo lập nơi ở phù hợp Khuyến khích kinh doanh phát triển nhà ở, chống lại hiện tợng thị trờng đen, đầu cơ trục lợi bất chính về kinh doanh bất động sản nhà ở trên địa bàn thành phố.
3.1.1.2 Quan điểm về tài chính.
Chăm lo nơi ở là một sự nghiệp quần chúng, nhằm thực hiện xã hội hoá về nhà ở, huy động mọi nguồn lực và thành phần kinh tế trong xã hội theo phương châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, dưới sự hướng dẫn của Nhà nước Kinh nghiệm từ các nước trong khu vực cho thấy nhà ở là một vấn đề xã hội, do đó cần phải được giải quyết bởi xã hội, huy động nguồn lực và tài chính từ cộng đồng.
Việc huy động nguồn lực trong nước là cần thiết, nhưng việc tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn để thu hút vốn tài chính nước ngoài cho phát triển nhà ở cũng đóng vai trò quan trọng.
3.1.1.3 Quan điểm về kiến trúc quy hoạch.
Phát triển nhà ở trong đô thị phải đồng bộ với việc phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
Các giải pháp kiến trúc nhà ở cần đảm bảo sự hài hòa giữa tính hiện đại và bản sắc dân tộc, đồng thời đa dạng hóa để không bị lạc hậu trong từng giai đoạn phát triển Cần xây dựng chính sách cụ thể nhằm gìn giữ, chỉnh trang, tôn tạo và cải tạo quy hoạch, nâng cấp tiện nghi kỹ thuật hạ tầng cho các khu chung cư thấp tầng và cao tầng Đồng thời, cần bảo tồn các làng truyền thống trong quá trình quy hoạch và phát triển đô thị.
Một số gải pháp nhằm thúc đẩy và nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở cho thành phần thu nhập thấp ở thành phố Vinh- Nghệ An
3.2.1 Những hỗ trợ về tài chính nhằm khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho thành phần thu nhập thấp ở thành phố Vinh- Nghệ An
3.2.1.1 Tài chính nhà ở có những đặc điểm riêng so với các đầu tư cho vay khác. Thứ nhất : yêu cầu cho vay với số lợng tơng đối lớn.
Thứ hai: thời gian trả tiền vay dài từ 10-20 năm do tổng số tiền thờng gấp từ 25-30 lần thu nhập hàng năm của ngời vay b×nh thêng.
Do hai đặc điểm nêu trên, người vay tiền thường mong muốn kéo dài thời gian trả nợ Sự trả chậm của người vay, đặc biệt khi áp dụng lãi suất cố định, đã khiến các tổ chức tài chính phải đối mặt với nhiều thách thức.
- Kỳ hạn: Các khoản vay phải đợc tính toán trong thời gian dài.
- Chi phí của các nguồn vốn: Là lợi nhuận của các khoản ký thác tiết kiệm.
- Các khoản thu từ hoạt động cho vay: bị cố định theo lãi suất của các khoản cho vay.
Lãi suất tiền gửi là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chi phí vốn và chênh lệch thu nhập của các tổ chức tài chính, quyết định sự thành công hay thất bại trong hoạt động tài chính Đặc biệt, đối với các khoản cho vay dài hạn, lãi suất đóng vai trò then chốt trong việc tính toán các khoản trả chậm, đảm bảo bù đắp đủ ba khoản chi phí cần thiết.
- Lãi suất thực tế để trả cho các khoản tiền tiết kiệm ký thác.
- Lãi suất có tính đến tỷ lệ lạm phát trong hiện tại và dự tính trong tơng lai.
- Đảm bảo đợc các chi phí hoạt động của các tổ chức tài chÝnh.
Hình thức bảo đảm vốn vay, hay tài sản thế chấp, đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực tài chính nhà ở Các khoản vay cho nhà ở thường được bảo đảm bằng cách sử dụng đơn vị ở làm tài sản thế chấp Người vay cần có giấy tờ hợp lệ liên quan đến đất ở để thực hiện thủ tục này, điều mà các nhà luật pháp thường áp dụng Đối với các tổ chức tài chính, việc chuyển đổi tài sản thế chấp thành tiền mặt không phải là điều dễ dàng, vì khả năng chuyển đổi này phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau.
Tài sản thế chấp thấp khiến người vay tiền gặp khó khăn trong việc vay vốn từ các tổ chức tài chính, do phải trải qua nhiều thủ tục pháp lý phức tạp Hơn nữa, việc thiếu giấy tờ hợp lệ khiến nhiều hộ thu nhập thấp phải tìm đến hình thức vay tiền không chính thức, làm cho việc tiếp cận nguồn vốn trở nên khó khăn hơn Do đó, cần tìm kiếm các hình thức thế chấp khác nhằm hỗ trợ các hộ thu nhập thấp có cơ hội vay vốn hợp pháp.
3.2.1.2 Cho vay dể phát triển nhà ở.
Các tổ chức tài chính trong hoạt động cho vay tiền tuân thủ những nguyên tắc định hướng nhằm giảm thiểu nguy cơ không có khả năng thanh toán, ngăn chặn tình trạng phá sản và đảm bảo lợi nhuận đủ để trang trải chi phí hoạt động.
Một số phơng thức vay vốn để phát triển nhà ở: a Thế chấp theo cách thông thờng:
Các khoản tiền trả nợ hàng tháng hoặc hàng năm là không đổi.
Lãi suất vay cố định trong suốt thời gian vay
Thời hạn vay dài hạn, từ 15 năm- 20 năm.
Yêu cầu đất thế chấp không bị tranh chấp hoặc đợc thuê dài hạn
Yêu cầu có mẫu nhà ở đợc duyệt
Khoản vay là ít nhất b Phơng thức vay thế chấp luỹ tiến:
Phương thức cho vay này, còn được gọi là cho vay tiến bộ, cho phép giảm số tiền trả nợ trong những năm đầu và tăng dần trong các năm tiếp theo, làm chậm quá trình trả nợ đến cuối thời hạn vay Mục đích chính là trong vài năm đầu, tiền trả nợ không bao gồm lãi vay, dẫn đến việc số dư nợ chưa thanh toán gia tăng Thực tế, việc trả nợ gốc chỉ bắt đầu sau một năm, và khoản vay sẽ được hoàn trả chủ yếu trong các năm cuối.
3.2.2 Đầu tư phát triển nhà cần phải phù hợp với nguyện vọng và khả năng thanh toán của hộ thu nhập thấp
3.2.2.1 Nguyện vọng và khả năng thanh toán của hộ thu nhập thấp.
Cải thiện nhà ở cho người thu nhập thấp là ưu tiên hàng đầu trong định hướng quốc gia về chỗ ở, đồng thời cũng là mục tiêu quan trọng của các chương trình phát triển nhà ở tại cấp Quốc gia và các Thành phố.
Nhà nước cần tổ chức đầu tư vào các dự án nhà ở giá rẻ, tiện nghi trung bình, với hình thức thuê hoặc mua trả góp Cần có các giải pháp hỗ trợ cho người có thu nhập thấp thông qua các chương trình tài chính, tín dụng và chính sách đất ở Đồng thời, xây dựng quy chế khuyến khích các tổ chức, doanh nghiệp phát triển nhà ở đô thị cho công chức, viên chức gặp khó khăn về chỗ ở, giúp họ được hưởng ưu đãi từ Nhà nước khi tham gia vào việc tạo lập nơi ở.
Trong những năm qua, Thành phố Vinh đã phát triển cơ chế huy động vốn cho nhà ở dành cho người có thu nhập thấp Sự tham gia của các ngân hàng không chỉ giúp giải quyết vấn đề cho vay mà còn đóng góp tích cực vào chương trình nhà ở cho đối tượng này.
Nhà nước hiện đang áp dụng các chính sách ưu tiên về đất ở cho người thu nhập thấp, bao gồm miễn thu tiền sử dụng đất cho các dự án xây dựng chung cư cao tầng Điều này cũng áp dụng cho nhà tình nghĩa dành cho các gia đình chính sách và những gia đình nghèo gặp khó khăn, giúp họ không phải trả tiền sử dụng đất.
Chính quyền địa phương tại các đô thị cần chú trọng đến việc quản lý sử dụng đất, lập quy hoạch chi tiết và đầu tư vào cơ sở hạ tầng Những nỗ lực này sẽ không chỉ cải thiện diện tích đất ở cho người có thu nhập thấp mà còn nâng cao chất lượng đường sá và hệ thống cấp thoát nước.
3.2.2.2 Các loại hình nhà ở hiện nay đang được ưa chuộng đối với thành phần thu nhập thấp.
Do khả năng tài chính hạn chế, người có thu nhập thấp thường mong muốn sở hữu căn hộ có diện tích từ 30 đến 50 m2, với diện tích trung bình khoảng 40 m2.
Loại hình nhà ở đợc a chuộng:
Nhà chung cư hiện nay rất được ưa chuộng, đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp Mô hình nhà chung cư trở thành lựa chọn phù hợp vì khả năng tài chính hạn chế của họ, giúp tiết kiệm chi phí và đáp ứng nhu cầu về chỗ ở.
+ Diện tích nhà ở cũng vừa đủ để sống ( từ 40-50 m2/căn hé ).
+ Điều kiện sinh hoạt công trình phụ riêng biệt, biệt lập. + Nhà có khu công viên cây xanh xung quanh, giúp cải thiện môi trờng tơng đối tốt
+ Giá cả nhà chung c vừa phải, hợp lý
Cải tạo và nâng cấp nhà ở hiện có là giải pháp phổ biến nhất hiện nay, đặc biệt tại các đô thị nơi có nhiều khu nhà lụp xụp Nhiều hộ gia đình có thu nhập thấp đã sở hữu nhà, nhưng diện tích sống chật hẹp và chất lượng nhà cùng hạ tầng kỹ thuật còn kém Do đó, việc cải tạo và nâng cấp những ngôi nhà này là rất cần thiết để nâng cao chất lượng cuộc sống.
3.2.3 Một số giải pháp cung cấp có hiệu quả nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp
Chính quyền địa phương đã chú trọng đến việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhưng kết quả đạt được vẫn chưa như mong đợi Để tìm ra giải pháp hiệu quả cho vấn đề nhà ở thu nhập thấp, cần xem xét các yếu tố quan trọng liên quan.
- Thực hiện các nghiên cứu, điều tra, khảo sát các khu vực nhà ở thu nhập thấp và hộ thu nhập thấp để xác định nhu cầu của họ.