GIỚI THIỆU
Bối cảnh nghiên cứu
Trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, nền kinh tế Việt Nam đã có sự tăng trưởng nhanh chóng, với tỉ trọng đóng góp của các ngành công nghiệp và dịch vụ vào GDP ngày càng cao Ngược lại, tỉ trọng của ngành nông nghiệp trong GDP đang có xu hướng giảm Diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất đô thị ngày càng gia tăng, từ khoảng 500 đô thị vào năm 1990 với tỷ lệ đô thị hóa 17-18%, đến 649 đô thị vào năm 2000 và tiếp tục tăng trong các năm tiếp theo.
656 ĐT và đến năm 2007, cả nước có 729 ĐT, tỉ lệ đô thị hóa khoảng 27% 1
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản nhằm triển khai và chỉ đạo thực hiện đô thị hóa, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường Mục tiêu đặt ra là xây dựng 100 triệu m² nhà ở mới mỗi năm, với diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt 22 m²/người vào năm 2015 và 25 m²/người vào năm 2020 Đặc biệt, tại các đô thị, diện tích này dự kiến đạt 26 m²/người vào năm 2015 và 29 m²/người vào năm 2020.
Theo quy hoạch đến năm 2020, khu vực Đồng Bằng Sông Cửu Long (ĐBSCL) sẽ có 250 đô thị, bao gồm 1 đô thị loại I, 6 đô thị loại II, 11 đô thị loại III, 34 đô thị loại IV và 198 đô thị loại V Dự kiến, dân số trong vùng sẽ đạt khoảng 20-21 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 7-7,5 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa đạt 33-35% và diện tích đất đô thị khoảng 100.000 – 110.000 ha.
Tại Đồng Tháp, vùng Cao Lãnh bao gồm thành phố Cao Lãnh và ba huyện Cao Lãnh, Tháp Mười, Thanh Bình, đã đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng Những nỗ lực này đã hình thành các khu đô thị mới như Trường Xuân, Thanh Bình và Trần Quốc Toản, thúc đẩy sự phát triển kinh tế và xã hội của khu vực.
Mỹ Trà, Mỹ Xương…Tỷ lệ đô thị hóa năm 2007 của vùng đạt 24,5%, trong đó, TP Cao Lãnh đạt 60,7% 4
Bản tin kinh tế số 16 của Bộ Ngoại giao (2008) đề cập đến quá trình đô thị hóa và những vấn đề phát sinh liên quan Tài liệu này được công bố trên trang Tuyên giáo và có thể truy cập tại địa chỉ http://tuyengiao.vn/Home/kinhte/2008/8/1433.aspx, với thông tin cập nhật tính đến ngày 01/12/2011.
2 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-Ttg ban hành ngày 30/11/2011 về việc phê duyệt
Chiến lược xây dựng nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030
3 Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 1581/QĐ-Ttg ban hành ngày 09/10/2009 về việc phê duyệt qui hoạch xây dựng vùng ĐBSCL đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050
Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp (2008) đã công bố báo cáo về kết quả thực hiện các nghị quyết của Tỉnh ủy nhằm phát triển kinh tế - xã hội tại các khu vực Cao Lãnh, Sa Đéc và Hồng Ngự, với mục tiêu đạt được những tiến bộ đáng kể đến năm 2010.
Cao Lãnh, thành phố trẻ được nâng cấp từ thị xã vào năm 2007, đang hướng tới mục tiêu trở thành đô thị loại II theo quy hoạch đến năm 2020 Thành phố tập trung phát triển đô thị tại một số khu vực, đặc biệt là phường Mỹ Phú Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đã dẫn đến tình trạng khan hiếm đất nông nghiệp tại các phường trung tâm, gây khó khăn cho việc phát triển đô thị tại đây.
Mỹ Phú là một lựa chọn hợp lý để thúc đẩy sự mở rộng của TP về hướng đông bắc, nơi có quỹ đất nông nghiệp phong phú Khu vực này vừa chuyển đổi từ xã lên phường, dẫn đến hạ tầng giao thông, điện nước và nhà ở chưa được đầu tư nhiều, chủ yếu là nhà tạm bợ, và người dân vẫn sống chủ yếu bằng nghề nông Dựa trên hiện trạng và vị trí địa lý, dự án Đầu tư Xây dựng Khu ĐT Thương mại - Dân cư Phường sẽ mang lại nhiều cơ hội phát triển.
Mỹ Phú TP Cao Lãnh sẽ phát triển quỹ đất đô thị lớn, nâng cao cơ sở hạ tầng để đáp ứng nhu cầu di chuyển của người dân và kết nối các khu đô thị trong thành phố.
Thời gian qua, nhiều dự án bất động sản không được triển khai đúng tiến độ hoặc bị ngưng đầu tư, chủ yếu do hai nguyên nhân Theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, từ ngày 01/10/2009, doanh nghiệp phải đền bù đất nông nghiệp cho nông dân theo giá thỏa thuận và đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường Dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú, TP Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp là một ví dụ điển hình cho tình trạng này.
Vấn đề chính sách
Trong bối cảnh đô thị hóa gia tăng, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để quản lý và điều tiết lợi ích từ đất đai, nhưng vẫn gặp phải tình trạng chồng chéo và ách tắc trong thực thi Một vấn đề quan trọng là việc chuyển mục đích sử dụng đất (TSDĐ), đặc biệt là từ đất nông nghiệp sang đất ở, thương mại và khu công nghiệp Trước ngày 01/10/2009, chủ đầu tư phải nộp TSDĐ cho nhà nước theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, thường chỉ chiếm 20%-30% giá thị trường Kể từ ngày 01/10/2009, theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, chủ đầu tư phải nộp TSDĐ theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, nhưng đến nay, Chính phủ vẫn chưa ban hành thông tư hướng dẫn cụ thể.
5 Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 1581/QĐ-Ttg ban hành ngày 09/10/2009
Theo Thảo Nguyên (2012), bài viết “Thuế bất động sản và những bất hợp lý” trên Tamnhin.net chỉ ra rằng, Nghị định mới đã tạo ra nhiều cách hiểu không thống nhất về “giá thị trường” ở các địa phương, đồng thời trao quyền định giá lớn cho các đơn vị Điều này dẫn đến việc giá TSDĐ tăng cao, khiến chủ đầu tư thua lỗ và phải dừng triển khai dự án Nhiều doanh nghiệp đã bán sản phẩm nhưng không có đủ tiền để hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tình trạng này đã được thảo luận tại buổi tọa đàm về Nghị định 69, thu hút hơn 500 doanh nghiệp bất động sản tham gia.
Chủ doanh nghiệp tại TP Hồ Chí Minh bức xúc cho biết đã nhiều lần gửi đơn cầu cứu về việc tính thuế trên đất nông nghiệp, trong khi nhà nước lại áp dụng thuế như đối với đất ở, mặc dù họ đã đầu tư nhiều vào cơ sở hạ tầng như đường, điện, nước Với cách tính thuế mới, một doanh nhân dự đoán rằng nếu bán toàn bộ dự án, doanh thu chỉ đạt 60 tỷ đồng, trong khi phải nộp thuế sử dụng đất là 57 tỷ đồng, dẫn đến nguy cơ lỗ nặng Ông đề xuất được "đóng thuế bằng đất" để giảm bớt gánh nặng tài chính Điều này cho thấy quy định thu thuế sử dụng đất theo giá thị trường đang làm tăng chi phí cho nhà đầu tư và gây đình trệ cho các dự án.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất đô thị là yếu tố quan trọng cho sự thành công của quá trình đô thị hóa Do đó, nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư và xác định mức đóng góp hợp lý cho ngân sách Chỉ khi doanh nghiệp nhận được lợi ích, họ mới sẵn sàng triển khai dự án và ủng hộ chủ trương đô thị hóa của thành phố, tỉnh và Chính phủ.
Mục tiêu nghiên cứu, số liệu và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu
Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp trong việc thực hiện chính sách quản lý đất đai, nhà nước đã thể hiện thiện chí trong việc nghiên cứu và sửa đổi các quy định liên quan, đặc biệt là những vấn đề quan trọng trong phát triển nhà ở Chính phủ dự kiến sẽ trình Quốc hội sửa đổi Luật đất đai vào năm 2013 để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế.
Bài viết của Thủy Nguyễn (2011) nêu rõ rằng nhiều dự án bị "ngâm" do định giá đất quá cao Điều này ảnh hưởng tiêu cực đến tiến độ triển khai và hiệu quả đầu tư Tình trạng này cần được giải quyết để thúc đẩy sự phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản.
Doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó khăn do mức tiền sử dụng đất quá cao, điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh của họ Nhiều công ty trong ngành bất động sản đã lên tiếng kêu gọi chính phủ xem xét lại chính sách này để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho sự phát triển của thị trường Việc giảm bớt gánh nặng tài chính từ tiền sử dụng đất sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng bền vững cho ngành bất động sản Việt Nam.
Nghị định 69 đã gây ra những lo ngại về hệ lụy xấu đối với thị trường địa ốc tại TP HCM Các chuyên gia cho rằng, những quy định trong nghị định này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững của ngành bất động sản Vấn đề này đã được đề cập trong bài viết của Vũ Lê trên VnExpress vào năm 2010, nhấn mạnh sự cần thiết phải xem xét và điều chỉnh các chính sách liên quan để tránh những tác động không mong muốn.
Doanh nghiệp địa ốc đã đề xuất phương án nộp thuế bằng đất, một giải pháp có thể giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho các công ty trong ngành bất động sản Đề xuất này được nêu rõ trong bài viết của Vũ Lê trên VnExpress, cho thấy sự cần thiết của việc cải cách trong hệ thống thuế để hỗ trợ doanh nghiệp Việc nộp thuế bằng đất có thể tạo ra sự linh hoạt hơn cho các doanh nghiệp, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam.
11 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-Ttg ban hành ngày 30/11/2011
Bài viết sẽ phân tích giá trị kinh tế của đất đai tại phường Mỹ Phú, TP Cao Lãnh, trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, thương mại và dịch vụ Qua việc tính toán giá trị chênh lệch, nghiên cứu sẽ đề xuất mức giá thu tiền sử dụng đất (TSDĐ) cho khu vực này, đồng thời trình bày phương pháp tính có thể áp dụng cho các địa phương khác.
Để xác định giá trị tài sản đất đai (TSDĐ), luận văn sẽ tiến hành tính toán giá kinh tế của các loại đất nông nghiệp, đất ở và đất kinh doanh chưa có cơ sở hạ tầng (CSHT).
Số liệu nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Dữ liệu phân tích được thu thập từ hồ sơ dự án (DA) và số liệu thống kê của tỉnh Đồng Tháp, vùng Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) và Việt Nam trong những năm gần đây Tác giả cũng đã tham khảo các dự báo từ một số tổ chức quốc tế để phục vụ cho quá trình phân tích.
Một vấn đề cấp bách mà các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt là giá đền bù cho đất nông nghiệp và tài sản gắn liền với đất Do hạn chế về nguồn lực, nghiên cứu này chỉ tập trung vào tài sản gắn liền với đất mà không phân tích sâu về giá đền bù cho nông dân, giả định rằng nông dân chấp nhận mức giá đền bù theo giá thị trường Tuy nhiên, tác giả cũng sẽ đề cập ngắn gọn về vấn đề này trong bối cảnh phân tích phân phối của dự án.
Tác giả áp dụng phương pháp phân tích tình huống để xác định giá kinh tế của đất tại Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú, TP Cao Lãnh Bài viết trình bày cách tính giá đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, thương mại và dịch vụ Trong dự án này, giá trị kinh tế của đất nông nghiệp được tính toán theo phương pháp của Ngân Hàng Phát Triển Châu Á (ADB) và Ngân Hàng Thế Giới (World Bank), trong khi giá đất ở, thương mại và dịch vụ được xác định dựa trên kết quả thẩm định.
Để đảm bảo thành công trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất (MĐSD), cần chú trọng đến hai yếu tố quan trọng: hiệu quả kinh tế và lợi nhuận của chủ đầu tư Luận văn sẽ tiến hành thẩm định hiệu quả kinh tế và tài chính của dự án (DA), bao gồm các loại đất như đất nông nghiệp, đất ở, đất kinh doanh chưa có cơ sở hạ tầng, cũng như đất ở và đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng, và đất có nhà, công trình xây dựng trên đất.
Câu hỏi nghiên cứu
Luận văn sẽ trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:
C ă n c ứ vào tình hu ố ng D ự Án Khu Đ ô Th ị Ph ườ ng M ỹ Phú TP Cao Lãnh, giá kinh t ế c ủ a đấ t nông nghi ệ p b ằ ng bao nhiêu?
Giá kinh t ế c ủ a đấ t thay đổ i nh ư th ế nào khi chuy ể n m ụ c đ ích s ử d ụ ng t ừ đấ t nông nghi ệ p sang đấ t ở , th ươ ng m ạ i, d ị ch v ụ ?
Để đảm bảo việc chuyển đổi MĐSD đất thành công, cần chú trọng đến hai yếu tố chính: hiệu quả kinh tế và lợi nhuận của chủ đầu tư Luận văn sẽ tìm kiếm lời giải cho câu hỏi này.
D ự án Khu Đ ô Th ị Ph ườ ng M ỹ Phú TP Cao Lãnh có kh ả thi v ề m ặ t kinh t ế và v ề m ặ t tài chính không?
Giới thiệu dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh
Dự án có tên đầy đủ là Dự án Đầu tư Xây dựng Công trình Khu Đô Thị Thương Mại - Dân
Cư Phường Mỹ Phú Thành phố Cao Lãnh Diện tích DA là 35,331 ha Phần trình bày chi tiết tại Phụ lục 1.
Bố cục luận văn
Luận văn được chia thành 5 chương, bắt đầu với Chương 1, nơi trình bày bối cảnh nghiên cứu, vấn đề chính sách, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, câu hỏi chính sách, bố cục luận văn và giới thiệu đề tài Chương 2 tập trung vào phương pháp tính giá kinh tế của đất nông nghiệp theo ADB, World Bank và Thông tư 145/2007/TT-BTC, đồng thời giới thiệu khung phân tích lợi ích – chi phí và giá kinh tế của đất ở, cùng với thông tin về TSDĐ ở Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế Chương 3 áp dụng các phương pháp đã đề cập để xác định giá trị kinh tế của đất nông nghiệp trong thực tiễn Chương 4 thẩm định hiệu quả kinh tế và tài chính của dự án, tính toán giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng và so sánh với giá kinh tế của đất nông nghiệp, từ đó đưa ra mức giá hợp lý cho TSDĐ Cuối cùng, Chương 5 tổng kết và đưa ra kiến nghị chính sách dựa trên quá trình phân tích trước đó.
PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT, KHUNG PHÂN TÍCH LỢI ÍCH – CHI PHÍ VÀ GIỚI THIỆU VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Xác định giá trị đất nông nghiệp
Mục này trình bày một số phương pháp khác nhau để xác định giá trị kinh tế của đất nông nghiệp
2.1.1 Tính giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB
Phương pháp xác định giá trị kinh tế của đất dựa vào chi phí cơ hội, tức là giá trị sản lượng nông nghiệp bị mất khi không sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp Đối với các dự án mới ở nông thôn, chi phí cơ hội này cần được ước tính hàng năm trong suốt vòng đời dự án, vì nó phản ánh lợi nhuận bị mất do không canh tác Năng suất đất nông nghiệp có thể thay đổi theo thời gian, tăng lên nhờ phương thức canh tác mới hoặc giảm đi do đất bị xói mòn và bạc màu, do đó xu hướng này cũng cần được xem xét trong việc tính toán chi phí cơ hội.
Để tính toán sản lượng thu hoạch ròng bị mất, cần chọn một hoặc một số sản phẩm cụ thể và ước tính số liệu trên cơ sở từng hecta, sau đó ngoại suy cho toàn bộ diện tích đất Khi có sự thay đổi trong kỹ thuật nông nghiệp hoặc cơ cấu cây trồng, cần thêm hệ số điều chỉnh hàng năm cho sản lượng mất đi trên mỗi hecta để phản ánh thay đổi năng suất Mỗi vùng có mức độ thâm canh và số vụ thu hoạch khác nhau, do đó lợi ích ròng từ mỗi vụ thu hoạch sẽ được nhân với hệ số thâm canh để xác định sản lượng ròng bị mất hàng năm cho toàn bộ diện tích đất.
12 ADB (1997), Hướng dẫn Phân tích Kinh tế các dự án, tr 22-23.
EPLt đại diện cho giá kinh tế của đất trên mỗi hecta trong một năm, trong khi NBo thể hiện sản lượng hoặc lợi ích ròng theo giá ẩn cho mỗi hecta của một loại cây trồng trong năm 0 CI là mức độ thâm canh, và g là hệ số tăng năng suất, phản ánh tốc độ tăng năng suất của cây trồng.
Theo công thức tính giá kinh tế đất đai hàng năm của ADB, giá trị kinh tế của đất có thể được xác định bằng cách cộng dồn giá kinh tế hàng năm trong tương lai và quy đổi về hiện tại thông qua tỷ lệ chiết khấu k.
Giá kinh tế của đất (V) được xác định thông qua công thức liên quan đến hệ số chiết khấu (k), phản ánh chi phí vốn của nền kinh tế (EOCK) và tốc độ tăng năng suất của đất đai (g).
2.1.2 Xác định giá kinh tế của đất theo phương pháp của World Bank
Theo Pedro Belli, chuyên gia của Ngân hàng Thế giới, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt với cung hoàn toàn không co giãn Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho dự án (DA) buộc phải lấy đi từ các mục đích sử dụng khác Do đó, việc định giá đất cho DA thường phải dựa vào các phương pháp gián tiếp thay vì chỉ sử dụng giá thị trường đã điều chỉnh Ông đề xuất đo lường giá trị đất đai thông qua giá trị hiện tại ròng (NPV) của giá thuê đất hoặc lợi nhuận ròng từ đất.
Giá trị ước định của khu đất (V) là giá kinh tế của đất, trong khi R đại diện cho tiền thuê đất hoặc thu nhập ròng hàng năm Hệ số chiết khấu k phản ánh lãi suất hoặc chi phí vốn của nền kinh tế, và g1 là tốc độ tăng thực tế kỳ vọng của giá thuê đất hoặc lợi nhuận hàng năm Công thức này áp dụng cho việc xác định giá kinh tế của cả đất nông nghiệp, đất ở và đất kinh doanh, tương tự như công thức (2.2) Pedro Belli và các đồng tác giả đã cung cấp một phương pháp mới để xác định giá trị kinh tế của đất đai thông qua tốc độ tăng lợi nhuận hàng năm g1.
13 ADB (1997), Hướng dẫn Phân tích Kinh tế các dự án, Phụ lục 13, tr 113.
14 Tác giả luận văn xây dựng công thức (2.2) dựa trên công thức (2.1) của ADB.Phần chứng minh ở Phụ lục 2
15 Belli, Pedro và đ.t.g (2001), Phân tích Kinh tế các hoạt động đầu tư: Công cụ phân tích và ứng dụng thực tế, tr 70-72.
2.1.3 Tính giá trị đất nông nghiệp theo phương pháp thu nhập theo Thông tư số
Theo phương pháp thu nhập, việc xác định giá đất nông nghiệp được tiến hành qua 4 bước 16
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm của khu đất cần định giá
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Để xác định thu nhập thuần túy hàng năm, bạn cần áp dụng công thức: Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm (đã tính ở Bước 1) - Tổng chi phí (đã tính ở Bước 2).
Để ước tính mức giá đất, áp dụng công thức: Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm từ thửa đất chia cho Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng Tổng thu nhập và tổng chi phí cần được xác định từ Bước 1 và Bước 2, cùng với thu nhập thuần túy từ Bước 3, phải phản ánh mức trung bình trong 3 năm trước thời điểm định giá Nếu không có đủ dữ liệu trong 3 năm, sử dụng số liệu của năm ngay trước đó Tổng thu nhập được xác định dựa trên giá bán của năm trước thời điểm định giá đất, theo hướng dẫn trong phụ lục của Thông tư.
Phân tích tính khả thi về mặt kinh tế của dự án
Luận văn này đánh giá hiệu quả của dự án (DA) từ góc độ toàn bộ nền kinh tế, sử dụng các chỉ tiêu như NPVe và EIRR Đánh giá được thực hiện thông qua việc tính toán lợi ích và chi phí kinh tế của dự án, nhằm cung cấp cái nhìn tổng quan về tác động kinh tế của DA.
NPVe là giá trị hiện tại tại ròng của dòng tiền theo giá kinh tế DA có hiệu quả khi NPV e = k) (1
≥ 0 với B t là Lợi ích kinh tế của DA năm t, Ct là Chi phí kinh tế của DA năm t, k là chi phí vốn của nền kinh tế
EIRR là tỉ suất hoàn vốn nội bộ kinh tế, là giá trị mà tại đó NPV e = 0
Hệ số chuyển đổi từ giá tài chính sang giá kinh tế được sử dụng để tính toán giá kinh tế cho một số thông số, với công thức CF j = Giá kinh tế/Giá tài chính.
DA phân lô bán nền sau năm 2016 là kết thúc về mặt tài chính Tuy nhiên, sản phẩm của
DA là đất ĐT tồn tại mãi mãi, do đó tác động của nó đến nền kinh tế cũng tồn tại mãi mãi
Vì vậy, để tính lợi ích kinh tế của DA, tác giả sẽ xác định các nguồn thu trong tương lai
Theo Thông tư số 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 06/12/2007, sau khi dự án phân lô bán nền hoàn thành, giả định rằng tất cả các công trình sẽ được chủ đất xây dựng và cho thuê.
Lợi ích kinh tế là tiền thuê nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ sau khi có DA, giá thuê tăng dần hàng năm
Chi phí kinh tế bao gồm các yếu tố quan trọng như chi phí cơ hội của đất, chi phí đầu tư ban đầu theo giá kinh tế, chi phí hoạt động và chi phí xây dựng nhà cho thuê trên đất sau khi có dự án.
Chi phí đầu tư ban đầu theo giá kinh tế bao gồm tổng chi phí xây dựng, chi phí quản lý dự án trong thời gian thi công và chi phí tổ chức đền bù Ngoài ra, chi phí hoạt động theo giá kinh tế cũng bao gồm chi phí quảng cáo và chi phí quản lý bán đất.
Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng
Giá kinh tế của đất là giá trị thực của đất đai khi loại bỏ các yếu tố gây biến dạng thị trường như thuế, đầu cơ và tâm lý Luận văn sẽ tính toán trực tiếp giá kinh tế của đất ở và đất kinh doanh, dựa vào mức sẵn lòng chi trả của người tiêu dùng cho mỗi mét vuông đất Mức sẵn lòng chi trả phản ánh lợi ích kinh tế ròng mà mỗi mét vuông đất mang lại, được xác định bằng lợi ích kinh tế trừ đi chi phí bình quân trên mỗi mét vuông Đối với nguồn thu từ xây dựng và cho thuê, giá kinh tế của đất sẽ được tính toán dựa trên những yếu tố này.
Giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng= (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh tế)/Diện tích dự án (2.4)
Sau khi chuyển MĐSD, có hai dạng đất ở, đất kinh doanh: đất trước khi đầu tư xây dựng CSHT và đất sau khi đầu tư xây dựng CSHT
Giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng và có cơ sở hạ tầng được tính theo công thức: (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh tế sau khi có cơ sở hạ tầng) chia cho Diện tích dự án.
Giá kinh tế của đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng và chưa có cơ sở hạ tầng được tính toán bằng công thức: (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh tế từ thời điểm chưa có cơ sở hạ tầng) chia cho diện tích dự án.
Giá kinh tế của đất ở và đất kinh doanh phản ánh mức sẵn lòng chi trả của chủ nhà khi mua đất để xây dựng nhà ở hoặc cho thuê Khi chưa có cơ sở hạ tầng (CSHT), giá trị này có thể thấp hơn do thiếu các tiện ích và dịch vụ xung quanh.
CSHT thể hiện mức độ sẵn sàng chi trả của chủ đầu tư sau khi đã có đất sạch, tức là đất đã được đền bù cho nông dân và đã được cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Luận văn sẽ phân tích mức sẵn lòng chi trả cho đất ở và đất kinh doanh chưa có cơ sở hạ tầng, đồng thời so sánh với giá trị kinh tế của đất nông nghiệp Mục tiêu là xác định mức chênh lệch do việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tạo ra.
Phân tích tính khả thi về mặt tài chính của dự án
Luận văn đánh giá hiệu quả của DA trên quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư thông qua việc tính toán các chỉ tiêu NPVf, IRR, DSCR
NPV f là giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền theo giá tài chính thu được trong tương lai
DA khả thi khi NPV f =
B ≥ 0 , với Bt là lợi ích tài chính của DA năm t , Ct là chi phí tài chính của DA năm t, r là suất chiết khấu dòng tiền
Khi phân tích hiệu quả dự án (DA) từ góc độ tổng đầu tư, chi phí vốn (r) của DA được xác định thông qua WACC WACC được tính bằng bình quân trọng số của chi phí vốn chủ sở hữu (VCSH) và chi phí vốn vay, cụ thể là WACC = rD D/V + rE E/V.
Trong đó: D là nợ vay rD là lãi suất tiền vay
E là VCSH của chủ đầu tư
V là tổng vốn đầu tư, V = D + E r E là chi phí VCSH, được ước lượng theo cách gián tiếp thông qua thị trường Hoa
Theo mô hình CAPM, lợi suất kỳ vọng của một tài sản được tính bằng công thức: r₃ = r_f + β (r_m - r_f) + ε, trong đó r_f là lợi suất trái phiếu chính phủ Hoa Kỳ kỳ hạn 10 năm, β là hệ số beta có vay nợ của Dự án Khu ĐT Phường.
Mỹ Phú TP Cao Lãnh, R ୗ - r ୗ đại diện cho mức bù rủi ro thị trường Hoa Kỳ, trong khi RP ୡ là mức bù rủi ro quốc gia Hệ số beta không vay nợ của ngành BĐS trên thị trường Hoa Kỳ được ký hiệu là β , và thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (thuế TNDN) ở Việt Nam được ký hiệu là t େ .
Khi phân tích hiệu quả DA trên quan điểm chủ đầu tư, r là chi phí VCSH
IRR là tỉ suất hoàn vốn nội bộ, là giá trị mà tại đó NPV f = 0
DA khả thi khi IRR ≥ Suất sinh lời tối thiểu của nhà đầu tư
Hệ số an toàn trả nợ (DSCR) tại thời điểm t được tính bằng tổng số tiền mặt sử dụng để trả nợ chia cho tổng số nợ phải trả tại thời điểm đó.
Thông thường, các chủ nợ yêu cầu DA có DSCR ≥ 1,2
Lợi ích tài chính của DA là doanh thu bán đất ở, đất kinh doanh
Chí phí tài chính của DA bao gồm chi phí đầu tư ban đầu, chi phí hoạt động
Chi phí đầu tư ban đầu gồm tiền đền bù đất nông nghiệp, chi phí tổ chức đền bù, tổng chi phí xây dựng, CPQLDA TTGTC, TSDĐ phải nộp
Chi phí hoạt động bao gồm chi phí quảng cáo và chi phí quản lý bán đất
TSDĐ phải nộp = TSDĐ – TSDĐ được khấu trừ.
Phân tích rủi ro, phân tích phân phối
Phân tích rủi ro là quá trình đánh giá tác động của các biến số đầu vào như giá đóng TSDĐ, giá đền bù, chi phí xây dựng, giá bán đất và giá cho thuê đến hiệu quả của dự án Thông qua việc thay đổi các giá trị này, luận văn sẽ xác định những thông số quan trọng ảnh hưởng đến tính khả thi tài chính và kinh tế của dự án, từ đó đưa ra cái nhìn sâu sắc về mức độ ảnh hưởng của chúng.
Phân tích phân phối cho thấy sự khác biệt giữa ngân lưu kinh tế và ngân lưu tài chính tạo ra ngoại tác Ngoại tác này phản ánh sự ảnh hưởng đến một số nhóm đối tượng trong xã hội, không chỉ riêng nhà đầu tư, mà còn những người khác được hưởng lợi ích hoặc chịu chi phí từ dự án.
Tổng ngoại tác được đo lường bằng công thức: NPV nt = NPV e – NPV fe
Trong đó: NPVnt là NPV của các ngoại tác
NPVe là NPV của ngân lưu kinh tế
NPVfe là NPV của ngân lưu tài chính, sử dụng chiết khấu EOCK.
Giới thiệu về quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế
Bài viết phân tích quy trình thu hồi tài sản đất đai (TSDĐ) khi chuyển mục đích sử dụng (MĐSD) từ đất nông nghiệp sang đất ở, tập trung vào các giai đoạn liên quan đến tổ chức kinh tế hoạt động kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận.
TSDĐ, hay tiền sử dụng đất, là khoản chi phí mà người sử dụng đất cần thanh toán khi nhà nước giao đất có thu TSDĐ cho một diện tích đất cụ thể.
2.6.1 Quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam
Có hai mốc quan trọng là trước ngày 01/10/2009 và sau ngày 01/10/2009
17 Quốc hội (2003), Điều 4 Luật đất đai
Ngày 24/7/1993, Quốc hội Việt Nam đã thông qua Luật đất đai, từ đó Chính phủ ban hành các quy định về thu TSDĐ qua các nghị định như Nghị định 89/CP (17/8/1994), Nghị định 44/CP (03/8/1996) và Nghị định 38/2000/NĐ-CP (23/8/2000) Vào ngày 10/12/2003, Quốc hội đã ban hành Luật đất đai mới thay thế Luật năm 1993, và từ đó, Chính phủ tiếp tục ban hành các quy định về thu TSDĐ Nghị định 198/2004/NĐ-CP (03/12/2004) là một trong những nghị định quan trọng được ban hành trước ngày 01/10/2009, với điểm chung của giai đoạn này là căn cứ tính TSDĐ tương đồng nhau.
Diện tích đất đóng TSDĐ là diện tích đất được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giá tính TSDĐ được UBND cấp tỉnh ban hành dựa trên MĐSD đất tại thời điểm giao đất Trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá trúng đấu giá sẽ được áp dụng.
Khi người được giao đất thực hiện bồi thường và hỗ trợ cho những người có đất bị thu hồi do Nhà nước, số tiền bồi thường và hỗ trợ này sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất (TSDĐ) phải nộp Tuy nhiên, mức khấu trừ không được vượt quá số tiền TSDĐ phải nộp.
Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 và Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010, có hiệu lực từ ngày 01/10/2009, nhằm thay thế các quy định trước đây về giá tính thuế sử dụng đất Theo đó, giá tính thuế sử dụng đất (TSDĐ) được xác định bởi UBND cấp tỉnh dựa trên mức giá đất được giao tại thời điểm giao đất Nếu giá đất quy định chưa phản ánh đúng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, UBND cấp tỉnh sẽ điều chỉnh giá đất cụ thể dựa trên giá thực tế Ngoài ra, không áp dụng khung giá đất đã được Chính phủ quy định trước đây trong việc tính TSDĐ theo các nghị định này.
Xác định "giá thị trường" hay "sát giá thị trường" là một thách thức lớn, vì hiện tại Chính phủ chưa ban hành Thông tư hướng dẫn cụ thể Các địa phương thường dựa vào kết quả thẩm định từ các công ty thẩm định giá để đưa ra các quyết định liên quan.
TSDĐ là một khoản thuế của nhà nước nhằm điều tiết lợi ích từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đô thị Bài viết sẽ phân tích cách các quốc gia trên thế giới quản lý lợi ích này Tại các nước phát triển, quá trình đô thị hóa đã hoàn tất và đất đai được quy hoạch ổn định, do đó không có nhiều nghiên cứu về việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị Ngược lại, ở các nước đang phát triển, có hai nghiên cứu đáng chú ý về kinh nghiệm tại Ấn Độ và Trung Quốc.
Nghiên cứu của Bishwapriya Sanyal và Chandan Deuskar (2012) chỉ ra rằng tại Ahmedabad, Ấn Độ, chính quyền địa phương ngày càng sử dụng đồ án quy hoạch đô thị để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp và cải thiện cơ sở hạ tầng cơ bản Theo đó, các chủ đất nông nghiệp trong khu vực đô thị hóa phải chuyển nhượng 40% diện tích đất cho chính quyền với giá đất nông nghiệp, trong khi giữ lại 60% diện tích để phát triển thành đất đô thị có cơ sở hạ tầng công cộng Chính quyền sử dụng một phần diện tích đất 40% để xây dựng đường giao thông và công trình công cộng, phần còn lại sẽ được bán đấu giá nhằm thu hồi chi phí đầu tư.
Theo nghiên cứu của Gregory K Ingram và Yu-Hung Hong (2012), tại Trung Quốc, chính quyền thành phố mua đất nông nghiệp từ nông dân với giá nông nghiệp, sau đó xây dựng cơ sở hạ tầng và chuyển đổi thành đất đô thị để bán cho các nhà phát triển cùng với giấy phép xây dựng Sự chênh lệch giá giữa đất đô thị và đất nông nghiệp, sau khi trừ chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng, tạo ra nguồn thu lớn cho chính quyền địa phương.
Nh ậ n xét và bài h ọ c kinh nghi ệ m cho Vi ệ t Nam
Cách làm của Ấn Độ tập trung vào phát triển kinh tế đất đai, chú trọng lợi ích của chủ đất nông nghiệp và cộng đồng, từ đó mở rộng cơ sở thuế cho bất động sản, tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên, trong ngắn hạn, chính quyền sẽ mất một nguồn thu lớn từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, so với mô hình thu lợi 100% diện tích đất ở sau quy hoạch mà Việt Nam và Trung Quốc áp dụng Đối với Việt Nam, quốc gia đang đối mặt với thâm hụt ngân sách kéo dài, nếu áp dụng phương pháp này thì ngân sách sẽ càng thâm hụt nghiêm trọng hơn.
Cách làm của Trung Quốc đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách quốc gia, khi toàn bộ lợi ích tài chính từ việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về nhà nước Chính quyền Trung Quốc đã đảm nhận những công việc mà doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện đang thực hiện Tuy nhiên, một trong những thách thức lớn của chính quyền Việt Nam là nguồn vốn đầu tư ban đầu còn hạn chế, bao gồm chi phí đền bù cho nông dân và đầu tư cơ sở hạ tầng, khiến cho việc áp dụng mô hình này trở nên khó khăn.
Chương 2 đã trình bày những vấn đề cốt lõi về khung lý thuyết tính giá kinh tế cho đất nông nghiệp, đất ở và đất kinh doanh, đồng thời đề cập đến phương pháp thẩm định dự án và kinh nghiệm quốc tế về sử dụng đất Từ những cơ sở này, luận văn sẽ xác định và lựa chọn giá kinh tế cho đất nông nghiệp, đồng thời tính toán và biện luận giá kinh tế cho đất ở, thương mại và dịch vụ trong các chương tiếp theo.
XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB
Trong Dự án Khu ĐT phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, cây lúa là sản phẩm chính, bên cạnh vườn tạp Tác giả chọn cây lúa để ước tính giá kinh tế của đất nông nghiệp, với hai vụ lúa mỗi năm là đông xuân và hè thu Lợi nhuận trên 1 hecta đất lúa/năm được tính từ tổng lợi nhuận của hai vụ Luận văn phân tích giá kinh tế của đất nông nghiệp dựa trên các vụ lúa này Thời gian thu hoạch vụ đông xuân vào tháng 3-4 dương lịch và vụ hè thu vào tháng 8 dương lịch Giá lúa tháng 4/2011 là 5.950 đồng/kg và giá lúa tháng 8/2011 là 6.800 đồng/kg, được sử dụng để tính doanh thu của nông dân trong các vụ lúa.
Bảng 3.1: Kết quả tính toán lợi nhuận (EPLo) trên 1 hecta đất lúa năm 2011
Khoản mục Vụ đông xuân Vụ hè thu
Năng suất trung bình/năm (kg/ha) 6.385
(Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp, Công ty Vật tư Lương thực Xuất khẩu Đồng Tháp và tính toán của tác giả)
18 Mai Văn Nam, Nguyễn Quốc Nghi, Phạm Thị Thúy Muội (2012), “Hiệu Quả Sản Xuất, Tiêu Thụ Lúa Gạo Ở Đồng Tháp”, Xuất khẩu lúa gạo Việt Nam từ 1989-2011, tr 207
Tốc độ tăng năng suất lúa bình quân hàng năm là 3,09% 20 Chi phí cơ hội kinh tế của vốn ở Việt Nam là k = 8% 21
Giá kinh tế của đất nông nghiệp được xác định vào năm 2011:
Xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của World Bank
Lợi nhuận trên một hecta đất lúa năm 2009, 2010 được trình bày theo bảng 3.2
Bảng 3.2: Doanh thu, giá thành, lợi nhuận trên 1 hecta đất lúa năm 2009, 2010
Vụ lúa Đông xuân Hè thu Đông xuân Hè thu
Doanh thu (đồng/ha) 29.920.000 20.480.000 29.456.100 20.520.000 Giá thành (đồng/kg) 15.392.440 15.591.400 19.960.519 16.526.900
(Nguồn: Sở Tài chính Đồng Tháp, UBND Đồng Tháp và tính toán của tác giả)
Giá thành sản xuất năm 2010 tăng cao, đặc biệt là giá thành vụ đông xuân, với mức tăng 29,67% so với năm 2009 do giá vật tư, phân bón và công lao động tăng Điều này dẫn đến lợi nhuận trên mỗi hecta giảm 30,5% so với năm trước Do đó, tác giả đã loại bỏ hai năm 2010 và 2011 khi tính toán tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân Kết quả cho thấy tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân của đất lúa giai đoạn 2004-2009 đạt 4,2%, gần bằng dự báo tốc độ tăng lợi nhuận của ngành trồng trọt là 4,1% trong giai đoạn 2010.
Vào năm 2020, tác giả đã chọn giá trị 23% làm tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân cho đất lúa trong tương lai Dựa trên công thức của Pedro Belli và các tác giả, giá kinh tế của đất nông nghiệp được xác định vào năm 2011.
21 Nguyễn Phi Hùng (2010), Ước Tính Chi Phí Cơ Hội Kinh Tế Của Vốn Ở Việt Nam
23 UBND tỉnh Đồng Tháp (2008), Báo cáo Qui hoạch tổng thể Phát triển kinh tế xã hội tỉnh Đồng Tháp đến
2020 Đây là tổng mức sinh lợi của đất do canh tác nông nghiệp tạo ra trong tương lai qui về năm
Xác định giá trị đất nông nghiệp bằng phương pháp thu nhập của Thông tư số 145/2007/TT-BTC
Dùng phương pháp thu nhập của Thông tư 145/2007, tác giả tính toán lợi nhuận/ha/năm đất trồng lúa theo bảng 3.3
Bảng 3.3: Lợi nhuận trên 1 hecta đất trồng lúa tính theo Thông tư 145/2007
Vụ lúa Đông xuân Hè thu Đông xuân Hè thu Đông xuân Hè thu
Lợi nhuận bình quân/năm (đồng) 40.880.359
(Nguồn: Sở Tài chính Đồng Tháp, UBND tỉnh Đồng Tháp, Công ty Vật tư Lương thực Đồng Tháp và tính toán của tác giả)
Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tháng 12/2009 là 10,2%, tháng 12/2010 là 13%, tháng 12/2011 là 14% 24 , tính bình quân là 12,4%
Giá trị 1 hecta đất lúa = 40.880.359/12,4% = 329.680.317 (đồng/ha) = 32.968 đồng/m 2
Phân tích giá thị trường của đất nông nghiệp
Giá thị trường được xác định dựa trên giá chuyển nhượng thực tế, thông qua việc phân chia theo vị trí và tính bình quân cho từng khu vực.
Để xác định giá thị trường của đất nông nghiệp và đất ở, tác giả đã thu thập số liệu từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm Trung tâm Phát triển Quỹ đất Đồng Tháp, Cục Thống kê Đồng Tháp, Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp, Sở Xây dựng Đồng Tháp, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Đồng Tháp, cùng với Vietinbank và Sacombank Đồng Tháp Trong số các dữ liệu thu thập được, số liệu từ Sacombank Đồng Tháp được coi là đáng tin cậy nhất, do đó tác giả đã chọn làm cơ sở để xác định giá thị trường.
Bảng 3.4: Giá thị trường của đất nông nghiệp (đồng/m 2 )
Loại đất Giá của UBND tỉnh Giá thị trường Hệ số
Giá thị trường bình quân đất nông nghiệp tại TP Cao Lãnh hiện là 242.500 đồng/m², cho thấy sự khách quan và phù hợp trong việc xác định giá trị đất Giá này không bị ảnh hưởng bởi sự tăng giá cục bộ từ một số nông dân trong khu vực dự án So với mức giá do UBND tỉnh ban hành, giá thị trường hiện cao gấp 2 đến 3 lần.
Phân tích giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành
Bảng giá đất năm 2012 của UBND tỉnh Đồng Tháp được ban hành dựa trên các căn cứ pháp lý như Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC và Nghị quyết số 56/2011/NQ-HĐND Theo Thông tư 02/2010, giá đất nông nghiệp được xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp thu nhập Việc phân loại vị trí đất dựa trên giá chuyển nhượng thực tế từ ba trường hợp trở lên, với vị trí 1 là mức giá cao nhất UBND tỉnh sẽ quy định cụ thể chênh lệch mức giá giữa các loại vị trí đất Đối với đất không có đủ thông tin thị trường, vị trí sẽ được xác định dựa trên năng suất cây trồng và điều kiện sản xuất Bảng giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành áp dụng chung cho nhiều loại đất, nhưng giá trị kinh tế của các loại đất này là khác nhau, dẫn đến độ tin cậy của số liệu bình quân không cao Mức giá đất nông nghiệp được xây dựng chỉ mang tính tham khảo cho phân tích giá kinh tế của đất trồng lúa.
TP Cao Lãnh năm 2012 giống như bảng giá năm 2011
TP Cao Lãnh gồm 2 khu vực, khu vực 1 có phường 1, phường 2, phường 4, phường Mỹ Phú và khu vực 2 gồm các phường xã còn lại
Giá đất nông nghiệp trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản tại TP Cao Lãnh, Đồng Tháp được quy định bởi UBND tỉnh Đồng Tháp, với mức giá cụ thể được tính theo đơn vị đồng/m².
Khu vực đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
(Nguồn: UBND tỉnh Đồng Tháp)
Giá đất nông nghiệp ở phường Mỹ Phú hiện nay là 72.500 đồng/m², trong bối cảnh Đồng Tháp và ĐBSCL là vùng trồng lúa chủ lực của cả nước Việc tích tụ và chuyển nhượng ruộng đất theo giá thị trường diễn ra phổ biến, do đó UBND tỉnh Đồng Tháp cần xây dựng khung giá đất phù hợp Tuy nhiên, giá thị trường hiện tại cao hơn 2-3 lần so với giá do UBND tỉnh quy định, làm giảm độ tin cậy của các số liệu này Theo báo cáo của Đại sứ quán Đan Mạch, World Bank và Đại sứ quán Thụy Điển, một số lãnh đạo tỉnh vẫn cho rằng giá đất nên do nhà nước quyết định, không cần tuân theo giá thị trường.
Các thành phố trực thuộc trung ương vẫn dựa vào bảng giá đất hàng năm do UBND tỉnh công bố để xác định giá bồi thường và hỗ trợ tái định cư Tuy nhiên, bảng giá này không phản ánh chính xác các yếu tố vị trí trong việc định giá đất, và có thể dễ dàng được điều chỉnh theo ý muốn của cán bộ nhà nước phụ trách quản lý đất đai.
Tác giả nhận định rằng bảng giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh Đồng Tháp công bố chỉ mang tính chất tham khảo và không phản ánh chính xác giá trị kinh tế của đất trồng lúa.
So sánh, đánh giá giá kinh tế của đất nông nghiệp với giá UBND tỉnh ban hành và giá thị trường
3.6.1 Phân tích, chọn lựa giá kinh tế của đất nông nghiệp qua 3 cách tính
Kết quả tính toán giá đất nông nghiệp được tổng hợp ở bảng 3.6
Bảng 3.6: Tổng hợp các kết quả giá đất nông nghiệp (đồng/m 2 )
Theo ADB Theo World Bank Theo Thông tư 145/2007
Kết quả định giá đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB được xác định dựa trên tốc độ tăng năng suất lúa bình quân trong 12 năm, sử dụng số liệu đầy đủ và đáng tin cậy.
Kết quả định giá đất theo phương pháp của World Bank có số năm khảo sát ngắn, năm
Trong các năm 2005 và 2007, không có số liệu cụ thể, vì vậy tác giả đã sử dụng giá trị trung bình của hai năm liền kề để tính toán Dữ liệu được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, tuy nhiên, giá cả năm 2009 có sự biến động lớn, dẫn đến độ tin cậy của thông tin không cao.
Kết quả định giá đất theo Thông tư 145/2007 của Bộ Tài chính chỉ đạt 42% so với phương pháp của ADB và 33% so với phương pháp của World Bank, gây thiệt thòi lớn cho nông dân Bộ Tài chính không chỉ rõ tiêu chuẩn quốc tế nào được áp dụng trong quá trình xây dựng phương pháp tính, và cách tính này khá dễ dãi, cho phép sử dụng số liệu của năm gần nhất nếu không đủ số liệu trong 3 năm, dẫn đến tính chủ quan trong kết quả.
Liên Bộ Tài chính và Tài nguyên môi trường đã chú trọng đến giá thị trường theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC, chỉ áp dụng phương pháp thu nhập khi không xác định được giá thị trường.
26 Đại sứ quán Đan Mạch, Ngân hàng Thế Giới và Đại sứ quán Thụy Điển (2011), Nhận Diện và Giảm Thiểu
Các Rủi Ro Dẫn Đến Tham Nhũng Trong Quản lý Đất Đai Ở Việt Nam, tr 44
Từ những phân tích trên, tác giả chọn kết quả theo phương pháp của ADB làm giá kinh tế của đất nông nghiệp, bằng 77.805 đồng/m 2
3.6.2 So sánh giá kinh tế của đất nông nghiệp với các giá khác
So sánh giá kinh tế của đất nông nghiệp với giá do UBND tỉnh ban hành
Bảng giá đất do UBND tỉnh công bố cho thấy sự chênh lệch giá đất nông nghiệp giữa các khu vực chỉ cách nhau vài mét đến vài trăm mét, mặc dù năng suất lúa là tương đương Giá đất nông nghiệp phụ thuộc chủ yếu vào vị trí, thay vì năng suất hay lợi nhuận từ canh tác Sự khác biệt này phản ánh sự phân biệt giữa giá kinh tế và giá hành chính do UBND tỉnh quy định Cụ thể, giá kinh tế của đất nông nghiệp được tính toán là 77.805 đồng/m², nằm trong khung giá từ 50-100 ngàn đồng/m² của UBND tỉnh, nhưng lại dựa trên phương pháp tính toán khác, với giá kinh tế cao hơn 107% so với giá bình quân của UBND tỉnh.
Bảng 3.7: So sánh giá kinh tế với giá do UBND tỉnh ban hành và giá thị trường (đồng/m 2 )
Giá kinh tế Giá của UBND tỉnh bình quân Giá thị trường bình quân
Bảng 3.7 chỉ ra rằng mức giá bình quân do UBND tỉnh công bố là thấp nhất, phản ánh sự khác biệt trong quan điểm xác định giá đất.
Trong chương 3, luận văn áp dụng các phương pháp tính toán giá trị đất nông nghiệp vào thực tiễn Qua phân tích, giá kinh tế cho mỗi mét vuông đất nông nghiệp trong khu vực được làm rõ.
DA được xác định vào năm 2011 là 77.805 đồng/m 2
THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ TP
Giới thiệu và phân tích các thông số của dự án
Mục này sẽ trình bày các thông số tài chính và kinh tế của DA
4.1.1 Giới thiệu và phân tích các thông số tài chính của dự án
Mỹ Phú là phường ở vùng ven, canh tác nông nghiệp Trong tiến trình đô thị hóa, việc lập
Dự án được thực hiện dựa trên quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 vào cuối năm 2008 và đầu năm 2009, do đó, các số liệu về diện tích đất có thể chưa hoàn toàn chính xác Hiện tại, nhà đầu tư chỉ mới tiến hành khảo sát tổng thể mà chưa thực hiện đo đạc chi tiết hoặc thảo luận với từng hộ dân, công việc này sẽ được thực hiện trong quá trình bồi thường.
Diện tích dự án: 35,331 ha
Dự kiến, đến cuối năm 2012, sẽ hoàn tất công tác đền bù giải tỏa, đánh dấu năm 2012 là năm 0 Năm 2013 sẽ là thời gian thi công, san lấp mặt bằng và xây dựng đường xá Giai đoạn bán nền đất sẽ diễn ra từ năm 2014 đến năm 2016.
Lạm phát: Chỉ số giá tiêu dùng 2010 là 11,75%, năm 2011 là 18,58% 27 , năm 2012 theo dự báo của thống đốc Ngân Hàng Nhà Nước, lạm phát cuối năm là 8,5% 28 Lạm phát năm
2013, 2014, 2015, 2016 theo dự báo của Quĩ Tiền Tệ Quốc Tế (IMF) là 5% 29
Chi phí đầu tư ban đầu theo giá thực cho dự án được điều chỉnh vào năm 2009 dựa trên dự tính của chủ đầu tư và lạm phát đến cuối năm 2012 Tính đến thời điểm này, tổng vốn đầu tư theo giá thực cho dự án đạt 686.769,019 triệu.
27 Tổng cục Thống kê (2012), “Chỉ số giá tiêu dùng”, Tổng cục Thống kê, truy cập ngày 01/3/2012 tại địa chỉ: http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabidb8&idmid=4
Theo thông tin từ bài viết của Xuân Hưng (2012), Thống đốc Ngân hàng Nhà nước dự đoán rằng vào cuối năm, tỷ lệ lạm phát sẽ giảm xuống còn 8,5% và lãi suất sẽ ở mức 9-10% Bài viết được đăng trên Vietstock và có thể truy cập tại địa chỉ: http://vietstock.vn/2012/05/thong-doc-nhnn-du-kien-cuoi-nam-lam-phatnbspcon-85-lai-suat-con-9-10-761-222910.aspx.
Theo báo cáo của IMF (2010), chi phí liên quan đến dự án bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng, chi phí dự phòng, chi phí quản lý dự án, tiền đền bù cho đất nông nghiệp, chi phí tổ chức đền bù, và các khoản thuế đất phải nộp sau khi đã được khấu trừ.
Chi phí xây dựng hạ tầng dự kiến là 126.564,935 triệu đồng, bao gồm 110.056,465 triệu đồng cho các hoạt động như san lấp mặt bằng, làm đường, vỉa hè và hệ thống thoát nước Ngoài ra, chi phí dự phòng phát sinh và chênh lệch giá theo hồ sơ dự án được tính là 15% chi phí xây dựng hạ tầng, tương đương 16.508,47 triệu đồng.
CPQLDA TTGTC theo hồ sơ DA dự trù bằng 15% tổng chi phí xây dựng, trị giá 18.984,74 triệu đồng
Tiền đền bù đất nông nghiệp cho dự án là 85.677,675 triệu đồng, với diện tích đất nông nghiệp là 35,331 ha Đơn giá đền bù được tính theo giá thị trường bình quân là 242.500 đồng/m², theo tính toán ở mục 3.4 chương 3.
Chi phí tổ chức đền bù đất nông nghiệp bằng 2% chi phí đền bù đất 30 , bằng 1.713,554 triệu đồng, phát sinh vào năm 0
Sau khi hoàn thành cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư cần nộp tiền sử dụng đất (TSDĐ) Để tính TSDĐ, tác giả sử dụng bảng giá đất ở do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành và thực hiện phân tích độ nhạy để đánh giá hiệu quả dự án theo mức TSDĐ phải nộp Đối với việc xác định giá đất ở trong khu đô thị mới, tác giả sẽ tham khảo giá đất của một số khu vực đã đô thị hóa trước đó Tại TP Cao Lãnh, các phường trung tâm là phường 1 và phường 2, trong đó phường 2 đóng vai trò là trung tâm hành chính.
Giá đất tại TX Sa Đéc rất cao, vì vậy tác giả áp dụng nguyên tắc thận trọng bằng cách so sánh giá đất với 50% giá đất ở của phường Mặc dù TX Sa Đéc là khu vực phát triển từ trước, nhưng tính chất tự phát khiến hơn 60% tổng số tuyến đường thuộc loại 5 (đường nhỏ) Để đảm bảo tính khách quan, tác giả sẽ tính giá đất ở bình quân trên toàn bộ TX Sa Đéc.
Giá đất ở bình quân tại phường 1 TP Cao Lãnh được UBND tỉnh quy định là 2,413 triệu đồng/m², trong khi phường 2 có giá 5,736 triệu đồng/m² Phường 3, đang trong quá trình đô thị hóa, có giá đất bình quân là 1,545 triệu đồng/m² Tại TX Sa Đéc, giá đất ở bình quân đạt 2,949 triệu đồng/m² Tổng hợp giá đất của ba khu đô thị phường 1, phường 3 TP Cao Lãnh và TX Sa Đéc cho thấy sự chênh lệch rõ rệt trong giá trị bất động sản tại các khu vực này.
Giá đất ở tại TP Cao Lãnh hiện nay là 2,444 triệu đồng/m², đây là kết quả bình quân của bốn khu đô thị được UBND tỉnh công bố Giá này phản ánh tính đại diện cho giá đất ở trong khu đô thị mới trên địa bàn, do đó, tác giả đã chọn mức giá này để tính toán giá trị sử dụng đất cho Dự án Khu đô thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh.
30 Áp dụng Điều 26 Nghị định 69/2009/NĐ-CP
31 Tác giả tính toán dựa trên bảng giá đất ở của UBND tỉnh Đồng Tháp năm 2012
Chủ đầu tư đóng TSDĐ theo diện tích đất qui hoạch làm đất ở, đất kinh doanh là 19,616 ha Số tiền phải đóng là 479.443,091 triệu đồng
Theo khoản 1 điều 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, chủ đầu tư có quyền khấu trừ tiền đền bù đất nông nghiệp khi nộp tiền sử dụng đất (TSDĐ) Mức khấu trừ này được áp dụng theo đơn giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh quy định, với đơn giá khấu trừ là 72.500 đồng/m² Tổng số tiền TSDĐ được khấu trừ là 25.614,975 triệu đồng.
Chi phí đầu tư ban đầu theo giá danh nghĩa
Các chi phí đầu tư ban đầu được tính theo giá thực năm 2012, nhưng cần điều chỉnh theo tỉ lệ lạm phát năm 2013 là 5% Tổng chi phí đầu tư theo giá danh nghĩa là 716.737,909 triệu đồng Trong đó, chi đầu tư năm 0 bao gồm tiền đền bù đất nông nghiệp 85.677,675 triệu đồng và chi phí tổ chức đền bù 1.713,554 triệu đồng Chi đầu tư năm 1 gồm chi phí xây dựng 115.559,288 triệu đồng, chi phí xây dựng dự phòng 17.333,893 triệu đồng, CPQLDA TTGTC 19.933,977 triệu đồng, TSDĐ phải nộp 503.415,245 triệu đồng, và TSDĐ được khấu trừ 26.895,724 triệu đồng.
Nguồn vốn đầu tư ban đầu theo giá danh nghĩa bao gồm 30% vốn chủ sở hữu (VCSH) trị giá 215.021,373 triệu đồng và 70% vốn vay 501.716,536 triệu đồng Trong năm 0, chủ đầu tư sử dụng một phần VCSH để đền bù giải tỏa, trong khi phần VCSH còn lại cùng với vốn vay từ ngân hàng thương mại sẽ được sử dụng để tài trợ cho dự án vào năm 1.
Thuế thu nhập doanh nghiệp: Theo qui định hiện hành, thuế suất thuế TNDN là 25%/năm
Chi phí vốn chủ sở hữu danh nghĩa: Kết quả tính toán có được r E = 23,38% 32
Lãi suất tiền vay và thời hạn cho vay
Từ năm 2012, các ngân hàng thương mại đã trải qua tình trạng dư thừa vốn, dẫn đến lãi suất huy động và cho vay giảm đáng kể Theo thống kê của Công ty chứng khoán TP Hồ Chí Minh, xu hướng này đã trở nên rõ ràng hơn trong thời gian qua.
Phân tích hiệu quả kinh tế của dự án
4.2.1 Phân tích kết quả thẩm định
Dựa trên các thông số đầu vào, kết quả tính toán cho thấy NPV kinh tế của dự án đạt 1052.792,958 triệu đồng và EIRR là 18,3% Sự xuất hiện của NPV dương cùng với EIRR vượt mức chi phí vốn của nền kinh tế (8%) chỉ ra rằng tính khả thi kinh tế của dự án là khá cao.
Bảng 4.4: Ngân lưu kinh tế và kết quả thẩm định kinh tế của dự án
NPV kinh tế (triệu đồng)
Ngân lưu kinh tế vào 3709.849,67
Tiền thuê nhà hàng năm 3709.849,67
Ngân lưu kinh tế ra 2653.214,823
Tổng chi phí xây dựng 117.189,754
Chi phí tổ chức bồi đền bù 1713,554
Chi phí xây dựng nhà cho thuê 2487.435,977
Chi phí quản lý bán đất 2164,355
Chi phí cơ hội của đất DA 30.675,081
Ngân lưu kinh tế ròng, thực 1052.792,958
Do sự biến động của các biến đầu vào theo thời gian, kết quả thẩm định thường không chắc chắn Để nâng cao độ chính xác và độ tin cậy của hiệu quả dự án, tác giả sẽ thực hiện các phương pháp phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản và phân tích mô phỏng Monte Carlo, so sánh với kết quả từ mô hình cơ sở ban đầu Chi tiết về các phương pháp này được trình bày trong Phụ lục 10 và Phụ lục 11.
Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng
Bài viết này không sử dụng hệ số chuyển đổi CFj để chuyển đổi giá tài chính của đất ở sang giá kinh tế, mà sẽ trực tiếp tính toán giá kinh tế của đất ở Giá kinh tế đất ở được xác định dựa trên mức sẵn lòng chi trả của người dân.
43 The Economist Intelligence Unit (2010). trả của người tiêu dùng cho mỗi mét vuông đất ở Áp dụng phương trình (2.6) để tính giá kinh tế đất ở khi chưa có CSHT
Giá kinh tế của đất ở không có cơ sở hạ tầng được xác định bằng công thức: (Lợi ích kinh tế trừ đi chi phí kinh tế từ thời điểm chưa có cơ sở hạ tầng), chia cho diện tích dự án.
Lợi ích kinh tế của dự án = PV(Ngân lưu tiền thuê nhà)
Chi phí kinh tế tính từ khi chưa có cơ sở hạ tầng được xác định bằng tổng giá trị hiện tại (PV) của các khoản chi phí, bao gồm: tổng chi phí xây dựng theo giá kinh tế, chi phí quản lý dự án theo giá kinh tế, chi phí tổ chức đền bù theo giá kinh tế, chi phí hoạt động theo giá kinh tế, và chi phí xây dựng nhà cho thuê theo giá kinh tế.
Theo kết quả thẩm định ở bảng 4.4 cho thấy:
PV(Ngân lưu tiền thuê nhà) = 3709.849,67 triệu đồng
PV(Tổng chi phí xây dựng theo giá kinh tế) = 117.189,754 triệu đồng
PV(CPQLDA TTGTC theo giá kinh tế) = 17.578,463 triệu đồng
PV(Chi phí tổ chức đền bù theo giá kinh tế) = 1713,554 triệu đồng
PV(Chi phí hoạt động theo giá kinh tế) = PV(Chi phí quảng cáo kinh tế + Chi phí quản lý bán đất kinh tế) = 299,532 + 2164,355 = 2463,887 (triệu đồng)
PV(Chi phí xây dựng nhà cho thuê theo giá kinh tế) = 2487.435,977 triệu đồng
Giá kinh tế của đất ở khi chưa có CSHT bằng 2,979799 triệu đồng/m 2 = 2.979.799 đồng/m 2
Giá đất nông nghiệp hiện tại là 86.822 đồng/m², nhưng khi được chuyển đổi thành đất ở theo quy hoạch của nhà nước, giá trị này tăng lên đến 2.979.799 đồng/m², tương ứng với mức tăng 33 lần Sự gia tăng giá trị này chủ yếu là do chính sách thay đổi mục đích sử dụng đất của nhà nước, vì vậy, khoản giá trị tăng thêm cần được nộp vào ngân sách nhà nước thay vì thuộc về các chủ đầu tư.
Phân tích hiệu quả tài chính của dự án
4.4.1 Phân tích kết quả thẩm định
Giá trị hiện tại ròng của dự án đạt 125.837,776 triệu đồng, với suất sinh lợi nội tại là 28%, vượt qua chi phí sử dụng vốn bình quân 17,51% Điều này chứng tỏ dự án có tính khả thi về mặt tài chính trong tổng đầu tư.
Giá trị hiện tại ròng của chủ đầu tư đạt 99.156,109 triệu đồng, cho thấy dự án mang lại lợi nhuận tốt khi suất sinh lợi nội tại lớn hơn chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (23,38%).
Hệ số an toàn trả nợ DSCR cao hơn giá trị an toàn 1,2, đạt từ 1,41 đến 2,32 cho thấy khả năng trả nợ của DA tốt
Bảng 4.5: Ngân lưu, kết quả thẩm định tài chính của dự án và của chủ đầu tư
Tổng chi phí đầu tư 622.947,732
Chi phí quản lý bán đất 1949,349
Ngân lưu ròng của DA danh nghĩa 125.837,776
Ngân lưu VCSH danh nghĩa 99.156,109
Kết quả khả quan cho thấy rằng với các thông số đầu vào tương tự như mô hình cơ sở, dự án (DA) có tính khả thi tài chính Luận văn sẽ tiếp tục phân tích rủi ro khi các thông số này thay đổi.
4.4.2 Phân tích rủi ro và biện luận về giá trị hợp lý của Giá đóng tiền sử dụng đất
Phân tích độ nhạy cho thấy rằng các yếu tố như Giá đóng TSDĐ, Giá đền bù đất nông nghiệp, Chi phí xây dựng và Giá đất bán có tác động lớn đến NPV tài chính của dự án Cụ thể, khi Giá đóng TSDĐ vượt quá 3,278 triệu đồng/m², NPV của chủ đầu tư sẽ chuyển từ dương sang âm, dẫn đến việc chủ đầu tư không còn hứng thú đầu tư vào dự án Thông tin chi tiết được trình bày trong Phụ lục 12.
Phân tích mô phỏng Monte Carlo cho thấy rằng, theo quy định hiện hành, nhà nước thu thuế sử dụng đất đai (TSDĐ) dựa trên giá thị trường Chính quyền địa phương căn cứ vào kết quả thẩm định từ các công ty thẩm định giá để thực hiện việc này.
Tác giả giả định giá đóng TSDĐ phân phối đều, với giá trị tối thiểu là 2,444 triệu đồng/m² và giá trị tối đa là 6,8 triệu đồng/m² Kết quả phân tích cho thấy NPV dự án có xác suất dương 22,09% và NPV của chủ đầu tư có xác suất dương 19,93%, điều này chỉ ra rằng khả năng dự án không khả thi về mặt tài chính rất cao.
Kết quả phân tích độ nhạy cho thấy để dự án (DA) được triển khai, giá đóng TSDĐ phải nhỏ hơn hoặc bằng 3,278 triệu đồng/m² Phân tích mô phỏng Monte Carlo với giả định giá đóng TSDĐ có phân phối xác suất đều từ 2,444 triệu đồng/m² đến 3,278 triệu đồng/m² cho thấy xác suất NPV dự án dương đạt 83,92% và xác suất NPV chủ sở hữu dương là 79,58% Kết quả này chứng tỏ khả năng khả thi về mặt tài chính của dự án rất cao, là lý do để tác giả kiến nghị về cách tính TSDĐ mới, chi tiết được trình bày ở Phụ lục 13.
Phân tích phân phối
Phân tích tài chính và kinh tế cho thấy dự án (DA) có NPV tài chính dương là 125.837,776 triệu đồng, trong khi NPV kinh tế đạt 1052.792,958 triệu đồng Sự khác biệt này xuất phát từ việc suất chiết khấu tài chính và kinh tế không giống nhau, cũng như các ngoại tác mà DA tạo ra đối với nền kinh tế Phân tích phân phối sẽ giúp đo lường những ngoại tác này và tác động của DA đến các bên liên quan.
Theo phân tích phân phối, tổng ngoại tác từ dự án (DA) đạt 862.108,868 triệu đồng, cho thấy DA mang lại nhiều lợi ích cho nền kinh tế và tạo ra nhiều ngoại tác tích cực cho xã hội.
Bảng 4.6: Tác động của dự án đến các đối tượng cụ thể (triệu đồng) Đối tượng Lợi ích Tỉ lệ
Chủ đầu tư và ngân hàng 125.837,776 11,95%
Phần còn lại của nền kinh tế 64.846,314 6,16%
Kết quả cho thấy nhiều nhóm đối tượng được hưởng lợi từ dự án, trong đó chủ đầu tư và ngân hàng thu lợi nhuận nhờ hiệu quả tài chính với giá đóng TSDĐ là 2,444 triệu đồng/m² Nông dân nhận được giá đền bù cao hơn giá trị kinh tế của đất nông nghiệp, nhưng là nhóm hưởng lợi ít nhất Nhà nước là bên hưởng lợi nhiều nhất, với tổng thu từ TSDĐ và thuế TNDN đạt 497.166,594 triệu đồng Phần còn lại của nền kinh tế cũng được hưởng lợi 64.846,314 triệu đồng, phản ánh sự chênh lệch khi đo lường NPV tài chính theo suất chiết khấu EOCK thay vì WACC.
Kết quả phân tích phân phối cho thấy một số nông dân không chấp nhận giá đền bù theo giá thị trường của đất nông nghiệp Nguyên nhân có thể xuất phát từ sự không hài lòng với mức giá được đề xuất, lo ngại về ảnh hưởng lâu dài đến cuộc sống và sinh kế của họ, cũng như sự thiếu thông tin rõ ràng về quy trình định giá Những yếu tố này cần được xem xét để hiểu rõ hơn về tâm lý của nông dân và tìm ra giải pháp hợp lý cho vấn đề bồi thường.
Theo bảng 4.6, nông dân mặc dù nhận được lợi ích từ dự án, nhưng chỉ chiếm 5,22% tổng lợi ích, cho thấy họ là nhóm được hưởng lợi ít nhất và cũng là những người chịu thiệt thòi nhất Điều này có thể lý giải cho việc họ yêu cầu chủ đầu tư tăng giá đền bù.
Từ kết quả phân tích phân phối, bàn luận về mức giá đóng TSDĐ
Theo bảng 4.6, lợi ích của nhà nước hiện đạt 47,22% Khi nhà nước tăng giá đóng TSDĐ theo Nghị định 69/2009, TSDĐ tăng lên và thuế TNDN giảm, nhưng mức giảm thuế TNDN lại thấp hơn nhiều so với mức tăng TSDĐ, dẫn đến lợi ích của nhà nước tăng mạnh Ngược lại, lợi ích của chủ đầu tư giảm dần từ 11,95% xuống 0% Điều này tạo ra nghịch lý khi lợi ích của chủ đầu tư bằng 0, họ sẽ dừng dự án, khiến lợi ích của nhà nước và nền kinh tế trước đó cao cũng giảm xuống 0 Tình trạng này đang diễn ra ở nhiều dự án BĐS hiện nay Do đó, việc xác định mức giá đóng TSDĐ hợp lý để đảm bảo lợi ích cho các bên là rất quan trọng, và đây cũng là lý do chính để kiến nghị thay đổi cách thu TSDĐ theo Nghị định 69/2009.
Kết quả phân tích trong chương 4 chỉ ra rằng dự án (DA) có tính khả thi về mặt kinh tế với giá đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất (MĐSD) đạt 2.979.799 đồng/m², tăng 33 lần so với giá đất nông nghiệp Sự gia tăng giá trị này là nhờ vào chính sách thay đổi MĐSD đất của nhà nước Về mặt tài chính, DA khả thi khi áp dụng mức giá đóng thuế sử dụng đất (TSDĐ) theo giá đất do UBND tỉnh ban hành, nhưng không khả thi nếu áp dụng theo Nghị định 69/2009 Để đảm bảo hiệu quả tài chính, giá đóng TSDĐ hợp lý cần nhỏ hơn 3.278 đồng/m², cụ thể nằm trong khoảng từ 2.444 đồng/m² đến 3.278 đồng/m².
