NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản và thị trường bất động sản
Bất động sản (BĐS) được hiểu khác nhau ở mỗi quốc gia, nhưng hầu hết đều xem BĐS bao gồm đất đai và các tài sản liên quan không thể tách rời khỏi đất Đặc biệt, định nghĩa về các tài sản gắn liền với đất đai có sự khác biệt rõ rệt giữa các nước, phụ thuộc vào vị trí địa lý và quy định pháp lý của từng nơi.
Theo Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là các tài sản bao gồm đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản liên quan khác Ngoài ra, BĐS còn bao gồm các tài sản khác được pháp luật quy định, tạo thành một khung pháp lý rõ ràng cho các loại tài sản này.
Khái niệm bất động sản (BĐS) tại Việt Nam rất đa dạng và rộng lớn, với các quy định pháp luật hiện hành vẫn chưa đưa ra danh mục cụ thể cho các loại tài sản này.
Bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cùng với trụ sở làm việc Trong đó, nhóm BĐS nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, là nhóm cơ bản chiếm tỷ trọng lớn và có tính chất phức tạp cao, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm BĐS này không chỉ tác động lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước mà còn góp phần vào phát triển đô thị bền vững, đồng thời chiếm phần lớn giao dịch trên thị trường BĐS trong nước và quốc tế.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng Những loại đất này được coi là tư liệu sản xuất quan trọng trong nền kinh tế.
Bất động sản đặc biệt bao gồm các công trình như di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang, cũng như các công trình bảo tồn quốc gia Những loại hình bất động sản này không chỉ mang giá trị lịch sử và văn hóa mà còn góp phần bảo tồn di sản văn hóa của đất nước.
Phân chia bất động sản thành ba loại là cần thiết để xây dựng cơ chế chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.
1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản
Giá cả bất động sản (BĐS) chủ yếu phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu trên thị trường; khi cầu vượt cung, giá BĐS thường tăng, ngược lại khi cầu thấp hơn cung, giá có xu hướng giảm Ngoài ra, giá BĐS còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác như độc quyền, đầu cơ, và sự can thiệp của Nhà nước trong việc nâng cấp cơ sở hạ tầng, giảm thuế cho doanh nghiệp địa ốc, và chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp Thêm vào đó, tâm lý và thói quen của người dân cũng đóng vai trò quan trọng, như việc không muốn bán nhà do tổ tiên để lại hoặc mong muốn sở hữu nhà ở vị trí đắc địa Tóm lại, có ba nhóm nhân tố chính tác động đến giá BĐS, bao gồm cung cầu, can thiệp của Nhà nước và tâm lý người dân.
1.1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
- Các yếu tố tự nhiên:
Vị trí của bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và khả năng sinh lời Những BĐS nằm ở trung tâm đô thị hoặc các khu vực trọng điểm thường có giá trị cao hơn so với những bất động sản tương tự ở vùng ven Đặc biệt, BĐS tọa lạc tại các ngã tư, ngã ba hoặc trên các trục giao thông quan trọng sẽ có giá trị vượt trội hơn Do đó, việc đánh giá ưu thế vị trí BĐS là cực kỳ cần thiết, nhất là trong việc xác định giá đất.
Kích thước và diện tích thửa đất đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu cư dân tại khu vực Tại Hà Nội, kích thước tối ưu cho đất ở thường có mặt tiền từ 4m đến 5m và chiều sâu từ 10m đến 15m, phù hợp với nhu cầu của đa số người dân.
Địa hình của bất động sản (BĐS) có ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó, đặc biệt là vị trí cao hay thấp so với các BĐS xung quanh Những khu vực thấp thường dễ bị ngập nước trong mùa mưa hoặc chịu tác động của triều cường, dẫn đến giá trị BĐS giảm Ngược lại, những khu vực cao hơn sẽ có giá trị BĐS cao hơn do ít rủi ro về ngập lụt.
Hình thức kiến trúc bên ngoài của bất động sản (BĐS), như nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác, có ảnh hưởng lớn đến giá trị của chúng Nếu hai BĐS có giá xây dựng tương đương, BĐS nào sở hữu kiến trúc phù hợp với thị hiếu sẽ có giá trị cao hơn.
Đặc điểm của đất, bao gồm độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng và tính chất vật lý, có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản (BĐS) Mức độ ảnh hưởng này phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất; ví dụ, độ màu mỡ của đất rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng cho nông nghiệp, nhưng lại không có giá trị cao khi đất được dùng cho xây dựng.
+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS
Các bất động sản (BĐS) nằm ở khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai như bão, lũ, động đất và khí hậu khắc nghiệt có thể gặp phải nhiều rủi ro Những sự cố này không chỉ ảnh hưởng đến sự an toàn của người dân mà còn làm giảm giá trị của BĐS Ngược lại, những khu vực an toàn và ít chịu tác động từ thiên nhiên có thể tăng giá trị và thu hút nhiều nhà đầu tư hơn.
- Các yếu tố kinh tế:
Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản (BĐS) có ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó; thu nhập hàng năm càng cao, giá chuyển nhượng càng tăng Bên cạnh đó, các tiện nghi như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ và thông tin liên lạc cũng góp phần quan trọng vào việc nâng cao giá trị BĐS; tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng tốt thì giá trị càng gia tăng.
- Các yếu tố liên quan đến thị trường:
+ Tính hữu dụng của BĐS: Bất động sản này có thể dễ dàng cho thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán
Tín dụng bất động sản
1.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản
Tín dụng bất động sản là mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, bao gồm cả cá nhân và tổ chức, trong lĩnh vực bất động sản Ngân hàng cung cấp vốn cho khách hàng dựa trên mục đích vay vốn liên quan đến bất động sản.
Ngân hàng cung cấp các khoản vay cho khách hàng nhằm mục đích đầu tư vào bất động sản, bao gồm xây dựng nhà để bán, sửa chữa và mua bán nhà cửa, hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho các dự án, mua nhà trả góp, cũng như xây dựng văn phòng cho thuê.
Tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, không chỉ hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc kinh doanh mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.
1.2.2 Những quy định trong tín dụng bất động sản
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) không ban hành quy chế cho vay riêng cho lĩnh vực bất động sản, mà chỉ áp dụng quy chế cho vay theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Các ngân hàng thương mại (NHTM) hiện đang thực hiện quy chế cho vay này, bao gồm nhiều quy định quan trọng liên quan đến hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản.
Nguyên tắc vay vốn yêu cầu khách hàng vay từ tổ chức tín dụng (TCTD) phải sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng Đồng thời, khách hàng cũng cần hoàn trả nợ gốc và lãi vay đúng thời hạn để đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm trong giao dịch.
Khách hàng cần đáp ứng các điều kiện vay vốn theo quy định của Ngân hàng Nhà nước và các quy định của ngân hàng thương mại Theo Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001, các điều kiện cho vay vốn của tổ chức tín dụng được quy định cụ thể nhằm đảm bảo tính hợp lệ và an toàn trong quá trình cho vay.
+ Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật
+ Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp
+ Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết
Có một dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh doanh khả thi và hiệu quả, hoặc một dự án phục vụ đời sống phù hợp với quy định của pháp luật.
+ Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
Mức cho vay tối đa cho một khách hàng là 15% vốn điều lệ, tuy nhiên, các tổ chức tín dụng (TCTD) có quyền quyết định mức cho vay cụ thể.
70% giá trị tài sản đảm bảo Mức cho vay còn được tính toán dựa vào nhu cầu vay vốn, khả năng thu nhập để trả nợ của khách hàng
1.2.3 Đặc điểm của tín dụng bất động sản
Tín dụng bất động sản (BĐS) có những đặc điểm riêng biệt so với thị trường tín dụng thông thường, chủ yếu do tính chất đặc thù của hàng hóa BĐS Những đặc trưng này ảnh hưởng đến cách thức vay vốn, lãi suất, và quy trình thẩm định giá trị tài sản.
Thị trường tín dụng bất động sản (BĐS) thường là thị trường tín dụng dài hạn, bởi vì quá trình hình thành một dự án BĐS trung bình mất từ 5 năm trở lên Với giá trị lớn của các sản phẩm BĐS, tín dụng trong lĩnh vực này thường có giá trị cao, dẫn đến khả năng hoàn trả trong thời gian ngắn là rất thấp.
Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án BĐS, vì vốn đầu tư lớn nhưng cần dàn trải qua các giai đoạn như đền bù, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện Việc giải ngân theo từng giai đoạn giúp giảm áp lực về lãi suất, trong khi huy động vốn một lần có thể dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả do phải trả lãi ngay cả khi vốn chưa được sử dụng.
Thị trường bất động sản (BĐS) có độ rủi ro cao do tiềm ẩn nhiều yếu tố như đầu cơ, tăng giá ảo và mất cân đối cung cầu Khi thị trường BĐS chuyển từ giai đoạn tăng nóng sang đóng băng, giá trị bất động sản sẽ giảm nhanh chóng và giao dịch gần như ngừng lại, gây khó khăn tài chính cho nhà đầu tư và thậm chí dẫn đến phá sản Điều này ảnh hưởng đến khả năng thanh toán các khoản tín dụng của người vay, làm gia tăng nợ xấu và đặt ra nguy cơ đổ vỡ tín dụng cao.
1.2.4 Vai trò của tín dụng bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và xã hội, do đó việc cung cấp vốn cần thiết để thúc đẩy sự phát triển của thị trường này là rất quan trọng Một trong những cách hiệu quả để điều tiết vốn là thông qua kênh tín dụng ngân hàng, với các sản phẩm cho vay bất động sản, vì kênh này dễ dàng tiếp cận và được áp dụng phổ biến ở nhiều quốc gia.
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam liên tục tăng trưởng trong hơn 10 năm qua, việc cho vay bất động sản trở nên thiết thực, giúp khơi thông dòng chảy vốn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Điều này không chỉ hỗ trợ thị trường mà còn tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển bền vững.
Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi thông qua cho vay bất động sản là một giải pháp hiệu quả, giúp tối ưu hóa việc sử dụng vốn tiết kiệm trong xã hội Điều này không chỉ thúc đẩy sự phát triển kinh tế mà còn nâng cao hiệu quả sử dụng tài chính, góp phần vào sự thịnh vượng chung.
Thực trạng cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ
Cho vay thế chấp đúng chuẩn là khoản vay mua bất động sản chất lượng cao, được quyết định cẩn thận bởi nhân viên tín dụng Khoản vay này được đảm bảo bằng giấy tờ chứng minh khả năng thanh toán của người vay, bao gồm thu nhập hàng năm, tiểu sử nghề nghiệp, hồ sơ vay mượn trước đây, tài sản và các khoản nợ.
Cho vay thế chấp dưới chuẩn là loại khoản vay có chất lượng thấp và rủi ro cao, thường không được thẩm định kỹ lưỡng Những khoản vay này thường thiếu giấy tờ chứng minh khả năng tài chính của người vay, dẫn đến việc bảo đảm tài sản rất ít hoặc không có.
Theo truyền thống, người đi vay cần nộp đơn xin vay vốn cho ngân hàng, và đơn này sẽ được nhân viên tín dụng xem xét một cách rõ ràng bằng văn bản Người vay cũng phải cung cấp các giấy tờ liên quan đến thu nhập, tiểu sử nghề nghiệp, tài sản và các khoản nợ Ngân hàng có thể cấp vay thế chấp với lãi suất cố định trong 30 năm hoặc lãi suất có thể tự điều chỉnh (ARM), nhưng phần lớn người đi vay thường chọn hình thức vay với lãi suất cố định.
Vào những năm 1980, sự gia tăng nhanh chóng của các doanh nghiệp đã khiến ngân hàng nhận thấy quy trình cho vay truyền thống trở nên cồng kềnh và kém hiệu quả Để khắc phục điều này, họ đã áp dụng cơ chế tính điểm tín dụng cho khách hàng, với mức điểm từ 300 đến 850 phản ánh lịch sử thanh toán cá nhân Ba tổ chức tín dụng thu thập thông tin về hồ sơ thanh toán của từng khách hàng, và ngân hàng sử dụng điểm trung bình của ba tổ chức này để xác định mức tín nhiệm tín dụng Dù người vay vẫn cần cung cấp giấy tờ về thu nhập, nghề nghiệp và tài sản, quy trình đã trở nên đơn giản hơn Các quyết định cho vay chủ yếu dựa vào điểm tín dụng mà khách hàng sở hữu.
Vào những năm đầu thế kỷ XXI, sự bùng nổ giá nhà đất dẫn đến việc giảm thiểu giấy tờ vay mượn, tạo ra các khoản vay "không giấy tờ" chủ yếu dựa vào điểm tín dụng Nếu điểm tín dụng của người vay thấp, khoản vay sẽ thuộc dạng dưới chuẩn Tại Mỹ, những người vay dưới chuẩn thường có điểm tín dụng dưới 620, chiếm khoảng 25% dân số Để bù đắp rủi ro, các khoản vay này thường có lãi suất cao hoặc lãi suất ARM, bắt đầu thấp nhưng sau đó tăng dần.
Các nhà môi giới thường yêu cầu khoản phí cao khi dàn xếp các khoản vay và chuyển giao cho công ty tài rủi ro Hệ thống tài chính được thúc đẩy bởi khối lượng tín dụng lớn, tiêu chuẩn tín dụng thấp, cùng với lãi suất và phí cao Đặc biệt, hầu hết các ngân hàng và tổ chức tín dụng đều tham gia vào quy trình này.
Mỹ cho vay với hình thức đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay, tạo ra nguy cơ rủi ro cao do đối tượng cho vay là nhà đất, thường xuyên gặp phải chu kỳ đóng băng Nhiều người cho vay không nhận ra cạm bẫy mà họ đang đối mặt, trong khi đó, không ít người đi vay đã lợi dụng sự dễ dãi trong môi trường cho vay để đầu cơ, mua nhà không phải để ở mà chỉ để giữ một thời gian rồi bán lại nhằm kiếm lời.
1.3.2 Quá trình phát triển cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn ở Mỹ Môi trường lãi suất thấp
Sau khi bong bóng Dot-com vỡ vào năm 2001 và sự kiện khủng bố ngày 11/09, Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ (FED) dưới sự lãnh đạo của Alan Greenspan đã liên tục hạ lãi suất để ngăn chặn suy thoái kinh tế Từ tháng 5/2000 đến tháng 12/2001, FED đã thực hiện 11 lần giảm lãi suất, từ 6.5% xuống 1.75%, và đến tháng 6/2003, lãi suất đã giảm xuống dưới 1% Mặc dù nền kinh tế Mỹ đã phục hồi từ giữa năm 2002, sự lo ngại về khả năng suy thoái trở lại đã khiến FED quyết định giữ lãi suất chỉ đạo dưới 2.25% trong suốt năm 2003.
2004 Đến tháng 6 năm 2005 mới tăng lên 3%/năm và tháng 6 năm 2006 là 5.25%
Hình 1.1 Lãi suất Cục dự trữ Liên bang Mỹ giai đoạn 5/2000 – 6/2006
Nguồn: www.saga.com Khi thực thi chính sách này, những người đứng ở những vị trí cao nhất của nước Mỹ mong đạt được mục tiêu kép:
Thứ nhất, kích thích đầu tư và tiêu dùng trong nước
Chính sách giảm giá trị đồng Dollar so với các ngoại tệ mạnh nhằm kích thích xuất khẩu, giảm thâm hụt ngoại thương và kiểm soát nợ nước ngoài có thể tạo ra sự thịnh vượng lâu dài cho Mỹ Tuy nhiên, việc duy trì lãi suất thấp trong thời gian dài đã dẫn đến sự phát triển của cho vay dưới chuẩn và bùng nổ thị trường bất động sản, góp phần gây ra cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.
Bùng nố cho vay dưới chuẩn
Trong chiến dịch tranh cử tổng thống năm 2004, G.W.Bush đưa ra khẩu hiệu
Chính sách "một xã hội sở hữu" của Tổng thống G.W Bush đã tận dụng tâm lý ưa thích sở hữu nhà của người dân Mỹ, khuyến khích họ mua nhà thay vì thuê Sau khi nhậm chức vào năm 2000, ông đã triển khai các chính sách nới lỏng tiền tệ cùng với chương trình "nhà cho người có thu nhập thấp", dẫn đến sự bùng nổ trong tín dụng bất động sản, bao gồm cả tín dụng dưới chuẩn.
Thuật ngữ “dưới tiêu chuẩn” đề cập đến vị thế tín dụng của người vay, thường là những người có lịch sử tín dụng yếu kém, với điểm tín dụng thấp hơn 620, chiếm gần 25% dân số Mỹ Do uy tín thấp và tình hình tài chính không ổn định, các khoản vay dưới chuẩn thường có lãi suất cao hơn lãi suất thị trường, gây khó khăn tài chính cho người vay, đặc biệt khi lãi suất tăng Lợi nhuận cao và lòng tham đã dẫn đến lạm dụng cho vay dưới chuẩn, với thủ tục thẩm định lỏng lẻo, khiến người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư lần đầu, dễ dàng tiếp cận vốn tín dụng mua nhà Trước đây, người vay phải trả trước 10-20% giá trị căn nhà và chứng minh khả năng tài chính, nhưng hiện nay, các công ty cho vay đã phát triển sản phẩm vay hấp dẫn như khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) với mức lãi suất ban đầu rất thấp, dẫn đến việc cho vay không cần tiền đặt cọc và không quan tâm đến điểm tín dụng, khiến cho vay thế chấp dưới chuẩn lan rộng khắp nước Mỹ.
Trong những năm đầu 90, cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn mới bắt đầu hình thành và phát triển chậm Tuy nhiên, trong 5 năm gần đây, con số này đã gia tăng kỷ lục Cụ thể, doanh số cho vay dưới chuẩn đạt khoảng 200 tỷ USD vào năm 2002, 320 tỷ USD vào năm 2003 và 550 tỷ USD vào năm 2004.
2005 - 2006 con số này đạt gần 700 tỷ USD hàng năm, chiếm thị phần đáng kể trong toàn bộ doanh số cho vay thế chấp mua nhà toàn nước Mỹ
Hình 1.2 Dư nợ cho vay dưới chuẩn ở Mỹ ( 1994 – 2006) ( đơn vị: tỷ USD)
Nguồn: http://www.sinhviennganhang.com
Trước đây, tại Mỹ, ngân hàng là nguồn chính cung cấp vốn cho vay mua bất động sản, dẫn đến việc lượng tiền cho vay bị giới hạn bởi số tiền gửi của người dân và các quy định về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc từ chính phủ đối với ngân hàng.
Chính phủ Mỹ đang nỗ lực tạo thêm nguồn tài trợ nhằm giúp người nghèo và nhóm dân da màu dễ dàng tiếp cận vay tiền mua nhà.
Năm 1980, Đạo luật Giao dịch Thế chấp Tương đương được ban hành, mở rộng quy định cho vay và khuyến khích hình thành các kênh tài trợ mới Sự ra đời của nhiều công ty cho vay thế chấp không bị ràng buộc bởi luật ngân hàng đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Các ngân hàng cũng tham gia vào lĩnh vực này bằng cách thành lập hoặc liên kết với các công ty cho vay thế chấp Để hỗ trợ việc cho vay mua nhà, Chính phủ Mỹ đã thành lập Fannie Mae và Freddie Mac, hai tổ chức quốc gia tài trợ bất động sản Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản vay thế chấp, đặc biệt là các khoản vay dưới chuẩn, sau đó định giá, đóng gói và chứng khoán hóa thành MBS, từ đó bán cho các nhà đầu tư toàn cầu.