LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết Hiện nay, hệ thống ngân hàng được xem như hệ thống tuần hoàn của nên kinh tế quốc dân. Ngân hàng tổ chức nên để kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động chính là đi vay để cho vay. Nhưng trong hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn rủi ro. Để hạn chế rủi ro các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản, một trong số tài sản đó là bất động sản. Hoạt động thế chấp bất động sản để cho vay đã tồn tại từ rất lâu trên thế giới, ở Việt Nam cũng đã có luật về thế chấp bất động sản, tuy nhiên vấn đề quản lý và xử lý bất động sản thế chấp vẫn chưa được đầy đủ và còn khá nhiều bất cập. công tác quản lý và xử lý tài sản đảm bảo đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động kinh doanh của các ngân hàng hiện nay, và đặc biệt là tại ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Bắc Á. Trước tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện công tác quản lý và xử lý bất động sản thế chấp trong thời gian tới. Do đó em chọn đề tài là: “Quản lý tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt động cho vay của NHTMCP Bắc Á- Chi nhánh Hà thành” 2.Mục tiêu nghiên cứu oHệ thống về lý luận hoạt động quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng. oĐánh giá thực trạng vấn đề quản lý và xử lý BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á. oTrên cơ sở đó đưa ra các phương hướng và giải pháp nhằm góp phần đổi mới để hoàn thiện các hoạt động trên. 3.Phạm vi nghiên cứu: oVấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh giá hoạt động quản lý và xử lý bất động sản thế chấp ngân hàng đang sử dụng trong hoạt động tín dụng nhằm đảm bảo tiền vay oHoạt động quản lý BĐS thế chấp được thực hiên tại cơ sở thực tập: Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á, chi nhánh Hà Thành, Số 11 Nguyễn Thị ĐỊnh- Cầu Giấy- Hà Nội 4.Phương pháp nghiên cứu oPhương pháp phân tích, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh… Ngoài ra, chuyên đề còn xem xét một số hoạt động của công tác định giá BĐS và tham khảo thêm một số công trình đã nghiên cứu trong lĩnh vực này. 5.Kết cấu chuyên đề: Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề bao gồm 3 chương oChương 1. Cơ sở khoa học về quản lý tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM oChương 2. Thực trạng quản lý tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt động cho vay của NHTMCP Bắc Á- chi nhánh Hà thành oChương 3. Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt động cho vay tại NHTM CP Bắc Á- chi nhánh Hà thành.
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BĐS TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NHTM
Ngân hàng Thương mại và hoạt động cho vay của NHTM
1.1.1:Khái niệm và các hoạt động cho vay của NHTM o Cho đến thời điểm hiện nay có rất nhiều khái niệm về NHTM:
Ngân hàng thương mại tại Mỹ là những công ty chuyên cung cấp dịch vụ tài chính, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và ngành công nghiệp dịch vụ tài chính.
Đạo luật ngân hàng của Pháp năm 1941 định nghĩa ngân hàng thương mại là các xí nghiệp nhận tiền từ công chúng thông qua ký thác hoặc các hình thức khác, và sử dụng nguồn vốn này cho các hoạt động chiết khấu, tín dụng và tài chính.
Ngân hàng thương mại tại Việt Nam được định nghĩa là tổ chức kinh doanh tiền tệ, chủ yếu hoạt động bằng cách nhận tiền gửi từ khách hàng Ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả số tiền này và sử dụng để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu, cũng như làm phương tiện thanh toán.
Ngân hàng thương mại (NHTM) là một trong những định chế tài chính quan trọng, chuyên cung cấp đa dạng dịch vụ tài chính Nghiệp vụ cơ bản của NHTM bao gồm nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng dịch vụ thanh toán Bên cạnh đó, NHTM còn mở rộng nhiều dịch vụ khác để đáp ứng tối đa nhu cầu sản phẩm và dịch vụ của xã hội.
Từ kháI niệm đó ta có thể rút ra một số điểm đặc trưng sau:
NHTM là một tổ chức được nhận tiền gửi của công chúng với trách
NHTM là một tổ chức được sử dụng tiền gửi của công chúng để c ho vay,chiết khấu và thực hiện các dịch vụ khác
Chức năng của ngân hàng thương mại
1.2.1 Chức năng trung gian tín dụng
Chức năng trung gian tín dụng là một trong những vai trò quan trọng nhất của ngân hàng thương mại, giúp kết nối người thừa vốn với người có nhu cầu vay vốn Qua đó, ngân hàng thương mại không chỉ hỗ trợ việc lưu thông vốn mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Ngân hàng thương mại đóng vai trò kép trong hệ thống tài chính, vừa là người đi vay, vừa là người cho vay Lợi nhuận của ngân hàng được tạo ra từ chênh lệch giữa lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay, mang lại lợi ích cho cả người gửi tiền và người đi vay.
1.2.2 Chức năng trung gian thanh toán Ở đây NHTM đóng vai trò là thủ quỹ cho các doanh nghiệp và cá nhân, thực hiện các thanh toán theo yêu cầu của khách hàng như trích tiền từ tài khoản tiền gửi của họ để thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ hoặc nhập vào tài khoản tiền gửi của khách hàng tiền thu bán hàng và các khoản thu khác theo lệnh của họ.
Các ngân hàng thương mại cung cấp nhiều phương tiện thanh toán tiện lợi như séc, ủy nhiệm chi, thẻ rút tiền, thẻ thanh toán và thẻ tín dụng, giúp khách hàng chọn lựa phương thức phù hợp với nhu cầu Nhờ đó, các chủ thể kinh tế không cần mang tiền mặt, tiết kiệm chi phí và thời gian, đồng thời đảm bảo an toàn trong thanh toán Chức năng này góp phần thúc đẩy lưu thông hàng hóa, tăng tốc độ thanh toán và lưu chuyển vốn, từ đó hỗ trợ sự phát triển kinh tế.
Chức năng tạo tiền đóng vai trò quan trọng, thể hiện bản chất của ngân hàng thương mại (NHTM) Mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận là yếu tố chính cho sự tồn tại và phát triển của NHTM Với các nghiệp vụ kinh doanh đặc thù, NHTM đã góp phần thực hiện chức năng tạo tiền cho nền kinh tế.
Chức năng tạo tiền của ngân hàng thương mại (NHTM) được thực hiện thông qua hai chức năng chính: tín dụng và thanh toán Ngân hàng sử dụng vốn huy động để cho vay, và số tiền vay này được khách hàng sử dụng để mua sắm và thanh toán dịch vụ, trong khi số dư tài khoản tiền gửi vẫn là một phần của tiền giao dịch Nhờ vào chức năng này, NHTM đã gia tăng tổng phương tiện thanh toán trong nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu chi trả của xã hội Sự tạo tiền của ngân hàng thương mại còn phụ thuộc vào tỷ lệ dự trữ bắt buộc do ngân hàng trung ương quy định, và tỷ lệ này có thể được điều chỉnh khi lượng cung tiền trong nền kinh tế gia tăng.
Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của NHTM
1.3.1 Sự gia tăng nhanh chóng trong danh mục sản phẩm dịch vụ
Hiện nay, các ngân hàng đang đa dạng hóa danh mục sản phẩm dịch vụ tài chính nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng Quá trình này đã diễn ra nhanh chóng trong những năm gần đây do áp lực cạnh tranh từ các tổ chức tài chính khác, sự hiểu biết sâu sắc hơn của khách hàng và sự phát triển công nghệ.
1.3.2 Sự gia tăng cạnh tranh
Cạnh tranh trong lĩnh vực dịch vụ tài chính ngày càng gia tăng khi ngân hàng và các đối thủ mở rộng danh mục sản phẩm Các ngân hàng địa phương cung cấp nhiều dịch vụ như tín dụng, kế hoạch tiết kiệm, kế hoạch hưu trí và tư vấn tài chính cho doanh nghiệp và người tiêu dùng Những dịch vụ này đang phải đối mặt với sự cạnh tranh từ ngân hàng khác, hiệp hội tín dụng, ngân hàng đầu tư như Merrill Lynch, công ty tài chính như GE Capital và tổ chức bảo hiểm như Prudential Áp lực cạnh tranh này thúc đẩy sự phát triển dịch vụ trong tương lai.
1.3.3 Sự gia tăng chi phí vốn
Sự nới lỏng quy định và cạnh tranh gia tăng đã làm tăng chi phí thực tế cho tài khoản tiền gửi của ngân hàng Ngân hàng phải trả lãi suất theo thị trường cho hầu hết các khoản tiền gửi, trong khi Chính phủ yêu cầu sử dụng vốn sở hữu nhiều hơn, dẫn đến chi phí cao hơn Để giảm bớt gánh nặng này, ngân hàng cần cắt giảm chi phí hoạt động, như giảm nhân công và hiện đại hóa thiết bị Đồng thời, họ cũng tìm kiếm nguồn vốn mới thông qua chứng khoán hóa tài sản, cho phép tập hợp các khoản cho vay và bán chứng khoán đảm bảo trên thị trường mở, từ đó huy động vốn mới với chi phí thấp hơn và tạo ra khoản thu phí lớn hơn so với nguồn vốn truyền thống.
1.3.4 Sự gia tăng các nguồn vốn nhạy cảm với lãi suất
Các quy định của Chính phủ trong lĩnh vực ngân hàng giúp khách hàng có cơ hội nhận lãi suất cao hơn từ tiền gửi, tuy nhiên điều này chỉ có hiệu quả khi khách hàng lựa chọn đúng sản phẩm và dịch vụ phù hợp.
SVTH: Trần Đại Dương cho biết rằng cơ hội mới đã được hiện thực hóa nhờ vào sự thay đổi trong hành vi của công chúng Hàng tỷ USD đã được chuyển từ các tài khoản tiết kiệm thu nhập thấp sang các tài khoản có lãi suất cao hơn, linh hoạt theo điều kiện thị trường Ngân hàng nhận ra rằng khách hàng hiện nay có trình độ giáo dục cao hơn và nhạy cảm hơn với lãi suất Những khoản tiền gửi "trung thành" của họ có thể gia tăng khả năng cạnh tranh trong việc trả lãi cho khách hàng, đồng thời phản ánh sự thay đổi trong sở thích của xã hội về phân phối tiết kiệm.
1.3.5 Cách mạng trong công nghệ ngân hàng Đối mặt với chi phí hoạt động cao hơn, từ nhiều năm gần đây các ngân hàng đã và đang chuyển sang sử dụng hệ thống hoạt động tự động và điện tử thay thế cho hệ thống dựa trên lao động thủ công, đặc biệt là trong công việc nhận tiền gửi, thanh toán bù trừ và cấp tín dụng Những ví dụ nổi bật nhất bao gồm các máy rút tiền tự động ATM, cho phép khách hàng truy nhập tài khoản tiền gửi của họ 24/24 giờ; Máy thanh toán tiền POS được lắp đặt ở các bách hóa và trung tâm bán hàng thay thế cho các phương tiện thanh toán hàng hóa dịch vụ bằng giấy; và hệ thống máy vi tính hiện đại xử lý hàng ngàn giao dịch một cách nhanh chóng trên toàn thế giới.
Hoạt động cơ bản của Ngân hàng Thương mại :
- Thay đổi tiền dự trữ
Các ngân hàng kiếm lợi nhuận bằng cách bán các tài sản nợ với những đặc tính như tính lỏng, rủi ro và lợi tức, sau đó sử dụng số tiền thu được để đầu tư vào các tài sản khác với đặc tính khác Như vậy, ngân hàng đóng vai trò cung cấp dịch vụ chuyển đổi tài sản cho công chúng.
Ngân hàng tạo lợi nhuận từ hoạt động cho vay bằng cách sử dụng tiền gửi của khách hàng Theo quy định pháp luật, ngân hàng phải giữ một tỷ lệ nhất định dưới dạng dự trữ bắt buộc từ số tiền gửi Phần tiền còn lại sẽ được sử dụng để cho vay, tạo ra lợi nhuận vượt mức cho ngân hàng.
Ngân hàng không kiếm được lợi nhuận từ tiền dự trữ, vì vậy họ cần sử dụng một phần hoặc toàn bộ số tiền dự trữ quá mức để cho vay hoặc đầu tư Qua đó, ngân hàng thu được lãi suất từ việc cho vay, bằng cách sử dụng tiền gửi ngắn hạn để mua tài sản dài hạn Nói cách khác, ngân hàng hoạt động theo mô hình vay ngắn hạn và cho vay dài hạn.
Hoạt động cho vay của NHTM
Ngân hàng thương mại chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ, với chức năng cốt lõi là cho vay, hay còn gọi là tín dụng Hoạt động cho vay không chỉ mang lại lợi nhuận lớn cho ngân hàng mà còn chiếm khoảng 70% tổng tài sản của họ, do đó ảnh hưởng sâu sắc đến các chiến lược như dự trữ, vay mượn và đầu tư Để hiểu rõ hơn về hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, trước tiên cần tìm hiểu khái niệm cho vay.
Trong quy chế cho vay của tổ chức tín dụng, cho vay được định nghĩa là hình thức cấp tín dụng, trong đó tổ chức tín dụng cấp cho khách hàng một khoản tiền nhất định Khoản vay này được sử dụng cho mục đích cụ thể và trong khoảng thời gian đã thỏa thuận, với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi.
Cho vay là hoạt động quan trọng nhất trong ngân hàng, mang lại lợi nhuận chủ yếu để trang trải cho các hoạt động khác và cân đối giữa đầu vào và đầu ra Vai trò của cho vay trong kinh doanh ngân hàng thương mại là không thể phủ nhận.
Phân loại cho vay
1.5.1 Căn cứ theo thời gian
Cho vay ngắn hạn (tín dụng ngắn hạn):
Cho vay ngắn hạn thường có thời hạn dưới 1 năm (có thể lên đến 2 năm ở một số nước) và được sử dụng để tài trợ cho tài sản lưu động hoặc nhu cầu vốn ngắn hạn của nhà nước, doanh nghiệp và hộ sản xuất Ngân hàng có thể áp dụng nhiều hình thức cho vay như cho vay trực tiếp, cho vay gián tiếp, cho vay theo từng lần hoặc theo hạn mức, có hoặc không cần tài sản đảm bảo, dưới dạng chiết khấu chi hoặc luân chuyển.
Hồ sơ kế hoạch vay vốn:
Các tổ chức vay vốn cần chủ động chuẩn bị hồ sơ kế hoạch gửi ngân hàng trước khi thực hiện kế hoạch, nhằm xác nhận cam kết từ ngân hàng về hạn mức tín dụng sẽ được sử dụng trong kỳ Hồ sơ kế hoạch của đơn vị vay vốn bao gồm các thông tin cần thiết để đảm bảo quá trình vay diễn ra thuận lợi.
+ Hồ sơ pháp lý: Quyết định thành lập, quyết định bổ nhiệm giám đốc, tổng giám đốc, kế toán trưởng, giấy phép kinh doanh
+ Hồ sơ có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh , kinh tế tài chính:
SVTH: Trần Đại Dương đã cung cấp báo cáo kế toán trong ba kỳ gần nhất, bao gồm bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh và báo cáo lưu chuyển tiền tệ Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đã trình bày toàn bộ kế hoạch hoặc phương án sản xuất kinh doanh Các hồ sơ liên quan đến tài sản thế chấp, tài sản cầm cố và hồ sơ bảo lãnh cũng được đính kèm trong báo cáo.
Thẩm định tín dụng ngắn hạn:
Việc thẩm định hồ sơ xin vay vốn tín dụng ngắn hạn của khách hàng là quá trình phân tích và xem xét toàn diện, nhằm đưa ra quyết định cho vay chính xác Quá trình này bao gồm các nội dung cần thiết để đảm bảo tính khả thi và an toàn cho khoản vay.
Để thẩm định điều kiện vay vốn, khách hàng cần đáp ứng các yêu cầu pháp lý và kinh tế tài chính Đối với pháp nhân, cần có tư cách pháp nhân đầy đủ; đối với thể nhân, phải là người có năng lực hành vi và năng lực pháp luật dân sự Về mặt kinh tế, người vay nên hoạt động sản xuất kinh doanh những hàng hóa thiết yếu cho xã hội, đồng thời đảm bảo hoạt động ổn định và không có nợ quá hạn.
Thẩm định kế hoạch sản xuất kinh doanh :
Kiểm tra tính chính xác và trung thực của các chỉ tiêu trong kế hoạch sản xuất kinh doanh là rất quan trọng Đồng thời, cần đánh giá hiệu quả tài chính của kế hoạch này để đảm bảo sự thành công và bền vững trong hoạt động kinh doanh.
Để thẩm định và đánh giá thực trạng của người vay vốn, ngân hàng sử dụng số liệu từ các báo cáo kế toán nhằm tính toán và xác định bốn chỉ tiêu quan trọng.
Sau khi thẩm định và đánh giá thực trạng của đơn vị có hai trường hợp xảy ra:
+ Các hồ sơ vay vốn của khách hàng chứa đựng nhiều yếu tố cho thấy sự yếu kém của đơn vị thì ngân hàng sẽ từ chối cho vay
Nếu hồ sơ và kết quả thẩm định cho thấy tình hình tài chính của đơn vị ổn định, cán bộ tín dụng sẽ xác nhận lại hạn mức tín dụng và lập tờ trình gửi lãnh đạo ngân hàng để xem xét phê duyệt cho vay.
Cho vay trung và dài hạn tại Việt Nam được phân loại theo thời gian như sau: cho vay trung hạn có thời hạn từ 1 đến 2 năm, trong khi cho vay dài hạn kéo dài từ 2 đến 5 năm Ở một số quốc gia khác, định nghĩa về thời gian cho vay trung hạn có thể từ 2 đến 7 năm, và cho vay dài hạn thường từ 7 năm trở lên, có thể lên đến 15, 20 hoặc 30 năm.
Doanh nghiệp ngày càng cần tín dụng trung và dài hạn để đầu tư vào trang thiết bị, xây dựng, cải tiến công nghệ và nâng cao kỹ thuật Với sự phát triển nhanh chóng của khoa học và công nghệ, nhu cầu về vốn trung và dài hạn ngày càng gia tăng để giúp doanh nghiệp tồn tại và phát triển bền vững.
Khi tiếp nhận hồ sơ vay vốn từ khách hàng, bộ phận thẩm định sẽ thực hiện quy trình thẩm định và lập biên bản Biên bản này sẽ trình bày các nội dung thẩm định và ghi nhận ý kiến chính thức về việc cho vay hay không cho vay.
Khi nhận biên bản phản ánh kết quả thẩm định, trưởng phòng thẩm định đầu tư sẽ xem xét lại các nội dung thẩm định Nếu biên bản chưa đạt yêu cầu, tổ chức sẽ tiến hành thẩm định lại trước khi trình lên Ban giám đốc để xem xét phê duyệt cho vay Ban giám đốc sẽ họp để quyết định hạn mức tín dụng cho vay, sau đó thông báo cho chủ đầu tư để ký hợp đồng tín dụng, tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện.
Mức cho vay (hạn mức tín dụng trung, dài hạn)
Hạn mức tín dụng trung dài hạn là số dư nợ cho vay được giữ trong một khoảng thời gian xác định, phục vụ cho các công trình hoặc dự án đầu tư cụ thể.
Hạn mức tín dụng trung và dài hạn là số vốn tín dụng mà ngân hàng cấp cho các công trình hoặc dự án đầu tư, giúp chủ đầu tư đảm bảo đủ nguồn lực tài chính để thực hiện các kế hoạch đã đề ra.
Hạn mức tín dụng đầu tư không chỉ hỗ trợ các tổ chức kinh tế cải tiến kỹ thuật và hợp lý hóa dây chuyền công nghệ nhằm nâng cao năng suất lao động, mà còn thúc đẩy đầu tư trên toàn bộ nền kinh tế Điều này góp phần tăng tốc xây dựng cơ sở vật chất, từ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững.
Hạn mức tín dụng trung, dài hạn = Tổng mức vốn đầu tư – Nguồn vốn đầu tư tự có
Hạn mức tín dụng chỉ chiếm từ 50% đến 90% tổng mức vốn đầu tư
Căn cứ theo tính chất đảm bảo
Cho vay có đảm bảo:
Loại cho vay này được áp dụng khi ngân hàng chưa hoàn toàn tin tưởng vào khả năng kinh doanh và tình hình tài chính của người vay, do đó yêu cầu người vay phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay.
Cho vay không đảm bảo là hình thức cho vay mà ngân hàng áp dụng cho những khách hàng có uy tín, thường xuyên giao dịch với ngân hàng hoặc các doanh nghiệp lớn.
Theo nghiệp vụ tín dụng:
Thấu chi là dịch vụ ngân hàng cho phép người vay chi vượt quá số dư tài khoản thanh toán của họ, trong một giới hạn và thời gian nhất định.
Cho vay trực tiếp từng lần là phương pháp cho vay yêu cầu khách hàng thực hiện các thủ tục cần thiết mỗi khi vay, bao gồm lập hồ sơ vay vốn và ngân hàng sẽ thẩm định, xét duyệt trước khi ký hợp đồng tín dụng Khách hàng sẽ đến ngân hàng để xin vay một khoản tiền phục vụ cho mục đích sử dụng cá nhân, chẳng hạn như thanh toán.
SVTH: Trần Đại Dương cung cấp hàng hóa, nguyên vật liệu và chi phí sản xuất kinh doanh Phương pháp này được áp dụng cho khách hàng có nhu cầu vay vốn không thường xuyên, hoặc khi ngân hàng cần giám sát và quản lý chặt chẽ việc sử dụng vốn vay.
Số tiền cho vay của ngân hàng được xác định dựa trên nhu cầu vay vốn của khách hàng, giá trị tài sản bảo đảm, khả năng hoàn trả của khách hàng, nguồn vốn của ngân hàng và các giới hạn cho vay theo quy định của pháp luật.
Thời hạn cho vay và số kỳ hạn trả nợ được xác định dựa trên đặc điểm sản xuất kinh doanh của khách hàng và nguồn thu hồi nợ trong suốt thời gian vay.
Trong hợp đồng tín dụng, khách hàng có thể vay vốn nhiều lần dựa trên tiến độ hoặc nhu cầu thực tế Để rút vốn vay, khách hàng cần lập bảng kê rút vốn theo mẫu ngân hàng và phải được ngân hàng chấp nhận Số tiền ngân hàng phê duyệt sẽ trở thành khoản nợ chính thức cho lần rút vốn đó.
Khách hàng phải thực hiện việc trả nợ theo lịch đã ghi trong hợp đồng tín dụng Khi khoản nợ đến hạn, khách hàng cần chủ động thanh toán cho ngân hàng Nếu không, ngân hàng sẽ tự động trích tiền từ tài khoản gửi của khách hàng để thu nợ, hoặc khách hàng sẽ phải chịu phạt quá hạn nếu không có khả năng trả nợ đúng hạn.
Ngân hàng cung cấp hình thức cho vay “cho vay trên tài sản”, tức là cho vay được đảm bảo bằng các khoản phải thu hoặc hàng tồn kho của khách hàng Tỷ lệ cho vay sẽ dựa trên giá trị ghi sổ của các khoản này Khi khách hàng thu được nợ hoặc bán hàng, họ sẽ dùng tiền thu được để trả nợ cho ngân hàng, tương tự như quy trình chiết khấu bộ chứng từ bán hàng.
Cho vay theo hạn mức là phương thức cho vay mà ngân hàng và khách hàng thống nhất một hạn mức tín dụng trong một khoảng thời gian cụ thể Hạn mức tín dụng này đại diện cho mức dư nợ vay tối đa mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
Cho vay theo hạn mức tín dụng là hình thức tài chính dành cho khách hàng uy tín, thường xuyên có nhu cầu vay vốn để trả nợ Chẳng hạn, một doanh nghiệp chế biến nước mắm có thể được ngân hàng cấp hạn mức tín dụng để mua cá với giá thấp trong mùa vụ, giúp họ kịp thời chế biến sản phẩm.
SVTH: Trần Đại Dương cung cấp tín dụng từ tháng 7 đến tháng 9, cho phép doanh nghiệp rút tiền vay nhiều lần trong suốt giai đoạn này Hạn mức tín dụng được xác định dựa trên dự tính về lượng vốn tối đa mà doanh nghiệp có thể cần vào bất kỳ thời điểm nào trong suốt thời gian duy trì hạn mức.
Khi rút tiền vay, khách hàng sẽ ký vào khế ước nhận nợ, trong đó ghi rõ thời gian trả nợ cho từng khoản vay Thời gian này được xác định dựa trên kỳ luân chuyển của đối tượng vay hoặc thời gian thu tiền từ việc bán hàng của khách hàng.
Cho vay luân chuyển: Là nghiệp vụ cho vay dùa trên luân chuyển hàng hóa.
Doanh nghiệp khi mua hàng có thể thiếu vốn Ngân hàng sẽ cho vay để doanh nghiệp mua hàng và thu nợ khi bán hàng.
Cho vay trả góp: là hình thức cho vay mà ngân hàng cho phép khách hàng trả gốc làm nhiều lần trong thời hạn cho vay đã thỏa thuận.
Cho vay gián tiếp: là hình thức cho vay thong qua tổ chức trung gian.
1.5.3 Theo mục đích cho vay
Cho vay công nghiệp và thương mại, hay còn gọi là tín dụng công thương nghiệp, là hình thức cho vay chủ yếu cấp trực tiếp cho các công ty.
Các loại cho vay tiêu dùng
Cho vay tiêu dùng có thể được phân chia thành nhiều hình thức, căn cứ vào vào hình thức bảo đảm tiền vay và cách thức cho vay.
Cho vay cầm cố là hình thức cho vay của ngân hàng, trong đó khách hàng cần cung cấp tài sản để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng Tài sản này sẽ được ngân hàng giữ làm bảo đảm cho khoản vay, giúp giảm rủi ro cho cả hai bên trong giao dịch.
Tài sản cầm cố phải là các giấy tờ có giá trị mua bán hoặc trao đổi, thuộc sở hữu hợp pháp của bên vay Nếu tài sản không thuộc sở hữu của bên vay, cần có giấy ủy quyền hợp pháp từ người sở hữu cho phép bên vay mang tài sản đi cầm cố Ngân hàng cũng cần có quyền xử lý tài sản trong trường hợp bên vay vi phạm hợp đồng cầm cố.
Thời hạn cầm đồ đối với giấy tờ có giá không được dài hơn thời gian lưu hành còn lại và tối đa là 12 tháng Mức cho vay tối đa của ngân hàng thường được xác định dựa trên giá trị đáo hạn của giấy tờ đó.
Trong đó: MCV : Mức cho vay tối đa.
GĐH : Giá trị đến hạn của giấy tờ có giá.
TLH : Thời gian lưu hành của giấy tờ có giá.
LCV : Lãi suất cho vay.
Thời hạn cho vay cầm cố tài sản phụ thuộc vào tính chất, chủng loại và điều kiện bảo quản của tài sản, thường không vượt quá 3 tháng Mức cho vay tối đa thường không quá 80% giá trị thị trường của tài sản, dựa vào khả năng tiêu thụ và bảo quản của tài sản đó.
Cho vay bảo đảm bằng lương hay thu nhập:
Ngân hàng cung cấp dịch vụ cho vay tiền nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu của khách hàng, dựa trên thế chấp từ lương hoặc thu nhập Dịch vụ này hướng đến những khách hàng có việc làm ổn định, với thu nhập đủ để không chỉ trang trải chi phí sinh hoạt mà còn tích lũy để trả nợ vay.
Khi ngân hàng xét duyệt cho vay, họ yêu cầu bảng kê khai thu nhập từ lương và các nguồn thu nhập khác, kèm theo xác nhận từ đơn vị trả lương Đồng thời, ngân hàng cũng xem xét các khoản chi tiêu thường xuyên của người vay để quyết định số tiền cho vay.
SVTH yêu cầu khách hàng có nhu cầu vay với mục đích sử dụng rõ ràng và thu nhập ròng ổn định Mức cho vay tối đa sẽ phụ thuộc vào khả năng tài chính của khách hàng Khi nhận tiền vay, khách hàng cần cam kết trả nợ đúng hạn; nếu không, ngân hàng có quyền trừ lương của khách hàng để thu hồi nợ nếu quá 3 kỳ trả nợ.
Cho vay có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay:
Hình thức cho vay này chủ yếu áp dụng cho các tài sản có giá trị lớn và thời gian sử dụng dài, như sửa chữa nhà, mua nhà, quyền sử dụng đất, hoặc xe ô tô Mức cho vay của ngân hàng thường dựa vào khả năng tài chính của khách hàng, với tỷ lệ cho vay tối đa từ 50% đến 60% giá trị tài sản được mua sắm.
Sau khi ngân hàng phê duyệt khoản vay, một tài khoản giữ hộ sẽ được mở để chờ thanh toán cho khách hàng Khách hàng và ngân hàng sẽ ký hợp đồng tín dụng cùng với khế ước nhận nợ, thời điểm nhận nợ sẽ là khi ngân hàng chuyển tiền cho người bán Khi khách hàng nộp tiền vào tài khoản, ngân hàng sẽ thanh toán 100% giá trị tài sản cho người bán và đề nghị giao tài sản cho khách hàng Người bán sau đó sẽ giao tài sản cho khách hàng, trong khi khách hàng chịu trách nhiệm đăng ký xe, lưu hành và mua bảo hiểm, với ngân hàng là người thụ hưởng bảo hiểm Cuối cùng, khách hàng sẽ chuyển giao toàn bộ giấy tờ cho ngân hàng, ngân hàng sẽ ký hợp đồng cầm cố và thực hiện đăng ký hợp đồng cầm cố tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khách hàng cá nhân có thể vay tiền tại ngân hàng thông qua hình thức chiết khấu chứng từ có giá hoặc thẻ tín dụng Thủ tục vay tiền cho cá nhân tương tự như của doanh nghiệp, và khách hàng phải tự chịu trách nhiệm về các quyết định tài chính của mình.
Cho vay kinh doanh bất động sản :
Các ngân hàng cung cấp dịch vụ cho vay bất động sản để hỗ trợ tài chính cho việc mua sắm các tài sản thực, bao gồm nhà ở, căn hộ, trung tâm thương mại, văn phòng, kho bãi, đất đai và các cơ sở hạ tầng khác.
Quản lý tài sản đảm bảo là bất động sản trong hoạt động cho vay của NHTM
1.7.1 khái niệm,vai trò và đặc điểm của tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM
Tài sản thế chấp từ vốn vay là tài sản có giá trị hình thành từ một phần hoặc toàn bộ khoản vay ngân hàng, được khách hàng sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ tài chính.
SVTH: Trần Đại Dương cam kết thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho khoản vay đối với Ngân hàng bằng cách cung cấp giấy tờ sở hữu tài sản và xác nhận quyền phát mại tài sản nếu khách hàng không thể hoàn trả nợ Tài sản hình thành từ vốn vay bao gồm nhà cửa và công trình xây dựng.
Hình thức bảo đảm này đóng vai trò quan trọng đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là những doanh nghiệp ngoài quốc doanh không có đủ tài sản thế chấp Nó không chỉ giúp giải quyết nhu cầu vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh mà còn cho phép ngân hàng mở rộng phạm vi cho vay bằng nhiều loại tài sản khác nhau, từ đó tăng lợi nhuận Đồng thời, hình thức này đảm bảo các yếu tố pháp lý, giảm thiểu các quy định khắt khe của Ngân hàng Nhà nước, hạn chế rủi ro tín dụng và duy trì mối quan hệ với khách hàng tiềm năng để cung cấp dịch vụ ngân hàng hiệu quả hơn.
Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, theo quy định của nhiều bộ luật dân sự như Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Luật Dân sự Nhật Bản, Luật Dân sự Liên bang Nga và Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức Tài sản bảo đảm tiền vay có những đặc điểm riêng, đồng thời cũng mang các đặc điểm chung của bất động sản.
-Một là, có tính cố định về vị trí;
-Hai là, thường có giá trị lớn và có khả năng sinh lời;
-Ba là, bất động sản chịu sự tác động của yếu tố tự nhiên;
Bất động sản có tính bền vững phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế, vị trí, thay đổi kiến trúc và tuổi thọ vật lý Để được công nhận, bất động sản phải là tài sản hợp pháp, từ đó sở hữu ba quyền năng: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Ngoài việc đăng ký quyền sở hữu, bất động sản chỉ trở thành tài sản bảo đảm tiền vay khi được đăng ký giao dịch bảo đảm.
Tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản với mục đích chính là thu hồi khoản nợ từ khách hàng khi họ vi phạm nghĩa vụ trả nợ Quản lý tài sản này đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của tổ chức tín dụng.
-Thứ hai, quản lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản có hiệu quả cần một cơ chế linh hoạt, chủ động cho các chủ thể;
Thứ ba, trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm cho khoản vay, bất động sản đóng vai trò chủ đạo với sự đa dạng phong phú, đồng thời cung cấp quyền lực mạnh mẽ hơn cho chủ thể trong việc quản lý tài sản bảo đảm so với các loại hình tài sản khác.
-Thứ tư, thời điểm quản lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản sẽ phát sinh khi có sự vi phạm nghĩa vụ ;
Quản lý tài sản bảo đảm tiền vay trong lĩnh vực bất động sản vào thứ năm cần tuân thủ các nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm theo luật dân sự, đồng thời phải tuân theo các quy định về quản lý tài sản bảo đảm tiền vay theo pháp luật ngân hàng.
Giao dịch bảo đảm tiền vay liên quan đến bất động sản là một hình thức giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong lĩnh vực kinh doanh và dân sự Tuy nhiên, do đặc thù của hoạt động tín dụng ngân hàng, việc bảo đảm và quản lý tài sản bảo đảm tiền vay có những yêu cầu riêng Các đặc điểm này đòi hỏi cần xây dựng cơ chế điều chỉnh và hỗ trợ quản lý tài sản bảo đảm, đảm bảo tuân thủ nguyên tắc chung của giao dịch bảo đảm trong khi vẫn phù hợp với đặc thù của việc quản lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.
1.7.2 Yêu cầu và nguyên tắc quản lý tài sản đảm bảo là BĐS. Để quản lý tài sản bảo đảm tiền vay có hiệu quả thì ngoài việc cần một cơ chế linh hoạt , chủ động cho các chủ thể thì quản lý tài sản bảo đảm tiền vay rất cần một cơ chế hỗ trợ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chúng ta cần học hỏi kinh nghiệm của các nước có nền kinh tế phát triển trên thế giới như Anh , Mỹ, Đức, Pháp, Nhật Bản hệ thống pháp luật nói chung và luật điều chỉnh hoạt động ngân hàng nói riêng khá hoàn chỉnh bởi họ có lịch sử hàng trăm năm trong vấn đề này Các nước nói trên , ngoài luật chung , đều có luật riêng về hoạt động ngân hàng, trong đó luật quy định khá chi tiết, cụ thể, đầy đủ các nội dung cần điều chỉnh
Quản lý tài sản bảo đảm tiền vay, đặc biệt là bất động sản của các ngân hàng thương mại, đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện các hợp đồng vay Nguyên tắc quản lý tài sản có ảnh hưởng lớn đến các hoạt động này, vì vậy cần thiết phải có quy định pháp lý rõ ràng để đảm bảo việc tuân thủ các nguyên tắc trong quản lý tài sản bảo đảm tiền vay.
Quản lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản đóng vai trò quan trọng trong quy trình cho vay có bảo đảm của các ngân hàng thương mại Đây là một giai đoạn thiết yếu và khách quan trong việc đảm bảo an toàn tài chính cho các giao dịch vay mượn.
Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý tài sản đảm bảo là bất động sản
1.8.1 Các nhân tố chủ quan:
1.8.1.1 Trình độ chuyên môn và đạo đức của cán bộ tín dụng
Nhân tố con người đóng vai trò quan trọng trong hoạt động nghiệp vụ và quản lý của ngân hàng thương mại, đặc biệt trong công tác quản lý tài sản đảm bảo là bất động sản Để thực hiện tốt nhiệm vụ thẩm định giá trị, quản lý và xử lý tài sản đảm bảo, cần có đội ngũ cán bộ chuyên môn giỏi và có đạo đức nghề nghiệp Bất động sản, với giá trị lớn và nhạy cảm trước biến động thị trường cũng như chính sách quy hoạch, cho thấy rằng ảnh hưởng lớn nhất đến hiệu quả công việc đến từ con người, chứ không phải công nghệ.
Nhiều cán bộ tín dụng chưa đánh giá đúng và đầy đủ về khách hàng, dẫn đến việc mở rộng mạng lưới ngân hàng và tăng trưởng quá nhanh mà không tương xứng với kiểm soát rủi ro Một số cán bộ không tuân thủ nghiêm ngặt quy chế cho vay, bảo lãnh và gia hạn nợ, gây ra tình trạng khách hàng lợi dụng và thất thoát tài sản Hơn nữa, năng lực của một số cán bộ còn yếu kém, đặc biệt trong khâu thẩm định cho vay, ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động quản lý rủi ro của ngân hàng.
1.8.1.2: Tính chủ động trong ứng xử của ngân hàng:
Ngân hàng cho vay cần thực hiện nghiêm ngặt các quy định pháp lý liên quan đến tài sản bảo đảm và giám sát chặt chẽ các tài sản này trong suốt thời gian cho vay Từ giai đoạn xem xét hồ sơ vay đến khi thu hồi nợ, ngân hàng phải nắm bắt mọi diễn biến kinh tế của người vay và tình trạng tài sản bảo đảm Điều này giúp ngân hàng chủ động đưa ra các biện pháp ứng phó phù hợp nhằm bảo vệ quyền lợi của mình trong mọi tình huống.
Môi trường kinh doanh ổn định và an toàn phụ thuộc nhiều vào thông tin Nếu không có các quy định rõ ràng về thông tin, nền kinh tế sẽ gặp khó khăn trong việc phát triển bền vững.
Trong bối cảnh xã hội hiện nay, mọi hoạt động có thể bị xuyên tạc và bóp méo, điều này khiến chúng ta cần thiết phải có những phân tích, đánh giá và nhận định chính xác về các hoạt động kinh tế Để đạt được điều này, việc cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác và kịp thời là vô cùng quan trọng nhằm đưa ra các giải pháp hiệu quả.
Thông tin về đảm bảo khoản vay ngân hàng liên quan chặt chẽ đến các mối quan hệ giữa người vay, tài sản, người bảo lãnh và các bên đối tác Mặc dù nguồn thông tin đa dạng, nhưng độ chính xác hiện nay còn hạn chế Chưa có cơ sở thống nhất để xác định giới hạn cung cấp và công khai hóa thông tin, đặc biệt là đối với tài sản có vấn đề Trách nhiệm thông tin của các bên tham gia mối quan hệ vẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn trong việc tạo cơ sở pháp lý và ngăn chặn gian lận vì lợi ích chung của quốc gia.
Nhiều tổ chức tín dụng hiện nay vẫn sử dụng các hệ thống và thủ tục cũ, không phù hợp với thực tiễn thị trường mới Việc thiết lập các đảm bảo cho vay chắc chắn hơn và áp dụng một hệ thống thông tin phù hợp có thể giúp giảm thiểu tỷ lệ nợ quá hạn một cách hiệu quả.
1.8 2: Các nhân tố khách quan:
1.8.2.1: Các khuôn khổ pháp lý cho bảo đảm cho vay:
Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, hoạt động ngân hàng, đặc biệt là kinh doanh tiền tệ, đối mặt với nhiều rủi ro, do đó cần một khuôn khổ pháp lý vững chắc để đảm bảo hiệu lực của các đảm bảo cho vay Việc quản lý tài sản bảo đảm trở nên hiệu quả hơn nhờ vào sự chuyển biến tích cực trong những năm qua, tạo ra môi trường ổn định cho hoạt động bảo đảm tiền vay Đối với tài sản đảm bảo là bất động sản, công tác quản lý không chỉ liên quan đến luật Ngân hàng mà còn phải xem xét các luật khác như Dân sự, Đất đai, Doanh nghiệp và Hôn nhân gia đình Mặc dù khuôn khổ pháp lý đã cải thiện, nhưng thực tế vẫn còn nhiều cản trở trong việc mở rộng khả năng tạo lập và tăng cường mức độ đảm bảo vay, bảo vệ quyền lợi hợp pháp giữa người vay và người cho vay.
1.8.2.2: Thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đối với tài sản bảo đảm là bất động sản thì thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo ảnh hưởng lớn đến khâ nhận bất động sản làm TSBĐ vì không phải lúc nào thủ tục cũng dễ dàng và thuận lợi cho cả ngân hàng và khách hàng
Pháp luật về bảo đảm đã thiết lập cơ sở pháp lý quan trọng cho doanh nghiệp và quan hệ vay mượn, tuy nhiên, hệ thống ngân hàng vẫn gặp nhiều vấn đề Các bên cho vay vẫn chưa hoàn toàn tin tưởng vào quy định hiện hành, cho thấy cần có sự cải tiến trong nhận thức và quy định để nâng cao tính ổn định và tin cậy trong giao dịch vay mượn.
Việc đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được quy định tại thông tư liên tịch số 05/2005-BTP-BTNMT Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn liên quan đến quyền đăng ký thế chấp và bảo lãnh của hộ gia đình, cá nhân Các vấn đề này bao gồm hồ sơ đăng ký và việc thực hiện giao dịch đảm bảo đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất khi có nhiều nghĩa vụ tại nhiều tổ chức tín dụng khác nhau.
1.8.2.3: Đặc trưng của bất động sản và thị trường bất động sản:
Bất động sản có một số đặc trưng cơ bản sau:
Chi phí giao dịch bất động sản thường cao hơn so với các hàng hóa thông thường, dẫn đến thời gian mua bán kéo dài và khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt.
Khả năng co giãn của cung cầu bất động sản là rất kém do tổng cung đất đai là cố định Sự thay đổi giá không ảnh hưởng nhiều đến cung cầu, vì việc cung ứng đất còn bị hạn chế bởi quy hoạch và mục đích sử dụng đất riêng biệt.
- Chịu sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ :
Bất động sản, đặc biệt là đất đai, đóng vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế và chính trị xã hội, vì vậy nhà nước áp dụng các quy định và quản lý chặt chẽ về việc sử dụng và chuyển nhượng bất động sản.
Giá trị bất động sản (BĐS) trong thị trường rất quan trọng và phức tạp, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí đất đai, mục đích và hiệu quả sử dụng Tính khan hiếm của loại hàng hóa này, cùng với tâm lý tiêu dùng, cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị của BĐS.
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BĐS
Giới thiệu về NHTMCP Bắc Á – chi nhánh Hà Thành
Tên doanh nghiệp: Ngân hàng TMCP Bắc Á - Chi nhánh Hà Thành
Tên giao dịch quốc tế: North Asia Commercial Joint Stock Bank – Ha Thanh Branch
Hình thức pháp lý: Công ty cổ phần Địa chỉ: 11 - Nguyễn Thị Định Điện thoại: 04 35561629
Chi nhánh Hà Thành của NHCPTM Bắc Á đóng vai trò là một tổ chức trung gian tài chính quan trọng trong nền kinh tế Chức năng chính của chi nhánh là thu hút vốn thông qua việc phát hành các loại tiền gửi, sau đó sử dụng nguồn vốn này để thực hiện cho vay thương mại, cho vay tiêu dùng và đầu tư.
… thực hiện các hoạt động dịch vụ khác: thanh toán, bảo lãnh, nhằm thu được chênh lệch và hoạt động có hiệu quả
Ngân hàng TMCP Bắc Á, hay còn gọi là Asia Commercial Joint-Stock Bank (viết tắt là NASBank), được thành lập theo quyết định số 183/QĐ-NH5 vào ngày 01/09/1994 Với vốn góp từ các cổ đông uy tín, Bắc Á là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần lớn, hoạt động kinh doanh lành mạnh Trụ sở chính của ngân hàng đặt tại 117 Quang Trung, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, và nổi bật là ngân hàng có doanh số hoạt động lớn nhất khu vực Miền Trung Việt Nam, với mạng lưới hoạt động trải rộng ở các tỉnh, thành phố kinh tế trọng điểm trên cả nước.
- Lịch sử hình thành và những hoạt đông chính của NHTMCP Bắc Á – chi nhánh HàThành:
NHTMCP Bắc Á - chi nhánh Hà Thành là một trong những chi nhánh cấp 2 của NHTMCP Bắc Á – chi nhánh Hà Nội Trong tất cả các chi nhánh, thì chi nhánh
Chi nhánh Hà Nội là cơ sở quan trọng nhất và được đầu tư mạnh mẽ nhất, được thành lập gần một năm sau khi hội sở chính ra đời, theo giấy chứng nhận số 0025/GCT ngày 01.
Chi nhánh SVTH: Trần Đại Dương, được thành lập vào tháng 07 năm 1995, là một phần của Ngân hàng thương mại cổ phần Bắc Á, tọa lạc tại Phan Chu Trinh, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội Mục tiêu của chi nhánh là mở rộng mạng lưới hoạt động của NHTMCP Bắc Á và phát triển hệ thống trên toàn quốc, đồng thời thực hiện các giao dịch tiền tệ tại thị trường Hà Nội Với sự phát triển không ngừng, NHTMCP Bắc Á đã tăng vốn điều lệ từ 2.120.857.530.000 VNĐ lên 3.
NHTMCP Bắc Á - chi nhánh Hà Thành chủ yếu tập trung vào huy động vốn và cho vay, đồng thời phát triển các dịch vụ như bảo lãnh, thanh toán và chuyển khoản Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường đã thúc đẩy chi nhánh này mở rộng các hoạt động dịch vụ, biến chúng thành nguồn thu nhập chính, đóng góp đáng kể vào doanh thu hàng năm của chi nhánh.
Bộ máy tổ chức của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Bắc Á – chi nhánh Hà Thành hoạt động theo phương thức quản lý trực tuyến, với cấu trúc quản trị theo chiều dọc từ ban giám đốc đến các phòng ban, đảm bảo sự quản lý hiệu quả và thống nhất.
Ban giám đốc có nhiệm vụ điều hành hoạt động hàng ngày của Chi nhánh, chịu trách nhiệm trước Hội đồng quản trị và đại hội đồng cổ đông.
Ban giám đốc cần kiểm tra và đôn đốc các hoạt động hàng ngày của các phòng ban để đảm bảo Chi nhánh hoạt động hiệu quả Họ cũng phải xây dựng chính sách, quy chế và kế hoạch áp dụng cho Chi nhánh, đồng thời tham mưu các chiến lược phát triển cho cấp trên Trong những trường hợp cần thiết, ban giám đốc sẽ trực tiếp tiếp xúc với khách hàng và quyết định các hoạt động trong thẩm quyền Họ tham gia vào Ban tín dụng để xét duyệt cho vay và tổ chức đào tạo nâng cao kiến thức cho cán bộ nhân viên Ngoài ra, ban giám đốc cần đề ra các kế hoạch mở rộng Chi nhánh và duy trì liên lạc chặt chẽ với Hội sở và các Chi nhánh khác trong hệ thống.
Phòng tín dụng bao gồm 1 trưởng phòng, 1 phó phòng và 3 nhân viên, thực hiện các nhiệm vụ sau:
Thu thập và đánh giá thông tin kinh tế - kỹ thuật, thẩm định các dự án vay và bảo lãnh trung, dài hạn, cũng như các khoản tín dụng ngắn hạn vượt mức phán quyết của trưởng phòng tín dụng Thẩm định hạn mức và thời hạn cho vay cho từng khách hàng, đánh giá tài sản đảm bảo nợ vay, và giám sát chất lượng khách hàng theo xếp loại rủi ro tín dụng Theo dõi tình hình sử dụng vốn vay, kiểm soát các khoản vay vượt hạn mức, phân tích hoạt động các ngành kinh tế, và cung cấp thông tin liên quan đến hoạt động tín dụng để xây dựng chính sách tín dụng tại Chi nhánh.
Thiết lập và duy trì mối quan hệ với khách hàng, kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ và phân tích theo quy trình nghiệp vụ; đánh giá tài sản đảm bảo cho các khoản vay trong hạn mức phê duyệt Quản lý các khoản vay, bảo lãnh và tài trợ thương mại, giám sát tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng Cung cấp thông tin tín dụng cho phòng Thẩm định và quản lý tín dụng chi nhánh Hà Nội, lập báo cáo theo quy định và thực hiện các nhiệm vụ khác được Giám đốc phân công.
Phòng tín dụng có vai trò quan trọng trong việc quản lý hồ sơ khoản vay, xem xét các chứng từ pháp lý để mở tài khoản của khách hàng và tài khoản tiền vay Đồng thời, phòng cũng nắm bắt dữ liệu về khoản cho vay và hạn mức, nhập các thông tin liên quan vào hệ thống ngân hàng để đảm bảo cơ sở dữ liệu luôn chính xác và cập nhật Ngoài ra, phòng tín dụng còn thực hiện lưu trữ hồ sơ tín dụng, chuẩn bị số liệu thống kê và báo cáo về các khoản vay phục vụ cho quản lý nội bộ của Chi nhánh và ngân hàng TMCP Bắc Á, cũng như các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Phòng kế toán ngân quĩ:
Chi nhánh thực hiện công tác kế toán toàn diện, bao gồm lập và phân tích các báo cáo tài chính như bảng cân đối tài sản, báo cáo thu nhập chi phí và báo cáo lưu chuyển tiền tệ Đồng thời, chi nhánh tư vấn cho Giám đốc về việc thực hiện chế độ tài chính kế toán và quản lý kế toán chi tiêu nội bộ, bao gồm mua sắm tài sản cố định và tài sản lưu động.
Chịu trách nhiệm xử lý giao dịch cho khách hàng, thực hiện giải ngân vốn vay dựa trên hồ sơ duyệt, mở tài khoản tiền gửi và xử lý yêu cầu liên quan Thực hiện các giao dịch thanh toán, chuyển tiền, tiếp nhận phản hồi từ khách hàng, đồng thời duy trì và kiểm soát các giao dịch Ngoài ra, thực hiện công tác tiếp thị các sản phẩm dịch vụ đến khách hàng.
Mỗi ngày, tháng, quý và năm, phòng phải thực hiện cân đối vốn cho Chi nhánh, hoàn thành các chứng từ sổ sách và tổ chức lưu trữ Ngoài việc quản lý vốn theo cơ cấu của NHTMCP Bắc Á - Chi nhánh Hà Thành, phòng còn đề xuất các giải pháp và chính sách nhằm nâng cao hiệu suất sử dụng nguồn vốn.
Phòng thanh toán quốc tế:
Dựa trên các hạn mức, khoản vay, bảo lãnh và L/C đã được phê duyệt, phòng thanh toán quốc tế tiến hành các hoạt động tài trợ thương mại nhằm hỗ trợ các giao dịch thanh toán xuất nhập khẩu cho khách hàng.
Phòng hành chính nhân sự:
Hiện nay, phòng hành chính nhân sự được chia làm 2 bộ phận chính:
Bộ phận quản lý hành chính, tài sản của ngân hàng: Quản lý các điều kiện
SVTH: Trần Đại Dương giao dịch như thuê địa điểm, bảo vệ, an ninh, điều hành xe, cung cấp các văn phòng phẩm, lễ tân, …
Bộ phận nhân sự có trách nhiệm nghiên cứu và phân tích để hỗ trợ lãnh đạo ngân hàng trong việc xây dựng và tổ chức bộ máy các phòng ban tại Chi nhánh, phù hợp với định hướng phát triển của Chi nhánh và toàn hệ thống NHTMCP Bắc Á Ngoài ra, bộ phận này còn phối hợp với các phòng ban liên quan để tư vấn cho Giám đốc về kế hoạch quản lý quỹ tiền lương, khen thưởng và phúc lợi Họ cũng quyết định các vấn đề nhân sự như tuyển dụng, đào tạo, huấn luyện, đề bạt, tạo động lực lao động và đánh giá hiệu quả công việc.
Đánh giá thực trạng quản lý tài sản đảm bảo là BĐS trong hoạt động cho vay của ngân hàng TMCP Bắc Á
2.3.1:Những kết quả đạt đươc
Tín dụng là hoạt động chủ yếu của ngân hàng, bao gồm tín dụng có tài sản đảm bảo và không có tài sản đảm bảo Trong đó, tín dụng có bất động sản thế chấp đóng vai trò quan trọng, giúp tái tạo nguồn vốn cho cá nhân mở rộng sản xuất kinh doanh, thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo thu nhập và nâng cao đời sống cho người dân Hình thức tín dụng này được quy định trong các văn bản pháp luật như bộ luật dân sự, luật đất đai, cùng với các nghị định và thông tư hướng dẫn của chính phủ Ngành ngân hàng cũng đảm nhận vai trò chỉ đạo, hướng dẫn và giám sát hoạt động tín dụng.
SVTH: Trần Đại Dương nhấn mạnh tầm quan trọng của nghiệp vụ tín dụng có bất động sản thế chấp đối với các ngân hàng và các chỉ tiêu vĩ mô Các công việc như định giá tài sản thế chấp, quản lý tài sản trong thời gian thế chấp và xử lý tài sản thế chấp đóng vai trò then chốt Kết quả định giá là cơ sở xác định mức cho vay, trong khi quản lý bất động sản giúp ngân hàng bảo vệ quyền lợi và ngăn chặn vi phạm từ người vay Cuối cùng, việc xử lý tài sản thế chấp đảm bảo ngân hàng có thể bảo toàn được tài sản khi đến hạn.
Trong những năm qua, ngân hàng TMCP Bắc Á đã hợp tác chặt chẽ với các cơ quan nhà nước như Ủy ban nhân dân phường, sở địa chính, nhà đất, phòng công chứng và tòa án Sự phối hợp này giúp ngân hàng quản lý và xử lý hiệu quả bất động sản thế chấp, từ đó bảo vệ nguồn vốn và đóng góp vào việc tăng doanh thu đáng kể cho ngân hàng.
Trong những năm gần đây, Ngân hàng TMCP Bắc Á đã nhận được sự tuân thủ và chấp hành cam kết tốt từ khách hàng, điều này đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường hiện nay Sự tuân thủ này góp phần giảm đáng kể rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng.
2.3.2: Những khó khăn, vướng mắc và nguyên nhân.
Mặc dù ngân hàng TMCP Bắc Á đã đạt được nhiều thành công trong công tác quản lý bất động sản thế chấp, nhưng vẫn gặp phải không ít khó khăn Những thách thức này chủ yếu mang tính khách quan, do đó, để khắc phục, cần có sự hợp tác tích cực và thiện chí từ các cơ quan liên quan.
Một trong những khó khăn lớn nhất trong quản lý và xử lý bất động sản là sự thiếu thống nhất trong các văn bản luật Nội dung của các quy định hiện tại vẫn mang tính định hướng và chưa phù hợp với thực tế, dẫn đến nhiều bất cập trong việc thực thi.
Khó khăn thứ hai trong thị trường bất động sản Việt Nam là sự hình thành và phát triển còn non trẻ, thiếu sự kiểm soát từ phía nhà nước Thị trường này hoạt động chủ yếu theo hình thức phi chính thức, bị chi phối bởi các nhà đầu cơ, dẫn đến tình trạng biến động và không ổn định.
Mặc dù quản lý và xử lý bất động sản thế chấp đã được quy định trong nhiều văn bản pháp luật như Bộ luật dân sự và Luật đất đai, nhưng các quy định này vẫn thiếu sự thống nhất và chỉ mang tính chất định hướng, chưa cung cấp hướng dẫn chi tiết.
Giá đất tại Hà Nội, theo quyết định 199/2004/QĐ-UB của UBND thành phố, thường không phản ánh đúng giá trị thực tế trên thị trường, dẫn đến nhiều bất cập Mặc dù UBND hàng năm điều chỉnh giá đất, sự chênh lệch lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường gây khó khăn cho ngân hàng trong việc định giá tài sản Nếu ngân hàng áp dụng khung giá của Nhà nước, giá trị BĐS thế chấp sẽ thấp hơn thực tế, gây thiệt thòi cho khách hàng Ngược lại, nếu không theo khung giá này, ngân hàng có thể không thu đủ nợ gốc khi phải phát mại tài sản trong trường hợp rủi ro.
Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất, CVĐG chưa làm rõ cách điều chỉnh giá của các yếu tố so sánh, dẫn đến việc đưa ra giá bất động sản chưa được điều chỉnh chính xác Điều này tạo ra sự cần thiết phải hài hòa các chỉ số giá trị từ bất động sản so sánh thành một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị cụ thể Do đó, kết quả định giá từ phương pháp này thường mang tính ước lượng và chủ quan, phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau.
- Số lượng các BĐS so sánh chưa được quy định cụ thể mà hoàn toàn tùy thuộc vào nhận định của CVĐG.
Các bất động sản được so sánh chủ yếu dựa trên thông tin từ báo chí và internet, vì vậy giá bán chỉ mang tính chất tham khảo Khi ngân hàng dựa vào những thông tin này, sẽ dẫn đến sự thiếu chính xác và không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trường.
Để xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng, Techcombank chủ yếu áp dụng phương pháp chi phí, yêu cầu xác định các loại chi phí như chi phí xây dựng và tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại Công việc này đòi hỏi chuyên gia định giá (CVĐG) có kỹ năng, kinh nghiệm và kiến thức trong lĩnh vực xây dựng Mặc dù CVĐG có thể tham khảo đơn giá xây dựng thực tế, nhưng thực tế việc định giá thường dựa vào quan sát và nhận định chủ quan Hơn nữa, hiện chưa có tiêu chí chính xác nào để xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của bất động sản, dẫn đến sai lệch trong ước lượng giá trị công trình là điều khó tránh khỏi.
Mỗi chuyên viên định giá (CVĐG) thường phải định giá từ 2 - 3 bất động sản (BĐS) trên khắp thành phố, với yêu cầu phải nhanh chóng và chính xác để phục vụ tín dụng ngân hàng, tuy nhiên, hai yêu cầu này có vẻ mâu thuẫn Mỗi BĐS có những đặc điểm riêng, và để đưa ra mức giá chính xác, nhà định giá cần đầu tư nhiều thời gian và công sức cho việc phân tích CVĐG chỉ có thể thực hiện phân tích tổng thể về vị trí, điều kiện sống, tính khả thi sinh lời và các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS Ngoài ra, các yếu tố như phong thủy, tâm linh, và rủi ro thiên tai cũng ảnh hưởng đến giá trị tài sản nhưng thường không được xem xét kỹ lưỡng do hạn chế về thời gian Do đó, mức giá ước lượng của ngân hàng thường thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế, mặc dù có thể không làm khách hàng hài lòng, nhưng đây là cách ngân hàng giảm thiểu rủi ro.
Các ngân hàng có quy trình và quy định riêng để định giá tài sản thế chấp nhằm đảm bảo an toàn tối đa Việc phát mại tài sản thường gặp khó khăn và có thể kéo dài nhiều năm, do đó, các chuyên viên định giá luôn tính đến khả năng xấu nhất khi đưa ra mức giá Khi phát mại, giá trị tài sản có thể giảm đáng kể so với giao dịch thông thường Vì lý do này, mức giá định giá tài sản bất động sản thường thấp hơn giá thị trường hiện tại, điều này có vẻ không hợp lý nhưng là yêu cầu cần thiết mà khách hàng cần hiểu để phù hợp với quy định của ngân hàng.
Do sự thành lập Phòng định giá mới, hoạt động định giá trên toàn quốc vẫn chưa được phổ biến, và hiện chưa có văn bản hay nghị định pháp luật nào quy định rõ ràng về lĩnh vực này.
SVTH: Trần Đại Dương định về việc định giá BĐS thế chấp.