NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN
Tài sản, một khái niệm quen thuộc, được định nghĩa bởi Viện Ngôn ngữ học là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản, phản ánh sự đa dạng và giá trị của tài sản trong đời sống.
Trong quản lý kinh tế và hạch toán kế toán, việc phân biệt tài sản là rất quan trọng để giải quyết tranh chấp, tính toán chi phí và thuế Tuy nhiên, đây là một câu hỏi phức tạp và không dễ trả lời.
Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế, tài sản được định nghĩa là nguồn lực mà doanh nghiệp kiểm soát, phát sinh từ các hoạt động trong quá khứ và có khả năng mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai một cách hợp lý.
Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo Quyết định số 149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng
“Tài sản: là một nguồn lực:
Doanh nghiệp có khả năng kiểm soát tài sản, bao gồm nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cùng với các tài sản liên quan đến những công trình này Ngoài ra, còn có các tài sản khác gắn liền với đất đai và những tài sản khác được quy định bởi pháp luật.
2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.
- Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC):
Tài sản (asset) bao gồm bất động sản (Real estate) và động sản (Movable personal estate).
Bất động sản là thuật ngữ chỉ đất đai tự nhiên cùng với những tài sản do con người tạo ra gắn liền với đất Những tài sản này bao gồm các vật hữu hình có thể nhìn thấy và chạm vào, nằm trên bề mặt, trong không khí hoặc dưới lòng đất.
Real property refers to all rights, benefits, and interests associated with the ownership of real estate.
Động sản cá nhân di động là thuật ngữ chỉ những tài sản không phải bất động sản, bao gồm cả tài sản hữu hình và vô hình Tài sản hữu hình có đặc điểm là có thể di dời được, tạo ra sự linh hoạt trong việc quản lý và sử dụng.
Tài sản cá nhân, hay còn gọi là personal property, là thuật ngữ chỉ quyền sở hữu lợi ích từ các tài sản động sản Thuật ngữ này thường được dịch sang tiếng Việt là "tài sản cá nhân".
Cần chú ý rằng: có một số cách dùng từ cũng như cách dịch thuật đã có sự lẫn lộn giữa các khái niệm: asset, property; real property, real assets
(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp”.
Để đáp ứng các nhu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội và quản lý, có nhiều phương pháp phân loại các loại tài sản khác nhau.
+ Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.
+ Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.
+ Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.
+ Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản.
+ Theo quyền của chủ thể: quyền cho thuờ, quyền kiểm soỏt, quyền sở hữu…
+ Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động.
1.1.1.1 Động sản và bất động sản
Trong lịch sử, trong thời kỳ kế hoạch hóa tập trung và những năm đầu của đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, thuật ngữ động sản và bất động sản được sử dụng rất hạn chế.
- Theo điều 174 của Bộ luật Dân sựViệt Nam năm 2015:
Bất động sản là các tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, với tính chất đơn lẻ và đặc biệt Thị trường bất động sản có nguồn cung hạn chế, nhưng nhu cầu ngày càng tăng cao, dẫn đến tính thị trường thấp và độ co giãn kém nhạy Tuy nhiên, quy mô giao dịch trong lĩnh vực này rất lớn, và vai trò của bất động sản trong việc ổn định và phát triển kinh tế là không thể phủ nhận.
Nghề định giá đóng vai trò quan trọng trong việc giúp Nhà nước nhận diện các thị trường đặc thù, yêu cầu chính sách quản lý riêng để phát triển kinh tế bền vững Giá trị tài sản trong lĩnh vực này chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố xã hội và tâm lý như quyền sở hữu, quy hoạch đô thị, tâm lý cộng đồng, tập quán dân cư và phong thủy Điều này giúp nhà đầu tư nhận diện rõ ưu thế và bất lợi của các cơ hội đầu tư, từ đó đưa ra quyết định kinh doanh và lựa chọn cá nhân hợp lý.
1.1.1.2 Tài sản cố định và tài sản lưu động Đây là cách phân loại được dùng một cách khá phổ biến trong lĩnh vực quản lý kinh tế Trong đó:
Tài sản lưu động là những tài sản không được sử dụng lâu dài trong doanh nghiệp, bao gồm hàng tồn kho, các khoản nợ phải thu, đầu tư ngắn hạn, tiền mặt trong ngân hàng và tiền mặt Mặc dù bất động sản thường được xem là tài sản cố định, nhưng trong một số trường hợp, như đất đai hoặc bất động sản được giữ để bán, chúng có thể được coi là tài sản lưu động.
- Real estate được dùng để chỉ cái thực thể vật chất của tài sản Real estate được nhiều dịch giả chuyển sang tiếng Việt là: bất động sản
- Real property được một số tác giả chuyển sang tiếng
Việt cũng là: bất động sản Một số khác lại dịch Real property là tài sản thực.
Trên thực tế, người ta còn dùng nhiều từ khác để chỉ bất dộng sản: Appraisal, real property, real assets, immuvable property và immuvables
Bất động sản thực chất phản ánh quyền lực của con người đối với tài sản này Do đó, việc định giá bất động sản không chỉ đơn thuần là định giá vật chất mà còn là đánh giá quyền lợi và quyền năng mà chủ sở hữu có đối với bất động sản đó.
MỤC ĐÍCH CỦA ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Mục đích của việc định giá tài sản là để xác định nhu cầu sử dụng tài sản cho các công việc cụ thể, phản ánh lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thể trong từng giao dịch Quyết định về mục đích định giá ảnh hưởng trực tiếp đến cách sử dụng tài sản Sự biến động của thị trường cũng tác động đến giá trị của tài sản cần thẩm định, trong khi tính khoa học của quy trình này phụ thuộc vào kiến thức chuyên môn vững vàng của người thực hiện.
Tổ hợp của nghệ thuật và khoa học trong định giá tài sản biểu hiện ở chỗ:
Nhà định giá thường phải hoạt động trong những điều kiện thị trường không thuận lợi, khi thiếu tài liệu cần thiết để ước tính giá trị tài sản theo GTTT Trong bối cảnh thị trường đang thay đổi hoặc suy thoái, họ buộc phải dựa vào khả năng cá nhân và sự nhạy cảm nghề nghiệp, điều này dẫn đến yếu tố chủ quan và cảm tính trong quá trình định giá.
Hai nhà định giá có trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp tương đương, khi định giá cùng một tài sản, có thể đưa ra những kết luận khác nhau.
Ngay cả các nhà định giá chuyên nghiệp với kiến thức thị trường vững chắc cũng gặp khó khăn trong việc ước lượng chính xác giá trị tài sản Điều này là do giá trị tài sản chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khách quan và tâm lý, những yếu tố này có thể thay đổi thường xuyên.
Để đạt được kết quả định giá hữu ích cho khách hàng, bên cạnh việc xác định mục đích định giá, nhà định giá cần nhận diện rõ ràng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Điều này bao gồm việc hiểu cách thị trường đánh giá tài sản và quy mô khảo sát thị trường.
+ Để mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty.
+ Để có phương án xử lý tài sản khi cải cách DNNN.
Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.
+ Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản.
+ Để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi tài sản.
+ Để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế.
+ Để tòa án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án.
+ Để xác định giá sàn phục vụ việc đấu thầu, đấu giá các tài sản công.
+ Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản, xung công quỹ
Mục đích định giá là yếu tố chủ quan quan trọng, ảnh hưởng quyết định đến việc xác định tiêu chuẩn giá trị và chọn phương pháp định giá phù hợp với tài sản thẩm định Do đó, thẩm định viên cần xác định và thỏa thuận với khách hàng về mục đích định giá ngay từ đầu, trước khi xem xét các yếu tố khách quan tác động đến giá trị tài sản mục tiêu.
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN
Định giá tài sản là sự kết hợp giữa nghệ thuật và khoa học, trong đó nghệ thuật thể hiện qua sự nhạy cảm của người thẩm định với các yếu tố chủ quan Giá trị của tài sản không chỉ phụ thuộc vào công dụng của nó mà còn vào khả năng khai thác những thuộc tính hữu ích của từng cá nhân Do đó, bên cạnh việc xem xét công dụng, nhà thẩm định cần cân nhắc mục tiêu của khách hàng để tư vấn và lựa chọn loại giá trị phù hợp cho quá trình thẩm định.
Mỗi tài sản có nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích và công dụng khác nhau, với từng yếu tố có thể quan trọng đối với người này nhưng không đối với người khác Do đó, thẩm định viên cần lựa chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị tài sản và xem xét quan điểm về giá trị của khách hàng để xác định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
1.3.2 Các yếu tố về tình trạng pháp lý
Hai tài sản có các yếu tố vật chất hay công dụng như nhau, nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý thì giá trị cũng khác nhau
Tình trạng pháp lý của tài sản quyết định quyền khai thác thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng, ảnh hưởng lớn đến giá trị, đặc biệt là bất động sản Quyền khai thác rộng rãi thường làm tăng giá trị tài sản, nhưng cần được pháp luật bảo vệ Các quyền này bao gồm khả năng mua bán và chuyển nhượng tài sản, cần phân tích xu hướng thay đổi của các yếu tố như chiều hướng, tốc độ và thời hạn, cũng như các điểm mạnh và hạn chế của chúng Định giá tài sản là một ước tính mang tính chất tư vấn và không phải là thực tế đã được chứng minh Để nâng cao độ tin cậy của kết quả định giá, cần xem xét và phân tích kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
Việc nhận diện rõ ràng các yếu tố này giúp thẩm định viên đánh giá tầm quan trọng của từng yếu tố, thiết lập mối quan hệ giữa chúng, từ đó xác định tiêu chí và lựa chọn phương pháp đánh giá phù hợp.
Các loại tài sản khác nhau sẽ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố và mức độ tác động khác nhau đến giá trị của chúng Tuy nhiên, có thể phân loại chúng thành bốn nhóm chính.
1.3.1 Các yếu tố mang tính vật chất
Các yếu tố tự nhiên của tài sản, như vị trí, diện tích, kích thước của đất đai và nhà cửa, hay tính năng, tác dụng và độ bền của máy móc thiết bị, đều thể hiện những thuộc tính hữu ích mà tài sản mang lại cho người sử dụng.
Giá trị của tài sản thường tăng lên khi thuộc tính hữu ích và công dụng của nó lớn Để đánh giá chính xác giá trị tài sản, cần dựa vào cả thị trường và giá trị phi thị trường Việc thu thập và lưu trữ thông tin liên quan đến giao dịch mua bán tài sản là cần thiết, hình thành ngân hàng dữ liệu phục vụ cho thẩm định giá Thẩm định viên cũng cần trang bị kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo biến động giá cả thị trường, giúp họ tư vấn hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong nghề thẩm định giá.
Các yếu tố như tập quán dân cư và tâm lý tiêu dùng có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị tài sản, bên cạnh những yếu tố rõ ràng khác Ví dụ, tâm lý không muốn sống trong chung cư hay ưu tiên sống ở tầng thấp có thể làm cho giá trị của một mảnh đất thay đổi giữa các cá nhân Thẩm định viên cần hiểu biết về các tập quán này và phân tích yếu tố tâm lý trong bối cảnh văn hóa để xác định giá trị giao dịch, bao gồm cả giá trị thị trường và phi thị trường Sự chính xác trong định giá tài sản cũng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như nhượng, cho thuê, biếu tặng, thừa kế và nghĩa vụ thuế Để xác định giá trị tài sản đúng đắn, thẩm định viên cần nắm rõ các quy định pháp lý liên quan đến quyền của các chủ thể trong từng giao dịch cụ thể Việc thu thập thông tin chính xác về tình trạng pháp lý của tài sản cần dựa vào các văn bản pháp lý hiện hành và tài liệu từ các cơ quan kiểm toán uy tín.
1.3.3 Các yếu tố mang tính kinh tế Đó là cung và cầu Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị Hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản
Giá trị của tài sản trên thị trường phụ thuộc vào mối quan hệ giữa cung và cầu, trong đó các yếu tố khác được giữ cố định Sự thay đổi giá trị này còn liên quan đến độ co giãn, tức là độ nhạy của cung và cầu trong thị trường.
Tài sản có giá trị cao khi nguồn cung khan hiếm và nhu cầu tăng cao, trong khi đó, giá trị tài sản sẽ giảm khi nguồn cung dồi dào và nhu cầu cũng như sức mua giảm sút.
Đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu như độ khan hiếm, sức mua, thu nhập và nhu cầu có khả năng thanh toán là rất quan trọng Những yếu tố này không chỉ giúp thẩm định viên xác định giá cả giao dịch mà còn dự báo sự thay đổi trong tương lai Cách bán, sử dụng tài sản và giá trị của ngôi nhà, ví dụ như 1,2 tỷ đồng, cũng cần được xem xét kỹ lưỡng để đưa ra quyết định chính xác.
IVSC giải thích nguyên tắc "SDTNVHQN" là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật và tài chính, nhằm mang lại giá trị cao nhất cho tài sản Để được coi là SDTNVHQN, một tài sản cần phải đáp ứng các điều kiện tối thiểu.
Tài sản được định giá dựa trên việc sử dụng trong bối cảnh tự nhiên, tức là trong các điều kiện thực tế và đáng tin cậy tại thời điểm ước tính Việc định giá không nên dựa vào các điều kiện bất thường hoặc những kỳ vọng quá mức, như sự bi quan hay lạc quan về khả năng sử dụng tài sản.
Tài sản sử dụng cần tuân thủ các quy định pháp lý, ví dụ như một khu đất có thể xây dựng 20 tầng nhưng chỉ được phép xây 4 tầng theo quy định của Nhà nước, thì SDTNVHQN sẽ là nhà 4 tầng Bên cạnh đó, các quy ước xã hội và tập quán cũng cần được tôn trọng Chẳng hạn, đối với một mảnh đất ở trung tâm thủ đô, nơi giá trị mỗi mét vuông đất rất cao, nếu đã xây dựng nhà thờ, trường học hay tượng đài, thì việc sử dụng hiện tại phải được công nhận là SDTNVHQN, vì không thể sử dụng đất theo cách khác.