NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Một số khái niệm cơ bản về thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1 Khái niệm bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Bồi thường trong pháp luật dân sự là nghĩa vụ của người gây thiệt hại phải bù đắp tổn thất về vật chất hoặc tinh thần Để việc bồi thường được thực hiện, cần có bốn yếu tố: thiệt hại xảy ra, hành vi trái pháp luật gây ra thiệt hại, mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và thiệt hại, và lỗi của người gây thiệt hại Chế định này không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người bị xâm phạm mà còn có tác dụng răn đe, phòng ngừa hành vi gây thiệt hại, từ đó nâng cao trách nhiệm của các chủ thể trong quan hệ pháp luật.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (NNTHĐ) được hiểu là việc Nhà nước hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho người bị thu hồi, theo Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai 2013 Hình thức bồi thường có thể đa dạng, bao gồm bồi thường bằng tiền, hỗ trợ đất, tài sản, tái định cư, đào tạo nghề mới, và cấp kinh phí di dời Từ góc độ kinh tế, bồi thường khi NNTHĐ là biện pháp điều chỉnh lợi ích, nhằm tạo ra sự cân bằng giữa lợi ích của Nhà nước và các tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng, đồng thời hạn chế tác động tiêu cực của việc thu hồi đất đến các dự án sử dụng đất Điều này cũng góp phần đảm bảo lợi ích cho người bị thiệt hại trong quá trình thu hồi đất So với trách nhiệm bồi thường trong dân sự, bồi thường khi NNTHĐ có những đặc điểm riêng biệt.
Cơ sở phát sinh quan hệ bồi thường (BT) khi Nhà nước thu hồi đất (NNTHĐ) nằm ở hành vi thu hồi nhằm phục vụ cho quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Điều này có nghĩa là, khi trách nhiệm bồi thường dân sự chỉ xuất hiện với bốn yếu tố cơ bản, thì bồi thường khi NNTHĐ lại xuất phát từ mục đích chung của xã hội Do đó, những người sử dụng đất hợp pháp bị ảnh hưởng bởi nhu cầu cấp thiết cho sự phát triển của đất nước sẽ được nhận khoản bồi thường xứng đáng.
Việc bồi thường trong dân sự chủ yếu dựa vào thỏa thuận tự nguyện giữa các bên, trong khi bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất lại phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước Các quy định về giá đất bồi thường, diện tích đất bồi thường, tiền hỗ trợ và khu tái định cư đều do Nhà nước quyết định theo quy định pháp luật tại thời điểm thu hồi đất.
Đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là những chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp Tính hợp pháp này được xác định bởi việc chủ thể phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật, như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các điều kiện khác theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong quá trình BT khi Nhà nước thu hồi đất, nhiều biện pháp khác nhau được áp dụng, trong đó biện pháp kinh tế ngày càng chiếm ưu thế Điều này phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nơi lợi ích được đặt lên hàng đầu Các biện pháp kinh tế không chỉ linh hoạt mà còn có khả năng giải quyết hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất, từ đó thúc đẩy tiến độ thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là nghĩa vụ của Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất để phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và công cộng, cũng như phát triển kinh tế Việc này nhằm đảm bảo người có đất bị thu hồi được bù đắp những thiệt hại về vật chất và tinh thần do quyết định thu hồi đất gây ra.
1.1.2 Khái niệm pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Nhà nước văn minh có trách nhiệm đảm bảo an toàn toàn diện cho công dân, bao gồm cả an toàn pháp lý, nhằm bảo vệ quyền tự do của dân chúng khỏi sự tùy tiện của công quyền Trong những năm qua, Nhà nước đã nỗ lực hoàn thiện hệ thống pháp luật, đặc biệt là các quy định về bồi thường (BT), hỗ trợ (HT) và tái định cư (TĐC) khi thu hồi đất BT, HT và TĐC là ba thành phần chính của chính sách Nhà nước, nhằm bảo vệ quyền lợi cho các hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất Mối quan hệ chặt chẽ giữa BT, HT và TĐC đòi hỏi các quy định pháp luật liên quan phải được liên kết một cách hợp lý, nhất là trong công tác BT, chỉ được thực hiện khi Nhà nước thu hồi đất, khẳng định sự ràng buộc giữa các chế định này.
Pháp luật về bồi thường (BT) là một phần của pháp luật đất đai, điều chỉnh các quan hệ liên quan đến việc thực hiện hợp đồng (THĐ) và giải quyết quyền lợi khi có thiệt hại về đất, tài sản gắn liền với đất và các thiệt hại khác Tuy nhiên, không phải tất cả các quan hệ này đều nằm trong phạm vi điều chỉnh của pháp luật về BT Các quan hệ liên quan đến THĐ chủ yếu thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về thu hồi đất BT chỉ phát sinh khi Nhà nước quyết định thu hồi đất, do đó, quy định về BT phải luôn gắn liền với vấn đề thu hồi đất.
Bố trí tái định cư (BT) là trách nhiệm của Nhà nước trong việc sắp xếp nơi ở mới cho người dân bị thu hồi đất, nhằm ổn định cuộc sống cho họ sau khi đã hy sinh lợi ích cá nhân vì sự phát triển quốc gia Pháp luật về BT không chỉ điều chỉnh các quan hệ xã hội mà còn là một phần của chính sách an sinh xã hội, đáp ứng nhu cầu chính đáng của những người bị ảnh hưởng Chế định này không chỉ bù đắp thiệt hại kinh tế mà còn hỗ trợ người dân trong việc tạo lập cuộc sống mới Qua việc quy định và thực hiện công tác BT, Nhà nước thể hiện sự quan tâm đến những đối tượng chịu thiệt thòi do thu hồi đất Đặc biệt, việc đáp ứng nguyện vọng về nơi ở mới, với điều kiện sống và cơ sở vật chất phù hợp, là rất quan trọng để người dân có thể yên tâm bắt đầu cuộc sống mới.
“lạc nghiệp” sau khi được “an cư”.
Pháp luật về BT không chỉ là quy định trong lĩnh vực đất đai mà còn đóng vai trò quan trọng trong chính sách an sinh xã hội, bảo vệ quyền lợi của người dân sau khi thu hồi đất Điều này thể hiện rõ bản chất "của dân, do dân, vì dân" của Nhà nước.
1.1.3 Khái niệm thực hiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Thực hiện pháp luật là một hiện tượng xã hội có tính pháp lý, diễn ra song song với quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật của Nhà nước Đây là trách nhiệm và nghĩa vụ của tất cả các tổ chức, bao gồm cả cơ quan nhà nước, cùng với mọi công dân Việt Nam và các tổ chức, công dân nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam Nhà nước quản lý xã hội thông qua pháp luật và phải thực hiện pháp luật theo nguyên tắc quy định trong Hiến pháp, cụ thể là Điều 8 của Hiến pháp năm 2013.
Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật, không ngừng tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, đơn vị vũ trang và mọi công dân cần tuân thủ nghiêm chỉnh hiến pháp và pháp luật, đồng thời tích cực đấu tranh phòng ngừa và chống lại tội phạm cũng như các vi phạm pháp luật Mọi hành vi xâm phạm đến lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tập thể và cá nhân đều sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, có nhiều cách định nghĩa về thực hiện pháp luật Theo tài liệu học tập và nghiên cứu của Khoa Nhà nước và Pháp luật thuộc Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh, việc thực hiện pháp luật được coi là một quá trình quan trọng trong việc đảm bảo sự tuân thủ và áp dụng các quy định pháp lý trong xã hội.
Theo Học viện Chính trị - Hành chính Quốc gia Hồ Chí Minh, thực hiện pháp luật được hiểu là quá trình có mục đích nhằm biến những quy định pháp luật thành hiện thực trong đời sống, từ đó tạo ra cơ sở pháp lý cho các hoạt động thực tiễn của các chủ thể pháp luật.
Nội dung thực hiện pháp luật bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1.2 Nội dung thực hiện pháp luật bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
1.2.1 Quy định pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
Luật Đất đai năm 2013 là văn bản pháp luật có phạm vi điều chỉnh toàn diện nhất, phản ánh rõ nét thực tiễn cuộc sống so với các luật trước đó Luật này chứa đựng nhiều nội dung mới, đặc biệt chú trọng đến các vấn đề hiện tại trong quản lý và sử dụng đất đai.
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam bao gồm các quyền định đoạt và quyền hưởng lợi cụ thể từ tài sản đất đai Nhà nước đóng vai trò là đại diện cho chủ sở hữu, đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người dân Việc làm rõ các quyền này là cần thiết để thúc đẩy phát triển kinh tế và xã hội, cũng như tạo điều kiện cho người dân tham gia vào các hoạt động liên quan đến đất đai.
Cần hoàn thiện chính sách đất đai cho khu vực nông nghiệp để phù hợp với nền kinh tế thị trường, từ đó thúc đẩy nhanh chóng quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn.
Chính sách đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển khu vực công nghiệp và dịch vụ, giúp chủ động chuyển đổi cơ cấu sử dụng quỹ đất để đáp ứng nhu cầu phát triển trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.
Thiết lập sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế là cần thiết, nhằm xoá bỏ sự khác biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, đồng thời thu hẹp phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận đất đai cũng như thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất.
Xoá bỏ bao cấp về đất đai là cần thiết, coi đất đai như một nguồn vốn và nội lực quan trọng của đất nước Đất đai cần được định giá theo quy luật kinh tế thị trường và được xem như một loại hàng hoá đặc thù trong giao dịch bất động sản.
Khuyến khích phát triển giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, coi đây là tài sản của người sử dụng đất, hạn chế can thiệp hành chính không cần thiết trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền Cần khắc phục những bất cập trong chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh và lợi ích công cộng, thông qua cơ chế giá đất bồi thường và chính sách tái định cư hợp lý Đẩy mạnh cải cách hành chính trong quản lý đất đai bằng cách phân cấp quyền quyết định cho chính quyền địa phương và quy định rõ thủ tục hành chính Cuối cùng, đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai, phát huy vai trò của tòa án để giảm thiểu tình trạng khiếu kiện kéo dài.
Hiện nay, nhiều dự án phát triển cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp và khu thương mại đang được triển khai, với dự báo số lượng dự án sẽ tăng nhanh trong tương lai Sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản dưới luật như Nghị định và Thông tư để cụ thể hóa các quy định về giá đất, bồi thường và hỗ trợ thu hồi đất.
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất;
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Nghị định số 14/2014/NĐ-CP ngày 26 tháng 02 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Điện lực về an toàn điện;
Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;
Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19 tháng 01 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước;
Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT, ban hành ngày 30 tháng 6 năm 2014, của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về các vấn đề liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất Thông tư này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân bị ảnh hưởng, đồng thời tạo ra cơ sở pháp lý rõ ràng cho các hoạt động thu hồi đất.
Thông tư số 39/2011/TT-BTC ngày 22 tháng 3 năm 2011 của Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 83/2007/TT-BTC ngày 16 tháng 7 năm 2007 của
Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19 tháng
01 năm 2007 và Thông tư số 175/2009/TT-BTCngày 09 tháng 9 năm 2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số nội dung của Quyết định số 140/2008/QĐ-TTg ngày
21 tháng 10 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ về việc sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước;
1.2.2 Quy định chung về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1.2.2.1 Phạm vi và đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Phạm vi thực hiện việc bồi thường chỉ thực hiện trong trường hợp NNTHĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi NNTHĐ bao gồm: Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang SDĐ bị Nhà nước thu hồi đất là những đối tượng được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất 1.2.2.2 Nguyên tắc chi trả bồi thường, hỗ trợ
Việc chi trả bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo các nguyên tắc cơ bản sau:
Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sẽ có tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức thực hiện được tính vào vốn đầu tư của dự án.
Tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phải có trách nhiệm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức thực hiện việc bồi thường theo quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP Số tiền này sẽ được trừ vào tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phải nộp.
Tổ chức và cá nhân nước ngoài, cùng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi đầu tư vào Việt Nam sẽ được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất Số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp sẽ được trừ vào khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải thanh toán.
- Mức trừ không vượt quá số tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp;
Pháp luật hiện hành quy định rằng người bị thu hồi đất và thiệt hại tài sản gắn liền với đất sẽ nhận được bồi thường hoặc hỗ trợ, bao gồm di chuyển chỗ ở, ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi nghề, và hỗ trợ sản xuất tại khu tái định cư Để đảm bảo công tác bồi thường công bằng, cần tuân thủ chặt chẽ các nguyên tắc bồi thường theo quy định pháp luật, cụ thể là các nguyên tắc được nêu trong Điều 42 Luật Đất đai 2003.
- Người bị THĐ đáp ứng đủ các quy định của pháp luật về điều kiện bồi thường thì được bồi thường khi NNTHĐ;
Người bị thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng cách giao đất mới có cùng mục đích sử dụng Trong trường hợp không có đất bồi thường, họ sẽ nhận bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
C ác yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1.3.1 Quy định pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và công tác tổ chức thực hiện Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế. Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998,
Chính phủ Việt Nam đã không ngừng hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ năm 2001 đến 2003 để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội Những đổi mới trong pháp luật Đất đai đã mang lại kết quả tích cực cho công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), đáp ứng nhu cầu về mặt bằng cho các dự án đầu tư Tuy nhiên, sự chưa ổn định và thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ đã gây ra nhiều khó khăn trong công tác bồi thường và GPMB Thực tế cho thấy, việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý và sử dụng đất đai có tác động lớn đến hiệu quả của công tác này.
Việc tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm về quản lý và sử dụng đất đai đóng vai trò quan trọng bên cạnh việc ban hành các văn bản này Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 cho thấy nhận thức của người dân và một số cán bộ quản lý đất đai địa phương còn hạn chế, trong khi công tác tuyên truyền của các cơ quan chức năng chưa hiệu quả Sự thiếu sót trong nhận thức pháp luật và việc áp dụng không công khai, công bằng tại các địa phương đã làm giảm hiệu lực thi hành luật.
1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
Quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc tổ chức bồi thường và giải phóng mặt bằng (GPMB), trở thành sự nghiệp của cộng đồng với sự tổ chức của Nhà nước Mọi phương án bồi thường và GPMB đều dựa trên quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm tối ưu hóa hiệu quả kinh tế - xã hội Ngoài việc tạo cung cho thị trường, quy hoạch sử dụng đất còn là công cụ thiết yếu để thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội về công bằng, dân chủ và văn minh trong bồi thường, GPMB, đồng thời thể hiện hiệu quả và chức năng của quản lý nhà nước.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là yếu tố then chốt trong việc giao đất, cho thuê đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất Theo Luật Đất đai năm 2013, việc giao đất và cho thuê đất chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất từ người đang sử dụng.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất bồi thường.
1.3.3 Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất được xác định là số tiền trên mỗi đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc hình thành từ các giao dịch quyền sử dụng đất, theo Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất đai năm 2001 Theo quy định hiện hành, giá đất sẽ được hình thành trong nhiều trường hợp khác nhau.
UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) có trách nhiệm quy định giá đất dựa trên nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất cùng khung giá đất do Chính phủ ban hành, và thông tin này sẽ được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Người sử dụng đất cần thỏa thuận giá đất với các bên liên quan khi thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất Để xác định giá đất một cách chính xác, việc hiểu biết về định giá đất là rất quan trọng Định giá đất là các phương pháp kinh tế nhằm tính toán giá trị đất dưới hình thức tiền tệ tại một thời điểm cụ thể trong thị trường Nói cách khác, định giá đất là ước tính giá trị quyền sử dụng đất cho một mục đích xác định tại thời điểm nhất định Khi thực hiện định giá, người định giá phải dựa vào mục đích sử dụng của từng loại đất để áp dụng phương pháp định giá phù hợp với thực tế.
1.3.4 Thị trường bất đông sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường, GPMB trên một số nội dung chủ yếu sau:
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng cung - cầu về đất đai trong một khoảng thời gian và không gian nhất định Sự hình thành và phát triển của thị trường này giúp giảm thiểu việc thu hồi đất cho các dự án đầu tư, bởi vì nhà đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất thông qua các giao dịch Đồng thời, những người bị thu hồi đất có khả năng tự mua hoặc thuê đất và nhà ở mà không cần phải thông qua chính sách tái định cư và bồi thường của Nhà nước.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
1.3.5 Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên mỗi đơn vị diện tích đất, do Nhà nước quy định hoặc được xác định qua giao dịch quyền sử dụng đất Theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai, giá đất được hình thành trong một số trường hợp nhất định.
Các UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định giá đất dựa trên nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất do Chính phủ ban hành Giá đất này sẽ được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Người sử dụng đất cần thỏa thuận giá đất với các bên liên quan khi thực hiện chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất Để xác định giá đất chính xác, cần hiểu rõ về định giá đất, là phương pháp kinh tế tính toán giá trị đất bằng tiền tệ tại một thời điểm nhất định trên thị trường Định giá đất là ước tính giá trị quyền sử dụng đất cho mục đích cụ thể, phụ thuộc vào loại đất và thời điểm định giá Nếu công tác định giá đất để bồi thường và giải phóng mặt bằng không hiệu quả, sẽ dẫn đến ách tắc trong GPMB, làm chậm tiến độ dự án và bỏ lỡ cơ hội đầu tư.
1.3.6 Nhận thức của người dân, công tác tuyên truyền, vận động nhân dân
Việc thu hồi đất của nhân dân tác động mạnh mẽ đến đời sống của họ, chủ yếu do công tác đền bù và giải phóng mặt bằng chưa hiệu quả Thêm vào đó, một số người dân vẫn chưa nắm rõ chính sách của nhà nước, gây khó khăn cho quá trình này Do đó, nâng cao nhận thức cho người dân là rất cần thiết, vì khi người dân hiểu rõ, mọi công việc sẽ trở nên thuận lợi hơn.