GIỚI THIỆU
Bối cảnh nghiên cứu, lý do chọn nghiên cứu
Sau giai đoạn bùng nổ vào cuối năm 2006 khi Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất động sản đã rơi vào tình trạng suy giảm và đóng băng từ năm 2010 Nhiều dự án thiếu vốn không thể hoàn thành, dẫn đến người dân không nhận được nhà và nợ xấu của ngân hàng gia tăng Ngày 07 tháng 01 năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và giải quyết nợ xấu Hai giải pháp chính được đưa ra là bơm nguồn tiền lãi suất thấp vào thị trường, cụ thể là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ cả doanh nghiệp và người dân, và tập trung phát triển nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp với diện tích nhỏ hơn 70 m² và giá bán dưới 15 triệu đồng/m².
Vào đầu tháng 4 năm 2013, Bộ Xây dựng đã đề xuất chính sách thí điểm chuyển đổi căn hộ thương mại sang cho thuê nhằm giải quyết lượng nhà tồn đọng và tăng cung cho thị trường cho thuê Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng chính sách này khó khả thi do thời gian thu hồi vốn dài, không hấp dẫn nhà đầu tư Giáo sư Đặng Hùng Võ và ông Nguyễn Văn Đực, giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, đều nhận định rằng nếu không có chính sách đặc biệt, các căn hộ chuyển đổi sẽ không thể cạnh tranh về giá với những phòng cho thuê diện tích nhỏ hiện nay.
Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu này nhằm đánh giá xem chính sách có thực sự hỗ trợ người nghèo hay chỉ đơn thuần là hình thức giúp đỡ các chủ dự án gặp khó khăn.
Câu hỏi nghiên cứu
Từ bối cảnh trên, nghiên cứu đặt ra hai câu hỏi
Thứ nhất, ai có thể thuê những căn hộ được chuyển từ các dự án nhà ở thương mại sang cho thuê?
Thứ hai, ai được ai mất nếu chính sách này được ban hành và thực thi?
Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
Do hạn chế về nguồn lực và khả năng tiếp cận dữ liệu, nghiên cứu chỉ tập trung vào TP.HCM, thành phố hàng đầu Việt Nam về phát triển thị trường nhà ở và số lượng lao động.
Nghiên cứu này đánh giá việc chuyển đổi một dự án căn hộ từ hình thức bán sang cho thuê, với điều kiện dự án chưa được bán cho người dân Dự án được chọn để xác định giá cho thuê là một chung cư nằm ở quận 2, TP.HCM, có quy mô gần.
Dự án gồm 400 căn hộ với tổng mức đầu tư trên 400 tỷ đồng, được khởi công vào năm 2010 nhưng hiện vẫn chưa hoàn thành do thiếu vốn Giá bán công bố vào năm 2010 dao động từ 13,8 đến 15,8 triệu đồng/m², trong khi giá hiện tại chỉ từ 13,5 đến 14,8 triệu đồng/m² (bao gồm VAT) Sự giảm giá này là do thị trường gặp khó khăn, khiến chủ đầu tư phải giảm lợi nhuận hoặc thậm chí chịu lỗ để bán hàng Mức giá hiện tại cũng phù hợp với yêu cầu của Nghị quyết 02/NQ-CP, khi giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m².
Cấu trúc luận văn
Luận văn được cấu trúc thành sáu chương, trong đó chương đầu tiên trình bày bối cảnh nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, các câu hỏi nghiên cứu, cùng với phạm vi và đối tượng nghiên cứu.
Chương hai trình bày chi tiết về phương pháp nghiên cứu, trong đó nêu rõ khung phân tích, các nguồn số liệu được sử dụng
Chương ba được chia thành ba phần chính Phần đầu tiên phân tích hai hình thức sở hữu nhà: mua và thuê, cùng với những ưu nhược điểm của từng hình thức Phần thứ hai giới thiệu về thị trường nhà cho thuê toàn cầu, bao gồm các chính sách hỗ trợ nhằm phát triển thị trường và đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp tại các đô thị Cuối cùng, phần ba nêu rõ thực trạng thị trường cho thuê nhà tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM.
Chương bốn phân tích mức giá thuê tối thiểu cần thiết để đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư khi chuyển chung cư thương mại sang hình thức cho thuê Giá thuê được tính toán dựa trên hai kịch bản: một là có chính sách can thiệp của nhà nước và hai là không có can thiệp, từ đó tạo cơ sở cho các phân tích tiếp theo.
Chương năm quy định mức giá tối đa mà người dân TP.HCM có thể chi trả cho căn hộ cho thuê, dựa trên khả năng chi trả được tính toán từ mức thu nhập bình quân và dữ liệu hộ gia đình trong khu vực.
Chương sáu trình bày kết quả nghiên cứu, bao gồm việc so sánh giá cung và giá cầu trước và sau can thiệp để xác định nhóm đối tượng hưởng lợi từ chính sách Giá trị trợ cấp cho dự án cũng được nêu rõ trong chương này Cuối cùng, chương còn đề cập đến các hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Khung phân tích cung – cầu
Nghiên cứu này nhằm đánh giá tính khả thi của chính sách chuyển nhà ở thương mại sang cho thuê, sử dụng khung phân tích cung – cầu trong kinh tế học Giá thị trường được xác định tại điểm giao nhau giữa giá cung và giá cầu, từ đó cho phép so sánh để xác định ai có thể tham gia vào thị trường nhà thuê và ai sẽ là người hưởng lợi từ chính sách hỗ trợ này (Pindyck và Rubinfeld, 2000).
Ban đầu, đường cung là đường (S) Khi nhà nước can thiệp bằng hỗ trợ về tín dụng, đất… đường cung sẽ dịch chuyển về bên phải tạo đường cung (S’)
Giá cầu là mức giá mà người tiêu dùng sẵn sàng chi trả, được xác định dựa trên thu nhập của người lao động Trong đó, có 5 đường cầu tương ứng với 5 nhóm thu nhập, mỗi nhóm chiếm 20% dân số Đường cầu (D5) đại diện cho nhóm thu nhập cao nhất, trong khi đường cầu (D1) đại diện cho nhóm thu nhập thấp nhất Khi cộng các đường cầu từ (D1) đến (D5) theo phương ngang, ta nhận được đường cầu tổng hợp (D).
Hình 2-1 Đồ thị cung – cầu nhà cho thuê
Khi không có sự can thiệp của nhà nước, thị trường đạt trạng thái cân bằng tại điểm 0 với mức giá P0 và khối lượng Q0, chỉ một số hộ gia đình thu nhập cao mới có khả năng thuê nhà Sau khi nhà nước can thiệp, thị trường cân bằng tại điểm 0’ với mức giá P’ thấp hơn P0 và khối lượng Q’ lớn hơn Q0, giúp nhiều người, đặc biệt là những hộ thu nhập thấp, tiếp cận được thị trường hơn So sánh giá cung và giá cầu giữa các nhóm thu nhập sẽ cho thấy ai có khả năng tiếp cận và hưởng lợi từ chính sách này.
Khung phân tích lợi ích – chi phí
Để xác định giá cho thuê, nhà đầu tư cần nghiên cứu khung phân tích lợi ích và chi phí từ kiến thức thẩm định dự án, áp dụng cho số liệu đầu tư của một dự án thực tế tại TP.HCM Giá bán mỗi m² căn hộ được tính dựa trên chi phí đầu tư theo tiến độ và quy về thời điểm hoàn thành dự án Giá thuê được xác định bằng cách chiết khấu giá bán theo thời gian cho thuê dự kiến và suất sinh lợi của dự án.
2.2.1 Chi phí của dự án
Chi phí của dự án không chỉ bao gồm chi phí đầu tư ban đầu mà còn có chi phí hoạt động trong suốt thời gian cho thuê Chi phí ban đầu bao gồm chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, các chi phí liên quan đến xây dựng theo quy định và chi phí lãi vay, được xác định từ hồ sơ dự án Những chi phí này sẽ được điều chỉnh theo tác động của lạm phát trong thời gian xây dựng và được quy về thời điểm hoàn thành dự án để xác định giá trị tương lai, từ đó xác định giá bán khi dự án hoàn thành.
Hiện nay, do thiếu các dự án đầu tư cho thuê căn hộ quy mô lớn, việc ước tính chi phí hoạt động trở nên khó khăn và không chính xác Nghiên cứu này đã bỏ qua các chi phí này, coi tiền cho thuê chỉ đủ bù đắp cho chi phí đầu tư ban đầu Kết quả là, mức tiền thuê tính toán được sẽ thấp hơn mức yêu cầu thực tế Giả định này tạo điều kiện cho việc so sánh giữa giá cung và giá cầu, vì nếu người tiêu dùng không thể chi trả cho mức giá thuê thấp thì càng khó khăn để đáp ứng giá thực tế.
Thời gian dự án chung cư thương mại được cấp phép là 50 năm, nhưng đối với dự án cho thuê, thời gian hoạt động nên ngắn hơn, lý do là chất lượng nhà sẽ xuống cấp nhanh do người thuê ít giữ gìn Căn hộ cũ sẽ làm tăng chi phí sửa chữa và bảo trì, trong khi giá cho thuê lại giảm Do đó, thời gian cho thuê tối ưu là 30 năm, đủ dài để khai thác lợi nhuận mà không tốn quá nhiều chi phí sửa chữa.
Suất chiết khấu của dự án được xác định là WACC, tức là chi phí vốn bình quân trọng số Dự án này huy động vốn từ hai nguồn chính: vốn chủ sở hữu và vốn vay.
Nguồn: Arnold và Harberger, 1995; Ngân hàng Thế giới, 2002
- WACC: suất chiết khấu của dự án, chi phí vốn bình quân trọng số (%)
Chi phí hoạt động của một chung cư bao gồm nhiều khoản, như chi phí bảo trì và sửa chữa, chi phí quản lý chung cư, chi phí quản lý hoạt động cho thuê, cũng như chi phí quảng cáo.
- Re: chi phí vốn chủ sở hữu (%)
- VE: Vốn chủ sở hữu
Chi phí vốn chủ sở hữu phản ánh suất sinh lợi mà nhà đầu tư kỳ vọng từ dự án Nghiên cứu cho thấy chi phí vốn thường được xác định dựa trên suất sinh lợi yêu cầu chung trong ngành bất động sản Đặc biệt, chi phí này được tính toán một cách gián tiếp dựa vào dữ liệu từ thị trường Mỹ thông qua một công thức cụ thể.
Re = E(re) US + RP c + RP E Trong đó:
- E(re) US : chi phí vốn kỳ vọng của công ty hoạt động trong ngành BĐS ở Mỹ
- RPc: Mức bù rủi ro quốc gia
- RP E : Mức bù rủi ro ngoại hối.
Tính giá cung (giá cho thuê)
Giá cho thuê được xác định bằng cách chiết khấu giá bán theo thời gian cho thuê, không tính đến chi phí hoạt động Một số thông tin như thời gian cho thuê và công suất cho thuê phòng được lựa chọn theo hướng có lợi nhất cho dự án nhằm đảm bảo giá thuê ở mức thấp nhất Sơ đồ tính giá thuê được trình bày chi tiết trong phụ lục 1.
Giá bán 1 m² xây dựng được tính bằng tổng chi phí đầu tư của dự án, quy về thời điểm hoàn thành với suất chiết khấu tương ứng Giá này được chia đều cho tổng diện tích xây dựng, bao gồm tầng hầm, khu thương mại và khu căn hộ, để xác định giá bán cho mỗi mét vuông Mặc dù chi phí xây dựng có thể khác nhau giữa các khu vực, nhưng để đơn giản, nghiên cứu giả định rằng chúng là bằng nhau.
Giá bán 1 m² căn hộ chung cư phụ thuộc vào diện tích sử dụng thực tế và tỷ lệ giữa diện tích sử dụng và diện tích xây dựng Theo Công ty Tư vấn (2009), tỷ lệ này là 81,2%, trong đó một phần diện tích được dành cho không gian chung như hành lang và cầu thang Do đó, giá bán cho mỗi mét vuông xây dựng cần được tính toán hợp lý để phản ánh đúng giá trị của căn hộ.
Thay vì bán nhà với giá cố định và nhận tiền một lần, dự án cho phép cho thuê và nhận tiền hàng kỳ Tiền thuê sẽ được tính bằng giá bán cộng với lãi suất mà chủ đầu tư yêu cầu, sau đó chia cho hệ số diện tích sử dụng để xác định giá bán cho mỗi mét vuông căn hộ.
Giá cho thuê căn hộ được xác định dựa trên giá bán của căn hộ, với việc thu tiền trong nhiều kỳ Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, giá thuê sẽ được điều chỉnh tối đa 7% mỗi năm Để tính giá thuê, cần chiết khấu giá bán căn hộ theo thời gian cho thuê, sử dụng suất chiết khấu tương ứng với suất sinh lợi của dự án.
- T: giá thuê hàng năm (triệu đồng)
- V0: giá bán căn hộ (triệu đồng)
- i: suất sinh lợi của dự án (%)
- r: tốc độ tăng giá thuê hàng năm (%)
- n: thời gian cho thuê (năm)
Giá cho thuê cần được điều chỉnh theo hệ số công suất cho thuê, do công suất này không thể đạt 100% Nghiên cứu tính toán giá cho thuê trong hai tình huống: có và không có sự hỗ trợ từ nhà nước Ngoài ra, phân tích độ nhạy được sử dụng để ước lượng giá thuê dựa trên các giả định khác nhau về chi phí đất, lãi vay, thời gian cho thuê và chi phí xây dựng.
Tính giá cầu (giá thuê của người dân)
Số tiền mà người dân có thể chi trả hàng tháng cho nhà ở được xác định dựa trên thu nhập trung bình của hộ gia đình và tỷ lệ chi tiêu hợp lý cho nhà ở Giá thuê căn hộ cũng được tính toán tương tự, với mức giá thuê mỗi mét vuông được xác định theo diện tích căn hộ để so sánh với mức giá cung đã nêu trước đó.
Theo số liệu từ Khadduri & Burnett (2003), người dân Mỹ chi khoảng 30% thu nhập cho nhà ở, một tỷ lệ quan trọng mà các nhà hoạch định chính sách sử dụng để xem xét việc trợ cấp cho người dân Nghiên cứu này áp dụng tỷ lệ 30% để tính toán mức chi tiêu cho nhà ở theo từng nhóm thu nhập.
3 Giá trị hiện tại của dòng tiền thuê với suất chiết khấu là suất sinh lợi của dự án sẽ bằng với giá bán
Chương 2 đã trình bày khung phân tích của nghiên cứu Thứ nhất là dùng khung phân tích lợi ích – chi phí để tính giá cho thuê cần thiết của chủ dự án dựa vào chi phí đầu tư Sau đó sử dụng khung phân tích cung – cầu để xác định nhóm thu nhập nào có thể trả mức giá chủ đầu tư yêu cầu Các chương tiếp theo sẽ trình bày kết quả chi tiết dựa trên khung phân tích này.
KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ NHÀ CHO THUÊ
Nhà ở đô thị - sở hữu hay đi thuê
Sự phát triển nhanh chóng của các đô thị và sự gia tăng dân số đã tạo ra nhu cầu nhà ở ngày càng cao Tuy nhiên, với giá nhà luôn ở mức cao, việc sở hữu một ngôi nhà trở nên khó khăn đối với nhiều người lao động Để giải quyết vấn đề này, chính phủ các nước thường áp dụng hai giải pháp chính: hỗ trợ người dân trong việc sở hữu nhà hoặc cung cấp các chương trình thuê nhà hợp lý.
Sở hữu nhà được ưa chuộng bởi cả người dân và chính phủ, vì nó mang lại sự ổn định và tự hào cho chủ nhân, đồng thời là khoản đầu tư an toàn Chính phủ khuyến khích sở hữu nhà để thúc đẩy phát triển kinh tế và tăng cường ổn định chính trị, xã hội Các biện pháp thường được áp dụng bao gồm phát triển khu dân cư mới, đầu tư vào hạ tầng như giao thông, điện, nước, và hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà (UN-HABITAT, 2005).
Nhiều người thường liên tưởng nhà thuê với điều kiện sống kém, bao gồm các căn phòng chật chội, không vệ sinh và thiếu an toàn Hơn nữa, tính ổn định của nhà thuê cũng bị ảnh hưởng khi chủ nhà có thể dễ dàng chấm dứt hợp đồng Tuy nhiên, nhà thuê vẫn đóng vai trò quan trọng trong thị trường nhà ở đô thị, cung cấp chỗ ở cho cả người giàu lẫn người nghèo Nó không chỉ là giải pháp tạm thời cho những ai chưa đủ khả năng sở hữu nhà mà còn là lựa chọn cho những người không muốn mua nhà vì lo ngại về chính sách.
Với sự gia tăng dân số đô thị, đặc biệt là từ dân nhập cư, tỷ lệ người thuê nhà tại các thành phố đang tăng nhanh Các nước phát triển thường có tỷ lệ người thuê nhà cao hơn so với các nước đang phát triển, tuy nhiên, sự chênh lệch tỷ lệ thuê nhà ở các đô thị lớn giữa hai nhóm nước này không lớn (xem Bảng 3-1) Gần một nửa dân số đô thị toàn cầu hiện đang sống trong nhà thuê, cho thấy xu hướng này ngày càng trở nên phổ biến và gia tăng theo sự phát triển của các quốc gia, đặc biệt là ở các đô thị lớn Do đó, quan niệm về việc sở hữu nhà cần được xem xét lại.
Bảng 3-1 Tỷ lệ sở hữu và thuê nhà ở các quốc gia và đô thị
Quốc gia Sở hữu nhà
Thành phố Sở hữu nhà
Mê xi cô 81 11 Mexico City 76 16
Nhà cho thuê
3.2.1 Khái niệm về nhà thuê
Nhà cho thuê bao gồm các căn nhà riêng lẻ, dãy nhà hoặc căn hộ chung cư được cho thuê thay vì để ở Những bất động sản này có thể do tư nhân hoặc nhà nước xây dựng và quản lý, với khả năng nhận trợ cấp từ chính phủ hoặc không (UN-HABITAT, 2005).
3.2.2 Ưu điểm và nhược điểm của nhà cho thuê
Thị trường cho thuê nhà đã có sự phát triển mạnh mẽ trên toàn cầu, trở thành xu hướng không thể đảo ngược tại các đô thị Một trong những nguyên nhân chính khiến người dân chuyển sang thuê nhà là nhu cầu linh hoạt trong cuộc sống đô thị.
Dữ liệu trong bảng có thể không đạt 100% do tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau, chẳng hạn như sống chung với cha mẹ Nhiều người chọn thuê nhà vì chưa đủ khả năng tài chính để mua Thuê nhà mang lại nhiều lợi ích, bao gồm tính linh hoạt cao, đa dạng về mức giá, cung cấp chỗ ở tạm thời với chi phí thấp, và giúp người dân tiết kiệm hơn.
Người đi thuê nhà có lợi thế di chuyển dễ dàng hơn so với người sở hữu, giúp họ tìm kiếm nơi ở thuận tiện cho công việc, giáo dục, y tế và an ninh tốt hơn Điều này đặc biệt quan trọng đối với người nghèo, vì việc tái định cư ở vị trí không thuận lợi có thể hạn chế khả năng tiếp cận việc làm, dẫn đến tỷ lệ thất nghiệp cao hơn (UN HABITAT, 2004).
Người đi thuê nhà có lợi thế về linh hoạt tài chính nhờ vào việc lựa chọn nhà với nhiều mức giá khác nhau, giúp họ dễ dàng điều chỉnh chi tiêu cho nhà ở Điều này cho phép họ tăng cường ngân sách cho các lĩnh vực khác như y tế và giáo dục khi cần thiết Trong trường hợp khó khăn, người thuê có thể tìm kiếm chỗ ở với mức giá thấp hơn, và ngược lại, khi thu nhập tăng, họ có thể chuyển đến nơi ở tốt hơn.
Sở hữu nhà ngày càng trở nên khó khăn, ngay cả với những lao động có chuyên môn, do giá nhà cao ở các đô thị Đối với nhiều người trẻ, việc thuê nhà không chỉ đáp ứng nhu cầu chỗ ở tạm thời mà còn là bước đệm tích lũy thu nhập trước khi có khả năng mua nhà Hơn nữa, việc thuê nhà còn giúp họ tiết kiệm tiền cho các mục đích khác như gửi về quê cho gia đình, đầu tư vào giáo dục và chăm sóc sức khỏe.
Nhà cho thuê mang lại nhiều lợi ích cho người dân, nhưng đối với các nhà đầu tư, yêu cầu vốn đầu tư lớn và thời gian thu hồi vốn dài hạn là một thách thức Do đó, cần có sự hỗ trợ từ nhà nước để phát triển thị trường và tạo ra các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đông đảo người dân.
3.2.3 Nguồn cung nhà cho thuê
Nhà cho thuê có thể được phân thành hai loại: chính thức và phi chính thức Nhà cho thuê chính thức thường do tư nhân hoặc nhà nước xây dựng và cung cấp, nằm trên các khu đất hợp pháp với chất lượng tốt và đầy đủ dịch vụ như điện, nước Ngược lại, nhà cho thuê phi chính thức thường do người dân tự xây dựng trên đất tự chiếm đóng hoặc khu ổ chuột, có chất lượng kém hơn Tại các nước đang phát triển, nhà cho thuê phi chính thức đáp ứng nhu cầu đa dạng của mọi tầng lớp lao động, bao gồm cả người nghèo Tuy nhiên, loại hình này cũng đối mặt với nhiều thách thức như chất lượng nhà thấp và điều kiện sống không đảm bảo Do đó, sự can thiệp của nhà nước vào thị trường nhà cho thuê phi chính thức cần được thực hiện cẩn trọng để nâng cao chất lượng mà không làm giảm khả năng thuê của người nghèo (O’Neill, 2008).
3.2.4 Kinh nghiệm phát triển nhà cho thuê trên thế giới Để giải quyết nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng cao ở các đô thị, chính phủ các nước đã có nhiều chính sách khác nhau Đối với phía cung, khó khăn của thị trường là đòi hỏi mức đầu tư lớn nhưng thời gian thu hồi vốn lâu Nhà nước có thể tạo nguồn cung bằng cách trực tiếp xây dựng rồi cho người dân thuê hoặc hỗ trợ về lãi suất, thuế… để khuyến khích khối tư nhân tham gia Kinh nghiệm các nước cho thấy khu vực tư nhân có vai trò quan trọng để giúp gia tăng nguồn cung nhà Tuy nhiên, sự can thiệp sâu của nhà nước khi quy định về giá trần hay diện tích sẽ tạo ra những cản trở nhất định (UN-HABITAT, 2005)
Để đáp ứng nhu cầu của các nhóm đối tượng thuê nhà khác nhau, nhà nước cần phát triển các phân khúc nhà với diện tích và tiện nghi phù hợp Các chính sách hỗ trợ giá thuê có thể giúp người nghèo tiếp cận nhà ở, tuy nhiên, việc này đòi hỏi chi phí lớn và quản lý phức tạp, dễ dẫn đến những vấn đề tiêu cực.
Chính sách của nhà nước khuyến khích sở hữu nhà thông qua hỗ trợ lãi suất và giảm thuế thu nhập có thể gây tác động tiêu cực đến thị trường nhà cho thuê, đồng thời gia tăng khoảng cách giàu nghèo ở đô thị Ngược lại, việc xây dựng hệ thống luật pháp rõ ràng về quyền sở hữu nhà và quyền lợi của người thuê và người cho thuê sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
3.2.4.1 Chính sách nhà cho thuê ở Mỹ Ở Mỹ, hơn 50% người nghèo thuê nhà để ở và hơn 13 triệu hộ gia đình có khó khăn về nhà ở Chi phí thuê nhà chiếm 35,6% ngân sách hộ gia đình Để hỗ trợ người dân, chính phủ cung cấp phiếu trả tiền thuê nhà cho các hộ thu nhập thấp, giúp họ đủ khả năng thuê những ngôi nhà đảm bảo chất lượng tối thiểu Người nghèo sẽ nhận được khoản chênh lệch giữa giá thuê nhà tiêu chuẩn và 30% thu nhập của mình Chính phủ cũng có các chương trình hỗ trợ cho các đối tượng khác như người khuyết tật, người già… Để khuyến khích nhà đầu tư, chính phủ giảm thuế đối với hoạt động đầu tư đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo nhà cho thuê với giá thấp… Tính từ năm 1950, các chương trình này đã cung cấp nhà ở cho hơn 4,3 triệu hộ gia đình (Khadduri & Burnett, 2003)
3.2.4.2 Chính sách nhà cho thuê ở Châu Âu Ở châu Âu, ba chính sách lớn về nhà ở là sở hữu nhà, nhà ở xã hội và trợ cấp tiền thuê Tuy nhiên, tỷ trọng nhà cho thuê giảm xuống thấp do chính phủ khuyến khích người dân sở hữu nhà và chính sách kiểm soát giá thuê (Trần Thị Thái Hà, 2012) Ở Ba Lan, người thuê nhà được chia ra ba nhóm là nhóm thu nhập trung bình, thấp và rất thấp Hệ thống nhà cho thuê sẽ được xây dựng phù hợp với từng nhóm Người có thu nhập trung bình có khả năng trả tiền thuê nhà cũng như các chi phí sử dụng căn hộ, tiền quỹ sửa chữa nhà và tín dụng xây dựng nhà ở Những căn hộ cho thuê sẽ được Nhà nước xây dựng và người thuê sẽ thành lập hợp tác xã để quản lý khu nhà Nhóm người có thu nhập thấp không thể trả tiền thuê sẽ được ở trong các căn hộ chung cư ít tiện nghi hơn và được hỗ trợ tiền thuê Nhóm người có thu nhập rất thấp, người vô gia cư được cấp căn hộ chung cư, chỗ ở tại các cơ sở bảo trợ xã hội hoặc nhà trọ Ngoài ra, chính phủ cũng hoàn thiện luật về quyền sở hữu nhà ở và luật về hợp tác xã nhà ở giúp đảm bảo quyền lợi của người đi thuê Chính sách nhà ở do Chính phủ Ba Lan thực hiện đã giải quyết được nhu cầu về nhà ở của người dân, làm gia tăng số lượng nhà cho thuê và xây dựng được mạng lưới Hiệp hội xây dựng nhà ở công cộng (Haloe, 1993 trích trong Nguyễn Anh Khoa, 2008)
3.2.4.3 Chính sách nhà cho thuê ở Hàn Quốc Ở Hàn Quốc, chính sách phát triển nhà cho thuê đã được quan tâm từ những năm 1960 Các chung cư với quy mô lớn được xây dựng để cho thuê Ban đầu, chỉ các tập đoàn xây dựng của nhà nước tham gia Đến những năm 70, chính phủ ban hành luật xúc tiến xây dựng nhà ở, huy động cả khối tư nhân vào hoạt động cung cấp nhà cho thuê, giúp số lượng nhà cho thuê đạt mức 2 triệu căn Quỹ nhà ở quốc gia (NHF) tài trợ cho các dự án nhà cho thuê Có năm loại nhà cho thuê chia theo thời gian từ 5 đến 50 năm và thuê vĩnh viễn Chính phủ khuyến khích các công ty tư nhân tham gia bằng cách cho vay và ưu đãi thuế Tuy nhiên, quỹ nhà quá nhỏ và thiên về người thu nhập cao nên không thể cải thiện điều kiện nhà ở cho người thu nhập thấp (Trần Thị Thái Hà, 2012).
Thị trường nhà ở Việt Nam
Tại Việt Nam, thị trường nhà ở phát triển chủ yếu qua hai hình thức: sở hữu và cho thuê Tuy nhiên, trong khi nhà để bán chiếm ưu thế, thị trường cho thuê vẫn chưa nhận được sự quan tâm đáng đủ từ nhà nước và doanh nghiệp.
3.3.1 Khái quát sự phát triển thị trường nhà ở Việt Nam
Từ những năm 1990 đến nay, thị trường nhà ở tại Việt Nam đã trải qua sự phát triển nhanh chóng, mặc dù vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề cần khắc phục Lịch sử của thị trường nhà ở Việt Nam có thể được chia thành hai giai đoạn chính (Đinh Văn Ân, 2011).
Trong giai đoạn những năm 1990, thị trường bất động sản chủ yếu hoạt động theo hình thức nhỏ lẻ và tự phát do nhà nước chưa công nhận thị trường đất đai, dẫn đến các giao dịch diễn ra phi chính thức Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 đã đánh dấu bước ngoặt quan trọng, cho phép giao đất ổn định lâu dài và công nhận quyền sử dụng đất như một hàng hoá có thể chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho sự hình thành và phát triển của thị trường nhà ở Tuy nhiên, sự phát triển quá nhanh đã dẫn đến cơn sốt đất từ năm 1993 đến 1995, khi giá đất tăng cao không chỉ do nhu cầu mà còn bởi đầu cơ và tâm lý lo ngại về lạm phát.
Từ năm 2000 đến nay: Đầu những năm 2000, Nhà nước ban hành nhiều văn bản luật như
Luật Nhà ở, Luật Đầu tư năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã tạo ra hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường nhà ở tại Việt Nam Sự phát triển này đã thúc đẩy vai trò của các chủ đầu tư và công ty xây dựng, đồng thời gia tăng nguồn vốn FDI vào thị trường Năm 2008, khoảng 148.000 tỷ đồng đã được đầu tư vào thị trường nhà ở, với hơn 50% trong số đó là vốn FDI, cho thấy sự mở rộng quy mô và số lượng dự án trong lĩnh vực bất động sản.
Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn tín dụng cho cả bên cung và cầu, đồng thời tham gia trực tiếp vào thị trường qua các công ty con Trong giai đoạn này, tỷ trọng tín dụng cho bất động sản dao động từ 9,1% đến 14,6% tổng tín dụng, với mức tăng trưởng có năm đạt tới 40%.
Sau hơn 20 năm phát triển, hiện tượng bong bóng bất động sản đã xuất hiện, thể hiện rõ qua sự chênh lệch lớn giữa giá nhà đất và thu nhập của 80% dân số Tốc độ tăng giá bất động sản hiện cao gấp ba lần so với mức tăng trưởng GDP bình quân đầu người.
Hộp 3-1 Giá nhà so với thu nhập
Trong 20 năm qua, giá nhà đất tại Việt Nam đã tăng hơn 100 lần, với giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần so với thu nhập bình quân hàng năm của người lao động Đáng chú ý, giá nhà ở Việt Nam lớn hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển So với thu nhập, giá bất động sản trung bình ở châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan là 6,3 lần, và Singapore là 5,2 lần.
Nguồn: (Ủy ban Kinh tế Quốc Hội, 2013)
Sự gia tăng dân số, đặc biệt là dân nhập cư, cho thấy sức hấp dẫn của TP.HCM đối với người lao động, mang lại lợi thế lớn cho sự phát triển kinh tế và xã hội Tuy nhiên, điều này cũng tạo áp lực lên hệ thống cơ sở hạ tầng, đặc biệt là vấn đề nhà ở Diện tích nhà ở chật chội không chỉ ảnh hưởng đến sức khỏe và tinh thần của người dân mà còn hạn chế hoạt động sản xuất, kinh doanh, từ đó ảnh hưởng đến thu nhập của họ (Baharoglu, 2002 trích trong UNDP, 2010).
Mặc dù nhiều dự án nhà ở đã được triển khai và các đô thị mới hình thành, nhu cầu về nhà ở cho người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp, vẫn chưa được đáp ứng Diện tích nhà ở bình quân đầu người tại TP.HCM chỉ đạt 15,9 m², thấp hơn mức trung bình cả nước là 19,2 m² Hơn 30% dân số TP.HCM sống trong diện tích nhà ở bình quân dưới 7 m², cho thấy nhu cầu cấp thiết về nhà ở cho nhóm người này, trải dài từ nhóm thu nhập thấp nhất đến các nhóm thu nhập khác.
Người nhập cư thuộc nhóm thu nhập cao thứ nhì đang phải đối mặt với tình trạng thiếu chỗ ở, với diện tích nhà ở bình quân chỉ đạt 8,4 m²/người Đáng chú ý, 61% hộ gia đình có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m² và 30% người sống trong điều kiện chật hẹp, dưới 4m² Những con số này cho thấy việc mở rộng chỗ ở là một thách thức lớn đối với đa số người dân, đặc biệt là đối với cộng đồng người nhập cư.
Giá nhà ở Việt Nam, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, luôn tăng nhanh hơn thu nhập của người dân, dẫn đến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn, nhất là với những người có thu nhập trung bình và thấp Kết quả là nhiều người phải chuyển sang ở nhà phi chính thức, làm gia tăng số lượng nhà xây dựng không phép, đặc biệt ở các vùng ven Tình trạng này gây khó khăn trong công tác quản lý và quy hoạch, đồng thời tiềm ẩn rủi ro cho người dân.
3.3.3 Nhà cho thuê ở TP.HCM
Khi việc sở hữu nhà trở nên quá khả năng, người dân thường tìm đến giải pháp thuê nhà, dẫn đến sự phát triển của thị trường cho thuê tại TP.HCM mặc dù chưa được nhà nước chú ý Tỷ lệ nhà thuê ở Việt Nam chỉ đạt 6%, thấp hơn nhiều so với Thái Lan (13%), Nam Phi (22%) và các nước như Anh, Mỹ (trên 30%) Mặc dù TP.HCM có tỷ lệ nhà thuê 26%, vẫn thấp hơn so với các đô thị lớn như New York (55%), London (41%) và Bangkok (41%).
Hình 3-1 Các hình thức sở hữu nhà ở TP.HCM
Mặc dù nhà nước nhận định rằng phát triển nhà cho thuê là giải pháp hiệu quả để giải quyết nhu cầu nhà ở và cải thiện thị trường bất động sản, nhưng việc ban hành các văn bản pháp lý cho lĩnh vực này vẫn diễn ra chậm chạp Năm 2005, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ đề xuất nghiên cứu về “nhà ở cho thuê”, và đến tháng 11 năm 2011, Bộ tiếp tục đề nghị chuyển đề tài này thành nghiên cứu Nghị định về “phát triển và quản lý nhà ở cho thuê” do tầm quan trọng của nó Tuy nhiên, theo thông tin từ Bộ Xây dựng, Nghị định này vẫn chưa được hoàn thành cho đến nay.
Các hình thức sở hữu nhà ở TP.HCM
Sở hữu nhà Thuê Mượn Khác
3.3.3.1 Các hình thức nhà thuê
Thị trường nhà cho thuê ở TP.HCM có nhiều phân khúc, đáp ứng nhu cầu từ người giàu đến người nghèo
Căn hộ dịch vụ tại TP.HCM chủ yếu phục vụ cho các chuyên gia có thu nhập cao, cả trong và ngoài nước Đến quý 2 năm 2012, thành phố này có 61 dự án cung cấp 320 căn hộ dịch vụ, với tỷ lệ phòng trống trung bình là 16% Diện tích của các căn hộ dịch vụ thường dao động từ 60 mét vuông trở lên.
Diện tích 100 m² có giá thuê từ 25 đến 50 triệu đồng/tháng (CBRE, 2012) Để phục vụ đối tượng thu nhập cao, thị trường cung cấp nhà phố và căn hộ chung cư cho mua và cho thuê lại Hai loại hình này có quy mô nhỏ, yêu cầu vốn đầu tư ít, phù hợp với nhà đầu tư cá nhân Lợi nhuận chủ yếu không đến từ tiền thuê, thường thấp hơn lãi suất ngân hàng, mà chủ đầu tư kỳ vọng vào sự tăng giá trị của căn hộ trong tương lai.
XÁC ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ TỐI THIỂU – TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN CHUNG CƯ Ở QUẬN 2, TP.HCM
Giới thiệu dự án
Nghiên cứu này sử dụng dữ liệu từ một dự án chung cư thương mại tại quận 2, TP.HCM, với giá bán dưới 15 triệu/m2, đáp ứng các tiêu chí của nhà nước để chuyển sang hình thức cho thuê Số liệu được thu thập dựa trên báo cáo đánh giá dự án của công ty tư vấn được lập vào năm 2009.
Dự án khởi công vào đầu năm 2010 và dự kiến hoàn thành giữa năm 2011, nhưng đã bị chậm tiến độ do thiếu vốn Theo thông tin từ chủ đầu tư, dự án cơ bản hoàn thành vào đầu năm 2013, tuy nhiên còn một số chi tiết phụ cần sửa chữa Do đó, có thể xem như dự án đã hoàn thành vào đầu năm 2013.
Dự án tọa lạc tại vị trí giao thông thuận lợi với diện tích đất hơn 7.000 m² và tổng diện tích xây dựng gần 49.000 m² Dự án bao gồm 3.000 m² sàn thương mại, gần 400 căn hộ với tổng diện tích 35.000 m² và 5.000 m² hầm cho thuê Tổng mức đầu tư lên tới 400 tỷ đồng, trong đó vốn chủ sở hữu chiếm 30%, còn lại được vay ngân hàng với lãi suất 12%/năm và huy động từ khách hàng.
Kết quả tính toán
4.2.1 Giá thuê khi không có sự can thiệp của nhà nước
Dự án có tổng chi phí đầu tư thực tế là 410,5 tỷ đồng Trong bối cảnh thời gian thi công kéo dài 2 năm, chi phí đầu tư được phân bổ lại với giả định tổng chi phí không thay đổi Chi phí này đã được điều chỉnh theo lạm phát và quy về năm 2013 để xác định giá bán của dự án.
9 Do cần bảo mật thông tin nên nghiên cứu không nêu cụ thể tên dự án
10 Chi tiết xem phụ lục 6
Bảng 4-1 Giá bán của dự án (giá danh nghĩa 2009) (đơn vị tính triệu đồng) 11
Chi phí đầu tư dự kiến (giá thực) 120.408 199.835 90.275 410.518
Chi phí đầu tư điều chỉnh theo tiến độ (giá thực) 120.408 194.030 32.956 63.124 410.518
Tổng chi phí đầu tư 120.408 207.418 38.471 87.393 453.690
Giá trị dự án quy đổi về năm 2013 13 670.704
Nguồn: tác giả tính toán từ báo cáo dự án và tiến độ thi công thực tế
Chi phí vốn trung bình gia quyền (WACC) của dự án được xác định dựa trên chi phí vốn chủ sở hữu, lãi vay và tỷ trọng vốn vay so với vốn chủ sở hữu Theo nghiên cứu của Lê Anh Tuấn (2012), chi phí vốn chủ sở hữu trong ngành xây dựng là 20,7% Với cơ cấu vốn tương tự, con số này được áp dụng cho dự án, dẫn đến kết quả WACC đạt 14,61%.
Bảng 4-2 Chi phí vốn của dự án
Tỷ lệ vốn Chủ sở hữu 30%
Chi phí vốn chủ sở hữu 20,70%
Chi phí vốn của dự án WACC 14,61%
Chi phí đầu tư cho dự án vào thời điểm hoàn thành (đầu năm 2013) là 670,7 tỷ đồng cho 48.906 m² diện tích xây dựng Giá bán trung bình cho 1 m² xây dựng là 13,7 triệu đồng/m², trong khi tỷ lệ diện tích sử dụng trên diện tích xây dựng ở căn hộ chung cư đạt 81,2% Giá bán cho 1 m² căn hộ hiện tại là 16,9 triệu đồng/m², tăng so với dự kiến ban đầu do trễ tiến độ gần 2 năm Theo chủ đầu tư, giá bán hiện tại của dự án dao động từ 13,5 đến 14,8 triệu đồng/m².
12 Số liệu chỉ số giá hàng tiêu dùng lấy từ báo cáo cục thống kê hàng năm
13 Giá chưa bao gồm VAT
14 Tỷ lệ vốn vay tối đa theo quy định chính sách thí điểm nhà cho thuê
15 Xem phụ lục 5 triệu đồng/m 2 Giá này thấp hơn mức 16,9 triệu đồng/m 2 do chủ đầu tư buộc phải giảm giá bằng cách giảm lợi nhuận
Bảng 4-3 Giá 1m 2 căn hộ (đơn vị tính triệu đồng)
Tổng mức đầu tư (giá danh nghĩa) 670.704
Tổng diện tích xây dựng 48.906
Tỷ lệ diện tích sử dụng của khu căn hộ 81,2%
4.2.1.3 Giá thuê 1m 2 căn hộ Đối với căn hộ thương mại, sau khi dự án hoàn thành, nhà đầu tư sẽ bán với giá 16,9 triệu đồng/m 2 Khi chuyển sang cho thuê, căn hộ xem như được bán và thu tiền trong nhiều kỳ, với mức thu tăng đều 7% mỗi năm 16 Lấy thời gian cho thuê 30 năm, lãi suất vay 12%, chi phí vốn chủ đầu tư là 20,7% thì giá thuê là 1,5 triệu đồng/m 2 /năm hay 123 ngàn đồng/m 2 /tháng (với công suất thuê 100%) Nếu công suất cho thuê phòng chỉ đạt 90% thì giá thuê sẽ tăng thành 136 đồng/m 2 /tháng
Bảng 4-4 Giá thuê khi không có sự can thiệp của nhà nước
Thời gian cho thuê (năm) 30
Tốc độ tăng giá thuê hàng năm (%) 7%
Giá cho thuê với công suất thuê đạt 100% (triệu đồng/m 2 /năm ) 1,47
Giá cho thuê với công suất thuê đạt 100% (ngàn đồng/m 2 /tháng) 123
Công suất cho thuê dự kiến 90%
Giá cho thuê (ngàn đồng/m2/tháng) 136
4.2.2 Giá thuê khi nhà nước can thiệp
Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, khi dự án chuyển sang hình thức cho thuê, chủ đầu tư sẽ nhận được các ưu đãi về lãi suất vay và chi phí sử dụng đất.
16 Mức tăng giá lấy theo đề xuất của Bộ Xây dựng về nhà cho thuê
Chi phí đất là yếu tố quan trọng trong các dự án bất động sản, bao gồm tiền mua đất, tiền đền bù, giải tỏa, tái định cư cho chủ đất, và tiền quyền sử dụng đất nộp cho nhà nước Khi dự án nhận hỗ trợ, chi phí quyền sử dụng đất sẽ không phải trả một lần mà sẽ chuyển sang hình thức thuê đất với khoản tiền thuê hàng năm, và nếu đã nộp, sẽ được khấu trừ Tuy nhiên, các chi phí đền bù và mua đất vẫn phải trả cho người dân, nhưng sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất (Bộ Tài chính, 2011).
Do không đủ số liệu để tính toán chi phí mua đất, đền bù và giải tỏa, nghiên cứu tạm thời xem số tiền trả cho người dân theo giá đất nhà nước công bố là 3,3 triệu đồng/m² Tổng chi phí đất của dự án ước tính là 23,509 tỷ đồng và sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm Theo tính toán, số tiền mua đất sẽ đủ để thanh toán tiền thuê đất trong vòng 33 năm, tương đương với thời gian cho thuê của dự án, do đó dự án sẽ không phải trả tiền thuê đất nữa.
Sau khi chuyển sang hình thức cho thuê, dự án sẽ nhận được hỗ trợ vay với lãi suất ưu đãi 6% từ Chính phủ (2013), dẫn đến việc WACC của dự án được điều chỉnh xuống còn 10,41%.
Bảng 4-5 Chi phí vốn của dự án
Tỷ lệ vốn Chủ sở hữu 30%
Chi phí vốn chủ sở hữu 20,70%
Chi phí vốn của dự án WACC 10,41%
4.2.2.3 Giá thành 1 m 2 căn hộ khi được hỗ trợ
Tổng chi phí đầu tư thực tế của dự án là 329,5 tỷ đồng, giảm 81 tỷ đồng do chi phí đất Sau khi điều chỉnh lạm phát, giá trị dự án vào năm 2013 là 481,1 tỷ đồng, giảm 189,5 tỷ đồng (28%) so với ban đầu Giá bán một mét vuông căn hộ hiện còn 12,1 triệu đồng, giảm 4,8 triệu đồng Sự giảm giá này chủ yếu là do chi phí đất giảm và WACC của dự án giảm từ 14,61% xuống 10,41%.
17 Giá trị được khẩu trừ tính theo quy định thường thấp hơn giá trị thực tế dự án chi trả cho người dân
19 Tỷ lệ vốn vay tối đa theo quy định chính sách thí điểm nhà cho thuê
Bảng 4-6 Giá bán căn hộ (đơn vị tính triệu đồng)
Chi phí đầu tư dự kiến (giá thực) 39.405 199.835 90.275 329.515 Chi phí đầu tư theo tiến độ (giá thực) 39.405 194.030 32.956 63.124 329.515
Tổng chi phí đầu tư 39.405 207.418 38.471 87.393 372.688
Giá trị dự án quy đổi về năm 2013 20 481.119
Tổng diện tích xây dựng (m2) 48.906
Giá bán/diện tích xây dựng (triệu đồng/m2) 9,84
Tỷ lệ diện tích sử dụng/xây dựng 81,2%
Giá bán trên diện tích sử dụng (triệu đồng/m2) 12,11
4.2.2.4 Giá cho thuê căn hộ khi được hỗ trợ
Tính tương tự, sau khi được nhà nước hỗ trợ về đất và lãi vay, giá cho thuê đã giảm từ 136 ngàn/m 2 /tháng xuống còn 63 ngàn đồng/m 2 /tháng
Bảng 4-7 Mức giá thuê khi được nhà nước hỗ trợ
Thời gian cho thuê (năm) 30
Tốc độ tăng giá thuê hàng năm (%) 7%
Giá cho thuê với công suất thuê đạt 100% (triệu đồng/m 2 /năm) 0,68
Giá cho thuê với công suất thuê đạt 100% (ngàn đồng/m 2 /tháng) 56
Công suất cho thuê dự kiến 90%
Phân tích rủi ro
Giá cho thuê được xác định dựa trên giả định cơ sở, tuy nhiên, thực tế cho thấy giá này có thể thay đổi khi các biến số đầu vào thay đổi Nghiên cứu sẽ tiếp tục phân tích theo các bước sau đây.
Để đạt được kết quả tính toán chính xác, cần lựa chọn các biến số đầu vào có ảnh hưởng quan trọng và xác định khoảng dao động của chúng Tiếp theo, thực hiện phân tích độ nhạy để đánh giá tác động của từng biến đến kết quả cuối cùng Cuối cùng, áp dụng phân tích mô phỏng Monte-Carlo để khảo sát tác động kết hợp của các biến này.
20 Giá chưa bao gồm VAT
4.3.1 Biến dự báo và biến rủi ro
Biến dự báo trong lĩnh vực bất động sản là giá cho thuê, trong khi biến rủi ro bao gồm các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê như thời gian cho thuê, công suất cho thuê phòng, suất sinh lợi yêu cầu của chủ đầu tư, lãi suất vay và chi phí xây dựng.
Chi phí xây dựng là yếu tố dễ thay đổi, chịu ảnh hưởng bởi trình độ quản lý, lương nhân công và chi phí vật tư, với mức biến động ước tính khoảng 20% Sự biến động này có tác động lớn đến giá thuê, khi chi phí xây dựng thay đổi 1%, giá thuê cũng thay đổi tương ứng khoảng 1%.
Bảng 4-8 Phân tích độ nhạy với chi phí xây dựng (đơn vị: ngàn đồng/m 2 )
Thay đổi CPXD so với ban đầu (%) 80% 90% 100% 110% 120%
Giá thuê Không can thiệp 109 123 136 150 164
Bảng 4-9 Phân tích độ nhạy với lãi vay (đơn vị: ngàn đồng/m 2 )
Giá thuê Không can thiệp 136 173 230
Tỷ lệ vốn vay lớn trong tổng mức đầu tư có ảnh hưởng đáng kể đến giá cho thuê Khi không can thiệp, lãi vay dao động từ 12% đến 19%, dẫn đến giá thuê tăng từ 136 ngàn đồng lên 230 ngàn đồng, tương ứng với mức tăng 69% Ngược lại, khi can thiệp với lãi suất ưu đãi từ 6% đến 9%, giá thuê chỉ tăng từ 63 ngàn đồng lên 83 ngàn đồng, tức là tăng 37%.
Thời gian cho thuê dài có thể làm giảm giá thuê yêu cầu từ chủ đầu tư, nhưng mức giảm này sẽ chậm lại theo thời gian Ngược lại, giá thuê sẽ giảm nếu chất lượng nhà giảm và chi phí bảo trì tăng lên Do đó, việc chọn thời gian thuê quá dài có thể không mang lại hiệu quả cao.
Bảng 4-10 Phân tích độ nhạy với thời gian cho thuê (đơn vị: ngàn đồng/m 2 )
Thời gian cho thuê (năm) 20 30 40 50
Giá thuê Không can thiệp 159 136 127 123
Giá đất có sự biến động lớn, từ mức thực tế cao gấp 450% so với giá công bố của nhà nước cho đến mức 0 khi dự án được cấp đất hoặc mua từ lâu với giá rẻ Khi giá đất giảm từ giá thực tế xuống mức quy định của nhà nước, giá thuê cũng giảm 15 ngàn đồng/m² (19%), nhưng khi giá đất tiếp tục giảm, mức giảm của giá thuê lại không đáng kể Điều này cho thấy việc nhà nước giảm tiền sử dụng đất đã có tác động tích cực, tuy nhiên, việc cấp đất không mang lại hiệu quả cao.
Tỷ lệ giá đất so với giá công bố
Giá thuê khi can thiệp 80 73 68 63 60 59 58
4.3.1.5 Lợi nhuận của chủ đầu tư
Bảng 4-12 Phân tích độ nhạy với chi phí vốn chủ sở hữu (CSH)
Không can thiệp 13,3 13,8 14,4 14,9 15,5 16,2 16,9 Can thiệp 9,7 10,0 10,4 10,8 11,2 11,6 12,1
Để thu hút đầu tư, dự án cần đạt suất sinh lợi phù hợp với yêu cầu ngành, tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường khó khăn, chủ đầu tư có thể phải cắt giảm lợi nhuận hoặc chịu lỗ để bán nhà và giảm chi phí lãi vay Nghiên cứu cho thấy suất sinh lợi của chủ đầu tư có thể giảm từ 20,7% xuống -10% Để giữ giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, lợi nhuận của chủ đầu tư chỉ đạt 5%, trong khi với giá bán hiện tại 13,5 triệu đồng/m2, họ sẽ phải chịu lỗ 10% mỗi năm nếu không có sự hỗ trợ từ nhà nước.
Công suất cho thuê của các căn hộ dịch vụ đạt tối đa 90% cho các dự án nước ngoài, trong khi các dự án trong nước chỉ đạt khoảng 76% Đặc biệt, phân khúc giá rẻ vẫn duy trì nhu cầu cao, với khả năng công suất cho thuê có thể vượt 90% (CBRE, 2012) Kết quả này cho thấy mối liên hệ giữa công suất thuê và sự biến động của giá thuê.
Bảng 4-13 Phân tích độ nhạy với công suất cho thuê (đơn vị: ngàn đồng/m 2 )
Giá thuê Không can thiệp 153 136 123
4.3.2 Phân tích mô phỏng Monte Carlo với Crystal Ball
Bảng 4-14 Dạng phân phối của biến mô phỏng
Chi phí xây dựng Tam giác Thay đổi ±20% so với ban đầu
Thời gian cho thuê Tam giác Min là 20 năm, max là 50 năm
Chi phí đất 21 Tam giác Min là 0, max là 107 tỷ
Lãi vay không can thiệp Tam giác Min là 12%, max là 19%
Lãi vay can thiệp Tam giác Min là 6%, max là 9%
Công suất cho thuê phòng Tam giác Min dao động từ 80% đến 95% Để tính toán sự biến động của giá thuê tối thiểu, nghiên cứu đã áp dụng kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo bằng phần mềm Crystal Ball Kết quả cho thấy, trong trường hợp không có sự can thiệp của nhà nước, có tới 97,5% khả năng giá thuê sẽ vượt quá 126 ngàn đồng/m²/tháng, trong khi với sự can thiệp, giá thuê giảm xuống còn 52 ngàn đồng/m².
Bảng 4-15 Kết quả mô phỏng giá thuê tối thiểu (đơn vị: ngàn đồng/m2/tháng)
Không can thiệp Can thiệp
Trường hợp cơ bản Mô phỏng Trường hợp cơ bản Mô phỏng
Chương 4 đã tính toán giá cho thuê tối thiểu nhà đầu tư yêu cầu khi chuyển căn hộ sang cho thuê khi vẫn giữ suất sinh lợi ban đầu Nếu chỉ xét chi phí đầu tư, giá thuê thấp nhất là
126 ngàn đồng/m 2 /tháng khi nhà nước không can thiệp và khi can thiệp là 52 ngàn đồng/m 2 /tháng đồng/m 2
21 Chỉ áp dụng cho trường hợp khi nhà nước can thiệp, trường hợp còn lại chi phí đất không đổi
PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA NGƯỜI DÂN
Tổng quan về TP.HCM – dân cư – nhà ở - thu nhập
TP.HCM là thành phố có dân số đông nhất Việt Nam với tốc độ gia tăng khoảng 3% mỗi năm, chủ yếu do lao động nhập cư (Cục thống kê TP.HCM, 2011) Sự gia tăng dân số nhanh chóng tạo ra áp lực lớn về nhà ở, khi diện tích nhà ở bình quân chỉ đạt hơn 15 m²/người, thấp hơn mức trung bình cả nước là 19,2 m² (Bộ Xây dựng, 2010; Sở Xây dựng TP.HCM, 2013).
Giá nhà tại khu vực chính thức đã tăng nhanh chóng, gấp 100 lần trong 20 năm qua, trong khi thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng gấp 25 lần, dẫn đến khả năng sở hữu nhà của người dân, đặc biệt là lao động có thu nhập trung bình và thấp, trở nên hạn chế Để đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bên cạnh việc giảm giá và xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp, cần phát triển hình thức nhà cho thuê để phục vụ những người chưa đủ khả năng mua nhà.
Nhà cho thuê tại TP.HCM hiện chỉ chiếm hơn 6% tổng số, chủ yếu phục vụ cho hộ thu nhập trung bình và thấp, thường phải sống trong các phòng trọ không đạt tiêu chuẩn về xây dựng và điều kiện sinh hoạt Mặc dù phòng trọ giải quyết nhu cầu nhà ở tạm thời, nhưng cần có giải pháp lâu dài để cải thiện quy hoạch và điều kiện sống Việc khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư chất lượng cho thuê sẽ giúp phát triển thị trường nhà cho thuê chính thức, tăng nguồn cung và cải thiện chất lượng sống, tuy nhiên, mức giá thuê cần phải phù hợp với khả năng chi trả của người thuê.
23 Nhà ở có giấy tờ hợp pháp, được pháp luật công nhận
Hình 5-1 Dân số TP.HCM (đơn vị: ngàn người)
Nguồn số liệu: Niên giám thống kê 2011, Cục thống kê TP.HCM
Năm 2011, TP.HCM có dân số hơn 7,5 triệu người, với mật độ dân số cao nhất cả nước đạt 3.590 người/km² Khu vực thành thị chiếm hơn 6,1 triệu người (80%), với mật độ lên đến 12.000 người/km² Tốc độ tăng dân số hàng năm khoảng 3%, trong đó 2% đến từ người lao động nhập cư Sự gia tăng dân số và số lượng người nhập cư đã tạo ra nhu cầu nhà ở mạnh mẽ, đặc biệt tại khu vực đô thị.
5.1.2 Thu nhập của người dân
Vào năm 2010, thu nhập hàng tháng của nhóm thu nhập thấp nhất tại TP.HCM là 965 ngàn đồng, trong khi nhóm cao nhất đạt 6,4 triệu đồng Mức thu nhập bình quân đầu người toàn thành phố là 2,7 triệu đồng/tháng, gấp đôi so với thu nhập trung bình của cả nước Mặc dù chênh lệch thu nhập giữa các nhóm ngày càng gia tăng, nhưng mức độ này vẫn thấp hơn so với trung bình chung của cả nước (Cục thống kê TP.HCM, 2011; Tổng Cục thống kê, 2011).
Tỷ lệ tăng tự nhiên (%)
Tỷ lệ tăng cơ học (%)
Bảng 5-1 Thu nhập bình quân một nhân khẩu một tháng (đơn vị: ngàn đồng)
Chênh lệch thu nhập giữa nhóm 5 với nhóm 1 (lần)
Nguồn: Niên giám thống kê, Cục thống kê TP.HCM, 2011; Tổng cục thống kê 2011.
Mức giá thuê theo thu nhập bình quân của người dân ở tại TP.HCM
Để đảm bảo người dân có thể thuê nhà, giá thuê cần phải phù hợp với khả năng chi trả của họ Giá thuê mỗi căn hộ được xác định dựa trên mức thu nhập trung bình của hộ gia đình và tỷ lệ chi tiêu hợp lý cho nhà ở Từ đó, giá thuê cho mỗi mét vuông căn hộ sẽ được tính toán và so sánh với mức giá thuê đã được xác định trước.
5.2.1 Thu nhập của người dân và mức chi tiêu cho nhà ở
Vào năm 2010, thu nhập bình quân đầu người tại TP.HCM đạt 2,7 triệu đồng mỗi tháng, trong đó nhóm dân cư có thu nhập thấp nhất là 965 ngàn đồng và nhóm cao nhất là 6,4 triệu đồng (Cục Thống kê TP.HCM).
2011) Thu nhập ở năm 2013 được tính dựa trên giả định mức tăng thu nhập danh nghĩa hàng năm là 7%
Theo nghiên cứu của UNDP năm 2010, số người trung bình trong mỗi hộ dân tại TP.HCM là 3,1 người, được làm tròn thành 3 người để tính thu nhập hộ gia đình Thu nhập bình quân của một hộ gia đình dao động từ 3,5 triệu đồng đến 23,6 triệu đồng mỗi tháng.
Mức chi tiêu cho nhà ở của người lao động dao động từ 20% đến 25% tổng thu nhập, với tỷ lệ này cao hơn ở nhóm người nghèo (UN HABITAT, 2004) Tại Mỹ, chính phủ hỗ trợ các hộ gia đình có chi tiêu nhà ở vượt quá 30% thu nhập Nghiên cứu xác định rằng tỷ lệ chi tiêu hợp lý cho nhà ở là 30% thu nhập, giúp xác định mức giá tối đa mà người thuê có thể chi trả Trung bình, khả năng chi trả tiền thuê nhà hàng tháng của một hộ gia đình là 2,5 triệu đồng.
869 ngàn đồng và cao nhất là 5,8 triệu đồng
Bảng 5-2 Mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập (Đơn vị: ngàn đồng/tháng)
Nhóm thu nhập Thu nhập đầu người Thu nhập hộ (3 người) 30% chi tiêu cho nhà ở
Nguồn: tác giả tính toán trên số liệu của Niên giám thống kê, Cục thống kê TP.HCM năm 2011
Mức chi trả cho nhà ở của mỗi hộ gia đình phụ thuộc vào thu nhập, với diện tích căn hộ càng nhỏ thì số tiền chi trả cho mỗi mét vuông càng cao Nghiên cứu xác định khoảng giá thuê mà người dân có thể chi trả dựa trên diện tích căn hộ tối thiểu là 45m² và tối đa là 70m², theo quy định tại Điều 40 của tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại trong Luật nhà ở năm 2005.
5.2.3 Khả năng chi trả tính theo một m 2 diện tích
Tiền thuê mỗi hộ được tính bằng cách chia mức chi tiêu cho nhà ở của từng hộ cho diện tích căn hộ, với diện tích từ 45 m² đến 70 m² Nhóm hộ nghèo nhất có khả năng chi trả từ 15 đến 24 nghìn đồng/m²/tháng, trong khi nhóm hộ giàu nhất có thể trả mức cao hơn.
Tại TP.HCM và Hà Nội, diện tích nhà ở trung bình của hộ dân nhập cư chỉ khoảng 25m², với 60% hộ có diện tích nhà ở bình quân đầu người dưới 7m² và 31% hộ dưới 4m² (UNDP, 2010) Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng giá thuê nhà tương ứng với các mức diện tích 4m² và 7m² cho một người, tương đương với 12m² và 21m² cho hộ gia đình 3 người.
24 Đề xuất chuyển đổi nhà ở thương mại sang cho thuê của Bộ Xây dựng yêu cầu những căn hộ có diện tích tối đa là 70 m 2
25 Người không có hộ khẩu ở thành phố đang sống
Bảng 5-3 Mức chi tiêu cho nhà ở cho từng nhóm thu nhập theo diện tích căn hộ (Đơn vị: ngàn đồng/tháng)
Nhóm thu nhập Chi tiêu cho nhà ở Giá thuê mỗi m 2
Diện tích 12m 2 Diện tích 21m 2 Căn hộ 45m 2 Căn hộ 70m 2
