GIỚI THIỆU
Bối cảnh nghiên cứu
Ngân sách Việt Nam hiện tại chủ yếu dựa vào ba nguồn thu lớn: dầu khí, doanh nghiệp Nhà nước và thuế xuất nhập khẩu Tuy nhiên, mỗi nguồn thu này đều thiếu ổn định và không bền vững, dẫn đến tình trạng thâm hụt ngân sách nhà nước ngày càng gia tăng đến mức báo động.
Nhu cầu tăng nguồn thu ngân sách nhà nước (NSNN) đang trở nên cấp thiết do nhiệm vụ chi tiêu ngày càng gia tăng Việc hướng đến một cơ cấu thu ổn định và bền vững là điều cần thiết để đảm bảo sự phát triển kinh tế bền vững.
Biểu 1.1 Cơ cấu thu NSNN qua các năm
Nguồn: Bộ Tài chính, Quyết toán các năm 2000-2008
Biểu 1.2 Thâm hụt NSNN qua các năm từ góc nhìn so sánh
Nguồn thông tin từ ADB, được trích dẫn trong nghiên cứu của Vũ Thành Tự Anh (2010), đề cập đến khái niệm ngân sách cân bằng và cách thức tài trợ cho thâm hụt ngân sách, thuộc Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright tại TP Hồ Chí Minh.
Biểu 1.3 Thu, chi và thâm hụt ngân sách qua các năm
Total budget expenditire (including debt amortization)/GDP
Total budget expenditire (not including debt amortization)/GDP
Nguồn: Vũ Thành Tự Anh (2010), Cải cách thuế ở Việt Nam, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright TP Hồ Chí Minh
Theo cơ cấu thu NSNN qua các năm (Biểu 1.1), nguồn thu từ thuế liên quan đến nhà và đất
Thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà, đất hiện có tỷ trọng rất thấp, chỉ chiếm 0,61% tổng thu ngân sách nhà nước (NSNN) và 0,15% tổng thu nhập quốc gia (GDP).
1 Chi tiết tại Phụ lục 1
Thực hiện so sánh số thu thuế liên quan đến nhà và đất giữa các nhóm nước với Việt Nam
Theo Bảng 1.1, nguồn thu thuế từ nhà và đất/GDP của Việt Nam hiện thấp hơn nhiều so với các nhóm nước khác, cụ thể là chỉ bằng 1/4 so với nhóm các nước đang phát triển, 1/14 so với các nước OECD và chỉ bằng 1/7 so với trung bình toàn cầu.
Bảng 1.1 So sánh thuế liên quan đến nhà và đất (% GDP)
(Thuế đất NN và thuế nhà, đất) - - - 0,15**
* Giá trị trung bình các nhóm nước những năm 2000 được lấy từ dữ liệu năm 2000 và năm 2001
** Chi tiết tại Phụ lục 1
Nguồn: Roy Bahl và Jorge Martinez-Vazquez (2007), The Property Tax in Developing Countries: Current Practice and Prospects,
Lincoln Institute of Land Polocy và Tính toán của tác giả
Theo Tiến sĩ Jay K Rosengard (1998), thuế liên quan đến nhà và đất có những đặc điểm ưu việt như tính cố định, dễ nhận diện và không di chuyển, cùng với việc tập trung cao Nếu được quản lý hiệu quả, loại thuế này có thể mang lại hiệu quả tài chính lớn và ít gây ra biến dạng kinh tế Do đó, việc cải cách hệ thống thuế, đặc biệt là thuế liên quan đến nhà và đất, là rất cần thiết trong bối cảnh hiện nay.
Chính phủ đã nhận thức được tầm quan trọng và tính cấp thiết của việc cải cách quy định thuế liên quan đến nhà và đất, do đó đã tiến hành nhiều nghiên cứu nhằm điều chỉnh các quy định này cho phù hợp với tình hình kinh tế trong nước và quốc tế.
Vào tháng 10 năm 2009, Chính phủ đã trình Quốc hội khóa XII dự án Luật thuế nhà, đất, gây ra nhiều tranh luận trên các phương tiện truyền thông về việc có nên đánh thuế nhà hay không và cách xác định giá đất tính thuế Mặc dù Quốc hội đã thông qua Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 vào ngày 17/6/2010, có hiệu lực từ 01/01/2012, nhưng nhiều câu hỏi vẫn chưa được giải đáp thuyết phục Trước khi luật được thông qua, nhiều đại biểu vẫn muốn đánh thuế nhà thứ hai và cho rằng dự luật còn thiếu sót, trong khi các cơ quan chính sách chưa đưa ra được những giải thích khoa học cần thiết.
Tất cả những điều này đã làm tác giả nảy sinh ý tưởng nghiên cứu về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu về tính phù hợp của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhằm cung cấp cơ sở lý luận cho các cơ quan ban hành chính sách và giúp công chúng hiểu rõ hơn về cơ sở hợp lý của loại thuế này tại Việt Nam Điều này sẽ hỗ trợ Chính phủ trong việc tạo ra nguồn thu ổn định, bền vững và công bằng.
Câu hỏi nghiên cứu
Ta có sơ đồ biểu diễn số thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhƣ sau:
Đại biểu Quốc hội vẫn có mong muốn đánh thuế đối với nhà ở, theo thông tin từ bài viết của Hoàng Ly và Song Linh trên VnExpress Bài viết được truy cập vào ngày 25/5/2010, nêu rõ quan điểm và lý do của các đại biểu liên quan đến việc áp dụng thuế nhà nhằm quản lý thị trường bất động sản hiệu quả hơn **Liên kết tham khảo**Thông tin chi tiết có thể được tìm thấy tại địa chỉ: [VnExpress](http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/Bat-Dong-san/2010/05/3BA1B3FE/)
Lê Văn Tứ (2010) đã chỉ ra rằng dự luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn quá sơ sài, cần có sự hoàn thiện hơn để đáp ứng yêu cầu thực tiễn Bài viết đăng trên Thời báo kinh tế Sài Gòn nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cải cách chính sách thuế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Để tìm hiểu thêm, bài viết có thể được truy cập tại địa chỉ: http://www.thesaigontimes.vn/Home/dothi/nhadat/35433/.
Số thu thuế đƣợc quyết định bởi thuế suất và cơ sở thuế Trong đó, cơ sở thuế, đặc biệt là
Tài sản chịu thuế, bao gồm “Đất” và “Nhà và đất”, cùng với giá tính thuế là những yếu tố quan trọng tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời cũng là vấn đề gây nhiều tranh cãi Bài viết này sẽ tập trung vào việc phân tích cơ sở hợp lý của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ở Việt Nam, với hai câu hỏi chính sách cần được làm rõ.
1 Có nên đƣa nhà vào diện chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không?
2 Xác định giá tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhƣ thế nào?
Phương pháp phân tích
Bằng việc áp dụng phương pháp phân tích định tính, tác giả đã nghiên cứu thực trạng thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Việt Nam kể từ khi Luật số 48/2010/QH12 có hiệu lực, đồng thời đưa ra ước tính cho năm hiện tại.
Trong năm 2008 và 2009, bài viết khảo sát tính hiệu quả, công bằng và khả thi của sắc thuế nhằm giải đáp hai câu hỏi chính sách quan trọng Tác giả đã thực hiện khảo sát thực địa tại các tuyến đường đặc trưng, bao gồm cả khu vực có và không có quy hoạch, để thu thập hóa đơn thuế qua các năm và khảo sát giá đất bán trong khu vực Bài viết cũng tóm tắt các chính sách thuế bất động sản của nhiều quốc gia trên thế giới, từ đó rút ra bài học chính sách có thể áp dụng cho Việt Nam.
Số thu thuế Thuế suất Cơ sở thuế
Lũy tiến/tỷ lệ/lũy thoái Đồng nhất/ khác biệt Định Đất Nhà và giá đất
Số đối tƣợng chịu thuế
KHUNG PHÂN TÍCH
Cơ sở lý thuyết
Benjamin Franklin từng nói: “Trong thế giới này, không có gì hiển nhiên như cái chết và thuế.” Mặc dù một số người cho rằng thuế còn tệ hơn cái chết, nhưng thực tế là mọi người đều phải đóng thuế Như một Chánh án Tòa án tối cao Mỹ đã nhận định: “Thuế là cái giá mà ta phải trả cho một xã hội văn minh.” Do đó, thuế không chỉ cần thiết mà còn phải được thiết kế sao cho đạt được mục tiêu đồng thời giảm bớt gánh nặng cho người đóng thuế.
Theo lý thuyết kinh tế học về thuế, không tồn tại một hệ thống thuế hoàn hảo cho tất cả các quốc gia Một sắc thuế được coi là hiệu quả khi đảm bảo tính hiệu quả kinh tế, công bằng xã hội và khả năng quản lý Từ góc nhìn của Bộ Tài chính, khả năng tăng nguồn thu là chỉ báo quan trọng cho thành công của sắc thuế mới Bảng 2.1 tổng hợp các tiêu chí đánh giá một sắc thuế tốt.
Bảng 2.1 Các tiêu chí của một sắc thuế tốt
STT Tiêu chí Định nghĩa
Tăng nguồn thu bắt đầu từ việc gia tăng số thu danh nghĩa, tiếp theo là tăng số thu thuế thực Đồng thời, thuế cần phản ánh đúng sự phát triển của nền kinh tế, nghĩa là số thu thuế phải tăng tương ứng với sự gia tăng giá trị thực của bất động sản và nền kinh tế.
Thuế có khả năng tác động đến hành vi của người nộp thuế, vì vậy để đảm bảo hiệu quả kinh tế, cần thiết phải thiết kế sắc thuế sao cho hạn chế tối đa sự biến dạng trong hành vi kinh tế.
Nhà và đất là hàng hóa thiết yếu, có tính khan hiếm, dẫn đến cung và cầu ít nhạy cảm với biến động giá Do đó, thuế nhà, đất không ảnh hưởng nhiều đến việc phân bổ nguồn lực và ít gây ra tổn thất cho xã hội.
Biểu 2.1 Tổn thất xã hội dưới tác động của thuế nhà, đất
Nguồn: Tác giả tự xây dựng
Biểu 2.1 cho thấy thuế nhà, đất với mức thuế suất khá lớn mới làm thay đổi hành vi xã hội và tổn thất xã hội khi này cũng không nhiều
Tính cố định và khả năng hiển thị cao của bất động sản khiến thuế nhà đất trở thành nguồn thu tiềm năng và hiệu quả kinh tế, nếu Chính phủ biết tận dụng đúng cách (Jay K Rosengard, 1998).
Ngoài ra, tính hiệu quả kinh tế đòi hỏi thuế phải đƣợc thiết kế sao cho tạo đƣợc số thu ngân sách ròng lớn nhất
Mục tiêu của đánh thuế là tạo ra công bằng xã hội thông qua việc tái phân bổ của cải Có hai loại công bằng: “công bằng theo chiều ngang”, yêu cầu những bất động sản có giá trị tương đương phải chịu thuế giống nhau, và “công bằng theo chiều dọc”, yêu cầu những bất động sản có giá trị khác nhau phải chịu thuế khác nhau Hơn nữa, công bằng cũng được thể hiện qua việc chi tiêu ngân sách nhà nước, trong đó thuế đóng cần phải tương xứng với lợi ích mà người đóng thuế nhận được từ các khoản đầu tư công.
Khả thi về mặt quản lý
Tính khả thi trong quản lý yêu cầu chi phí thấp nhất cho việc tuân thủ thuế Thuế BĐS cần được thiết lập nhằm tăng nguồn thu cho các dịch vụ và cơ sở vật chất của chính quyền địa phương, đặc biệt ở những khu vực thiếu nguồn ngân sách Mục tiêu là cải thiện hiệu quả và công bằng trong việc tạo nguồn thu, bất kể mức thu hiện tại Tuy nhiên, tính nhạy cảm chính trị khiến thuế BĐS không phù hợp để điều hướng các quyết định phân bổ và đạt được các mục tiêu xã hội, cũng như không thể bù đắp chi phí đầu tư của chính phủ trung ương (Jay K Rosenard, 1998).
Thuế cần được thiết kế đơn giản để giảm chi phí quản lý và tuân thủ, với cơ sở thuế rộng và mức thuế suất thống nhất cho các loại tài sản Điều này giúp giảm thiểu biến dạng do thuế và đơn giản hóa quy trình quản lý, thu thuế.
Tác giả sẽ áp dụng các tiêu chí này để phân tích Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới, nhằm tìm kiếm câu trả lời cho hai câu hỏi chính sách đã được đặt ra.
Các nghiên cứu trước
Các quy định thuế liên quan đến nhà và đất được gọi chung là thuế BĐS Mặc dù có nhiều nghiên cứu về thuế BĐS trên toàn thế giới, tác giả sẽ chỉ tập trung vào những nghiên cứu có ảnh hưởng đến việc hình thành ý tưởng nghiên cứu và được áp dụng trong quá trình phân tích của mình.
Jay K Rosengard (1998) đã so sánh quy định và thực hiện thuế BĐS tại Jamaica, Philippines, Chile và Indonesia, cho thấy rằng chính phủ các nước đang phát triển thường có nhận thức sai lầm khi xem thuế BĐS là yếu tố quyết định trong đầu tư và tiêu dùng, trong khi thực tế nó chỉ ảnh hưởng không đáng kể Thay vì coi thuế BĐS là công cụ hiệu quả để tài trợ cho hàng hóa công, họ đã cố gắng cải cách hệ thống thuế này bằng cách phân bổ nguồn lực khan hiếm một cách không hợp lý, dẫn đến kết quả thu ngân sách thường không đủ đáp ứng nhu cầu và các mục tiêu đề ra không đạt được.
Jay K Rosengard đề xuất một khung khái niệm cho cải cách thuế bất động sản tại các nước đang phát triển, nhấn mạnh rằng mục đích chính là tạo ra nguồn lực dài hạn cho chính quyền địa phương sử dụng vào các mục đích công Nguyên tắc cơ bản trong cải cách này bao gồm hiệu quả phân bổ và quản lý, công bằng theo chiều dọc và chiều ngang, cùng với tính bền vững của hệ thống Quá trình cải tổ thuế cần tập trung vào việc khuyến khích cá nhân và tổ chức, cung cấp thông tin cho công chúng, thể hiện tầm nhìn tổng thể và áp dụng các biện pháp một cách chọn lọc.
Theo Jay K Rosengard, để thực hiện các nguyên tắc cơ bản trong cải cách thuế bất động sản, Chính phủ các nước cần mở rộng phạm vi thu thuế bằng cách xây dựng và duy trì cơ sở thuế rộng Điều này nên được thực hiện thông qua việc đơn giản hóa chính sách, thúc đẩy tính minh bạch và rõ ràng trong hành chính, đồng thời nâng cao độ nổi bật của hệ thống thuế bằng cách số hóa và định kỳ tiến hành định giá mới.
Nghiên cứu của Jay K Rosengard không chỉ ủng hộ và làm rõ lý thuyết kinh tế học về sắc thuế tốt mà còn củng cố câu hỏi chính sách quan trọng: có nên mở rộng cơ sở thuế bằng cách đưa nhà vào diện chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hay không?
Nghiên cứu của Roy Bahl và Jorge Martinez-Vazquez trong bài viết “The property tax in developing countries: Current Practice and Prospects” đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định giá tính thuế cho đất phi nông nghiệp Theo các tác giả, nguồn thu từ thuế bất động sản ở các nước đang phát triển và chuyển đổi phụ thuộc vào bốn yếu tố chính.
Tốc độ phân quyền, tính hiệu quả của các biện pháp định giá tài sản, sự đuổi kịp công nghệ và sự sẵn lòng của chính quyền trung ương trong việc trao quyền cho chính quyền địa phương sử dụng những cơ sở thuế hiệu quả là những yếu tố quan trọng trong việc cải thiện quản lý tài chính công.
Theo Báo cáo Chính sách đất đai cho tăng trưởng và xóa đói giảm nghèo của Ngân hàng Thế giới, hiện nay có ba phương pháp định giá bất động sản chính: (1) Đánh giá theo diện tích 1m², dễ dẫn đến sai lệch do không phản ánh chất lượng BĐS (2) Xác định giá thị trường dựa trên giao dịch tương đương, chi phí khấu hao hoặc thu nhập từ cho thuê, tuy chính xác nhưng gặp khó khăn trong thị trường mỏng (3) Tự đánh giá kèm theo cơ chế khuyến khích, hấp dẫn cho các nước nghèo nhưng ít được chấp nhận do cảm giác không công bằng có thể làm giảm tuân thủ Phương pháp tự đánh giá đang được áp dụng tại Hungary, Thái Lan, Philippines, Chile, Indonesia, Colombia và đã mang lại kết quả tích cực trong việc tăng nguồn thu từ thuế BĐS.
Bài viết sẽ phân tích ba phương pháp định giá của Ngân hàng Thế giới nhằm tìm ra phương pháp tối ưu, phù hợp với tình hình kinh tế hiện tại của Việt Nam.
4 Bird, Richard M and Slack, Enid (2007), “Taxing Land and Property in Emerging Economies: Raising Revenue … and More?”, Land Polocies and Their Outcomes, pp 204-236 và Rosengard, Jay K (1998),
Hoàng Phương d., Bùi Văn h.đ (2006), Cải cách thuế bất động sản tại các nước đang phát triển, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright TP Hồ Chí Minh
NỘI DUNG PHÂN TÍCH
Thu thuế theo Pháp lệnh thuế nhà, đất
Theo thống kê về thuế nhà, đất qua các năm, mặc dù số lượng thuế này có tăng lên, nhưng tỷ trọng thuế nhà, đất trong tổng thu ngân sách nhà nước (NSNN) và GDP ngày càng giảm sút.
Bảng 3.1 Thống kê thuế nhà, đất qua các năm
Thuế nhà, đất (tỷ đồng) 366 330 336 359 438 515 594 711 902 Thuế nhà, đất/Tổng thu NSNN (%) 0,40 0,28 0,24 0,23 0,23 0,21 0,22 0,21 Thuế nhà, đất/GDP (%) 0,08 0,07 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 Độ nổi của thuế nhà, đất -1,08 0,16 0,48 1,32 1,01 0,95 1,13 0,90
Theo tính toán của tác giả, độ nổi của thuế nhà, đất từ năm 2001 âm và mặc dù có cải thiện trong các năm tiếp theo, nhưng vẫn không ổn định và ở mức thấp Điều này cho thấy rằng số thu thuế chưa phản ánh đúng sự phát triển của nền kinh tế trong nước, đặc biệt là các khu vực hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa chưa bị đánh thuế đúng mức.
Hiện nay, chưa có thống kê chính xác về chỉ số giá đất thị trường, vì vậy tác giả đã tiến hành khảo sát thực tế tại đường Lương Thế Vinh, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu để đánh giá mức độ nổi bật của thuế nhà, đất so với giá thị trường Theo số liệu, thuế nhà, đất thực đóng trong các năm 2009 và 2010 là 1.975 đồng/m², trong khi giá thị trường của đất bán trong khu vực được khảo sát.
Từ năm 2009 đến năm 2010, giá đất tăng mạnh từ 11 triệu đồng/m² lên 22 triệu đồng/m², trong khi thuế nhà, đất không thay đổi, dẫn đến độ nổi của thuế bằng 0 Sự chênh lệch này cho thấy sự không tương quan giữa thuế nhà, đất theo Pháp lệnh và giá đất thị trường.
Để đánh giá tính công bằng của sắc thuế, tác giả đã tiến hành khảo sát tại tổ 10, khu phố Tường Thành, thị trấn Đất Đỏ, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, nơi được quy hoạch vào năm 2009 Trước quy hoạch, mức thuế nhà đất của người dân là 156,4 đồng/m², trong khi sau quy hoạch, mức thuế đã tăng lên 276 đồng/m² Giá thị trường của đất đai được khảo sát cho thấy, vào năm 2009, giá bán là 2.000.000 đồng/m².
Năm 2010, giá đất ở mức 5.000.000 đồng/m², với độ chênh lệch giữa thuế nhà, đất trước và sau quy hoạch so với giá thị trường là 0,515 Sự gia tăng giá đất chủ yếu do đầu tư công vào cơ sở hạ tầng Tuy nhiên, theo tính toán, những người hưởng lợi từ quy hoạch không phải chịu thuế tương xứng với lợi ích họ nhận được, dẫn đến sự bất công trong việc áp dụng thuế nhà, đất theo Pháp lệnh hiện hành.
Tất cả những số liệu trên chỉ là thống kê về mặt danh nghĩa Vậy thuế nhà, đất về giá trị thực nhƣ thế nào?
Theo Biểu 3.1, tỷ lệ đất phi nông nghiệp đã tăng gần gấp đôi từ năm 2005 đến năm 2008 Đồng thời, số thu thuế nhà, đất cũng ghi nhận sự tăng trưởng gần gấp đôi trong cùng khoảng thời gian này.
Số thu thuế nhà, đất tăng chủ yếu do diện tích đất chịu thuế gia tăng trong bối cảnh đô thị hóa, tuy nhiên, khi không tính đến lạm phát, thu thuế thực tế không có sự tăng trưởng Trong khi giá cả liên tục leo thang, nguồn thu thuế nhà, đất thực đã giảm 28,98% từ năm 2005 đến năm 2008.
5 Độ nổi của thuế nhà, đất so với giá thị trường = ((276-156,4)/156,4)/((5-2)/2) = 0,51
6 Tốc độ tăng thuế thực = 140,8 ) 100 %
Giả định rằng số thu thuế nhà, đất không thay đổi từ năm 2005 đến năm 2008, tỷ lệ giảm là -28,98% khi đã tính đến tác động của việc tăng diện tích đất chịu thuế.
Biểu 3.1 Cơ cấu đất đai năm 2005 và 2008
Theo Quyết định số 272/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 27/02/2007, kết quả kiểm kê đất đai năm 2005 đã được phê duyệt Tổng Cục Thống kê cung cấp số liệu thống kê về đơn vị hành chính, đất đai và khí hậu, phản ánh hiện trạng sử dụng đất tính đến ngày 01/01/2008.
Biểu 3.2 Chỉ số giá tiêu dùng các năm so với năm 2005
Nguồn: Tổng Cục thống kê, Số liệu thống kê, Thương mại và giá cả,
Chỉ số giá tiêu dùng các tháng trong năm
Trước khi Luật số 48/2010/QH12 ra đời, thuế nhà, đất tại Việt Nam rất thấp, thiếu ổn định và không công bằng Nguyên nhân chủ yếu là do Pháp lệnh thuế nhà, đất có cơ sở thuế hẹp, chỉ thu thuế đất mà chưa thu thuế nhà, với căn cứ tính thuế đất dựa trên mức thuế sử dụng đất nông nghiệp lạc hậu Hệ thống thang mức đóng thuế cũng khá phức tạp Mặc dù ý tưởng thu thuế nhà, đất theo thông lệ quốc tế đã bắt đầu hình thành, nhưng vẫn thiếu quy định và phương pháp cụ thể để xác định giá tính thuế Do đó, cần thiết phải thiết kế lại sắc thuế này và mở rộng cơ sở thuế.
Thu thuế theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2012 Tuy nhiên, để thuận tiện cho việc tính toán và phân tích, tác giả đã ước tính số thu thuế nhà, đất cho năm 2008 và 2009, là những năm gần nhất có số liệu chính xác.
3.2.1 Ƣớc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2008
Tác giả đã ước tính số thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2008 dựa trên số liệu từ Tờ trình của Chính phủ gửi Quốc hội, điều chỉnh theo quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Kết quả tính toán được trình bày trong Bảng 3.2.
Bảng 3.2 Ƣớc tính số thu thuế năm 2008
Loại đất Diện tích* Ƣớc thu thuế**
Nghìn ha % Đất ở nông thôn 504,7 2,10% 82 Đất ở đô thị 109,5 0,46% 1.033 Đất SXKD phi nông nghiệp 180,2 0,75% 600 Đất Sản xuất nông nghiệp 15.140,9 63,15% -
* Tổng Cục thống kê, Số liệu thống kê, Đơn vị hành chính, đất đai và khí hậu, Hiện trạng sử dụng đất (tính đến ngày 01/01/2008)
** Chi tiết ở Phụ lục 2 và Phụ lục 3
Nguồn: Tác giả tính toán và tổng hợp
Theo Bảng 3.2, ước tính số thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2008 đạt 1.715 tỷ đồng, trong đó đất ở nông thôn chiếm 2,10% tổng diện tích với 82 tỷ đồng, đất ở đô thị chiếm 0,46% với 1.033 tỷ đồng, và đất sản xuất, kinh doanh chiếm 0,75% với 600 tỷ đồng Độ nổi của thuế năm 2008 là 4,74, cho thấy chính sách thuế đã góp phần tăng cường số thu thuế nhà, đất nhờ việc điều chỉnh cơ sở thuế từ giá đất nông nghiệp sang giá đất độc lập Tuy nhiên, nguồn thu thuế này vẫn chưa tương xứng với vai trò của nó, mặc dù tỷ trọng thuế nhà, đất so với tổng nguồn thu thuế và GDP đã tăng gấp đôi so với năm 2007, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với các nước phát triển, cụ thể là ít hơn 5 lần so với nhóm các nước đang phát triển, 18 lần so với OECD và 9 lần so với trung bình thế giới trong những năm 2000 và 2001.
Bảng 3.3 Độ nổi của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2008
Thuế nhà, đất (nghìn tỷ đồng) 0,711 1,715
Tổng thu NSNN (nghìn tỷ đồng) 327,911 430,630*
Tỷ trọng thuế nhà, đất/Tổng nguồn thu thuế 0,22% 0,40%
Tỷ trọng thuế nhà, đất/GDP 0,06% 0,12% Độ nổi của thuế nhà, đất sau khi có Luật số 48/2010/QH12 1,13 4,74
* Số thu thực tế năm 2008 có điều chỉnh sự thay đổi số thu thuế nhà, đất theo ƣớc tính
Nguồn: Tác giả tính toán và tổng hợp
3.2.2 Ƣớc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2009
Tác giả ước tính số thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2009 dựa trên số liệu năm 2008, điều chỉnh theo sự gia tăng diện tích đất, cụ thể: đất ở nông thôn tăng 1,43%, đất ở thành thị tăng 5,66%, và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng 11,99% Giá đất tính thuế được giữ ổn định trong 5 năm, vì vậy sử dụng giá đất năm 2008 cho tính toán Kết quả được trình bày trong Bảng 3.4.
Bảng 3.4 Ƣớc tính số thu thuế năm 2009
Loại đất Diện tích* Ƣớc thu thuế**
Nghìn ha % Đất ở nông thôn 511,9 2,11% 83 Đất ở đô thị 115,7 0,48% 1.091 Đất SXKD phi nông nghiệp 201,8 0,83% 672 Đất Sản xuất nông nghiệp 15.562,1 64,18%
* Tổng Cục thống kê, Số liệu thống kê, Đơn vị hành chính, đất đai và khí hậu, Hiện trạng sử dụng đất (tính đến ngày 01/01/2009)
** Chi tiết ở Phụ lục 5 và Phụ lục 6
Nguồn: Tác giả tính toán và tổng hợp
Theo Bảng 3.4, ước tính số thu thuế từ đất phi nông nghiệp năm 2009 đạt 1.846 tỷ đồng Cụ thể, đất ở nông thôn chiếm 2,11% tổng diện tích, mang về 83 tỷ đồng; đất ở đô thị chiếm 0,48%, thu được 1.091 tỷ đồng; còn đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chiếm 0,83%, thu được 672 tỷ đồng, trong đó có 370 tỷ đồng từ đất sử dụng và 302 tỷ đồng từ đất chưa sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.
Theo thống kê, số thu thuế nhà, đất theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm sau tăng do gia tăng diện tích đất trong quá trình đô thị hóa Tuy nhiên, trong vòng 5 năm, số thu này thực tế đã giảm do tác động của lạm phát Cụ thể, số thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2008 và 2009 đã giảm 6,45% so với năm trước.
7 Tốc độ tăng thuế thực = 106,5 ) 100 %
= -6,54% (A: số thu thuế nhà, đất không đổi từ năm 2008 đến năm 2009 khi đã tính tác động tăng diện tích đất chịu thuế; 106,5%: chỉ số CPI năm 2009 so với năm 2008)
Bảng 3.5 Độ nổi của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2009
Thuế nhà, đất (nghìn tỷ đồng) 1,715 1,846
Tổng thu NSNN (nghìn tỷ đồng) 431,44 442,72**
Tỷ trọng thuế nhà, đất/Tổng thu NSNN 0,40% 0,42%
Tỷ trọng thuế nhà, đất/GDP 0,12% 0,11% Độ nổi của thuế nhà, đất 4,71 0,66
Theo ước tính của Tổng cục Thống kê, số liệu thống kê về Tài khoản Quốc gia cho thấy Tổng sản phẩm trong nước (GDP) được tính theo giá thực tế và phân theo các khu vực kinh tế.
** Bộ Tài chính, Tình hình thực hiện ngân sách Nhà nước năm 2009 (có điều chỉnh theo sự thay đổi số thu thuế nhà, đất ƣớc tính cho năm 2009)
Độ nổi của thuế tính được năm 2009 là 0,66, cho thấy Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã góp phần vào việc tăng thu thuế nhà, đất, nhưng tốc độ tăng này vẫn chậm hơn so với tăng trưởng GDP quốc gia Điều này chỉ ra rằng các khu vực phát triển trong nền kinh tế, đặc biệt là những đối tượng hưởng lợi từ đô thị hóa, chưa bị đánh thuế đúng mức Hơn nữa, nguồn thu từ thuế nhà, đất vẫn chưa phản ánh đúng vai trò của nó, khi chỉ chiếm 0,42% tổng thu ngân sách nhà nước và 0,11% GDP, không có sự thay đổi so với năm 2008.
Tính toán thực tế khu Nam Sài Gòn cho thấy sự bất cập trong Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Theo khung giá đất năm 2009 và 2010, giá đất khu Nam Sài Gòn giữ nguyên ở mức trung bình 9.783.000 đồng/m² Theo quy định, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong khu vực này cũng không thay đổi trong hai năm trên Tuy nhiên, chỉ số giá đất nền đô thị khu Nam Sài Gòn được khảo sát bởi Vinaland vào đầu năm 2009 đã đạt 18.420.000 đồng/m².
2010 là 23.110.000 đồng/m 2 Nhƣ vậy, từ năm 2009 đến năm 2010, độ nổi của thuế so với giá đất ở khu Nam Sài Gòn bằng 0 trong khi giá đất thị trường tăng 29,57%
Khảo sát thực tế tại đường Lương Thế Vinh, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu nhằm đánh giá sự chênh lệch giữa thuế nhà, đất và giá đất thị trường Nghiên cứu này tập trung vào giá đất được quy định từ năm 2009 đến nay.
Năm 2010, giá đất tính thuế của tuyến đường này là 4.320.000 đồng/m², trong khi giá thị trường khảo sát năm 2009 là 11 triệu đồng/m² và năm 2010 đã tăng lên 22 triệu đồng/m² Mặc dù giá đất thị trường tăng 100%, nhưng mức thuế nhà, đất không thay đổi từ năm 2009 sang năm 2010, dẫn đến độ nổi của thuế bằng 0 Điều này cho thấy sự không tương quan rõ rệt giữa thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và giá đất thị trường.
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, ra đời vào năm 2008, đã góp phần gia tăng số thu thuế từ nhà, đất Tuy nhiên, nguồn thu này vẫn chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng thu ngân sách nhà nước (NSNN) và GDP, chưa phản ánh mối quan hệ đồng biến với nền kinh tế và giá thị trường bất động sản Do đó, cần mở rộng cơ sở thuế, điều chỉnh thuế suất và giá tính thuế để tăng cường nguồn thu cho NSNN, đồng thời phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế và thị trường nhà đất.
Hiệu quả kinh tế
3.3.1 Hiệu quả kinh tế tối ƣu
Nhà đất là hàng hóa thiết yếu và có hạn, do đó, cung và cầu nhà đất ít co giãn theo giá, dẫn đến thuế nhà, đất ít ảnh hưởng đến phân bổ nguồn lực và tổn thất xã hội Với tính cố định và hiển thị cao, thuế nhà, đất có tiềm năng tạo nguồn thu hiệu quả cho Chính phủ Vậy, liệu Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã khai thác triệt để những ưu thế của loại thuế này chưa?
Theo Luật số 48/2010/QH12, thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp dao động từ 0,03-0,15% giá đất do UBND cấp tỉnh quy định Bộ Tài nguyên – Môi trường đã khẳng định vào ngày 14/02/2011 rằng giá đất do Nhà nước quy định chỉ chiếm 30-60% giá trị chuyển nhượng thực tế Do đó, thuế suất và số thu thuế nhà đất theo Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện chỉ đạt khoảng 0,009-0,09% so với giá trị thị trường, cho thấy tỷ lệ này rất thấp so với giá thị trường.
Cải cách thuế bất động sản tại các nước đang phát triển là một chủ đề quan trọng được nghiên cứu bởi Rosengard và các tác giả khác Trong báo cáo của họ, được xuất bản trong chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright TP Hồ Chí Minh, các tác giả đã đề cập đến những thách thức và cơ hội trong việc cải cách hệ thống thuế bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế Nội dung chính của nghiên cứu nhấn mạnh vai trò của thuế bất động sản trong việc tăng cường nguồn thu ngân sách và cải thiện công bằng xã hội.
Theo Quang Duẩn (2011), giá đất do Nhà nước quy định chỉ đạt từ 30-60% so với giá chuyển nhượng thực tế Điều này cho thấy rằng loại thuế này chưa được tận dụng triệt để và hiệu quả kinh tế của sắc thuế này vẫn chưa đạt mức tối ưu.
Dựa trên số thu thuế ước tính cho năm 2008 và số thu thuế từ đất nông nghiệp trong cùng năm, tác giả đã tính toán tỷ trọng thuế đất tại đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong tổng thu thuế nhà, đất, nhằm phục vụ cho việc phân tích.
Theo Bảng 3.6, diện tích đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh chỉ chiếm 1,21% tổng diện tích đất, nhưng lại đóng góp lớn vào nguồn thu thuế, chiếm 95,22% thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và 90,12% tổng thu thuế liên quan đến nhà và đất Diện tích nhà và công trình xây dựng trên đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp gần tương đương với diện tích đất Do đó, việc bỏ qua thuế từ nhà và các công trình gắn liền với đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sẽ dẫn đến việc bỏ lỡ một nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước.
Bảng 3.6 Tỷ trọng thuế đất ở đô thị và đất SXKD phi nông nghiệp năm 2008 Đơn vị tính: tỷ đồng
Thuế sử dụng đất nông nghiệp 97
Thuế SXKD phi nông nghiệp 600
Tổng thu thuế liên quan đến nhà và đất 1.812
% Thuế đất ở đô thị và SXKD phi nông nghiệp/ Thuế nhà, đất 95,22%
% Thuế đất ở đô thị và SXKD phi nông nghiệp/ Tổng thu thuế liên quan đến nhà và đất 90,12%
Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng, từ 17-18% vào năm 1990 lên khoảng 25,8% vào năm 2004, với mục tiêu đạt 56-60% vào năm 2010 và 80% vào năm 2020 Quá trình này dẫn đến sự giảm diện tích đất nông nghiệp và gia tăng đất ở đô thị cùng với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Tuy nhiên, đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh chỉ chiếm 1,31% tổng diện tích đất năm 2009, cho thấy tiềm năng thu thuế từ các loại đất này trong tương lai là lớn Khi giá trị đất tăng, giá trị nhà và các công trình trên đất cũng tăng theo, do đó, nếu không thu thuế từ nhà và công trình gắn liền, Nhà nước có thể mất khoảng 10% nguồn thu tiềm năng hàng năm, đặc biệt là khi tính đến nhà chung cư.
Biểu 3.3 Cơ cấu đất đai năm 2009 và xu hướng
Nguồn: Tổng Cục thống kê, Số liệu thống kê, Đơn vị hành chính, đất đai và khí hậu, Hiện trạng sử dụng đất (tính đến ngày 01/01/2009)
10 T/c Thị trường giá cả (2008), “Thực trạng đô thị hóa ở Việt Nam”, Địa ốc online.vn, truy cập ngày
04/11/2008 tại địa chỉ: http://www.diaoconline.vn/tinchitiet/1/9039/thuc-trang-do-thi-hoa-o-viet-nam/
Khảo sát căn hộ bán tại TP HCM cho thấy sự thất thoát do không thu thuế nhà là rất lớn Theo Savills, năm 2007, TP HCM có khoảng 22.000 căn hộ bán với giá trung bình khoảng 1.300 USD/m² và tỷ giá cuối năm là 16.000 đồng/USD Giả định mỗi căn hộ có diện tích 100m² và thuế suất là 0,03%, chính quyền đã mất gần 14 tỷ đồng từ các căn hộ bán trong năm 2007, tương đương 2% tổng thu thuế nhà, đất năm 2008 Thất thoát này sẽ gia tăng do nguồn cung căn hộ bán ngày càng lớn.
Biểu 3.4 Căn hộ bán ở TP HCM
Nguồn: Savills VietNam Co., LTD (7/2008),
Ho Chi Minh City and Ha Noi Real Estate Market
11 Ngày 01/01/2008, tỷ giá tham khảo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là 16.114 đồng/USD
Trong năm 2008, tổng số thu thuế nhà, đất ước tính đạt 687,662 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ thu từ Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chiếm 2%, tương đương với 13 tỷ đồng Chi tiết số liệu có thể tham khảo tại Phụ lục 3.2 và Phụ lục 3.3.
Biểu 3.5 Nguồn cung tương lai căn hộ bán ở TP HCM
Nguồn: Savills VietNam Co., LTD (7/2008),
Ho Chi Minh City and Ha Noi Real Estate Market
Giá tính thuế đất hiện nay do UBND cấp tỉnh quy định vẫn chưa theo kịp giá thị trường, dẫn đến thất thu cho ngân sách nhà nước Đến tháng 12 năm 2009, giá đất Nhà nước chỉ bằng 20-40% giá thị trường, với mức chênh lệch tại Thành phố Hồ Chí Minh lên tới 4-6 lần và tại Bến Tre chỉ đạt 20-30% giá thị trường Hà Nội cũng đang gặp tình trạng tương tự với khung giá đất thấp Việc định giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hiện chỉ là phản ứng chậm với biến động giá thị trường Theo Bộ Tài nguyên – Môi trường vào ngày 14/02/2011, giá đất do Nhà nước quy định chỉ đạt 30-60% giá chuyển nhượng thực tế, cho thấy sự cần thiết phải điều chỉnh để đảm bảo công bằng và hiệu quả trong thu thuế đất.
Cần lời giải cho bài toán thị trường bất động sản Việt Nam, hiện đang trong trạng thái "đóng băng" hơn 2 năm qua Nguyên nhân chủ yếu là do cơ chế 2 giá khiến giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 20-40% giá thị trường Người dân thường chuyển đổi phương thức tiết kiệm sang nhà đất, tạo ra tâm lý đầu cơ Lượng kiều hối từ 2001-2008 vào lĩnh vực này lên tới 9 tỷ USD, bên cạnh nguồn tài chính từ ngân hàng Tuy nhiên, quản lý yếu kém, tham nhũng và chính sách chưa đồng bộ đã kéo giãn khoảng cách giữa giá trên văn bản và giá thực tế Để khơi thông dòng chảy thị trường, cần cải cách thủ tục hành chính và nâng cao chất lượng quy hoạch, đồng thời ban hành các luật mới để hỗ trợ phát triển bền vững.
15 Vũ Lê (2008), “Giá đất năm 2009 tăng trên 100%”, VnExpress, truy cập ngày 25/12/2008 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/2008/12/3BA09D27/
16 Vũ Lê (2008), “Nhiều dự án „im lìm‟ vì đền bù vênh thực tế”, VnExpress, truy cập ngày 05/5/2008 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2008/05/3ba01eab/
Theo Quang Duẩn (2011), giá đất do Nhà nước quy định chỉ chiếm 30-60% so với giá chuyển nhượng thực tế, dẫn đến việc ngân sách nhà nước (NSNN) mất khoảng 40-70% nguồn thu tiềm năng Điều này cho thấy sự chênh lệch lớn giữa giá đất quy định và giá thị trường, ảnh hưởng đến khả năng thu ngân sách từ lĩnh vực bất động sản.
Việc thu thuế đối với đất mà không thu thuế đối với nhà, cùng với việc giá tính thuế đất dựa vào giá do UBND cấp tỉnh ban hành, đã khiến Nhà nước bỏ lỡ một nguồn thu lớn, ước tính từ 50-80% tiềm năng thuế.
Công bằng xã hội
Mục tiêu của việc đánh thuế là nhằm nâng cao công bằng xã hội thông qua việc tái phân bổ tài sản Công bằng xã hội yêu cầu rằng những bất động sản có giá trị tương đương phải chịu thuế như nhau, thể hiện sự "công bằng ngang", trong khi những bất động sản có giá trị khác nhau sẽ phải chịu mức thuế khác nhau.
Nguyên tắc "công bằng dọc" trong Luật số 48/2010/QH12 chưa được đảm bảo do giá tính thuế đất căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hàng năm, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa các mảnh đất Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất trên các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ thấp hơn giá trị thực tế từ 3-4 lần, trong khi giá đất quận 2 thấp hơn giá chuyển nhượng thật từ 5-6 lần và giá đất quận 7 cùng khu vực Phú Mỹ Hưng thấp hơn giá trị giao dịch thực tế tới 4 lần Sự chênh lệch này khiến những mảnh đất tương tự không chịu thuế giống nhau, trong khi các mảnh đất khác nhau lại chịu thuế khác nhau Hơn nữa, việc định giá đất theo diện tích 1m2 không phản ánh đúng chất lượng đất, góp phần vào sự bất công trong hệ thống thuế này.
Công bằng xã hội được thể hiện qua việc chi tiêu ngân sách nhà nước, trong đó thuế đóng góp phải tương xứng với lợi ích mà người đóng thuế nhận được từ các khoản đầu tư công Hàng năm, chính quyền địa phương phải chi hàng ngàn tỷ đồng để xây dựng cơ sở hạ tầng, đảm bảo sự công bằng trong phân phối lợi ích cho cộng đồng.
18 Vũ Lê (2008), “Giá đất năm 2009 tăng trên 100%”, VnExpress, truy cập ngày 25/12/2008 tại địa chỉ: http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/2008/12/3BA09D27/
Theo báo cáo của Ngân hàng Thế giới (2003), chính sách đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội và giảm nghèo Tuy nhiên, lợi ích từ các chính sách này không được phân phối công bằng Sự gia tăng giá đất, chủ yếu do đầu tư công vào cơ sở hạ tầng, cần phải đi kèm với việc áp dụng thuế cao hơn tại những khu vực có giá đất tăng mạnh để Nhà nước có ngân sách đầu tư cho các khu vực khác Hiện tại, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chưa đảm bảo tính công bằng, như minh chứng từ khảo sát tại khu phố Tường Thành, thị trấn Đất Đỏ, nơi giá trị đất đã tăng 150% nhưng thuế vẫn giữ nguyên từ năm 2009 đến 2010 Điều này cho thấy những người hưởng lợi từ quy hoạch không phải chịu thuế tương xứng, dẫn đến sự bất công trong phân phối lợi ích và chi tiêu ngân sách nhà nước.
Chỉ những người giàu mới có khả năng sở hữu đất đai và công trình giá trị, vì vậy việc miễn thuế nhà và các công trình gắn liền trên đất thực chất là ưu đãi cho người giàu Điều này dẫn đến việc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất cao hơn cho những chủ đất và nhà chất lượng thấp, trong khi những chủ đất và nhà chất lượng cao lại được hưởng lợi Đây là một minh chứng cho sự bất công trong hệ thống thuế này.
Tính khả thi về mặt hành chính
3.5.1 Có quá nhiều mục tiêu khi xây dựng luật
Luật số 48/2010/QH12 gặp khó khăn trong việc thực hiện các mục tiêu như tăng cường quản lý nhà nước về nhà, đất, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả, cũng như hạn chế đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản Mặc dù luật này đề ra nhiều mục tiêu tích cực, nhưng mức thuế nhà, đất rất thấp, chỉ từ 0,009-0,09% giá thị trường, dẫn đến việc khó có thể đạt được các mục tiêu đã đề ra Nhà đất là hàng hóa thiết yếu và có hạn, do đó, thuế nhà, đất không ảnh hưởng nhiều đến việc phân bổ nguồn lực xã hội.
3.5.2 Dự thảo thiết kế thuế nhà bên cạnh thuế đất khá phức tạp
Chính phủ nên mở rộng cơ sở thuế đến nhà để cải thiện hiệu quả kinh tế và công bằng xã hội Mặc dù đã trình Quốc hội, dự thảo đánh thuế nhà không được thông qua do những trở ngại trong việc tách định giá đất và nhà riêng Hơn nữa, phương pháp định giá nhà hiện tại chưa đảm bảo tính khoa học và công bằng.
Theo Thông tư số 145/2007/TT-BTC, đất được định giá theo bốn phương pháp: (1) Phương pháp so sánh trực tiếp, sử dụng mức giá trung bình của 3-5 thửa đất tương tự đã chuyển nhượng thành công; (2) Phương pháp thu nhập, tính tổng thu nhập hàng năm từ thửa đất, với giá trị đất được xác định bằng thu nhập thuần chia lãi suất tiết kiệm 12 tháng; (3) Phương pháp chiết trừ, dựa trên thông tin của ít nhất ba bất động sản tương tự, xác định giá trị hiện tại của tài sản bằng giá trị xây mới trừ giá trị hao mòn; (4) Phương pháp thặng dư, xác định mục đích sử dụng tốt nhất của khu đất và tính toán tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển.
Công tác định giá đất là một quá trình phức tạp, tiêu tốn nhiều nguồn lực và tài chính của Nhà nước, trong bối cảnh ngân sách nhà nước đang thâm hụt nghiêm trọng Hiện tại, kết quả định giá đất chủ yếu dựa trên giá thị trường, điều này đặt ra nhiều thách thức trong việc quản lý và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai.
20 Bộ Tài chính (2007), Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007, Hướng dẫn thực hiện Nghị định số
Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ đã điều chỉnh phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, nhằm gia tăng nguồn thu so với Pháp lệnh thuế nhà, đất Việc tính giá đất để tính thuế được quy định bởi UBND cấp tỉnh, điều này đã giúp giảm bớt sự phản đối từ các đại biểu Quốc hội.
Theo dự thảo Luật thuế nhà, giá tính thuế nhà sẽ được xác định theo tỷ lệ phần trăm 50% trên đơn giá 1m² nhà ở mới do UBND cấp tỉnh quy định Quy định này bị cho là không công bằng với những ngôi nhà xây dựng từ nhiều năm trước, và việc đánh thuế nhà trở nên không khả thi do chi phí quản lý và tuân thủ thuế tăng gấp đôi, trong khi nguồn thu không đáng kể Vì vậy, việc định giá nhà đã gặp phải sự phản đối mạnh mẽ từ người dân.
Dự thảo đánh thuế nhà mà Chính phủ trình Quốc hội đang gặp khó khăn do tính phức tạp, sự không công bằng và thiếu các đề xuất khả thi.
3.5.3 Chi phí quản lý và tuân thủ Luật số 48/2010/QH12 khá cao
Theo Luật số 48/2010/QH12, đất phi nông nghiệp được chia thành đất ở nông thôn, đất ở đô thị và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, với các mức thuế suất khác nhau Tuy nhiên, việc phân loại này có thể làm tăng chi phí quản lý và tuân thủ thuế, đồng thời dẫn đến việc che dấu hoạt động và khai sai mục đích của người dân, gây xói mòn cơ sở thuế Mỗi loại đất và công dụng liên quan đều thể hiện giá trị của mảnh đất và công trình trên đó Đánh thuế đồng nhất theo giá trị đất sẽ đảm bảo rằng những mảnh đất và nhà có giá trị cao hơn phải chịu mức thuế suất lũy tiến thực tế so với những mảnh đất có giá trị thấp hơn.
Luật số 48/2010/QH12 quy định giá tính thuế đất phi nông nghiệp ổn định trong 5 năm, dẫn đến việc giảm thu thuế thực do lạm phát và tạo tâm lý khó chịu cho người nộp thuế Khi giá nhà đất tăng cao, người nộp thuế sẽ phải đối mặt với mức thuế gia tăng đột ngột vào năm thứ 5, do đó việc cố định giá trị tính thuế nhà, đất trong thời gian 5 năm hiện nay không còn phù hợp.
3.5.4 Lựa chọn phương án định giá và tài sản chịu thuế khả thi nhất Để tìm phương án định giá và tài sản chịu thuế khả thi nhất, tác giả thực hiện phân tích các kịch bản thu thuế theo 03 phương án định giá của Ngân hàng thế giới và 02 lựa chọn tài sản chịu thuế là “đất” hay “nhà và đất” (Bảng 3.7)
Bảng 3.7 Số thuế thu được theo các phương án
Phương án* Giá tính thuế so với giá thị trường
Tài sản chịu thuế Đất Đất và Nhà
(2) Định giá theo kỹ thuật hiện đại 100% (80-90%)A A**
(3) Định giá 50% giá trị khai báo 50% 40%A 50%A
Theo báo cáo của Ngân hàng Thế giới năm 2003 về chính sách đất đai nhằm thúc đẩy tăng trưởng và giảm nghèo, có ba phương án định giá đất được đề xuất Báo cáo này được dịch và xuất bản bởi Nhà xuất bản Văn hóa Thông tin vào tháng 6 năm 2004 Các phương án này nhằm cải thiện hiệu quả sử dụng đất và hỗ trợ các chính sách phát triển bền vững.
Số thu thuế tiềm năng từ kịch bản tối ưu, trong đó thu thuế đối với cả nhà và đất với giá thị trường, có thể mang lại lợi ích kinh tế đáng kể Việc áp dụng mức thuế hợp lý sẽ đảm bảo công bằng và khuyến khích phát triển bền vững.
Nguồn: Tác giả tự tính toán và tổng hợp
Phương án 1 thực hiện định giá bất động sản theo đơn vị 1m², tuy nhiên, phương án này yêu cầu Nhà nước phải chi tiêu nhiều cho việc định giá, trong khi số thuế thu được vẫn ở mức thấp, chỉ đạt từ 20-50% số thu tiềm năng đối với đất và 30-60% đối với nhà và đất.
21 Gallagher, Mark (2009), Bình luận về dự thảo luật thuế nhà, đất, Dự án STAR Việt Nam của USAID
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện chỉ thu thuế đất theo phương án 1, dẫn đến ngân sách nhà nước hàng năm chỉ thu được 20-50% nguồn thu tiềm năng Điều này gây tốn kém nhiều chi phí cho việc định giá đất, khiến số thu ngân sách ròng từ luật này trở nên rất thấp.
Dự thảo Luật thuế nhà, đất đề xuất đánh thuế đối với nhà bên cạnh thuế đất, với giá tính thuế được thực hiện theo phương án 1 Theo đó, nhà và đất sẽ được định giá riêng, tuy nhiên, công tác định giá nhà phức tạp không kém gì định giá đất Điều này dẫn đến việc thu ngân sách ròng hàng năm theo dự thảo sẽ thấp hơn so với Luật số 48/2010/QH12, khi mà thu ngân sách nhà nước tăng 10% so với số thu tiềm năng, trong khi chi phí định giá tính thuế đã tăng gấp đôi Điều này cho thấy rằng dự thảo đánh thuế nhà được Chính phủ trình Quốc hội là không khả thi.
KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH
Đƣa nhà vào diện chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Việc đánh thuế nhà bên cạnh thuế đất dự kiến sẽ tăng ít nhất 10% nguồn thu tiềm năng so với Luật số 48/2010/QH12, với tỷ lệ tăng từ 20-50% Tuy nhiên, để đảm bảo số thu ngân sách ròng cao hơn, công tác định giá và đánh thuế cần được thực hiện một cách đơn giản Nhà và đất là những yếu tố không thể tách rời trong một đơn vị bất động sản, do đó, việc đánh thuế chung cho cả hai là hợp lý Nhiều quốc gia ở Châu Âu và Châu Á đã áp dụng hình thức đánh thuế này, dẫn đến tăng nguồn thu ngân sách mà không làm tăng chi phí thuế.
Nhà nước nên áp dụng mức thuế suất đồng nhất cho tất cả các loại bất động sản để tránh việc đánh thuế lũy tiến không công bằng giữa các loại hình tài sản khác nhau Việc này không chỉ giúp giảm chi phí quản lý và tuân thủ thuế mà còn đảm bảo tính minh bạch trong quy trình đánh thuế Điều quan trọng là xác định giá tính thuế cho đất phi nông nghiệp sao cho phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, đồng thời tối ưu hóa chi phí định giá và quản lý.
Xác định giá tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Nhà nước nên áp dụng phương pháp tự kê khai giá tính thuế của người dân, kết hợp với cơ chế khuyến khích trung thực Phương án này đã được nhiều quốc gia đang phát triển như Hungary, Thái Lan, Philippines và Chile thực hiện thành công.
Indonesia và Colombia đã đạt được những thành công đáng kể trong việc tăng cường thu thuế từ bất động sản Tại Việt Nam, điều này cũng khả thi nhờ vào việc người dân thành phố có thể dễ dàng tiếp cận thông tin về giá nhà đất thông qua các phương tiện truyền thông Tương tự, người dân nông thôn, với văn hóa làng xã, cũng sẽ trao đổi thông tin và đánh giá giá đất một cách hợp lý dựa trên sự so sánh với các khu đất lân cận.
Nhà nước có thể cải thiện nguồn thu trong thời gian thị trường bất động sản chưa sôi động, từ đó tăng cường năng lực quản lý Nguồn thu này sẽ được sử dụng để áp dụng các kỹ thuật hiện đại trong việc định giá thị trường nhà, đất, bao gồm phương pháp xác định giá dựa trên các giao dịch tương đương, chi phí khấu hao hoặc thu nhập từ tiền thuê.
Cơ chế khuyến khích trung thực kèm theo:
Thứ nhất, giá trị khai báo sẽ dùng để thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà và đất giữa
Chính phủ cần xây dựng mối quan hệ minh bạch với người dân, đặc biệt trong việc xác định giá đền bù cho quy hoạch nhà đất, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch mua bán Thuế nhà, đất hàng năm dựa trên giá đất với mức thuế suất thấp sẽ không gây áp lực lớn cho người dân, trong khi các giao dịch giữa Nhà nước và người dân, cũng như giữa người dân với nhau, thường xảy ra nhiều và khó lường Cơ chế này sẽ khuyến khích người dân khai báo chính xác hơn về giá trị bất động sản của mình.
Đánh thuế theo tỷ lệ 50% giá trị khai báo sẽ giúp người dân cảm thấy nhẹ nhàng hơn về trách nhiệm thuế, đồng thời đảm bảo ngân sách nhà nước đạt giá trị cao nhất trong phương pháp tính thuế và định giá đất hiện nay Phương pháp này không chỉ giảm bớt tâm lý gánh nặng thuế cho người dân mà còn bảo đảm số thu ngân sách ròng cao hơn so với Luật số 48/2010/QH12.
Thứ ba, có một hệ thống tuyên truyền tốt bên cạnh việc sử dụng hiệu quả nguồn thu thuế
Sử dụng hiệu quả nguồn thu thuế bên cạnh việc tuyên truyền tốt các quy định cũng nhƣ kết
23 Bird, Richard M and Slack, Enid (2007), “Taxing Land and Property in Emerging Economies: Raising Revenue … and More?”, Land Polocies and Their Outcomes, pp 204-236 và Rosengard, Jay K (1998),
Hoàng Phương và Bùi Văn H.Đ (2006) trong nghiên cứu về cải cách thuế bất động sản tại các nước đang phát triển nhấn mạnh tầm quan trọng của việc minh bạch hóa chi tiêu ngân sách nhà nước Điều này không chỉ giúp người đóng thuế nhận thức rõ hơn về ý nghĩa của việc đóng thuế mà còn củng cố niềm tin của họ vào hệ thống thuế.
Thứ tư, cần kết hợp các biện pháp thưởng phạt đối với cá nhân và tổ chức theo cách của Indonesia, bao gồm việc phạt 25% tiền thuế đối với các khai báo không trung thực Các cơ quan công chứng và cán bộ Nhà nước phải chịu trách nhiệm trong việc xử lý giao dịch BĐS và gửi báo cáo hàng tháng cho cơ quan thuế Ngoài ra, cần khen thưởng cho những phát hiện gian lận lớn gây thất thoát ngân sách nhà nước và trừng phạt nghiêm minh các sai phạm của cán bộ công chức trong kê khai thuế Nhà nước cũng có quyền giành mua BĐS nếu xác định được người khai không trung thực.
Người dân tự kê khai giá trị mảnh đất theo mẫu và gửi cho cơ quan thuế, giá này sẽ được công khai trên internet để tham khảo khi giao dịch nhà đất Khi có sự thay đổi về đất hoặc công trình gắn liền, người dân cần thực hiện kê khai lại.
Cơ quan thuế sẽ tổng hợp và thông qua các chuyên gia để có những quyết định phù hợp
Việc kiểm soát nên tập trung vào các khu vực đất đai có giá trị cao nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế, công bằng xã hội và tối ưu hóa nguồn thu ngân sách.
Mức giá tính thuế năm cơ sở kết hợp với chỉ số lạm phát hàng năm sẽ ảnh hưởng đến việc tính thuế trong tương lai, có thể gây ra sự thiếu công bằng nếu không theo dõi sự thay đổi giá cả Tuy nhiên, theo kinh nghiệm quốc tế và nghiên cứu của Jay K Rosengard (1998), việc định giá theo chu kỳ dài gắn với chỉ số lạm phát là cần thiết để tránh xói mòn cơ sở thuế và giảm chi phí định giá đất hàng năm.
Trong 5-10 năm tới, khi ngân sách của Nhà nước đủ lớn và thời gian đủ dài, sẽ tiến hành nghiên cứu và ứng dụng các kỹ thuật hiện đại vào việc định giá thị trường bất động sản.
