Tớnh cấp thiết của ủề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia quý giá, đóng vai trò cơ bản trong mọi quá trình sản xuất Nó không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp mà còn là thành phần quan trọng của môi trường sống Đất đai còn là địa bàn phân bố các khu dân cư, phục vụ cho việc xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong quá trình đổi mới kinh tế - xã hội tại Việt Nam, cơ chế kinh tế thị trường đã dần được hình thành, dẫn đến sự phát triển mạnh mẽ của các thành phần kinh tế Những yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đã trở thành hàng hóa với chất lượng cao.
Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở các địa phương trên cả nước chưa phát huy được nguồn lực giá trị của đất đai, gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng cho Nhà nước Để tăng cường nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở của người dân và đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu và triển khai nhân rộng mô hình đấu giá quyền sử dụng đất Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn về cách thức tổ chức và thực hiện đấu giá một cách hợp lý.
Mờ Linh là huyện thuộc vùng đồng bằng, nằm phía Tây Bắc của thành phố Hà Nội, giữ vai trò là cửa ngõ thủ đô và trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội của thành phố Với chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, và đổi mới đất nước, Mờ Linh đang chuyển mình nhanh chóng, với tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ Tuy nhiên, hệ thống công trình phúc lợi công cộng và cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại huyện vẫn còn nhiều hạn chế, chưa được đầu tư đồng bộ và đang xuống cấp nghiêm trọng Do nhu cầu về vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình phúc lợi công cộng là rất bức thiết, việc huy động kinh phí để phục vụ thực hiện quy hoạch xây dựng là cần thiết.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đang thực hiện nghiên cứu về việc đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mờ Linh, thành phố Hà Nội Trong những năm qua, huyện Mờ Linh đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, thu ngân sách Nhà nước hàng trăm tỷ đồng Tuy nhiên, bên cạnh những thành quả đạt được, công tác đấu giá vẫn gặp nhiều hạn chế do các quy định pháp luật còn bất cập và thiếu đồng bộ, dẫn đến tình trạng trì trệ trong quá trình thực hiện Nhà nước đã có chủ trương cho phép đấu giá quyền sử dụng đất nhằm phát huy nguồn nội lực phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho các địa phương.
Mục ủớch và yờu cầu của ủề tài
Mục ủớch
- đánh giá ựược thực trạng công tác ựấu giá quyền sử dụng ựất ở một số dự án tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội
Đề xuất một số biện pháp thiết thực nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mờ Linh, thành phố Hà Nội.
Yêu cầu
- Nắm vững cỏc văn bản liờn quan ủến ủấu giỏ quyền sử dụng ủất của Chính phủ, Bộ ngành và của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội
- Số liệu ủiều tra phải trung thực, khỏch quan và ủảm bảo ủộ tin cậy
- Kết quả nghiờn cứu phải ủảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………
II - TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
Khỏi niệm bất ủộng sản và thị trường bất ủộng sản
Bất ủộng sản
Bất động sản là các tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất Theo Điều 181 Bộ Luật Dân sự Việt Nam, bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác theo quy định của pháp luật Mặc dù đất đai là bất động sản, quy định về phạm vi giao dịch bất động sản trên thị trường khác nhau giữa các nước Tại các quốc gia theo nền kinh tế thị trường như Mỹ, EU, Nhật Bản và một số nước ASEAN, bất động sản được coi là hàng hóa giao dịch trên thị trường, nhưng bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước không thể mua bán mà chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng Ở Việt Nam, không phải tất cả các loại bất động sản đều tham gia vào thị trường, nhiều bất động sản như công trình hạ tầng kỹ thuật chỉ mang tính chất phúc lợi công cộng Theo pháp luật Việt Nam, bất động sản không phải là hàng hóa, mà chỉ có quyền sử dụng đất, và quyền sử dụng một số loại đất của một số đối tượng cụ thể trong những điều kiện nhất định mới được coi là hàng hóa trên thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản ở nước ta chủ yếu liên quan đến việc chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất bao gồm các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê và chuyển đổi quyền sử dụng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn [19], [20].
Thị trường bất ủộng sản
Thị trường bất động sản là một phần quan trọng của nền kinh tế thị trường, có thể hiểu theo hai cách: nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản bao gồm tổng hợp các mối quan hệ giao dịch bất động sản trong một khu vực địa lý cụ thể và trong một khoảng thời gian nhất định Ngược lại, theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản chỉ tập trung vào các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch mua bán và chuyển nhượng bất động sản.
Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi các quy luật kinh tế hàng hóa, bao gồm quy luật giá trị và quy luật cung cầu Mô hình chung của thị trường hàng hóa có ba yếu tố chính là sản phẩm, số lượng và giá cả.
Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản được quy định bởi pháp luật của từng quốc gia, do đó có sự khác biệt Tại Australia, pháp luật không hạn chế quyền sở hữu, mua, bán, thế chấp và cho thuê bất động sản, cho phép giao dịch tự do Trong khi đó, pháp luật Trung Quốc quy định các giao dịch bất động sản bao gồm chuyển nhượng, thế chấp và cho thuê, tạo ra khung pháp lý chặt chẽ hơn cho thị trường này.
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người mua và người bán, xác định giá cả cho các giao dịch bất động sản Ngoài ra, thị trường này còn phân phối bất động sản dựa trên quy luật cung cầu, đồng thời phát triển dựa trên tính cạnh tranh của thị trường.
Giỏ ủất và cơ sở khoa học xỏc ủịnh giỏ ủất
Khỏi niệm về giỏ ủất
Đất ủai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng và phát triển đất nước Giá trị của đất ủai không chỉ phản ánh trong hoạt động kinh tế mà còn thể hiện lợi ích trong quá trình mua bán Đây là nguồn nội lực cần thiết để thúc đẩy sự phát triển bền vững của quốc gia.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nghiên cứu về giá trị bất động sản, cho rằng giá trị này phụ thuộc vào thời điểm cụ thể để thu lợi nhuận Quyền lợi liên quan đến bất động sản có thể tạo ra lợi nhuận từ nhiều hình thức như quyền sở hữu, quyền sử dụng, cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế, và thế chấp Trong nền kinh tế thị trường, giá bất động sản được coi là biểu hiện giá trị của quyền sở hữu Từ góc độ tổng quát, giá bất động sản phản ánh giá trị quyền sở hữu và quyền sử dụng trong không gian và thời gian xác định.
2.2 C ơ s ở khoa h ọ c xỏc ủị nh giỏ ủấ t
Trong giai đoạn hiện nay, việc xác định giá đất và hình thành giá đất là vấn đề quan trọng được nhiều cấp, nhiều ngành quan tâm Để xác định giá đất cụ thể và chính xác, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là yếu tố then chốt Giá trị của đất được hình thành từ quá trình lao động, sản xuất và đầu tư của con người vào tài nguyên thiên nhiên Cơ sở hình thành giá đất phụ thuộc vào địa điểm, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.1 ðịa tô ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người Chủ sở hữu ruộng ủất ðịa tụ gắn liền với sự ra ủời và tồn tại của chế ủộ tư hữu về ruộng ủất Trong chế ủộ chiếm hữu nụ lệ, ủịa tụ là do lao ủộng của nụ lệ và những người chiếm hữu ruộng ủất nhỏ tự do tạo ra Trong chế ủộ phong kiến, ủịa tụ là phần sản phẩm thặng dư do nụng nụ tạo ra Trong chủ nghĩa tư bản, do cũn chế ủộ tư hữu về ruộng ủất trong nụng nghiệp nờn vẫn tồn tại ủịa tụ Về thực chất, ủịa tụ Tư bản chủ nghĩa chớnh là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nụng nghiệp trả cho ủịa chủ ðịa tụ tư bản chủ nghĩa phản ỏnh quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, Tư bản kinh doanh nông nghiệp và Công nhân nông nghiệp làm thuờ Trong chủ nghĩa tư bản, cú cỏc loại ủịa tụ gồm ủịa tụ chờnh lệch, ủịa tụ tuyệt ủối và ủịa tụ ủộc quyền Trong chủ nghĩa xó hội, khi ruộng ủất
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nghiên cứu về luận văn thạc sĩ khoa học Nông nghiệp, nhấn mạnh rằng cơ sở kinh tế không còn thuộc sở hữu tư nhân mà chuyển sang sở hữu toàn dân, dẫn đến việc xóa bỏ quyền lực của địa chủ Địa tụ chênh lệch, một khái niệm quan trọng, đề cập đến lợi nhuận thu được từ những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, như đất màu mỡ hoặc gần thị trường tiêu thụ Lợi nhuận này phản ánh sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt, với địa chủ thu lợi từ chênh lệch này Trong điều kiện chủ nghĩa xã hội, địa tụ chênh lệch vẫn tồn tại nhưng được phân phối một phần cho nông dân qua hợp tác xã và một phần cho Nhà nước Có hai loại địa tụ chênh lệch: địa tụ chênh lệch 1 từ ruộng đất màu mỡ tự nhiên và địa tụ chênh lệch 2 từ đầu tư Địa tụ chênh lệch 1 thuộc về người sở hữu ruộng đất, trong khi địa tụ chênh lệch 2 thuộc về những nhà đầu tư hoặc người canh tác trên ruộng đất đó.
Lãi suất ngân hàng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị tài sản, vì nó tác động đến sự biến động của giá cả trên thị trường Khi lãi suất ngân hàng cao, số tiền mà người tiêu dùng phải trả cho các khoản vay sẽ tăng lên, dẫn đến việc giảm chi tiêu và đầu tư, từ đó ảnh hưởng đến giá trị tài sản Do đó, cần phân tích sự ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đối với giá trị tài sản để hiểu rõ hơn về các yếu tố tác động đến thị trường.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cho thấy rằng trong lĩnh vực bất động sản, việc xác định giá cả phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng Nếu lãi suất thấp, giá bất động sản sẽ tăng do người bán không muốn bán với giá thấp, trong khi lãi suất cao có thể khiến người mua chọn gửi tiền vào ngân hàng thay vì đầu tư vào bất động sản Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế, lãi suất có xu hướng giảm, ảnh hưởng đến quyết định của người bán trong việc định giá bất động sản Lãi suất ngân hàng cần được xem xét là một yếu tố quan trọng và phải có tính bình quân trong thời gian dài để loại trừ ảnh hưởng của các yếu tố cá biệt Tại nền kinh tế quốc dân, lãi suất ngân hàng gần như đồng nhất ở cả nông thôn và thành phố, do đó, nó đóng vai trò quyết định trong việc ảnh hưởng đến giá bất động sản trên thị trường.
Trong thị trường tự do, giá cả hàng hóa thường được quyết định bởi quan hệ cung cầu; khi cầu vượt cung, giá tăng và ngược lại Đối với đất đai, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ này, nhưng do đặc tính tự nhiên và nhân văn, đất đai không hoàn toàn hoạt động theo nguyên tắc cung cầu chung mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng Với những đặc điểm như vị trí địa lý cố định và không thể di chuyển, cung và cầu trong thị trường đất đai thường bị giới hạn trong từng khu vực, dẫn đến sự cạnh tranh chủ yếu xảy ra ở phía cầu.
Cung - cầu trên thị trường bất động sản diễn ra khác biệt so với các thị trường hàng hóa thông thường Giá bất động sản trong một khu vực cụ thể phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm vị trí địa lý, mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, cơ hội việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp [19]
Mặc dù tổng cung về đất đai là cố định, nhưng lượng cung của từng loại đất cụ thể có thể tăng hoặc giảm thông qua việc điều chỉnh cơ cấu sử dụng Việc chuyển đổi diện tích đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp sang mục đích làm đất ở sẽ làm tăng cung cấp đất ở tại khu vực đó.
Sự gia tăng diện tích đất ở sẽ làm chậm tốc độ tăng giá đất ở trong khu vực Bên cạnh đó, sự phát triển kinh tế liên tục của một khu vực dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao cho tất cả các ngành, làm cho giá đất tăng lên Chứng minh là các lô đất ở bị chia nhỏ hơn và thay thế bằng những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình Đất luôn có hạn, với số lượng cố định, trong khi nhu cầu về đất thì ngày càng tăng, do đó giá đất vẫn có xu hướng tăng liên tục Tuy nhiên, có sự chênh lệch lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn, cũng như giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô trong cùng một đô thị, cho thấy giá đất có sự biến động mạnh mẽ hơn so với các loại hàng hóa thông thường khác.
Ở Việt Nam, mối quan hệ cung cầu về đất sử dụng cho sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp vẫn chưa đạt mức tối ưu Phần lớn diện tích đất chưa sử dụng chủ yếu là đất đồi núi và ven biển, đòi hỏi vốn đầu tư lớn để khai thác Luật đầu tư mới đã củng cố quy định về sản xuất cây trồng và mở rộng nhiều ngành nghề, thu hút lực lượng lao động xã hội Sự phát triển của ngành công nghiệp và các khu trung tâm thương mại, du lịch cũng tạo cơ hội thu hút lao động từ khu vực nông nghiệp Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng lao động trung bình của Việt Nam chỉ đạt khoảng 2,5 - 3% mỗi năm, chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật và đầu tư vào thiết bị, có thể dẫn đến tình trạng dư thừa lao động.
Một yếu tố khỏc cũng cú làm ảnh hưởng ủến quan hệ cung cầu về ủất ủai,
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nghiên cứu về quyền sử dụng đất trong lĩnh vực nông nghiệp, nhấn mạnh rằng mặc dù luật đất đai cho phép tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp, nhưng việc thực hiện những quyền này vẫn gặp nhiều hạn chế Điều này nhằm ngăn chặn tình trạng tích tụ đất đai, đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác, sản xuất và xây dựng nhà ở.
2.3 M ộ t s ố thu ậ t ng ữ liờn quan ủế n ủấ u giỏ quy ề n s ử d ụ ng ủấ t
- ðấu giỏ: Là bỏn bằng hỡnh thức ủể cho người mua lần lượt trả giỏ, ai trả giỏ cao nhất thỡ trỳng ủấu giỏ
- ðấu thầu: Là ủấu giỏ trước cụng chỳng, ai nhận làm hoặc nhận bỏn với giỏ rẻ nhất thỡ ủược giao cho làm hoặc ủược bỏn hàng
Định giá là quá trình ước lượng giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể, được thể hiện bằng hình thức tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích xác định tại một thời điểm cụ thể.
Định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thức tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích cụ thể và tại một thời điểm nhất định.
Một số thuật ngữ liờn quan ủến ủấu giỏ quyền sử dụng ủất
- ðấu giỏ: Là bỏn bằng hỡnh thức ủể cho người mua lần lượt trả giỏ, ai trả giỏ cao nhất thỡ trỳng ủấu giỏ
- ðấu thầu: Là ủấu giỏ trước cụng chỳng, ai nhận làm hoặc nhận bỏn với giỏ rẻ nhất thỡ ủược giao cho làm hoặc ủược bỏn hàng
Định giá là quá trình ước lượng giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể, được thể hiện bằng hình thức tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích xác định tại một thời điểm cụ thể.
Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị quyền sử dụng bất động sản thông qua hình thức tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích cụ thể và tại một thời điểm xác định.
Giá cả là số tiền thể hiện giá trị của một tài sản, được xác định qua thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm cụ thể Giá cả có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó.
- Giỏ sàn: Là mức giỏ tối thiểu quy ủịnh cho 01 m 2 ủất ủấu giỏ
Bước giỏ là khoảng cách giá quy định để người tham gia đấu giá bỏ giá, thể hiện sự chênh lệch giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 01m² đất, áp dụng cho một thửa đất hoặc một nhóm các thửa đất trong quá trình đấu giá.
Giá bỏ hợp lệ tối thiểu phải bằng giá sàn cộng thêm một bước giỏ hoặc giỏ của vũng ủấu tiếp theo theo quy định của Hội ủồng ủấu giỏ.
* Giỏ trỳng: Giỏ trỳng là giỏ trả cho 01 m 2 ủất phải lớn hơn hoặc bằng giỏ bỏ hợp lệ do Hội ủồng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất xỏc ủịnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………
ðấu giỏ quyền sử dụng ủất
2.4.1 Giỏ ủất trong ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ðất ủai là một trong những nhõn tố quan trọng của sự tồn tại quốc gia, nú là một vật thể tự nhiờn khụng do con người tạo ra tuy cú thể làm thay ủổi nú trong quỏ trỡnh sử dụng như cải tạo ủất, tưới tiờu, lấn biển, xõy dựng cỏc cụng trỡnh trờn ủất … và chớnh nhờ vậy mà ủất trở nờn cú giỏ trị Giỏ trị của ủất phụ thuộc vào mục ủớch sử dụng, giỏ trị của một toà nhà khi dựng ủể thế chấp cú thể khỏc với giỏ trị của nú khi ủấu giỏ hoặc bỏn trờn thị trường tự do, vỡ vậy xỏc ủịnh giỏ cả thị trường của một bất ủộng sản khụng chỉ là một khoa học mà cũn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thõn ủất ủai và bất ủộng sản
Giá cả ủất ủai phản ánh tác dụng của ủất ủai trong hoạt động kinh tế, thể hiện sự thu lợi trong quá trình mua bán và ý nghĩa của tư bản hóa ủịa tụ Giá cả ủất ủai, dù cao hay thấp, đều cho thấy mức độ thu lợi nhuận trong một khoảng thời gian nhất định Quyền lợi ủất ủai có khả năng thu lợi và đi kèm với giá cả tương ứng, bao gồm giá cả quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, cho thuê, và quyền thế chấp.
Giá trị bất động sản ở các nước có nền kinh tế tăng trưởng mạnh thường phản ánh quyền sở hữu bất động sản Giá bất động sản được hiểu là giá trị quyền sở hữu trong không gian và thời gian xác định Tại Việt Nam, bất động sản thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý, trong đó giá trị bất động sản là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tương ứng với giá trị hiện hành của địa điểm trong nhiều năm Điều này khác với các quốc gia khác, nơi giá bất động sản thường bao gồm quyền sở hữu Tại Việt Nam, người sử dụng đất chỉ phải trả giá để có quyền sử dụng trong một thời gian dài và trong thời gian đó có quyền tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nhấn mạnh tầm quan trọng của đất đai như một nguồn tài sản quốc gia quý giá và là nguồn lực thiết yếu cho sự phát triển kinh tế Do đó, Nhà nước đang ngày càng chú trọng vào việc khai thác các nguồn thu từ đất đai để quản lý hiệu quả hơn tài sản này Theo Điều 4, Khoản 23 của Luật Đất đai năm 2003, giá quyền sử dụng đất được xác định dựa trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, nhưng Luật Đất đai năm 2003 đã đề cập đến nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau Giá đất được hình thành trong các trường hợp theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2003.
"1 Do Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ủịnh giỏ theo quy ủịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này
2 Do ủấu giỏ quyền sử dụng ủất hoặc ủấu thầu dự ỏn cú sử dụng ủất
3 Do người sử dụng ủất thoả thuận về giỏ ủất với những người cú liờn quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ủất, gúp vốn bằng quyền sử dụng ủất" [15]
Trước khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, giá đất trên thị trường có sự biến động mạnh, nhưng việc xác định giá đất thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế và chậm được sửa đổi Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng thực trạng và thường thấp hơn giá trị thực của đất đai Để khắc phục những vấn đề này, Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 56 quy định rằng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, và các khoản phí liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… vi phạm phỏp luật về ủất ủai mà gõy thiệt hại cho Nhà nước [15]
Giá đất hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, phản ánh chính xác giá trị thực của bất động sản Giá đất này giúp hạn chế đầu cơ và các tiêu cực trong hoạt động giao dịch, đồng thời thể hiện sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất và các bên liên quan khi thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất Giá đất thị trường được xác định thông qua sự thỏa thuận giữa người bán và người mua tại một thời điểm nhất định, phù hợp với khả năng của bên chuyển nhượng trong một thị trường tuân theo quy luật giá trị, cung cầu và cạnh tranh Điều này đảm bảo tôn trọng sự tự do thỏa thuận giữa các bên và phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản trong điều kiện kinh tế thị trường.
2.4.2 Những yếu tố cơ bản xỏc ủịnh giỏ ủất trong ủấu giỏ quyền sử dụng ủất [2], [3], [19]
Khi xác định giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất, cần đảm bảo lợi ích của cả Nhà nước và người tham gia đấu giá Giá đất được tính toán dựa trên giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất phục vụ cho các mục đích khác nhau sẽ có khả năng sinh lợi khác nhau, và khả năng sinh lợi này phụ thuộc vào sự thuận lợi của thửa đất, bao gồm các yếu tố như vị trí, hạ tầng và tiềm năng phát triển.
- Vị trớ của khu ủất
Vị trí là yếu tố quan trọng trong việc xác định giá bất động sản Cụ thể, các thửa đất nằm ở mặt tiền đường phố thường có giá cao hơn so với những thửa đất trong ngõ hẻm Hơn nữa, những thửa đất gần khu trung tâm văn hóa, kinh tế, xã hội, thương mại và dịch vụ sẽ có giá trị cao hơn so với các thửa đất ở xa khu vực này Do đó, khi xác định giá bất động sản, vị trí cần được xem xét kỹ lưỡng.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp chương trình luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xác định giá trị đất dựa trên vị trí khu đất và các yếu tố xung quanh có ảnh hưởng đến giá trị đó.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ủầu tư cơ sở hạ tầng
Khu đất có nhiều yếu tố thuận lợi như vị trí trung tâm và mặt tiền đẹp, nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ gặp nhiều hạn chế Ngược lại, nếu được đầu tư đồng bộ vào cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông, cấp thoát nước, điện, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, cùng với trường học và bệnh viện, sẽ phục vụ tốt hơn cho đời sống cư dân và nhu cầu sản xuất của doanh nghiệp, từ đó làm tăng giá trị đất và tác động trực tiếp đến giá bất động sản.
- ðiều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại và dịch vụ, cùng với môi trường sống tốt, sẽ thu hút dân cư đến sinh sống, từ đó làm tăng giá bất động sản thực tế Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất và khu kinh tế được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp, nhờ vào nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng, dẫn đến việc giá bất động sản cũng tăng theo.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo cỏc mục ủớch và yờu cầu khỏc nhau
Đất đai, khi được sử dụng cho các mục đích khác nhau, sẽ có giá trị biến đổi theo từng mục đích đó Khác với các tài sản thông thường, đất là tài sản có tính độc nhất, chịu ảnh hưởng bởi vị trí địa lý, có hạn chế về không gian và thời gian sử dụng không giới hạn Mặc dù số lượng đất có hạn, nhưng nó vẫn đảm bảo một chức năng sử dụng cụ thể, như nhà ở, cho thấy rằng đầu tư vào đất không hoàn toàn là một sự lựa chọn bất biến.
2.4.3 Cỏc phương phỏp ủịnh giỏ trong ủấu giỏ quyền sử dụng ủất
Cú nhiều phương phỏp ủịnh giỏ ủất ủể thực hiện ủấu giỏ quyền sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… ủất, cú thể sử dụng một số cỏc phương phỏp dưới sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp xác định giá bất động sản dựa trên phân tích mức giá của các thửa đất tương tự giúp ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá Việc so sánh với các giao dịch mua, bán trên thị trường vào thời điểm gần nhất sẽ cung cấp thông tin chính xác hơn về giá trị thực của tài sản.
Khỏi quỏt thị trường ủất ủai ở Việt Nam trong những năm qua
Trong bối cảnh lịch sử, kinh tế, văn hóa và xã hội biến động mạnh mẽ, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển khác nhau Sự hình thành và phát triển giá bất động sản có thể được chia thành 5 giai đoạn chính, phản ánh rõ nét những thay đổi và ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài.
Trước năm 1946, các giao dịch mua bán và chuyển nhượng chủ yếu diễn ra giữa người bị áp bức và kẻ áp bức, không thể coi là quan hệ bình đẳng.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã tiến hành nghiên cứu về các cuộc mua bán trong lĩnh vực nông nghiệp, tuy nhiên, kết quả không phản ánh sự đồng thuận của tất cả các bên liên quan Điều này cho thấy sự tồn tại của những yếu tố mâu thuẫn với nguyên tắc cơ bản của thị trường, mặc dù giá cả đã được hình thành trong giai đoạn này.
2.5.2 Từ năm 1946 ủến trước năm 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 xác định ba hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu nhà nước và tập thể được ưu tiên Mặc dù pháp luật không hoàn toàn cấm việc mua bán bất động sản, nhưng các loại bất động sản được phép giao dịch bị hạn chế theo quy trình “Công hữu hóa bất động sản”, khiến thị trường bất động sản gần như không được pháp luật thừa nhận Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có những giao dịch nhà, đất diễn ra, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thông qua phương thức hoa hồng Giá bất động sản hình thành một cách tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.
2.5.3 Từ năm 1980 ủến trước năm 1993
Hiến pháp năm 1980 và 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý Để cụ thể hóa điều 19 của Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1988 tại điều 5 và điều 17 nghiêm cấm việc mua bán đất đai, khi chuyển quyền sở hữu nhà ở, người nhận chuyển nhượng chỉ có quyền sử dụng đất ở Điều này cho thấy Nhà nước Việt Nam công nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, tuy nhiên chỉ giới hạn ở nhà ở, mặc dù thực tế có thị trường ngầm về đất đai diễn ra phổ biến Thị trường bất động sản hiện tại chủ yếu bị chia cắt, với thị trường nhà ở và các công trình xây dựng hợp pháp, trong khi thị trường đất đai không được pháp luật công nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
2.5.4 Giai ủoạn từ năm 1993 ủến trước Luật ðất ủai năm 2003 ðể phự hợp với sự vận ủộng và phỏt triển của nền kinh tế thị trường theo
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp chương trình luận văn thạc sĩ khoa học Nông nghiệp với định hướng xã hội chủ nghĩa, nhằm nghiên cứu và phát triển các quan hệ sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp.
Luật đất đai năm 1993 quy định rằng Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, và xác định giá trị tài sản khi giao đất, cũng như bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận như một chế định pháp lý, trở thành nội dung quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai.
2.5.5 Giai ủoạn từ khi cú Luật ðất ủai năm 2003 ủến nay
Kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập quốc tế và gia nhập WTO, thị trường bất động sản đã được khẳng định và phát triển mạnh mẽ Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản cùng các văn bản pháp luật liên quan, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hình thành và phát triển thị trường này Điều này mở ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường và góp phần vào sự tăng trưởng của ngành bất động sản.
Kinh nghiệm ủấu giỏ ủất ở một số nước trờn thế giới
2.6.1 Bỏn ủấu giỏ tài sản theo quy ủịnh của Bộ luật Thương mại Phỏp [18]
Hoạt động đấu giá và nghề đấu giá ở Pháp đã xuất hiện từ thế kỷ XV và hiện nay đang phát triển mạnh mẽ Bán đấu giá là hình thức mua bán tài sản được nhiều tổ chức và cá nhân lựa chọn, nhờ vào uy tín của các tổ chức đấu giá tại Pháp Qua đó, các chủ sở hữu có thể bán tài sản với giá cao trong thời gian ngắn, góp phần đáng kể vào sự phát triển kinh tế của đất nước Nghề đấu giá viên không chỉ có thu nhập cao mà còn đòi hỏi kiến thức sâu rộng về pháp luật, tài sản, thị trường và giá trị nghệ thuật Để trở thành đấu giá viên, người muốn theo đuổi nghề này cần có bằng luật và kiến thức lịch sử nghệ thuật, cùng với 2 năm thực tập tại các cơ sở đấu giá tài sản.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội yêu cầu sinh viên có nguyện vọng thực tập tại các cơ sở đào tạo phải vượt qua kỳ thi đầu vào Kỳ thi này được đánh giá là rất khó khăn, với tỷ lệ đỗ trung bình chỉ khoảng 10% trên tổng số thí sinh tham gia.
Khi hành nghề ủấu giỏ, ủấu giỏ viờn phải tuân thủ nhiều nghĩa vụ theo quy định của pháp luật và có trách nhiệm bảo hiểm nghề nghiệp Vi phạm của ủấu giỏ viờn có thể bị xử lý kỷ luật bởi Hội ủồng ủấu giỏ viờn quốc gia hoặc quy trách nhiệm theo Bộ luật Hình sự Pháp Ngoài ra, Bộ luật Hình sự Pháp cũng có điều khoản liên quan đến tội thụng ủồng và dỡm giỏ của những người tham gia ủấu giỏ, tuy nhiên, hiện tượng này xảy ra không nhiều trong thực tế.
Bỏn ủấu giỏ tài sản ủược quy ủịnh trong Bộ Luật Thương mại phỏp:
Không ai có thể sử dụng bán đấu giá tài sản như một phương pháp thông dụng để thực hiện hoạt động thương mại của họ Điều kiện bắt buộc đối với hoạt động bán đấu giá tài sản phải do những cá nhân, tổ chức đủ điều kiện nhất định tiến hành.
Việc bán đấu giá tài sản là hoạt động tự nguyện chỉ diễn ra với hàng hóa cũ, trong khi hàng hóa mới phải do các thương gia thực hiện Theo Bộ luật Thương mại Pháp, cơ quan quản lý về bán đấu giá tài sản tự nguyện là Ủy ban quản lý bán đấu giá tài sản tự nguyện Ủy ban này có tư cách pháp nhân, chịu trách nhiệm quản lý và cấp phép cho các cá nhân, tổ chức đủ điều kiện tổ chức bán đấu giá tài sản tự nguyện Ngoài ra, Ủy ban còn có nhiệm vụ đăng ký công bố các cá nhân thuộc cộng đồng Châu Âu và xử phạt các vi phạm của công ty, chuyên gia liên quan đến quy chế và nghĩa vụ nghề nghiệp trong hoạt động bán đấu giá tài sản tự nguyện Ủy ban có quyền từ chối hoặc thu hồi giấy phép của một công ty.
Các công ty bán đấu giá bất động sản tự nguyện thực hiện hoạt động bán đấu giá, nhưng chỉ được bán tài sản là bất động sản Tài sản này do các công chứng viên thực hiện Việc bán tài sản bất động sản để thi hành án thuộc thẩm quyền trực tiếp của các cơ quan thẩm phán.
Cỏc Cụng ty bỏn ủấu giỏ ủộng sản tự nguyện cũng sẽ hoạt ủộng như
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội quy định rằng người đại diện chủ sở hữu tài sản không có quyền nhân danh cá nhân để mua hoặc bán trực tiếp hoặc gián tiếp tài sản đưa ra bán đấu giá Quy định này có hiệu lực đối với cả Giám đốc Công ty và các thành viên công ty, cho phép họ bán tài sản của mình thông qua Công ty.
Các công ty bán đấu giá bất động sản tự nguyện chỉ có thể hoạt động sau khi được Ủy ban quản lý về bán đấu giá bất động sản tự nguyện cho phép, đảm bảo cơ cấu tổ chức, cơ sở vật chất và tài chính theo quy định của pháp luật Công ty phải cam kết tính trung thực và kinh nghiệm của người điều hành, cũng như lập kế hoạch để bảo đảm an toàn cho giao dịch với khách hàng Các công ty này cũng phải trình Ủy ban những thông tin cần thiết về trụ sở, nơi bất động sản được đưa ra bán, được trưng bày và nơi tổ chức hoạt động bán đấu giá.
Công ty bảo lãnh đấu giá phải có ít nhất 01 người trong số những người điều hành, thành viên hoặc nhân viên, đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn điều hành phiên bảo lãnh đấu giá hoặc có chứng chỉ, bằng cấp được Ủy ban quản lý về bảo lãnh đấu giá bất động sản tự nguyện công nhận theo các điều kiện đã được xác định.
Mỗi phiên đấu giá tài sản tự nguyện sẽ được công bố công khai theo quy trình và thủ tục nhất định.
Người sở hữu tài sản sẽ đưa ra giá tối thiểu và phải được đấu giá viên đồng ý, vì đấu giá viên hiểu rõ giá trị thị trường Giá tối thiểu không được công bố cho người tham gia đấu giá Thông thường, tài sản sẽ không được bán nếu giá trả thấp hơn giá tối thiểu Do đấu giá viên am hiểu về giá trị tài sản, người sở hữu thường giao cho họ quyết định giá khởi điểm, giá này sẽ được công bố công khai cho người tham gia Người điều hành phiên đấu giá có quyền tự điều hành, xác định người trả giá cao nhất là người mua tài sản hoặc công bố tài sản không được bán và lập biên bản đấu giá chính thức.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………
Biên bản bán đấu giá phải được lập trong vòng 01 ngày sau khi kết thúc phiên đấu giá Biên bản này cần xác định rõ tên, địa chỉ của người sở hữu mới được công nhận là người mua tài sản đấu giá, cùng với danh tính của người bán, mô tả tài sản và giá bán của tài sản đó.
Trong vòng 15 ngày kể từ ngày bỏn, người bỏn tài sản có quyền tự bỏn tài sản ủối với tài sản ủó bị cụng bố khụng bỏn ủược khi kết thúc phiên ủấu giỏ Yêu cầu về trưng bày và công khai trước khi bỏn sẽ không áp dụng cho giao dịch này Tài sản sẽ không được bỏn với giá thấp hơn giá người trả cuối cùng trước khi tài sản ủú bị rút khỏi phiên ủấu giỏ, hoặc trong trường hợp không có ai trả giá hoặc giá thấp hơn giá tối thiểu Người trả giá cao nhất sẽ được thông báo về điều này Giao dịch sẽ được ghi vào biên bản kèm theo biên bản bỏn ủấu giỏ, và công ty bỏn ủấu giỏ có trách nhiệm lưu giữ hồ sơ bỏn ủấu giỏ.
Bộ Luật Thương mại Pháp quy định rằng các công ty có thể tổ chức bán đấu giá tài sản và bảo đảm giá tối thiểu cho người sở hữu tài sản Giá này sẽ được thanh toán khi tài sản được bán Phương thức này áp dụng cho các công ty ký hợp đồng bảo hiểm với một công ty bảo hiểm hoặc tổ chức tín dụng, trong đó cam kết rằng nếu công ty gặp thất bại, công ty bảo hiểm hoặc tổ chức tín dụng sẽ thanh toán sự chênh lệch giữa giá bảo đảm và giá bán thực tế, nếu tài sản không được bán với giá bảo đảm trong phiên đấu giá.
Công ty bán đấu giá chịu trách nhiệm về giá cả và việc chuyển giao tài sản cho bên mua Người bán có thể nhận tiền tạm ứng giá bán, nhưng mọi điều khoản nhằm hạn chế trách nhiệm sẽ không được chấp nhận Tài sản chỉ được chuyển cho bên mua khi công ty nhận đủ tiền theo giá bán hoặc có bảo lãnh thanh toán từ bên mua.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………
Thực trạng ủấu giỏ quyền sử dụng ủất ở Việt Nam
2.7.1 Những quy ủịnh của phỏp luật về ủấu giỏ quyền sử dụng ủất
Hội nghị Trung ương VII khẳng định quan điểm coi bất động sản là hàng hóa đặc biệt, với quyền sử dụng đất là một phần quan trọng của thị trường bất động sản Đảng nhấn mạnh việc xây dựng hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh và đúng hướng.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã thực hiện luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp nhằm hạn chế những biến động tiêu cực trong lĩnh vực đất đai Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đã đạt được nhiều thành tựu lớn, góp phần ổn định xã hội và phát triển kinh tế đất nước Mặc dù công tác quản lý Nhà nước về đất đai có chiều hướng tích cực và hiệu quả, nhưng vẫn còn nhiều nhược điểm tồn tại Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định rằng quá trình cải cách chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra một lượng lớn văn bản cồng kềnh và phức tạp trong thực thi Ngoài ra, vẫn còn nhiều mâu thuẫn giữa các văn bản, cùng với những phạm vi chưa được điều chỉnh, dẫn đến hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở.
Luật đất đai năm 1988 quy định quyền hạn chế của người sử dụng đất, cho phép họ chỉ được chuyển nhượng, bán nhà ở, công trình xây dựng và cây lâu năm nếu có quyền hợp pháp trên đất đó Ngoài ra, Nhà nước sẽ bồi thường thiệt hại thực tế cho người sử dụng đất khi đất đang sử dụng bị thu hồi.
Pháp luật về bán đấu giá tài sản được quy định bởi Pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28/8/1989, trong đó Khoản 1, Điều 28 nêu rõ về việc bán đấu giá tài sản không có biên Thời gian niêm yết công khai bán đấu giá phải được thực hiện tại trụ sở Tòa án và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có tài sản, và thông báo cho các bên liên quan ít nhất bảy ngày trước ngày diễn ra bán đấu giá Tài sản không có biên sẽ được bán cho người trả giá cao nhất; nếu không có ai trả giá cao hơn mức giá khởi điểm, tài sản sẽ được bán theo giá mà Hội đồng định giá đã quy định Trong trường hợp tài sản không được bán, giá sẽ được xác định lại để tiếp tục tổ chức bán đấu giá.
Từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, quan điểm về sở hữu toàn dân đối với đất đai đã được khẳng định, trong đó Nhà nước đóng vai trò là đại diện chủ sở hữu Nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở rộng trong các điều kiện, hình thức và đối tượng cụ thể.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã nghiên cứu về quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đặc biệt trong bối cảnh sửa đổi bổ sung các quy định vào năm 1998 và 2001 Những sửa đổi này nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, từ năm 1994 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ và các Bộ ngành liên quan đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường đất đai.
Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 của Chính phủ quy định khung giá các loại thuốc, trong đó nêu rõ bảng khung giá chuẩn tối thiểu cho các loại thuốc mà không quy định mức giá tối đa Nghị định cũng quy định rằng nếu giá thị trường biến động từ 20% trở lên so với bảng giá chuẩn tối thiểu, cần phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Nghị ủịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chớnh phủ quy ủịnh khung giỏ cỏc loại ủất thay thế Nghị ủịnh số 80/CP ngày 06/11/1993
Thông tư số 94/TT-LB, ban hành ngày 14/11/1994 bởi Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ, Tài chính, Xây dựng và Tổng cục Địa chính, hướng dẫn thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ.
- Nghị ủịnh số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chớnh phủ quy ủịnh về việc ban hành quy chế bỏn ủấu giỏ tài sản quy ủịnh;
Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ đã ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản, đánh dấu một bước quan trọng trong việc phát triển dịch vụ đấu giá trong nền kinh tế thị trường.
Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 đã ban hành Quy chế đấu thầu, nhằm quy định các quy trình và tiêu chuẩn trong hoạt động đấu thầu Tiếp theo, Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều của quy chế này, nhằm cải thiện và nâng cao tính minh bạch, hiệu quả trong công tác đấu thầu.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………
Thông tư 1417/TT-TCðC ngày 19/9/1999 và Thông tư 1248/2000/TT-TCðC ngày 21/8/2000 của Tổng cục Quản lý Đất đai đã mở ra giải pháp cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận Điều này nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng đất có cơ sở pháp lý tham gia thị trường quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Nghị ủịnh số 04/2000/Nð-CP của Chớnh phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa ủổi, bổ sung một số ủiều của Luật ðất ủai;
- Nghị ủịnh số 38/CP ngày 23/8/2000 của Chớnh phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng ủất;
Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ Tài chính quy định cơ chế tài chính liên quan đến việc sử dụng quỹ hỗ trợ tạo vốn cho xây dựng cơ sở hạ tầng Quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Kể từ khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, Quốc hội, Chính phủ và các Bộ ngành liên quan đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh thị trường bất động sản.
- Luật ðất ủai ngày 26 thỏng 11 năm 2003;
- Nghị ủịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 và Nghị ủịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chớnh phủ về thi hành Luật ðất ủai
- Nghị ủịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất và khung giỏ cỏc loại ủất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ủịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ;
- Nghị ủịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chớnh phủ về thu tiền sử dụng ủất;
Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ban hành ngày 31/12/2004 hướng dẫn chi tiết về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP, ban hành ngày 18/01/2005, của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản, thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996, nhằm cập nhật và hoàn thiện quy chế bán đấu giá tài sản.