Cơ sở lý luận và thực tiễn
Cơ sở lý luận
2.1.1 Một số khái niệm cơ bản
2.1.1.1 Khái niệm về giá cả đất đai và giá đất
Giá cả đất đai được hình thành từ quan hệ cung-cầu trên thị trường, với cân bằng cung-cầu quyết định giá của một đơn vị diện tích Đất đai không có giá thành sản xuất, mà giá trị của nó được tạo ra từ yếu tố tự nhiên và sự khai thác của con người, được gọi là “giá trị đất đai” Lợi ích từ đất đai càng lớn thì giá trị càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai có thể được mua bán và chuyển nhượng, dẫn đến “giá trị trao đổi” Giá trị này được thể hiện bằng tiền, thường được gọi là giá đất, phản ánh sự khác biệt về vị thế của từng khu vực đất đai.
Giá đất chịu ảnh hưởng lớn từ mối quan hệ giữa cung và cầu; khi cầu vượt cung, giá thường tăng và ngược lại Tuy nhiên, nhiều yếu tố khác cũng tác động đến giá cả, như đầu cơ và độc quyền Sự can thiệp của Nhà nước qua đầu tư cơ sở hạ tầng, chính sách thuế và hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp cũng đóng vai trò quan trọng Bên cạnh đó, tâm lý và thói quen của người dân, như việc giữ gìn đất đai tổ tiên, không thích sống ở chung cư cao tầng, và nhu cầu sở hữu nhà ở vị trí giao thông thuận lợi, cũng ảnh hưởng đến giá đất.
Tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”
Giá đất được hình thành trong các trường hợp:
Do UBND cấp tỉnh quy định giá theo Khoản 1 Điều 114 của Luật Đất đai 2013;
Do UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho các trường hợp theo Khoản 3 Điều 114 của Luật Đất đai 2013;
Do đấu giá QSDĐ hoă ̣c đấu thầu dự án có sử dụng đất;
Người sử dụng đất cần thỏa thuận về giá đất với các bên liên quan khi thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Hiện nay, có ba loại giá đất chính: giá đất được quy định bởi UBND cấp tỉnh trong bảng giá đất, giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định và giá đất thị trường.
2.1.1.2 Khái niệm về đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Theo Luật Đất đai năm 2013, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm các loại đất như khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, đất thương mại dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất phục vụ hoạt động khoáng sản và đất sản xuất vật liệu xây dựng.
2.1.1.3 Khái niệm về tư vấn xác định giá đất
Theo Điều 20 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Chính phủ quy định các điều kiện hoạt động cho tư vấn xác định giá đất và cá nhân hành nghề trong lĩnh vực này.
1 Tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản; b) Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều này
2 Cá nhân chỉ được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có năng lực hành vi dân sự; b) Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan; c) Có trình độ từ đại học trở lên chuyên ngành về quản lý đất đai, vật giá, thẩm định giá, địa chính, kinh doanh bất động sản, kinh tế bất động sản và các chuyên ngành khác liên quan đến định giá đất; d) Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành quy định tại Điểm c Khoản này; đ) Có Thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá hoặc có Chứng chỉ định giá bất động sản được cấp theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc Chứng chỉ định giá đất
2.1.1.4 Khái niệm về Hội đồng thẩm định giá đất
Hội đồng thẩm định giá đất được thành lập theo quy định tại Khoản 3 Điều
16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ bao gồm các thành phần sau:
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm chủ tịch Hội đồng
Hội đồng định giá đất được thành lập với sự tham gia của đại diện Lãnh đạo Sở Tài chính làm thường trực, cùng với đại diện lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất, tổ chức tư vấn về giá đất hoặc chuyên gia trong lĩnh vực này, cùng các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
2.1.1.5 Vai trò của công tác xác định giá đất
Giá quyền sử dụng đất, hay giá đất, là số tiền được quy định bởi Nhà nước trên mỗi đơn vị diện tích đất hoặc hình thành từ các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất Giá trị này phản ánh giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất trong một khoảng thời gian xác định Thị trường đất đai thường xuyên biến động, dẫn đến sự thay đổi rõ rệt về giá đất qua các thời kỳ Đối với các nhà đầu tư, lợi ích từ giá đất chính là phần lợi nhuận mà họ mong muốn đạt được, do đó, giá đất luôn là vấn đề được quan tâm đặc biệt trong các giao dịch liên quan đến đất.
Công tác xác định giá đất đai là yếu tố then chốt trong quản lý đất đai, vì nó liên quan đến việc quản lý giá trị của thửa đất, tức là "phần hồn" của đất đai Giá đất do Nhà nước quy định thông qua khung giá đất, và giá đất giáp ranh giữa các địa phương cấp tỉnh chỉ được áp dụng trong những trường hợp không làm phát sinh tham nhũng và khiếu kiện từ người dân Các trường hợp này bao gồm tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế và phí liên quan đến đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; và tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi có thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
Việc xác định giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra cơ sở hành lang pháp lý, giúp các bên có thể ước định giá đất một cách chính xác khi tham gia vào các giao dịch.
Thứ ba , tạo cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp khi có yêu cầu
Thứ tư, tạo cơ sở cho các cơ quan có thẩm quyền thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời giải quyết vấn đề bồi thường và giải phóng mặt bằng khi cần thiết.
2.1.1.6 Các phương pháp xác định giá đất để tính tiền thuê đất
Theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, có nhiều phương pháp xác định giá đất, trong đó có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Phương pháp này được áp dụng cho các thửa đất hoặc khu đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng ở thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 10 tỷ đồng ở các tỉnh miền núi, vùng cao, và dưới 20 tỷ đồng ở các tỉnh khác.
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất như sau:
Bước 1 Khảo sát, thu thập thông tin
Khảo sát và thu thập thông tin về giá đất của ít nhất 03 thửa đất đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong vòng 02 năm tính đến thời điểm định giá, theo từng vị trí đất thuộc khu vực định giá.
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Các quy định của UBND tỉnh Thái Bình có liên quan đến công tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất a) Quyết định về việc ban hành Quy định về Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình
Theo Luật đất đai năm 2013, tỉnh Thái Bình đã thực hiện xây dựng và ban hành bảng giá đất Vào năm 2014, UBND tỉnh Thái Bình đã ra Quyết định số 3077/QĐ-UBND ngày 19/12/2014, quy định về bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh, có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 Điều 7 của Quyết định này nêu rõ giá đất cho mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ tại nông thôn và đô thị được xác định bằng 50% mức giá đất ở tương ứng với khu vực và vị trí, đồng thời không được thấp hơn mức giá quy định trong khung giá đất của Chính phủ.
Giá đất thương mại và dịch vụ tại nông thôn và đô thị được xác định bằng 60% mức giá đất ở tương ứng với khu vực và vị trí, đồng thời không được thấp hơn mức giá tối thiểu theo khung giá đất do Chính phủ quy định.
Tại Điều 10 của Quyết định quy định như sau:
Thửa đất có vị trí 1 bị ảnh hưởng bởi kênh, mương, bờ đê, dốc cầu hoặc phải đi ra bằng đường gom chưa được quy định giá đất, sẽ áp dụng mức giá 80% so với mức giá quy định cho đường, phố liền kề hoặc chính, song song với đường gom đó.
Trong trường hợp thửa đất có cùng một chủ sở hữu và nằm ở vị trí 1, việc xác định giá đất sẽ được thực hiện theo nguyên tắc phân chia diện tích theo chiều sâu Cụ thể, 30 mét đầu tiên tính từ mép vỉa hè hoặc mép đường giao thông sẽ được áp dụng mức giá đất 100% Đối với phần diện tích vượt quá 30 mét, mức giá đất sẽ được tính theo tỷ lệ 80% so với mức giá quy định.
Khi thửa đất thuộc cùng một chủ sở hữu nằm tại các vị trí 2, 3, 4 và có đường, ngõ thông với nhiều đường phố có giá đất khác nhau, giá đất sẽ được áp dụng theo vị trí của đường phố có mức giá cao nhất.
Khi thửa đất nằm trên phần giáp ranh giữa hai vị trí khác nhau trên cùng một đường, phố hoặc ngõ với sự chênh lệch giá đất, diện tích đất thuộc vị trí có giá đất cao hơn sẽ được định giá theo mức giá cao hơn Trong khi đó, diện tích đất thuộc vị trí có giá đất thấp hơn sẽ được xác định theo mức giá bình quân giữa hai vị trí.
Nếu thửa đất tiếp giáp với hai mặt đường trở lên, giá đất sẽ được tính theo giá của đường mà chủ sở hữu mở cổng chính theo quy hoạch đã được phê duyệt Trong trường hợp có từ hai cổng trở lên, giá đất sẽ được xác định dựa trên đường có giá đất cao nhất Ngoài ra, các Quyết định của UBND tỉnh Thái Bình về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất cho các năm 2015, 2016, 2017 và 2018 cũng cần được xem xét.
Theo các Nghị định 44/2014/NĐ-CP, 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ, UBND tỉnh Thái Bình đã ban hành Quyết định số 619/QĐ-UBND ngày 01/4/2015 về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015, cùng với Quyết định số 1123/QĐ-UBND ngày 11/5/2016 về hệ số điều chỉnh giá đất năm tiếp theo.
Vào năm 2016, tỉnh Thái Bình đã ban hành quyết định số 4204/QĐ-UBND ngày 31/12/2016 về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 và quyết định số 342 ngày 30/01/2018 về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018.
Hệ số điều chỉnh giá đất được quy định để thu tiền thuê đất và mặt nước trong các trường hợp như xác định đơn giá thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên, đơn giá thuê đất trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà không qua đấu giá, và khi chuyển đổi hình thức thuê đất Ngoài ra, đơn giá cũng được xác định khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định của Luật Đất đai Đặc biệt, trong trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, đơn giá thuê đất sẽ được áp dụng cho diện tích có giá trị dưới 30 tỷ đồng tại các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 10 tỷ đồng tại các tỉnh miền núi, và dưới 20 tỷ đồng tại các tỉnh còn lại Việc điều chỉnh đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo cũng được quy định, cùng với việc xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê Các mức giá này được xác định dựa trên bảng giá đất và các quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất từ năm 2015 đến 2018.
Tại Điều 3 Quyết định 34/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Thái Bình quy định về giá đất để tính thu tiền thuê đất như sau:
Giá đất cụ thể được xác định thông qua các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư, theo quy định tại Nghị định của Chính phủ Điều này áp dụng cho các trường hợp có giá trị đất từ 20 tỷ đồng trở lên, bao gồm việc xác định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên, đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà không qua đấu giá, và đơn giá thuê đất khi chuyển đổi hình thức từ trả tiền hàng năm sang một lần Ngoài ra, việc xác định đơn giá thuê đất cũng áp dụng khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê và trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của UBND tỉnh Hệ số điều chỉnh này áp dụng cho các thửa đất hoặc khu đất có giá trị dưới 20 tỷ đồng, bao gồm việc xác định đơn giá thuê đất hàng năm trong chu kỳ ổn định đầu tiên, đơn giá thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà không qua đấu giá, và đơn giá thuê đất khi chuyển đổi từ hình thức trả tiền hàng năm sang trả một lần Ngoài ra, việc xác định đơn giá thuê đất cũng áp dụng khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê và trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để xác định giá đất cụ thể, từ đó tính toán đơn giá thuê đất hàng năm khi điều chỉnh cho chu kỳ ổn định tiếp theo Ngoài ra, phương pháp này còn giúp xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm.
2.2.2 Bài học rút ra cho công tác xác định giá đất để tính tiền thuê đất trên địa bàn thành phố Thái Bình