Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Các nhân tố tác động đến quyết định chọn thuê căn hộ dịch vụ tại thành phố Hồ Chí Minh

Mục đích của đề tài là xác định các yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ của khách hàng cá nhân Đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố ra sao và trong đó nhân tố nào là quan trọng nhất, có ảnh hưởng nhiều nhất. Từ đó đề xuất các giải pháp cần làm gì để nâng cao hiệu quả cho thuê căn hộ dịch vụ cho những doanh nghiệp đang muốn đầu tư khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ.

Cơ sở lý thuyết

Khái niệm về dịch vụ và căn hộ dịch vụ

Sau khi xem xét tổng quan nghiên cứu trước đây, nhóm tác giả nhận thấy cần làm rõ các từ khóa như “căn hộ”, “căn hộ dịch vụ”, “hành vi mua hàng” và “các yếu tố tác động đến quyết định mua/thuê” Đồng thời, cần xác định mô hình lý thuyết về hành vi mua hàng của người tiêu dùng để có cái nhìn sâu sắc hơn.

1.1.1 Khái niệm về dịch vụ

Dịch vụ đã tồn tại từ lâu và đóng vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội Khi kinh tế ngày càng phát triển, vị trí của dịch vụ trong xã hội cũng trở nên ngày càng quan trọng hơn.

Dịch vụ là một lĩnh vực kinh tế mà sản phẩm không phải là hàng hóa vật chất mà mang lại giá trị kinh tế, với quá trình sản xuất và tiêu thụ diễn ra đồng thời và không thể lưu trữ Các định nghĩa về dịch vụ đều thống nhất rằng đây là sản phẩm của lao động, không tồn tại dưới dạng vật thể, nhằm đáp ứng nhu cầu trong sản xuất và tiêu dùng.

Khái niệm về dịch vụ sẽ liên tục phát triển theo thời gian Thay vì tìm kiếm một định nghĩa chính xác, việc xem xét bản chất của dịch vụ và giá trị mà nó mang lại cho khách hàng là điều hữu ích hơn (Kotler, 2003).

Có bốn hình thức cung cấp từ hàng hóa thuần túy đến dịch vụ thuần túy: hàng hóa hữu hình thuần túy, hàng hóa hữu hình kèm dịch vụ, dịch vụ chính yếu kèm hàng hóa hoặc dịch vụ thứ yếu, và dịch vụ thuần túy Ranh giới giữa hàng hóa hữu hình và dịch vụ không rõ ràng; ví dụ, dịch vụ tư vấn và dạy học có mức độ vô hình cao, trong khi đường, muối và nước uống là những sản phẩm hữu hình Một số sản phẩm, như nhà hàng, có thể được xem là có mức độ hữu hình và vô hình tương đương.

1.1.1.2 Đặc điểm của dịch vụ

Dịch vụ là một loại hàng hóa đặc biệt, có những đặc điểm riêng biệt không giống như hàng hóa hữu hình Theo Bùi Thanh Tráng và Nguyễn Đông Phong (2014), dịch vụ có bốn đặc điểm nổi bật.

Dịch vụ có tính vô hình, nghĩa là chúng ta không thể cầm nắm hay cảm nhận trực tiếp như sản phẩm vật lý Thay vào đó, dịch vụ chỉ có thể được nhận thức qua tư duy hoặc giác quan, và không thể đo lường bằng các phương pháp thông thường.

Tính không đồng nhất của dịch vụ dẫn đến sự không ổn định và khó khăn trong việc xác định chất lượng, khiến cho mỗi khách hàng có những trải nghiệm và cảm nhận khác nhau.

Dịch vụ có đặc thù là quá trình sản xuất và tiêu dùng diễn ra đồng thời, với sự tham gia của khách hàng, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ Trong khi hàng hóa thường được sản xuất trước và sau đó được bán và tiêu thụ, thì dịch vụ lại được bán trước, sau đó mới được sản xuất và tiêu thụ ngay lập tức.

Tính không thể dự trữ: Dịch vụ không thể tồn kho, lưu giữ và không thể được vận chuyển từ nơi này sang nơi khác được

1.1.2 Khái niệm về căn hộ và căn hộ dịch vụ

1.1.2.1 Khái niệm về căn hộ chung cư

Nhà chung cư là loại hình nhà ở có từ 2 tầng trở lên, bao gồm nhiều căn hộ và có các lối đi, cầu thang chung Nó được chia thành phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, cùng với hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc kết hợp giữa ở và kinh doanh (Nguyễn Sinh Hùng, 2014).

1.1.2.2 Khái niệm về căn hộ dịch vụ

Theo https://www.servicedapartmentnews.com định nghĩ, căn hộ dịch vụ là căn hộ có các dịch vụ sau (Serviced Apartment News, 2015):

 Lễ tân 24/7, có kết nối điện thoại phòng với quầy lễ tân

 Dịch vụ bổ sung theo yêu cầu của KH

 Dịch vụ buồng phòng tối thiểu một lần một tuần (thường xuyên hơn sẽ có tính phí)

 Cung cấp thức ăn, đồ uống khi khách hảng yêu cầu

 Có các tiện ích như phòng tập thể dục, phòng xông hơi, v.v

 Giặt ủi nếu không cung cấp máy giặt trong phòng

 Có nhiều thiết kế căn hộ từ studio, 1 phòng ngủ đến 2 hoặc 3 phòng ngủ

 Có khu vực nấu nướng trong căn hộ với các trang thiết bị nội thất được cung cấp đầy đủ

 Không giới hạn thời gian thuê

Căn hộ dịch vụ là mô hình cung cấp không gian sống đầy đủ tiện nghi và dịch vụ như dọn dẹp, giặt ủi, nấu ăn và các trang thiết bị hiện đại như tivi, tủ lạnh, giường ngủ Bên cạnh đó, cư dân còn được tận hưởng các tiện ích như hồ bơi, phòng gym và sauna, tùy thuộc vào quy mô dự án Loại hình này là giải pháp lý tưởng cho những ai có ít thời gian nghỉ ngơi, với chi phí thanh toán đơn giản và linh hoạt, giúp tiết kiệm tối đa cho thời gian lưu trú ngắn Khách hàng chỉ cần mang theo vật dụng cá nhân, trong khi an ninh luôn được đảm bảo tại các căn hộ dịch vụ.

Bảng 1.1 So sánh căn hộ chung cư và căn hộ dịch vụSo sánh căn hộ chung cư và căn hộ dịch vụ

Căn hộ chung cư Căn hộ dịch vụ Ưu điểm

- Không gian rộng, diện tích căn hộ lớn với 1 phòng ngủ riêng biệt (diện tích từ 45m2 -60m2)

- Có nhiều tiện ích nội khu

- Khách hàng có được tầm nhìn đẹp khi ở tại các chung cư cao tầng

Chi phí được thanh toán một lần cho một đơn vị quản lý duy nhất, bao gồm tất cả các dịch vụ như tiền thuê, phí quản lý, giặt ủi, dọn phòng, truyền hình cáp, internet, wifi, điện và nước.

- Thời gian thuê linh hoạt từ 1 tháng

- Khách hàng dễ dàng trao đổi với quản lý

- Xuất được hóa đơn GTGT khi khách yêu cầu

- Các trang thiết bị trong căn hộ được sửa chữa nhanh chóng từ ban quản lý

- Căn hộ được trang bị đầy đủ khách hàng chỉ cần mang vali vào ở (đầy đủ nội thất, thiết bị)

- Dịch vụ chăm sóc căn hộ (dọn dẹp phòng, giặt giũ) giúp tiết kiệm thời gian làm việc nhà và tạo không gian sống thoải mái nhất cho khách

- Đối tượng khách nước ngoài yêu thích vì tính tiện lợi

- Nhiều chi phí phải chi trả hằng tháng với nhiều loại hóa đơn riêng (phí quản lý, wifi, capTV, điện, nước, phí sử dụng dịch vụ…)

- Diện tích căn hộ bị hạn chế

- Bị giới hạn số tầng nên thường các căn hộ không có view hoặc bị giới hạn

- Các tiện ích tại căn hộ bị giới hạn (chủ yếu chỉ có trang

Lý thuyết về hành vi

Sau khi nắm vững các khái niệm, cơ sở và mối quan hệ giữa chất lượng dịch vụ và sự hài lòng, nhóm tác giả sẽ tiến hành phân tích các mô hình liên quan.

1.2.1 Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action- TRA)

Thuyết hành động hợp lý (TRA) được xây dựng bởi Ajzen và Fishbein từ năm

Xu hướng mua sắm của người tiêu dùng, được nghiên cứu từ năm 1967 và điều chỉnh theo thời gian, bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố chính: thái độ và chuẩn mực chủ quan của khách hàng (Lê Ngọc Đức, 2008).

Thái độ của người tiêu dùng đối với sản phẩm được xác định qua nhận thức về các thuộc tính của nó Các yếu tố chủ quan có thể được đánh giá thông qua những người có ảnh hưởng đến quyết định mua sắm của người tiêu dùng Khi mức độ thân thiết và niềm tin của người tiêu dùng vào những đối tượng này tăng lên, xu hướng chọn mua sản phẩm cũng sẽ bị ảnh hưởng đáng kể.

- Thời gian thuê thường ít nhất là 12 tháng

- Rào cản ngôn ngữ khó trao đổi

- Chủ nhà thường không xuất được hóa đơn

- Khi hư hỏng trong phòng phải tốn nhiều thời gian liên lạc với chủ nhà để sữa chửa

- Khách thuê thường phải tự trang bị thêm các trang thiết bị để vào ở thiết bị phòng GYM cơ bản và Saunna)

Hình 1.1 Thuyết hành động hợp lý (TRA)

(Nguồn Ajzen và Fishbein, 1967) 1.2.2 Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behavior – TPB)

Thuyết hành vi dự định (TPB) của Ajzen năm 1991 đã khắc phục nhược điểm của mô hình TRA bằng cách bổ sung yếu tố kiểm soát hành vi cảm nhận Yếu tố này phản ánh mức độ dễ dàng hoặc khó khăn trong việc thực hiện hành vi, phụ thuộc vào sự sẵn có của các nguồn lực và cơ hội để thực hiện hành vi (Lê Ngọc Đức, 2008).

Hình 1.2 Thuyết hành vi dự định (TPB)

(Nguồn: Ajzen, 1991) 1.2.3 Mô hình chấp nhận công nghệ (Technology Acceptance Model –TAM)

Mô hình chấp nhận công nghệ (TAM), do Fred Davis phát triển, dựa trên thuyết TRA và TPB, nhằm giải thích hành vi chấp nhận và sử dụng công nghệ của người tiêu dùng (Lê Ngọc Đức, 2008).

Niềm tin đối với thuộc tính sản phầm Đo lường niềm tin đối với những thuộc tính của sản phẩm

Niềm tin về những người ảnh hưởng sẽ nghĩ rằng tôi nên hay không nên mua sản phẩm

Do lường niềm tin đối với những thuộc tính của sản phẩm

Chuẩn chủ quanKiểm soát hành vi cảm nhận

Hình 1.3 Mô hình chấp nhận công nghệ (TAM)

(Nguồn: Davis và cộng sự, 1989)

Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi và quy trình quyết định mua của người tiêu dùng

1.3.1 Quy trình quyết định mua của người tiêu dùng

Quy trình quyết định mua hàng của người tiêu dùng được xem như một phương pháp giải quyết vấn đề hoặc quá trình đáp ứng nhu cầu, bao gồm 5 giai đoạn theo nghiên cứu của Zeithaml và Bitner (1996).

Hình 1.4 Giai đoạn của quá trình mua sắm

Giai đoạn 1 - Ý thức như cầu

Nhu cầu xuất hiện khi con người nhận thức được sự khác biệt giữa thực tế và mong muốn Nó có thể mang tính chức năng hoặc cảm xúc, tâm lý Cơ chế hình thành nhu cầu có thể đến từ các tác nhân kích thích nội tại hoặc từ ý định sử dụng.

Thái độ hướng tới sử dụng Nhận thức sự hữu ích

Nhận thức tính dễ sử dụng Ý thức nhu cầu Tìm kiếm thông tin Đánh giá phương áncác

Quyết định mua sắm của khách hàng thường bị ảnh hưởng bởi các tác nhân kích thích bên ngoài Để thúc đẩy quyết định mua, người bán cần hiểu rõ tính chất và cơ chế hình thành nhu cầu của khách hàng, từ đó đưa ra những gợi ý phù hợp để kích thích hành vi mua sắm.

Giai đoạn 2 - Tìm kiếm thông tin

Người tiêu dùng có thể tìm kiếm thông tin qua nhiều nguồn khác nhau, bao gồm thông tin cá nhân, quảng cáo thương mại, phương tiện truyền thông đại chúng và kinh nghiệm thực tế Việc thu thập thông tin giúp người tiêu dùng hiểu rõ hơn về các nhãn hiệu trên thị trường và các đặc tính của chúng Từ đó, họ có thể tạo ra một bộ nhãn hiệu lựa chọn và đưa ra quyết định cuối cùng về sản phẩm mà mình muốn mua.

Giai đoạn 3- Đánh giá các phương án

Hệ thống đánh giá sản phẩm bao gồm các quy tắc đánh giá, niềm tin, thái độ và ý định của người tiêu dùng Quy tắc đánh giá là tiêu chí mà người tiêu dùng sử dụng để so sánh và đánh giá các sản phẩm hoặc nhãn hiệu Các quy tắc này được chia thành hai loại chính: quy tắc chức năng (kinh tế) và quy tắc tâm lý (cảm xúc).

Giai đoạn 4- Quyết định mua sắm

Sau khi xem xét các lựa chọn, người tiêu dùng sẽ xếp hạng các nhãn hiệu trong danh sách và đưa ra quyết định mua hàng Thông thường, họ sẽ chọn sản phẩm "tốt nhất" theo đánh giá cá nhân, tuy nhiên, có hai yếu tố có thể ảnh hưởng đến quá trình từ ý định mua đến quyết định mua, đó là thái độ của người khác và những yếu tố bất ngờ trong hoàn cảnh.

Giai đoạn 5 - Đánh giá sau khi mua

Sau khi mua hàng, người tiêu dùng có thể trải qua cảm giác hài lòng hoặc không hài lòng, điều này phụ thuộc vào sự mong đợi của họ Nếu sản phẩm đáp ứng hoặc vượt qua mong đợi, khách hàng sẽ cảm thấy hài lòng hoặc thậm chí vui sướng Sự hài lòng hay không hài lòng này sẽ ảnh hưởng đến hành động tiếp theo của họ; nếu hài lòng, họ có khả năng quay lại mua sắm, trong khi nếu không hài lòng, họ có thể ngừng mua hàng, chia sẻ trải nghiệm tiêu cực với bạn bè hoặc thậm chí khiếu nại.

1.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi khách hàng

Hình 1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi khách hàng

Yếu tố văn hóa ảnh hưởng đến hành vi khách hàng qua ba khía cạnh chính: nền văn hóa, nhánh văn hóa và tầng lớp xã hội (Kotler & Armstrong, 2012).

Nền văn hóa đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành những mong muốn và hành vi của con người trong xã hội Khi đề cập đến văn hóa, chúng ta thường xem xét hai khía cạnh chính: văn hóa vật chất và văn hóa phi vật chất.

Mỗi nền văn hóa đều bao gồm các nhánh văn hóa nhỏ hơn, hay còn gọi là tiểu văn hóa, tạo ra những đặc điểm và đặc thù riêng Những tiểu văn hóa này ảnh hưởng đến mức độ hòa nhập của các thành viên vào xã hội.

Nền văn hóa Nhánh văn hóa Tầng lớp xã hội.

XÃ HỘI Nhóm người tham khảo Gia đình Vai trò, địa vị.

CÁ NHÂN Tuổi, giai đoạn của chu kỳ sống Nghề nghiệp Hoàn cảnh kinh tế Lối sống

TÂM LÝ Động cơ nhận thức hiểu biết, niềm tin, thải độ.

Tầng lớp xã hội là những nhóm tương đối đồng nhất trong mỗi xã hội, được phân chia theo thứ bậc và bao gồm các thành viên chia sẻ những giá trị, mối quan tâm và hành vi tương tự Phân tầng xã hội thể hiện rõ ràng trong hầu hết các xã hội, phản ánh sự khác biệt và sự đa dạng trong cách mà con người tương tác và sống chung.

Yếu tố xã hội: bao gồm nhóm tham khảo, gia đình, vai trò và địa vị

 Nhóm tham khảo: Gồm những nhóm có ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến thái độ, hành vi của mỗi người trong nhóm

Gia đình là một trong những nhóm tham khảo có ảnh hưởng lớn nhất đến quyết định mua sắm của cá nhân Tác động từ các thành viên trong gia đình như bố mẹ, vợ chồng, anh chị em có vai trò quan trọng trong việc định hình lựa chọn và hành vi tiêu dùng của người mua.

Trong xã hội, mỗi người đều tham gia vào nhiều nhóm khác nhau, như gia đình, câu lạc bộ và các tổ chức, và điều này ảnh hưởng đến vai trò cũng như địa vị của họ.

Yếu tố cá nhân: Bao gồm tuổi tác và các giai đoạn của chu kỳ đời sống, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách và ý thức

Tuổi tác và giai đoạn trong chu kỳ đời sống ảnh hưởng đến quyết định tiêu dùng của con người Trong suốt cuộc đời, nhu cầu về hàng hóa và dịch vụ thay đổi theo từng giai đoạn, từ khi sinh ra, lớn lên, trưởng thành cho đến khi nghỉ hưu Mỗi thời kỳ sẽ có những yêu cầu khác nhau về sản phẩm và dịch vụ phù hợp với nhu cầu của gia đình.

Nghề nghiệp của mỗi cá nhân ảnh hưởng đáng kể đến thói quen tiêu dùng của họ Khi đưa ra quyết định mua sắm hàng hóa và dịch vụ, khách hàng thường xem xét nghề nghiệp của bản thân như một yếu tố quan trọng.

Một số đề tài nghiên cứu có liên quan đến việc lựa chọn thuê căn hộ dịch vụ 19

Nhiều nghiên cứu trong và ngoài nước đã được thực hiện để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng đối với sản phẩm, sử dụng đa dạng các mô hình nghiên cứu.

1.4.1 Mô hình của Rohit Verma (2002)

Nghiên cứu của Rohit Verma năm 2002 đã chỉ ra rằng nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn khách sạn của cả khách doanh nhân và khách du lịch, bao gồm vị trí, đánh giá từ khách hàng, cơ sở vật chất, thương hiệu, kinh nghiệm trước đó, gợi ý từ người khác và các chương trình khuyến mãi.

Hình 1.7 Mô hình của Rohit Verma

Quyết định chọn thuê khách sạn

Vị trí Điểm đánh giá của khách sạn

Cơ sở vật chấtThương hiệuKinh nghiệm trước đâyGợi ý từ người thứ 3Chương trình khuyến mãi

1.4.2 Mô hình của Chan và Wong (2005)

Nghiên cứu của Chan và Wong (2005) chỉ ra rằng có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn khách sạn của du khách cá nhân đến Hồng Kông, không chỉ đơn thuần là giá cả Các yếu tố quan trọng bao gồm vị trí của khách sạn, chất lượng dịch vụ, hiệu quả quảng cáo, kinh nghiệm trước đây của khách hàng, tiện ích mà khách sạn cung cấp, và gợi ý từ người thứ ba (Jammaree Choosrichom, 2011).

Hình 1.8 Mô hình của Chan và Wong

Quyết định chọn thuê khách sạn

Các tiện ích tại khách sạn

1.4.3 Mô hình của Phatcharin Phadungyat (2008)

Nghiên cứu của Phatcharin Phadungyat (2008) chỉ ra rằng các yếu tố quyết định đến sự lựa chọn căn hộ dịch vụ của nữ doanh nhân bao gồm dịch vụ, vị trí, thương hiệu, tiện nghi, gợi ý, kinh nghiệm, ưu đãi và quảng cáo.

Hình 1.9 Mô hình của Phatcharin Phadungyat

Quyết định chọn thuê CHDV

1.4.4 Mô hình của Jammaree Choosrichom (2011)

Nghiên cứu của J Choorichom về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn khách sạn của du khách quốc tế tại đảo Lanta Yai, Thái Lan, đã chỉ ra rằng an ninh và bảo vệ, giá cả, chất lượng phục vụ của nhân viên, vị trí và chất lượng phòng ngủ là những yếu tố quan trọng.

Hình 1.10 Mô hình của Jammaree Choosrichom

Quyết định lựa chọn khách sạn

An ninh và bảo vệ

Chất lượng phục vụ của nhân viên

1.4.5 Mô hình của Babak Sohrabi và cộng sự (2012)

1.4.6 Mô hình của Trần Thị Bích Châu (2013)

Trần Thị Bích Châu (2013) đã phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn dịch vụ lưu trú của khách hàng tại khách sạn Ngọc Hương Các yếu tố quan trọng bao gồm an ninh và bảo vệ, dịch vụ mạng, sự thuận lợi và tiện nghi, chất lượng nhân viên, cơ sở vật chất trong phòng, chi phí, và vẻ bề ngoài của khách sạn.

Hình 1.12 Mô hình của Trần Thị Bích Châu

(Nguồn: Trần Thị Bích Châu, 2013) Đánh giá chung

An ninh và bảo vệ

Sự thuận lợi và tiện nghi

Cơ sở vật chất tại phòng

1.4.7 Tóm tắt các nghiên cứu liên quan

Bảng 1.2: Tóm tắt các nghiên cứu

STT Tên đề tài nghiên cứu Tác giả Các nhân tố tác động

Các yếu tố tác động đến lựa chọn cho cả khách doanh nhân và khách du lịch đến việc lựa chọn khách sạn

• Điểm đánh giá của khách sạn

Các yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn khách sạn, ngoại trừ yếu tố giá cả của khách du lịch cá nhân đến Hồng

• Các tiện ích tại khách sạn

Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn căn hộ dịch vụ của nữ doanh nhân

Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn khách sạn của du khách quốc tế tại đảo

• An ninh và bảo vệ

• Chất lượng phục vụ của nhân viên

Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn khách sạn tại

Babak Sohrabi và cộng sự

• Khả năng phục vụ của nhân viên

• thông tin thời sự và giải trí

• Phòng ốc sạch sẽ, thoải mái

• Cơ sở vật chất tại phòng

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định chọn lựa dịch vụ lưu trú của khách hàng tại khách sạn Ngọc

• Sự thuận lợi và tiện nghi

• Cơ sở vật chất tại phòng

Các yếu tố tác động đến quyết định chọn thuê căn hộ dịch vụ

Dựa trên các đề tài nghiên cứu trước đó tác giả đề xuât mô hình nghiên cứu như sau:

Hình 1.13 Mô hình nghiên cứu đề xuất

Quyết định chọ thuê căn hộ dịch vụ

Cơ sở vật chất của CHDV

Dịch vụ chăm sóc khách hàng

Chi phíNhóm tham khảo

Bất động sản lý tưởng cần nằm trong khu vực có hạ tầng giao thông thuận lợi, gần bệnh viện, trường học, siêu thị, chợ và khu vui chơi giải trí Để đảm bảo an toàn cho việc đầu tư cho thuê, nhà đầu tư nên lựa chọn bất động sản ở những khu vực có thị trường cho thuê sôi động.

H1: Vị trí tác động dương đến quyết định chọn thuê CHDV

1.5.2 Nhân tố cơ sở vật chất của căn hộ dịch vụ Đối tượng khách lưu trú mà căn hộ dịch vụ hướng đến là các chuyên gia nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại địa phương đó hoặc các đoàn công tác hoặc các nhóm du lịch (theo gia đình, theo nhóm)… Nhu cầu của những đối tượng này là cần sự thoải mái giống như đang ở nhà mình Vì thế một số khách hàng có một số yêu cầu nhất định về thiết kế của căn hộ và các trang thiết bị nội thất được cung cấp cho căn hộ Bên cạnh đó các tiện ích như hồ bơi và phòng gym tại căn hộ cũng được nhiều khách hàng khá quan tâm

H2: cơ sở vật chất của căn hộ dịch vụ tác động dương đến quyết định chọn thuê CHDV

1.5.3 Nhân tố dịch vụ chăm sóc khách hàng

Căn hộ dịch vụ khác biệt so với căn hộ chung cư nhờ vào việc tích hợp các dịch vụ chăm sóc như dọn phòng, giặt giũ và sửa chữa kỹ thuật Khác với khách sạn, căn hộ dịch vụ chỉ được dọn dẹp theo yêu cầu của khách hàng, giúp tránh sự bất tiện khi có người lạ vào nhà quá thường xuyên Ngoài ra, dự án còn đảm bảo an ninh tối đa với hệ thống thẻ thang máy, camera giám sát 24/7 và dịch vụ bảo vệ, mang đến cho khách hàng một môi trường sống an toàn và văn minh.

H3: dịch vụ chăm sóc khách hàng tác động dương đến quyết định chọn thuê CHDV

Chi phí lưu trú là một yếu tố quan trọng mà khách hàng luôn xem xét khi lựa chọn căn hộ dịch vụ (CHDV), bởi mỗi người đều có ngân sách cố định hàng tháng Do đó, các CHDV cần định giá hợp lý và triển khai các chương trình khuyến mãi cũng như tri ân khách hàng để thu hút cả khách hàng mới lẫn khách hàng cũ.

H4: Vị trí tác động dương đến quyết định chọn thuê CHDV

1.5.5 Nhân tố nhóm tham khảo

Trên thị trường bất động sản Việt Nam, sự phong phú về lựa chọn và thông tin chưa đảm bảo tính minh bạch cao, khiến khách hàng luôn tìm kiếm sự chia sẻ và tư vấn từ người thân, bạn bè, cũng như các công ty môi giới và doanh nghiệp.

H5: nhóm tham khảo tác động dương đến quyết định chọn thuê CHDV

Chương 1 đưa ra các khái niệm về căn hộ chung cư, dịch vụ và căn hộ dịch vụ trên thế giới và Việt Nam

Dựa trên các lý thuyết hành vi như Thuyết hành động hợp lý (TRA), Thuyết hành vi dự định (TPB) và Mô hình chấp nhận công nghệ (TAM), bài viết sẽ phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi khách hàng, quy trình quyết định mua hàng và mô hình hành vi mua sắm của người tiêu dùng Từ đó, tác giả sẽ xác định mô hình nghiên cứu cho đề tài trong chương 2.

Quy trình nghiên cứu

Nghiên cứu bắt đầu bằng việc thống kê mô tả từ mẫu thu được hợp lệ để đánh giá ý kiến của khách hàng Tiếp theo, phân tích chỉ số tin cậy Cronbach’s alpha sẽ được thực hiện nhằm loại bỏ các biến có độ tin cậy thấp Theo Nunnally và Burnstein (1994), các yếu tố có hệ số tương quan tổng dưới 0.3 sẽ bị loại, và tiêu chuẩn chọn thang đo là khi hệ số tin cậy Cronbach’s alpha từ 0.6 trở lên Nhiều nhà nghiên cứu đồng thuận rằng thang đo có Cronbach’s alpha từ 0.8 trở lên là tốt, trong khi từ 0.7 đến gần 0.8 là chấp nhận được Do đó, đề tài sẽ chỉ sử dụng các nhân tố có hệ số Cronbach’s alpha lớn hơn 0.6.

Sau khi các biến phù hợp với phân tích Cronbach’s alpha được xác định, chúng sẽ được đưa vào phân tích nhân tố khám phá (EFA) sử dụng phương pháp Principal Component với phép quay Varimax để tinh chỉnh mô hình nghiên cứu Trong quá trình này, chỉ số KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) cần lớn hơn 0,5 để đảm bảo tính thích hợp của phân tích nhân tố (Hoàng Trọng và cộng sự, 2008) Những biến có hệ số tải nhân tố nhỏ hơn 0,4 sẽ bị loại bỏ, trong khi chỉ những biến có hệ số tải gần 0,5 sẽ được xem xét trong nghiên cứu (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc).

Sau khi phần mềm phân tích và sắp xếp các biến thành các yếu tố mới, nhóm nhân tố này sẽ được so sánh với 5 nhân tố lý thuyết ban đầu để đưa ra nhận xét thực tế về đề tài Cuối cùng, các yếu tố mới này sẽ được sử dụng trong phân tích hồi quy tuyến tính, cho thấy ảnh hưởng của từng thành phần đối với quyết định thuê của khách hàng.

Hình 2.1: Quy trình nghiên cứu

Thang đo

Nhân tố Tên Nhãn Của tác giả

VỊ TRÍ VT1 Tôi chọn thuê CHDV gần trung tâm thành phố

VT2 Tôi chọn thuê CHDV gần nơi làm việc Jammaree

Cơ sở lý thuyết và nghiên cứu trước đó

Nghiên cứu định tính và định lượng là hai phương pháp quan trọng trong nghiên cứu khoa học Thống kê mô tả giúp tóm tắt và phân tích dữ liệu, trong khi giá trị trung bình cung cấp cái nhìn tổng quát về xu hướng trung tâm của dữ liệu Kiểm tra hệ số Cronbach Alpha được sử dụng để đánh giá độ tin cậy của thang đo, và phân tích nhân tố EFA giúp xác định cấu trúc tiềm ẩn trong dữ liệu Cuối cùng, kết luận và giải pháp sẽ được đưa ra dựa trên các phát hiện từ nghiên cứu để cải thiện chất lượng và hiệu quả của các phương pháp nghiên cứu.

VT3 Tôi chọn thuê CHDV gần cửa hàng tiện lợi Jammaree

CƠ SỞ VẬT CHẤT CỦA CHDV

CS1 Tôi chọn thuê CHDV có diện tích phù hợp với nhu cầu

CS2 Tôi chọn thuê CHDV có bố trí các phòng, không gian hợp lý

CS3 Tôi chọn thuê CHDV có nội thất đầy đủ tiện nghi

CS4 Tôi chọn thuê CHDV ở trong tòa nhà có quy mô lớn Rohit Verma (2002)

CS5 Tôi chọn thuê CHDV có thiết kế đẹp, ấn tượng

CS6 Tôi chọn thuê CHDV có hồ bơi Phatcharin

CS7 Tôi chọn thuê CHDV có phòng GYM Phatcharin

DỊCH VỤ CHĂM SÓC KHÁCH HÀNG DV1 CHDV có nhân viên quản lý giải đáp nhanh chóng các thắc mắc, khiếu nại

DV2 CHDV có nhân viên buồng phòng thân thiện đáng tin cậy

DV3 CHDV có an ninh đảm bảo (có bảo vệ và camera an ninh)

Babak Sohrabi và cộng sự (2012)

DV4 CHDV có dịch vụ kỹ thuật xử lý nhanh chóng các hư hỏng

DV5 CHDV có dọn dẹp phòng và giặt giũ quần áo sạch sẽ

(2005) DV6 CHDV có đường truyền internet tốc độ cao Babak Sohrabi và cộng sự (2012)

DV7 CHDV có chương trình tv đáp ứng nhu cầu giải trí

Babak Sohrabi và cộng sự (2012)

CP1 CHDV có giá thuê căn hộ hợp lý với chất lượng và thiết kế căn hộ

CP2 CHDV có giá cả của các dịch vụ cộng thêm hợp lý

CP3 CHDV có chương trình khuyến mãi hấp dẫn Phatcharin

CP4 CHDV có hình thức thanh toán linh hoạt Jammaree

NHÓM THAM KHẢO NTK1 Gợi ý từ người thân/ bạn bè Rohit Verma (2002)

NTK2 Gợi ý từ công ty Rohit Verma (2002)

NTK3 Gợi ý từ công ty môi giới Rohit Verma (2002)

QUYẾT ĐỊNH CHỌN THUÊ CĂN HỘ DỊCH VỤ

QD1 Tôi sẽ tiếp tục thuê CHDV trong tương lai Babak Sohrabi và cộng sự (2012)

QD2 Tôi sẽ thuê CHDV trong tương lai Babak Sohrabi và cộng sự (2012)

QD3 Tôi sẽ giới thiệu cho bạn bè thuê căn hộ dịch vụ

Babak Sohrabi và cộng sự (2012) C1 Giới tính

C3 Đã từng thuê CHDV chưa

Các nhãn được lựa chọn dựa trên phân tích và đánh giá từ mục 1.5, nhằm khảo sát đối tượng khách hàng có ý định thuê căn hộ dịch vụ tại TP Hồ Chí Minh.

Nghiên cứu định tính

Nghiên cứu này dựa trên lý thuyết về ý định hành vi và các nghiên cứu trước đó tại Việt Nam và quốc tế Phương pháp nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua thảo luận nhóm với 10 thành viên, bao gồm 5 khách hàng đã thuê căn hộ dịch vụ (CHDV) và 5 chuyên gia tư vấn cho thuê CHDV Mục tiêu của thảo luận nhóm là thu thập ý kiến để khám phá, điều chỉnh và phát triển các thang đo từ các nghiên cứu trước, phù hợp với thực tiễn hiện tại, từ đó tạo cơ sở cho việc xây dựng bảng câu hỏi nghiên cứu định lượng.

Kết quả thảo luận nhóm chỉ ra rằng có 5 yếu tố chính ảnh hưởng đến việc lựa chọn thuê căn hộ dịch vụ, với tổng cộng 24 biến quan sát được xác định trong nghiên cứu định tính (xem bảng 2-1).

Bảng 2.2 Thang đo các nhân tố

STT Nhân tố Số yếu tố quan sát Thang đo

01 Vị trí 3 Likert 5 mức độ

02 Cơ sở vật chất của CHDV 7 Likert 5 mức độ

03 Dịch vụ chăm sóc khách hàng 7 Likert 5 mức độ

04 Chi phí 4 Likert 5 mức độ

05 Nhóm tham khảo 3 Likert 5 mức độ

Dựa trên thang đo đã được hiệu chỉnh, bảng khảo sát đã được xây dựng với các khái niệm và cấu trúc câu hỏi được điều chỉnh để đảm bảo tính nhất quán về ý nghĩa và nội dung Các câu hỏi trong bảng khảo sát được đánh giá theo thang đo Likert với 5 mức độ từ "Hoàn toàn không quan trọng" đến "Rất quan trọng".

Bảng câu hỏi được chia thành hai phần: Phần 1 gồm 24 yếu tố quan sát liên quan đến các yếu tố tác động đến quyết định thuê và 3 yếu tố quan sát về quyết định chọn thuê Phần 2 cung cấp thông tin về đối tượng khảo sát, bao gồm giới tính, độ tuổi và kinh nghiệm thuê căn hộ dịch vụ trước đây.

Nghiên cứu định lượng

Kích thước mẫu được xác định theo công thức dành cho đối tượng có tổng thể xác định được độ lớn Với công thức là:

Áp dụng công thức 1 + 𝑁(𝜀) 2, tác giả đã tính toán cỡ mẫu cần thiết là 385 cho tổng thể N244, dựa trên thống kê của công ty SAVISTA về số lượng cơ sở dịch vụ đang hoạt động tại thị trường TP Hồ Chí Minh, với sai số tiêu chuẩn 𝜀 là 5%.

Mẫu khảo sát được chọn bằng phương pháp ngẫu nhiên, với tổng số 400 phiếu phát ra và thu về 385 phiếu, trong đó có 9 phiếu không hợp lệ do không đáp ứng đủ yêu cầu Dữ liệu được nhập vào phần mềm SPSS Đối tượng khảo sát là khách hàng cá nhân có nhu cầu thuê căn hộ cho bản thân hoặc người thân Phương pháp thu thập mẫu bao gồm gửi bảng câu hỏi qua email, Google Docs Forms, và phát trực tiếp cho khách hàng đang đi xem hoặc đã từng thuê căn hộ.

Thời gian thu thập mẫu diễn ra từ ngày 01/02/2019 đến 30/03/2019 tại TP Hồ Chí Minh Tác giả đã gửi bảng câu hỏi qua email và Google Docs Forms cho các môi giới trong lĩnh vực cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV), nhằm chuyển đến khách hàng đã từng liên hệ để hỏi thuê hoặc đã thuê CHDV Phương pháp này giúp tiết kiệm thời gian trong việc lựa chọn mẫu sau này.

Trong chương này, tác giả trình bày phương pháp nghiên cứu bao gồm việc xây dựng thang đo, thu thập và phân tích dữ liệu, cũng như kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu Dựa trên các nghiên cứu trước, tác giả đã phát triển thang đo cho các nhân tố tác động như vị trí và cơ sở.

Biểu đồ 3.2: Độ tuổi của khách hàng

(Nguồn: Số liệu phân tích của tác giả, 2019)

Trong tổng số khách hàng được khảo sát thì có 240 khách hàng đã từg thuê CHDV với độ tuổi được phân bổ chi tiết theo biểu đồ sau:

Biểu đồ 3.3 Phân bổ tình trạng đã từng thuê CHDV theo độ tuổi

TỪ TRÊN 50 chưa thuê đã thuê

3.2 Kết quả kiểm định thang đo

Kết quả kiểm định Cronbach’s alpha cho thấy các yếu tố tác động đến quyết định chọn thuê đều đạt yêu cầu với độ tin cậy Cronbach’s alpha lớn hơn 0.6.

Theo phân tích, hệ số tin cậy Cronbach’s alpha cho các nhân tố như sau: vị trí đạt 0.692, cơ sở vật chất của CHDV là 0.774, dịch vụ chăm sóc khách hàng là 0.828, chi phí là 0.694, và nhóm tham khảo là 0.659 Tất cả các hệ số này đều lớn hơn 0.6, cho thấy thang đo có độ tin cậy cao.

Kết quả kiểm định Cronbach’s alpha của các nhân tố

Thang đo nhân tố vị trí (VT) gồm có 3 yếu tố quan sát, Cronbach’s alpha 0.692 (>0.6) nên thang đo này có độ tin cậy cao

Bảng 3.1: Kết quả kiểm định Cronbach’s alpha của nhân tố vị trí

Trung bình thang đo nếu loại biến

Phương sai thang đo nếu loại biến

Cronbach's Alpha nếu loại biến

Gan trung tam thanh pho 7.08 1.892 478 641

Gan quan an, cua hang tien loi 7.51 2.105 492 618

Thang đo nhân tố cơ sở vật chất của CHDV (CS) gồm có 7 yếu tố Cronbach’s alpha =0.774 (>0.6) nên thang đo này có độ tin cậy cao

Bảng 3.2: Kết quả kiểm định Cronbach’s alpha của nhân tố cơ sở vật chất của

Cronbach's Alpha nếu loại biến Dien tich phu hop voi nhu cau 20.25 12.775 408 724

Bo tri cac phong hop ly 20.57 12.078 548 695

Quy mo toa nha lon 20.73 11.444 530 696

Thiet ke can ho den, an tuong 20.74 11.963 459 713

Thang đo nhân tố dịch vụ chăm sóc khách hàng (DV) gồm có 7 yếu tố , Cronbach’s alpha =0.828 (>0.6) nên thang đo này có độ tin cậy cao

Bảng 3.3: Kết quả kiểm định Cronbach’s alpha của nhân tố dịch vụ chăm sóc khách hàng

Cronbach's Alpha nếu loại biến Nhan vien quan ly giai dap thac mac nhanh chong

Nhan vien buong phong than tien, tin cay

Dich vu ky thuat xu ly nhanh chong cac hu hong

Don dep, giat giu sach se 18.15 15.722 617 798

Duong truyen Internet toc do cao 18.01 16.388 505 817

Thang đo nhân tố chi phí (CP) gồm có 4 yếu tố , Cronbach’s alpha =0.694 (>0.6) nên thang đo này có độ tin cậy cao

Bảng 3.4:Kết quả kiểm định Cronbach’s alpha của nhân tố chi phí

Cronbach's Alpha nếu loại biến Gia thue can ho hop ly 10.27 4.985 422 664

Gia dich vu cong them hop ly

Chuong trinh khuyen mai hap dan

Hinh thuc thanh toan linh hoat

Thang đo nhân tố nhóm tham khảo (NTK) gồm có 3 yếu tố, Cronbach’s alpha =0.659 (>0.6) nên thang đo này có độ tin cậy cao

Bảng 3.5: Kết quả kiểm định Cronbach’s alpha của nhân tố nhóm tham khảo

3.3 Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA)

Theo mô hình nghiên cứu, có 5 nhân tố với 24 yếu tố quan sát ảnh hưởng đến quyết định thuê căn hộ dịch vụ Sau khi khảo sát, phương pháp phân tích yếu tố khám phá EFA với phép quay Varimax đã được áp dụng, cho thấy tất cả các yếu tố quan sát đều đạt yêu cầu Cụ thể, hệ số KMO đạt 0.880 (>0.5), cho thấy phân tích nhân tố phù hợp với dữ liệu nghiên cứu Hơn nữa, mức ý nghĩa của hệ số Bartlett’s Test of Sphericity là 0 ( 0.6.

Kết quả phân tích cho thấy hệ số tin cậy Cronbach’s alpha của các nhân tố như sau: vị trí đạt 0.692, cơ sở vật chất của CHDV là 0.774, dịch vụ chăm sóc khách hàng là 0.828, chi phí là 0.694, và nhóm tham khảo là 0.659 Tất cả các hệ số này đều lớn hơn 0.6, chứng tỏ thang đo có độ tin cậy cao.