Cơ sở lý luận và thực tiễn
Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
2.1.1 Một số khái niệm có liên quan
2.1.1.1 Khái niệm về đất đai
Đất trên bề mặt lục địa là một sản phẩm tự nhiên được hình thành từ sự tương tác phức tạp của năm yếu tố chính: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương (Vũ Văn Tuyền, 2012).
Đất đai là một phần cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố môi trường sinh thái như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, và các lớp trầm tích Nó cũng chứa khoáng sản, nước ngầm, cũng như hệ động thực vật, trạng thái định cư của con người và những di sản mà con người để lại trong quá khứ và hiện tại.
Theo Luật Đất đai năm 1993, đất được xem là tài sản quốc gia và là tư liệu sản xuất chủ yếu, đồng thời là sản phẩm lao động Đất không chỉ là đối tượng lao động mà còn là nền tảng cho các hệ sinh thái tự nhiên và canh tác, góp phần quan trọng vào sự phát triển của nền kinh tế quốc dân.
Theo Luật đất đai năm 2013, đai đai được phân loại theo mục đích sử dụng đất được chia là 3 nhóm bao gồm:
Nhóm 1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác: Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc,gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh (Quốc hội nước CHXHCNViệt Nam, 2013).
Nhóm 2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
Nhóm 3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Theo đối tượng sử dụng đất đai gồm 5 loại gồm (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):
Đất được sử dụng bởi hộ gia đình và cá nhân trong nước, cũng như bởi các tổ chức trong nước như tổ chức kinh tế, cơ quan Nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và các tổ chức khác.
- Đất do tổ chức nước ngoài (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức ngoại giao) sử dụng.
- Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng
- Đất do cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng
Theo đối tượng quản lý đất đai gồm 3 loại:
- Đất do UBND cấp xã quản lý
- Đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý
- Đất do cộng đồng dân cư và tổ chức khác quản lý
2.1.1.3 Quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý là sự tác động lên một hệ thống nào đó với mục tiêu đưa hệ thống đó đến trạng thái cần đạt được (Uông Chung Lưu, 2015).
Quản lý là quá trình định hướng và điều tiết các hoạt động của nhân viên dưới quyền, bao gồm lập kế hoạch, tổ chức, điều phối và kiểm tra Điều này giúp tập trung sự chú ý của con người vào các nhiệm vụ cụ thể, tối ưu hóa nguồn nhân lực và phối hợp hiệu quả giữa các bộ phận trong tổ chức.
Quản lý là quá trình thiết lập và duy trì các mối quan hệ cụ thể nhằm đảm bảo hoạt động của nhóm đông người diễn ra suôn sẻ, hiệu quả và bền vững, đồng thời thúc đẩy sự phát triển liên tục.
Quản lý là quá trình tác động của người quản lý lên đối tượng quản lý, bao gồm cả phương pháp gián tiếp và trực tiếp, nhằm đạt được những thay đổi tích cực theo các mục tiêu đã đề ra.
Quản lý nhà nước, theo nghĩa rộng, là hoạt động của tất cả các cơ quan nhà nước, trong khi theo nghĩa hẹp, nó được hiểu là hoạt động chấp hành và điều hành có tính tổ chức, dựa trên cơ sở pháp luật Hoạt động này chủ yếu được thực hiện bởi hệ thống các cơ quan hành chính nhà nước, hoặc một số tổ chức xã hội được giao nhiệm vụ quản lý Quản lý nhà nước cũng phản ánh sự phân công lao động nhằm liên kết và phối hợp các đối tượng bị quản lý.
•Quản lý Nhà nước về đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, theo 15 nội dung tại điều 22 Luật đất đai 2013 Nhà nước tiến hành nghiên cứu quỹ đất từng vùng, địa phương để nắm rõ số lượng và chất lượng đất, từ đó xây dựng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hợp lý Mục tiêu là đảm bảo đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch, đồng thời sử dụng hiệu quả và bền vững, tránh tình trạng phân tán và bỏ hoang đất.
2.1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 3, Khoản 16 của Luật Đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định chi tiết về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) được quy định là một tờ gồm bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm Nội dung và đặc điểm của GCNQSDĐ được thống nhất và áp dụng trên toàn quốc Trang đầu tiên của GCNQSDĐ là trang bìa.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất màu hồng có các yếu tố nhận diện như dòng chữ "Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam – Độc lập tự do - Hạnh phúc", Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" được in màu hồng đậm Trên giấy còn có thông tin về chủ sử dụng đất, địa chỉ, số phát hành in màu đen cùng hình trống đồng Trang 2 và trang 3 của giấy chứng nhận sẽ chứa các đặc điểm và nội dung liên quan đến quyền sở hữu.
+ Nền được in hoa văn trống đồng, tên Ủy ban nhân dân cấp GCNQSDĐ.
Thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.6.6 Nguồn gốc sử dụng đất
Nguồn gốc sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định loại đất và diện tích đất ở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSD đất) cho các hộ dân Việc xác định nguồn gốc sử dụng đất cần được thực hiện kịp thời, chính xác và khách quan nhằm đảm bảo cấp giấy chứng nhận đúng diện tích và đúng đối tượng, từ đó hạn chế các tranh chấp và kiện tụng kéo dài.
2.2 THỰC TIỄN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1.1 Kinh nghiệm của Australia Đăng ký quyền (hệ thống Toren) Tại Australia việc đăng ký bản đồ số do các cơ quan chính phủ các đang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai Gồm các đơn vị:
Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory thuộc Văn phòng đăng ký trung ương, có nhiệm vụ thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens, bao gồm các phương tiện tra cứu và hệ thống thông tin đất đai Tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory hiện đều theo hình thức Torrens, trong đó sổ đăng ký chứa các bản ghi đăng ký và giấy chứng nhận quyền Các giao dịch như thế chấp, mua bán, cho thuê phải được đăng ký và ghi trên giấy chứng nhận Kể từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng giấy mà lưu trữ dưới dạng điện tử, trừ khi chủ sở hữu yêu cầu in để thực hiện giao dịch thế chấp.
Cơ quan cấp GCNQSD đất của Bang Victoria
Hệ thống cấp giấy GCNQSD đất ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan cấp GCNQSD đất Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai
Vào năm 1958, Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Victoria bao gồm các bộ phận như Dịch vụ đăng ký quyền, Trung tâm thông tin đất đai, Bộ phận đo đạc, Bộ phận tách hợp thửa đất và Văn phòng định giá viên trưởng Hiện tại, hầu hết đất đai và bất động sản tại Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền và giao dịch cần phải được đăng ký bao gồm quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, cùng với quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan.
Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales (NSW) thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) thông qua các bộ phận như Đo đạc và bản đồ, Bảo vệ tài nguyên đất, Quản lý đất công, Định giá và Cấp GCNQSD đất Hệ thống Torrens, được áp dụng từ Luật bất động sản năm 1863, yêu cầu tất cả đất đai do Hoàng gia cấp phải được đăng ký theo quy định Hiện nay, hệ thống hồ sơ cấp GCNQSD đất của NSW bao gồm hai loại song hành: Hồ sơ cũ được lập từ năm 1863.
Hồ sơ đất đai tại Việt Nam đã trải qua sự chuyển đổi từ năm 1961, với hồ sơ cũ được thiết kế dạng đóng tập và hồ sơ mới theo dạng tờ rời Việc chuyển đổi diễn ra dần dần, không đồng loạt, và chỉ thực hiện khi có giao dịch hoặc thay đổi đăng ký Các hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản như tư liệu lịch sử và lưu trữ điện tử để dễ dàng tra cứu Để hỗ trợ việc tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, còn có một bản mục lục tên người mua được lập dưới dạng sổ Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được tin học hóa từ năm 1983 và hiện nay đang sử dụng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp từ năm 1999, đây là hệ thống Torrens được tin học hóa đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001, mục lục tên chủ mua trên Microfiche đã được tích hợp vào hệ thống đăng ký tự động.
Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản đã hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp và được quy định trong Bộ luật Dân sự 1804 Luật này nhấn mạnh rằng quyền sở hữu không có hiệu lực đối với bên thứ ba nếu giao dịch chưa được công bố, chỉ xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định hệ thống đăng ký tất cả quyền liên quan đến bất động sản, bao gồm cả quyền không thể thế chấp và quyền thuê dài hạn Luật cũng yêu cầu công bố công khai tất cả hợp đồng và giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, tuân thủ bốn nguyên tắc chung, bất kể là tại Văn phòng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle.
- Hợp đồng, giao dịch phải do
Công chứng viên lập là điều kiện tiên quyết, đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký và kiểm tra tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Văn bản công chứng với ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ mang lại sự an toàn pháp lý cần thiết, giúp chủ sở hữu thực hiện quyền sở hữu mà không lo bị tranh chấp.
Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng là nguyên tắc quan trọng đảm bảo tính liên tục trong việc đăng ký quyền sở hữu Mọi hợp đồng và giao dịch chỉ được phép đăng ký khi giấy tờ xác nhận quyền sở hữu trước đó đã được đăng ký Nguyên tắc này nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho bên thứ ba và đảm bảo khả năng tái lập thứ tự chuyển nhượng quyền sở hữu một cách dễ dàng Nếu chủ thể quyền quên đăng ký quyền sở hữu của mình, mọi hành vi định đoạt sau đó sẽ không được phép đăng ký, dẫn đến việc không phát sinh hiệu lực đối với bên thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố thông tin đất đai đều nhấn mạnh tầm quan trọng của thông tin về sở hữu chủ Do đó, việc xác định rõ ràng các bên liên quan trong hợp đồng và giao dịch là cần thiết Tất cả các hợp đồng và văn bản đăng ký phải ghi đầy đủ họ tên, địa chỉ, ngày sinh, nơi sinh, thông tin vợ hoặc chồng, cùng chế độ tài sản hôn nhân của các cá nhân tham gia, dù họ có mặt trực tiếp hay qua đại diện Đối với pháp nhân, cần ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh, và thông tin người đại diện Cuối cùng, mọi hợp đồng và văn bản cần có chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký bất động sản phải có thông tin cụ thể và nhất quán Đối với bất động sản được chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu, thừa kế, cho tặng, thông tin phải phù hợp với hồ sơ địa chính Các thông tin thiết yếu bao gồm tên xã, số thửa và số bản đồ địa chính Ngoài ra, thực tiễn còn ghi thêm tính chất bất động sản và tên gọi thường dùng Pháp luật quy định rõ về các phần có thể phân chia trong nhà chung cư và bất động sản sở hữu chung Hợp đồng giao dịch phải ghi rõ số lô và tình trạng phân chia của bất động sản, kèm theo hồ sơ chia lô nếu là đất chia lô.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thụy Điển đã được thực hiện từ thế kỷ 16 và hiện nay trở thành một thủ tục quan trọng không thể thiếu trong các giao dịch mua bán và thế chấp tài sản.
Hệ thống ĐKĐĐ tại Thụy Điển đã được hoàn thiện từ đầu thế kỷ 20 và vẫn đang trong quá trình phát triển, hiện đại hóa Hệ thống này tương tự như hệ thống Torrens, với việc đăng ký quyền và bất động sản được thực hiện bởi các cơ quan khác nhau, tạo thành một hệ thống địa chính Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển là cơ quan phụ trách đăng ký tài sản, với 53 Văn phòng đăng ký bất động sản phân bố tại các địa phương khác nhau, cùng với một số Văn phòng đăng ký tài sản dưới sự quản lý của chính quyền tỉnh.
Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc Toà án trung ương và Bộ Tư pháp, với 93 Văn phòng đăng ký đất đai ở các quận Để đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản, Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương, dưới sự quản lý của Bộ Môi trường và phát triển, chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống này quản lý thông tin đăng ký bất động sản và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phối hợp chặt chẽ với Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án Các cơ quan này hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính thông qua việc thu phí dịch vụ, với hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai cung cấp 20.000 cổng thông tin trực tuyến miễn phí cho người sử dụng, chỉ thu phí cho tài liệu in.
Năm 1999, các quyền và trách nhiệm liên quan đến giao dịch đất đai như quyền sở hữu, thế chấp, quyền sử dụng của người thuê và quyền địa dịch cần phải được đăng ký Để thực hiện việc này, đất đai được chia thành các đơn vị đất với mã số duy nhất Việc xác định và quản lý các đơn vị đất, bao gồm việc tách hoặc hợp nhất diện tích, thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Quy trình đăng ký quyền sở hữu, thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện bởi cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các thủ tục nghiêm ngặt (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.2.2 Kinh nghiệm của việt nam về quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.2.1 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên – tỉnh Quảng Ninh