PHẦN MỞ ĐẦU
TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU
Thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM) là trung tâm kinh tế, văn hóa và giáo dục quan trọng của Việt Nam, với sự gia tăng đáng kể số lượng doanh nghiệp trong và ngoài nước Sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ đã dẫn đến nhu cầu cao về diện tích văn phòng cho thuê, đặc biệt là từ các công ty muốn mở rộng hoạt động Đầu tư vào cao ốc văn phòng cho thuê tại TP HCM đã phát triển mạnh mẽ để đáp ứng nhu cầu này Tuy nhiên, thông tin về văn phòng cho thuê vẫn thiếu minh bạch, gây khó khăn cho cả người thuê và cho thuê trong việc xác định giá Điều này đã dẫn đến sự phát triển không bền vững của thị trường văn phòng cho thuê Hơn nữa, nghiên cứu về thị trường văn phòng cho thuê ở TP HCM còn hạn chế, do đó, việc phân tích các yếu tố tác động đến giá thuê văn phòng là cần thiết để hiểu rõ hơn về thị trường này và góp phần vào sự phát triển bền vững của nó.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Luận văn nhằm đánh giá ảnh hưởng của các yếu tố đến giá thuê văn phòng tại trung tâm TP HCM, từ đó đưa ra các khuyến nghị nhằm phát triển thị trường văn phòng cho thuê tại khu vực này.
- Tổng hợp cơ sở lý luận về sự tác động của các yếu tố lên giá thuê văn phòng
- Xây dựng mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM
- Phân tích mức độ tác động của các yếu tố lên giá văn phòng cho thuê.
CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM bao gồm vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng, nhu cầu thị trường, và các chính sách kinh tế Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố này rất lớn, khi vị trí đắc địa thường kéo theo giá thuê cao hơn, trong khi cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp hơn Nhu cầu thị trường cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá thuê, đặc biệt khi có sự gia tăng trong số lượng doanh nghiệp và các hoạt động kinh doanh tại khu vực này Các chính sách kinh tế của chính phủ cũng có thể ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê thông qua việc tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi hoặc hạn chế.
- Mức độ tác động của các yếu tố lên giá văn phòng cho thuê?
- Những khuyến nghị nào cần thiết cho mục tiêu phát triển thị trường văn phòng cho thuê ở TP HCM?
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong luận văn tác giả đã thực hiện các phương pháp để phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê như sau:
Phương pháp phân tích tổng hợp là cách hiệu quả để thu thập dữ liệu thứ cấp từ các tài liệu như báo cáo, số liệu thống kê và nghiên cứu khoa học đã được công bố Phương pháp này giúp làm rõ mục tiêu nghiên cứu, lựa chọn các phương pháp và khung phân tích phù hợp với chủ đề nghiên cứu, đồng thời đảm bảo đạt được các mục tiêu đã đề ra.
Phương pháp thống kê mô tả là công cụ quan trọng trong việc trình bày và phân tích các kết quả thống kê sơ bộ từ các mẫu khảo sát, giúp làm rõ nội dung nghiên cứu một cách hiệu quả.
Phương pháp phân tích định lượng được áp dụng để nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng Quá trình này bao gồm việc xác định các biến số, xây dựng hàm hồi quy và kiểm định mô hình nhằm đánh giá mức độ tác động của từng yếu tố đến giá thuê.
NGUỒN SỐ LIỆU DÙNG TRONG NGHIÊN CỨU
Luận văn sử dụng nguồn số liệu sơ cấp và nguồn số liệu thứ cấp
- Số liệu sơ cấp do tác giả tự điều tra khảo sát tại khu vực trung tâm thành phố
Hồ Chí Minh, với cở mẫu 200, thời gian khảo sát: quý I năm 2015
Số liệu thứ cấp được thu thập từ các tài liệu nghiên cứu, niên giám thống kê của thành phố Hồ Chí Minh, cùng với các bài viết trên các tạp chí khoa học có chủ đề liên quan.
CÁC GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu này tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng tại khu vực trung tâm TP HCM, cụ thể là phường Bến Thành, phường Nguyễn Thái Bình quận 1, phường 4 và phường 7 quận 3.
9, phường 12 quận 4 và phường 25, phường 26 quận Bình Thạnh TP HCM
Luận văn này tập trung vào việc đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM, với phạm vi thời gian nghiên cứu từ tháng 09/2014 đến tháng 03/2015.
Nghiên cứu này chỉ thực hiện trên đối tượng khảo sát: cao ốc văn phòng cho thuê loại B
1.6.2 Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát
- Đối tượng khảo sát: Luận văn chỉ khảo sát cao ốc văn phòng cho thuê hạng B tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh
Nghiên cứu tập trung vào việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng tại trung tâm TP HCM, bao gồm vị trí, an ninh, môi trường, diện tích sàn xây dựng, cảnh quan và các tiện ích đi kèm Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định mức giá thuê, giúp các nhà đầu tư và doanh nghiệp đưa ra quyết định hợp lý.
Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu này cung cấp thông tin quý giá cho các nhà quản lý, người thuê và cho thuê về các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê loại B, giúp họ đưa ra quyết định chính xác hơn trong quản lý và giao dịch Đồng thời, nó cũng góp phần vào hệ thống dữ liệu dành cho các công ty thẩm định giá và nghiên cứu thị trường bất động sản tại TP HCM.
Đề tài này cung cấp tài liệu tham khảo quan trọng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng tại TP HCM, hỗ trợ cho các nghiên cứu mở rộng và chuyên sâu trong lĩnh vực bất động sản.
KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Luận văn được cấu trúc bao gồm năm chương, bên cạnh các phần mục lục, tóm tắt nghiên cứu, danh mục bảng, sơ đồ, từ viết tắt và các phụ lục.
Chương II Cơ sở lý luận
Chương III Phương pháp nghiên cứu
Chương IV Kết quả nghiên cứu
Chương V Kết luận và gợi ý chính sách
Chương này làm rõ lý do chọn đề tài và tóm tắt phương pháp nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê Luận văn xác định mục tiêu nghiên cứu thông qua ba câu hỏi nghiên cứu cụ thể Nguồn số liệu được sử dụng bao gồm cả số liệu sơ cấp và thứ cấp Tác giả cũng nêu rõ ý nghĩa thực tiễn của đề tài và cấu trúc chính của luận văn Để thực hiện nghiên cứu, tác giả áp dụng lý thuyết về phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại trung tâm TP HCM, sẽ được trình bày chi tiết trong chương II.
CƠ SỞ LÝ LUẬN
Các khái niệm có liên quan đến chủ đề nghiên cứu
2.1.1 Khái niệm và phân loại văn phòng cho thuê
Văn phòng cho thuê, theo định nghĩa từ Wikipedia, là không gian làm việc dành cho cá nhân và tổ chức có nhu cầu thuê để thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ Những văn phòng này thường được đặt tại các khu vực trung tâm.
Văn phòng cho thuê là công trình xây dựng có mái và tường bao quanh, với cửa ra vào, được cho thuê bởi cá nhân hoặc tổ chức để phục vụ cho các hoạt động giao dịch, sinh hoạt văn hóa - xã hội hoặc lưu trữ vật chất.
2.1.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê
Mỗi quốc gia có tiêu chuẩn riêng trong việc phân loại văn phòng cho thuê; ví dụ, Australia chú trọng đến yếu tố môi trường, trong khi Nhật Bản tập trung vào các chỉ số an toàn như động đất và núi lửa Hiện tại, Việt Nam chưa có tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng chính thống nào.
Văn phòng được phân loại dựa trên nhiều yếu tố như mức thuê, vị trí, tuổi thọ tòa nhà và trang thiết bị Theo các tiêu chí này, có thể chia văn phòng thành ba loại chính.
- Tổng diện tích từ 20.000m 2 trở lên, độ cao của trần là 2,65m, ốp đá
- Diện tích sàn mỗi văn phòng hợp lý từ 1.000m 2 trở lên
Vị trí đắc địa tại trung tâm kinh doanh với tầm nhìn đẹp và dễ dàng tiếp cận, cùng với tiền sảnh sang trọng được trang bị điều hòa Tòa nhà còn có tầng hầm đỗ xe và luôn được bảo trì tốt, đảm bảo sự tiện nghi cho người sử dụng.
Hệ thống lò sưởi, thông gió và điều hòa có tổng diện tích khoảng 70m², với công suất 25 watt/m² cho thiết bị, đi kèm hệ thống làm lạnh bổ sung và chức năng ngưng hơi nước tự động Thang máy được thiết kế với thời gian chờ không quá 25 giây, có công suất lớn hơn 15%, chất lượng cao và hoạt động với độ ồn thấp Ngoài ra, ít nhất một thang máy riêng biệt được bố trí để vận chuyển hàng hóa.
+ Điện tối thiểu 25 watt/m 2 , hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn luôn được bảo trì
+ Ánh sáng có chất lượng tốt nhất, từ 400 lu-xơ trở lên
+ Hệ thống thông minh của tòa nhà: hệ thống tự động chất lượng cao, có hệ thống quản lý điện và năng lượng dự phòng, phòng điều khiển
+ Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thống thông gió, 50% cho thắp sáng và thang máy
- Internet kết nối băng thông rộng và có nhiều băng thông rộng cho khách thuê lưa chọn
- Kiến trúc - đơn vị xây dựng - đơn vị phát triển - đơn vị quản lý: được quốc tế hoặc Viện nghiên cứu địa chất công nhận
- Vị trí có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận, tiền sảnh sang trọng trang bị điều hòa, có tầng hầm đỗ xe, đường vào tốt
- Kiến trúc - đơn vị xây dựng - đơn vị phát triển - đơn vị quản lý: được quốc tế hoặc địa phương công nhận
Không gian được thiết kế đẹp mắt với trần cao 2,5 m và diện tích trung bình từ 500 đến 1000 m² mỗi phòng Khả năng chịu lực đạt 300 kg/m², cùng với hành lang rộng tối thiểu 1,8 m, tạo sự thuận tiện trong di chuyển Mức độ ánh sáng trong phòng đạt 400 lux, đảm bảo môi trường sáng sủa và thoải mái.
Tiền sảnh và phòng ngoài được thiết kế đồng nhất với ký hiệu và độ rộng gần 3m, tạo sự thuận tiện cho người sử dụng Nội thất văn phòng được lắp đặt theo quy định cụ thể, bày trí hợp lý nhằm tối ưu hóa diện tích làm việc Cửa ra vào có độ mở tối thiểu 900mm, nền nhà tại tầng hầm được láng kim loại, tường sử dụng thạch cao Hệ thống điện thoại IDD và Internet băng thông rộng được trang bị, cùng với WC đạt tiêu chuẩn 4 sao.
- Thang máy có sức chứa 12 - 16 người; tốc độ nhanh, thời gian chờ ngắn, tối thiếu 1 thang máy/4 tầng, là sản phẩm nổi tiếng
Văn phòng hạng C có tiêu chuẩn thấp hơn so với hạng A và B, với kiến trúc và xây dựng được công nhận bởi địa phương Quá trình phát triển và quản lý văn phòng hạng C thường do các công ty trong nước đảm nhiệm.
Văn phòng hạng C có thể được chuyển đổi mục đích từ các loại hình khác như nhà để ở, kinh doanh,…
2.1.2 Khái niệm về giá cho thuê văn phòng
Giá cả là khoản tiền mà người mua và người bán thỏa thuận để trao đổi hàng hóa và dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình thường.
Giá cho thuê văn phòng được định nghĩa là số tiền mà người thuê và người cho thuê thỏa thuận để có quyền sử dụng bất động sản văn phòng Qua đó, người cho thuê nhận được thu nhập từ việc cho thuê tài sản của mình.
MỘT SỐ LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ĐẾN CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.2.1 Lý thuyết Vị thế, Chất lượng
Lý thuyết Vị thế, Chất lượng, do Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely phát triển, được công bố vào năm 2000 tại Vương quốc Anh trên tạp chí Đô thị học với tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị” Lý thuyết này đã được dịch sang tiếng Việt và xuất hiện rộng rãi trên các tạp chí Xã hội học và Kiến trúc tại Việt Nam trong những năm gần đây.
Lý thuyết mô tả động học dân cư đô thị tập trung vào sự lựa chọn nơi ở của người dân trong không gian đô thị, khác biệt so với các lý thuyết phổ biến hiện nay Các lý thuyết này, như của William Alonso (1964), dựa trên ý tưởng của Von Thunen (1826), giải thích động học dân cư đô thị thông qua sự cân nhắc giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở.
Theo lý thuyết Vị thế, sự thay đổi trong các khu dân cư đô thị được hiểu là một quá trình diễn ra đồng thời trên hai phương diện: vị thế nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL).
Vị thế nơi ở phản ánh sự mong muốn xã hội liên quan đến nhà ở tại một địa điểm cụ thể, thể hiện giá trị của cải, văn hóa, giáo dục và chất lượng môi trường Điều này phụ thuộc vào hệ thống giá trị của từng xã hội trong thời điểm hiện tại.
Định lượng vị thế có thể thực hiện bằng cách ước tính một biến số đại diện thông qua xếp hạng, sử dụng nhóm trọng điểm hoặc ước lượng giá cả suy ra của các thuộc tính liên quan Các kỹ thuật hồi quy khác nhau, như hồi quy hedonic, có thể được áp dụng để phân tích và xác định giá trị vị thế một cách chính xác.
Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số tầng cao, số lượng phòng,…
Lý thuyết vị thế, chất lượng có các hệ quả ứng dụng trong nghiên cứu và phát triển thị trường BĐS cụ thể như sau:
Khái niệm “vị thế” trong bất động sản thay thế cho “vị trí”, thể hiện nội dung văn hóa, xã hội và kinh tế “Vị thế” làm cho “vị trí” trở thành yếu tố quyết định trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư phát triển bất động sản.
Quy luật “đường ngưỡng” thể hiện mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế, phản ánh hành vi hợp trội trong các hệ thống kinh tế - xã hội Hành vi theo “đường ngưỡng” là sự lựa chọn duy lý, khác biệt với hành vi phi duy lý thường cường điệu hóa chất lượng công trình Thị trường bất động sản (BĐS) hình thành và phát triển dựa trên các lựa chọn về vị thế và chất lượng BĐS, được xác định bởi cả yếu tố duy lý và phi duy lý.
Lý thuyết này giới thiệu một phương pháp định giá bất động sản mới, sử dụng hàm hồi quy dựa trên các biến số cơ bản Các biến định lượng thể hiện các thuộc tính chất lượng, trong khi các biến định tính phản ánh thuộc tính vị thế của bất động sản.
2.2.2 Lý thuyết định giá nhân tố thụ hưởng - Mô hình hedonic
Theo Goodman (1998), thuật ngữ hedonic mô tả tỷ trọng tương đối của các thành phần khác nhau trong việc tạo ra chỉ số hiệu dụng và sự mong muốn Rosen (1974) định nghĩa giá thụ hưởng là giá ẩn của các thuộc tính và các tác nhân kinh tế, mà người tiêu dùng có thể nhận biết thông qua giá của các sản phẩm khác biệt và đặc điểm cụ thể của chúng Ông đã thiết lập nền tảng lý thuyết cho việc xác định giá mua, hay giá ẩn, của các thuộc tính hàng hóa cho nhiều đối tượng tiêu dùng khác nhau Giá mua được xác định là số tiền tối đa mà người tiêu dùng sẵn sàng chi trả để duy trì mức độ thỏa mãn nhất định Lý thuyết về các hàm đo lường độ thỏa dụng cung cấp cơ sở để phân tích các hàng hóa đặc biệt, như đơn vị nhà ở, trong đó các thuộc tính riêng lẻ không có mức giá rõ ràng.
Phương pháp định giá hedonic, được phát triển bởi Theo Triplett (1986), đã trở thành công cụ quan trọng trong việc xác định các chỉ số giá trước khi hình thành khung cơ sở hoàn chỉnh Court (1939), được coi là người tiên phong trong việc áp dụng hồi quy hedonic, đã nghiên cứu giá trị của xe ô tô trong những năm 1930-1940, và đặt ra thuật ngữ “mô hình định giá thụ hưởng hedonic.” Ông cho rằng sự thay đổi giá cả không làm tăng lợi ích và sự hài lòng của khách hàng, mà phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ ô tô Phương pháp của Court liên hệ giá xe với các đặc điểm tạo ra sự hài lòng như sức mạnh động cơ, tốc độ và trang trí nội thất Mô hình định giá thụ hưởng này được xây dựng dựa trên lý thuyết người tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình giá ẩn của Rosen (1974), với mục tiêu tính toán giá trị và số lượng thuộc tính của các sản phẩm khác nhau.
Mô hình định giá hedonic xuất phát từ sự đa dạng về yếu tố ảnh hưởng và sở thích của người tiêu dùng Theo lý thuyết của Lancaster, sự thoả dụng đến từ các đặc tính của sản phẩm, không phải từ sản phẩm trực tiếp Mỗi đặc tính sản phẩm tạo ra tiện ích riêng, ảnh hưởng đến quyết định tiêu dùng Nghiên cứu của Lancaster cho thấy rằng đặc tính hàng hóa tác động đến mức độ thỏa dụng, mà mức độ này bị giới hạn bởi ngân sách Mô hình hedonic tuyến tính thể hiện mối quan hệ giữa giá và các đặc tính hàng hóa Rosen (1974) phát triển mô hình hedonic phi tuyến tính, xác định giá hàng hóa dựa trên giá ẩn của thuộc tính, chịu ảnh hưởng từ cung cầu thị trường Mô hình của ông gồm hai giai đoạn: đầu tiên, phân tích mối quan hệ giữa giá và đặc tính qua hồi quy; sau đó, nghiên cứu mối quan hệ nghịch chiều giữa lượng cầu và giá Ông khẳng định rằng thu nhập tăng sẽ làm thay đổi mức chi trả cho thuộc tính hàng hóa, với giá cả chịu ảnh hưởng từ thỏa dụng, thu nhập và sở thích người tiêu dùng Trong trạng thái thị trường cân bằng, lượng hàng hóa cung cấp và cầu sẽ gặp nhau, hình thành mức giá cân bằng theo phương pháp hedonic.
Hiện nay, phương pháp định giá hedonic được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia phát triển Theo Brent R Moulton (2001), vào năm 1968, Cục điều tra dân số Hoa
Kỳ là cơ quan chính phủ đầu tiên áp dụng phương pháp hedonic để tính giá nhà ở dựa trên các đặc điểm như diện tích sàn, số phòng tắm, vị trí và máy điều hòa Đến năm 1974, chỉ số giá nhà tính theo phương pháp này đã được đưa vào hệ thống tài khoản quốc gia Hoa Kỳ Mặc dù nhiều nghiên cứu thực tiễn đã được thực hiện, nhưng mãi đến năm 1987, Cục thống kê lao động Hoa Kỳ mới chính thức áp dụng phương pháp hedonic để tính chỉ số giá nhà cho thuê Phương pháp định giá này cũng được sử dụng rộng rãi trong hệ thống thống kê của nhiều quốc gia khác.
Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế, đặc biệt là trong thị trường hàng hóa công nghệ cao và thị trường nhà ở.
CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM CÓ LIÊN QUAN
Bài viết "The Determinants of Residential Property Values with Special References to Air Pollution" của Ronald G Ridker và John A Henning (1967) nhằm xác định ảnh hưởng của ô nhiễm không khí đến giá trị nhà ở tại St Louis Đây là nghiên cứu đầu tiên áp dụng mô hình hedonic để xác định giá trị tài sản Tác giả đã phân tích ba nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà: đặc điểm kết cấu nhà ở (diện tích, số phòng, loại hình xây dựng), đặc điểm khu dân cư (khoảng cách đến nơi làm việc, chất lượng trường học, tỷ lệ tội phạm) và môi trường (chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn) Nghiên cứu nhấn mạnh rằng ô nhiễm không khí làm giảm giá trị nhà ở Kết quả nghiên cứu cho thấy phương pháp định giá hedonic có thể ước tính giá trị các vấn đề môi trường và các đặc điểm liên quan đến nhà ở tác động đến giá trị của chúng.
Mô hình hedonic cơ bản ban đầu được Ridker (1967) trình bày dưới dạng tổng quát:
S: Đặc điểm kết cấu nhà ở (1…k), như diện tích nhà, số lượng nhà, loại hình xây dựng và một số nhân tố khác
N: Đặc điểm khu dân cư (1…m), như khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương và các nhân tố khác
Z: Môi trường đặc trưng (1…n), như chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn và các yếu tố khác Mô hình chi tiết hơn có dạng:
Hough D E., Kratz C G (1983) “Can “Good” Architecture Meet the Market
Nghiên cứu áp dụng mô hình hedonic logarit nhằm đánh giá tác động của chất lượng kiến trúc đến giá thuê văn phòng, với dữ liệu thu thập từ 139 tòa nhà văn phòng tại Chicago Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê được phân thành ba nhóm: (i) đặc điểm vị trí, (ii) đặc điểm xây dựng, và (iii) chất lượng thiết kế Kết quả cho thấy đặc điểm xây dựng có ảnh hưởng quan trọng, trong đó tuổi của công trình có hệ số âm, giảm giá thuê, trong khi số bãi đỗ xe công cộng, diện tích cho thuê trung bình mỗi tầng, số tầng và sự hiện diện của phòng hội nghị đều có hệ số dương Mặc dù chất lượng kiến trúc thường được cho là không ảnh hưởng đến giá thuê, nghiên cứu chỉ ra rằng các yếu tố như biểu tượng quốc gia và giải thưởng kiến trúc xuất sắc cũng có tác động đáng kể, khẳng định rằng chất lượng kiến trúc không kém phần quan trọng so với các yếu tố khác trong việc xác định giá thuê văn phòng.
Mô hình tổng quát của nghiên cứu:
R: Giá cho thuê văn phòng trong toà nhà
Z1, Z2,… , Zn: Là các biến độc lập được mô tả ở trên
Nghiên cứu của Brennan T P., Cannaday R E., và Colwell P F (1984) đã phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng tại trung tâm thành phố Chicago trong giai đoạn 1980-1983, sử dụng dữ liệu giá thuê thực tế cho từng đơn vị văn phòng Mô hình tuyến tính hedonic logarit được áp dụng với năm nhóm biến độc lập, bao gồm đặc điểm hợp đồng cho thuê, tỷ lệ cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng, thuộc tính vật lý của tòa nhà, thuộc tính giao dịch và vị trí văn phòng Kết quả cho thấy rằng đặc điểm hợp đồng, thuộc tính giao dịch và vị trí tòa nhà là những yếu tố quyết định giá thuê với độ tin cậy trên 90% Nghiên cứu cũng đã đưa vào một số biến mới như chi phí phát sinh hàng năm và diện tích không sử dụng, cho thấy mối quan hệ tỷ lệ thuận giữa chi phí phát sinh và giá thuê, trong khi diện tích không sử dụng có mối quan hệ tỷ lệ nghịch Mặc dù kích thước mẫu còn nhỏ, nghiên cứu đã thành công trong việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng.
Mô hình tổng quát của nghiên cứu:
RENT/SF: là giá thuê văn phòng
X1, X2,……., Xm: là biến giải thích được mô tả ở trên
Nghiên cứu của Frew J và Jud G D (1988) nhằm xác định ảnh hưởng của tỷ lệ bỏ không đến giá thuê văn phòng tại Greensboro Các biến độc lập trong mô hình bao gồm tỷ lệ bỏ không, khoảng cách từ trung tâm thành phố, tuổi thọ tòa nhà, số tầng, tỷ lệ diện tích chung và vị trí gần đường cao tốc chính Kết quả từ mô hình hồi quy hedonic cho thấy tỷ lệ bỏ không và số tầng trong tòa nhà có tác động tích cực đến giá thuê, trong khi tuổi thọ tòa nhà và vị trí gần đường cao tốc lại làm giảm giá trị cho thuê Nghiên cứu nhấn mạnh rằng tỷ lệ bỏ không là yếu tố quan trọng trong việc xác định giá bất động sản cho thuê.
Di: Khoảng cách từ trung tâm thành phố
Ai: Tuổi thọ của tòa nhà
F i : Số tầng trong tòa nhà
Ci: Tỷ lệ tổng diện tích dành cho khu vực chung
H i : Vị trí tiếp giáp với đường cao tốc chính
Glasscock J L., Johanian S., Sirmans C F (1990) “An Analysis of Office Market Rents: Some Empirial Evidences” Nghiên cứu cũng được thực hiện tại
Nghiên cứu của Greensboro nhằm điều tra sự biến động giá thuê nhà và cơ chế điều chỉnh giá thuê tại Baton Rouge, Louisiana trong giai đoạn 1984-1988 Mô hình đầu tiên bao gồm bốn nhóm biến ảnh hưởng đến giá thuê: đặc điểm vị trí tòa nhà, đặc tính vật lý của tòa nhà (diện tích và cấp tòa nhà), thay đổi trong thị trường (tỷ lệ bỏ trống và tỷ lệ tăng trưởng việc làm), và các dịch vụ kèm theo trong hợp đồng thuê Kết quả từ mô hình hedonic dạng logarit cho thấy tất cả các biến đều có ý nghĩa và phù hợp với kỳ vọng ban đầu, đặc biệt nhấn mạnh rằng tỷ lệ bỏ không có tác động tích cực đến giá thuê nhà trên thị trường.
R jt = f (LOC j , PHYCHAR j , MKT j , SERVE jt )
Rjt: Giá thuê trung bình thực tế
LOCj: Đặc điểm về vị trí
PHYCHAR j : Đặc tính vật lý
MKTj: Những thay đổi trong thị trường
SERVE jt : Các loại dịch vụ kèm theo trong hợp đồng thuê nhà
Eda Ustaoğlu (2003) “Hedonic Price Analysis Of Office Rents: A Case Study
Nghiên cứu "Thị Trường Văn Phòng Tại Ankara" của Đại học Kỹ thuật Trung Đông nhằm phân tích các yếu tố quyết định đến giá thuê văn phòng Thực hiện từ tháng 2 đến tháng 10 năm 2002, nghiên cứu sử dụng mô hình hồi quy tuyến tính hedonic dạng logarit với 20 biến, được chia thành ba nhóm: đặc điểm vị trí, đặc điểm hợp đồng và đặc điểm cấu trúc tòa nhà Kết quả cho thấy các yếu tố ảnh hưởng mạnh đến giá thuê bao gồm vị trí tòa nhà, loại hình xây dựng, dịch vụ kèm theo, kích thước và diện tích văn phòng cho thuê, cùng với biến giả về người thuê mới.
Nghiên cứu của Wheaton và Torto (1994) về "Chỉ số giá thuê văn phòng và hành vi của chúng theo thời gian" tập trung vào ảnh hưởng của giá trị hợp đồng cho thuê đến giá thuê thực tại năm khu vực nội ô thành phố trong giai đoạn 1979 - 1991 Các tác giả đã áp dụng mô hình tuyến tính hedonic để phân tích, với các biến như diện tích cho thuê, thời hạn thuê, độ cao của tòa nhà, và các yếu tố liên quan đến người thuê mới, tiền thuê thực, năm ký hợp đồng và khu vực thuê Kết quả cho thấy, việc tòa nhà mới được xây dựng có ảnh hưởng tích cực đến giá thuê, tức là các tòa nhà mới thường có giá thuê cao hơn Ngoài ra, diện tích cho thuê, thời hạn thuê và các biến giá theo năm và khu vực cũng có tác động thuận chiều đến giá văn phòng cho thuê.
Sivitanidou R (1995) “Urban Spatial Variations in Office-Commercial Rents:
Nghiên cứu "Vai trò của Tiện Nghi Không Gian và Quy Hoạch Thương Mại" đã áp dụng một mô hình hedonic để phân tích sự biến động giá thuê văn phòng tại Los Angeles vào năm 1990, bao gồm các biến không thuộc về vị trí như tuổi và kích thước tòa nhà, cũng như các yếu tố đặc trưng khu vực thương mại và tiện nghi văn phòng như khoảng cách từ trung tâm thành phố và số lượng đường cao tốc Mô hình cũng xem xét các đặc điểm của người lao động, bao gồm mức độ tội phạm và chất lượng giáo dục Kết quả cho thấy rằng diện tích thuê, tiện nghi văn phòng và đặc điểm người lao động có tác động tích cực đến giá thuê, trong khi tỷ lệ tội phạm có tác động tiêu cực Khoảng cách từ sân bay cũng ảnh hưởng đến giá thuê, với vị trí gần sân bay mang lại giá thuê cao hơn Ngoài ra, tỷ lệ đất quy hoạch để phát triển văn phòng thương mại có mối quan hệ nghịch với giá thuê, cho thấy rằng diện tích quy hoạch nhỏ hơn sẽ dẫn đến giá thuê cao hơn Các yếu tố liên quan đến hạn chế cung nhà cho thuê và không gian thương mại cũng ảnh hưởng tích cực đến giá thuê văn phòng.
Mô hình tổng quát của nghiên cứu là:
R ij : Giá cho thuê của các thuộc tính văn phòng - thương mại
Mij: Các biến không thuộc về đặc điểm vị trí
D i : Các biến giả về đặc trưng khu vực thương mại
Xi: Tiện nghi của văn phòng
Ai: Đặc điểm của người lao động
Z: Tỷ lệ đất được quy hoạch phát triển văn phòng thương mại
Ii: Hạn chế về không gian thương mại
Nghiên cứu của Webb R B và Fisher J.D (1996) nhằm ước tính giá thuê văn phòng tại trung tâm thành phố Chicago trong giai đoạn 1985-1991 Mô hình nghiên cứu bao gồm các biến như đặc điểm hợp đồng thuê, chất lượng và vị trí tòa nhà, cùng với các yếu tố thời gian và từng tòa văn phòng Kết quả cho thấy giá thuê cao hơn đối với người thuê mới, trong khi người thuê sử dụng dịch vụ môi giới phải trả giá thấp hơn Hợp đồng thuê có điều khoản điều chỉnh theo chỉ số tiêu dùng giúp người thuê giảm rủi ro do lạm phát, và chất lượng tòa nhà có mối liên hệ tích cực với giá thuê Ngoài ra, giá thuê đã giảm đến 50% trong giai đoạn 1985-1988, tăng nhẹ từ 1988-1990 và tiếp tục giảm trong năm tiếp theo.
1991 Cuối cùng, tỷ lệ bỏ không tỷ lệ nghịch với giá cho thuê, cụ thể như giai đoạn
1988-1991, tỷ lệ bỏ không giảm trong khi giá nhà cho thuê tăng Mô hình nghiên cứu hedonic dạng logarit:
Effrent i,t = f (Building i , Tenant i , Space i , Terms i , Time i,t )
Effrenti,t: Giá thuê văn phòng
Building i : Vector của các biến giả cho mỗi tòa nhà
Tenanti: Đặc điểm của hợp đồng cho thuê
Space i : Đặc điểm về chất lượng và vị trí của tòa nhà
Termsi: Đặc điểm hợp đồng đối với người thuê
Timei,t: Các biến giả về thời gian
Nghiên cứu của Dunse và Jones (1998) về giá thuê văn phòng tại Glasgow đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê thông qua mô hình giá trị hedonic Các biến được đưa vào mô hình bao gồm khả năng tiếp cận, đặc điểm cấu trúc, và các tiện nghi bên trong tòa nhà Tuy nhiên, hiện tượng đa cộng tuyến xảy ra khi số lượng biến giải thích tăng lên, dẫn đến việc loại bỏ một số biến không cần thiết như năm, lối đi riêng và hệ thống bảo mật Kết quả cho thấy, các đặc điểm bên trong tòa nhà có ảnh hưởng tích cực đến giá thuê, trong khi tuổi và kích thước của tòa nhà là những yếu tố quyết định chính Cụ thể, tuổi có mối quan hệ tỷ lệ nghịch và kích thước có mối quan hệ tỷ lệ thuận với giá thuê.
X 1i , X 2i ,………, X ni là các biến độc lập được mô tả ở trên
2.3.2 Các nghiên cứu thực nghiệm ở Việt Nam
Nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) về ứng dụng mô hình Hedonic đã chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản tại TP HCM Các yếu tố này bao gồm diện tích đất, diện tích nhà, khoảng cách đến trung tâm thành phố và khoảng cách đến mặt tiền đường, trong đó vị trí tọa lạc của bất động sản được xác định là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất đến giá trị của nó.
Ln (PRICE) = β 0 + β 1 AREA + β 2 H_AREA + β 3 CBD + β 4 DIS_ROAD + β 5 LC
+ β 6 SF + β 7 SH + β 8 ST + β 9 TR + β 10 USE + ε i
Ln (PRICE): logarit nêbe của giá bất động sản
CBD: Khoảng cách từ bất động sản tới trung tâm (km)
DIS_ROAD: Khoảng cách từ bất động sản tới mặt tiền đường (m)
SF: Chiều rộng đường hẻm phía trước (m)
SH: Hình dáng bất động sản
USE: Mục đích sử dụng
Lê Khương Ninh (2011) đã nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở Đồng bằng sông Cửu Long, nhằm hỗ trợ các cơ quan chức năng trong việc quản lý thị trường đất đai hiệu quả Nghiên cứu áp dụng mô hình hồi quy tuyến tính với phương pháp bình phương bé nhất để xác định các yếu tố tác động đến giá đất giao dịch Kết quả cho thấy giá đất thổ cư và đất vườn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố phi nông nghiệp, biến động theo loại đô thị và kỳ vọng về giá.
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) trong nghiên cứu “Phương pháp định giá bất động sản phù hợp với thể chế kinh tế thị trường theo lý thuyết Vị thế, Chất lượng” đã đề xuất các phương pháp định giá BĐS dựa trên cơ sở khoa học Bài nghiên cứu nhấn mạnh rằng giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ yếu tố chất lượng và vị thế Kết quả hồi quy chỉ ra rằng biến diện tích khuôn viên là yếu tố có tác động mạnh nhất đến giá BĐS, tiếp theo là khoảng cách tới trung tâm thành phố, số tầng xây dựng, và vị trí của nhà đất, cho dù là mặt tiền hay trong hẻm.
Mô hình giá BĐS có dạng:
X3: Khoảng cách tới trung tâm thành phố
X4: Vị trí nhà đất mặt tiền hay trong hẻm
Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012) đã nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê tại thành phố Cần Thơ Kết quả cho thấy các yếu tố như diện tích sàn cho thuê, số tầng của căn hộ, vị trí tọa lạc, trục chính, chi phí sinh hoạt của người thuê, hình thức cho thuê, thời hạn thuê, điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng, chi phí tăng thêm và giá cho thuê trước đây đều có ảnh hưởng đến giá cho thuê Đặc biệt, giá cho thuê trước đây được xác định là yếu tố có tác động mạnh nhất đến giá nhà cho thuê hiện tại.
Ln (PRICE) = β0 + β1FAREA + β2FLOOR + β3DESIGN + β4LC + β5MS + β6TERM + β7E + β8ADJ + β9PRV + β10EXE
PRICE: Giá căn hộ chung cư cho thuê
FAREA: Diện tích sàn cho thuê
FLOOR: Số tầng của căn hộ
DESIGN: Hình thức cho thuê
LC: Vị trí tọa lạc
TERM: Thời hạn cho thuê
E: Chi phí sinh hoạt của người thuê nhà
ADJ: Điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng
PRV: Giá cho thuê trong quá khứ
EXE: Chi phí tăng thêm
Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013) trong bài viết "Định giá đất hàng loạt bằng mô hình hồi quy" đăng trên Tạp chí Phát triển kinh tế số 269 đã xây dựng mô hình định giá đất hàng loạt cho thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu cho thấy các yếu tố như khoảng cách đến trung tâm, hình dáng lô đất, lộ giới và môi trường đều có ý nghĩa thống kê trong việc định giá đất.
Mô hình nghiên cứu dạng:
Với Y: Đơn giá đất tính trên m 2
CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TỪ CÁC NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM
Nghiên cứu đã chỉ ra rằng có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê, bao gồm vị trí, tiện ích, và tình hình kinh tế Các tác giả đã phân tích và tổng hợp các nghiên cứu điển hình để chứng minh sự tác động của các yếu tố này đến giá cả Việc hiểu rõ những yếu tố này sẽ giúp các nhà đầu tư và doanh nghiệp đưa ra quyết định chính xác trong việc thuê văn phòng.
Ronald G Ridker và John A Henning (1967) đã xác định ba nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà, bao gồm đặc điểm kết cấu nhà ở như diện tích và số lượng phòng, đặc điểm khu dân cư như khoảng cách đến nơi làm việc và chất lượng trường học, cùng với môi trường đặc trưng như chất lượng không khí và tiếng ồn Hough D E và Kratz C G (1983) đã phân loại các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê văn phòng thành ba nhóm: đặc điểm vị trí như khoảng cách đến trung tâm thành phố, đặc điểm xây dựng như tuổi tòa nhà và tổng diện tích sàn, và đặc điểm chất lượng thiết kế bao gồm sự hiện diện của biểu tượng quốc gia và giải thưởng kiến trúc.
Nghiên cứu của Brennan T P., Cannaday R E., và Colwell P F (1984) chỉ ra rằng giá nhà cho thuê chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố Đầu tiên, các đặc điểm của hợp đồng cho thuê như ngày ký, diện tích cho thuê, thời gian thuê và chi phí sửa chữa có vai trò quan trọng Thứ hai, tỷ lệ cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng cũng ảnh hưởng đến giá Thứ ba, các thuộc tính vật lý của tòa nhà như tổng diện tích, số tầng và tuổi tác của tòa nhà là những yếu tố cần xem xét Thứ tư, các thuộc tính vật lý của từng giao dịch, bao gồm diện tích cho thuê và vị trí ưu đãi, cũng góp phần vào giá cả Cuối cùng, vị trí của tòa văn phòng là một yếu tố quyết định không thể bỏ qua.
Mô hình nghiên cứu của Frew và Jud (1988) bao gồm các biến độc lập như tỷ lệ bỏ không, khoảng cách từ trung tâm thành phố, tuổi thọ của tòa nhà, số tầng trong tòa nhà, tỷ lệ tổng diện tích dành cho khu vực chung và vị trí tiếp giáp với đường cao tốc chính.
Nghiên cứu của Glasscock, Johanian và Sirmans (1990) chỉ ra rằng sự biến động giá thuê chịu ảnh hưởng bởi bốn nhóm yếu tố chính Đầu tiên là đặc điểm vị trí của tòa nhà, tiếp theo là các đặc tính vật lý như diện tích và cấp bậc của tòa nhà Thứ ba, những thay đổi trong thị trường như tỷ lệ bỏ trống và tỷ lệ tăng trưởng việc làm cũng đóng vai trò quan trọng Cuối cùng, các loại dịch vụ kèm theo trong hợp đồng thuê nhà cũng góp phần ảnh hưởng đến giá thuê.
Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá cho thuê văn phòng bao gồm vị trí của tòa nhà, loại hình xây dựng, dịch vụ kèm theo, kích thước và diện tích cho thuê, cùng với các yếu tố liên quan đến người thuê mới.
Mô hình nghiên cứu của Wheaton và Torto (1994) bao gồm các biến quan trọng như diện tích cho thuê, thời hạn thuê, độ cao của tòa nhà, biến giả về người thuê mới, tiền thuê thực, năm ký hợp đồng và khu vực thuê.
Mô hình nghiên cứu của Sivitanidou R (1995) bao gồm các biến không thuộc về đặc điểm vị trí như tuổi và kích thước của tòa nhà, cùng với các biến giả về đặc trưng khu vực thương mại Nó cũng xem xét tiện nghi văn phòng, bao gồm khoảng cách từ trung tâm thành phố và số lượng đường cao tốc đi qua mỗi khu thương mại Thêm vào đó, các đặc điểm của người lao động như mức độ tội phạm và chất lượng giáo dục cũng được đưa vào phân tích Cuối cùng, tỷ lệ đất được quy hoạch phát triển văn phòng thương mại, mật độ hạn chế cung nhà cho thuê và không gian thương mại cũng là những yếu tố quan trọng trong mô hình này.
Mô hình nghiên cứu của Webb và Fisher (1996) bao gồm các biến chính như đặc điểm hợp đồng của người thuê, chất lượng và vị trí của tòa nhà, cũng như các yếu tố liên quan đến hợp đồng cho thuê Ngoài ra, mô hình còn xem xét các biến giả liên quan đến thời gian và từng tòa văn phòng cụ thể.
Mô hình nghiên cứu của Dunse và Jones (1998) bao gồm nhiều biến quan trọng, chia thành các nhóm khác nhau Nhóm khả năng tiếp cận nội bộ bao gồm lối đi riêng, khu vực tiếp tân và số tầng của tòa nhà Nhóm đặc điểm cấu trúc đề cập đến tuổi và diện tích Các đặc điểm bên trong tòa nhà được xác định qua các biến giả như hệ thống máy điều hòa, an ninh, đèn chiếu sáng và phòng hội nghị Cuối cùng, các yếu tố như bãi đỗ xe, vị trí và ngày thực hiện hợp đồng cũng được đưa vào xem xét.
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) đã chỉ ra rằng giá bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm diện tích đất và nhà, khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí gần mặt tiền đường, cũng như các yếu tố như chiều rộng đường hẻm, hình dáng bất động sản, số tầng, sân thượng và mục đích sử dụng.
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000) đã nghiên cứu các biến trong mô hình bất động sản, bao gồm diện tích khuôn viên, khoảng cách tới trung tâm thành phố, số tầng xây dựng, và vị trí nhà đất, liệu có nằm mặt tiền hay trong hẻm.
Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012) đã chỉ ra rằng nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá cho thuê, bao gồm diện tích sàn, số tầng của căn hộ, vị trí địa lý, trục chính, chi phí sinh hoạt của người thuê, hình thức cho thuê, thời hạn thuê, điều chỉnh các điều khoản hợp đồng, chi phí phát sinh và giá cho thuê trước đó.
Nhiều nghiên cứu cho thấy, các tác giả thường sử dụng mô hình hồi quy hedonic với dữ liệu thu thập từ giao dịch thực tế trên thị trường để phân tích giá văn phòng cho thuê Kết quả cho thấy, các yếu tố tác động đến giá bao gồm đặc điểm vị trí, cấu trúc nhà, các yếu tố khu vực xung quanh, tình hình kinh tế và hợp đồng cho thuê Những yếu tố này sẽ là cơ sở quan trọng để lựa chọn biến và ứng dụng mô hình trong quá trình phân tích, giúp làm rõ các vấn đề nghiên cứu và đưa ra khuyến nghị phù hợp.
Chương này tổng kết các khái niệm liên quan đến giá văn phòng cho thuê, bao gồm phân loại văn phòng và giá thuê, là những thuật ngữ quan trọng trong nghiên cứu Luận văn trình bày các lý thuyết như lý thuyết Vị thế - Chất lượng và lý thuyết định giá nhân tố thụ hưởng – Mô hình hedonic Tác giả tổng hợp tài liệu nghiên cứu tại Việt Nam và các nước phát triển về các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng cho thuê, liệt kê các mô hình nghiên cứu thực nghiệm Các yếu tố tác động đến giá thuê bao gồm đặc điểm vị trí, cấu trúc nhà, đặc điểm khu vực, yếu tố kinh tế và hợp đồng thuê, từ đó làm cơ sở cho việc xây dựng phiếu khảo sát và mô hình hồi quy đa biến.
Cơ sở lý luận trong chương II là nền tảng lý thuyết dành cho việc phân tích trong các chương tiếp theo trong luận văn này.