Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cơ sở lý luận của việc cấp gcn quyền sử dụng đất
2.1.1 Một số khái niệm có liên quan
2.1.1.1 Đất đai và phân loại đất đai
Đất là một vật thể tự nhiên, được hình thành từ sự tác động tổng hợp của năm yếu tố chính: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian Đối với hoạt động trồng trọt, yếu tố con người cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình hình thành và phát triển của đất.
Đất trên bề mặt lục địa là sản phẩm tự nhiên được hình thành từ sự tương tác phức tạp của năm yếu tố chính: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương (Vũ Văn Tuyền, 2012).
Đất đai là một phần của bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố môi trường sinh thái như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, và các lớp trầm tích Nó cũng chứa khoáng sản và nước ngầm, cùng với sự đa dạng của động thực vật, tình trạng định cư của con người, và những dấu ấn do con người để lại trong quá khứ và hiện tại.
Theo Luật Đất đai Việt Nam 1993, đất được coi là tài sản quốc gia và là tư liệu sản xuất chủ yếu Nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là sản phẩm của quá trình lao động Đất cũng đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì các hệ sinh thái tự nhiên và canh tác, đồng thời là nền tảng cho sự phát triển của nền kinh tế quốc dân.
Theo Luật đất đai năm 2013, đai đai được phân loại theo mục đích sử dụng đất được chia là 3 nhóm bao gồm:
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất khác nhau, như đất trồng cây hàng năm (bao gồm đất trồng lúa và cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ và rừng đặc dụng Ngoài ra, còn có đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và các loại đất nông nghiệp khác, như đất sử dụng cho nhà kính và các công trình phục vụ trồng trọt, cũng như xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm Các loại đất này cũng được sử dụng cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, đất ươm cây giống, con giống, và đất trồng hoa, cây cảnh.
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất khác nhau, như đất ở tại nông thôn và đô thị, đất xây dựng trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp, đất phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Các loại đất này cũng bao gồm đất khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ, cùng với đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản và sản xuất vật liệu xây dựng Ngoài ra, còn có đất công cộng phục vụ giao thông, thủy lợi, di tích lịch sử - văn hóa, và các công trình năng lượng Đất cơ sở tôn giáo, nghĩa trang, cùng với đất sông, ngòi, và mặt nước chuyên dùng cũng thuộc nhóm này Cuối cùng, nhóm đất phi nông nghiệp còn bao gồm đất phục vụ cho các hoạt động không nhằm mục đích kinh doanh, như xây dựng kho và nhà chứa nông sản.
- Nhóm 3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Theo đối tượng sử dụng đất đai gồm 5 loại gồm (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):
-Đất do hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng
- Đất do tổ chức trong nước (tổ chức kinh tế, cơ quan đơn vị của Nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức khác) sử dụng.
- Đất do tổ chức nước ngoài (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức ngoại giao) sử dụng.
-Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng
-Đất do cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng
Theo đối tượng quản lý đất đai gồm 3 loại:
-Đất do UBND cấp xã quản lý
-Đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý
-Đất do cộng đồng dân cư và tổ chức khác quản lý
2.1.1.2 Quản lý Nhà nước về đất đai
Quản lý là quá trình tác động lên một hệ thống với mục tiêu đạt được trạng thái mong muốn, bao gồm việc ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp từ chủ thể quản lý đến đối tượng quản lý Điều này nhằm tạo ra những thay đổi tích cực theo các mục tiêu đã định Quản lý thể hiện qua việc lập kế hoạch, tổ chức, điều phối, kiểm tra và kiểm soát các hoạt động của cấp dưới, đồng thời hướng sự chú ý của con người vào những hoạt động cụ thể và điều tiết nguồn nhân lực hiệu quả.
Quản lý nhà nước, theo nghĩa rộng, bao gồm tất cả các cơ quan nhà nước, trong khi theo nghĩa hẹp, nó chỉ ra các hoạt động chấp hành và điều hành có tính tổ chức, dựa trên pháp luật và chủ yếu được thực hiện bởi hệ thống các cơ quan hành chính nhà nước Ngoài ra, trong một số trường hợp, các tổ chức xã hội cũng có thể được giao nhiệm vụ quản lý nhà nước Quản lý nhà nước còn là kết quả của việc phân công lao động nhằm liên kết và phối hợp các đối tượng bị quản lý.
* Quản lý Nhà nước về đất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai là tập hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước nhằm bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, theo 15 nội dung tại điều 22 Luật đất đai 2013 Nhà nước tiến hành nghiên cứu quỹ đất theo từng vùng, địa phương để hiểu rõ về số lượng và chất lượng đất Từ đó, xây dựng các phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo phân bổ hợp lý tài nguyên đất, giao đất đúng đối tượng, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch, đồng thời sử dụng hiệu quả và bền vững, tránh tình trạng phân tán và bỏ hoang đất.
2.1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định chi tiết về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Theo quy định, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) bao gồm một tờ với bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm Nội dung và các đặc điểm của GCN QSDĐ được quy định thống nhất và áp dụng trên toàn quốc.
Trang bìa của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hai loại: loại cấp cho người sử dụng đất có màu đỏ, in Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" màu vàng, số phát hành màu đen, cùng dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; trong khi đó, bản lưu có trang bìa màu trắng với Quốc huy và dòng chữ tương tự.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có màu đen, bao gồm số phát hành và dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cùng với số cấp giấy chứng nhận.
(2) Trang 2 và trang 3 có đặc điểm và nội dung sau:
- Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%, Quốc hiệu, tên Ủy ban nhân dân cấp GCN QSDĐ.
-Tên chủ sử dụng đất gồm: cả vợ và chồng; địa chỉ thường trú
Thửa đất được quyền sử dụng bao gồm các thông tin quan trọng như thửa đất, tờ bản đồ số địa chỉ, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và nguồn gốc sử dụng.
-Tài sản gắn liền với đất.
Trang 3 của Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) bao gồm các thông tin quan trọng như sơ đồ thửa đất, ngày tháng năm ký, chức vụ và họ tên của người ký, chữ ký của người ký, dấu của cơ quan cấp giấy chứng nhận, cùng với số vào sổ cấp giấy chứng nhận.
(3) Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghi những thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp GCNQSDĐ.
Thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, Chính phủ đã chỉ đạo triển khai đồng bộ tại các địa phương trên toàn quốc nhằm tạo ra những chuyển biến tích cực Tuy nhiên, kết quả đạt được tại các địa phương vẫn còn khác nhau và một số tồn tại vẫn tồn tại Bài viết này sẽ giới thiệu những kết quả đạt được và chưa đạt được trong quản lý nhà nước về đất đai ở một số tỉnh và quận, huyện tại Việt Nam, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu cho quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Hạ Hòa, tỉnh Phú Thọ.
2.2.1 Kinh nghiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tỉnh
2.2.1.1 Kinh nghiệm thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thị xã Quảng Yên – tỉnh Quảng Ninh
Thị xã Quảng Yên đã hoàn thành 98,18% việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ), tương ứng với 78.428 giấy, trong khi còn khoảng 3.000 hồ sơ chưa được xử lý Đặc biệt, nhóm đất nông nghiệp đạt tỷ lệ 99,17%, còn nhóm đất phi nông nghiệp đạt 97,82% Công tác cấp GCN QSDĐ tại Quảng Yên đã được thực hiện từ năm 1995, khi thành lập Phòng Địa chính, nay là Phòng Tài nguyên - Môi trường Để đạt kết quả cao, thị xã đã chú trọng đến độ chính xác trong công tác đo đạc bản đồ, đảm bảo sự có mặt của cán bộ địa chính, thôn trưởng, chủ sử dụng đất và đội nghiệm thu nhằm tránh nhầm lẫn Sau khi hoàn thiện khâu đo đạc, hệ thống bản đồ địa chính được thiết lập, ký giáp ranh, lập hồ sơ đăng ký, công khai niêm yết và cấp sổ.
Phòng Tài nguyên - Môi trường đã hợp tác với UBND thị xã để bàn giao bản đồ chi tiết từng thửa đất cho cán bộ địa chính, thôn trưởng và các chủ sử dụng đất, nhằm đảm bảo mọi người có thể xem và ký xác nhận Nhờ đó, trong nhiều năm qua, thị xã không ghi nhận trường hợp nào khiếu kiện liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ).
Yếu tố quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ tại Quảng Yên là sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị Thị xã đã huy động nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn và tổ chức họp báo cáo, đánh giá hàng tuần để rút kinh nghiệm Phòng Tài nguyên - Môi trường hỗ trợ lãnh đạo giải quyết vướng mắc với phương châm “mắc đâu gỡ đó” UBND thị xã thành lập các tổ công tác kiểm tra thực tế tại 19 xã, phường, giúp thúc đẩy tiến trình cấp GCNQSDĐ Tỉnh cũng đã hỗ trợ hàng chục tỷ đồng cho thị xã trong đầu tư trang thiết bị đo đạc công nghệ điện tử và xây dựng hệ thống quản lý dữ liệu thông tin GCN QSDĐ Đến nay, thị xã đã hoàn thành đo đạc và đăng ký xây dựng cơ sở dữ liệu tại 3 xã, phường, tiếp tục xử lý ở 16 xã, phường còn lại, giúp quản lý thông tin một cách bài bản và hạn chế sai sót.
2.2.1.2 Kinh nghiệm thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng
Trong năm 2013, toàn tỉnh Cao bằng đã cấp được 226 Giấy chứng nhận cho các tổ chức đạt 90,4% so với kế hoạch, với diện tích cấp 11.736,91 ha.
Theo Nghị quyết 30/2012/QH-13 của Quốc hội, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) cho hộ gia đình và cá nhân đã được triển khai tại 164/199 xã, phường, thị trấn Đặc biệt, GCN QSDĐ cũng được cấp theo dự án tổng thể tại 07 xã thuộc huyện Bảo Lâm và 02 thị trấn Tà Lùng, Hòa Thuận của huyện Phục Hòa.
Tính đến nay, tỉnh đã cấp 56.398 Giấy chứng nhận (GCN) với tổng diện tích 13.691,28 ha, đạt 115,15% so với kế hoạch Cụ thể, trong số này có 47.161 GCN cho đất sản xuất nông nghiệp với diện tích 13.311,31 ha, 6.087 GCN cho đất ở nông thôn với diện tích 262,17 ha, và 3.150 GCN cho đất ở đô thị với diện tích 117,8 ha Tổng cộng, toàn tỉnh đã cấp được 442.529 Giấy chứng nhận.
* Cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân: Đất sản xuất nông nghiệp cấp được
Tính đến nay, đã cấp 218.315 Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCN) với tổng diện tích 79.706,76 ha, đạt 86,78% diện tích cần cấp Đối với đất ở nông thôn, đã cấp 92.167 GCN với diện tích 3.541,01 ha, đạt 96,54% diện tích cần cấp Trong khi đó, đất ở đô thị có 26.939 GCN được cấp với diện tích 706,12 ha, đạt 93,5% diện tích cần cấp Đối với đất lâm nghiệp, đã cấp 103.875 GCN với tổng diện tích 399.503,59 ha, đạt 90,12% diện tích cần cấp.
Trong thời gian qua, tỉnh đã cấp 1.231 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, với tổng diện tích 37.155,52 ha Cụ thể, có 941 Giấy chứng nhận cho đất chuyên dùng (1.200,56 ha, đạt 81,05% diện tích cần cấp), 285 Giấy chứng nhận cho đất lâm nghiệp (35.912,64 ha, đạt 99,37% diện tích cần cấp) và 5 Giấy chứng nhận cho các loại đất khác (42,32 ha) Kết quả này đạt được nhờ sự chỉ đạo sát sao của hệ thống chính trị và sự quan tâm của toàn xã hội, giúp công tác cấp Giấy chứng nhận diễn ra nhanh chóng và hiệu quả Đặc biệt, việc tuyên truyền về tầm quan trọng của Giấy chứng nhận và ứng dụng công nghệ thông tin trong cải cách thủ tục hành chính đã góp phần nâng cao nhận thức của người sử dụng đất.
2.2.1.3 Kinh nghiệm thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Tiền Giang
Từ khi thực hiện Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, toàn tỉnh đã cấp đổi 89.675 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) với diện tích 24.810,50 ha tính đến tháng 3/2012 Dự án "Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam" (VLAP) được triển khai từ năm 2009, hiện đang thực hiện công tác đo đạc và lập bản đồ địa chính tại 14 xã, trong đó có 4 xã ở huyện Gò Công Tây và 10 xã ở huyện Chợ Gạo, với tổng diện tích đo đạc là 18.669,10 ha Tính đến nay, đã cấp đổi 30.415 GCN QSDĐ, đạt tỷ lệ 42,5% Đối với 3 huyện đã thực hiện đo đạc và lập bản đồ địa chính năm 2000, tổng số giấy chứng nhận đã cấp đổi cho người sử dụng đất là 155.823/291.212 giấy, đạt 53,5%.
Trong công tác cấp đổi Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) tại tỉnh, tổng số giấy chứng nhận đã được viết là 291.212, trong đó đã phát cho người sử dụng đất 155.823 giấy, còn tồn 135.389 giấy (Trần Thanh Bá, 2013) Để đạt được những kết quả này, tỉnh đã thực hiện nhiều công việc cụ thể trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Rà soát, thống kê những thửa đất, những chủ sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện (đến từng xã).
- UBND cấp thành phố, xã tăng cường công tác tuyên truyền, vận động nhân dân thực hiện tốt việc cấp đổi GCN QSDĐ.
- Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện tăng cường hỗ trợ cán bộ địa chính xã.
- Các xã xây dựng kế hoạch, sắp xếp lịch cấp đổi GCN QSDĐ và công bố, vận động để người dân thực hiện theo quy định.
UBND tỉnh, huyện và thành phố sẽ phối hợp chặt chẽ với các ngân hàng và tổ chức tín dụng để thực hiện kế hoạch cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) Đồng thời, cần có sự thống nhất trong việc thực hiện giữa văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các ngân hàng nhằm đảm bảo quy trình diễn ra hiệu quả và đồng bộ.
- Đối với trường hợp bổ sung hồ sơ, cán bộ địa chính xã, cán bộ phụ trách bộ phận một cửa hướng dẫn thực hiện theo quy định.
Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường đang làm việc với từng huyện để thống nhất giải pháp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời cử cán bộ chuyên môn hỗ trợ Sở TN-MT cũng phối hợp với UBND huyện, thành phố để chỉ đạo thực hiện Hàng tuần, bộ phận chuyên môn phải báo cáo tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Sở TN-MT và UBND huyện, thành phố để tăng cường phối hợp chỉ đạo.
Trung tâm Công nghệ Thông tin TN - MT đã tiến hành xây dựng cơ sở dữ liệu và tổ chức tập huấn chuyển giao công nghệ tin học nhằm nâng cao công tác quản lý đất đai Việc chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính được thực hiện thông qua phần mềm dùng chung, áp dụng từ cấp xã đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và tỉnh cho những huyện đủ điều kiện.
Trong quá trình triển khai thực hiện công tác cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một số nguyên nhân tồn đọng được chỉ ra bao gồm:
- Một số hộ dân chưa ý thức được quyền của người sử dụng đất khi được Nhà nước cấp GCN QSDĐ nên không đến cấp đổi giấy.
Hầu hết các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thế chấp tại ngân hàng hoặc quỹ tín dụng để vay vốn phục vụ sản xuất Tuy nhiên, sự phối hợp giữa ngân hàng, quỹ tín dụng và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hiện vẫn chưa được thực hiện một cách chặt chẽ.
Những thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo tên mới do thừa kế, cho tặng hoặc mua bán nhưng chưa hoàn tất thủ tục tại các cơ quan chức năng cần được chú ý để đảm bảo tính hợp pháp.
+ Một số hộ dân không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xác định lại diện tích đất ở theo quy định.
- Thời gian đăng ký sau đo đạc đến khâu phát giấy kéo dài nên số lượng biến động nhiều.