Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động kinh tế và xã hội Luật đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất, bao gồm đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là thủ tục hành chính thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính giữa Nhà nước và người sử dụng đất, giúp quản lý hiệu quả diện tích đất đai và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ bảo đảm quản lý Nhà nước mà còn thúc đẩy sử dụng đất hợp lý và hiệu quả Tuy nhiên, quy trình này thường phức tạp và tốn nhiều thời gian, do đó cần có giải pháp giảm thiểu chi phí và thời gian, đảm bảo quyền sử dụng đất được trao đúng đối tượng.
Huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, là một trong những huyện phát triển kinh tế xã hội, nhờ vào vị trí gần trung tâm hành chính và thuận lợi cho giao lưu kinh tế với các khu vực khác Sự phát triển này dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, làm cho giá trị đất đai ở đây trở nên cao Do đó, huyện Tiên Du cần chú trọng hơn đến quản lý quỹ đất, đặc biệt là trong công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong thời gian qua, huyện đã đạt được nhiều thành công trong việc này; năm 2017, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Tiên Du đã tiếp nhận và thẩm định 738 hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, với 615 hồ sơ đủ điều kiện và đã cấp giấy chứng nhận cho 525 trường hợp.
Chi nhánh Văn phòng đã hoàn thiện thủ tục cho 486 trường hợp tặng, cấp đổi, chuyển quyền và chỉnh lý 198 trường hợp, đồng thời tiếp nhận, thẩm tra và xác nhận đăng ký giao dịch dịch vụ SEO với 1.358 trường hợp, đạt 112% so với năm 2016, nhằm bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của người dân trong các giao dịch kinh tế Tuy nhiên, công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du vẫn gặp nhiều khó khăn, với việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận chậm và hồ sơ địa chính còn nhiều vấn đề Hiện vẫn còn nhiều hộ gia đình chưa được cấp giấy chứng nhận, đặt ra yêu cầu cần có giải pháp hiệu quả để tháo gỡ khó khăn, giúp người dân yên tâm sử dụng và khai thác đất đai.
Đến nay, nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chưa có nghiên cứu cụ thể nào về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du Trước thực trạng này, tôi quyết định chọn đề tài nghiên cứu này.
“Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh” làm đề tài luận văn của mình.
M ụ c tiêu nghiên c ứ u c ủa đề tài
Mục tiêu chung
Bài viết này nhằm tìm hiểu và phân tích thực trạng quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Từ đó, bài viết sẽ đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tiên Du trong những năm tới.
Mục tiêu cụ thể
Bài viết này nhằm tìm hiểu và hệ thống hóa cơ sở lý luận cũng như thực tiễn quản lý nhà nước về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Đồng thời, nó cũng đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, nhằm đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này trong những năm tới Việc cải thiện quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định xã hội tại địa phương Các giải pháp cần tập trung vào việc tăng cường đào tạo nhân lực, ứng dụng công nghệ thông tin và cải cách thủ tục hành chính để nâng cao hiệu quả quản lý.
Câu hỏi nghiên cứu
Đề tài nhằm luận giải một số câu hỏi nghiên cứu sau đây:
+ Cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là gì?
Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh diễn ra thông qua quy trình chặt chẽ, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân Ưu điểm của hệ thống này bao gồm tính minh bạch và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện các thủ tục liên quan Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế như thời gian giải quyết hồ sơ còn kéo dài và thiếu thông tin đầy đủ, gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận dịch vụ.
Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố quan trọng Những yếu tố này bao gồm chính sách pháp luật liên quan, trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý, sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng, và ý thức chấp hành của người dân Sự đồng bộ trong quy trình thực hiện và sự minh bạch thông tin cũng đóng vai trò then chốt trong việc nâng cao hiệu quả quản lý và giảm thiểu tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.
Để nâng cao quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, cần triển khai các giải pháp như tăng cường đào tạo nguồn nhân lực, cải cách thủ tục hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai, và nâng cao ý thức của người dân về quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, việc thiết lập hệ thống thông tin đất đai đồng bộ và minh bạch sẽ giúp cải thiện hiệu quả trong công tác cấp giấy chứng nhận, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.
Đóng góp mớ i c ủ a lu ận văn
Về lý luận
Luận văn nghiên cứu và phân tích lý luận về quản lý nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, bao gồm khái niệm, vai trò, đặc điểm và yêu cầu của quản lý này Đồng thời, bài viết cũng áp dụng các lý thuyết vào thực tiễn quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
V ề th ự c ti ễ n
Bài viết đã cung cấp nhiều dẫn chứng và tài liệu liên quan đến công tác quản lý nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
Bài luận văn này nghiên cứu và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Dựa trên những nội dung đã phân tích, bài viết đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này trong thời gian tới.
B ố c ụ c c ủ a lu ận văn
Báo cáo đề tài được trình bày theo 5 phần:
+ Phần II: Cơ sở lý luận và thực tiễn
+ Phần III: Phương pháp nghiên cứu
+ Phần IV: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
+ Phần V: Kết luận và khuyến nghị
PHẦN 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
Cơ sở lý lu ậ n v ề qu ản lý nhà nướ c v ề c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n s ử
M ộ t s ố khái ni ệ m có liên quan
2.1.1.1 Khái niệm về đất đai
Đất trên bề mặt lục địa là một thực thể tự nhiên, hình thành từ sự tương tác phức tạp của năm yếu tố chính: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương (Vũ Văn Tuyền, 2012).
Đất đai là một diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, và các lớp trầm tích Ngoài ra, đất đai còn chứa khoáng sản, nước ngầm, hệ động thực vật, cùng với tình trạng cư trú của con người và các di sản mà họ để lại trong quá khứ và hiện tại.
Theo Luật Đất đai năm 1993, đất được coi là tài sản quốc gia và là tư liệu sản xuất chủ yếu, đồng thời là đối tượng lao động và sản phẩm lao động Đất cũng đóng vai trò quan trọng trong các hệ sinh thái tự nhiên và canh tác, đồng thời là nền tảng cho sự phát triển kinh tế quốc dân.
Theo Luật đất đai năm 2013, đai đai được phân loại theo mục đích sử dụng đất được chia là 3 nhóm bao gồm:
Nhóm 1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác: Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh (Quốc hội nước CHXHCN
Nhóm 2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sởvăn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)
Nhóm 3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Theo đối tượng sử dụng đất đai gồm 5 loại gồm (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):
Đất sử dụng bởi hộ gia đình và cá nhân trong nước, cũng như đất do các tổ chức trong nước như tổ chức kinh tế, cơ quan nhà nước, tổ chức sự nghiệp công lập và các tổ chức khác sử dụng, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế và xã hội.
- Đất do tổ chức nước ngoài (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức ngoại giao) sử dụng
- Đất do người Việt Nam định cư ởnước ngoài sử dụng
- Đất do cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng
Theo đối tượng quản lý đất đai gồm 3 loại:
- Đất do UBND cấp xã quản lý
- Đất do tổ chức phát triển quỹđất quản lý
- Đất do cộng đồng dân cư và tổ chức khác quản lý
2.1.1.3 Quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý là sựtác động lên một hệ thống nào đó với mục tiêu đưa hệ thống đó đến trạng thái cần đạt được (Uông Chung Lưu, 2015)
Quản lý là quá trình định hướng và điều tiết các hoạt động của nhân viên dưới quyền thông qua lập kế hoạch, tổ chức, điều phối, kiểm tra và kiểm soát Nó giúp tập trung sự chú ý của con người vào các hoạt động cụ thể, điều tiết nguồn nhân lực và phối hợp hiệu quả giữa các bộ phận trong tổ chức.
Quản lý là quá trình thiết lập và duy trì các mối quan hệ cụ thể nhằm đảm bảo hoạt động của nhóm đông người diễn ra suôn sẻ, hiệu quả và bền vững, đồng thời thúc đẩy sự phát triển liên tục.
Quản lý là quá trình mà chủ thể quản lý tác động đến đối tượng quản lý, cả gián tiếp và trực tiếp, nhằm đạt được những thay đổi tích cực theo các mục tiêu đã đề ra.
Quản lý nhà nước, theo nghĩa rộng, được thực hiện bởi tất cả các cơ quan nhà nước, trong khi theo nghĩa hẹp, nó là hoạt động chấp hành và điều hành có tính tổ chức, dựa trên cơ sở pháp luật Hoạt động này chủ yếu được đảm bảo thực hiện bởi hệ thống các cơ quan hành chính nhà nước hoặc một số tổ chức xã hội được giao nhiệm vụ quản lý Ngoài ra, quản lý nhà nước còn là sản phẩm của việc phân công lao động, nhằm liên kết và phối hợp các đối tượng bị quản lý (Uông Chung Lưu, 2015).
• Quản lý Nhà nước vềđất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, theo 15 nội dung quy định tại điều 22 Luật đất đai 2013 Nhà nước tiến hành nghiên cứu quỹ đất của từng vùng, địa phương để nắm rõ số lượng và chất lượng đất, từ đó xây dựng phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hợp lý Mục tiêu là đảm bảo đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch và sử dụng hiệu quả, bền vững, đồng thời ngăn chặn tình trạng phân tán đất và đất bị bỏ hoang.
2.1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài liệu pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân hoặc tổ chức Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định chi tiết về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) theo quy định bao gồm một tờ với bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm Tài liệu này chứa các đặc điểm và nội dung được quy định thống nhất và áp dụng trên toàn quốc Trang đầu tiên là trang bìa.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất màu hồng có các yếu tố quan trọng như dòng chữ "Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam – Độc lập tự do - Hạnh phúc", Quốc huy, và nội dung "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu hồng đậm Ngoài ra, giấy còn chứa thông tin về chủ sử dụng đất, địa chỉ, số phát hành in màu đen và hình trống đồng Trang 2 và trang 3 của giấy chứng nhận có những đặc điểm và nội dung cụ thể cần lưu ý.
+ Nền được in hoa văn trống đồng, tên Ủy ban nhân dân cấp GCNQSDĐ
Vai trò và ý nghĩa củ a qu ản lý Nhà nướ c v ề c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n
2.1.2.1 Vai trò của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ quản lý đất đai quan trọng, giúp Nhà nước bảo vệ tài sản hợp pháp của người sử dụng đất và đảm bảo nghĩa vụ tài chính của họ Việc cấp giấy chứng nhận không chỉ giúp nắm rõ quỹ đất quốc gia mà còn bảo vệ quyền sử dụng đất, đồng thời yêu cầu chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm bảo vệ tài sản được giao Đây là mối quan hệ hợp pháp giữa người sử dụng đất và Nhà nước.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là công cụđảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, đúng pháp luật
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở để quản lý biến động về đất đai hữu hiệu nhất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài liệu pháp lý quan trọng, cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền như cho tặng, chuyển nhượng, cho thuê, và thừa kế Đây cũng là điều kiện cần thiết để được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cho mục đích khác.
Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là căn cứ đểxác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thống tòa án nhân dân
2.1.2.2 Ý ng hĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) không chỉ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả tài nguyên đất đai mà còn tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm khai thác tiềm năng của đất Đồng thời, người sử dụng đất cũng có trách nhiệm bảo vệ và cải tạo nguồn tài nguyên này cho các thế hệ tương lai Qua đó, Nhà nước có thể nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là công cụ quan trọng để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Việc này không chỉ giúp giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật, mà còn đảm bảo sự công bằng giữa các hộ trong việc sử dụng đất Hơn nữa, thông qua việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước và người sử dụng đất được thiết lập, góp phần vào việc chấp hành luật đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là yếu tố quan trọng giúp nhà nước quản lý hiệu quả quỹ đất trong lãnh thổ, đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý và tiết kiệm.
M ục đích, yêu cầ u và nguyên t ắ c c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n s ử d ụng đấ t ở
2.1.3.1 Mục đích của cấp giấy chứng nhận
Theo nội dung Luật đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2013 đánh dấu sự hoàn tất của quá trình đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp, nhằm đạt được hai mục tiêu cơ bản.
Xây dựng hệ thống hồ sơ toàn diện về các yếu tố tự nhiên và kinh tế - xã hội của đất đai là cần thiết để Nhà nước thực hiện quản lý hiệu quả, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo quản lý nguồn tài nguyên đất đai một cách bền vững và hiệu quả.
Đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho chủ sử dụng đất là điều cần thiết, trong khi người sử dụng đất cũng phải tuân thủ các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập nhằm phục vụ lâu dài cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời đảm bảo người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phản ánh chính xác hiện trạng quản lý và sử dụng đất Từ đó, người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật.
2.1.3.2 Yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quy trình quan trọng, giúp các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức đáp ứng nhu cầu cấp đổi giấy chứng nhận Những trường hợp cần cấp đổi thường xuất phát từ việc giấy chứng nhận bị hư hỏng, rách nát hoặc thông tin kê khai không chính xác Theo Luật đất đai năm 2013, các yêu cầu và quy trình tổ chức thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong việc cấp đổi.
Tất cả các loại đất trong địa giới hành chính xã cần được kê khai đăng ký, bao gồm cả những trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận trước đây do không thực hiện kê khai, không có mặt tại nhà trong thời gian kê khai, hoặc hồ sơ bị thất lạc trong quá trình này.
Người sử dụng đất cần kê khai trung thực về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, cũng như các khoản nghĩa vụ tài chính đã thực hiện Họ phải nộp giấy chứng nhận bản gốc đã được cấp trước đó cùng với các hoá đơn, chứng từ liên quan để tiến hành thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận mới.
Uỷ ban nhân dân xã cần chủ động hợp tác với các ban ngành liên quan và huy động toàn bộ hệ thống chính trị tại địa phương để thực hiện công tác kê khai đăng ký Việc này bao gồm xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, diện tích tăng thêm do cơi nới, lấn chiếm hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở, cũng như kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính của từng chủ sử dụng đất.
- Công tác tổ chức chỉ đạo thực hiện
Ban chỉ đạo huyện/thành phố, Thị xã sẽ triển khai kế hoạch này đến từng xã/phường và phân công nhiệm vụ cho các thành viên trong ban chỉ đạo phụ trách tại các xã/phường.
Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện/thành phố, Thị xã để hướng dẫn chuyên môn cho UBND các xã/phường Đồng thời, đơn vị này cũng chủ trì kiểm tra hồ sơ trước khi UBND huyện/thành phố, Thị xã và CNVPĐKĐĐ phê duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ chỉnh lý và bổ sung bản đồ, hồ sơ cho các thửa đất có biến động Đơn vị này tiếp nhận hồ sơ từ UBND các xã/phường để thẩm định và xử lý theo quy định, sau đó trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Đồng thời, tổ chức lập hồ sơ địa chính khi UBND các xã/phường đã hoàn tất công tác kê khai đăng ký.
+ Phòng Tài chính kế hoạch tham mưu cho UBND huyện/thành phố, Thị xã vềkinh phí để triển khai thực hiện kế hoạch đã được giao
Chi cục thuế huyện/thành phố và Thị xã phối hợp với Phòng Tài nguyên Môi trường cùng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thẩm định hồ sơ liên quan đến nghĩa vụ tài chính khi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND xã/phường phải tổ chức thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến kê khai, đăng ký, xác nhận, xét duyệt và công khai hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dựa trên kế hoạch của UBND huyện/thành phố, Thị xã Điều này cần được hoàn thành đúng quy định trước khi trình lên cấp có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đạt được chỉ tiêu kế hoạch cấp đổi giấy chứng nhận.
2.1.3.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều 98, Luật đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2013) quy định cụ thể nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cụ thểnhư sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho từng thửa đất riêng lẻ Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất có nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn và có yêu cầu, họ có thể nhận một Giấy chứng nhận chung cho tất cả các thửa đất đó.
Khi thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở phải ghi đầy đủ tên của tất cả các chủ sở hữu Mỗi người sẽ được cấp một Giấy chứng nhận riêng; nếu có yêu cầu, có thể cấp chung một Giấy chứng nhận cho người đại diện.
Cơ quan, trình tự và n ộ i dung c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n s ử d ụng đấ t
2.1.4.1 Cơ quan quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quản lý thống nhất theo trình tự sau:
1 Đăng ký và Thống kê đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý việc phát hành phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đơn vị thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có chức năng phát hành phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm tổ chức việc in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng mẫu ban hành theo quy định này; quản lý phôi giấy chứng nhận sau khi in; thực hiện việc phát hành phôi giấy chứng nhận cho cơ quan tài nguyên và môi trường các địa phương; báo cáo Lãnh đạo Bộ (thông qua
Cục Đăng ký Thống kê đất đai sẽ báo cáo số lượng giấy chứng nhận đã in và phát hành vào ngày 10 tháng 2 của quý tiếp theo Đồng thời, sẽ thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh về số lượng phôi giấy chứng nhận và số sêri đã phát hành cho các Chi nhánh Việc theo dõi in và phát hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo Mẫu số 05-GCN, và báo cáo sẽ được lập theo Mẫu số 06-GCN, theo Quy định Số 08/2006/QĐ-BTNMT, ngày 21 tháng 07 năm 2006.
BộTài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2006)
2 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh có trách nhiệm quản lý phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã phát hành cho địa phương; lập sổ theo dõi việc nhận và cấp phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện/thành phố, Thị xã
3 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã phát hành về địa phương; theo dõi và báo cáo Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh về số lượng giấy chứng nhận đã nhận (đối với trường hợp nhận phát hành trực tiếp từ Bộ Tài nguyên và Môi truờng), số lượng giấy chứng nhận đã sử dụng, sốlượng giấy chứng nhận bị hư hỏng phải huỷtrên địa bàn
2.1.4.2 Trình tự và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong trường hợp cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản gắn liền hoặc có tài sản nhưng không cần chứng nhận quyền sở hữu của chủ khác, thời gian thực hiện là 19 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, theo quy định tại Điều 14 NĐ88/2009/NĐ-CP Trình tự cấp giấy chứng nhận được tổng hợp chi tiết trong bảng.
Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản gắn liền hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu được quy định rõ trong bảng 2.1 Quy trình này bao gồm các bước cần thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, đồng thời đáp ứng các yêu cầu của pháp luật hiện hành.
Bước Nội Dung Cơ quan có trách nhiệm
Lập hồ sơ đăng ký
+ Đơn, các giấy tờ có liên quan về quyền sử dụng đất + Xác định tình trạng tranh chấp, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất quy hoạch
+ Công khai kết quả, giải quyết kiến nghị
+ Chủ sử dụng đất + Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
Thẩm tra, xác minh thực điạ, trích lục bản đồ
+Xác nhận điều kiện được chứng nhận
+ Lập hồ sơ +Trích lục bản đồ + Trích sao địa chính
+ Chi nhánh VP đăng ký đất đai huyện, thị xã, thành phố
Kiểm tra hồsơ, ra quyết định
+Kiểm tra hồsơ +Trình UBND huyện, thành phố, thị xã +Ra quyết định
+UBND huyện, thành phố, thị xã
+ Phòng tài nguyên và môi trường
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Giao quyết định và giấy chứng nhận
+ Giao quyết định + Giao giấy chứng nhận + Ký hợp động thuê đất
+ Phòng tài nguyên và môi trường
+ Chi nhánh VP đăng ký đất đai huyện, thị xã, thành phố Ghi nhận biến động sử dụng đất
+ Ghi nhận biến động +VP đăng ký đất đai tỉnh
Theo quy định tại Điều 16 và Điều 17 NĐ88/2009/NĐ-CP, trong trường hợp cấp giấy chứng nhận cho chủ thể đăng ký ở xã, phường, thị trấn là người sử dụng đất và đồng thời là chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, thời gian thực hiện sẽ là 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ.
2.1.4.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Chính phủ, 2014) quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ được cấp cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai Việc cấp Giấy chứng nhận này tuân theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định liên quan, và không thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013, Điều 23 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng khác trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 có thể được công nhận quyền sử dụng đất nếu Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp Điều kiện là việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được phê duyệt Nếu không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất trước thời điểm phê duyệt hoặc tại khu vực chưa có quy hoạch, quyền sử dụng đất vẫn được công nhận.
Theo Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai năm 2013, nếu thửa đất có nhà ở có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở, thì toàn bộ diện tích sẽ được công nhận là đất ở Trong trường hợp thửa đất có diện tích lớn hơn hạn mức, chỉ phần diện tích được công nhận theo hạn mức, còn nếu diện tích xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống vượt quá hạn mức, sẽ công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng.
Đối với thửa đất có công trình xây dựng phục vụ sản xuất, thương mại và dịch vụ phi nông nghiệp, việc công nhận đất sẽ dựa trên diện tích thực tế của công trình đã xây dựng Hình thức sử dụng đất được công nhận là giao đất có thu tiền sử dụng, với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài.
Đối với thửa đất có nhà ở và công trình xây dựng phục vụ sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp, nếu diện tích thửa đất vượt quá hạn mức công nhận đất ở, thì diện tích đất ở sẽ được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản 1, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Phần diện tích còn lại, nơi đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại và dịch vụ phi nông nghiệp, sẽ được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản 1, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Diện tích đất còn lại sau khi đã xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản 1 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sẽ được công nhận là đất nông nghiệp theo Khoản 5 Điều 20 của cùng Nghị định này.
- Hộgia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm
Năm 2014, nếu Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch hoặc đã được sử dụng trước thời điểm phê duyệt quy hoạch, hoặc nằm ở khu vực chưa có quy hoạch, đồng thời chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì quyền sử dụng đất sẽ được công nhận.
Nội dung nghiên cứu QLNN về cấp giấy chứng nhận QSD đất ở
2.1.5.1 Lập kế hoạch cấp giấy chứng nhận QSD đất ở
Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân bổ và khoanh vùng đất đai nhằm phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu Việc này dựa trên tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng của các ngành, lĩnh vực trong từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định Kế hoạch sử dụng đất là việc chia nhỏ quy hoạch theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch đã được phê duyệt.
Quy hoạch đất ở và kế hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đóng vai trò quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, ảnh hưởng đến chất lượng và hiệu quả cấp giấy chứng nhận Công tác quy hoạch cần được thực hiện trước để tạo cơ sở cho quản lý, giúp giảm thiểu lãng phí Trong quản lý cấp giấy chứng nhận, cần chú trọng đến quy hoạch đất ở, gắn liền với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, hạ tầng, đô thị và xây dựng Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội bao gồm quy hoạch của cả nước, vùng và địa phương.
2.1.5.2 Tổ chức bộ máy quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Tổ chức là yếu tố linh hoạt, luôn thay đổi để thích ứng với môi trường, cạnh tranh, công nghệ và yêu cầu quản lý Bộ máy quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là một hệ thống bao gồm các bộ phận trong cơ cấu quyền lực nhà nước, mỗi bộ phận có chức năng, quyền hạn và nhiệm vụ riêng, đồng thời có mối quan hệ phụ thuộc lẫn nhau Hệ thống này được tổ chức thành các cấp và khâu nhằm thực hiện hiệu quả chức năng quản lý nhà nước về đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, từ đó đạt được các mục tiêu đã đề ra.
Bộ máy quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSD đất) bao gồm các bộ phận được phân công hợp lý, đảm bảo không thừa, không thiếu về mặt quan hệ dọc và ngang Chức năng quản lý là các hoạt động thiết yếu phát sinh từ phân công lao động, được xác định cho từng bộ phận trong bộ máy quản lý nhà nước Quyền hạn và nhiệm vụ của từng bộ phận được quy định rõ ràng, tạo nên mối quan hệ phụ thuộc lẫn nhau, với tính độc lập tương đối Cấp quản lý thể hiện qua mối quan hệ dọc giữa các cấp, trong khi khâu quản lý là tập hợp các bộ phận ngang quyền, hợp tác dựa trên chức năng và nhiệm vụ được giao.
2.1.5.3 Thực hiện quản lý cấp giấy chứng nhận QSD đất ở
Quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở bao gồm nhiều bước, tập trung vào việc quản lý các văn bản pháp luật liên quan Hiện nay, các văn bản quan trọng như Luật Đất đai 2013 cùng với các nghị định và thông tư hướng dẫn thi hành luật đang được áp dụng.
Quản lý đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 99, Luật đất đai 2013 bao gồm những người đáp ứng đủ điều kiện như: người đang sử dụng đất có quyền cấp Giấy chứng nhận theo các điều 100, 101, 102; người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất sau ngày luật có hiệu lực; người nhận chuyển nhượng, thừa kế, hoặc tặng cho quyền sử dụng đất; người xử lý hợp đồng thế chấp đất để thu hồi nợ; người sử dụng đất theo kết quả hòa giải tranh chấp, theo bản án hoặc quyết định của Tòa án; người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; người sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu chế xuất; người mua nhà ở gắn liền với đất; người được thanh lý, hóa giá nhà ở; người tách thửa, hợp thửa đất; và người đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận mất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.1.5.4 Kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm
Trong quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công tác kiểm tra và giám sát cần được thực hiện thường xuyên và liên tục để nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý Điều này đảm bảo việc thực hiện đúng Luật đất đai và các quy định pháp luật liên quan Lãnh đạo cần tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức kiểm tra, giám sát hoạt động theo đúng chức năng và quyền hạn Đồng thời, kiểm tra và giám sát phải đảm bảo tính độc lập tương đối, tuân thủ pháp luật và không bị cản trở bởi bất kỳ ai.
Yếu tố ảnh hưởng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.6.1 Hệ thống văn bản pháp luật và các văn bản hướng dẫn
Chính sách nhà nước ảnh hưởng lớn đến tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các văn bản chính sách cần rõ ràng, phù hợp, không chồng chéo, ngắn gọn và dễ hiểu để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác cấp giấy, giúp đạt kết quả cao.
2.1.6.2 Năng lực của cán bộ
Năng lực và trình độ chuyên môn của cán bộ làm công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả công việc Cán bộ có năng lực cao sẽ thực hiện công việc tốt hơn và có khả năng giải quyết vấn đề hiệu quả hơn Quy trình xét cấp GCNQSDĐ yêu cầu nhiều bước để xác minh tính chính xác của thông tin thửa đất, do đó, cần đảm bảo số lượng và chất lượng cán bộ thực hiện công tác này.
2.1.6.3 Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ
Việc quản lý thông tin và xác định lai lịch thửa đất là một vấn đề kỹ thuật và công nghệ quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh quản lý đất đai phức tạp và thường xuyên biến động Sự biến động này dễ dẫn đến mâu thuẫn và tranh chấp, do đó cần có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác Để đảm bảo tính chính xác của dữ liệu về đất đai, việc sử dụng trang thiết bị máy móc hiện đại và hệ thống cơ sở vật chất phù hợp là rất cần thiết để theo dõi và quản lý thông tin biến động đất đai hiệu quả.
2.1.6.4 Sự phối hợp giữa các cấp các ngành
Trong quản lý nhà nước về đất đai, sự phối hợp giữa các cấp, các ngành là yếu tố then chốt, từ việc xác nhận nguồn gốc sử dụng đất ở cấp cơ sở đến việc thực hiện các chủ trương của Đảng và pháp luật tại cấp xã, huyện và tỉnh Vai trò này được thể hiện qua phân cấp chức năng trong quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSD đất) Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện là đơn vị chủ trì tham mưu cho UBND huyện trong việc ban hành quyết định thu hồi, hủy bỏ và cấp giấy chứng nhận QSD đất, trong khi chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện thực hiện các nghiệp vụ chuyên môn Sự phối hợp hiệu quả giữa các cấp, ngành không chỉ nâng cao chất lượng quản lý nhà nước mà còn đảm bảo quyền lợi cho người dân trong việc cấp giấy chứng nhận QSD đất.
2.1.6.5 Nhận thức và sự hiểu biết của người dân
Sự hiểu biết của người dân về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy quá trình đăng ký cấp giấy Khi người dân nhận thức rõ vai trò và ý nghĩa của giấy chứng nhận này, họ sẽ nhanh chóng thực hiện việc đăng ký Hơn nữa, việc nắm vững thông tin về cơ quan cấp giấy và quy trình, thủ tục liên quan cũng giúp người dân thực hiện việc xin cấp giấy chứng nhận một cách hiệu quả hơn.
Thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhận quyền sử dụng đất
2.2.1.1 Kinh nghiệm của Australia Đăng ký quyền (hệ thống Toren) Tại Australia việc đăng ký bản đồ số do các cơ quan chính phủcác đang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai Gồm các đơn vị:
Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory thuộc Văn phòng đăng ký trung ương, có nhiệm vụ thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens, bao gồm cả tra cứu và quản lý thông tin đất đai Tất cả bất động sản tại Northern Territory đều được đăng ký theo hình thức Torrens, trong đó sổ đăng ký chứa các bản ghi và giấy chứng nhận quyền Các giao dịch như thế chấp, mua bán và cho thuê cũng phải được ghi nhận trong hệ thống này Kể từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, giấy chứng nhận quyền không còn được in dưới dạng giấy mà được lưu trữ điện tử, trừ khi chủ sở hữu yêu cầu in cho giao dịch thế chấp.
Cơ quan cấp GCNQSD đất của Bang Victoria
Hệ thống cấp giấy GCNQSD đất ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan cấp GCNQSD đất Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai
Vào năm 1958, cơ quan cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất tại Victoria bao gồm các bộ phận như Dịch vụ đăng ký quyền, Trung tâm thông tin đất đai, bộ phận đo đạc, bộ phận tách hợp thửa đất và Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay, hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền, và các quyền, giao dịch cũng như biến động cần phải được đăng ký bao gồm quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch và quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales (NSW) chịu trách nhiệm cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSD) thông qua các bộ phận như Đo đạc và bản đồ, Bảo vệ tài nguyên đất, Quản lý đất công, Định giá và Cấp GCNQSD Hệ thống Torrens, được áp dụng từ Luật bất động sản năm 1863, yêu cầu tất cả đất đai do Hoàng gia cấp phải được đăng ký theo quy định Hiện nay, hệ thống hồ sơ cấp GCNQSD đất của NSW bao gồm hai loại song hành: Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian từ 1863.
Hồ sơ mới được lập từ năm 1961, với thiết kế tờ rời thay vì đóng tập như hồ sơ cũ Việc chuyển đổi giữa hai loại hồ sơ này diễn ra dần dần, tùy thuộc vào giao dịch hoặc thay đổi được đăng ký Hồ sơ cũ vẫn được bảo quản như tư liệu lịch sử và được lưu trữ điện tử để tiện tra cứu Để hỗ trợ tra cứu, một bản mục lục tên người mua được lập dưới dạng sổ Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được tin học hóa từ năm 1983 và hiện nay sử dụng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp ra đời năm 1999, đây là hệ thống Torrens đầu tiên được tin học hóa trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001, mục lục tên chủ mua trên Microfiche đã được tích hợp vào hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp và được quy định trong Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này nêu rõ nguyên tắc rằng việc chuyển giao quyền sở hữu không có hiệu lực đối với bên thứ ba nếu giao dịch chưa được công bố Điều này có nghĩa là, nếu giao dịch chưa được công bố, nó chỉ tạo ra cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 của Pháp là đạo luật đầu tiên quy định hệ thống đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, bao gồm cả những quyền không thể thế chấp như quyền sử dụng bất động sản liền kề và quyền sử dụng làm chỗ ở Luật cũng yêu cầu công khai tất cả các hợp đồng và giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản, nhằm đảm bảo tính minh bạch Việc công bố phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung, dù được thực hiện tại Văn phòng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle.
- Hợp đồng, giao dịch phải do
Công chứng viên là điều kiện tiên quyết để đảm bảo thực hiện hiệu quả các thủ tục đăng ký và kiểm tra tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Văn bản công chứng với ngày tháng hiệu lực rõ ràng và giá trị chứng cứ mang lại sự an toàn pháp lý cần thiết, giúp chủ sở hữu thực hiện quyền sở hữu mà không lo ngại về tranh chấp.
Nguyên tắc tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính liên tục trong việc đăng ký quyền sở hữu Tất cả các hợp đồng và giao dịch chỉ được phép đăng ký khi giấy tờ xác nhận quyền sở hữu trước đó đã được thực hiện Nguyên tắc này nhằm bảo đảm thông tin đầy đủ cho bên thứ ba và dễ dàng tái lập thứ tự chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Do đó, nếu chủ sở hữu quên đăng ký quyền của mình, mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền sau này sẽ không được đăng ký, dẫn đến việc không có hiệu lực đối với bên thứ ba (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố thông tin về đất đai đều chú trọng đến thông tin về sở hữu chủ, vì vậy việc xác định các bên liên quan trong hợp đồng và giao dịch là rất quan trọng Tất cả hợp đồng và văn bản đăng ký cần ghi rõ họ tên, địa chỉ cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, tên vợ hoặc chồng, cùng chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia, dù họ có mặt trực tiếp hay thông qua đại diện Đối với pháp nhân, hợp đồng cũng phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở và thông tin đăng ký kinh doanh, kèm theo họ tên và địa chỉ cư trú của người đại diện Cuối cùng, mọi hợp đồng và văn bản cần có chữ ký chứng thực của công chứng viên để đảm bảo tính hợp pháp (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký bất động sản phải cung cấp thông tin cụ thể và nhất quán Đối với các giao dịch chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu, thừa kế hoặc tặng cho bất động sản, thông tin phải hoàn toàn khớp với hồ sơ địa chính Những thông tin thiết yếu bao gồm tên xã, số thửa và số bản đồ địa chính Ngoài ra, thực tiễn còn ghi nhận thêm tính chất, nội dung địa chính và tên thường gọi của bất động sản Pháp luật cũng quy định rõ về các phần có thể phân chia của nhà chung cư và bất động sản chung sở hữu, nhằm xác định rõ ràng các phần đó Trong hợp đồng giao dịch, cần ghi rõ số lô tài sản và mô tả tình trạng phân chia nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô nếu là đất chia lô.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thụy Điển đã được thực hiện từ thế kỷ 16, trở thành một thủ tục thiết yếu trong các giao dịch mua bán và thế chấp tài sản.
Hệ thống ĐKĐĐ ở Thụy Điển, được hoàn thiện từ đầu thế kỷ 20, vẫn đang trong quá trình phát triển và hiện đại hóa Hệ thống này tương tự như hệ thống Torrens, với việc đăng ký quyền và bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, tạo thành một hệ thống địa chính đồng bộ Cơ quan đăng ký tài sản thuộc Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) của Bộ Môi trường Thụy Điển, với 53 Văn phòng đăng ký bất động sản phân bố tại các địa phương, cùng với một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CN QSD đất) thuộc Tòa án trung ương, nằm trong cơ cấu Bộ Tư pháp, với 93 Văn phòng ĐKĐĐ cấp quận Để đảm bảo thông tin về đất đai và tài sản trên đất được đồng bộ, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương thuộc Bộ Môi trường và Phát triển Cơ quan này có trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý thông tin đăng ký bất động sản và cấp giấy CN QSD đất Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương phối hợp chặt chẽ với Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Tòa án Hệ thống địa chính Thụy Điển có sự chuyên môn hóa cao, với mỗi cơ quan chịu trách nhiệm về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng hoạt động phối hợp chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản, và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai cung cấp 20.000 cổng thông tin truy cập dữ liệu trực tuyến miễn phí cho người sử dụng, chỉ tính phí cho tài liệu in.
Năm 1999, các quyền và trách nhiệm liên quan đến quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng đất và quyền địa dịch cần được đăng ký chính thức Để thực hiện việc này, đất đai được chia thành các đơn vị đất với mã số duy nhất Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia chịu trách nhiệm xác định các đơn vị đất, bao gồm việc tách, hợp nhất hoặc lập đơn vị đất mới Quy trình đăng ký quyền sở hữu, thế chấp và chuyển quyền được thực hiện bởi cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo một trình tự thủ tục nghiêm ngặt (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Kinh nghi ệ m c ủ a vi ệ t nam v ề qu ản lý nhà nướ c v ề c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n
nhận quyền sử dụng đất
2.2.2.1 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên – tỉnh Quảng Ninh
Thị xã Quảng Yên đã hoàn thành 98,18% việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), tương ứng với 78.428 giấy, còn lại 3.000 hồ sơ Trong đó, nhóm đất nông nghiệp đạt 99,17% và nhóm đất phi nông nghiệp đạt 97,82% Công tác cấp GCNQSDĐ tại Quảng Yên đã được thực hiện một cách có nền nếp từ những năm trước đây.
Năm 1995, Phòng Địa chính được thành lập, nay là Phòng Tài nguyên - Môi trường, đã đảm bảo độ chính xác trong công tác đo đạc bản đồ đến từng cm Để tránh nhầm lẫn và rắc rối trong việc cấp giấy, thị xã đã có sự tham gia đầy đủ của cán bộ địa chính, thôn trưởng và chủ sử dụng đất trong quá trình đo đạc Sau khi hoàn thiện khâu đo đạc, hệ thống bản đồ địa chính được thiết lập, ký giáp ranh, lập hồ sơ đăng ký và công khai niêm yết Đặc biệt, Phòng Tài nguyên - Môi trường đã phối hợp với UBND thị xã để bàn giao bản đồ đến từng thửa cho các bên liên quan để xác nhận, nhờ đó trong nhiều năm qua, thị xã chưa ghi nhận trường hợp khiếu kiện nào sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Yếu tố quan trọng nữa góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ của
Quảng Yên đã triển khai công tác tổ chức hiệu quả với sự tham gia của toàn bộ hệ thống chính trị, nhấn mạnh tầm quan trọng của nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn Thị xã đã huy động thêm nhân lực và tổ chức họp báo cáo hàng tuần để đánh giá và rút kinh nghiệm Phòng Tài nguyên - Môi trường đã tích cực hỗ trợ lãnh đạo giải quyết các vướng mắc với phương châm “mắc đâu gỡ đó” UBND thị xã thành lập các tổ công tác kiểm tra tại 19 xã, phường để nắm bắt tình hình thực tế và hướng dẫn người dân, từ đó thúc đẩy nhanh chóng tiến trình cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Tỉnh đã hỗ trợ hàng chục tỷ đồng cho thị xã đầu tư thiết bị đo đạc công nghệ điện tử và xây dựng hệ thống quản lý dữ liệu thông tin GCNQSDĐ Đến nay, thị xã đã hoàn thành đo đạc và đăng ký xây dựng cơ sở dữ liệu tại 3 xã, phường, tiếp tục xử lý ở 16 xã, phường còn lại, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý và giảm thiểu sai sót.
2.2.2.2 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng
Năm 2013, tỉnh Cao Bằng đã cấp 226 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho các tổ chức, đạt 90,4% kế hoạch, với tổng diện tích 11.736,91 ha Việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân được thực hiện theo Nghị quyết 30/2012/QH-13.
Quốc hội: Được triển khai thực hiện trên địa bàn 164/199 xã, phường, thị trấn và
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) theo dự án tổng thể tại 07 xã huyện Bảo Lâm và 02 thị trấn Tà Lùng, Hòa Thuận huyện Phục Hòa đã đạt được kết quả ấn tượng với 56.398 GCN được cấp, tương đương 13.691,28 ha, vượt 115,15% so với kế hoạch Trong đó, 47.161 GCN cho đất sản xuất nông nghiệp với diện tích 13.311,31 ha; 6.087 GCN cho đất ở nông thôn với diện tích 262,17 ha; và 3.150 GCN cho đất ở đô thị với diện tích 117,8 ha Tính đến nay, toàn tỉnh đã cấp tổng cộng 442.529 Giấy chứng nhận.
* Cấp GCN cho hộgia đình cá nhân:
- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 218.315 GCN với diện tích 79.706,76 ha đạt 86,78 % diện tích cần cấp;
- Đất ở nông thôn cấp được 92.167GCN với diện tích 3.541,01 ha đạt 96,54% diện tích cần cấp;
- Đất ởđô thị 26.939 GCN với diện tích 706,12 ha đạt 93,5 % diện tích cần cấp
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp: Được 103.875 GCN; diện tích cấp: 399.503,59 ha đạt 90,12 % diện tích cần cấp
* Cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức: 1.231 GCN; diện tích: 37.155,52 ha
- Đất chuyên dùng: 941 GCN, diện tích: 1.200,56 ha đạt 81,05 % diện tích cần cấp;
- Đất lâm nghiệp: 285 GCN, diện tích: 35.912,64 ha đạt 99,37 % diện tích cần cấp;
Các loại đất khác: 5 GCN, diện tích 42,32 ha Thành công trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, dự án và hộ dân trên địa bàn tỉnh được thúc đẩy nhờ sự quan tâm của hệ thống chính trị và toàn xã hội Công tác tuyên truyền về tầm quan trọng và lợi ích của Giấy chứng nhận đã nâng cao nhận thức của người sử dụng đất Đồng thời, việc ứng dụng công nghệ thông tin và cải cách thủ tục hành chính cũng đã được đẩy mạnh, góp phần hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan.
2.2.2.3 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Tiền Giang
Từ khi thực hiện Nghị định 88/2009/NĐ-CP, đến tháng 3/2012, toàn tỉnh đã cấp đổi 89.675 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) với diện tích 24.810,50 ha Dự án "Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam" (VLAP) được triển khai từ năm 2009, trong khi công tác đo đạc và lập bản đồ địa chính đang được thực hiện tại 14 xã, bao gồm 4 xã ở huyện Gò Công Tây và 10 xã ở huyện Chợ Gạo Tổng diện tích đo đạc là 18.669,10 ha, với 71.552 giấy chứng nhận đã cấp đổi 30.415 giấy, đạt tỷ lệ 42,5% Tại 3 huyện đã thực hiện đo đạc và lập bản đồ địa chính chính quy từ năm 2000, công tác cấp đổi GCNQSDĐ cũng được tiến hành tại 19 xã của huyện Chợ Gạo.
Tại tỉnh, tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đã được cấp đổi là 155.823/291.212 giấy, đạt tỷ lệ 53,5% (Trần Thanh Bá, 2013) Trong đó, Cai Lậy có 28 xã và Gò Công Tây có 13 xã tham gia vào công tác này Hiện vẫn còn 135.389 giấy chưa được phát cho người sử dụng đất Để đạt được kết quả này, tỉnh đã thực hiện nhiều công việc cụ thể trong quy trình cấp giấy chứng nhận.
- Rà soát, thống kê những thửa đất, những chủ sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện (đến từng xã)
- UBND cấp thành phố, xã tăng cường công tác tuyên truyền, vận động nhân dân thực hiện tốt việc cấp đổi GCNQSDĐ
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện tăng cường hỗ trợ cán bộ địa chính xã
- Các xã xây dựng kế hoạch, sắp xếp lịch cấp đổi GCNQSDĐ và công bố, vận động đểngười dân thực hiện theo quy định
UBND tỉnh, huyện, thành phố cần xây dựng kế hoạch làm việc cụ thể với các ngân hàng và tổ chức tín dụng để thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Đồng thời, cần có sự thống nhất trong việc triển khai giữa văn phòng đăng ký đất đai và các ngân hàng để đảm bảo quy trình diễn ra hiệu quả.
- Đối với trường hợp bổ sung hồ sơ, cán bộđịa chính xã, cán bộ phụ trách bộ phận một cửa hướng dẫn thực hiện theo quy định
Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường đang làm việc với từng huyện để thống nhất giải pháp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời cử cán bộ chuyên môn hỗ trợ Sở cũng phối hợp với UBND huyện, thành phố trong việc chỉ đạo thực hiện Hàng tuần, bộ phận chuyên môn cần báo cáo tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Sở TN-MT và UBND huyện, thành phố để đảm bảo sự phối hợp hiệu quả.
Trung tâm Công nghệ Thông tin TN - MT đã xây dựng cơ sở dữ liệu và tổ chức tập huấn chuyển giao công nghệ tin học cho công tác quản lý đất đai, nhằm chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính bằng phần mềm dùng chung từ cấp xã đến cấp tỉnh cho các huyện đủ điều kiện Tuy nhiên, trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, một số nguyên nhân tồn đọng đã được chỉ ra.
Một số hộ dân chưa ý thức được quyền của người sử dụng đất khi được Nhà nước cấp GCNQSDĐ nên không đến cấp đổi giấy
Hầu hết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thế chấp tại ngân hàng hoặc quỹ tín dụng để vay vốn sản xuất Tuy nhiên, sự phối hợp giữa ngân hàng, quỹ tín dụng và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện vẫn chưa thực sự chặt chẽ.
Những thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tên mới do thừa kế, cho tặng hoặc mua bán nhưng chưa hoàn tất thủ tục tại các cơ quan chức năng cần được lưu ý.
+ Một số hộ dân không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xác định lại diện tích đất ởtheo quy định
- Thời gian đăng ký sau đo đạc đến khâu phát giấy kéo dài nên số lượng biến động nhiều
Một số Đảng ủy và UBND xã chưa chú trọng đến công tác cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), chỉ thực hiện rầm rộ khi phát động mà không theo dõi, kiểm tra sau đó Công tác tuyên truyền và vận động người sử dụng đất tham gia cấp đổi GCNQSDĐ diễn ra không thường xuyên Cán bộ địa chính xã không lập kế hoạch cho công tác này và phải đảm nhận nhiều nhiệm vụ khác, trong khi một số xã còn gặp khó khăn do sự thay đổi cán bộ địa chính.
- Hộgia đình, cá nhân làm mất giấy cũ
Cấp huyện gặp khó khăn trong việc tổ chức cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do thành lập tổ cấp đổi tại văn phòng đăng ký nhưng lực lượng nhân sự hạn chế và địa bàn rộng Điều này dẫn đến việc ít thời gian được dành cho công tác cấp đổi giấy tờ.
Bài h ọ c kinh nghi ệ m rút ra
Để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần có sự chỉ đạo chặt chẽ từ toàn bộ hệ thống chính trị và sự tham gia của xã hội Đặc biệt, công tác tuyên truyền và vận động người sử dụng đất cần được chú trọng, giúp họ nhận thức rõ tầm quan trọng và những lợi ích của Giấy chứng nhận khi được cấp.
Giấy chứng nhận đóng vai trò quan trọng trong việc cải cách thủ tục hành chính Việc ứng dụng công nghệ thông tin sẽ giúp hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, từ đó nâng cao hiệu quả công tác cải cách ở các cấp, các ngành.
UBND tỉnh và huyện đã chỉ đạo các ngân hàng, tổ chức tín dụng phối hợp chặt chẽ trong việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Đồng thời, cần thống nhất kế hoạch hợp tác giữa văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các ngân hàng để đảm bảo quá trình thực hiện hiệu quả.
Hàng tuần, bộ phận chuyên môn báo cáo và đánh giá tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Sở TN-MT và UBND thành phố để phối hợp chỉ đạo Phòng Tài nguyên - Môi trường luôn hỗ trợ lãnh đạo UBND thành phố trong việc giải quyết các vướng mắc Đồng thời, đầu tư trang thiết bị đo đạc công nghệ điện tử và xây dựng hệ thống quản lý dữ liệu thông tin GCNQSDĐ trên phần mềm là những bước quan trọng trong quá trình này.
Để nâng cao hiệu quả trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần tăng cường nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm Các xã cần xây dựng kế hoạch cụ thể, sắp xếp lịch cấp đổi GCNQSDĐ, đồng thời công bố và vận động người dân thực hiện theo đúng quy định.
PHẦN 3.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU