Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai
2.1.1 Khái niệm về đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
2.1.1.1 Khái niệm về đất đai Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sân nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa (theo Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993)
2.1.1.2 Khái niệm bất động sản Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2015)
Quy định về bất động sản trong pháp luật Việt Nam là một khái niệm phong phú, bao gồm đất đai và các công trình kiến trúc Bất động sản có những đặc điểm nổi bật như vị trí cố định và không di chuyển được, tính lâu bền, khả năng thích ứng, sự khác biệt, ảnh hưởng từ chính sách, phụ thuộc vào năng lực quản lý, và mối quan hệ tương tác lẫn nhau (Nguyễn Đình Bồng, 2012).
2.1.1.3 Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) là một cơ chế trao đổi hàng hóa và dịch vụ liên quan đến BĐS Trong phạm vi hẹp, thị trường BĐS bao gồm các hoạt động như mua bán, cho thuê, thừa kế và thế chấp BĐS Tuy nhiên, trong phạm vi rộng hơn, thị trường BĐS không chỉ dừng lại ở các giao dịch mà còn bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập và phát triển BĐS.
Thị trường BĐS có các đặc điểm sau:
- Thị trường BĐS không chỉ là giao dịch bản thân BĐS mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS;
- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của pháp luật;
- Thị trường BĐS có nội dung phong phú nhưng lại là thị trường không hoàn hảo;
- Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
2.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản
2.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai
Theo Khoản 15, Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013, việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất là quá trình kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác, cũng như quyền quản lý đất đối với từng thửa đất trong hồ sơ địa chính.
Các quyền về đất đai được Nhà nước bảo đảm, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính
Đăng ký đất đai là trách nhiệm và quyền hạn của Nhà nước, chỉ các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật mới được phép tổ chức thực hiện việc này.
Dữ liệu địa chính, hay hồ sơ địa chính, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung trong công tác đăng ký đất đai.
2.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản gắn liền với đất, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển quyền;
Giám sát giao dịch đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản, đồng thời phục vụ cho quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cũng như các quy trình giao đất và thu hồi đất hiệu quả.
Việc cung cấp tư liệu cho các chương trình cải cách đất đai là rất quan trọng, và việc triển khai hệ thống đăng ký đất đai cũng chính là một hình thức cải cách pháp luật.
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội
2.1.2.3 Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản, hay còn gọi là hồ sơ địa chính ở Việt Nam, là tài liệu quan trọng chứa đựng thông tin về thuộc tính, chủ quyền và chủ thể sở hữu đất đai Hồ sơ này không chỉ phục vụ lợi ích của nhà nước trong việc thu thuế và quản lý tài nguyên đất mà còn đảm bảo quyền lợi cho công dân, giúp họ thực hiện giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng và an toàn với chi phí thấp.
2.1.2.4 Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc sau:
Tuân thủ các nguyên tắc này là yếu tố then chốt giúp hệ thống đăng ký đất đai hoạt động hiệu quả, từ đó đơn giản hóa giao dịch và giảm thiểu tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu đất đai.
2.1.2.5 Đơn vị đăng ký – thửa đất
Thửa đất là một phần bề mặt trái đất, có thể là một mảnh liền hoặc không liền, được xem như một thực thể độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với một số hiệu nhận biết duy nhất Định nghĩa rõ ràng về đơn vị đăng ký là vấn đề cốt lõi trong mọi hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, việc xác định đơn vị đăng ký thửa đất không được thực hiện một cách đồng nhất và thiếu quy định rõ ràng, dẫn đến thông tin đăng ký được ghi chép độc lập cho từng giao dịch Ngược lại, trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, ranh giới thửa đất chủ yếu được mô tả bằng lời, có thể có kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao yêu cầu mô tả thửa đất chi tiết, bao gồm cả lời mô tả và sơ đồ hoặc bản đồ Đặc biệt, cần có hệ thống mã số nhận dạng thửa đất duy nhất để đảm bảo tính chính xác và không trùng lặp.
Hệ thống địa chính đa mục tiêu ở châu Âu không chỉ phục vụ cho việc đăng ký quyền sở hữu và thu thuế, mà còn xác định quy mô thửa đất từ hàng chục mét vuông đến hàng ngàn hecta trên bản đồ địa chính Các bản đồ này được xây dựng theo một hệ tọa độ thống nhất trên toàn quốc.
2.1.2.6 Đăng ký pháp lý đất đai - bất động sản a Đăng ký văn tự giao dịch
Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới
2.2.1 Hệ thống Đăng ký đất đai của Thụy Điển
2.2.1.1 Khái quát về quản lý đất đai ở Thụy điển
Quản lý đất đai tại Thụy Điển, theo Nguyễn Văn Chiến (2006), bắt nguồn từ việc bảo vệ quyền sử dụng đất và quản lý tài nguyên đất Bảo vệ quyền đối với đất và thực hiện các giao dịch hợp pháp là rất quan trọng đối với người dân Trước đây, nhiệm vụ này được thực hiện bởi các tòa án địa phương.
Bảo đảm quyền sở hữu đất và phát triển tài nguyên đất là yếu tố quan trọng của mỗi nhà nước, đồng thời hỗ trợ tài trợ cho các hoạt động thông qua thuế và đóng góp từ việc sử dụng đất Hệ thống địa chính đầu tiên được thành lập tại Thụy Điển nhằm thu thuế từ người sử dụng đất, từ đó đã phát triển thành cơ sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai.
1500- Sổ đất đai/Tài liệu về đất đai
1600- Sổ mô tả vị trí hình học của đất đai (bản đồ thôn/làng)
1700-1900 Dồn điền đổi thửa, Bản đồ địa chính thôn/làng
1875 Cải cách Quyền chiếm dụng đất
1908 Đăng ký bất động sản (số hiệu thửa đất cho sử dụng đa mục đích)
Cơ sở cho việc đăng ký sử dụng và thu thuế
Lệnh cấm việc chia nhỏ đất tư 1968
Vi tính hóa (bắt đầu từ năm 1970 và kết thúc khoảng năm 1995)
Tích hợp vào Cơ sở dữ liệu Không gian Quốc gia 2010
2.2.1.2 Quyền sở hữu và đăng ký đất đai
Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm
Năm 1970, tất cả đất đai tại Thụy Điển được chia thành các đơn vị bất động sản và được ghi nhận trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất bao gồm các đối tượng, thửa đất hoặc không gian ba chiều (3D) trên mặt đất, cả trong nhà và trên không Quyền sử dụng đất thuộc về Nhà nước, chính quyền tự trị hoặc cá nhân.
+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)
+ Thuê không gian của toà nhà
Quyền địa dịch và quyền đi qua, cùng với quyền sử dụng lô đất một cách hạn chế, là những quyền quan trọng nhằm kết nối và dẫn đến lô đất có quyền sở hữu.
Quyền thế chấp và quyền sử dụng lô đất có thể bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán Đối tượng của những quyền này, thửa đất, có thể thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo quy định pháp luật, như việc chia nhỏ hoặc biến đổi Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hoặc theo những hình thức thỏa thuận khác như địa dịch và thế chấp Ngoài ra, quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi vì lý do công cộng.
Trong trường hợp chuyển nhượng, hợp đồng thành văn bản giữa các bên là cần thiết, nêu rõ thửa đất và giá chuyển nhượng Cần có hai người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán để đảm bảo tính hợp pháp Hợp đồng hợp pháp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện này, và những hứa hẹn mua bán cũng có giá trị pháp lý Hợp đồng mua bán cần được cơ quan đăng ký đất đai thông qua trong vòng ba tháng, sau đó giấy chứng nhận sẽ được cấp như bằng chứng lô đất đã được đăng ký.
Hệ thống đăng ký đất đai là hệ thống bằng khoán, xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của lô đất Quá trình này bao gồm kiểm tra tính hợp pháp của giấy phép và đảm bảo bảo vệ quyền lợi cho người được cấp giấy phép sử dụng đất khỏi xâm phạm Việc chuyển nhượng có thể được thực hiện bởi các bên liên quan mà không cần sự tham gia của pháp lý Tại Thụy Điển, công chứng viên không tham gia vào các vụ chuyển nhượng và đăng ký đất, giúp hệ thống hoạt động hiệu quả và tiết kiệm chi phí hơn.
Hệ thống thế chấp là quá trình đăng ký tài sản để đảm bảo quyền thu hồi nợ, cho phép người nắm giữ thế chấp có thể bán hoặc tịch thu tài sản khi cần thiết Đặc biệt, đất đai là một loại tài sản thế chấp đáng tin cậy nhờ vào giá trị ổn định và không thay đổi của nó Hệ thống này không chỉ giúp chuyển đổi "vốn chết" thành vốn sinh lợi mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế Đầu tư vào bất động sản, nhờ vào sự đảm bảo của hệ thống thế chấp, trở nên an toàn hơn, với khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được bảo đảm bằng thế chấp.
2.2.2 Hệ thống Đăng ký đất đai của Pháp
Theo Nguyễn Văn Chiến (2006), chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản đã hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp và được quy định trong Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này nêu rõ nguyên tắc rằng việc chuyển giao quyền sở hữu không có hiệu lực đối với bên thứ ba nếu giao dịch chưa được công bố Điều này có nghĩa là giao dịch chưa công bố chỉ tạo ra quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia mà không có giá trị pháp lý với người ngoài.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định hệ thống đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, bao gồm cả những quyền không thể thế chấp như quyền sử dụng bất động sản liền kề và quyền sử dụng làm chỗ ở Đạo luật này cũng thiết lập cơ chế công khai cho tất cả các hợp đồng và giao dịch giữa các bên liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản.
Dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, tất cả đều cần tuân thủ bốn nguyên tắc chung.
Hợp đồng và giao dịch cần được lập bởi Công chứng viên, điều này là điều kiện tiên quyết để đảm bảo thực hiện các thủ tục đăng ký sau này Việc có sự kiểm tra từ viên chức công quyền giúp xác thực tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Văn bản công chứng với ngày tháng hiệu lực rõ ràng và giá trị chứng cứ mang lại sự an toàn pháp lý cần thiết, giúp chủ sở hữu thực hiện quyền sở hữu mà không lo bị tranh chấp.
Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng là nguyên tắc quan trọng trong việc đăng ký quyền sở hữu, yêu cầu mọi hợp đồng và giao dịch phải được đăng ký theo thứ tự, đảm bảo rằng giấy tờ xác nhận quyền sở hữu trước đó đã được đăng ký Nguyên tắc này giúp cung cấp thông tin đầy đủ cho bên thứ ba và đảm bảo khả năng tái lập thứ tự chuyển nhượng quyền sở hữu một cách dễ dàng Nếu chủ thể quyền quên đăng ký quyền sở hữu, mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền sau này sẽ không được phép đăng ký, từ đó không có hiệu lực đối với bên thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố thông tin về đất đai đều nhấn mạnh tầm quan trọng của thông tin sở hữu chủ Việc xác định chính xác các bên liên quan trong hợp đồng và giao dịch là cần thiết Tất cả hợp đồng và văn bản đăng ký phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, cũng như thông tin về vợ hoặc chồng và chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia Đối với pháp nhân, hợp đồng phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở và thông tin đăng ký kinh doanh, kèm theo thông tin của người đại diện Cuối cùng, cả cá nhân và pháp nhân đều cần có chữ ký chứng thực của công chứng viên trong hợp đồng và văn bản.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký bất động sản phải có thông tin cụ thể và đồng nhất cho các giao dịch liên tiếp Đối với bất động sản chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, thông tin phải khớp với hồ sơ địa chính Các thông tin thiết yếu bao gồm tên xã, số thửa trên bản đồ địa chính và số bản đồ địa chính Ngoài ra, trong thực tiễn, người ta còn ghi thêm tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi như nhà gốc đa hay quán cây sồi.
Hệ thống đăng ký đất đai của việt nam qua các giai đoạn
2.3.1 Hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam trong quá khứ
Trong quá khứ, hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam có thể chia ra các giai đoạn như sau:
Sau Cách mạng tháng 8/1945, chính quyền cách mạng tập trung vào vấn đề "người cày có ruộng" Mặc dù còn non trẻ, chính quyền đã ban hành nhiều chính sách nhằm mang lại ruộng đất cho nông dân Trong giai đoạn này, nhiều Sắc lệnh quan trọng được phát hành, như Sắc lệnh số 27-B/SL về sử dụng ruộng đất bỏ hoang (ngày 02/3/1947), Sắc lệnh số 90-SL về tạm cấp ruộng đất (ngày 22/5/1950), Sắc lệnh số 25-SL về sử dụng ruộng đất vắng chủ (ngày 13/02/1952), và Sắc lệnh số 87 về sử dụng công điền, công thổ.
SL ngày 05/3/1952), về chính sách ruộng đất nói chung, trong đó có vấn đề giảm tô, giảm tức, hiến ruộng (Sắc lệnh số 149-SL ngày 12/4/1953)
Trong quá trình cải cách ruộng đất, bộ máy quản lý đất đai đã trải qua nhiều thay đổi quan trọng Năm 1958, Sở Địa chính được thành lập dưới sự quản lý của Bộ Tài chính, tiếp theo là Cục Đo đạc - Bản đồ vào năm 1959 Đến ngày 09/12/1960, Chính phủ quyết định chuyển ngành địa chính sang Bộ Nông nghiệp và đổi tên thành ngành quản lý ruộng đất, tuy nhiên, chỉ quản lý đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp, dẫn đến sự phân tán và chồng chéo trong quản lý đất đai ở các lĩnh vực khác như lâm nghiệp và xây dựng Để giải quyết vấn đề này, năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập nhằm thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trên toàn quốc, với mục tiêu phát triển sản xuất và bảo vệ môi trường Hồ sơ đăng ký trong giai đoạn này chủ yếu gồm bản đồ giải thửa và sổ mục thống kê ruộng đất, nhưng thông tin chỉ phản ánh hiện trạng mà không cập nhật lịch sử sử dụng đất, dẫn đến sự lạc hậu và không còn hiệu quả của các hồ sơ đất đai từ chế độ cũ.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987
Sau khi đất nước thống nhất, từ năm 1980, việc đăng ký đất đai được khôi phục với hai quy định quan trọng từ Hội đồng Chính phủ Quyết định 201-CP ngày 01/7/1980 đã thiết lập hệ thống quản lý ruộng đất thống nhất trên toàn quốc, trong khi Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ tập trung vào công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất.
Dựa trên quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 56/ĐKTK vào ngày 05/11/1981 về thủ tục đăng ký thống kê đất đai trên toàn quốc Việc đăng ký đất đai được thực hiện theo quy trình chặt chẽ, kế thừa một phần từ chế độ cũ Mỗi xã thành lập Hội đồng đăng ký – thống kê ruộng đất để xác định ranh giới hành chính, xét duyệt đơn đăng ký và lập sổ sách đăng ký với 14 loại mẫu hồ sơ quy định Hồ sơ xã cần được Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt trước khi đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
Hồ sơ đất đai bao gồm các mẫu giấy tờ quan trọng như biên bản xác định ranh giới hành chính, sổ dã ngoại, biên bản kiểm tra đo đạc, phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất, bản kê khai ruộng đất tập thể, bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp, sổ đăng ký ruộng đất cá nhân và tổ chức, sổ mục kê, biểu tổng hợp diện tích đất ở, biểu thống kê diện tích ruộng đất, mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất, biên bản kết thúc công khai hồ sơ, sổ khai báo biến động, trích sao khai báo biến động và trích lục bản đồ kèm theo.
Hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai hiện tại chỉ mang tính chất kiểm kê và phản ánh tình trạng sử dụng đất, dẫn đến nhiều sai sót và nhầm lẫn trong hồ sơ, với tỷ lệ sai sót có nơi lên đến hơn 30% Do đó, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa được thực hiện hiệu quả.
* Giai đoạn Luật Đất đai 1987 có hiệu lực
Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành vào năm 1987 và có hiệu lực từ năm 1988, việc đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trở thành nội dung chính thức trong quản lý nhà nước về đất đai Điều này đã xác định những nhiệm vụ bắt buộc mà các cơ quan trung ương phải chỉ đạo các địa phương thực hiện.
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299-TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cùng với Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Từ năm 1990, các địa phương đã đồng loạt triển khai, tạo ra sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu quy định trong Quyết định 201/ĐKTK được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng khi diện tích được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính.
Việc đăng ký đất đai chủ yếu dựa trên việc kế thừa và rà soát các kết quả trước đó, với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thủ tục mới chưa được thực hiện nhiều Hồ sơ đất đai trước đây thường chỉ phản ánh hiện trạng mà không xác định rõ nguồn gốc pháp lý và quyền lợi của người sử dụng đất, cộng với sự biến động trong chính sách đất đai, đã dẫn đến thực tiễn thi hành gặp nhiều khó khăn và kết quả đạt được còn hạn chế.
Luật Đất đai 1993 đánh dấu sự công nhận chính thức của thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất tại Việt Nam, thông qua các quy định về giá đất và quyền giao dịch Dưới chế độ sở hữu toàn dân, người dân không có quyền sở hữu đất nhưng được quyền sử dụng đất do Nhà nước cấp Tuy nhiên, các quy định trong Quyết định 201/ĐKTK không còn phù hợp, chỉ phục vụ cho quản lý đất đai mà không bảo vệ quyền sử dụng đất như một tài sản của người dân Do đó, cần có sự thay đổi trong hệ thống đăng ký đất đai về cả cơ quan quản lý và thủ tục đăng ký.
Năm 1994, Tổng cục Địa chính được thành lập nhằm thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, đo đạc và bản đồ trên toàn quốc.
Năm 1994, Việt Nam có hai hệ thống cơ quan song song chịu trách nhiệm về đo đạc và lập bản đồ đất đai, gồm Tổng cục Quản lý ruộng đất và Cục Đo đạc và Bản đồ Nhà nước Để thống nhất nhiệm vụ cho ngành địa chính, vào ngày 22/02/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/1994/NĐ-CP, thành lập Tổng cục Địa chính thông qua việc hợp nhất hai cơ quan này.
Năm 1994, Bộ Xây dựng được giao quản lý nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị, với nhiệm vụ phát hành giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho người dân Hai hệ thống đăng ký đất đai tồn tại song song: một cho quyền sử dụng đất thuộc ngành địa chính và một cho quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị thuộc ngành xây dựng.
Trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa, cơ cấu kinh tế Việt Nam đã chuyển dịch mạnh mẽ từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ, dẫn đến sự thay đổi trong việc sử dụng lao động, công nghệ, đất đai và tài nguyên thiên nhiên, đồng thời ảnh hưởng đến môi trường Ngành địa chính và hệ thống đăng ký đất đai đã được tổ chức lại thông qua việc thành lập Bộ Tài nguyên và Môi trường, cùng với việc số hóa hồ sơ địa chính và cung cấp thông tin điện tử Mặc dù các quy định chủ yếu tập trung vào quản lý hành chính và chưa thể triển khai đồng loạt do tư duy của các nhà quản lý chưa thay đổi nhiều, nhưng sự chuyển biến này sẽ là nền tảng cho các cải cách tiến bộ trong hệ thống đăng ký đất đai.
* Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực
Luật Đất đai 1993, bao gồm các sửa đổi năm 1998 và 2001, là một trong những đạo luật quan trọng thể hiện đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước Việt Nam Những thành tựu từ việc thực hiện Luật Đất đai 1993 đã thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định chính trị - xã hội Tuy nhiên, trước sự phát triển nhanh chóng của kinh tế - xã hội, Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều hạn chế Để khắc phục những thiếu sót này, Quốc hội đã tiến hành xây dựng Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai 1993 theo Nghị quyết số 12/2001/QH11.