TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
2.1.1 Khái niệm về giao dịch bảo đảm
Theo Bộ luật Dân sự 2005, giao dịch bảo đảm được định nghĩa là giao dịch dân sự giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật nhằm thực hiện biện pháp bảo đảm Các hình thức giao dịch bảo đảm bao gồm cầm cố, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp và cầm giữ tài sản, theo Điều 292 của Bộ luật Dân sự 2015.
Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ ràng về tính công khai và minh bạch trong các giao dịch bảo đảm, yêu cầu các giao dịch này phải được đăng ký theo quy định pháp luật (Điều 298) và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận tài sản bảo đảm (Điều 308) Cầm cố tài sản, theo Điều 309, là hành động mà một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc một bên sử dụng tài sản của mình để đảm bảo nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp Trong khi đó, theo Điều 328, đặt cọc là hành động mà một bên giao tiền hoặc tài sản quý cho bên kia trong thời hạn nhất định để bảo đảm thực hiện hợp đồng Nếu hợp đồng được thực hiện, tài sản đặt cọc sẽ được trả lại hoặc trừ vào nghĩa vụ thanh toán; nếu bên đặt cọc từ chối thực hiện, tài sản thuộc về bên nhận đặt cọc; ngược lại, nếu bên nhận từ chối, họ phải hoàn trả tài sản và một khoản tiền tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.
Ký cược theo Điều 329 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên thuê tài sản động sản giao cho bên cho thuê một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác để đảm bảo việc trả lại tài sản thuê Nếu bên thuê trả lại tài sản, họ sẽ nhận lại tài sản ký cược sau khi trừ tiền thuê Trong trường hợp bên thuê không trả lại tài sản, bên cho thuê có quyền yêu cầu trả lại tài sản; nếu tài sản không còn để trả lại, tài sản ký cược sẽ thuộc về bên cho thuê.
Ký quỹ theo Điều 330 Bộ luật Dân sự 2015 là việc bên có nghĩa vụ gửi tiền hoặc tài sản quý vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện sai nghĩa vụ, bên có quyền có thể yêu cầu tổ chức tín dụng thanh toán và bồi thường thiệt hại, sau khi trừ chi phí dịch vụ.
Bảo lãnh theo Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015 là cam kết của bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh để thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh khi bên này không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên có thể thỏa thuận rằng bên bảo lãnh chỉ thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện.
Tín chấp theo Điều 344 Bộ luật Dân sự 2015 là việc một tổ chức chính trị
Xã hội ở cơ sở có thể hỗ trợ cá nhân và hộ gia đình nghèo thông qua việc bảo đảm tín chấp để vay vốn từ tổ chức tín dụng Khoản vay này sẽ được sử dụng cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng, tuân thủ theo quy định của pháp luật.
2.1.2 Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Các tài sản dùng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong giao dịch bảo đảm có thể có trước khi thông tin được ghi vào
Sổ đăng ký là tài liệu quan trọng ghi nhận thông tin về các giao dịch bảo đảm, được lập và nhập vào cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật.
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Nghị định số 83/2010/NĐ-CP và Thông tư số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Hồ sơ đăng ký bao gồm Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, Hợp đồng thế chấp, Giấy chứng nhận, và Văn bản ủy quyền nếu cần Để được miễn lệ phí đăng ký, người yêu cầu cần cung cấp giấy tờ chứng minh theo quy định Văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi nội dung giao dịch vào Giấy chứng nhận và các sổ sách liên quan theo quy định pháp luật.
CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
2.2.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai chủ yếu dựa trên sở hữu tư nhân và nền kinh tế thị trường, nhưng vẫn có sự giám sát xã hội trong nhiều lĩnh vực như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát này là phổ biến trong các nền kinh tế thị trường, mặc dù hệ thống pháp luật có thể khác nhau.
Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển bao gồm nhiều đạo luật và quy định nhằm điều chỉnh hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động như địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai đều được quy định rõ ràng trong luật.
Việc thế chấp là quy trình mà quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết, tuy nhiên, việc thực hiện thế chấp lại có những quy định riêng Theo pháp luật hiện hành, có ba thủ tục chính để tiến hành thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
Để thế chấp đất đai, người sở hữu cần nộp đơn xin thế chấp để vay tiền Nếu đơn được chấp thuận, thế chấp sẽ được đăng ký và tòa án sẽ cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản này sẽ được sử dụng cho cam kết thế chấp thực tế sau khi hoàn tất đăng ký Lưu ý rằng văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này chủ yếu chỉ có ở Thụy Điển.
Bước 2 trong quy trình thế chấp là gửi văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp cho bên cho vay Trong bước 1, tòa án không kiểm tra các yêu cầu thế chấp, mà chỉ xem xét khi bất động sản được sử dụng để vay vốn Để thế chấp hợp pháp, bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản và đáp ứng các điều kiện mà bên cho vay đặt ra Bên đi vay cũng cần cam kết thực hiện nghĩa vụ thế chấp, trong khi bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Thực tế, hầu hết các thế chấp được thực hiện qua ngân hàng, nơi bên đi vay ký ba văn bản: hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp và đơn xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ gửi hai tài liệu đầu tiên và đơn xin thế chấp đến tòa án Sau khi đơn được xử lý, ngân hàng sẽ nhận lại và lưu trữ trong hồ sơ thế chấp Thông thường, ngân hàng chờ quyết định phê duyệt của tòa án trước khi giải ngân cho bên đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán, văn bản xác nhận đủ điều kiện sẽ được trả lại cho bên đi vay.
Bước 3: Khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm do không thanh toán đúng hạn, bên cho vay sẽ nộp đơn xin tịch thu tài sản để thu hồi nợ Cơ quan thi hành pháp luật có thẩm quyền sẽ thực hiện quy trình này Nếu yêu cầu tịch thu không được chấp nhận, tài sản sẽ được bán đấu giá, và bên cho thế chấp sẽ nhận lại khoản tiền đã cho vay Thủ tục này diễn ra nhanh chóng, với thời gian xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi đơn xin bán đấu giá được nộp.
Theo Điều 10 của Hiến pháp năm 1982, đất đai tại Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước đối với đất đô thị và sở hữu tập thể đối với đất nông thôn Quyền sở hữu đất đai ở Trung Quốc đều dưới sự quản lý của Nhà nước, bao gồm cả đất nông thôn Mặc dù không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng Điều 2 của Hiến pháp sửa đổi năm 1988 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến việc quyền sử dụng đất được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay, quyền sử dụng đất tại Trung Quốc được phân thành hai loại chính: quyền sử dụng đất được "cấp" và quyền sử dụng đất được "giao" Quyền sử dụng đất này đóng vai trò quan trọng trong quản lý và phát triển bất động sản tại quốc gia này.
"Cấp" là quyền sử dụng đất truyền thống dành cho doanh nghiệp nhà nước, trong đó nhà nước cấp đất miễn phí hoặc với mức phí rất thấp và có quyền thu hồi bất cứ lúc nào Quyền sử dụng đất trong trường hợp này không được phép chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp (Hoàng Huy Biểu, 2000).
Người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng địa phương để vay vốn thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giao dịch thế chấp cần có hợp đồng giữa người sử dụng đất và bên cho vay Nếu người thế chấp không thanh toán đúng hạn, bên cho vay có quyền đăng ký quyền sử dụng đất như một người sử dụng mới Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương gặp khó khăn, vì họ thường được xem là nguồn vốn cho thị trường nội địa, không phải là người vay từ Trung Quốc.
2.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam
2.2.2.1 Giai đoạn từ những năm cuối thập kỷ 80, 90 của thế kỷ trước
Trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, không có giao dịch tự nguyện giữa các chủ thể bình đẳng, dẫn đến việc không có pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm Tình trạng này kéo dài đến cuối thập kỷ 80, khi Việt Nam bắt đầu chuyển đổi kinh tế, với sự ra đời của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế năm 1989 và Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991 Đây là lần đầu tiên các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng được quy định, bao gồm thế chấp, cầm cố và bảo lãnh tài sản Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu của quá trình chuyển đổi, giao dịch bảo đảm chỉ được xem là biện pháp bảo đảm thi hành nghĩa vụ trong hợp đồng, mà chưa phải là đối tượng của hoạt động đăng ký để công khai hóa quyền đối với tài sản bảo đảm, nhằm hạn chế rủi ro pháp lý cho các giao dịch sau này.
Trong thời kỳ này, hợp đồng kinh tế chủ yếu được ký kết giữa các doanh nghiệp nhà nước, dẫn đến mục đích thiết lập hợp đồng không xuất phát từ nhu cầu thực sự của các bên mà chủ yếu theo “chỉ tiêu”, “pháp lệnh” của Nhà nước Tư duy kinh tế kế hoạch hoá tập trung và sự thiếu phong phú trong thực tiễn kinh tế đã ảnh hưởng đến cách tiếp cận của pháp luật về giao dịch bảo đảm trong giai đoạn đầu xây dựng nền kinh tế thị trường.
Giao dịch bảo đảm trong pháp luật hiện nay quy định rõ ràng về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự, phân biệt rõ giữa hai loại hợp đồng này Hai văn bản pháp lý chủ chốt là Pháp lệnh hợp đồng dân sự và Pháp lệnh hợp đồng kinh tế quy định về biện pháp thi hành nghĩa vụ, nhưng có nhiều khác biệt Cụ thể, theo Pháp lệnh hợp đồng kinh tế, các biện pháp bảo đảm bao gồm thế chấp, cầm cố và bảo lãnh, trong khi Pháp lệnh hợp đồng dân sự còn bổ sung đặt cọc Ngoài ra, nội dung và bản chất của biện pháp bảo lãnh cũng có sự khác biệt đáng kể giữa hai pháp lệnh này.
Theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế và Nghị định số 17/HĐBT ngày 16/01/1990, bảo lãnh được xem là biện pháp bảo đảm mang tính chất “đối vật” Cụ thể, tại Điều 2 Nghị định số 17/HĐBT, bảo lãnh được định nghĩa là sự bảo đảm bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của người nhận bảo lãnh, nhằm chịu trách nhiệm tài sản thay cho người được bảo lãnh khi vi phạm hợp đồng kinh tế Ngược lại, theo Pháp lệnh hợp đồng dân sự, bảo lãnh là cam kết của cá nhân hoặc pháp nhân, tức là người bảo lãnh, chịu trách nhiệm thay cho người được bảo lãnh nếu họ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng hợp đồng đã thỏa thuận.
Người bảo lãnh có thể thực hiện bảo lãnh thông qua tài sản hoặc hành vi cụ thể, khác với Pháp lệnh hợp đồng kinh tế Điều này cho thấy sự linh hoạt trong việc bảo lãnh theo Pháp lệnh hợp đồng dân sự Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cũng cần được xem xét trong bối cảnh quan hệ pháp luật giữa các đơn vị kinh tế nhà nước, nơi mà doanh nghiệp nhà nước chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước thông qua các chỉ tiêu.