Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quý giá và có hạn, đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động của doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân Luật đất đai năm 2013 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, bao gồm đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính chặt chẽ Việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo quản lý Nhà nước hiệu quả và hợp lý Tuy nhiên, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay còn phức tạp và tốn nhiều thời gian, do đó cần có giải pháp giảm chi phí và thời gian, đảm bảo quyền sử dụng đất được trao cho đúng đối tượng.
Huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, nổi bật với sự phát triển kinh tế xã hội mạnh mẽ nhờ vị trí gần trung tâm hành chính và khả năng giao lưu kinh tế với các khu vực lân cận Sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất khiến giá trị đất đai tại đây ngày càng cao, đòi hỏi huyện cần chú trọng hơn đến quản lý quỹ đất và công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong thời gian qua, huyện Tiên Du đã đạt được nhiều thành công trong lĩnh vực này, với số liệu thống kê cho thấy năm 2017, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Tiên Du đã tiếp nhận và thẩm định 738 hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, trong đó có 615 hồ sơ đủ điều kiện và đã cấp giấy chứng nhận cho 525 trường hợp.
Chi nhánh Văn phòng đã hoàn thiện thủ tục cho 486 trường hợp tặng, cấp đổi, chuyển quyền và chỉnh lý 198 trường hợp, đồng thời tiếp nhận, thẩm tra và xác nhận đăng ký giao dịch dịch vụ SEO với 1.358 trường hợp, đạt 112% so với năm 2016, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ cho người dân trong các giao dịch kinh tế Tuy nhiên, công tác quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du vẫn gặp nhiều khó khăn, với việc kê khai đăng ký còn chậm và hồ sơ địa chính còn nhiều vấn đề bấp cập Hiện nay, một số hộ gia đình vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận, đặt ra bài toán cần tìm giải pháp hiệu quả để tháo gỡ những khó khăn này, giúp người dân yên tâm sử dụng và khai thác đất đai.
Đến nay, nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng vẫn thiếu một nghiên cứu cụ thể về quản lý cấp giấy chứng nhận này tại huyện Tiên Du Vì lý do đó, tôi quyết định chọn đề tài này để nghiên cứu.
“Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh” làm đề tài luận văn của mình.
M ụ c tiêu nghiên c ứ u c ủa đề tài
Mục tiêu chung
Bài viết này tập trung vào việc phân tích thực trạng quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Qua đó, bài viết đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này trong những năm tới.
Mục tiêu cụ thể
Bài viết này nhằm hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Đồng thời, nó cũng đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
Bài viết phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý Nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Đồng thời, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này trong những năm tới, góp phần cải thiện tình hình quản lý đất đai trên địa bàn.
Câu hỏi nghiên cứu
Đề tài nhằm luận giải một số câu hỏi nghiên cứu sau đây:
+ Cơ sở lý luận và thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là gì?
Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh diễn ra theo quy trình chặt chẽ, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân Ưu điểm của hệ thống này bao gồm việc tạo điều kiện thuận lợi cho việc cấp giấy chứng nhận, nâng cao tính minh bạch và giảm thiểu thủ tục hành chính Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế như tình trạng chậm trễ trong xử lý hồ sơ và thiếu thông tin rõ ràng, gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận dịch vụ.
Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm chính sách pháp luật, sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng, và nhu cầu thực tế của người dân Các yếu tố này không chỉ quyết định hiệu quả của quy trình cấp giấy chứng nhận mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Việc cải thiện các yếu tố này sẽ góp phần nâng cao chất lượng quản lý và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của cộng đồng.
Để nâng cao quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới, cần triển khai các giải pháp đồng bộ như cải cách thủ tục hành chính, ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý đất đai, tăng cường công tác đào tạo cán bộ và nâng cao nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, cần thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ và minh bạch trong quá trình cấp giấy chứng nhận, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.
Đóng góp mớ i c ủ a lu ận văn
Về lý luận
Luận văn này tổng hợp và làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến quản lý nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, bao gồm khái niệm, vai trò, đặc điểm và yêu cầu của quản lý cấp giấy chứng nhận Đồng thời, luận văn cũng vận dụng những lý thuyết này vào thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
V ề th ự c ti ễ n
Luận văn đã cung cấp nhiều dẫn liệu và minh chứng liên quan đến quản lý nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh.
Bài luận văn này nghiên cứu và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Dựa trên những phân tích đó, bài viết đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này trong thời gian tới.
B ố c ụ c c ủ a lu ận văn
Báo cáo đề tài được trình bày theo 5 phần:
+ Phần II: Cơ sở lý luận và thực tiễn
+ Phần III: Phương pháp nghiên cứu
+ Phần IV: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
+ Phần V: Kết luận và khuyến nghị
PHẦN 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
Cơ sở lý lu ậ n v ề qu ản lý nhà nướ c v ề c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n s ử
M ộ t s ố khái ni ệ m có liên quan
2.1.1.1 Khái niệm về đất đai
Đất trên bề mặt lục địa là một vật thể thiên nhiên được hình thành từ sự tương tác phức tạp của năm yếu tố chính: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương (Vũ Văn Tuyền, 2012).
Đất đai là một diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, và các lớp trầm tích Ngoài ra, đất đai còn chứa khoáng sản, nước ngầm, động thực vật, cũng như những dấu ấn của con người từ quá khứ đến hiện tại.
Theo Luật đất đai năm 1993, đất được xác định là tài sản quốc gia và là tư liệu sản xuất chủ yếu, đồng thời là đối tượng lao động và sản phẩm lao động Ngoài ra, đất còn đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì các hệ sinh thái tự nhiên và canh tác, góp phần phát triển nền kinh tế quốc dân.
Theo Luật đất đai năm 2013, đai đai được phân loại theo mục đích sử dụng đất được chia là 3 nhóm bao gồm:
Nhóm 1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác: Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh (Quốc hội nước CHXHCN
Nhóm 2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sởvăn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)
Nhóm 3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Theo đối tượng sử dụng đất đai gồm 5 loại gồm (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):
Đất sử dụng bởi hộ gia đình và cá nhân trong nước, cũng như đất do các tổ chức trong nước như tổ chức kinh tế, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và các tổ chức khác sử dụng, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế và xã hội.
- Đất do tổ chức nước ngoài (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức ngoại giao) sử dụng
- Đất do người Việt Nam định cư ởnước ngoài sử dụng
- Đất do cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng
Theo đối tượng quản lý đất đai gồm 3 loại:
- Đất do UBND cấp xã quản lý
- Đất do tổ chức phát triển quỹđất quản lý
- Đất do cộng đồng dân cư và tổ chức khác quản lý
2.1.1.3 Quản lý nhà nước về đất đai
Quản lý là sựtác động lên một hệ thống nào đó với mục tiêu đưa hệ thống đó đến trạng thái cần đạt được (Uông Chung Lưu, 2015)
Quản lý là quá trình định hướng, điều tiết và phối hợp các hoạt động của cấp dưới Điều này được thể hiện qua việc lập kế hoạch, tổ chức, điều phối, kiểm tra và kiểm soát Quản lý giúp tập trung sự chú ý của con người vào một hoạt động cụ thể, điều tiết nguồn nhân lực và phối hợp hiệu quả giữa các bộ phận.
Quản lý là quá trình thiết lập và duy trì các mối quan hệ cụ thể nhằm đảm bảo hoạt động của nhóm đông người diễn ra suôn sẻ, hiệu quả và bền vững, đồng thời thúc đẩy sự phát triển không ngừng.
Quản lý là quá trình tác động của người quản lý lên đối tượng quản lý, cả trực tiếp và gián tiếp, nhằm đạt được những thay đổi tích cực theo mục tiêu đã đề ra.
Quản lý nhà nước, theo nghĩa rộng, bao gồm tất cả các cơ quan nhà nước, trong khi theo nghĩa hẹp, nó là hoạt động chấp hành và điều hành với các yếu tố tổ chức Hoạt động này được thực hiện dựa trên pháp luật và chủ yếu do hệ thống các cơ quan hành chính nhà nước đảm nhiệm, cùng với một số tổ chức xã hội khi được giao nhiệm vụ Quản lý nhà nước cũng phản ánh sự phân công lao động nhằm liên kết và phối hợp các đối tượng bị quản lý (Uông Chung Lưu, 2015).
• Quản lý Nhà nước vềđất đai
Quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước và quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, theo 15 nội dung tại điều 22 Luật đất đai 2013 Nhà nước tiến hành nghiên cứu quỹ đất từng vùng, địa phương để nắm rõ số lượng và chất lượng đất, từ đó đề xuất quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hợp lý Mục tiêu là đảm bảo đất được giao đúng đối tượng và sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, nhằm sử dụng hiệu quả và bền vững, đồng thời ngăn chặn tình trạng phân tán và bỏ hoang đất.
2.1.1.4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài liệu pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định chi tiết về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) theo quy định gồm một tờ bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm Tài liệu này chứa các đặc điểm và nội dung thống nhất, được ban hành để sử dụng trong toàn quốc Trang đầu tiên của GCNQSDĐ là trang bìa.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có màu hồng, bao gồm dòng chữ "Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam – Độc lập tự do - Hạnh phúc", Quốc huy, và nội dung "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu hồng đậm Thông tin về chủ sử dụng đất, địa chỉ, và số phát hành được in màu đen, kèm theo hình trống đồng Trang 2 và trang 3 của giấy chứng nhận có những đặc điểm và nội dung cụ thể.
+ Nền được in hoa văn trống đồng, tên Ủy ban nhân dân cấp GCNQSDĐ
Vai trò và ý nghĩa củ a qu ản lý Nhà nướ c v ề c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n
2.1.2.1 Vai trò của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ quan trọng trong quản lý đất đai, giúp xác định rõ ràng quyền lợi của từng chủ sử dụng đất Nó không chỉ bảo vệ tài sản hợp pháp của người sử dụng mà còn làm cơ sở để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Việc cấp giấy chứng nhận giúp Nhà nước quản lý quỹ đất quốc gia hiệu quả, bảo vệ quyền sử dụng đất và yêu cầu chủ sử dụng phải có trách nhiệm bảo vệ đất đai được giao Đây là mối quan hệ hợp pháp giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là công cụđảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, đúng pháp luật
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở để quản lý biến động về đất đai hữu hiệu nhất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài liệu pháp lý quan trọng, cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền như cho tặng, chuyển nhượng, cho thuê, và thừa kế Đây cũng là điều kiện cần thiết để được bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất cho mục đích khác.
Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là căn cứ đểxác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thống tòa án nhân dân
2.1.2.2 Ý ng hĩa của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) nhằm mục đích giúp Nhà nước quản lý đất đai hiệu quả, đảm bảo người sử dụng đất có thể khai thác tiềm năng của đất một cách an toàn và bền vững Đồng thời, người sử dụng đất cũng có trách nhiệm bảo vệ và cải tạo nguồn tài nguyên đất cho các thế hệ tương lai Qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước có thể nắm rõ và quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là công cụ quan trọng để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Việc này cũng giúp giám sát người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ theo đúng quy định pháp luật, đảm bảo công bằng giữa các hộ trong việc sử dụng đất Hơn nữa, quá trình đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ tạo ra sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước và người sử dụng đất trong việc tuân thủ luật đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là yếu tố quan trọng giúp nhà nước quản lý hiệu quả quỹ đất trong lãnh thổ, đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, hợp lý và tiết kiệm.
M ục đích, yêu cầ u và nguyên t ắ c c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n s ử d ụng đấ t ở
2.1.3.1 Mục đích của cấp giấy chứng nhận
Theo nội dung Luật đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2013 đánh dấu sự hoàn tất của quá trình đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp, với hai mục tiêu cơ bản là bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và đảm bảo tính minh bạch trong quản lý đất đai.
Xây dựng hệ thống hồ sơ toàn diện về các yếu tố tự nhiên và kinh tế - xã hội của đất đai là cần thiết để Nhà nước thực hiện quản lý hiệu quả, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Điều này giúp nắm bắt rõ nguồn tài nguyên đất đai và đảm bảo việc bảo tồn, phát triển bền vững.
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất, cần đảm bảo rằng họ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về sử dụng đất.
Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập nhằm phục vụ lâu dài cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đồng thời đảm bảo người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phản ánh chính xác hiện trạng quản lý và sử dụng đất Điều này giúp người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật.
2.1.3.2 Yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quy trình quan trọng, nhằm đáp ứng nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân và tổ chức Việc cấp đổi thường xảy ra khi giấy chứng nhận bị hư hỏng, rách nát, hoặc thông tin kê khai không chính xác Theo Luật đất đai năm 2013, các yêu cầu và quy trình tổ chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định rõ ràng.
Tất cả các loại đất trong địa giới hành chính xã cần được kê khai đăng ký, bao gồm cả những trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận trước đây do không kê khai, không có mặt tại nhà khi kê khai, hoặc hồ sơ bị thất lạc trong quá trình kê khai.
Người sử dụng đất cần kê khai chính xác về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, cũng như các nghĩa vụ tài chính đã thực hiện liên quan Họ phải nộp giấy chứng nhận bản gốc đã được cấp trước đó cùng với các hóa đơn và chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính để tiến hành thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận mới.
Uỷ ban nhân dân xã cần chủ động hợp tác với các ban ngành liên quan và huy động toàn bộ hệ thống chính trị địa phương để thực hiện công tác kê khai đăng ký Việc này bao gồm xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, hiện trạng sử dụng, diện tích tăng thêm do cơi nới, lấn chiếm hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở, cũng như hoàn thành nghĩa vụ tài chính của từng chủ sử dụng đất.
- Công tác tổ chức chỉ đạo thực hiện
Ban chỉ đạo huyện/thành phố, Thị xã sẽ triển khai kế hoạch này đến từng xã/phường và phân công nhiệm vụ cho các thành viên trong ban chỉ đạo tại các xã/phường.
Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện/thành phố, Thị xã tổ chức hướng dẫn chuyên môn cho uỷ ban nhân dân các xã/phường Đồng thời, phòng cũng chủ trì kiểm tra hồ sơ trước khi UBND huyện/thành phố, Thị xã và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai phê duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chỉnh lý và bổ sung bản đồ, hồ sơ cho các thửa đất có biến động Họ tiếp nhận hồ sơ từ UBND các xã/phường để thẩm định và xử lý theo quy định trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Sau khi UBND các xã/phường hoàn thành công tác kê khai đăng ký, văn phòng sẽ tổ chức lập hồ sơ địa chính.
+ Phòng Tài chính kế hoạch tham mưu cho UBND huyện/thành phố, Thị xã vềkinh phí để triển khai thực hiện kế hoạch đã được giao
Chi cục thuế huyện/thành phố, Thị xã phối hợp với Phòng Tài nguyên Môi trường và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thẩm định hồ sơ liên quan đến nghĩa vụ tài chính khi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND xã/phường có trách nhiệm tổ chức triển khai thực hiện các nội dung liên quan đến kê khai, đăng ký, xác nhận, xét duyệt và công khai hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dựa trên kế hoạch của UBND huyện/thành phố, Thị xã Việc này phải tuân thủ đúng quy định trước khi trình duyệt cấp có thẩm quyền phê duyệt hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch cấp đổi giấy chứng nhận.
2.1.3.3 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều 98, Luật đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2013) quy định cụ thể nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cụ thểnhư sau:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Nếu người sử dụng đất có nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn và có yêu cầu, họ có thể nhận một Giấy chứng nhận chung cho tất cả các thửa đất đó.
Khi thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở phải ghi đầy đủ tên của tất cả những người có quyền Mỗi người sẽ được cấp một Giấy chứng nhận riêng, hoặc nếu có yêu cầu, có thể cấp chung một Giấy chứng nhận cho người đại diện.
Cơ quan, trình tự và n ộ i dung c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n quy ề n s ử d ụng đấ t
2.1.4.1 Cơ quan quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quản lý thống nhất theo trình tự sau:
1 Đăng ký và Thống kê đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý việc phát hành phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đơn vị thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có chức năng phát hành phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm tổ chức việc in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng mẫu ban hành theo quy định này; quản lý phôi giấy chứng nhận sau khi in; thực hiện việc phát hành phôi giấy chứng nhận cho cơ quan tài nguyên và môi trường các địa phương; báo cáo Lãnh đạo Bộ (thông qua
Cục Đăng ký Thống kê đất đai sẽ cung cấp thông tin về số lượng giấy chứng nhận đã in và phát hành vào ngày 10 tháng 2 của quý tiếp theo Đồng thời, Cục cũng thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh về số lượng phôi giấy chứng nhận và số sêri đã phát hành cho các Chi nhánh Việc theo dõi in và phát hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo Mẫu số 05-GCN, trong khi báo cáo về quá trình này được lập theo Mẫu số 06-GCN, theo Quy định Số 08/2006/QĐ-BTNMT, ngày 21 tháng 07 năm 2006.
BộTài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2006)
2 Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh có trách nhiệm quản lý phôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã phát hành cho địa phương; lập sổ theo dõi việc nhận và cấp phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các huyện/thành phố, Thị xã
3 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã phát hành về địa phương; theo dõi và báo cáo Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh về số lượng giấy chứng nhận đã nhận (đối với trường hợp nhận phát hành trực tiếp từ Bộ Tài nguyên và Môi truờng), số lượng giấy chứng nhận đã sử dụng, sốlượng giấy chứng nhận bị hư hỏng phải huỷtrên địa bàn
2.1.4.2 Trình tự và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trường hợp cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản gắn liền hoặc có tài sản nhưng không cần chứng nhận quyền sở hữu của chủ khác, theo Điều 14 NĐ88/2009/NĐ-CP, thời gian thực hiện là 19 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ Trình tự cấp giấy chứng nhận được tổng hợp rõ ràng trong bảng kèm theo.
Để cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản gắn liền hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu, cần thực hiện các bước thủ tục theo quy định Quy trình này bao gồm việc nộp hồ sơ, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, thực hiện khảo sát thực địa và ra quyết định cấp giấy chứng nhận Các bước này đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho chủ sở hữu đất và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Bước Nội Dung Cơ quan có trách nhiệm
Lập hồ sơ đăng ký
+ Đơn, các giấy tờ có liên quan về quyền sử dụng đất + Xác định tình trạng tranh chấp, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất quy hoạch
+ Công khai kết quả, giải quyết kiến nghị
+ Chủ sử dụng đất + Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn
Thẩm tra, xác minh thực điạ, trích lục bản đồ
+Xác nhận điều kiện được chứng nhận
+ Lập hồ sơ +Trích lục bản đồ + Trích sao địa chính
+ Chi nhánh VP đăng ký đất đai huyện, thị xã, thành phố
Kiểm tra hồsơ, ra quyết định
+Kiểm tra hồsơ +Trình UBND huyện, thành phố, thị xã +Ra quyết định
+UBND huyện, thành phố, thị xã
+ Phòng tài nguyên và môi trường
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Giao quyết định và giấy chứng nhận
+ Giao quyết định + Giao giấy chứng nhận + Ký hợp động thuê đất
+ Phòng tài nguyên và môi trường
+ Chi nhánh VP đăng ký đất đai huyện, thị xã, thành phố Ghi nhận biến động sử dụng đất
+ Ghi nhận biến động +VP đăng ký đất đai tỉnh
Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, trong trường hợp cấp giấy chứng nhận cho chủ thể đăng ký ở xã, phường, thị trấn, người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở và công trình xây dựng, thời gian thực hiện là 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ.
2.1.4.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Chính phủ, 2014) quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định về cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà không có giấy tờ hợp lệ và không vi phạm pháp luật đất đai Việc cấp Giấy chứng nhận này tuân thủ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định, đồng thời không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 23 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất có nhà ở và công trình xây dựng từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, sẽ được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp quyền sử dụng đất Việc sử dụng đất khi nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được phê duyệt Nếu sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch nhưng đã thực hiện trước thời điểm phê duyệt hoặc tại khu vực chưa có quy hoạch, vẫn được công nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai năm 2013, nếu thửa đất có nhà ở có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở, toàn bộ diện tích sẽ được công nhận là đất ở Ngược lại, nếu thửa đất có diện tích lớn hơn hạn mức công nhận, thì diện tích đất ở được công nhận sẽ bằng hạn mức đó Trong trường hợp diện tích xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận, diện tích đất ở sẽ được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng.
Đối với thửa đất có công trình xây dựng phục vụ sản xuất, thương mại và dịch vụ phi nông nghiệp, việc công nhận đất sẽ dựa trên diện tích thực tế của công trình Hình thức sử dụng đất sẽ được công nhận theo dạng giao đất có thu tiền sử dụng, với thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài.
Đối với thửa đất có nhà ở và công trình xây dựng phục vụ sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp, nếu diện tích thửa đất vượt quá hạn mức công nhận đất ở, thì diện tích đất ở sẽ được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản 1, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Phần diện tích còn lại dành cho công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp sẽ được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản 1, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Sau khi xác định diện tích đất theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản 1, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, phần diện tích còn lại sẽ được công nhận là đất nông nghiệp theo Khoản 5 Điều 20 của cùng nghị định này.
- Hộgia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm
Năm 2014, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp quyền sử dụng đất, phù hợp hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã được sử dụng trước thời điểm phê duyệt quy hoạch, hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch, và chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì quyền sử dụng đất sẽ được công nhận.
Nội dung nghiên cứu QLNN về cấp giấy chứng nhận QSD đất ở
2.1.5.1 Lập kế hoạch cấp giấy chứng nhận QSD đất ở
Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân bổ và khoanh vùng đất đai nhằm phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu, dựa trên tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng của các ngành Kế hoạch sử dụng đất cụ thể hóa quy hoạch theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch xác định.
Quy hoạch đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là yếu tố quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, ảnh hưởng đến chất lượng và hiệu quả cấp giấy chứng nhận Công tác quy hoạch cần đi trước để làm cơ sở cho quản lý, giảm thiểu thất thoát và lãng phí Trong quản lý cấp giấy chứng nhận, cần chú trọng quy hoạch đất ở gắn liền với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, phát triển ngành, phát triển hạ tầng, phát triển đô thị và quy hoạch xây dựng Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội bao gồm quy hoạch của cả nước, vùng và địa phương.
2.1.5.2 Tổ chức bộ máy quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
Tổ chức là một yếu tố động, thường xuyên thay đổi để thích ứng với môi trường hoạt động, cạnh tranh, công nghệ và yêu cầu quản lý Bộ máy quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở bao gồm các bộ phận trong cơ cấu quyền lực nhà nước, mỗi bộ phận có chức năng, quyền hạn và nhiệm vụ riêng, đồng thời có mối quan hệ ràng buộc và phụ thuộc lẫn nhau Sự bố trí này được tổ chức thành các cấp và khâu nhằm thực hiện hiệu quả chức năng quản lý nhà nước về đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra.
Bộ máy quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSD đất) được cấu thành từ các bộ phận hợp lý, đảm bảo không thừa, không thiếu, và có mối quan hệ chặt chẽ cả theo chiều dọc và chiều ngang Chức năng quản lý là những hoạt động cần thiết, phát sinh từ phân công lao động trong quá trình quản lý, xác định rõ cho từng bộ phận trong bộ máy quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận QSD đất Quyền hạn và nhiệm vụ của từng bộ phận cũng được xác định rõ ràng, đảm bảo tính độc lập tương đối nhưng không tách rời, tạo thành tiền đề cho sự vận hành hiệu quả Cấp quản lý thể hiện qua quan hệ dọc giữa các cấp trên và cấp dưới, trong khi khâu quản lý là tập hợp các bộ phận ngang quyền, hợp tác dựa trên chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn được giao.
2.1.5.3 Thực hiện quản lý cấp giấy chứng nhận QSD đất ở
Quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở bao gồm nhiều bước và chủ yếu tập trung vào việc quản lý các văn bản pháp luật liên quan Hiện tại, các văn bản quan trọng như Luật đất đai 2013 cùng với các nghị định và thông tư hướng dẫn thi hành luật đang được áp dụng.
Quản lý đối tượng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 99, Luật đất đai 2013 bao gồm nhiều nhóm người như: Người đang sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất sau khi Luật có hiệu lực; người chuyển nhượng, thừa kế, hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất từ hợp đồng thế chấp; người sử dụng đất theo kết quả hòa giải tranh chấp hoặc theo quyết định của Tòa án; người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; người sử dụng đất trong các khu công nghiệp; người mua nhà ở gắn liền với đất; người được thanh lý, hóa giá nhà ở; người sử dụng đất tách thửa hoặc hợp thửa; và người đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2.1.5.4 Kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm
Trong quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, việc kiểm tra và giám sát cần được thực hiện thường xuyên và liên tục để nâng cao hiệu lực quản lý Điều này đảm bảo việc thực hiện đúng Luật đất đai và các quy định pháp luật liên quan Để duy trì tính thường xuyên trong công tác này, lãnh đạo cần tạo điều kiện cho tổ chức kiểm tra hoạt động theo đúng chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn Hoạt động kiểm tra, giám sát phải đảm bảo tính độc lập, tuân thủ pháp luật và không bị cản trở bởi bất kỳ ai.
Yếu tố ảnh hưởng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.6.1 Hệ thống văn bản pháp luật và các văn bản hướng dẫn
Chính sách nhà nước đóng vai trò quan trọng trong tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân Các văn bản chính sách cần rõ ràng, phù hợp, không chồng chéo, ngắn gọn và dễ hiểu để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện công tác cấp giấy, từ đó nâng cao hiệu quả công việc.
2.1.6.2 Năng lực của cán bộ
Năng lực của cán bộ cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả công tác này Cán bộ có chuyên môn cao sẽ thực hiện công việc tốt hơn và có khả năng nhận diện và giải quyết vấn đề hiệu quả hơn Quá trình xét cấp GCNQSDĐ yêu cầu nhiều bước để xác minh thông tin về thửa đất, do đó cần đảm bảo số lượng và trình độ chuyên môn của cán bộ thực hiện.
2.1.6.3 Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ
Quản lý thông tin và xác định lai lịch thửa đất là nhiệm vụ quan trọng, đòi hỏi công nghệ và thiết bị máy móc hiện đại Lĩnh vực quản lý đất đai phức tạp và thường xuyên đối mặt với biến động, dễ phát sinh mâu thuẫn và tranh chấp Do đó, cần có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác, cùng với sự hỗ trợ của trang thiết bị và hệ thống cơ sở vật chất để theo dõi và quản lý thông tin về biến động đất đai.
2.1.6.4 Sự phối hợp giữa các cấp các ngành
Trong quản lý nhà nước về đất đai, sự phối hợp giữa các cấp ngành là rất quan trọng, từ cấp cơ sở đến cấp tỉnh Sự phối hợp này thể hiện qua việc xác nhận nguồn gốc sử dụng đất và thực hiện chủ trương của Đảng cùng pháp luật Nhà nước Phòng Tài nguyên Môi trường huyện đóng vai trò tham mưu cho UBND huyện trong việc thu hồi, hủy bỏ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSD đất) Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện là cơ quan chuyên môn thực hiện nghiệp vụ cấp giấy chứng nhận cho người dân Sự hợp tác hiệu quả giữa các cấp ngành góp phần nâng cao chất lượng quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận QSD đất.
2.1.6.5 Nhận thức và sự hiểu biết của người dân
Sự hiểu biết của người dân về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến việc đăng ký cấp giấy Khi người dân nhận thức rõ vai trò và ý nghĩa của giấy chứng nhận, họ sẽ nhanh chóng thực hiện đăng ký Bên cạnh đó, việc hiểu biết về cơ quan, quy trình và thủ tục cấp giấy cũng góp phần thúc đẩy quá trình này.
Thực tiễn quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhận quyền sử dụng đất
2.2.1.1 Kinh nghiệm của Australia Đăng ký quyền (hệ thống Toren) Tại Australia việc đăng ký bản đồ số do các cơ quan chính phủcác đang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai Gồm các đơn vị:
Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, có nhiệm vụ thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens Tất cả bất động sản đã đăng ký tại đây đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens, với sổ đăng ký là tập hợp các bản ghi và lưu giữ giấy chứng nhận quyền Các giao dịch như thế chấp, mua bán, cho thuê phải được đăng ký trong hệ thống và ghi trên giấy chứng nhận Kể từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà được lưu trữ điện tử, trừ khi chủ sở hữu yêu cầu in để phục vụ giao dịch thế chấp.
Cơ quan cấp GCNQSD đất của Bang Victoria
Hệ thống cấp giấy GCNQSD đất ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan cấp GCNQSD đất Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai
Vào năm 1958, Cơ quan cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất tại Victoria bao gồm các bộ phận như Dịch vụ đăng ký quyền, Trung tâm thông tin đất đai, Bộ phận đo đạc, Bộ phận tách hợp thửa đất, và Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay, hầu hết đất đai và bất động sản tại Bang Victoria đã được đăng ký quyền, và các quyền, giao dịch cùng biến động cần phải được đăng ký bao gồm quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, và quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales (NSW) chịu trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) thông qua các bộ phận như Đo đạc và bản đồ, Bảo vệ tài nguyên đất, Quản lý đất công, Định giá và Cấp GCNQSD Hệ thống Torrens, được áp dụng từ Luật bất động sản năm 1863, yêu cầu tất cả đất đai do Hoàng gia cấp phải được đăng ký theo quy định Hiện nay, hệ thống hồ sơ cấp GCNQSD đất của NSW bao gồm hai loại song hành: Hồ sơ cũ được lập từ năm 1863.
Năm 1961, hồ sơ mới được lập với thiết kế tờ rời, thay thế cho hồ sơ cũ dạng đóng tập Việc chuyển đổi không diễn ra đồng loạt mà thực hiện dần theo từng giao dịch hoặc thay đổi được đăng ký Hồ sơ cũ được bảo quản như tư liệu lịch sử và lưu trữ điện tử để dễ dàng tra cứu Để hỗ trợ tra cứu, một bản mục lục tên người mua được lập dưới dạng sổ Quy trình cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất đã được tin học hóa từ năm 1983, hiện nay sử dụng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp ra đời năm 1999, đây là hệ thống Torrens đầu tiên được tin học hóa trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001, mục lục tên chủ mua trên Microfiche đã được tích hợp vào hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Chế độ pháp lý về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp, với nội dung chính được quy định trong Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này nêu rõ nguyên tắc rằng việc chuyển giao quyền sở hữu không có hiệu lực đối với người thứ ba nếu giao dịch chưa được công bố Điều này có nghĩa là giao dịch chưa công bố chỉ tạo ra cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 của Pháp là đạo luật đầu tiên quy định hệ thống đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, bao gồm cả những quyền không thể thế chấp như quyền sử dụng bất động sản liền kề và quyền sử dụng làm chỗ ở Luật này cũng yêu cầu công bố công khai tất cả các hợp đồng và giao dịch về chuyển nhượng quyền đối với bất động sản, đảm bảo tính minh bạch trong các giao dịch Việc công bố công khai phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung, bất kể là tại Văn phòng cấp giấy CN QSD đất hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle.
- Hợp đồng, giao dịch phải do
Công chứng viên đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính hợp pháp và xác thực của hợp đồng, giao dịch Điều này không chỉ giúp thực hiện các thủ tục đăng ký một cách hiệu quả mà còn mang lại sự an toàn pháp lý cần thiết cho chủ sở hữu, giúp họ thực hiện quyền sở hữu mà không lo bị tranh chấp Văn bản công chứng với ngày tháng hiệu lực rõ ràng và giá trị chứng cứ chắc chắn là điều kiện tiên quyết trong quá trình này.
Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng là nguyên tắc quan trọng trong việc đảm bảo tính liên tục trong đăng ký quyền sở hữu Mọi hợp đồng và giao dịch phải được đăng ký theo thứ tự, nghĩa là giấy tờ xác nhận quyền sở hữu trước đó phải được đăng ký trước khi thực hiện giao dịch mới Nguyên tắc này nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho bên thứ ba và đảm bảo khả năng tái lập thứ tự chuyển nhượng quyền sở hữu một cách dễ dàng Nếu chủ sở hữu quên đăng ký quyền của mình, mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền sau này sẽ không được phép đăng ký, dẫn đến việc không có hiệu lực đối với bên thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố thông tin về đất đai rất chú trọng đến thông tin sở hữu chủ Việc xác định chính xác các bên liên quan trong hợp đồng và giao dịch là cần thiết Tất cả hợp đồng và văn bản đăng ký phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ cư trú, ngày sinh, nơi sinh, cùng thông tin về vợ hoặc chồng và chế độ tài sản hôn nhân của các cá nhân tham gia, dù họ có mặt trực tiếp hay thông qua đại diện Đối với pháp nhân, cần ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở và thông tin đăng ký kinh doanh, kèm theo họ tên và địa chỉ của người đại diện Cuối cùng, tất cả hợp đồng và văn bản cần có chữ ký chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, tất cả tài liệu đăng ký bất động sản phải cung cấp thông tin chi tiết và nhất quán về bất động sản, đặc biệt là trong trường hợp có nhiều giao dịch liên tiếp Thông tin về bất động sản chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế phải hoàn toàn khớp với hồ sơ địa chính Để phân biệt bất động sản, các thông tin thiết yếu bao gồm tên xã, số thửa và số bản đồ địa chính Ngoài ra, thực tiễn còn ghi thêm các thông tin như tính chất, nội dung địa chính và tên gọi phổ biến của bất động sản Pháp luật cũng quy định rõ ràng về các phần có thể phân chia của nhà chung cư và các phần của bất động sản có nhiều chủ sở hữu, nhằm xác định rõ ràng quyền sở hữu Trong hợp đồng giao dịch, cần ghi rõ số lô của tài sản và mô tả tình trạng phân chia của bất động sản nếu là nhà chung cư, hoặc đính kèm hồ sơ chia lô nếu là đất chia lô.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thụy Điển đã được thực hiện từ thế kỷ 16, trở thành một thủ tục quan trọng không thể thiếu trong các giao dịch mua bán và thế chấp tài sản.
Hệ thống ĐKĐĐ ở Thụy Điển đã được hoàn thiện từ đầu thế kỷ 20 và vẫn đang trong quá trình phát triển và hiện đại hóa Hệ thống này tương tự như hệ thống Torrens, với việc ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản được thực hiện bởi các cơ quan khác nhau, tạo thành một hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản thuộc Tổng cục quản lý đất đai (National Land Survey - NLS) của Bộ Môi trường Thụy Điển, với 53 Văn phòng đăng ký bất động sản phân bố tại các địa phương khác nhau, cùng với một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CN QSD đất) thuộc Toà án trung ương và Bộ Tư pháp, với 93 Văn phòng ĐKĐĐ tại các quận Để đồng bộ hóa thông tin về đất đai, Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương thuộc Bộ Môi trường và phát triển chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý thông tin đăng ký bất động sản và cấp giấy CN QSD đất Hệ thống này phối hợp với Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia và Toà án, đảm bảo sự chuyên môn hóa cao giữa các cơ quan Tất cả hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính, thu phí dịch vụ, với 20.000 cổng thông tin cho phép truy cập dữ liệu trực tuyến miễn phí, chỉ tính phí cho tài liệu in.
Năm 1999, các quyền và trách nhiệm liên quan đến quyền sở hữu đất đai, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng và quyền địa dịch cần phải được đăng ký Để thực hiện việc này, đất đai được chia thành các đơn vị đất với mã số duy nhất, và việc xác định các đơn vị đất, bao gồm tách hoặc hợp phần diện tích, thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Quy trình đăng ký quyền, thế chấp và chuyển quyền được thực hiện bởi cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo các thủ tục chặt chẽ (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
Kinh nghi ệ m c ủ a vi ệ t nam v ề qu ản lý nhà nướ c v ề c ấ p gi ấ y ch ứ ng nh ậ n
nhận quyền sử dụng đất
2.2.2.1 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên – tỉnh Quảng Ninh
Thị xã Quảng Yên đã hoàn thành 98,18% việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), tương đương với 78.428 giấy, còn lại 3.000 hồ sơ Trong đó, nhóm đất nông nghiệp đạt tỷ lệ 99,17%, trong khi nhóm đất phi nông nghiệp đạt 97,82% Công tác cấp GCNQSDĐ tại Quảng Yên đã được thực hiện một cách có nền nếp từ nhiều năm qua.
Năm 1995, Phòng Địa chính được thành lập, sau này đổi tên thành Phòng Tài nguyên - Môi trường, đã đạt được kết quả đáng kể trong công tác đo đạc bản đồ với độ chính xác đến từng cm Để tránh nhầm lẫn và rắc rối trong việc cấp giấy, thị xã đã đảm bảo sự có mặt đầy đủ của cán bộ địa chính, thôn trưởng, chủ sử dụng đất và đội nghiệm thu trong quá trình đo đạc Sau khi hoàn thiện khâu đo đạc, hệ thống bản đồ địa chính được thiết lập và công khai, đồng thời hồ sơ đăng ký và cấp sổ được thực hiện Đặc biệt, Phòng Tài nguyên - Môi trường đã tham mưu cho UBND thị xã bàn giao bản đồ đến từng thửa cho các bên liên quan để xác nhận, từ đó không có trường hợp khiếu kiện nào xảy ra sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong nhiều năm qua (Lê Hải Điệp, 2014).
Yếu tố quan trọng nữa góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ của
Quảng Yên đã tổ chức công tác một cách đồng bộ với sự tham gia của toàn bộ hệ thống chính trị, nhấn mạnh tầm quan trọng của nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn Thị xã thường xuyên tổ chức họp để báo cáo, đánh giá và rút kinh nghiệm trong công tác thực hiện Phòng Tài nguyên - Môi trường tích cực tham mưu cho lãnh đạo giải quyết các vấn đề phát sinh theo phương châm “mắc đâu gỡ đó” UBND thị xã đã thành lập các tổ công tác kiểm tra thực tế tại 19 xã, phường nhằm thúc đẩy nhanh tiến trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Tỉnh cũng đã hỗ trợ hàng chục tỷ đồng cho thị xã để đầu tư trang thiết bị đo đạc công nghệ điện tử và xây dựng hệ thống quản lý dữ liệu GCNQSDĐ Đến nay, thị xã đã hoàn thành việc đo đạc và đăng ký xây dựng cơ sở dữ liệu tại 3 xã, phường, và đang tiếp tục xử lý 16 xã, phường còn lại, giúp cải thiện công tác quản lý và giảm thiểu sai sót.
2.2.2.2 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng
Trong năm 2013, tỉnh Cao Bằng đã cấp 226 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 90,4% kế hoạch, với tổng diện tích lên tới 11.736,91 ha Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân được thực hiện theo Nghị quyết 30/2012/QH-13.
Quốc hội: Được triển khai thực hiện trên địa bàn 164/199 xã, phường, thị trấn và
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) theo dự án tổng thể tại 07 xã huyện Bảo Lâm và 02 thị trấn Tà Lùng, Hòa Thuận huyện Phục Hòa đã đạt kết quả tích cực, với 56.398 GCN được cấp cho 36.232 hộ, tương đương 115,15% so với kế hoạch, tổng diện tích đạt 13.691,28 ha Trong đó, 47.161 GCN cho đất sản xuất nông nghiệp (13.311,31 ha), 6.087 GCN cho đất ở nông thôn (262,17 ha), và 3.150 GCN cho đất ở đô thị (117,8 ha) Tính đến nay, toàn tỉnh đã cấp tổng cộng 442.529 Giấy chứng nhận.
* Cấp GCN cho hộgia đình cá nhân:
- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 218.315 GCN với diện tích 79.706,76 ha đạt 86,78 % diện tích cần cấp;
- Đất ở nông thôn cấp được 92.167GCN với diện tích 3.541,01 ha đạt 96,54% diện tích cần cấp;
- Đất ởđô thị 26.939 GCN với diện tích 706,12 ha đạt 93,5 % diện tích cần cấp
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp: Được 103.875 GCN; diện tích cấp: 399.503,59 ha đạt 90,12 % diện tích cần cấp
* Cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức: 1.231 GCN; diện tích: 37.155,52 ha
- Đất chuyên dùng: 941 GCN, diện tích: 1.200,56 ha đạt 81,05 % diện tích cần cấp;
- Đất lâm nghiệp: 285 GCN, diện tích: 35.912,64 ha đạt 99,37 % diện tích cần cấp;
Trong tỉnh, đã có 5 GCN với tổng diện tích 42,32 ha, nhờ vào sự quan tâm chỉ đạo của hệ thống chính trị và toàn xã hội, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, dự án và hộ dân đã được thực hiện nhanh chóng và hiệu quả Đặc biệt, công tác tuyên truyền đã giúp người sử dụng đất nhận thức rõ tầm quan trọng và lợi ích của Giấy chứng nhận Hơn nữa, việc ứng dụng công nghệ thông tin và cải cách thủ tục hành chính cũng đã được đẩy mạnh, góp phần hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến cấp Giấy chứng nhận.
2.2.2.3 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Tiền Giang
Từ khi thực hiện Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009, tỉnh đã cấp đổi 89.675 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) với tổng diện tích 24.810,50 ha đến tháng 3/2012 Dự án "Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam" (dự án VLAP) được thực hiện từ năm 2009, trong khi công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và cấp đổi GCNQSDĐ đang diễn ra tại 14 xã (4 xã ở huyện Gò Công Tây và 10 xã ở huyện Chợ Gạo) với diện tích đo đạc là 18.669,10 ha Tổng số GCNQSDĐ đã cấp là 71.552 giấy, trong đó đã cấp đổi 30.415 giấy, đạt tỷ lệ 42,5% Tại 3 huyện thực hiện đo đạc và lập bản đồ địa chính năm 2000, công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được triển khai tại 19 xã thuộc huyện Chợ Gạo.
Tại tỉnh, tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đã được cấp đổi là 155.823 trên tổng số 291.212 giấy, đạt tỷ lệ 53,5% (Trần Thanh Bá, 2013) Trong số này, còn tồn 135.389 giấy chưa được phát cho người sử dụng đất Để đạt được kết quả này, tỉnh đã áp dụng nhiều kinh nghiệm và thực hiện các công việc cụ thể trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Rà soát, thống kê những thửa đất, những chủ sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện (đến từng xã)
- UBND cấp thành phố, xã tăng cường công tác tuyên truyền, vận động nhân dân thực hiện tốt việc cấp đổi GCNQSDĐ
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện tăng cường hỗ trợ cán bộ địa chính xã
- Các xã xây dựng kế hoạch, sắp xếp lịch cấp đổi GCNQSDĐ và công bố, vận động đểngười dân thực hiện theo quy định
UBND các tỉnh, huyện, thành phố cần xây dựng kế hoạch làm việc cụ thể với các ngân hàng và tổ chức tín dụng để thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Đặc biệt, cần có sự thống nhất trong việc phối hợp giữa văn phòng đăng ký đất đai và các ngân hàng nhằm đảm bảo quy trình diễn ra hiệu quả và đồng bộ.
- Đối với trường hợp bổ sung hồ sơ, cán bộđịa chính xã, cán bộ phụ trách bộ phận một cửa hướng dẫn thực hiện theo quy định
Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường làm việc với từng huyện để thống nhất giải pháp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời cử cán bộ chuyên môn hỗ trợ Sở cũng phối hợp với UBND huyện, thành phố để chỉ đạo thực hiện Hàng tuần, bộ phận chuyên môn phải báo cáo tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Sở TN-MT và UBND huyện, thành phố để phối hợp chỉ đạo.
Trung tâm Công nghệ Thông tin TN - MT đã xây dựng cơ sở dữ liệu và tổ chức tập huấn chuyển giao công nghệ tin học cho công tác quản lý đất đai, bao gồm việc chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính với phần mềm dùng chung từ cấp xã đến cấp tỉnh cho những huyện đủ điều kiện Tuy nhiên, trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, một số nguyên nhân tồn đọng đã được chỉ ra.
Một số hộ dân chưa ý thức được quyền của người sử dụng đất khi được Nhà nước cấp GCNQSDĐ nên không đến cấp đổi giấy
Nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thế chấp tại ngân hàng và quỹ tín dụng để vay vốn sản xuất Tuy nhiên, sự phối hợp giữa ngân hàng, quỹ tín dụng và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện vẫn chưa được chặt chẽ.
Các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu theo tên mới do thừa kế, cho tặng hoặc mua bán nhưng chưa hoàn tất thủ tục tại các cơ quan chức năng cần được chú ý để đảm bảo tính hợp pháp và quyền sở hữu.
+ Một số hộ dân không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính khi xác định lại diện tích đất ởtheo quy định
- Thời gian đăng ký sau đo đạc đến khâu phát giấy kéo dài nên số lượng biến động nhiều
Một số nơi, Đảng ủy và UBND xã chưa chú trọng đến công tác cấp đổi Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ), chỉ thực hiện rầm rộ trong giai đoạn phát động, sau đó giao cho cán bộ địa chính mà không kiểm tra, nhắc nhở Công tác tuyên truyền và vận động người sử dụng đất tham gia cấp đổi GCNQSDĐ diễn ra không thường xuyên Cán bộ địa chính xã không lập kế hoạch cho công tác cấp đổi giấy, đồng thời còn phải đảm nhiệm nhiều công việc khác, và một số xã gặp khó khăn do sự thay đổi cán bộ địa chính.
- Hộgia đình, cá nhân làm mất giấy cũ
Cấp huyện gặp khó khăn trong việc tổ chức cấp đổi giấy tờ, đặc biệt là việc thành lập tổ cấp đổi tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Với lực lượng nhân sự hạn chế và địa bàn rộng, cùng với nhiều công việc khác phải thực hiện, thời gian dành cho việc cấp đổi giấy tờ trở nên hạn chế.
Bài h ọ c kinh nghi ệ m rút ra
Để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần có sự chỉ đạo từ toàn bộ hệ thống chính trị và sự tham gia của toàn xã hội Đặc biệt, công tác tuyên truyền và vận động người sử dụng đất cần được chú trọng, giúp họ nhận thức rõ tầm quan trọng của Giấy chứng nhận và những lợi ích mà nó mang lại.
Giấy chứng nhận là một phần quan trọng trong việc cải cách thủ tục hành chính Để nâng cao hiệu quả cấp Giấy chứng nhận, cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin và hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan Việc này sẽ giúp cải thiện quy trình làm việc ở các cấp, các ngành, từ đó nâng cao chất lượng dịch vụ công.
UBND tỉnh và huyện đã chỉ đạo việc tăng cường phối hợp giữa các ngân hàng và tổ chức tín dụng trong công tác cấp đổi Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) Đồng thời, cần thống nhất kế hoạch phối hợp thực hiện giữa văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các ngân hàng để đảm bảo quy trình diễn ra thuận lợi và hiệu quả.
Hàng tuần, bộ phận chuyên môn báo cáo và đánh giá tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Sở TN-MT và UBND thành phố để phối hợp chỉ đạo Phòng Tài nguyên - Môi trường luôn theo dõi sát sao và hỗ trợ lãnh đạo UBND thành phố trong việc giải quyết các vướng mắc Đồng thời, cần đầu tư trang thiết bị đo đạc công nghệ điện tử và xây dựng hệ thống quản lý dữ liệu thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phần mềm.
Để nâng cao hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần tăng cường nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm Các xã cần xây dựng kế hoạch cụ thể, sắp xếp lịch cấp đổi GCNQSDĐ, đồng thời công bố và vận động người dân thực hiện theo quy định.
PHẦN 3.PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU