Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Địa điểm nghiên cứu
Địa điểm nghiên cứu đề tài trong phạm vi địa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ
Thị xã Cửa Lò bao gồm 7 phường, trong giai đoạn từ 2015 đến 2017 có 5 phường tổ chức đấu giá Tôi đã chọn 3 dự án tại 3 phường Nghi Hải, Nghi Tân và Nghi Hương để tiến hành nghiên cứu.
Thời gian nghiên cứu
- Thời gian thực hiện đề tài luận văn từ tháng 3 năm 2017 đến tháng 10 năm 2018;
Dữ liệu thứ cấp về đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An đã được thu thập trong khoảng thời gian ba năm, từ năm 2015 đến 2017.
-Số liệu sơ cấp liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An được thu thập trong tháng 02 và tháng 03 năm 2018.
Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu này tập trung vào việc đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án đã thực hiện trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An trong giai đoạn 2015 – 2017.
Cán bộ tham gia trong công tác đấu giá và những người trúng đấu giá tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An.
Các văn bản pháp luật liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò.
Nội dung nghiên cứu
Thị xã Cửa Lò có điều kiện tự nhiên đa dạng với vị trí địa lý thuận lợi, khí hậu ôn hòa, thủy văn phong phú và nguồn nước dồi dào Về kinh tế-xã hội, Cửa Lò đang trên đà phát triển với tốc độ tăng trưởng kinh tế ổn định, dân số gia tăng, lao động và việc làm được cải thiện, góp phần nâng cao thu nhập cho người dân Sự phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn diễn ra mạnh mẽ, cùng với đó là sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Tuy nhiên, tình hình quản lý và sử dụng đất vẫn cần được chú trọng để đảm bảo phát triển bền vững cho khu vực.
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Cửa Lò cho thấy sự tuân thủ các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất Thị xã đã công bố kết quả đấu giá, thể hiện tính minh bạch và hiệu quả trong việc quản lý tài nguyên đất đai, đồng thời thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.
Cửa Lò giai đoạn 2015 – 2017; Kết quả đấu giá Quyền sử dụng đất tại 03 dự án nghiên cứu.
-Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò
-Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Phương pháp nghiên cứu
3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Trong giai đoạn 2015 - 2017, thị xã Cửa Lò đã tổ chức đấu giá đất tại 05 phường, với tổng diện tích lên tới 67.953,88 m² Để nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại thị xã, tôi đã tiến hành phân tích 03 dự án đấu giá ở 03 phường trong 03 năm khác nhau.
Các dự án được lựa chọn là những điển hình, bao gồm cả thành công và không thành công, với sự đa dạng về vị trí địa lý, điều kiện kinh tế xã hội và thời điểm tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Qua đó, chúng ta có thể đánh giá ưu nhược điểm, cũng như những hạn chế tồn tại, từ đó có cái nhìn khách quan và rõ nét về thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương.
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư tại khối Hải Giang 1, phường Nghi Hải;
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư và chợ bến cá tại phường Nghi Tân, thị xã Cửa Lò;
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở dân cư tại khối 7, phường Nghi Hương, thị xã Cửa Lò.
Để đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Cửa Lò, cần xây dựng phiếu điều tra dựa trên các chỉ tiêu như vị trí khu đất, diện tích, chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá, cũng như chênh lệch giữa giá sàn và giá quy định của Nhà nước.
3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Thu thập số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình sử dụng đất đai tại thị xã Cửa Lò, thành phố Vinh
- Điều tra, thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án điều tra về nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch, các bước xây dựng giá sàn.
3.5.3 Phương pháp điều tra sơ cấp
- Điều tra người trúng đấu giá trên địa bàn thị xã Cửa Lò:
Số phiếu được xác định theo công thức với trường hợp tổng thể nhỏ và biết được tổng thể:
Với cỡ mẫu n, tổng thể N và sai số tiêu chuẩn e, trong 3 dự án, số người trúng đấu giá là 117, với sai số tiêu chuẩn là 5%.
Tổng số phiếu cần điều tra tại thị xã Cửa Lò là 90 phiếu, được phân bổ theo mẫu phiếu tiêu chuẩn, với mỗi dự án thực hiện điều tra 30 phiếu.
Trong cuộc điều tra, tổng cộng có 30 phiếu được thu thập từ các cán bộ, bao gồm 5 phiếu từ cán bộ địa chính, 8 phiếu từ Phòng Tài nguyên và Môi trường, 10 phiếu từ Trung tâm Phát triển quỹ đất thị xã, và 7 phiếu từ Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất.
Qua việc phỏng vấn trực tiếp 90 khách hàng trúng đấu giá và 30 cán bộ tham gia đấu giá tại 03 dự án ở Thị xã, chúng tôi đã xác minh thông tin về nguồn gốc và chất lượng đất Điều này giúp nắm bắt nguyện vọng của người trúng đấu giá và đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong khu vực nghiên cứu.
3.5.4 Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, xử lý số liệu
Kết hợp yếu tố định tính và định lượng, nghiên cứu thu thập số liệu tại địa bàn nhằm ghi chép, thống kê và so sánh quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất Qua đó, đánh giá hiệu quả và ưu việt của kết quả đạt được Dữ liệu điều tra được xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel.
Phương pháp này để phân tích, so sánh giữa chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và thực tế tổ chức thực hiện.
So sánh giữa giá sàn, giá thị trường và giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là cần thiết để đánh giá chính xác thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trong khu vực nghiên cứu Việc này giúp xác định sự chênh lệch giữa các mức giá và hiểu rõ hơn về tình hình đấu giá đất đai hiện tại.