THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ CHẬM TIẾN ĐỘ CẦN XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG
Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về xác định DAĐT chậm tiến độ cần xử lý quyền sử dụng đất
1.2.1 Thực tiễn xác định DAĐT chậm tiến độ cần xử lý quyền sử dụng đất
Để xử lý quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, cần xác định dự án đầu tư nào chậm tiến độ Việc này có thể thực hiện qua nhiều phương pháp, bao gồm: (i) theo dõi tiến độ triển khai dự án thông qua hồ sơ đăng ký xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư; (ii) kiểm tra và rà soát tiến độ thực hiện dự án; và (iii) thanh tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai.
Tiến độ thực hiện dự án (DA) đóng vai trò quan trọng trong việc xử lý dự án đầu tư (DAĐT) và quyền sử dụng đất, thông qua việc công bố thông tin, gia hạn hoặc thu hồi đất Hiện tại, cơ chế pháp luật về đầu tư chưa quy định rõ ràng về tiến độ thực hiện, để Chủ đầu tư tự quyết định từng giai đoạn Điều này dẫn đến tình trạng nhiều DAĐT không có thông tin rõ ràng về tiến độ, gây khó khăn cho các địa phương trong việc xác định thời điểm vi phạm.
Trong quy trình chấm dứt hoạt động dự án (DA) và thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư (ĐT), có những trường hợp cụ thể được thụ lý hồ sơ bao gồm: DA chưa triển khai theo tiến độ đăng ký, DA đã xây dựng nhưng tiến độ chậm, DA hoàn thiện xây dựng nhưng chưa hoạt động theo kế hoạch, DA đã hoạt động nhưng ngừng kéo dài, và trường hợp theo bản án hoặc quyết định của tòa án do Chủ đầu tư vi phạm pháp luật.
Kể từ khi dự án (DA) nhận Giấy chứng nhận đầu tư (ĐT), người phụ trách có trách nhiệm theo dõi và giám sát triển khai dự án, đồng thời đề xuất các trường hợp cần chấm dứt hoạt động của dự án và thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư.
Ban quản lý các Khu công nghiệp tỉnh yêu cầu Chủ Đầu Tư (Chủ ĐT) cam kết thời gian và tiến độ triển khai Dự án (DA) trong vòng 15 ngày kể từ ngày ban hành văn bản Nếu Chủ ĐT không thực hiện theo tiến độ lần 1, Ban quản lý sẽ yêu cầu cam kết lần 2 trong thời hạn 15 ngày, đồng thời cảnh báo về việc thu hồi Giấy chứng nhận Đầu Tư Nếu Chủ ĐT vẫn không tuân thủ, Ban quản lý sẽ gửi văn bản cuối cùng yêu cầu triển khai DA và khẳng định việc thu hồi Giấy chứng nhận mà không cần thông báo trước Sau 03 lần thông báo mà Chủ ĐT vẫn không thực hiện, Ban quản lý sẽ tiến hành các biện pháp cần thiết.
Khu công nghiệp sẽ thụ lý hồ sơ chấm dứt hoạt động DA và thu hồi Giấy chứng nhận ĐT theo quy định của pháp luật 7
UBND tỉnh Quảng Nam đã ban hành Quyết định 2365/QĐ-UBND ngày 01/07/2016, quy định trình tự chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư (DAĐT) nhằm thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư và đảm bảo tính minh bạch trong quá trình thực hiện Quy định này tuân thủ Luật Đầu tư ngày 26/11/2014, yêu cầu công khai và rõ ràng trong việc chấm dứt hoạt động DAĐT Việc chấm dứt sẽ được thực hiện theo đúng quy trình đã cam kết, nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.
Nhà đầu tư đã quyết định chấm dứt hoạt động của dự án theo các điều kiện được quy định trong hợp đồng và điều lệ doanh nghiệp, cũng như khi hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.
Dự án đầu tư (DAĐT) sẽ bị ngừng hoạt động trong các trường hợp mà nhà đầu tư không thể khắc phục, bao gồm: i) Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc ngừng một phần hoặc toàn bộ DAĐT do nguy cơ ảnh hưởng đến an ninh quốc gia theo đề nghị của Bộ Kế hoạch và Đầu tư; ii) Quyết định của cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư về việc ngừng hoặc ngừng một phần hoạt động của DAĐT nhằm bảo vệ di tích, di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia theo Luật di sản văn hóa; khắc phục vi phạm môi trường theo yêu cầu của cơ quan quản lý môi trường; và thực hiện các biện pháp đảm bảo an toàn lao động.
7 Quy trình thủ tục chấm dứt hoạt động của DA và thu hồi Giấy chứng nhận ĐT,http://www.thutuchanhchinh.com.vn/vql/?scat8&catA3&id73 động theo đề nghị của cơ quan nhà nước quản lý về lao động; Theo quyết định, bản án của Tòa án, Trọng tài; Nhà ĐT không thực hiện đúng nội dung Giấy chứng nhận đăng ký ĐT và đã bị xử lý vi phạm hành chính nhưng tiếp tục vi phạm
Nhà đầu tư sẽ bị thu hồi đất bởi nhà nước để thực hiện dự án đầu tư nếu không tiến hành thủ tục điều chỉnh địa điểm trong vòng 06 tháng kể từ ngày có quyết định thu hồi Trong trường hợp này, nhà đầu tư cũng sẽ không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư.
DAĐT đã ngừng hoạt động và sau 12 tháng không có liên lạc từ cơ quan đăng ký ĐT với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của chủ đầu tư.
Sau 12 tháng, nếu nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo quy định trong văn bản quyết định chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư, hoặc tiến độ đã cam kết trong bản cam kết thực hiện dự án, và không thuộc trường hợp giãn tiến độ theo quy định, thì sẽ có những hậu quả pháp lý nghiêm trọng đối với dự án đầu tư.
- Theo bản án, quyết định của Toà án, Trọng tài 8
Quy định của tỉnh Quảng Nam cho thấy việc theo dõi các dự án chậm tiến độ trong các khu công nghiệp tương đối đơn giản nhờ vào đặc thù quản lý tập trung Tuy nhiên, không phải tất cả các dự án đầu tư đều được thực hiện trong khu công nghiệp Việc xác định các dự án chậm tiến độ ngoài khu công nghiệp thường được thực hiện thông qua kiểm tra, rà soát và thanh tra.
Trước tình hình chậm tiến độ của các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bến Tre, đặc biệt là dự án xây dựng nhà ở tái định cư cho các hộ dân bị thu hồi đất, cần có những giải pháp kịp thời nhằm thúc đẩy tiến độ thực hiện và đảm bảo quyền lợi cho người dân.
8 Quy định trình tự chấm dứt hoạt động của DAĐT trên địa bàn tỉnh Quảng Nam , http://www.ipaquangnam.gov.vn/vie/tin-tuc-chi-tiet/quy-dinh-trinh-tu-cham-dut-hoat-dong-cua-du-an-dau- tu-tren-dia-ban-tinh-quang-nam.html, Truy cập: 27/10/20118 thực hiện các DA và bị sạt lỡ do triều cường): “Tổng số DA phát triển nhà ở tái định cư trên địa bàn tỉnh Bến Tre (tính đến ngày 30/10/2017): 26DA khu dân cư, khu nhà ở, tổng quy mô diện tích đất khoảng: 169,25ha Cụ thể: Thành phố Bến Tre: 8DA (quy mô khoảng 47,27ha); huyện Châu Thành:6DA (quy mô: 33,7ha); huyện Ba Tri: 2DA (quy mô: 23,4ha); huyện Bình Đại: 2DA (quy mô: 17,6ha); huyện Giồng Trôm: 2DA (quy mô: 16,5ha); huyện Mỏ Cày Nam: 3DA (quy mô:22,54ha); huyện Mỏ Cày Bắc: 01 DA(quy mô: 2,27ha); huyện Chợ Lách: 01 DA (quy mô: 3,12 ha); huyện Thạnh Phú: 01
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÁCH THỨC XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI DỰ ÁN ĐẦU TƢ CHẬM TIẾN ĐỘ
Xử lý hoàn trả lại đất cho người dân tiếp tục sử dụng theo quy hoạch
Khu dân cư Mỏ Cày Nam, do Công ty TNHH ĐT xây dựng thương mại Sài Gòn VIETLAND làm chủ đầu tư, đã được UBND tỉnh Bến Tre phê duyệt theo Công văn số 3074/UBND-SX ngày 07/12/2009 với diện tích 48.588,1m² tại xã Đa Phước Hội, huyện Mỏ Cày Nam Vào ngày 10/3/2011, UBND huyện Mỏ Cày Nam đã ban hành Quyết định số 346/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho khu dân cư này Công ty đã thỏa thuận bồi thường cho 21 hộ dân với tổng diện tích 36.471m², trong đó đất không liền thửa Ngày 20/8/2012, UBND tỉnh Bến Tre đã giao đất (đợt 1) với tổng diện tích 18.535m² theo Quyết định số 2147/QĐ-UBND để thực hiện dự án đầu tư.
Công ty trách nhiệm hữu hạn ĐT xây dựng thương mại Sài Gòn VIETLAND gặp khó khăn về năng lực tài chính và không nhận được sự đồng thuận từ các hộ dân về đơn giá bồi thường, dẫn đến tiến độ thực hiện dự án Khu dân cư Mỏ Cày Nam bị chậm Ngày 12 tháng 05 năm 2014, UBND huyện Mỏ Cày Nam đã kiểm tra và lập Báo cáo số 96/BC-UBND, kiến nghị thu hồi dự án Ngày 18/7/2014, UBND tỉnh Bến Tre đã ban hành Quyết định số 1332/QĐ-UBND về việc thu hồi dự án Khu dân cư này.
Mỏ Cày Nam do Công ty trách nhiệm hữu hạn ĐT xây dựng thương mại Sài gòn VIETLAND làm chủ ĐT vì chậm tiến độ
Vào ngày 11 tháng 6 năm 2015, Công ty TNHH ĐT xây dựng thương mại Sài Gòn VIETLAND đã gửi Văn bản số 11/KHDA để xin hoàn trả hồ sơ giao đất (đợt 1) do nợ tiền sử dụng đất và tiền phạt chậm nộp tổng cộng 1.7 tỷ đồng Đồng thời, công ty cũng đã gửi Văn bản số 12/KHDA để xin chủ trương xử lý quyền sử dụng đất của dự án mà công ty đã đầu tư để nhận chuyển nhượng từ các hộ dân.
Công ty TNHH ĐT xây dựng thương mại Sài Gòn VIETLAND đã kiến nghị cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân và tổ chức có nhu cầu Phương án này đã được UBND huyện Mỏ Cày Nam thống nhất tại Tờ trình số 78/TTr-UBND ngày 04/7/2015 và gửi lên UBND tỉnh Bến Tre.
Theo Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, nếu đất được Nhà nước giao để thực hiện dự án mà tiến độ sử dụng chậm hơn 24 tháng, khi thu hồi, giá trị còn lại của tiền sử dụng đất và tài sản trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi và sẽ được giải quyết chi trả Điều 41 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định rằng nếu đất thu hồi thuộc khu vực đô thị, sẽ giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý Việc xử lý tiền sử dụng đất và tài sản trên đất hiện nay theo Điều 68 Luật Đất đai năm 2013 được giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý và đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo quy định pháp luật, việc giao tổ chức dịch vụ công quản lý và đấu giá quyền sử dụng đất đối với 18.535m² là cần thiết, tuy nhiên, do diện tích đất không liền thửa, việc đấu giá trở nên khó khăn và không khả thi.
Công ty TNHH ĐT xây dựng thương mại Sài Gòn VIETLAND là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Mỏ Cày Nam, với hồ sơ xử lý được lưu tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bến Tre.
Công ty TNHH ĐT xây dựng thương mại Sài Gòn VIETLAND không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất do chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để xử lý diện tích đất đã bồi thường cho các hộ dân, UBND tỉnh Bến Tre đã ban hành Công văn số 2127/UBND-KTN ngày 30/9/2015, cho phép công ty thỏa thuận hoàn trả đất cho các hộ dân bị giải tỏa hoặc ủy quyền cho cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng đất trước khi bồi thường.
Trường Cao Đẳng Bách Việt, thuộc sở hữu của Trường Cao Đẳng Bách Việt tại Thành phố Hồ Chí Minh, được cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 55111000099 vào ngày 07/8/2012 Trường được xây dựng trên diện tích 52.419,6m² tại xã Lương Hòa, huyện Giồng Trôm, trong đó 51.011,4m² do Nhà nước quản lý và 1.408m² thu hồi từ bà Nguyễn Thị Loan Thời hạn sử dụng đất là 50 năm, theo Quyết định số 2531/QĐ-UBND ngày 17/12/2012 và Quyết định số 2000/QĐ-UBND ngày 31/10/2013 của UBND tỉnh Bến Tre Trường Cao Đẳng Bách Việt đã thỏa thuận với bà Nguyễn Thị Loan về diện tích 1.408m² đất trồng cây lâu năm với số tiền 1.689.600.000 đồng (1.200.000 đồng/m²).
Ngày 09/11/2016, Trường Cao Đẳng Bách Việt có Báo cáo số 645/BC-
BV không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính, với số tiền chưa nộp lên đến 8.270.137.540 đồng, bao gồm tiền sử dụng đất và tiền phạt chậm nộp Do đó, BV kiến nghị hủy Quyết định số 2531/QĐ-UBND ngày 17/12/2012 của UBND tỉnh Bến Tre về việc thu hồi và giao đất cho Trường Cao Đẳng Bách Việt, cũng như Quyết định số 2000/QĐ-UBND ngày 31/10/2013 liên quan đến dự án DA 27.
Trường Cao Đẳng Bách Việt cần giải quyết quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến phần đất đã bồi thường cho bà Nguyễn Thị Loan Tuy nhiên, trường gặp khó khăn về tài chính, không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính như chưa nộp đủ tiền sử dụng đất và tiền phạt chậm nộp, đồng thời cũng không đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án.
Theo quy định pháp luật, tổ chức dịch vụ công được giao quản lý và đấu giá quyền sử dụng đất đối với 1.408m² đất, đồng thời giải quyết chi trả giá trị còn lại của tiền sử dụng đất cho Trường Cao Đẳng Bách Việt Hướng giải quyết này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của Trường và bà Nguyễn Thị Loan, người đã bị thu hồi đất mà chưa nhận được bồi thường tương xứng với giá thị trường Việc không thực hiện dự án cần xem xét quyền lợi của bà Nguyễn Thị Loan Nếu Trường Cao Đẳng Bách Việt được sở hữu quyền sử dụng đất, sẽ không phù hợp với quy định vì trường chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do đó, UBND tỉnh Bến Tre đã ban hành Quyết định số 327/QĐ-UBND ngày 14/3/2017 về việc thu hồi đất của Trường Cao Đẳng Bách Việt.
Trường Cao Đẳng Bách Việt là chủ đầu tư của dự án, với 27 hồ sơ xử lý được lưu tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bến Tre.
Trường Cao Đẳng Bách Việt không thể tiếp tục thực hiện dự án do thời gian triển khai chậm so với quy định tại Điều 2 Quyết định số 327/QĐ-UBND Vì vậy, đất sẽ được hoàn trả cho các cá nhân, trong đó bà Nguyễn Thị Loan sẽ hoàn trả lại tiền bồi thường và hỗ trợ trước đây cho Trường.
Việc thu hồi dự án đầu tư chậm tiến độ và hoàn trả đất cho người dân theo quy hoạch là rất cần thiết để đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất, tránh lãng phí Hộ gia đình và cá nhân có đất cần được xem xét để tiếp tục sử dụng đất một cách hợp lý.
DA sẽ được đảm bảo thực hiện các quyền của người sử dụng đất, nhà ĐT có