Tình hình nghiên cứu
Đề tài "Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài" là một vấn đề khoa học thời sự quan trọng, đặc biệt đối với các tổ chức nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, nơi họ sử dụng nhiều lao động và thúc đẩy cơ hội đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Nhiều công trình và bài viết đã được thực hiện liên quan đến vấn đề này, phản ánh sự quan tâm ngày càng tăng về quyền sở hữu nhà ở của các tổ chức nước ngoài trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam.
TS Doãn Hồng Nhung đã nghiên cứu và viết về pháp luật nhà ở dành cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng như người nước ngoài tại Việt Nam trong cuốn sách chuyên khảo xuất bản năm 2010 bởi Nhà xuất bản Xây dựng Cuốn sách cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quy định pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng nhà ở, góp phần quan trọng trong việc hiểu rõ hơn về chính sách nhà ở tại Việt Nam.
Ngô Thanh Hương trong luận văn tốt nghiệp của mình tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2010 đã nghiên cứu về pháp luật nhà ở áp dụng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam.
Hoàng Thanh Thảo (2012) đã nghiên cứu về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam Luận văn thạc sĩ luật học này được thực hiện tại Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội.
Ngô Thanh Hương trong luận văn thạc sĩ luật học năm 2013 tại Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội đã nghiên cứu về pháp luật sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam.
(5) Nguyễn Hồng Bắc, Quyền sở hữu nhà của tổ chức, cá nhân nước ngoài theo pháp luật Việt Nam hiện hành, Tạp chí Luật học số 12/2015
Bài viết của PGS.TS Doãn Hồng Nhung và Ths Ngô Thanh Hương (2016) tập trung vào việc hoàn thiện pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam Nghiên cứu này, được đăng trong Nghiên cứu lập pháp, số 22 (326) vào tháng 11 năm 2016, nêu bật những vấn đề pháp lý cần giải quyết để tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng này trong việc tiếp cận và sở hữu nhà ở.
Pháp luật về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài (TCNN) tại Việt Nam còn mới mẻ, với số lượng nghiên cứu hạn chế Các nghiên cứu trước đây chủ yếu chỉ đề cập tổng quát các quy định pháp luật về nhà ở cho người nước ngoài mà chưa đi sâu vào phân tích thực trạng và đánh giá hiệu quả thực hiện Luận văn này sẽ tập trung vào phân tích cơ sở pháp lý và thực tiễn, đánh giá thực trạng và cơ chế bảo vệ quyền sở hữu, đồng thời kiến nghị giải pháp cụ thể hóa quy định pháp luật về nhà ở Mục tiêu là đảm bảo sở hữu nhà ở của TCNN được thực hiện hiệu quả và phù hợp với pháp luật quốc tế, góp phần quan trọng vào chính sách thu hút đầu tư và phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước.
Luận văn này hy vọng sẽ trở thành tài liệu tham khảo quý giá cho các nhà nghiên cứu, sinh viên, và những người thực thi pháp luật, cũng như những ai quan tâm đến các quy định pháp luật liên quan đến sở hữu nhà ở của Nhà nước.
Mục tiêu nghiên cứu
Bài viết này đánh giá tình hình nghiên cứu về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của TCNN, làm rõ những nội dung chưa được đề cập hoặc khai thác toàn diện trong các công trình trước Đề tài sẽ phân tích từ nhiều góc độ, bao gồm lý luận, quy định pháp luật, thực trạng thực hiện pháp luật và kinh nghiệm pháp luật từ nước ngoài Từ đó, nghiên cứu sẽ tập trung vào việc làm sáng tỏ các nội dung chính liên quan đến quyền sở hữu nhà ở.
Phân tích lý luận về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức chính trị - xã hội (TCNN) là cần thiết để hiểu rõ sự cần thiết của việc điều chỉnh pháp luật đối với quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, từ đó làm nền tảng cho việc xem xét các quy định pháp luật và thực tiễn liên quan.
Bài viết phân tích và đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tập trung vào các văn bản như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và các hướng dẫn liên quan Đồng thời, nghiên cứu cũng so sánh quy định pháp luật của một số quốc gia như Hoa Kỳ, Thụy Điển, Trung Quốc, Hàn Quốc và Singapore, nhằm chỉ ra những bất cập và hạn chế trong quy định Việt Nam, cũng như những ưu điểm mà Việt Nam có thể học hỏi từ các quốc gia này.
Để hoàn thiện pháp luật sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cần đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật trong thực tiễn Những giải pháp này bao gồm việc cải thiện quy định pháp lý, tăng cường công tác tuyên truyền về quyền sở hữu nhà ở, và nâng cao năng lực cho các cơ quan chức năng trong việc thực thi pháp luật Bên cạnh đó, cần thiết phải tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch và thuận lợi để khuyến khích đầu tư và bảo vệ quyền lợi của người dân.
Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được các mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài, tác giả đã áp dụng một cách kết hợp các phương pháp nghiên cứu cụ thể.
Trong chương 1, tác giả phân tích và tổng hợp các tài liệu, văn bản pháp luật để làm rõ lý luận về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức chính trị - xã hội (TCNN) Phương pháp lịch sử được áp dụng để làm nổi bật những thay đổi trong quy định pháp luật và quan điểm lập pháp qua từng thời kỳ, thể hiện sự bảo vệ quyền sở hữu nhà ở cho đối tượng TCNN của nhà nước Việt Nam.
Trong chương 2, bài nghiên cứu tập trung vào việc phân tích các quy định pháp luật liên quan đến quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là của các tổ chức công lập Tác giả áp dụng các phương pháp phân tích, đánh giá và thống kê để xử lý tài liệu và số liệu, từ đó đưa ra những bình luận về thực trạng thực hiện pháp luật trong lĩnh vực này.
Trong chương 3, tác giả áp dụng phương pháp tổng hợp để đưa ra các kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của Tổng cục Nhà nước.
Bố cục
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn gồm ba chương:
Chương 1: Khái quát một số vấn đề lý luận chung về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài
Chương 2: Các quy định pháp luật và thực trạng thực hiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài
Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài.
KHÁI QUÁT MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CỦA TỔ CHỨC NƯỚC NGOÀI
Một số khái niệm có liên quan
1.1.1 Khái niệm quyền sở hữu nhà ở
Pháp luật Việt Nam hiện chưa có định nghĩa chính thức về quyền sở hữu nhà ở, mặc dù các quy định của nhiều quốc gia và Việt Nam đều đề cập đến quyền sở hữu và nhà ở Tuy nhiên, khái niệm quyền sở hữu nhà ở vẫn chưa được giải thích rõ ràng Để hiểu rõ hơn về quyền sở hữu nhà ở, cần phải làm rõ khái niệm về nhà ở trước tiên.
Nhà ở, theo định nghĩa trong từ điển Tiếng Việt, là công trình xây dựng có mái và tường vách, phục vụ cho việc cư trú hoặc công việc khác Đây là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất trong lịch sử nhân loại, không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà còn phản ánh các giá trị văn hóa và lịch sử của mỗi dân tộc Khái niệm nhà ở trong các ngôn ngữ như tiếng Anh (house), Pháp (maison), và Ý (casa) đều chỉ một thực thể vật chất cho con người cư ngụ, liên kết với bản sắc văn hóa và thị giác Trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng, với không gian bên trong được ngăn cách với môi trường bên ngoài, phục vụ mục đích cư trú Từ thời kỳ nguyên thủy, nhà ở chỉ đơn giản là nơi che mưa, che nắng, nhưng ngày nay, với sự phát triển của xã hội, vai trò của nhà ở ngày càng trở nên quan trọng hơn.
Theo TS KTS Phan Bảo An và Ths Hs Trần Văn Tâm (2017), nhà ở không chỉ là nơi sinh hoạt và tái tạo sức lao động mà còn là tài sản có giá trị Nhà ở đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên và việc nhận thức đúng về nhà ở là cần thiết để xây dựng quy định pháp luật và giải quyết tranh chấp liên quan Luận văn tiếp cận nhà ở từ góc độ khoa học pháp lý, cho thấy nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật khác nhau Theo pháp luật dân sự, nhà ở được coi là tài sản bất động sản, trong khi theo pháp luật xây dựng, nó là sản phẩm của lao động con người và vật liệu xây dựng, được liên kết với đất Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở bao gồm nhà ở riêng lẻ, chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội, nhưng không phải tất cả đều thuộc quyền sở hữu của nhà nước.
Nhà ở được hiểu là một loại tài sản bất động sản, được xây dựng nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá nhân Khái niệm nhà ở có nội hàm hẹp và mang những đặc điểm riêng biệt, trong đó nổi bật là chức năng chính của nó là cung cấp không gian sống cho người sử dụng.
Theo Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được xem là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, và là đối tượng của các giao dịch dân sự Giao dịch nhà ở được quy định trong nhiều văn bản pháp luật như Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Thương mại và Luật Kinh doanh bất động sản Chủ sở hữu có quyền thực hiện nhiều loại giao dịch như mua bán, cho thuê, tặng cho, thế chấp, và thừa kế Tuy nhiên, giao dịch nhà ở không chỉ mang tính dân sự mà còn có tính kinh tế, vì nhà ở là hàng hóa và phải tuân thủ pháp luật thương mại Nhà ở phải là công trình xây dựng do con người tạo lập, gắn liền với đất và không thể di chuyển Mục đích xây dựng nhà ở là để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và duy trì văn hóa, nơi thờ cúng tổ tiên và giao lưu giữa các thế hệ Để thực hiện chức năng này, nhà ở cần được thiết kế đầy đủ công năng phục vụ nhu cầu sống của gia đình Vẫn có sự nhầm lẫn giữa nhà ở và chỗ ở, nơi cư trú.
Ngô Thanh Hương (2013) trong luận văn thạc sĩ luật học của mình tại Khoa Luật – Đại học quốc gia Hà Nội đã phân tích pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam Bài viết chỉ ra rằng các loại hình nhà như nhà trên thuyền, nhà nổi, nhà bè, hay nhà trên cây không được công nhận là nhà ở vì không đáp ứng tiêu chí theo quy định pháp luật Đồng thời, cần phân biệt rõ giữa nhà ở và các loại hình nhà khác như nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn, nhà nghỉ và các công trình xây dựng tương tự.
Quyền sở hữu (“Ownership rights”) là một khái niệm phổ biến trong các lĩnh vực kinh tế, chính trị, xã hội và pháp lý, phản ánh các quan hệ sở hữu trong một chế độ nhất định Theo từ điển Luật học, quyền sở hữu là tổng hợp các quy phạm pháp luật liên quan đến sở hữu tại một thời điểm lịch sử cụ thể Các nhà nghiên cứu thường tiếp cận khái niệm này từ hai góc độ chính: kinh tế học và khoa học pháp lý Từ quan điểm kinh tế học, quyền sở hữu được xem là quyền chiếm giữ tài sản thông qua lao động sản xuất, cho thấy rằng không có lao động thì không có sở hữu Quyền sở hữu, do đó, là một phạm trù kinh tế khách quan, tồn tại song song với xã hội loài người Kinh tế học chính trị Mác - Lênin khẳng định rằng quan hệ sở hữu là hình thức xã hội của việc chiếm hữu tài sản, gắn liền với tổ chức xã hội nhất định và phản ánh quan hệ sản xuất giữa con người với nhau về của cải.
Luận văn này nghiên cứu quyền sở hữu trong pháp luật nhà ở, tiếp cận khái niệm “Quyền sở hữu” theo hướng pháp lý, phản ánh quan hệ sở hữu trong chế độ sở hữu nhất định Quyền sở hữu bao gồm các quy phạm pháp luật nhằm xác nhận và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu đối với tài sản Tại Việt Nam và nhiều quốc gia khác, quyền sở hữu được coi là vấn đề xương sống của luật dân sự, là nền tảng cho tính hợp pháp của các quan hệ khác Bộ luật dân sự (BLDS) 2015 khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở hữu”, trong đó quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản Chế định quyền sở hữu trong BLDS 2015 kế thừa và phát triển từ các BLDS trước đó, thể hiện sự hoàn thiện của quy định pháp luật dân sự Điều 159 BLDS 2015 quy định quyền sở hữu mà không nêu rõ cá nhân hay pháp nhân, cho thấy sự công nhận tự nhiên về quyền sở hữu mà không cần quy định cụ thể.
Pháp luật Việt Nam phân loại quyền sở hữu nhà ở là quyền sở hữu đối với bất động sản, theo Điều 158 BLDS năm 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản Quyền sở hữu nhà ở không khác biệt so với quyền sở hữu các loại tài sản khác Theo Điều 5 LNƠ năm 2014, nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bị quốc hữu hóa, cho thấy quyền sở hữu nhà ở được nhà nước công nhận và bảo hộ toàn vẹn, không ai có quyền xâm phạm Pháp luật cũng công khai thông tin về chủ sở hữu tài sản, đảm bảo quyền lợi cho người sở hữu.
Quyền sở hữu nhà ở được định nghĩa là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở của chủ sở hữu, bao gồm các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để bảo vệ quyền lợi của họ Chủ sở hữu có quyền khai thác công dụng và hưởng lợi từ nhà ở, nhưng phải đảm bảo không gây thiệt hại đến lợi ích quốc gia, dân tộc và quyền lợi hợp pháp của người khác Họ cũng có quyền thực hiện các hành vi chi phối nhà ở theo ý muốn, miễn là không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội Cách thức chiếm hữu và sử dụng nhà ở phụ thuộc vào sở thích và nhu cầu của chủ sở hữu, với những giới hạn nhất định.
Chủ sở hữu nhà ở có quyền chuyển nhượng hoặc từ bỏ quyền sở hữu, bao gồm cả quyền định đoạt số phận pháp lý và thực tế của tài sản Quyền định đoạt pháp lý liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu qua các giao dịch như mua bán, tặng cho, hay thế chấp Trong khi đó, định đoạt thực tế cho phép chủ sở hữu quyết định về tài sản của mình, như từ bỏ quyền sở hữu hoặc tiêu hủy Tuy nhiên, không phải lúc nào chủ sở hữu cũng có quyền tiêu hủy nhà ở, đặc biệt trong trường hợp nhà chung cư Do đó, chủ sở hữu nhà ở cũng như các tài sản khác đều có ba quyền năng theo quy định của pháp luật.
1.1.2 Khái niệm tổ chức nước ngoài
Trong xã hội văn minh và hội nhập, quản lý nhà nước bằng pháp luật là yêu cầu thiết yếu cho sự phát triển đất nước Một giải pháp quan trọng để nâng cao hiệu quả quản lý là hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh các chủ thể quan hệ pháp luật Bên cạnh cá nhân, pháp luật còn quy định tổ chức như một thực thể pháp lý, nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội và hoạt động lập pháp Hiện nay, tổ chức tham gia tích cực vào các quan hệ pháp luật dựa trên quyền tự do ý chí được nhà nước tôn trọng Tại Việt Nam, tổ chức được hiểu là một chủ thể pháp luật độc lập, bao gồm cả tổ chức trong nước và tổ chức công Tổ chức công là thuật ngữ phổ biến ở nhiều quốc gia, phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa các tổ chức.
6 TCNN từ khi xuất hiện đến nay được nhắc đến với nhiều thuật ngữ khác nhau như “Foreign Corporations”, “Foreign organization”, “Foreign business corporation”, “Foreign company” …
Pháp luật của Việt Nam và nhiều quốc gia khác đều xác định khái niệm công ty nước ngoài (TCNN) Theo Luật Công ty Nhật Bản, công ty nước ngoài là những công ty được thành lập theo luật pháp của quốc gia khác, nhưng nếu có trụ sở chính và hoạt động chủ yếu tại Nhật Bản, chúng vẫn được gọi là công ty nước ngoài Tuy nhiên, theo luật hiện hành, các công ty này phải ngừng kinh doanh tại Nhật Bản hoặc được thành lập và hoạt động tại nước ngoài Tại Hoa Kỳ, TCNN được định nghĩa là tổ chức đăng ký để kinh doanh tại một tiểu bang khác với nơi thành lập ban đầu, bao gồm cả những tổ chức nước ngoài được phép hoạt động tại các tiểu bang của Hoa Kỳ Ví dụ, Luật Công ty Delkn xác định "công ty nước ngoài" là công ty tổ chức theo luật của khu vực tài phán khác, và các đạo luật của Utah và Columbia cũng đưa ra định nghĩa tương tự về công ty nước ngoài.
7 Tomotaka Fujita (2016), “Regulation on simplified and foreign companies in Japan”, Arizona Journal of International& Comparative Law, Vol 33, No 1 2016
8 Luật Công ty Nhật Bản năm 2005, sửa đổi năm 2014
là một thuật ngữ chỉ những công ty không được thành lập hoặc tổ chức tại Hoa Kỳ Pháp luật Hoa Kỳ yêu cầu các tổ chức nước ngoài phải đăng ký với Chính phủ trước khi hoạt động kinh doanh tại nước này Tương tự, pháp luật Philippines định nghĩa công ty nước ngoài là công ty được thành lập theo luật pháp khác với Philippines Nhìn chung, các nhà lập pháp trên thế giới đều công nhận rằng công ty nước ngoài là một tổ chức được thành lập tại nước ngoài theo quy định của pháp luật nước ngoài.
Tại Việt Nam, khái niệm Tổ chức công nhận nhà nước (TCNN) được xác định thông qua các phương pháp định nghĩa và liệt kê trong các lĩnh vực pháp luật như doanh nghiệp, đầu tư, đất đai và nhà ở Cụ thể, quy định tại Khoản 26 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 nêu rõ các tiêu chí và điều kiện liên quan đến TCNN.
Giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài
Quan hệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài (TCNN) là một quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài, chịu sự điều chỉnh của cả pháp luật trong nước và tư pháp quốc tế Tư pháp quốc tế Việt Nam được quy định trong nhiều văn bản pháp luật như Bộ luật Dân sự năm 2015, Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, và các luật khác Khi có yếu tố nước ngoài, xung đột pháp luật là điều không thể tránh khỏi Để giải quyết xung đột này trong quan hệ sở hữu tài sản, tư pháp quốc tế Việt Nam áp dụng hai phương pháp chính: phương pháp thực chất, sử dụng quy phạm trực tiếp về quyền và nghĩa vụ của các bên, và phương pháp xung đột.
Khoản 2 Điều 663 BLDS năm 2015 là phương pháp phổ biến để giải quyết xung đột pháp luật trong quan hệ sở hữu nhà của TCNN tại Việt Nam Phương pháp xung đột sử dụng các quy phạm gián tiếp để xác định pháp luật áp dụng cho các tình huống cụ thể, tuy nhiên, việc này gây khó khăn trong việc áp dụng do không trực tiếp quy định quyền và nghĩa vụ của chủ thể Do đó, phương pháp thực chất được ưa chuộng hơn, với các quy định trong LĐĐ năm 2013, LNƠ năm 2014, LKDBĐS năm 2014 và các văn bản hướng dẫn khác là những quy phạm thực chất giải quyết quan hệ sở hữu nhà Điều này cũng thể hiện tính chủ động và chủ quyền quốc gia của Việt Nam đối với tài sản nhà ở Bên cạnh đó, phương pháp xung đột vẫn được áp dụng để điều chỉnh quyền sở hữu nhà ở của TCNN, với quy tắc xác định pháp luật áp dụng theo quốc tịch của pháp nhân hoặc nơi thành lập Quy phạm này chỉ ra pháp luật nào được áp dụng để giải quyết các vấn đề chung liên quan đến sở hữu nhà.
Quy phạm xung đột hai chiều là quy tắc giúp cơ quan tư pháp xác định hệ thống pháp luật áp dụng cho các quan hệ pháp lý Trong bối cảnh sở hữu nhà ở của TCNN tại Việt Nam, quy phạm xung đột một chiều chỉ xuất hiện hiếm hoi Chẳng hạn, Nghị quyết 19/2008/QH12 quy định rằng tranh chấp về nhà ở liên quan đến các đối tượng cụ thể sẽ được giải quyết theo quy định của nghị quyết, pháp luật về nhà ở và tố tụng dân sự Việt Nam Nguyên tắc quốc tế về xung đột pháp luật trong bất động sản cũng được quy định trong Bộ luật Dân sự Việt Nam, nhấn mạnh việc xác lập quyền sở hữu theo pháp luật nơi có tài sản Hầu hết các nước áp dụng hệ thuộc luật nơi có tài sản (Lex rei sitae) để giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu, như quy định trong các đạo luật quốc tế của Thụy Sĩ, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc và Séc.
2012 của Séc… (Sau đây gọi chung các đạo luật về tư pháp quốc tế này là PILA -
Luật Quốc tế Tư nhân tại Việt Nam cũng tuân theo các quy định chung Qua các điều luật từ BLDS năm 1995, 2005 đến 2015, mặc dù có sự khác biệt về phạm vi, nhưng đều nhất quán trong việc xác định quyền sở hữu.
Quy phạm thực chất không nên bị nhầm lẫn với quy phạm xung đột một bên, vì quy phạm thực chất trực tiếp quy định quyền, nghĩa vụ và biện pháp chế tài cụ thể Trong khi đó, quy phạm xung đột một bên điều chỉnh gián tiếp và không giải quyết vấn đề một cách trực tiếp, mà áp dụng pháp luật của quốc gia xây dựng quy phạm đó Nguồn chứa đựng của quy phạm thực chất bao gồm điều ước quốc tế, pháp luật quốc gia và tập quán quốc tế, trong khi quy phạm xung đột một bên chỉ dựa vào pháp luật quốc gia.
Quyền sở hữu và các quyền liên quan đến tài sản động sản trong quá trình vận chuyển sẽ được xác định theo pháp luật của quốc gia nơi tài sản đó được chuyển đến, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên liên quan.
Theo BLDS năm 2015, các quyền đối với tài sản sẽ tuân theo pháp luật của quốc gia nơi có tài sản, điều này phù hợp với lý luận và thông lệ quốc tế trong giải quyết xung đột pháp luật về quyền sở hữu Tuy nhiên, do quyền sở hữu nhà ở liên quan đến bất động sản đặc biệt, việc áp dụng luật nước ngoài có thể không bảo đảm tính chủ quyền của Việt Nam Do đó, chỉ tồn tại các quy phạm xung đột một chiều để điều chỉnh quan hệ về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.
Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới
Để xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, việc kiện toàn hệ thống pháp luật là nhiệm vụ hàng đầu Dù pháp luật về sở hữu nhà ở cá nhân và tổ chức công đã được triển khai từ lâu, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế cần khắc phục So sánh và đối chiếu pháp luật Việt Nam với các quốc gia khác sẽ giúp hạn chế sai phạm trong soạn thảo và áp dụng pháp luật, đồng thời góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về quyền sở hữu nhà ở.
1.5.1 Kinh nghiệm của Hoa Kỳ
Hoa Kỳ có chính sách mở cửa cho phép cá nhân và tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở Người nước ngoài có quyền mua và sở hữu bất động sản tại Hoa Kỳ, với các giao dịch thường được thực hiện qua môi giới và thanh toán theo thỏa thuận Đối tượng mua nhà bao gồm cá nhân, công ty và tập đoàn nước ngoài Các loại hình nhà ở được phép sở hữu bao gồm nhà ở, căn hộ, căn hộ cao cấp và nhà phố, tuy nhiên, họ cần tuân thủ các quy định liên quan.
Mua nhà ở Mỹ, người Việt cần tuân thủ các quy định về thuế và nguồn gốc tài chính Theo luật pháp Hoa Kỳ, cá nhân và tổ chức cần chứng minh nguồn tiền hợp pháp để tránh rửa tiền và đầu tư cho khủng bố Người nước ngoài phải đóng thuế 15% khi sở hữu bất động sản, trong khi công ty nước ngoài là 35%, cùng với các khoản thuế bổ sung từ các bang khác nhau Mỗi bang có quy định riêng về việc mua nhà, cho phép mua để ở hoặc kinh doanh tùy thuộc vào tình hình địa phương.
1.5.2 Kinh nghiệm của Thụy Điển
Thụy Điển không có quy định riêng về quyền sở hữu đất đai và nhà ở của người nước ngoài, cho phép họ sở hữu nhà ở như công dân Thụy Điển Hầu hết các nước trong Liên minh Châu Âu, bao gồm Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà Lan và Bỉ, cũng không áp đặt bất kỳ hạn chế nào đối với việc sở hữu và sử dụng đất, nhà ở của người nước ngoài Do đó, nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo các quy định chung áp dụng cho công dân trong nước.
Foreign investors looking to buy or sell real estate in the United States face unique challenges and opportunities Understanding the legal framework and market dynamics is crucial for successful transactions Key considerations include financing options, tax implications, and compliance with federal and state regulations Engaging with experienced professionals can facilitate a smoother process and help navigate potential pitfalls This comprehensive guide offers insights into the essential steps and strategies for foreign investors in the U.S real estate market.
Thụy Điển là một trong những quốc gia thu hút đầu tư nước ngoài lớn nhất thế giới nhờ vào chính sách mở cửa và thân thiện với cá nhân cũng như các công ty nước ngoài Quốc gia này có quan hệ thương mại quốc tế mạnh mẽ, lực lượng lao động tay nghề cao, và thuế suất doanh nghiệp thấp Hệ thống thủ tục thành lập và hoạt động của các doanh nghiệp tại Thụy Điển rất đơn giản, linh hoạt và minh bạch Bên cạnh đó, mạng lưới giao thông hiện đại và vị trí địa lý thuận lợi đã củng cố vị thế của Thụy Điển trong thị trường Bắc Âu và Baltic Tất cả những yếu tố này đã thu hút một lượng lớn người nước ngoài đến làm việc và đầu tư, tạo ra một thị trường nhà ở đa dạng và phong phú.
1.5.3 Kinh nghiệm của Trung Quốc
Trung Quốc, từ năm 1984, đã cho phép người nước ngoài cư trú tại đây được mua và sở hữu nhà ở, điều này cho thấy sự tiến bộ của họ so với Việt Nam, mặc dù việc quốc hữu hóa đất đai ở Trung Quốc diễn ra sau Việt Nam hai năm Chính sách này nhằm thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao, và chính phủ Trung Quốc đã công nhận và tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà ở như một phần của quá trình phát triển Tuy nhiên, chính phủ cũng áp đặt một số hạn chế, như thời hạn sở hữu và quyền tiếp cận đất đai để xây dựng nhà ở Đến năm 2006 và 2007, Trung Quốc đã quy định rằng chỉ những người nước ngoài cư trú từ một năm trở lên mới được quyền mua một nhà thương mại để ở, đồng thời cấm việc mua nhà không phải để ở.
Quốc và cá nhân nước ngoài có thời gian lưu trú tại Trung Quốc không quá 01 năm sẽ không được phép mua nhà thương mại Để mua nhà thương mại, các đối tượng này cần có chứng thực lịch sử cư trú rõ ràng và giấy chứng nhận hợp lệ từ cơ quan có thẩm quyền của Chính phủ Trung Quốc Hiện tại, pháp luật Trung Quốc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài hợp pháp tại đây mua nhà riêng, nhà chung cư và bất động sản khác trong thời gian sử dụng đất nhất định, nhưng không cho phép tư nhân sở hữu đất Quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng với điều kiện nhất định, tùy thuộc vào mục đích sử dụng Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản, cần thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và được sự chấp thuận của cơ quan Trung Quốc Pháp luật Việt Nam hiện nay cũng đang học hỏi từ kinh nghiệm của Trung Quốc về quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân và tổ chức nước ngoài.
1.5.4 Kinh nghiệm của Hàn Quốc
Trước năm 1968, Hàn Quốc cấm người nước ngoài sở hữu nhà Từ 1968 đến 1998, pháp luật cho phép người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở một số khu vực đặc biệt Kể từ năm 1998, cá nhân và tổ chức nước ngoài đã được phép sở hữu nhà tại Hàn Quốc.
Ngô Thanh Hương (tlđd, 4) đề cập đến quyền sở hữu đất trên toàn quốc với hai điểm chính: Thứ nhất, người sở hữu có quyền sử dụng đất không giới hạn về diện tích và mục đích, bao gồm cả việc sử dụng cho mục đích ở, kinh doanh hoặc làm văn phòng.
Thủ tục thiết lập sở hữu bất động sản tại Hàn Quốc yêu cầu đăng ký giao dịch với cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là trong các khu vực nhạy cảm như quốc phòng và văn hóa, nơi cần xin phép theo các Đạo Luật liên quan Về thời hạn sở hữu, công dân trong nước không bị hạn chế, và từ năm 2009, cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài được phép sở hữu đất đai theo các điều ước quốc tế tương hỗ Người nước ngoài có quyền mua, bán, thế chấp, cho thuê, thừa kế và đấu giá đất, nhưng chỉ khi quốc gia của họ cũng cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự Hàn Quốc có ba luật chính điều chỉnh sở hữu bất động sản cho cá nhân và tổ chức nước ngoài, bao gồm Luật Sở hữu đất đai, Luật xúc tiến đầu tư nước ngoài và Luật giao dịch ngoại hối, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản quốc tế Việt Nam có thể học hỏi từ quy định này để áp dụng chế độ đối xử quốc gia trong quá trình hội nhập quốc tế.
Tôi không biết!
36 Bộ Xây dựng (2014), Báo cáo kinh nghiệm một số nước trên thế giới về phát triển và quản lý nhà ở, Hà Nội
Singapore được xem là một trong những điểm đến kinh doanh hàng đầu châu Á, với chính phủ luôn tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài Theo Luật Sở hữu bất động sản, từ ngày 19/7/2015, người nước ngoài có thể mua và sở hữu nhiều loại hình bất động sản mà không bị hạn chế, bao gồm cả nhà ở và căn hộ Mặc dù có những quy định từ Ủy ban nhà ở và phát triển Singapore, như việc chỉ được mua bất động sản theo quy định và phải chịu thuế hàng năm tùy theo giá trị căn nhà, chính sách này đã giúp thị trường bất động sản Singapore phát triển mạnh mẽ Đặc biệt, người nước ngoài còn được phép mua biệt thự gắn liền với đất tại các khu vực quy hoạch, như đảo Sentosa, tạo ra môi trường sống chất lượng và dịch vụ tiêu chuẩn quốc tế.
Tôi không biết!
Singapore tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản, nhờ vào những kinh nghiệm kinh doanh hiệu quả từ các nước khác Các chiến lược này không chỉ nâng cao giá trị bất động sản mà còn tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư quốc tế.