Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở xã hội (NOXH) là sản phẩm bất động sản thiết yếu cho người có thu nhập trung bình và thấp, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững Sự phát triển của NOXH ở Việt Nam gắn liền với sự tiến bộ của thị trường bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của tầng lớp này Từ hơn 20 năm trước, Việt Nam đã bắt đầu công cuộc đổi mới, xây dựng nền kinh tế theo cơ chế thị trường, cùng với sự hình thành các khu công nghiệp và công nghệ cao, tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người lao động Do đó, nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp ngày càng trở nên cấp thiết.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, với sự chú trọng ngày càng cao đối với nhà ở xã hội (NOXH) Tại Bình Dương, đầu tư vào NOXH bắt đầu từ năm 2008 với dự án chung cư Phú Hòa, và đến nay, tỉnh đã thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư cho lĩnh vực này.
Có 85 dự án phát triển nhà ở xã hội (NOXH) với tổng diện tích 3,9 triệu m² sàn, trong đó 25 dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, với tổng diện tích sàn đạt 515.609 m².
Tỉnh Bình Dương, với đặc trưng là nơi thu hút đầu tư và tập trung nhiều nhà máy, đang đặt mục tiêu tiếp tục phát triển nhà ở xã hội (NOXH) nhằm phục vụ cho tầng lớp có thu nhập trung bình và thấp Việc đầu tư xây dựng NOXH với chi phí thấp là vô cùng cần thiết để đáp ứng nhu cầu của người dân Nhà nước đã đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi như thuế, thủ tục đầu tư, lãi suất và nguồn vốn vay để khuyến khích hoạt động này Tuy nhiên, các chủ đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn, lãi suất ưu đãi và thực hiện các thủ tục cần thiết để đầu tư xây dựng NOXH tại Bình Dương.
Trong quá trình phát triển thị trường nhà ở xã hội (NOXH) tại Việt Nam, pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra cơ chế pháp lý cho đầu tư và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư cũng như người mua nhà Hệ thống văn bản pháp lý liên quan đến NOXH đã được hình thành và hoàn thiện, đặc biệt là sự ra đời của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành, thể hiện nỗ lực của Nhà nước trong việc thiết lập các điều kiện cần thiết cho hoạt động của thị trường NOXH Những văn bản này không chỉ là cơ sở pháp lý cho việc quản lý và phát triển thị trường mà còn tạo ra các cơ chế ưu đãi đầu tư, nhằm đáp ứng nhu cầu bức thiết của người có thu nhập trung bình và thấp trong xã hội.
Chính sách ưu đãi đầu tư nhà ở xã hội (NOXH) đã mang lại những kết quả tích cực, nhưng vẫn chưa được quan tâm đúng mức, đặc biệt tại tỉnh Bình Dương, nơi có nhiều khu công nghiệp và số lượng công nhân lớn Mặc dù đầu tư NOXH đã có những thành công nhờ vào chính sách ưu đãi, nhưng các bất cập trong luật pháp và thiếu kinh nghiệm thực thi đã khiến quy định chưa đáp ứng được yêu cầu, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường NOXH Do đó, việc hiểu rõ các vấn đề lý luận và thực tiễn về đầu tư NOXH tại Bình Dương là cần thiết để điều chỉnh pháp luật phù hợp, tạo điều kiện cho sự phát triển, ổn định an sinh xã hội, thúc đẩy kinh tế và giảm nghèo Xuất phát từ lý do này, tác giả đã chọn nghiên cứu đề tài “Pháp luật về ưu đãi đầu tư nhà ở xã hội từ thực tiễn tại Bình Dương” cho luận văn thạc sĩ của mình.
Tình hình nghiên cứu
Nghiên cứu về nhà ở xã hội (NOXH) đã thu hút sự quan tâm từ nhiều tổ chức, cơ quan quản lý và giới khoa học trong và ngoài nước Tuy nhiên, các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào giải pháp phát triển NOXH, mà chưa chú trọng đến quản lý, sử dụng, phân phối và kinh doanh NOXH Tại Việt Nam, chính sách phát triển NOXH đã được ban hành từ những năm 2000, và nhiều tỉnh, thành phố đã thực hiện các dự án NOXH Dù vậy, số lượng công trình nghiên cứu toàn diện và chuyên sâu về vấn đề này vẫn còn hạn chế, với một số nghiên cứu nổi bật về NOXH.
- Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Hằng, 2013, Đại học Quốc gia Hà Nội,
Giải pháp tài chính cho phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam là chủ đề quan trọng, nhằm hệ thống hóa các lý luận cơ bản và đề xuất những giải pháp tài chính hiệu quả Bài luận văn này tập trung vào việc phân tích các vấn đề liên quan đến tài chính, từ đó đưa ra các giải pháp khả thi để cải thiện tình hình nhà ở cho người có thu nhập thấp, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và phát triển bền vững trong xã hội.
- Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Thắm, 2015, Đại học Quốc gia Hà Nội,
Chính sách nhà ở xã hội (NOXH) tại Việt Nam được nghiên cứu nhằm làm rõ các cơ sở lý luận và thực tiễn, đồng thời đề xuất những giải pháp hiệu quả để phát triển loại hình kinh doanh này đến năm 2020.
- Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Kim Anh, 2018, Viện Khoa học Xã hội,
Quản lý nhà nước về nhà ở xã hội (NOXH) tại thành phố Đà Nẵng được phân tích từ cả lý luận và thực tiễn, nhằm làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển NOXH trong bối cảnh cụ thể của địa phương Luận văn này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc áp dụng các chính sách phù hợp để thúc đẩy sự phát triển bền vững của NOXH, đồng thời phản ánh những thách thức và cơ hội mà Đà Nẵng đang đối mặt trong lĩnh vực này.
- Lê Hải, 2015, “Những kinh nghiệm phát triển NOXH của Singapore”: Bài
1 Xem các tài liệu được trích dẫn trong Luận văn báo nhận định các nhân tố quyết định chiến lược phát triển nhà ở của Singapore
Bài viết “Kinh nghiệm phát triển NOXH của một số nước và thực tiễn Việt Nam” của TS Nguyễn Thị Quỳnh Anh và Trần Ngọc Cương từ Đại học đã đóng góp vào nghiên cứu về phát triển nhà ở xã hội (NOXH) Nghiên cứu này không chỉ xem xét kinh nghiệm quốc tế mà còn phân tích thực trạng và thách thức trong bối cảnh Việt Nam.
Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã được đề cập trong tạp chí Tài chính 2, cùng với bài viết “NOXH tại Việt Nam: quan niệm, chính sách và thực tiễn” của TS Phạm Thái Sơn từ Đại học Việt Đức, được đăng trên Tạp chí Quy hoạch đô thị số 18+19 năm 2014.
Các công trình nghiên cứu hiện tại chỉ xem xét tổng thể các vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội (NOXH) như kinh nghiệm quốc tế và quy trình đầu tư, xây dựng Tuy nhiên, do đặc thù của NOXH phục vụ người có thu nhập thấp và đảm bảo an sinh xã hội, việc phát triển NOXH cần nhiều ưu đãi Cần xác định các ưu đãi cần thiết để đảm bảo NOXH phát triển hiệu quả và kiểm soát việc sử dụng ưu đãi đúng mục đích, tránh lạm dụng gây thiệt hại tài sản nhà nước và quyền lợi người mua nhà Đặc biệt tại Bình Dương, nơi có nhiều chính sách ưu đãi đầu tư NOXH, chưa có nghiên cứu đánh giá toàn diện hiệu quả pháp lý của các chính sách này Do đó, việc nghiên cứu đầy đủ và hệ thống về pháp luật đầu tư NOXH tại Bình Dương, nhằm đưa ra kiến nghị sửa đổi phù hợp với thực tiễn và tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, là một yêu cầu cấp bách trong lĩnh vực khoa học pháp lý hiện nay.
2 http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/kinh-nghiem-phat-trien-nha-o-xa-hoi-cua- mot-so-nuoc-va-thuc-tien-viet-nam-143916.html
Phương pháp nghiên cứu
Tác giả áp dụng các phương pháp nghiên cứu như phân tích, so sánh, tổng hợp, điều tra xã hội học và thống kê, dựa trên tư duy của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử trong chủ nghĩa Mác-Lênin.
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Luận văn này cung cấp tài liệu tham khảo quý giá cho các nhà nghiên cứu, luật gia và cơ quan quản lý nhà nước trong việc tìm hiểu về đầu tư và ưu đãi đầu tư nhà ở xã hội (NOXH) Nó cũng đóng vai trò là nguồn thông tin hữu ích cho việc sửa đổi và bổ sung các quy định hiện hành, nhằm tăng cường các biện pháp pháp lý bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư trong lĩnh vực này.
Bố cục của luận văn
Bố cục của luận văn này gồm:
Phần nội dung gồm có 2 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Chương 2: Thực trạng pháp luật về ưu đãi đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội từ thực tiễn tại Bình Dương và hướng hoàn thiện
Danh mục tài liệu tham khảo
TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ ƯU ĐÃI ĐẦU TƯ NHÀ Ở XÃ HỘI
Tổng quan về nhà ở xã hội
1.1.1 Khái niệm nhà ở xã hội
Trong lịch sử loài người, "nhà ở" không chỉ là nơi trú ẩn khỏi thiên nhiên mà còn là không gian sống, sinh hoạt và phát triển kinh tế Qua thời gian, nhà ở đã tiến hóa từ những vật liệu tự nhiên như lá, cây, đất đến những vật liệu hiện đại, không chỉ tăng cường khả năng chống chọi với điều kiện thời tiết mà còn đáp ứng nhu cầu thẩm mỹ và tiện nghi của con người.
Nhà ở có thể được nghiên cứu từ nhiều góc độ như kinh tế, xã hội và pháp lý, với mỗi lĩnh vực có cách tiếp cận riêng Theo từ điển Tiếng Việt của NXB Hồng Đức, nhà ở được định nghĩa là công trình xây dựng có mái và tường, phục vụ cho mục đích sinh sống hoặc các hoạt động khác như buôn bán, kinh doanh, và sinh hoạt văn hóa, xã hội.
Luật Nhà ở 2014 định nghĩa nhà ở là công trình xây dựng phục vụ mục đích sinh hoạt cho hộ gia đình và cá nhân Định nghĩa này nhấn mạnh rằng nhà ở không chỉ là nơi cư trú mà còn đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người sử dụng, bao gồm cả hộ gia đình và cá nhân.
3 GS Hoàng Phê (Chủ biên), Từ điển Tiếng Việt, NXB Hồng Đức năm 2016, tr.885
Theo Khoản 1, Điều 3 của Luật Nhà ở 2014, công dân có quyền sở hữu và sử dụng nhà ở hợp pháp thông qua nhiều hình thức như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, mua hoặc thuê, theo quy định của pháp luật.
Nhà ở được phân loại đa dạng dựa trên quy mô, tính chất, giá trị đầu tư và mục đích sử dụng, theo quy định cụ thể trong Luật Nhà ở.
2014 như nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, NOXH 5 …
Khái niệm "nhà ở xã hội" tại Việt Nam không còn xa lạ, được đề cập lần đầu trong Chiến lược phát triển quốc gia về nhà ở qua Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg Nó đã xuất hiện trong nhiều văn bản pháp luật như Luật Nhà ở 2005, 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản Tuy nhiên, nhiều người vẫn có cái nhìn tiêu cực về nhà ở xã hội, cho rằng đây chỉ là loại hình nhà ở giá rẻ, chất lượng thấp dành cho người nghèo hoặc tái định cư Quan điểm này hạn chế và không phản ánh đúng ý nghĩa cũng như giá trị thực sự của "nhà ở xã hội".
Chiến lược phát triển nhà ở đến 2020, theo Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg, không định nghĩa cụ thể về nhà ở xã hội (NOXH) mà chỉ đưa ra khái niệm về Quỹ NOXH Quỹ NOXH được hiểu là quỹ nhà ở do nhà nước hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê - mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách gặp khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở Văn bản này không quy định trực tiếp về NOXH mà chỉ cung cấp định nghĩa liên quan đến Quỹ NOXH.
Luật Nhà ở 2005 cũng không đưa ra định nghĩa thế nào là NOXH Ngày
5 Về các loại nhà ở, xem khoản 2, 3, 4, 5, 6 (Điều 3, Luật Nhà ở 2014)
Vào ngày 24 tháng 4 năm 2009, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành một số Quyết định nhằm phát triển các loại hình nhà ở xã hội (NOXH) cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề (Quyết định 65/2009/QĐ-TTg) Đồng thời, các Quyết định cũng quy định cơ chế chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp và cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Quyết định 67/2009/QĐ-TTg) Mặc dù các văn bản này không định nghĩa rõ về NOXH, nhưng chúng đã quy định các vấn đề liên quan đến đầu tư xây dựng và cho thuê nhà ở cho các đối tượng nêu trên.
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 quy định
Nhà ở xã hội (NOXH) là loại hình nhà ở do nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng dành cho các đối tượng theo quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật Nhà ở Các đối tượng này bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, và những đối tượng khác theo quy định của Chính phủ Để đủ điều kiện mua NOXH, người dân cần có thu nhập thấp và phải đáp ứng một trong các tiêu chí: chưa có nhà ở thuộc sở hữu, có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 5m2 sàn/người, hoặc có nhà ở tạm, hư hỏng Nghị định 71/2010/NĐ-CP xác nhận lại định nghĩa về NOXH như Nghị định 90/2006/NĐ-CP, khẳng định đây là loại hình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê theo cơ chế đặc thù Tuy nhiên, các quy định hiện tại chưa rõ ràng về mức thu nhập nào được coi là thu nhập thấp.
6 Điều 3 Nghị định 90/2006/NĐ-CP mua NOXH Các quy định như vậy đặt NOXH trong một loại hình nhà ở cho người có thu nhập thấp
Năm 2014, Luật Nhà ở mới đã chính thức công nhận khái niệm Nhà ở xã hội (NOXH) trong văn bản pháp lý cao nhất, xác định NOXH là nhà ở được Nhà nước hỗ trợ cho các đối tượng theo chính sách hỗ trợ nhà ở Sự thay đổi quan điểm này không còn liệt kê cụ thể đối tượng thụ hưởng mà tập trung vào các dự án nhà ở nhận sự hỗ trợ từ Nhà nước thông qua thuế, ưu đãi cho vay và quy định thủ tục đầu tư dự án Như vậy, NOXH được hình thành và phát triển dựa trên những chính sách hỗ trợ từ Nhà nước.
3 yếu tố quan trọng là:
Thứ nhất, xuất hiện sự hỗ trợ của nhà nước đối với việc đầu tư xây dựng NOXH
Nhà ở xã hội (NOXH) không chỉ đơn thuần là nhà cho người có thu nhập thấp, mà còn phải đáp ứng tiêu chuẩn về chất lượng và an toàn Đối tượng có thu nhập trung bình và thấp chiếm tỷ lệ lớn trong xã hội, do đó, việc đảm bảo họ có thể tiếp cận nhà ở đạt tiêu chuẩn với mức giá phù hợp là rất quan trọng Nếu không có sự hỗ trợ từ nhà nước, các chủ đầu tư có thể xây dựng công trình kém chất lượng để bán với giá rẻ, không thực sự đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp Luật Nhà ở 2014 nhấn mạnh vai trò của nhà nước trong việc phát triển NOXH thông qua việc sử dụng ngân sách để mua dự án, cung cấp ưu đãi về quỹ đất, thuế và vốn vay cho các chủ đầu tư Những dự án nhà ở nếu không nhận được sự hỗ trợ từ nhà nước thì không được công nhận là NOXH, mặc dù có mức giá rẻ.
NOXH có ý nghĩa quan trọng đối với người mua nhà, bởi nếu mua NOXH chắc chắn người mua sẽ được hưởng sự hỗ trợ của nhà nước
Thứ hai, không phải đối tượng nào cũng được tiếp cận và mua NOXH
Nhà nước hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội (NOXH) nhằm tạo điều kiện cho những người không đủ khả năng mua hoặc thuê nhà ở tiện nghi tại các khu đô thị Do đó, có những quy định cụ thể về đối tượng được phép mua NOXH, khác với các loại hình nhà ở khác Luật Nhà ở năm 2014 cùng các văn bản hướng dẫn quy định rõ ràng các chủ thể được thuê, mua NOXH, nhằm ngăn chặn việc trục lợi và đảm bảo những người có nhu cầu bức thiết về nhà ở được tiếp cận Nhờ đó, NOXH có thể thực hiện đúng mục tiêu phát triển mà nhà nước đề ra.
Thứ ba, NOXH phục vụ chính sách an sinh xã hội của nhà nước
Sự xuất hiện của nhà nước trong việc hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội (NOXH) là rất quan trọng, nhằm xây dựng môi trường "an cư lạc nghiệp" cho những đối tượng có thu nhập thấp Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và sự phát triển của các khu công nghiệp, nhu cầu về nhà ở cho tầng lớp này ngày càng tăng Nhà nước cần tập trung vào việc phát triển quỹ đất và xét duyệt giá bán hợp lý, nhằm đảm bảo khả năng thuê, mua của người dân Mục tiêu cuối cùng là tạo điều kiện thuận lợi cho người có thu nhập trung bình và thấp, góp phần vào an sinh xã hội và phát triển bền vững.
Mặc dù các quy định về nhà ở xã hội (NOXH) đã được đề cập từ năm 2004 trong Chiến lược quốc gia về nhà ở, nhưng NOXH tại Việt Nam chỉ thực sự phát triển trong gần 10 năm qua Sự gia tăng nhu cầu nhà ở của dân cư, đặc biệt ở các khu vực đô thị, đã tạo ra áp lực lớn đối với NOXH Sản phẩm NOXH phải được nhà nước hỗ trợ và chỉ những đối tượng đáp ứng tiêu chuẩn nhất định mới có thể mua Chính sách này nhằm đảm bảo phát triển nhà ở cho tầng lớp thu nhập trung bình và thấp, góp phần vào an sinh xã hội.
1.1.2 Đặc điểm của nhà ở xã hội
Việc nắm rõ các đặc điểm của nhà ở xã hội (NOXH) là rất cần thiết để xây dựng cơ chế và chính sách hiệu quả Hiểu biết về những đặc điểm riêng của NOXH giúp chúng ta có cái nhìn đúng đắn và đánh giá chính xác, từ đó hoạch định chính sách đầu tư phát triển loại hình nhà ở này một cách hiệu quả hơn.
Ưu đãi đầu tư nhà ở xã hội
1.2.1 Khái niệm ưu đãi đầu tư và ưu đãi đầu tư NOXH Để đi sâu vào tìm hiểu những vấn đề lý luận về NOXH và ưu đãi đầu tư NOXH, chúng ta phải quan tâm đến khái niệm về ưu đãi đầu tư và ưu đãi đầu tư NOXH để thấy những đặc điểm quan trọng của hoạt động này, từ đó có những nghiên cứu, đánh giá làm cơ sở cho việc xem xét các chính sách, các ưu đãi đầu tư và việc áp dụng nó trên thực tế
1.2.1.1 Khái niệm ưu đãi đầu tư Đầu tư đóng vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế và mang lại
Khoản 2, Điều 58 Luật Nhà ở 2014 mang lại nhiều tác động tích cực cho mỗi quốc gia và địa phương, khẳng định rằng một nền kinh tế không thể phát triển năng động nếu thiếu hoạt động đầu tư Do đó, các quốc gia và địa phương đều xây dựng chính sách đặc biệt nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước Đầu tư, theo từ điển Tiếng Việt, được hiểu là việc bỏ nhân lực, vật lực, và tài lực vào một công việc dựa trên tính toán hiệu quả kinh tế xã hội Điều này cho thấy đầu tư là sự hy sinh hiện tại (tiền, sức lao động, của cải vật chất, trí tuệ) để đạt được lợi ích cho người đầu tư trong tương lai.
Theo Luật Đầu tư năm 2005, đầu tư được định nghĩa là việc nhà đầu tư bỏ vốn vào các tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và thực hiện các hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Trong khi đó, Luật Đầu tư 2020 lại nhấn mạnh rằng đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn để thực hiện hoạt động kinh doanh Các tài sản hữu hình bao gồm tiền bạc, đất đai, nhà xưởng và công cụ lao động, trong khi tài sản vô hình có thể là sức lao động, quyền sở hữu trí tuệ và thương hiệu.
Ưu đãi đầu tư là các chính sách và quy định do nhà nước ban hành nhằm tạo điều kiện thuận lợi và lợi ích vật chất cho các nhà đầu tư, kết hợp hài hòa lợi ích của nhà nước, nhà đầu tư và toàn xã hội Nhà nước áp dụng các ưu đãi này để thu hút nguồn vốn vào những lĩnh vực cần thiết hoặc các khu vực kinh tế khó khăn, nhằm phát triển kinh tế thông qua các cơ chế và chính sách đặc thù.
Những ưu đãi có thể được kể đến ở đây có thể là các chính sách về miễn
9 GS Hoàng Phê (Chủ biên), Từ điển Tiếng Việt, NXB Hồng Đức năm 2016, tr.380
Khoản 1, Điều 3, Luật Đầu tư 2005 quy định về việc giảm thuế, miễn giảm tiền thuê đất và tiền sử dụng đất, cũng như cải cách thủ tục hành chính và chính sách thuế nhằm mang lại lợi ích cho nhà nước, nhà đầu tư và đối tượng thụ hưởng Các ưu đãi đầu tư phải được thực hiện một cách công bằng, đảm bảo lợi ích cho cả nhà đầu tư và xã hội, tránh tình trạng chỉ phục vụ lợi ích nhóm Điều này giúp thiết lập cơ chế chính sách chính xác, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong quá trình đầu tư.
1.2.1.2 Khái niệm ưu đãi đầu tư nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội (NOXH) đã trở thành một khái niệm quen thuộc tại nhiều quốc gia phát triển như Anh, Mỹ, và Canada, nhằm nâng cao đời sống và an sinh xã hội Với chi phí thấp và việc đầu tư tập trung vào các khu đô thị và công nghiệp, NOXH đã mang lại phúc lợi cho hàng trăm triệu người dân Từ những năm 70, các quốc gia này đã bắt đầu đầu tư vào NOXH, và mô hình này đã lan rộng sang nhiều nước khác như Nhật Bản và Hàn Quốc Hiện nay, nhiều quốc gia đã thành công trong việc xây dựng NOXH thông qua các chính sách ưu đãi đầu tư và quản lý hiệu quả Đặc biệt, tại Việt Nam, với tỷ lệ dân số trẻ, nhu cầu về NOXH càng trở nên cấp thiết.
Việt Nam hiện đang trong giai đoạn "dân số vàng" với độ tuổi trung bình là 31, trong đó 70% dân số trong độ tuổi lao động, chủ yếu tập trung tại các thành phố lớn Theo Bộ Xây Dựng, đến năm 2020, cả nước sẽ có hơn 1,7 triệu người gặp khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân cần ổn định chỗ ở, yêu cầu xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ Chính sách phát triển nhà ở xã hội (NOXH) đã được khởi xướng từ năm 2004 và trải qua nhiều giai đoạn phát triển, với các ưu đãi đầu tư nhằm hỗ trợ nhà đầu tư và mang lại lợi ích cho nhà nước, chủ đầu tư và người mua nhà Đối tượng mua NOXH chủ yếu là những người có thu nhập thấp, gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở thương mại, do đó, giá mua và giá thuê NOXH phụ thuộc vào các chi phí đầu vào.
12 Phát biểu của Tổng Bí thư tại Lễ kỷ niệm 60 năm ngành xây dựng Việt Nam được đăng tải tại website http://baochinhphu.vn/Utilities/PrintView.aspx?distributionid35221
Tại Hội thảo “Phát triển NOXH tại Việt Nam – Giải pháp và kinh nghiệm quốc tế” diễn ra vào ngày 23/01/2018 tại Hà Nội, Bộ Xây dựng đã báo cáo về những chi phí liên quan đến quỹ đất xây dựng, nhân công, nguyên vật liệu và lãi vay Để người dân có thể tiếp cận nhà ở xã hội, nhà nước cần triển khai các chính sách ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư phát triển loại hình nhà ở này.
Ưu đãi đầu tư nhà ở xã hội (NOXH) bao gồm nhiều chính sách hỗ trợ như miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, cùng với việc vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội Cụ thể, nhà đầu tư được miễn tiền sử dụng đất cho diện tích đất được giao hoặc cho thuê để xây dựng NOXH, và được giảm thuế nhiều hơn nếu xây dựng NOXH để cho thuê Ngoài ra, nhà đầu tư có thể vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn cho các dự án cho thuê Chính quyền tỉnh cũng hỗ trợ kinh phí đầu tư hạ tầng cho các dự án NOXH, đặc biệt là cho các dự án cho thuê Cuối cùng, các chủ đầu tư có thể sử dụng quỹ đất để phát triển các công trình thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, từ đó giảm giá bán và giá thuê NOXH.
1.2.2 Vai trò của ưu đãi đầu tư nhà ở xã hội
Đầu tư vào nhà ở xã hội (NOXH) là một chính sách quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người dân, góp phần ổn định an sinh xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế Hoạt động này không chỉ giúp cải thiện chất lượng cuộc sống của cộng đồng mà còn đóng vai trò thiết yếu trong việc xây dựng một xã hội bền vững.
Điều 58 Luật Nhà ở 2014 khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phát triển nhà ở xã hội (NOXH), nhằm hạ giá thành và giá bán của NOXH để người có thu nhập thấp có thể dễ dàng mua, thuê hoặc thuê mua Điều này không chỉ đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội mà còn thúc đẩy đầu tư và phát triển kinh tế.
Thứ nhất, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư phát triển NOXH:
Doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) nhằm mục tiêu lợi nhuận, nhưng NOXH lại phục vụ cho người dân có thu nhập thấp Do đó, nhà nước cần có cơ chế ưu đãi để giúp doanh nghiệp đạt được lợi nhuận và giữ giá thành NOXH ở mức thấp Trong quá trình đầu tư, các nhà đầu tư phải cân nhắc giữa chi phí xây dựng, giá thành sản phẩm và nhu cầu của khách hàng Nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn với dự án nhà ở thương mại do hạn chế về vốn, quỹ đất phát triển, chi phí cao, dẫn đến giá thành cao, khó bán và tình trạng tồn kho sản phẩm nhiều.
NOXH là lựa chọn đầu tư hợp lý nhờ vào các ưu đãi về vốn, lãi suất và cơ sở hạ tầng từ nhà nước Những cơ chế này giúp giảm chi phí đầu tư, từ đó hạ giá thành sản phẩm, đáp ứng tiêu chí giá rẻ của nhà nước mà vẫn đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp Nếu không có những ưu đãi này, nhà nước sẽ khó khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào phát triển NOXH.
Thứ hai, việc ưu đãi của nhà nước sẽ giúp hạ giá thành, giá bán của NOXH để người thu nhập thấp có khả năng mua, thuê NOXH
Nhà nước Việt Nam đã triển khai nhiều chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào xây dựng nhà ở xã hội (NOXH), không chỉ để thực hiện chính sách nhà ở quốc gia mà còn để giảm giá thành sản phẩm, giúp người mua có cơ hội sở hữu nhà với giá thấp Những ưu đãi về thuế, quỹ đất và các hỗ trợ khác sẽ thu hút đầu tư từ các tổ chức và cá nhân, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của NOXH.
Nghị quyết 18/2009/NQ-CP của Chính phủ đã đưa ra các ưu đãi về thuế và nguồn vốn cho chủ đầu tư, đồng thời cam kết hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án như giao thông, cấp điện và cấp thoát nước, cùng với hỗ trợ kỹ thuật trong thiết kế nhà ở xã hội (NOXH) Nghị định 188/2013/NĐ-CP quy định ưu đãi về phát triển NOXH, đặc biệt là về sử dụng đất và khả năng kết hợp giữa phát triển NOXH và kinh doanh thương mại, cho phép vay vốn đầu tư bằng tài sản hình thành trong tương lai Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 đưa ra gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh và hỗ trợ thị trường Gần đây, Thủ tướng đã ký Quyết định số 255/QĐ-TTg ngày 4/3/2019, áp dụng lãi suất cho vay ưu đãi 5%/năm cho đối tượng vay mua NOXH.
Đặc điểm của ưu đãi đầu tư nhà ở xã hội
Ưu đãi đầu tư NOXH có đặc điểm quan trọng là tính gián tiếp, khi nhà nước ban hành chính sách nhưng giao cho các chủ đầu tư thực hiện Nhà nước đóng vai trò khuyến khích và hỗ trợ các tổ chức, cá nhân đầu tư vào dự án NOXH, đồng thời thiết lập các điều kiện và cơ chế điều chỉnh để đảm bảo quyền lợi của người mua và thuê nhà, ngăn chặn tình trạng trục lợi.
Nhà nước cung cấp nhiều ưu đãi đầu tư để phát triển nhà ở xã hội (NOXH), bao gồm việc ưu tiên quỹ đất, hỗ trợ vay vốn và lãi suất cho cả chủ đầu tư và người mua, thuê NOXH, cùng với các ưu đãi về thủ tục đầu tư Tất cả những chính sách này nhằm đảm bảo người dân có thể tiếp cận NOXH một cách hiệu quả.
Nhà nước ưu đãi cho người mua nhà thông qua việc hỗ trợ chủ đầu tư, thay vì trực tiếp hỗ trợ tài chính cho người mua Mặc dù không có nguồn tài chính để hỗ trợ, nhà nước có quỹ đất, cơ sở hạ tầng và chính sách lãi suất ưu đãi Những hỗ trợ này giúp chủ đầu tư giảm chi phí đầu tư, từ đó hạ giá thành nhà ở, mang lại lợi ích cuối cùng cho người mua nhà.
Mặc dù các hỗ trợ cho nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở xã hội (NOXH) mang lại nhiều lợi ích, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực như việc chủ đầu tư lợi dụng các chính sách ưu đãi để vi phạm thiết kế, bán giá cao hơn quy định, hoặc thực hiện các hành vi gian lận như rút ruột công trình Điều này có thể dẫn đến nhà ở kém chất lượng và thông tin sai lệch nhằm lừa dối khách hàng Do đó, nhà nước cần xây dựng cơ chế chính sách chặt chẽ để vừa khuyến khích đầu tư, vừa bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng và ngăn chặn các hành vi tiêu cực trong quá trình triển khai NOXH.
1.3.2 Là trách nhiệm chung của toàn xã hội
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu cho sự tồn tại của con người, tạo điều kiện cho họ yên tâm lao động và sản xuất Sự thiếu thốn về nhà ở và tình trạng vô gia cư có thể dẫn đến mất ổn định xã hội Do đó, việc ưu đãi đầu tư vào nhà ở xã hội (NOXH) là trách nhiệm chung của toàn xã hội, bao gồm nhà nước, nhà đầu tư và chủ dự án nhà ở thương mại.
Khác với nhà ở riêng lẻ và nhà ở thương mại, nhà ở xã hội (NOXH) được xây dựng với chi phí thấp hơn, nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập trung bình và thấp Nếu chỉ tập trung vào phát triển nhà ở cao cấp, phần lớn dân cư sẽ không có cơ hội tiếp cận nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa Do đó, các chủ đầu tư nhà ở thương mại cần tham gia xây dựng NOXH để đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản Một quy định quan trọng yêu cầu chủ đầu tư dành ít nhất 20% diện tích đất cho NOXH khi thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhằm thúc đẩy sự phát triển đồng thời giữa hai loại hình này Những ưu đãi từ việc đầu tư NOXH không chỉ mang lại lợi ích cho nhà nước mà còn cho các nhà đầu tư và người dân, tạo nên sự thống nhất trong lợi ích giữa các bên liên quan.
Nhà nước cam kết mang lại lợi ích cho cả ba bên, vì vậy việc xây dựng chính sách phát triển nhà ở quốc gia và nhà ở xã hội là nhiệm vụ chung của toàn xã hội.
Chính sách NOXH là một phần quan trọng trong chiến lược quốc gia về nhà ở, nhằm thúc đẩy an sinh xã hội và phát triển kinh tế Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi và ưu đãi cho các nhà đầu tư tham gia dự án, nhưng cần có pháp luật để bảo vệ lợi ích của người mua, thuê nhà và chủ đầu tư, tránh lãng phí tài sản công Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nhu cầu nhà ở ngày càng tăng ở các khu đô thị và khu công nghiệp, để khuyến khích đầu tư và phát triển tại Việt Nam Nhà nước phải thực hiện các biện pháp phù hợp để bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên liên quan, trong đó pháp luật đóng vai trò thiết yếu.
Nhà nước đã ưu tiên phát triển nhà ở xã hội (NOXH) như một kênh quan trọng trong chính sách quốc gia về nhà ở, tạo điều kiện cho đầu tư các dự án NOXH trên toàn quốc Nhiều công trình NOXH đã hoàn thành và đi vào sử dụng, với các cơ chế ưu đãi khác nhau tùy theo đặc thù từng tỉnh thành Bình Dương, với quỹ đất phong phú, đã triển khai xây dựng NOXH thành công mặc dù tốc độ đô thị hóa nhanh Chương 1 của luận văn đã khái quát về NOXH, các ưu đãi đầu tư và đặc điểm của chúng Dựa trên nghiên cứu ở chương 1, tác giả sẽ phân tích quy định pháp luật và thực tiễn tại Bình Dương, đồng thời chỉ ra những bất cập của pháp luật hiện hành để đề xuất kiến nghị hoàn thiện chính sách ưu đãi đầu tư NOXH.