Sự cần thiết của đề tài
Nhà ở đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống và phát triển kinh tế, vì vậy nghiên cứu về chính sách nhà ở là cần thiết để cải thiện chất lượng cuộc sống Sự gia tăng dân số và phát triển các trung tâm đô thị tạo ra áp lực lớn về nhu cầu nhà ở, đặc biệt là cho người thu nhập thấp Nhà ở đô thị đối mặt với nhiều thách thức hơn so với nhà ở nông thôn do vấn đề quy hoạch Chính phủ cần tìm ra giải pháp hiệu quả để giải quyết bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời nghiên cứu những bất cập trong xây dựng và thu hút nguồn vốn đầu tư hợp lý.
Với sự gia tăng mật độ dân số tại TP Long Xuyên và TP Châu Đốc, tỉnh An Giang, nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp bách, đặc biệt cho các đối tượng chính sách, người có thu nhập trung bình và thấp, cũng như người lao động ngoại tỉnh Những đối tượng này thường không có khả năng sở hữu đất để tự lo chỗ ở Địa phương đã nỗ lực tạo dựng nhà ở cho các đối tượng cần hỗ trợ, và thông qua chính sách phát triển mô hình đô thị đồng nhất, dự án nhà ở xã hội đã trở thành giải pháp kinh tế hiệu quả nhằm giảm thiểu tình trạng nhà ở tạm bợ.
Trong bối cảnh ngân sách nhà nước hạn chế, việc huy động nguồn vốn từ khu vực tư nhân là giải pháp cần thiết để phát triển hạ tầng đô thị Sự phối hợp giữa nhà nước và tư nhân trong xây dựng cơ sở hạ tầng đã được áp dụng, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp Tuy nhiên, việc thực hiện mô hình đối tác công tư gặp nhiều khó khăn do thiếu văn bản pháp lý hướng dẫn, dẫn đến sự thiếu rõ ràng trong hợp đồng giữa nhà nước và doanh nghiệp Khi xảy ra rủi ro về tính thanh khoản, nhà đầu tư thường chịu thiệt thòi, trong khi nhà nước chỉ điều chỉnh các vấn đề không phù hợp Chương trình phát triển nhà cho người thu nhập thấp còn nhiều áp lực về vốn, giá nhà cao và chưa thực sự đến tay đối tượng cần hỗ trợ Đề tài “Giải pháp công tư trong thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp tại tỉnh An Giang” sẽ nghiên cứu mô hình đối tác công tư, đánh giá tác động của chính sách hỗ trợ và vai trò của nhà nước, từ đó đề xuất giải pháp phát triển nhà ở hài hòa lợi ích cho nhà nước, doanh nghiệp và người dân.
Tổng quan nghiên cứu
Những công trình nghiên cứu trong nước
Nghiên cứu "Tham vấn PPP: Kinh nghiệm quốc tế - Thực tiễn ở Việt Nam" do Viện nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng thực hiện vào năm 2014 đã chỉ ra những thuận lợi và hạn chế của phương pháp PPP hiện tại Nghiên cứu nhấn mạnh rằng việc áp dụng PPP có thể tận dụng kỹ năng hiện đại và hiệu quả từ khu vực tư nhân, mặc dù vẫn tồn tại một số thách thức cần được giải quyết.
Hạn chế trong việc hợp tác công tư (PPP) bao gồm sự suy giảm vai trò kiểm soát của khu vực công, điều này có thể gây khó khăn trong lĩnh vực chính trị Ngoài ra, còn tồn tại vấn đề về năng lực của khu vực tư nhân trong việc thực hiện các dự án PPP Do đó, việc hoàn thiện khung pháp lý cho sự hợp tác giữa nhà nước và tư nhân là cần thiết.
Vụ Pháp chế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã tiến hành nghiên cứu vào năm 2011 nhằm phân tích và đánh giá thực trạng thực hiện các quy định về đầu tư phát triển hạ tầng tại Việt Nam Nghiên cứu này cũng tập trung vào hệ thống các quy định liên quan đến sự hợp tác giữa nhà nước và tư nhân trong lĩnh vực đầu tư phát triển hạ tầng.
Luận án tiến sĩ của Huỳnh Thị Thúy Giang (2012) nghiên cứu hình thức hợp tác công - tư (PPP) trong phát triển cơ sở hạ tầng giao thông đường bộ tại Việt Nam, nơi chưa có thị trường PPP Nghiên cứu phân tích cơ chế hoạt động của PPP, các yếu tố thành công và rào cản trong lĩnh vực đường bộ, đồng thời đề xuất mô hình áp dụng phù hợp với điều kiện Việt Nam Bên cạnh đó, luận án cũng đánh giá tình hình đầu tư tư nhân vào hạ tầng đường bộ và đưa ra các giải pháp nhằm khởi động và duy trì hoạt động PPP để thu hút vốn đầu tư cho ngành đường bộ Việt Nam.
Báo cáo khoa học của PGS.TS Nguyễn Hồng Thái từ Trường Đại học Giao thông Vận tải nhấn mạnh tầm quan trọng của hợp tác công - tư trong phát triển cơ sở hạ tầng giao thông tại Việt Nam Bài viết chỉ ra rằng, để mô hình hợp tác này hiệu quả, nhà nước cần tạo hành lang pháp lý và tuân thủ hợp đồng ngay cả trong thời điểm khó khăn, trong khi các nhà đầu tư cũng phải có trách nhiệm với người tiêu dùng Hơn nữa, nhà nước cần chuyển từ việc kêu gọi sang thực hiện các biện pháp cụ thể để hình thành mô hình hợp tác công - tư, nhằm nhanh chóng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đang cần thiết cho đất nước.
Luận văn Thạc sĩ của Nguyễn Thị Thu Nguyệt (2011) mang tên “Phát triển hợp tác công – tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM” tập trung vào việc giải quyết vấn đề phát triển nhà ở tại TP.HCM Nghiên cứu cũng đề xuất các giải pháp nhằm khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân trong việc phát triển nhà ở không chỉ tại TP.HCM mà còn ở các thành phố lớn khác trên toàn quốc.
Các nghiên cứu về hợp tác công tư (PPP) đã cung cấp kiến thức thực tiễn quan trọng, mặc dù mỗi nghiên cứu tập trung vào các lĩnh vực khác nhau Đề tài "Tham vấn PPP: Kinh nghiệm quốc tế - Thực tiễn ở Việt Nam" chỉ ra những thuận lợi và hạn chế trong quá trình thực hiện PPP Các nghiên cứu khác chuyên sâu vào lĩnh vực như đường bộ và cơ sở hạ tầng giao thông Đề tài "Hoàn thiện khung pháp lý về hợp tác giữa nhà nước và tư nhân" đánh giá việc thực hiện khung pháp lý hiện hành Cuối cùng, đề tài "Phát triển hợp tác công - tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM" nghiên cứu PPP trong bối cảnh địa phương cụ thể.
Nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc phân tích thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả vận hành mô hình Đối tác công tư (PPP) tại Việt Nam Các câu hỏi được đặt ra xoay quanh những khó khăn trong việc ứng dụng PPP, cũng như những biện pháp cần thực hiện để hoàn thiện khung pháp lý và khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân.
Những công trình nghiên cứu nước ngoài
Bài viết của Strategic Asia (2012) về các đối tác công tư (PPP) tại Indonesia trình bày những cơ hội từ kế hoạch tổng thể Nghiên cứu tập trung vào kinh nghiệm thực tiễn trong việc áp dụng phương thức PPP trong các lĩnh vực giao thông và nước, đồng thời tổng hợp các rào cản và thách thức trong việc triển khai các dự án PPP tại Indonesia.
European Commission (2003), Guidelines for Successful Public Private
Partnerships Trình bày các phương thức hoạt động tạo thành công cho các mối quan hệ đối tác công tư
Asian Development Bank (2008), Public private partnerships handbook
Để phân tích và lên kế hoạch cho một mối quan hệ đối tác công tư, cần thực hiện các hoạt động cần thiết nhằm lựa chọn cấu trúc phù hợp cho dự án Nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việc lựa chọn cấu trúc mối quan hệ đối tác nhà nước tư nhân là rất quan trọng Bên cạnh đó, việc giám sát và đánh giá các dự án này cũng cần được chú trọng, đặc biệt là trong việc đảm bảo các tiêu chí phát triển vì người nghèo Cuối cùng, cung cấp các nguồn tư liệu bổ sung cho những người tham gia mối quan hệ đối tác nhà nước tư nhân, bao gồm thông tin về chính sách, thiết kế và các vấn đề thực hiện, là điều cần thiết để nâng cao hiệu quả của mối quan hệ này.
Các nghiên cứu đã tổng hợp kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn một số dự án hạ tầng theo hình thức PPP nhằm giới thiệu và lưu ý các vấn đề trong quá trình thực hiện Báo cáo của Ngân hàng Phát triển Châu Á cung cấp cái nhìn sâu sắc về những thách thức và cơ hội trong lĩnh vực này.
"Cuốn 'Hướng dẫn về quan hệ đối tác công tư' cung cấp nghiên cứu chuyên sâu về hoạt động thực tiễn của mô hình PPP tại các nền kinh tế phát triển và đang phát triển Nó cũng hướng dẫn cách lựa chọn phương án phù hợp và các công tác chuẩn bị cần thiết để thiết lập mối quan hệ PPP hiệu quả."
Nghiên cứu về đối tác công tư (PPP) tại Indonesia cho thấy rằng vẫn còn nhiều rào cản và thách thức trong việc triển khai các dự án PPP Các vấn đề chính bao gồm khó khăn liên quan đến đất đai, khung pháp lý chưa hoàn thiện, và năng lực của khu vực công chưa đáp ứng được yêu cầu, đặc biệt ở cấp chính quyền địa phương Hơn nữa, việc chuẩn bị các dự án và khả năng quản trị yếu kém của chính quyền địa phương cũng là những hạn chế lớn đối với việc thực hiện phương thức PPP.
Điểm mới của luận văn
Đề tài nghiên cứu phương thức PPP được đề xuất vào mô hình phát triển nhà ở tại địa phương.
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chính của nghiên cứu là đánh giá tính khả thi và hiệu quả của mô hình nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, trong đó có sự tham gia của khu vực nhà nước cùng với các nhà đầu tư và doanh nghiệp.
- Khái quát và làm rõ các lý luận liên quan đến mô hình đối tác công tư trong lĩnh vực phát triển nhà ở
- Lợi ích tài chính khi thực hiện hình thức này trong lĩnh vực nhà ở xã hội
- Đánh giá thực trạng dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại TP Long Xuyên tỉnh An Giang
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện thực trạng mô hình nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Phương pháp nghiên cứu và tài liệu
Phương pháp định tính bao gồm tổng hợp và phân tích dữ liệu từ các ban ngành địa phương về thực trạng nhà ở xã hội và thu nhập của người lao động, nhằm đánh giá khả năng thanh toán của người mua nhà Dữ liệu cũng được thu thập từ các nghiên cứu, tài liệu pháp luật và dự án nghiên cứu liên quan Phương pháp này còn phân tích hiệu quả của mô hình đối tác công tư trong các dự án nhà ở thu nhập thấp, cùng với việc đánh giá sự phân chia nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm của các bên liên quan trong quá trình thực hiện.
Phương pháp tham khảo ý kiến là cách thu thập thông tin từ người dân địa phương tại TP Long Xuyên, tỉnh An Giang, nhằm đánh giá nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp Đồng thời, phương pháp này cũng xem xét ý kiến của các chuyên gia về tính khả thi của mô hình hợp tác giữa nhà nước và nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở.
Kết quả khảo sát hơn 200 ý kiến từ cán bộ công nhân viên chức và người có thu nhập thấp cho thấy nhu cầu về nhà ở tại khu đô thị đang tăng cao Những ý kiến này không chỉ phản ánh hiệu quả của mô hình nhà ở cho người thu nhập thấp mà còn cung cấp thông tin quan trọng để đề xuất các kiến nghị hỗ trợ người mua nhà, giúp họ vượt qua những khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với nhu cầu của mình.
Ý nghĩa của đề tài
Mô hình đối tác công tư (PPP) cho nhà ở người có thu nhập thấp tại An Giang mang lại ý nghĩa thực tiễn quan trọng trong việc đánh giá hiệu quả và phát triển kinh tế địa phương Sự xã hội hóa nguồn vốn cần thiết cho sự phát triển hạ tầng đô thị, nhằm nâng cao phúc lợi xã hội cho những người có thu nhập thấp Bên cạnh đó, nghiên cứu này cũng có ý nghĩa khoa học khi đánh giá tính khả thi của phương thức PPP, mở ra cơ hội áp dụng vào các lĩnh vực phát triển cơ sở hạ tầng xã hội như nhà ở và trường học.
Tỉnh An Giang có 2 thành phố đạt chuẩn đô thị loại II là TP Long Xuyên và
TP Châu Đốc hiện đang triển khai hai dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại TP Long Xuyên Đề tài “Giải pháp công tư trong thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp tại tỉnh An Giang” đánh giá hiệu quả của mô hình này và lựa chọn mô hình phù hợp Qua phân tích tác động của các chính sách, thành tựu và hạn chế, bài viết chỉ ra những vấn đề còn tồn tại Từ đó, đề tài đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện mô hình và nâng cao vai trò của nhà nước trong quản lý đô thị.
Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và phụ lục, luận văn gồm 3 chương
Chương 1: Cơ sở lý luận về đối tác công tư trong xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp
Chương 2: Thực trạng nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp, trường hợp nghiên cứu dự án nhà ở xã hội tại TP Long Xuyên tỉnh An Giang
Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện mô hình đối tác công tư trong cung cấp nhà cho người thu nhập thấp tại tỉnh An Giang.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỐI TÁC CÔNG TƯ TRONG XÂY DỰNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
Khái quát quan niệm đối tác công tư
Khái niệm đối tác công tư (Public Private Partnership-PPP) được nhiều tổ chức định nghĩa tùy theo quan điểm và bối cảnh thực tế mỗi quốc gia
Mối quan hệ đối tác nhà nước tư nhân (PPP) đề cập đến các quan hệ giữa tổ chức nhà nước và tư nhân trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng và dịch vụ khác Đối tác nhà nước có thể là chính phủ, chính quyền địa phương hoặc doanh nghiệp, trong khi đối tác tư nhân có thể là doanh nghiệp trong nước hoặc nước ngoài, cũng như các nhà đầu tư chuyên môn về tài chính hoặc kỹ thuật Ngoài ra, mối quan hệ này còn có thể bao gồm các tổ chức phi chính phủ (NGO) và tổ chức cộng đồng (CBO) đại diện cho những cá nhân và tổ chức bị ảnh hưởng bởi dự án.
PPP phát triển nhằm khắc phục tình trạng thiếu hụt tài chính trong khu vực công, đồng thời tận dụng nguồn lực tài chính và hiệu quả hoạt động của khu vực tư nhân Chính phủ có thể đóng góp cho mối quan hệ đối tác công-tư thông qua vốn đầu tư từ thuế, chuyển giao tài sản, hoặc các cam kết và đóng góp hiện vật khác để hỗ trợ cho sự hợp tác này.
Khu vực tư nhân đóng vai trò quan trọng trong mối quan hệ đối tác thông qua việc áp dụng chuyên môn về thương mại, quản lý và sáng tạo để tối ưu hóa hoạt động kinh doanh Tùy thuộc vào hình thức hợp đồng, các đối tác tư nhân còn có khả năng góp vốn đầu tư.
Cơ cấu mối quan hệ đối tác nên được thiết lập nhằm phân bổ rủi ro cho những đối tác có khả năng xử lý tốt nhất, từ đó giảm chi phí và nâng cao hiệu quả hoạt động.
Đối tác công tư (PPP) là hình thức đầu tư dựa trên hợp đồng giữa cơ quan nhà nước và nhà đầu tư nhằm xây dựng, cải tạo, vận hành và quản lý công trình hạ tầng, đồng thời cung cấp dịch vụ công.
PPP là hình thức hợp tác giữa khu vực nhà nước và tư nhân trong việc thực hiện dự án phát triển kết cấu hạ tầng và cung cấp dịch vụ công Hợp tác này dựa trên hợp đồng dự án nhằm tối ưu hóa hiệu quả cung cấp dịch vụ công, trong đó lợi ích, trách nhiệm và rủi ro kinh tế được chia sẻ giữa các bên tham gia.
Nhà nước có thể phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công và huy động nguồn vốn, từ đó giảm áp lực tài chính ngân sách Khi các cơ sở hạ tầng được đưa vào khai thác, chúng tạo ra doanh thu, đồng thời việc tu bổ và mở rộng sẽ tiết kiệm chi phí hơn.
Sự tham gia của khu vực tư nhân trong đầu tư sẽ cải thiện năng suất và tối ưu hóa kỹ thuật, đặc biệt trong các lĩnh vực yêu cầu vốn lớn và thời gian thu hồi chậm Tuy nhiên, để đạt được lợi ích tổng thể, khu vực tư nhân cần sự hỗ trợ từ chính phủ.
Mối quan hệ hợp tác giữa nhà nước và khu vực tư nhân, khi được tính toán hợp lý, có thể tối ưu hóa tiềm năng của khu vực tư nhân và hỗ trợ nhà nước trong việc tìm kiếm nguồn lực hiệu quả.
1.1.2 Đặc điểm chung của đối tác công tư
Các mối quan hệ đối tác công tư có ba đặc điểm chính: thứ nhất, có một thỏa thuận hợp đồng rõ ràng xác định vai trò và trách nhiệm của các bên; thứ hai, rủi ro được chia sẻ hợp lý giữa các đối tác; và thứ ba, bên tư nhân nhận phần thưởng tài chính tương xứng với kết quả đã được đặt ra từ đầu.
Mô hình PPP (Đối tác công tư) thiết lập một khuôn khổ hợp tác giữa khu vực tư nhân và chính phủ, nhằm đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ xã hội và thành công trong cải cách khu vực nhà nước cùng đầu tư công Sự phân định rõ ràng các nhiệm vụ, nghĩa vụ và rủi ro giữa các đối tác nhà nước và tư nhân là yếu tố then chốt trong mối quan hệ đối tác này Các đặc trưng của dự án PPP được trình bày chi tiết trong bảng 1.1.
Bảng 1.1 Phân tích đặc trưng của dự án PPP
Khu vực nhà nước PPP Khu vực tư nhân
Cấp vốn đầu tư vận hành và quản lý
Nhà nước tham gia đầu tư thông qua việc áp dụng sắc thuế, chuyển giao tài sản, cam kết hoặc đóng góp hiện vật, đồng thời chú trọng đến trách nhiệm xã hội và ý thức bảo vệ môi trường Trong khi đó, khu vực tư nhân tận dụng chuyên môn thương mại và đóng góp vốn dựa trên các hình thức hợp đồng đã thỏa thuận.
Tự đầu tư vốn vận hành và quản lý
Thu phí hoặc không thu phí từ người sử dụng, đạt mục tiêu phúc lợi xã hội
Khu vực tư nhân sử dụng chức năng cung cấp dịch vụ công, thu hồi vốn từ người sử dụng hoặc nhận thanh toán từ nhà nước
Thu hồi vốn và lợi nhuận từ người mua
Hao mòn nguồn lực nhà nước
Phân bố chia sẻ rủi ro về chi phí Gánh chịu tổn thất kinh tế Quyền sở hữu thuộc nhà nước
Quyền sở hữu vẫn thuộc nhà nước, tư nhân sẽ chuyển giao lại khi kết thúc tùy hợp đồng
Quyền sở hữu thuộc tư nhân
PPP là sự hợp tác giữa khu vực công và tư thông qua một hợp đồng, trong đó nguồn vốn bao gồm cả từ hai bên Mô hình này giúp phân chia rủi ro, trách nhiệm và lợi ích, từ đó giảm chi phí tổng thể của dự án và nâng cao hiệu quả cung cấp dịch vụ công.
Mặc dù hợp tác công tư (PPP) mang lại nhiều lợi ích rõ ràng, nhưng mối quan hệ này không nên được coi là giải pháp duy nhất, vì quá trình thiết kế, triển khai và vận hành rất phức tạp Do đó, cần đánh giá cẩn thận PPP trong bối cảnh dự án, cũng như lợi ích công cộng và những lợi ích tương đối đạt được từ các phương pháp khác nhau.
Sự tham gia của khu vực tư nhân trong các dự án dịch vụ công mang lại nhiều lợi ích vượt trội so với mô hình truyền thống chỉ dựa vào nhà nước Mô hình đối tác công tư (PPP) không chỉ mang lại những lợi thế đáng kể mà còn đặt ra nhiều thách thức trong quá trình thực hiện.
Khái quát nhà ở cho người có thu nhập thấp
Người thu nhập thấp được xác định là những cá nhân không phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật, trong khi hộ gia đình nghèo là những đối tượng nằm trong chuẩn nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định Để được công nhận là đối tượng bảo trợ xã hội, cần có xác nhận từ Ủy ban nhân dân phường hoặc thị trấn nơi cư trú.
Nhà nước khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị, bao gồm các hình thức bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê và cho thuê mua, theo phương thức xã hội hóa.
Nhà ở xã hội được xây dựng bởi Nhà nước hoặc tổ chức cá nhân thuộc các thành phần kinh tế, nhằm phục vụ cho các đối tượng theo quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật Nhà ở Các đối tượng này có thể mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội theo cơ chế do Nhà nước quy định.
Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được Nhà nước hỗ trợ, nhằm phục vụ cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật.
Như vậy, quy định văn bản pháp luật có khái niệm nhà ở xã hội cũng được hiểu là nhà ở cho người thu nhập thấp
Thuê mua nhà ở xã hội là hình thức mà người thuê phải thanh toán một khoản tiền ban đầu theo hợp đồng, sau đó số tiền còn lại được tính như tiền thuê nhà, phải trả hàng tháng hoặc theo định kỳ Khi hết thời gian thuê mua và hoàn tất thanh toán, người thuê sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Phát triển nhà ở xã hội cần tuân thủ quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời phải đảm bảo các tiêu chuẩn, quy chuẩn và chất lượng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
Nhà ở cho người có thu nhập thấp là loại hình nhà ở được nhà nước hỗ trợ, trong đó các cá nhân và tổ chức tham gia đầu tư xây dựng nhằm mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua Đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ này bao gồm những người có thu nhập thấp.
Quy hoạch đầu tư nhà ở xã hội cần phải liên kết chặt chẽ với quy hoạch đô thị và dựa trên nhu cầu thực tế của từng địa phương Các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp nên được phát triển song song với các dự án nhà ở thương mại và khu đô thị, nhằm đảm bảo rằng người có thu nhập thấp có thể hưởng lợi từ các phúc lợi công cộng và hạ tầng xã hội Chủ đầu tư các dự án này sẽ nhận được các ưu đãi về thuế và chính sách hỗ trợ.
Đánh giá người có thu nhập thấp tại Việt Nam dựa trên nhiều tiêu chí đa dạng, trong đó thu nhập và chi tiêu là những thước đo phổ biến nhất Mặc dù một số người có thu nhập trung bình không thuộc diện nghèo, họ vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm một chỗ ở ổn định.
1.2.2 Đặc điểm của nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
Nhà ở cho người có thu nhập thấp là những căn hộ giá rẻ, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người lao động có thu nhập trung bình và thấp, cũng như các đối tượng chính sách xã hội và người có công với đất nước Theo quy định của luật nhà ở, loại nhà này được đầu tư bởi tư nhân, dựa trên chính sách khuyến khích của Nhà nước, nhằm mục đích cho thuê, cho thuê mua hoặc bán.
Nhà nước đã tham gia vào việc đầu tư xây dựng nhà ở, với các dự án chỉ cho thuê dành cho người có thu nhập thấp Các chủ đầu tư sẽ nhận được ưu đãi về chính sách đất đai, thuế và tín dụng Để đảm bảo chất lượng và quy mô, nhà ở cho người có thu nhập thấp cần đồng bộ với cảnh quan địa phương và quốc gia Căn hộ chung cư phải đáp ứng tiêu chuẩn pháp luật về xây dựng, với diện tích tối thiểu 25m², bao gồm khu vệ sinh Đối với nhà ở không phải chung cư, cũng cần tuân thủ tiêu chuẩn diện tích tối thiểu 25m² và các quy định về chất lượng công trình từ cấp 4 trở lên.
Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp cần đảm bảo diện tích hợp lý và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu Chủ đầu tư có thể điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền điều chỉnh tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa tùy thuộc vào tình hình cụ thể của địa phương, với mức tăng không vượt quá 10% so với diện tích tối đa là 70 m² Đồng thời, tỷ lệ căn hộ trong dự án nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m² không được vượt quá 10% tổng số căn hộ trong dự án.
Nhà ở xã hội dạng liền kề thấp tầng có tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng tối đa 70 m², với hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần Đồng thời, các căn nhà này phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
1.2.3 Các chủ thể trong mô hình đối tác công tư cung cấp thị trường nhà ở
Mô hình đối tác công tư bao gồm các chủ thể như Nhà nước, nhà đầu tư và người có thu nhập thấp Nhà nước đảm nhận vai trò cung cấp dịch vụ công để đạt được các mục tiêu kinh tế - xã hội, trong khi nhà đầu tư tham gia nhằm mục đích lợi nhuận Đặc biệt, người có thu nhập thấp sẽ được hưởng lợi từ việc có nhà ở thông qua mô hình này.
1.3 Vai trò đối tác công tư trong thị trường nhà ở người có thu nhập thấp
1.3.1 Vai trò của nhà nước
Cơ chế tài chính của chương trình đối tác công tư
Do lợi nhuận thấp hơn so với các phân khúc đầu tư nhà ở khác, nhà nước thường áp dụng các chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào dự án nhà ở cho người thu nhập thấp.
Nhà nước tham gia vào dự án PPP thông qua các hình thức như vốn góp, thanh toán cho nhà đầu tư, cung cấp quỹ đất, trụ sở, tài sản hạ tầng, hoặc quyền kinh doanh và khai thác công trình Ngoài ra, nhà nước còn hỗ trợ vốn cho xây dựng công trình phụ trợ, bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư.
Khi UBND cấp tỉnh sử dụng vốn vay nước ngoài của Chính phủ để tham gia vào dự án PPP, việc quản lý và sử dụng nguồn vốn này phải tuân theo quy định pháp luật về cho vay lại nguồn vốn vay nước ngoài của Chính phủ đối với UBND cấp tỉnh.
Nhà nước đóng góp vào dự án thông qua nhiều hình thức như vốn nhà nước và các ưu đãi đầu tư, nhằm nâng cao tính khả thi của dự án Vốn nhà nước bao gồm chi phí cho xây dựng công trình phụ trợ và tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng Các ưu đãi đầu tư có thể bao gồm biện pháp giao đất, cho thuê đất, miễn tiền thuê đất và các ưu đãi về phí, thuế khác nếu có.
Các doanh nghiệp dự án nhà nước có thể tận dụng mối quan hệ chính trị để nhận hỗ trợ vay tín dụng và mua ngoại tệ Điều này giúp họ huy động vốn vay thương mại với lãi suất ưu đãi và mua ngoại tệ với giá thấp hơn thị trường.
Các khoản trợ cấp từ chính quyền địa phương liên quan đến dự án không chỉ giúp giảm phí dịch vụ mà còn hỗ trợ người nghèo, giải quyết vấn đề y tế công cộng và bảo vệ môi trường.
1.4.2 Vốn đối tác tư nhân
Nhà đầu tư sẽ sử dụng một phần vốn tự có, kết hợp với việc vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi và một khoản tiền từ người mua nhà để thực hiện dự án.
Nhà đầu tư có trách nhiệm góp vốn chủ sở hữu và huy động các nguồn vốn hợp pháp khác nhằm triển khai dự án theo hợp đồng đã ký kết.
Tỷ lệ vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư được xác định theo nguyên tắc nguồn vốn, với yêu cầu cụ thể cho các dự án Đối với dự án có tổng vốn đầu tư dưới 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là 20% Đối với dự án có tổng vốn đầu tư trên 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ vốn chủ sở hữu được quy định: phần vốn đến 1.500 tỷ đồng không được thấp hơn 20%, và phần vốn trên 1.500 tỷ đồng không được thấp hơn 10%.
Nguồn vốn ngoài ngân sách cho phát triển nhà ở xã hội có thể được huy động từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm vốn tự có của chủ đầu tư hoặc hộ gia đình, cá nhân; nguồn vay ưu đãi từ Chính phủ; và vay từ các tổ chức tín dụng theo quy định pháp luật.
Trách nhiệm trong triển khai dự án và khai thác cơ sở hạ tầng được phân chia giữa nhà nước và tư nhân dựa trên khả năng và kinh nghiệm của từng bên Nguồn vốn đầu tư của các nhà đầu tư tư nhân thường bị giới hạn về tổng vốn và thời gian, dẫn đến việc họ chỉ muốn đầu tư vào các dự án ngắn đến trung hạn, trong khi các dự án hạ tầng lại yêu cầu đầu tư dài hạn Để thực hiện hợp tác giữa khu vực nhà nước và tư nhân, các nhà điều hành thường thành lập công ty dự án, hay còn gọi là công ty có chức năng đặc biệt (SPV).
Quá trình phân phối nhà ở đến với đối tượng người thu nhập thấp
Nhà đầu tư cung cấp thông tin cho bộ phận xây dựng, số lượng căn hộ bán hoặc cho thuê và đăng ký số lượng
Người có thu nhập thấp cần đăng ký tham gia dự án hỗ trợ, đồng thời cung cấp thông tin về thu nhập gia đình và điều kiện nhà ở, kèm theo xác nhận từ chính quyền địa phương.
Người thu nhập thấp đủ điều kiện đăng ký dự án nhà có thể sở hữu nhà bằng hình thức thanh toán một lần hoặc nhiều lần, với khoản thanh toán đầu tiên dao động từ 10-30% giá trị căn nhà.
Nhà nước kiểm soát việc phân phối nhà ở xã hội để đảm bảo đúng đối tượng Người mua hoặc thuê mua không được thế chấp nhà ở, ngoại trừ việc thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua hoặc thuê mua chính căn hộ đó Họ cũng không được chuyển nhượng nhà ở trong ít nhất 5 năm kể từ khi thanh toán hết tiền theo hợp đồng Việc bán, thế chấp hoặc cho thuê chỉ được phép thực hiện sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật.
Bài học kinh nghiệm từ việc triển khai chương trình đối tác công tư trong lĩnh vực nhà ở
Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp cần dựa trên nguyên tắc công bằng xã hội và tăng cường vai trò của nhà nước Phát triển thị trường nhà ở này sẽ thúc đẩy xã hội hóa, với nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong quá trình này.
Yêu cầu công bằng trong phát triển đô thị cần đảm bảo sự bình đẳng giữa lợi ích của nhà nước, chủ đầu tư và người dân, tránh thiên lệch về lợi ích Đồng thời, cần phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cùng với việc quản lý nhà nước về dân cư trong các khu dân cư mới, đặc biệt là quỹ nhà cho người có thu nhập thấp.
Khu vực tư nhân được coi là nguồn lực quan trọng để cải thiện và mở rộng dịch vụ, nhất là khi khu vực nhà nước thường thiếu hụt về chuyên môn và hiệu quả Tuy nhiên, các nhà đầu tư thường không muốn hoặc không thể mở rộng dịch vụ cho nhóm người có thu nhập thấp Nguyên nhân chính là do thiếu động lực để phục vụ đối tượng này, bởi chi phí cung cấp dịch vụ cao trong khi lợi nhuận lại thấp do nhu cầu tiêu dùng hạn chế và cấu trúc chi phí không phù hợp.
Do đó không thể thiếu vai trò đầu tư công của nhà nước khuyến khích tạo điều kiện cho nhà đầu tư tham gia vào dự án
Các thỏa thuận đối tác công tư nên được thiết lập để đáp ứng nhu cầu của khách hàng có thu nhập thấp, với hợp đồng linh hoạt nhằm cung cấp dịch vụ phù hợp với khả năng tài chính của họ Đồng thời, cần kiểm tra lại các cân nhắc tài chính để đạt được mục tiêu thu hồi chi phí mà vẫn đảm bảo phúc lợi xã hội.
1.7 Bài học kinh nghiệm từ chương trình đối tác công tư
1.7.1 PPP trong phát triển nhà ở xã hội tại Pháp Ở Pháp, hiện có 4.8 triệu nhà ở xã hội, thuần tuý cho thuê, chiếm 18% tổng quỹ nhà, mỗi năm xây mới 70.000 căn hộ nhà ở xã hội cho thuê và 15.000 căn chủ sở hữu Từ năm 1955-1980, do khủng hoảng nhà ở đã phát triển các chung cư cực lớn, với các điều kiện tiện nghi hơn trước dành cho người có thu nhập thấp và trung bình Chính phủ hỗ trợ mạnh cho các đơn vị xây dựng và quản lý nhà ở xã hội Hai triệu căn nhà ở xã hội đã được xây dựng trong vòng 20 năm trong đó 50% nằm trong quần thể chung cư cực lớn
Theo thống kê, chi phí thuê nhà và các khoản liên quan chiếm 20% thu nhập hộ gia đình Nhà nước hỗ trợ người thuê nhà bằng cách chi trả một phần tiền thuê cho cơ quan quản lý, đặc biệt cho những gia đình có trẻ em và chỉ có một lao động chính Nguyên tắc bình đẳng giữa các công dân được đảm bảo, do đó không có ưu tiên trong việc xét chọn vào nhà xã hội.
Năm 2002, chính phủ Pháp đã triển khai các ưu đãi thuế nhằm duy trì hoạt động ngành xây dựng và phát triển quỹ nhà ở xã hội Tuy nhiên, điều này đã dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp về quỹ đất, gây ra bất ổn và tổn thất tài chính cho các tổ chức nhà ở xã hội Từ đó, có thể thấy rằng việc phát triển nhà ở xã hội cần phải gắn liền với tình hình kinh tế.
Các tổ chức nhà ở xã hội đóng vai trò vừa là chủ đầu tư vừa là đơn vị quản lý, giúp loại bỏ nguy cơ không phù hợp về diện tích căn hộ và các rủi ro kinh tế liên quan đến giá thuê so với giá trị đầu tư hoặc giá mua lại Bên cạnh đó, các tổ chức này còn giảm thiểu các yếu tố nguy cơ về chi phí quản lý, bao gồm chi phí trực tiếp như việc lựa chọn vật liệu xây dựng bền vững và chi phí gián tiếp liên quan đến thiết kế ảnh hưởng đến bảo trì chung.
Nhà nước hỗ trợ người thuê nhà thông qua hai phương thức: hỗ trợ chủ đầu tư xây dựng và hỗ trợ trực tiếp cho các hộ gia đình Hóa đơn gửi đến người thuê nhà sẽ ghi rõ số tiền thanh toán, bao gồm tiền thuê nhà cộng với chi phí quản lý, trừ đi phần hỗ trợ từ nhà nước Phần hỗ trợ này, được trả trực tiếp cho chủ sở hữu hoặc người thuê, giúp giảm số tiền thuê nhà mà người thuê phải trả Mức hỗ trợ được xác định dựa trên giá thuê, thu nhập và hoàn cảnh của gia đình, với bảng tiêu chí chi tiết để tính toán Sự thay đổi nhỏ trong các yếu tố này có thể ảnh hưởng đến khả năng nhận hỗ trợ của hộ gia đình Đây là một phần trong chính sách gia đình của Pháp, đã được thiết lập từ lâu.
Trong 30 năm qua, ý tưởng về việc mỗi gia đình chỉ cần chi từ 17 đến 18% thu nhập cho nơi ở nhờ sự hỗ trợ đã không còn thực tế Hiện nay, do khó khăn kinh tế xã hội và mức hỗ trợ chưa được điều chỉnh, các hộ gia đình phải chi từ 20 đến 22% thu nhập cho nơi ở Theo thống kê, đầu tư của nhà nước cho nhà ở xã hội chỉ chiếm 1,8% GDP, trong khi tại Việt Nam, con số này chỉ đạt từ 0,2 đến 0,3%, thấp hơn khoảng 7 lần so với mức cần thiết.
Pháp đã thành lập một đơn vị chuyên biệt để phát triển và quản lý nhà ở xã hội, với các chức năng chính bao gồm phát triển mới hoặc mua lại quỹ nhà, quản lý kỹ thuật, quản lý khách hàng và thương mại Đơn vị này cũng đảm nhận các nhiệm vụ quản trị như tổ chức hành chính, tài chính, nhân sự, tin học và kiểm soát quản lý Trung bình, một đơn vị quản lý nhà ở xã hội tại Pháp có khoảng 200 nhân viên.
Nhà nước hỗ trợ nhà đầu tư qua ba phương thức chính: hỗ trợ thuế, hỗ trợ trực tiếp và ưu đãi tài chính, áp dụng cho từng dự án hoặc toàn bộ doanh nghiệp Đặc biệt, cơ chế cho vay phù hợp với nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội là rất cần thiết Tại Pháp, hệ thống quỹ tiền gửi tiết kiệm của người dân đã hình thành, với 130 tỉ euros được dùng để các tổ chức phát triển nhà vay dài hạn Mỗi cá nhân có thể gửi tiết kiệm tối đa 15.300 euros, với lãi suất cao hơn lạm phát và không bị đánh thuế Tiền gửi kỳ hạn ngắn được đầu tư dài hạn vào các dự án nhà ở, tạo thành trụ cột tài chính quan trọng cho nhà ở xã hội, đã được thực hiện hiệu quả trong thực tế.
1.7.2 PPP trong phát triển cơ sở hạ tầng tại Indonesia
Hình thức đầu tư PPP đã bắt đầu triển khai tại Indonesia từ tháng 5 năm
Vào năm 2011, chính phủ Indonesia đã quyết định áp dụng mô hình đối tác công tư (PPP) như một trong những phương thức chính để thúc đẩy phát triển kinh tế Sự tham gia của khu vực tư nhân trong các dự án phát triển đã đóng góp hơn 51% kinh phí Theo thống kê, trong số 79 dự án cơ sở hạ tầng tại Indonesia, có 32 dự án được xác định là PPP Ban đầu, chỉ các dự án đường thu phí áp dụng phương thức PPP, nhưng sau đó, chính phủ đã khuyến khích sự tham gia của tư nhân vào nhiều lĩnh vực khác như nước, vệ sinh, điện và giao thông vận tải.
Chính phủ đã thực hiện cải cách thể chế và phương thức làm việc hiệu quả, bao gồm việc thành lập doanh nghiệp nhà nước chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và bảo lãnh cho các dự án PPP Đồng thời, chính phủ cũng đã đánh giá lại các quy định để loại bỏ các nút thắt, tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai các dự án PPP Những cải cách này thể hiện sự chú ý của chính phủ đối với những vấn đề tồn tại trong việc thực hiện PPP trước đây ở nhiều quốc gia khác và nỗ lực ngăn chặn những bất cập này.
Mặc dù mô hình đối tác công tư (PPP) có tiềm năng lớn, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức và rào cản Thiếu năng lực của khu vực công trong việc áp dụng cơ chế PPP, cùng với các quy định chồng chéo và luật thu hồi đất khó thực thi, là những vấn đề chính Vai trò hạn chế của chính quyền trung ương và sự thiếu phối hợp với chính quyền địa phương trong việc xác định quy định phân bổ khu vực càng làm tăng thêm khó khăn Kết quả là, sau hai thập kỷ kể từ khi Indonesia triển khai dự án PPP đầu tiên, vẫn chưa thu hút được nhiều doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư.
1.7.3 Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam