Lý do lựa chọn đề tài
Việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) đánh dấu sự hội nhập sâu rộng của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam Sự phát triển của các giao dịch dân sự và thương mại không chỉ mang lại cơ hội tìm kiếm lợi ích mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi bên có nghĩa vụ không thực hiện một cách thiện chí và trung thực Do đó, việc xây dựng cơ chế bảo đảm thực hiện các giao dịch là rất cần thiết để tạo sự chủ động cho người có quyền và đảm bảo an toàn trong các giao dịch Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó thế chấp là biện pháp phổ biến được áp dụng trong thực tế.
Thế chấp tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, do đó, nó đã trở thành đối tượng điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, cùng với Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP.
Nghị định năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã thiết lập các quy định chi tiết, tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự phát triển của giao dịch bảo đảm, đặc biệt là biện pháp thế chấp tài sản Điều này góp phần đáng kể vào sự phát triển kinh tế của đất nước.
Mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 đã có nhiều cải tiến, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế cần được hoàn thiện, đặc biệt là các quy định liên quan đến biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Do đó, tôi đã quyết định chọn đề tài “Pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng bằng biện pháp thế chấp tài sản” làm nội dung nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình.
Tình hình nghiên cứu
Vấn đề thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thu hút sự quan tâm của nhiều tác giả và học giả, với nhiều nghiên cứu làm rõ lý luận và tầm quan trọng của hoạt động này Thực tiễn cũng chỉ ra những mặt tiêu cực trong pháp luật về thế chấp tài sản và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trước khi Bộ luật Dân sự 2015 ra đời Các tác phẩm như luận án Thạc sĩ Luật học của Bùi Thị Duyên và chuyên đề của Nguyễn Quang Hương Trà đã phân tích thực trạng và đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này.
Trong các hội thảo khoa học liên quan, đáng chú ý là Hội thảo “Nhận diện khía cạnh pháp lý của vật quyền bảo đảm và kiến nghị hoàn thiện BLDS Việt Nam” do Bộ Tư pháp tổ chức năm 2013 Ngoài ra, bài viết của Võ Đình Toàn và Tuấn Đạo Thanh về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai cũng được đăng trong tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 10/2009.
Kể từ khi Bộ luật Dân sự 2015 được ban hành, chỉ có một số tác giả như Lê Thị Thúy Bình với luận án Tiến sĩ về "Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam" đề cập đến vấn đề bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng qua biện pháp thế chấp tài sản Trong giai đoạn này, dường như vẫn thiếu vắng nhiều công trình nghiên cứu và bài viết chuyên sâu về chủ đề này.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Khóa luận nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan đến việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng thông qua biện pháp thế chấp tài sản, đồng thời phân tích những trường hợp thực tế đang gặp vướng mắc trong lĩnh vực này.
Trong nghiên cứu này, khóa luận chỉ tập trung vào một số điều luật cụ thể của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2014, cùng với các vấn đề trọng điểm liên quan đến thế chấp tài sản theo quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 11/2012/NĐ-CP.
Nghị định 163/2006/NĐ-CP và Nghị định 102/2017/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung nhằm làm rõ các vấn đề quan trọng liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm Những thay đổi này giúp hoàn thiện quy định pháp luật trong lĩnh vực này, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý.
Phương pháp nghiên cứu
Khóa luận áp dụng nhiều phương pháp nghiên cứu, trong đó có phương pháp phân tích, nhằm làm rõ cơ sở lý luận về biện pháp thế chấp và đánh giá thực trạng pháp luật liên quan đến đề tài nghiên cứu.
Ngoài ra, các phương pháp như tổng hợp, khái quát hóa, hệ thống hóa, thống kê và chọn lọc cũng được áp dụng Những phương pháp này kết hợp lý luận và thực tiễn về biện pháp thế chấp tài sản, đồng thời xem xét các vướng mắc và bất cập của pháp luật hiện hành Từ đó, chúng tôi đưa ra các kết luận, đánh giá và kiến nghị phù hợp nhằm giải quyết các vấn đề, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật.
Kết cấu khóa luận
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, mục lục; Khóa luận được kết cấu bởi 2 chương, cụ thể:
Chương 1: Tổng quan về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng bằng biện pháp thế chấp tài sản
Chương 2 của bài viết tập trung vào thực tiễn pháp luật liên quan đến việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng thông qua biện pháp thế chấp tài sản Bài viết phân tích các quy định hiện hành, những thách thức trong việc áp dụng pháp luật và đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo tính hiệu quả và minh bạch trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng Việc cải thiện các quy định này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường tài chính.
QUAN VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ HỢP ĐỒNG BẰNG BIỆN PHÁP THẾ CHẤP TÀI SẢN
Khái quát chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng bằng biện pháp thế chấp tài sản
1.1.1 Khái niệm các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng
Trong xã hội, các quan hệ pháp luật dân sự rất đa dạng, đặc biệt trong quan hệ nghĩa vụ dân sự và hợp đồng Chủ thể quyền thực hiện quyền của mình thông qua hành vi của chủ thể có nghĩa vụ, phụ thuộc vào ý chí của người khác Quyền của người có quyền có thể không được thực hiện nếu người có nghĩa vụ không tuân thủ, dẫn đến việc người có quyền phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền can thiệp Tuy nhiên, việc bảo vệ quyền lợi trong trường hợp này thường gặp khó khăn, với hiệu quả không cao do kiện tụng kéo dài và khả năng người có nghĩa vụ không còn tài sản để thực hiện nghĩa vụ.
Để khắc phục tình trạng thiếu chủ động trong các quan hệ nghĩa vụ, pháp luật cho phép các bên thỏa thuận các biện pháp bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng Khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ, người có quyền có thể chủ động can thiệp vào tài sản bảo đảm của bên kia để bảo vệ quyền lợi của mình Điều này giúp người có quyền có khả năng thỏa mãn quyền lợi thông qua việc xử lý tài sản bảo đảm khi nghĩa vụ không được thực hiện đúng hạn.
Pháp luật Việt Nam không quy định khái niệm về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 đã liệt kê 09 biện pháp, bao gồm: cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh, tín chấp, bảo lưu quyền sở hữu và cầm giữ tài sản.
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng được coi là một loại trách nhiệm dân sự đặc biệt, cho phép các bên thỏa thuận về phạm vi và mức độ trách nhiệm cũng như các biện pháp thực hiện Các bên có quyền tự mình thực hiện và áp dụng trách nhiệm này theo thỏa thuận.
Quan điểm cho rằng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng là biện pháp dân sự có tính dự phòng, nhằm thúc đẩy việc thực hiện nghĩa vụ theo cam kết hoặc quy định của pháp luật Biện pháp này không chỉ mang tính bắt buộc đối với tất cả các bên trong giao dịch mà còn được bảo vệ bởi sức mạnh cưỡng chế của nhà nước Do đó, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự luôn mang tính chất bắt buộc như một chế tài.
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng là những quy định pháp luật cho phép các bên trong quan hệ nghĩa vụ áp dụng biện pháp hợp pháp để đảm bảo nghĩa vụ được thực hiện Đồng thời, nó cũng xác định và bảo vệ quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các bên liên quan trong quá trình thực hiện các biện pháp bảo đảm này.
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng là thỏa thuận giữa các bên nhằm thiết lập các biện pháp dự phòng, đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ và ngăn ngừa, khắc phục hậu quả xấu từ việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
1.1.2 Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng
Các biện pháp bảo đảm mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính
Sự phụ thuộc của các biện pháp bảo đảm vào nghĩa vụ chính cho thấy rằng, các bên chỉ thiết lập biện pháp bảo đảm khi thực hiện quan hệ nghĩa vụ chính Điều này khẳng định rằng việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không thể tồn tại độc lập.
Các biện pháp bảo đảm đều có mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan hệ nghĩa vụ hợp đồng
Khi lựa chọn biện pháp bảo đảm phù hợp, các bên thường có nguyện vọng nâng cao trách nhiệm thực hiện.
1 Phạm Công Lạc (1995), Cầm cố và thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội
Đinh Văn Thanh (2000) trong bài viết "Những quy định chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong Bộ luật Dân sự Việt Nam" nhấn mạnh vai trò quan trọng của nghĩa vụ trong hợp đồng Ngoài việc xác định trách nhiệm của các bên, các biện pháp bảo đảm còn nhằm nâng cao trách nhiệm trong giao kết hợp đồng Đối tượng của các biện pháp này chủ yếu là những lợi ích vật chất liên quan đến nghĩa vụ.
Lợi ích vật chất là yếu tố chính trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, vì các nghĩa vụ này thường liên quan đến tài sản như thanh toán tiền hoặc thực hiện công việc có giá trị Theo quy luật ngang giá trong quan hệ tài sản, chỉ có lợi ích vật chất mới có thể bù đắp cho nhau Do đó, quyền nhân thân không thể được sử dụng làm đối tượng bảo đảm Tài sản bảo đảm có thể là vật, tiền, giấy tờ có giá hoặc quyền tài sản, bao gồm cả động sản và bất động sản, nhưng phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và không bị tranh chấp về quyền sở hữu hay quyền sử dụng Ngoài ra, tài sản bảo đảm cần phải được phép tự do lưu thông trên thị trường và phải đáp ứng đủ các yêu cầu pháp lý đối với đối tượng của nghĩa vụ hợp đồng.
Theo Điều 344 BLDS 2015, tín chấp được quy định là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó đối tượng bảo đảm không phải là tài sản mà là uy tín của tổ chức Điều này tạo ra một trường hợp ngoại lệ so với các biện pháp bảo đảm khác.
Phạm vi bảo đảm của các biện pháp bảo đảm không được vượt quá nghĩa vụ đã được xác định trong quan hệ nghĩa vụ chính Điều này đảm bảo tính hợp lý và hiệu quả trong việc thực hiện các nghĩa vụ.
Các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ chỉ được thực hiện khi có vi phạm nghĩa vụ Dù các bên đã thỏa thuận biện pháp bảo đảm bên cạnh nghĩa vụ chính, nhưng nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện đầy đủ, thì không cần áp dụng biện pháp bảo đảm đó.
Trong thời gian biện pháp bảo đảm quyền sở hữu có hiệu lực, tài sản bảo đảm vẫn thuộc về bên có nghĩa vụ, nhưng quyền năng pháp lý của họ bị hạn chế Nếu bên có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đúng hạn, biện pháp bảo đảm sẽ chấm dứt và họ sẽ được khôi phục quyền sở hữu tài sản cùng các giấy tờ hợp pháp Ngược lại, nếu vi phạm nghĩa vụ khi đến hạn, tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý theo thỏa thuận hoặc quy định pháp luật để thanh toán phần nghĩa vụ vi phạm, dẫn đến việc bên có nghĩa vụ mất quyền sở hữu tài sản.
1.1.3 Sơ lược quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về biện pháp thế chấp tài sản
Thời kỳ trước Cánh mạng tháng Tám đến năm 2005
Khái quát về thế chấp tài sản
1.2.1 Khái niệm thế chấp tài sản Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế
5 Đoàn Thị Phương Diệp - Khoa Luật, Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM
6 Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015
1 Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu
2 Tài sản bảo đảm có thể đƣợc mô tả chung, nhƣng phải xác định đƣợc
3 Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai
4 Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ đƣợc bảo đảm
Theo Khoản 1 Điều 331 Bộ luật Dân sự 2015, trong hợp đồng mua bán, bên bán có quyền bảo lưu quyền sở hữu tài sản cho đến khi nghĩa vụ thanh toán được thực hiện đầy đủ Tài sản thế chấp sẽ do bên thế chấp giữ, và các bên có thể thỏa thuận giao tài sản thế chấp cho người thứ ba giữ.
Khi thực hiện biện pháp thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền can thiệp trực tiếp vào tài sản thế chấp mà không cần sự đồng ý của bất kỳ ai, với điều kiện phải chứng minh được ba yếu tố quan trọng.
Bên thế chấp giữ quyền sở hữu và quyền định đoạt đối với tài sản thế chấp, đồng thời phải có sự thỏa thuận rõ ràng về việc giao kết thế chấp.
Thứ ba, bên thế chấp có sự vi phạm nghĩa vụ đƣợc bảo đảm
Bên nhận thế chấp có quyền truy đòi tài sản thế chấp từ bất kỳ ai đang chiếm giữ, trừ khi có quy định pháp luật khác Họ cũng có quyền ưu tiên thanh toán từ số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp, tạo lợi thế cho mình trong việc bảo đảm quyền lợi Đây là xu hướng phát triển chung trong hệ thống pháp luật của nhiều quốc gia và phản ánh bản chất của thế chấp như một biện pháp bảo đảm dựa trên tài sản xác định.
Quan hệ giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong hoạt động thế chấp là hợp đồng, nơi các bên có nghĩa vụ thực hiện các điều khoản đã thỏa thuận Mặc dù giao dịch dân sự dựa vào sự tự giác, nhưng thực tế cho thấy không phải lúc nào các bên cũng tuân thủ nghĩa vụ của mình, dẫn đến khả năng xảy ra tranh chấp Nếu bên bị vi phạm không bảo vệ quyền kiểm soát tài sản, họ sẽ rơi vào thế bất lợi và quyền lợi không được đảm bảo Do đó, bên thế chấp thường thỏa thuận với bên nhận thế chấp về việc sử dụng tài sản như nhà ở, công trình xây dựng, hay tàu biển để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, trong khi vẫn giữ quyền sở hữu tài sản đó.
Lợi ích của biện pháp thế chấp tài sản
Biện pháp thế chấp không chuyển giao tài sản bảo đảm mang lại lợi ích linh hoạt cho cả bên nhận thế chấp và bên có nghĩa vụ Bên nhận thế chấp không phải chịu chi phí duy trì, bảo quản tài sản, đồng thời không lo về trách nhiệm bồi thường khi tài sản bị hư hỏng hoặc mất mát Đối với bên thế chấp, đây là lựa chọn ưu tiên trong kinh doanh, cho phép tiếp tục sử dụng và khai thác tài sản, hưởng lợi tức từ việc cho thuê hoặc bán tài sản Hơn nữa, một tài sản có thể được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau, miễn là tổng giá trị các nghĩa vụ không vượt quá giá trị tài sản thế chấp.
Trong quan hệ thế chấp tài sản, có hai bên chính: bên thế chấp và bên nhận thế chấp Bên thế chấp là bên sử dụng tài sản của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong khi bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ Đáng lưu ý, bên thế chấp có thể đồng thời là bên có nghĩa vụ trong quan hệ này, sử dụng tài sản của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ Ngoài ra, bên thế chấp cũng có thể là người thứ ba, sử dụng tài sản của mình để đảm bảo cho nghĩa vụ của bên thế chấp.
Chủ thể tham gia thế chấp tài sản cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật về năng lực pháp luật và năng lực hành vi Đặc biệt, bên thế chấp phải sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc có quyền định đoạt tài sản đó, như trong trường hợp doanh nghiệp Nhà nước hoặc người giám hộ Chủ thể có thể là cá nhân hoặc pháp nhân.
1.2.2 Hình thức và hiệu lực của thế chấp tài sản
Theo Điều 343 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản để có hiệu lực Giao kết thế chấp bằng lời nói hoặc hành vi không được chấp nhận, vì tài sản thế chấp thường có giá trị lớn và không có sự chuyển giao tài sản, dễ dẫn đến tranh chấp Hợp đồng bằng văn bản là chứng cứ quan trọng trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
8 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015
Văn bản thế chấp có thể là một hợp đồng độc lập hoặc được ghi trong hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm, trong đó nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng, đồng thời quy định chi tiết về việc thế chấp tài sản.
Theo quy định của pháp luật, việc thế chấp tài sản cần phải được công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền hoặc cơ quan công chứng Việc thế chấp chỉ có giá trị pháp lý khi thực hiện đúng theo quy định hoặc thỏa thuận Chẳng hạn, theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là bắt buộc.
Hiệu lực của thế chấp tài sản
Có 2 loại hiệu lực đặc biệt quan trọng đối với các hợp đồng nói chung và hợp đồng bảo đảm nói riêng, đó là hiệu lực đối với các bên giao kết hợp đồng và hiệu lực đối với người thứ ba, hay còn gọi là hiệu lực đối kháng với người thứ ba theo quy định tại Điều 297 Bộ luật Dân sự 2015 về hiệu lực đối kháng với người thứ ba
Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc khi bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm.
Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm được xác định theo quy định pháp luật và việc thay đổi bên tham gia không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của giao dịch đối với bên thứ ba (Điều 11 Nghị định 163/2006/NĐ-CP) Đăng ký giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý và là cơ sở để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán Để thế chấp có giá trị pháp lý, biện pháp bảo đảm cần đáp ứng các điều kiện về hình thức và nội dung đã được nêu.