Tính cấp thiết của đề tài
Với sự phát triển mạnh mẽ của khu vực châu Á, Việt Nam đã mở cửa thị trường cho nhiều hàng hóa và dịch vụ, dẫn đến sự ra đời của hàng loạt doanh nghiệp và tạo ra môi trường cạnh tranh khốc liệt Tuy nhiên, thị trường bất động sản trở nên khan hiếm, đặc biệt là đất đai, không đủ cung cấp cho tất cả doanh nghiệp Tình trạng này đã đẩy nhanh giá trị bất động sản, gây khó khăn cho các doanh nghiệp khởi nghiệp và những doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng thị trường kinh doanh.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, các doanh nghiệp cần phải đạt được lợi nhuận cao để tồn tại và phát triển Điều này tạo ra nhiều thách thức, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp khởi nghiệp hoặc những doanh nghiệp mới gia nhập thị trường.
Nhiều doanh nghiệp đã phát triển các dịch vụ tiện ích như cho thuê địa chỉ, văn phòng chia sẻ và office-tel để giúp hợp thức hóa việc thành lập doanh nghiệp, đồng thời giảm thiểu chi phí thuê mặt bằng cho các doanh nghiệp nhỏ và Start-up, từ đó thu hẹp khoảng cách giữa các doanh nghiệp.
Đề tài “Một số vấn đề pháp lý về hàng hóa bất động sản trong thị trường bất động sản” sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về các sản phẩm mới chưa được pháp luật quy định cụ thể, từ đó giúp người đọc nắm bắt được những khía cạnh pháp lý quan trọng trong lĩnh vực này.
Tình hình nghiên cứu
Hiện nay, nhu cầu sử dụng đất tăng cao trong khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, tạo ra một vấn đề nóng bỏng thu hút sự quan tâm của nhiều cá nhân và tổ chức Để đáp ứng tình hình này, nhiều sản phẩm bất động sản mới đã được phát triển, chủ yếu là những sản phẩm nhập khẩu từ các nước phương Tây vào Việt Nam.
Mặc dù nhu cầu thị trường bất động sản đang tăng cao với nhiều sản phẩm và dịch vụ mới, hệ thống quy định pháp luật vẫn chưa kịp điều chỉnh, dẫn đến thiếu thông tin về những sản phẩm này Điều này gây ra nhiều bất cập và hậu quả không mong muốn Tuy nhiên, tài liệu pháp lý và nghiên cứu về hàng hóa bất động sản cũng như các sản phẩm mới vẫn còn hạn chế, chủ yếu chỉ được đề cập qua các bài báo và phóng sự.
Việc phân định rõ mục đích sử dụng bất động sản, bao gồm việc ở và kinh doanh thương mại, gặp khó khăn do sự chồng chéo giữa các luật hiện hành Hiện tại, chưa có quy định cụ thể nào về việc sử dụng đa mục đích, dẫn đến các công trình nghiên cứu trong lĩnh vực này vẫn còn hạn chế.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Khi thực hiện nghiên cứu, việc xác định rõ đối tượng và phạm vi nghiên cứu ngay từ đầu là rất quan trọng để đảm bảo tính đồng nhất cho khóa luận Đối tượng nghiên cứu của khóa luận này bao gồm các quy định về hàng hóa bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đất đai 2013, cũng như các quy định liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng trong Luật Nhà ở 2014 và Luật Xây dựng 2014, cùng với các Nghị định và Thông tư liên quan đến đề tài.
Nghiên cứu này tập trung vào thị trường bất động sản tại Việt Nam, với trọng tâm là các thành phố lớn như Đà Nẵng, Hà Nội và đặc biệt là Thành phố Hồ Chí Minh.
Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, tác giả đã áp dụng các phương pháp nghiên cứu chính, bao gồm phương pháp thu thập tài liệu và phương pháp phân tích - xử lý tài liệu Bên cạnh đó, đề tài còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như diễn giải, quy nạp, thống kê và so sánh để nâng cao tính chính xác và độ tin cậy của kết quả nghiên cứu.
Kết cấu khóa luận
Khóa luận ngoài phần Lời mở đầu, nội dung của khóa luận chủ yếu gồm hai chương:
Chương 1 cung cấp cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản và các loại hàng hóa bất động sản, nhấn mạnh sự phát triển và tiềm năng của lĩnh vực này Chương 2 phân tích thực trạng hiện tại của hàng hóa bất động sản tại Việt Nam, đồng thời đưa ra các kiến nghị nhằm cải thiện và tối ưu hóa thị trường bất động sản, hướng tới sự phát triển bền vững và hiệu quả.
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản ở Việt Nam
1.1.1 Lịch sử phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam
Năm 1987 đánh dấu một mốc quan trọng trong lịch sử phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, đánh dấu sự chuyển mình và thay đổi mạnh mẽ cho lĩnh vực này.
Trước năm 1987, miền Bắc Việt Nam trải qua giai đoạn khó khăn khi miền Nam chưa được giải phóng, phải thực hiện nhiệm vụ hỗ trợ miền Nam trong cuộc đấu tranh thống nhất đất nước và xây dựng nền kinh tế vững mạnh Trong thời kỳ này, nền kinh tế quốc doanh và hợp tác xã phát triển, nhưng thị trường bất động sản vẫn còn sơ khai và tự phát Sau năm 1980, khi đất nước thống nhất và chuyển sang giai đoạn hòa bình, Hiến Pháp quy định chế độ kinh tế với hai thành phần: kinh tế quốc doanh và hợp tác xã Tất cả đất đai và nhà ở thuộc sở hữu toàn dân, nhưng chưa có các yếu tố hình thành thị trường bất động sản, cũng như chế độ giao đất hay cho thuê đất Tại miền Nam trước giải phóng, bất động sản được cấp Bằng khoán điền thổ và việc mua bán diễn ra thông qua các văn tự mua bán nhà đất.
Sau khi đất nước được thống nhất, nền kinh tế miền Nam đã từng bước chuyển đổi để phù hợp với chính sách kinh tế xã hội chung của cả nước.
Sau năm 1987, Luật Đất đai được ban hành dựa trên Hiến pháp sửa đổi 1980 và chủ trương đổi mới tư duy kinh tế của Đảng tại Đại hội VI, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho sự hình thành thị trường bất động sản Luật này cho phép giao đất và chuyển nhượng, bán các thành quả lao động cũng như kết quả đầu tư trên đất được giao.
Từ năm 1987 đến 1993, thị trường bất động sản tại Việt Nam phát triển mạnh mẽ thông qua hoạt động mua bán, chuyển nhượng và chuyển đổi nhà đất Giai đoạn này được đánh dấu bởi sự ra đời của Pháp lệnh nhà ở năm 1991, tạo động lực quan trọng cho sự phát triển của thị trường BĐS nhà ở Pháp lệnh này quy định hai điểm then chốt: kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất liên quan đến nhà ở khi thực hiện chuyển nhượng.
Kể từ khi Luật Đất đai được ban hành vào năm 1993, dựa trên Hiến pháp sửa đổi 1992, Việt Nam đã hướng tới việc xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa với sự quản lý của Nhà nước Luật Đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc định hình chính sách quản lý và phát triển đất đai tại Việt Nam.
Luật Đất đai 1993 đã trải qua hai lần sửa đổi vào năm 1998 và 2001, trong đó quy định rõ ràng về tiền sử dụng đất và thẩm quyền giao đất Những sửa đổi này đã tạo ra nhiều chính sách và cơ chế mới, công nhận quyền sử dụng đất của người dân, góp phần thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản với sự đa dạng về loại hình kinh doanh và sản phẩm Hiện nay, hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
1.1.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
Khi con người bắt đầu lao động sản xuất để tạo ra hàng hóa và thực hiện các hoạt động trao đổi, nhu cầu sở hữu đất đai với tài nguyên phong phú và khả năng sinh lời cao ngày càng gia tăng Điều này dẫn đến sự phát triển các hoạt động trao đổi, thuê, mua bán bất động sản Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản gắn liền với chế độ sở hữu và sự phát triển xã hội, trong đó mức độ phát triển của nền kinh tế có ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển của thị trường này.
Chúng ta có thể định nghĩa thị trường bất động sản theo hai gốc độ:
Thị trường bất động sản, theo nghĩa hẹp, là không gian mà người mua và người bán gặp gỡ để thực hiện các giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu của mình Nói một cách ngắn gọn, đây là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản.
Thị trường bất động sản, theo nghĩa rộng, là tổng hợp các mối quan hệ xã hội và yếu tố cần thiết cho việc hình thành, tồn tại và phát triển các giao dịch bất động sản Điều này bao gồm các mối quan hệ giữa các bên liên quan trong việc tạo lập và giao dịch bất động sản, hỗ trợ các giao dịch này, cũng như các quan hệ tài chính và định hướng phát triển của thị trường.
1 Giáo trình Pháp luật Kinh doanh Bất động sản- TS Đăng Anh Quân- Trường ĐH Công nghệ TP.HCM
2 Giáo trình Pháp luật Kinh doanh Bất động sản- TS Đăng Anh Quân- Trường ĐH Công nghệ TP.HCM
Giống như những thị trường khác thị trường bất động sản cũng mang những nét đặc thù riêng như:
Thứ nhất, thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương
Sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền về điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội dẫn đến quy mô thị trường bất động sản tại mỗi địa phương cũng khác nhau.
Thị trường bất động sản tại Việt Nam mang tính không tập trung và phân bố rộng rãi trên toàn quốc Mỗi khu vực có đặc thù riêng, với sự phát triển không đồng đều do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế – xã hội khác nhau Sự dư thừa sản phẩm bất động sản ở một vùng không thể chuyển nhượng sang vùng khác, dẫn đến sự khác biệt về quy mô và mức độ phát triển Thị trường bất động sản ở các đô thị lớn thường hoạt động sôi nổi hơn so với những khu vực nông thôn hay miền núi.
Thị trường bất động sản (BĐS) thường xuyên đối mặt với tình trạng cầu vượt cung do quá trình đầu tư kéo dài và thời gian cung cấp sản phẩm lâu Hơn nữa, tính không di rời của hàng hóa BĐS khiến cho việc chuyển nhượng từ nơi khác trở nên khó khăn, dẫn đến việc cung luôn không đủ đáp ứng nhu cầu trên thị trường.
Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, chịu ảnh hưởng từ đặc điểm riêng của từng vùng miền và các yếu tố như điều kiện tự nhiên, tập quán, và tâm lý xã hội Sự can thiệp của Nhà nước cũng góp phần tạo nên tính không hoàn hảo này, thể hiện qua việc quản lý và phân chia đất đai Đặc tính dị biệt của bất động sản, cùng với sự phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước, càng làm cho thị trường này trở nên phức tạp và không hoàn hảo.
Bất động sản là tài nguyên không tái tạo, tạo ra tính độc quyền trên thị trường Điều này dẫn đến hiện tượng đầu cơ, làm cho thị trường bất động sản trở nên không hoàn hảo.
Hàng hóa bất động sản
Hàng hóa bất động sản được chia làm 3 loại gồm nhà ở, công trình xây dựng; quyền sử dụng đất và dự án đầu tư xây dựng
1.2.1 Nhà ở, công trình xây dựng
Khái niệm và đặc điểm
Nhà ở hiện nay được xem là tài sản quý giá của mỗi hộ gia đình và cá nhân Theo Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở được định nghĩa là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân” Để được công nhận là nhà ở, công trình cần đáp ứng hai yếu tố cơ bản.
Một là, nhà ở là công trình xây dựng do con người tạo lập nên;
Công trình xây dựng này được thiết kế để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của các hộ gia đình và cá nhân, đồng thời duy trì cuộc sống Nó không chỉ là không gian văn hóa của gia đình mà còn là nơi thờ cúng tổ tiên và tạo điều kiện cho các thế hệ trong dòng họ giao lưu, gặp gỡ.
Cụm từ “nhà ở” thường bị hiểu sai trong nhiều lĩnh vực, ví dụ như “chỗ ở” trong xã hội hay “địa chỉ cư trú” trong an ninh Mặc dù chỗ ở chỉ đơn giản là nơi sinh sống của con người, nhưng không phải lúc nào nó cũng được xem là nhà ở Chỗ ở là khái niệm chung, chỉ một không gian địa lý nào đó, và không phải tất cả các chỗ ở đều đáp ứng tiêu chí pháp luật để được gọi là nhà ở Chẳng hạn, những người sống trên thuyền, nhà nổi, hay trong khu ổ chuột có chỗ ở nhưng không thể xem đó là nhà ở hợp pháp Do đó, pháp luật về nhà ở đã đưa ra các đặc điểm cần thiết để phân biệt giữa nhà ở và các công trình xây dựng khác.
Nhà ở cần được xây dựng bởi con người theo quy chuẩn và tiêu chuẩn thiết kế riêng, sử dụng các loại vật liệu được Nhà nước quy định.
Thứ hai, nhà ở phải luôn gắn liền với đất, có đủ điều kiện để phân cấp, phân loại theo quy định và có tuổi thọ nhất định
Nhà ở cần được thiết kế đầy đủ công năng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình và cá nhân, bao gồm các phòng ở, khu sinh hoạt chung, bếp và các công trình phụ như nhà tắm và buồng vệ sinh Các công trình phụ này có thể được xây dựng khép kín trong một căn hộ hoặc tách biệt.
Nhà ở được xây dựng chủ yếu với mục đích để ở, vì vậy thiết kế và xây dựng cần phải phù hợp với nhu cầu sinh hoạt và đời sống của hộ gia đình, cá nhân.
Luật Nhà ở định nghĩa rõ ràng về nhà ở để phân biệt với các loại công trình khác như nhà làm việc, nhà hàng và khách sạn, giúp cơ quan quản lý dễ dàng áp dụng luật Nhà ở phục vụ cho nhiều đối tượng trong xã hội và được phân loại theo mục đích sử dụng, bao gồm nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân đầu tư để bán hoặc cho thuê; nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân xây dựng; nhà ở công vụ do Nhà nước đầu tư cho cán bộ, công chức thuê; và nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp Phân loại này chủ yếu nhằm tạo cơ sở cho Nhà nước áp dụng các cơ chế ưu đãi trong đầu tư phát triển các loại hình nhà ở.
Pháp luật về nhà ở phân loại nhà dựa trên vật liệu xây dựng, chất lượng và thiết bị gắn kết, chia thành 4 cấp từ 1 đến 4, với nhà cấp 4 có chất lượng thấp nhất và cấp 1 cao nhất Việc phân cấp này nhằm xác định tuổi thọ, suất đầu tư, giá bán và các khoản thuế, lệ phí liên quan đến thủ tục tài chính với cơ quan nhà nước.
Công trình xây dựng
Khái niệm và đặc điểm
Theo Điều 3 của Luật Xây dựng 2014, công trình xây dựng là sản phẩm từ sức lao động của con người, vật liệu xây dựng và thiết bị, được liên kết với đất và có thể bao gồm các phần dưới mặt đất, trên mặt đất, dưới mặt nước và trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế Công trình xây dựng bao gồm nhiều loại như công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, nông nghiệp, phát triển nông thôn, hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác Để được công nhận là công trình xây dựng, cần đáp ứng bốn yếu tố cơ bản.
Thứ nhất, phải là sản phẩm do con người tạo ra, tức là phải được xây dựng bằng sức lao động của con người;
Thứ hai, phải được tạo lập bằng các vật liệu xây dựng như cát, sỏi, xi măng, gạch, thép, và có các thiết bị lắp đặt vào công trình
Công trình cần phải được liên kết chặt chẽ với đất, bao gồm cả phần xây dựng bên dưới và bên trên mặt đất Yếu tố này giúp phân biệt công trình với các loại tài sản khác không gắn liền với đất như nhà nổi, tàu thuyền và các tài sản có thể di chuyển từ vị trí này sang vị trí khác.
Công trình xây dựng phải được thực hiện theo thiết kế đã được phê duyệt, đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng hiện hành.
Công trình xây dựng, giống như nhà ở, phải tuân thủ thiết kế và các tiêu chuẩn, quy chuẩn do Nhà nước quy định Để được phân loại và phân cấp đúng cách, công trình cần đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, trong đó có một số đặc điểm cơ bản cần lưu ý.
Công trình xây dựng phải được thực hiện bởi con người và gắn liền với đất, đồng thời tuân thủ các quy trình pháp lý về xây dựng Ngoài ra, mỗi công trình cần phải phù hợp với thiết kế, tiêu chuẩn và quy chuẩn khác nhau để đáp ứng nhu cầu sử dụng đa dạng của từng người.
Ba là, công trình xây dựng được thi công bằng vật liệu đạt tiêu chuẩn về độ bền và an toàn kỹ thuật theo quy định của Nhà nước, đồng thời được trang bị các thiết bị đi kèm.
Công trình xây dựng không chỉ cần tuân thủ các quy chuẩn và tiêu chuẩn xây dựng mà còn phải đáp ứng các quy chuẩn chuyên ngành khác nhằm đảm bảo an toàn trong quá trình sử dụng.
Các hình thức kinh doanh hàng hóa bất động sản
1.3.1 Kinh doanh hàng hóa bất động sản có sẵn
Mua bán nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
Theo điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nguyên tắc để mua bán nhà, công trình xây dựng gồm:
“Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất
Việc mua bán nhà chung cư và tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng cần đảm bảo phân định rõ ràng diện tích và trang thiết bị sử dụng chung cũng như diện tích và trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ trong nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp phải được xác định là quyền sử dụng chung, và cần thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê Nếu quyền sử dụng đất là thuê, cần thống nhất về thời hạn thuê đất để đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.
Người mua nhà, công trình xây dựng, căn hộ, hoặc các diện tích trong chung cư và tòa nhà đa mục đích sẽ được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng diễn ra khi bên bán bàn giao tài sản cho bên mua, hoặc khi bên mua đã thanh toán đầy đủ tiền cho bên bán, trừ khi có thỏa thuận khác giữa hai bên.
Cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn
Theo Điều 25 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc cho thuê nhà và công trình xây dựng phải tuân thủ nguyên tắc đảm bảo chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết để vận hành và sử dụng hiệu quả theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.
Theo Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc cho thuê mua nhà và công trình xây dựng phải đảm bảo chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường cùng với các dịch vụ cần thiết để vận hành theo thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng Ngoài ra, việc cho thuê mua cũng phải gắn liền với quyền sử dụng đất Các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn hợp đồng đã ký.
Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại cần tuân thủ các điều kiện pháp luật theo Khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 để hợp pháp hóa việc đưa bất động sản vào kinh doanh Hơn nữa, việc chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và yêu cầu đăng ký đất đai.
Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Theo Điều 48 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc cụ thể Các nguyên tắc này đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong quá trình chuyển nhượng, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho chủ đầu tư khác nhằm mục đích tiếp tục đầu tư kinh doanh là một chiến lược quan trọng trong ngành.
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cần đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu và nội dung của dự án, đồng thời bảo vệ quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan.
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cần có sự đồng ý bằng văn bản từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc phải đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
Chủ đầu tư có thể chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản mà không cần làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng, miễn là không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và quyết định đầu tư của dự án.
1.3.2 Kinh doanh hàng hóa bất động sản hình thành trong tương lai Để một bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh cần hội đủ các điều kiện được quy định tại điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm
Để đảm bảo tiến độ và tính hợp pháp của dự án xây dựng, cần có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được cấp có thẩm quyền phê duyệt, cùng với giấy phép xây dựng nếu dự án yêu cầu Ngoài ra, cần có giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án Đối với các nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích ở, cần có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của tòa nhà.
Trước khi tiến hành bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh Điều này nhằm xác nhận rằng nhà ở đã đủ điều kiện để thực hiện giao dịch bán hoặc cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải phản hồi bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc nhà ở có đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê mua Nếu không đủ điều kiện, cơ quan cần nêu rõ lý do.
Chủ thể tham gia kinh doanh hàng hóa bất động sản
1.4.1 Chủ thể kinh doanh hàng hóa bất động sản Điều kiện để chủ thể kinh doanh hàng hóa bất động sản
Theo Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các quy định tại Điều 3, Điều 5 cùng Khoản 1 Điều 16 của Nghị định 76/2015/NĐ-CP, Chính phủ đã hướng dẫn chi tiết về việc thực hiện một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn điều lệ không được thấp hơn 20 tỷ
Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có thể bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên mà không cần phải thành lập doanh nghiệp.
Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có thể bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản mà không cần đầu tư vào dự án bất động sản để kinh doanh Đồng thời, trường hợp hộ gia đình và cá nhân thực hiện các giao dịch này do đầu tư vào dự án bất động sản để kinh doanh chỉ được áp dụng khi tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng, không bao gồm tiền sử dụng đất.
Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách
Các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, cũng như bán nhà và công trình xây dựng đang được bảo lãnh hoặc thế chấp nhằm thu hồi nợ.
Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà và công trình xây dựng nhằm xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp tranh chấp, khiếu nại hoặc tố cáo.
Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có thể đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua mà không cần thành lập doanh nghiệp, theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Các cơ quan và tổ chức có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà và công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình
Phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản
Theo quy định tại Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì:
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Thuê nhà và công trình xây dựng để cho thuê lại là một hình thức đầu tư phổ biến Đối với đất được Nhà nước giao, có thể xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua, cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan cũng được phép Đối với đất cho thuê từ Nhà nước, có thể xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc xây dựng công trình không phải nhà ở để bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua Đối với đất được công nhận quyền sử dụng, nhà đầu tư có thể xây dựng nhà và công trình để bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua Nếu nhận chuyển nhượng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, việc đầu tư xây dựng cũng được thực hiện với mục đích tương tự Cuối cùng, đối với đất thuê từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, việc xây dựng nhà và công trình để cho thuê cần tuân thủ đúng mục đích sử dụng đất.
Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ chủ đầu tư để thực hiện xây dựng nhà ở, công trình xây dựng nhằm mục đích bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
Nhận chuyển nhượng hoặc thuê quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm mục đích đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Sau khi hoàn thiện, đất sẽ được chuyển nhượng hoặc cho thuê kèm theo hạ tầng kỹ thuật đã được xây dựng.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
Khi thuê nhà hoặc công trình xây dựng để cho thuê lại, người sử dụng đất cần lưu ý các quy định liên quan đến việc đầu tư xây dựng Đối với đất được Nhà nước giao, có thể xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua Trong khi đó, đất được Nhà nước cho thuê chỉ cho phép xây dựng nhà ở để cho thuê Đối với đất thuê hoặc nhận chuyển nhượng trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế, việc đầu tư xây dựng nhà và công trình không phải nhà ở phải tuân thủ đúng mục đích sử dụng đất Ngoài ra, đối với đất thuê từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cũng được phép đầu tư xây dựng nhà và công trình để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ chủ đầu tư nhằm mục đích xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
Thuê nhà và công trình xây dựng để cho thuê lại là một hình thức kinh doanh phổ biến Đối với đất được Nhà nước giao, cá nhân hoặc tổ chức có quyền đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua Nếu đất được Nhà nước cho thuê, chỉ được phép đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê Ngoài ra, việc đầu tư xây dựng nhà và các công trình không phải là nhà ở cũng được phép để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế, việc đầu tư xây dựng phải tuân thủ đúng mục đích sử dụng đất.
Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ chủ đầu tư, nhằm mục đích xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
1.4.2 Chủ thể được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua hàng hóa bất động sản
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định 76/2015/NĐ-CP, pháp luật Việt Nam xác định rõ các chủ thể có quyền chuyển nhượng, thuê và thuê mua hàng hóa bất động sản.
Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản