GIỚI THIỆU
Đặt vấn đề
Trong những năm qua, nền kinh tế Việt Nam đã có sự phát triển mạnh mẽ với tốc độ tăng trưởng cao, trong đó ngành xây dựng đóng vai trò quan trọng Ngành này không chỉ tạo ra cơ sở vật chất phục vụ nhu cầu phát triển của con người mà còn góp phần hình thành bộ mặt mỹ quan của đất nước, trở thành một yếu tố quan trọng để đánh giá sự phồn vinh của xã hội.
Ngành xây dựng Việt Nam đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế quốc gia nhờ vào sự ổn định chính trị và xã hội Tuy nhiên, nhiều dự án vẫn chưa đạt hiệu quả tài chính và kinh tế xã hội do tình trạng đầu tư dàn trải, hiệu quả thấp, và thất thoát ngân sách Việc chậm trễ trong hoàn thành công trình và thiếu chặt chẽ trong quy trình sản xuất cũng dẫn đến chất lượng công trình kém và kéo dài thời gian thi công, gây thiệt hại kinh tế cho các bên liên quan Tổng vốn đầu tư cho ngành xây dựng hàng năm chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.
Từ năm 2001 đến 2005, tổng vốn đầu tư công đạt khoảng 286 nghìn tỷ đồng, chiếm hơn 23% tổng vốn đầu tư toàn xã hội Trong giai đoạn 2006 - 2010, con số này ước đạt trên 739 nghìn tỷ đồng, tương đương hơn 24% tổng vốn đầu tư toàn xã hội.
Giai đoạn 2011 - 2015, ngành xây dựng đối mặt với nhiều khó khăn do suy giảm kinh tế, nhưng nhờ vào các chính sách can thiệp kịp thời của chính phủ, ngành đã phát triển ổn định Hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này được cải thiện nhờ vào các chính sách và hệ thống văn bản pháp lý ngày càng hoàn thiện Những yếu tố này đã góp phần quan trọng vào việc tăng trưởng của ngành, đạt mức 11,2% trong năm trước, cao nhất trong 5 năm qua.
Công tác phát triển nhà ở tại Việt Nam đã có những bước chuyển biến quan trọng, với sự thay đổi trong quan điểm và giải pháp thực thi Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đã thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu cho các nhóm đối tượng gặp khó khăn về nhà ở Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc tăng từ 17,5 m²/người năm 2010 lên 22,8 m²/người vào cuối năm 2016, với mục tiêu đạt 23,4 m²/người vào năm 2017 Các chương trình phát triển nhà ở xã hội đã cải thiện chỗ ở cho hàng trăm ngàn hộ gia đình, góp phần vào an sinh xã hội và nhận được sự đồng thuận cao từ các tổ chức và chính quyền địa phương Chất lượng nhà ở ngày càng được nâng cao, với nhiều khu nhà mới thay thế các khu nhà cũ xuống cấp, đồng thời hình thành các khu dân cư và tuyến phố mới, cải thiện bộ mặt đô thị.
Tại hội nghị trực tuyến về nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng báo cáo từ năm 2009 đến nay, cả nước đã hoàn thành 3,7 triệu m² nhà ở xã hội (71.150 căn hộ) cho gần 500.000 công nhân và người thu nhập thấp, với tổng đầu tư khoảng 25.900 tỷ đồng Hiện nay, 191 dự án đang được triển khai (70 dự án cho công nhân và 121 dự án cho người thu nhập thấp), dự kiến xây dựng 163.800 căn hộ với tổng mức đầu tư 71.800 tỷ đồng Về chương trình hỗ trợ nhà ở cho người có công, tính đến tháng 11/2016, đã hỗ trợ 91.302 hộ (51.064 hộ xây mới và 40.238 hộ sửa chữa), với tổng kinh phí 2.500 tỷ đồng.
Tính đến ngày 31/10/2016, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02 năm 2013 đã ký hợp đồng cam kết cho vay 32.841 tỷ đồng và giải ngân 28.588,7 tỷ đồng, đạt 87,05% Trong đó, 56.181 hộ đã ký hợp đồng với tổng số tiền 27.480 tỷ đồng và được giải ngân 23.226 tỷ đồng, đạt 84,52% cam kết Bộ Xây dựng đã phối hợp với địa phương rà soát tình hình các dự án phát triển đô thị và nhà ở, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn, đưa vào Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Mặc dù Nghị quyết này được coi là giải pháp hiệu quả cho người dân và thị trường, nhưng thủ tục ngân hàng vẫn là rào cản lớn nhất, làm chậm tiến độ giải ngân.
61/NQ-CP về sửa đổi, bổ sung Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ; đồng thời
Bộ Xây dựng đã ban hành các Thông tư hướng dẫn chi tiết về việc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, đồng thời quy định điều kiện và thủ tục cho doanh nghiệp và người dân vay vốn để thuê, mua nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại diện tích nhỏ với giá bán thấp từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng Để cải thiện đời sống cho người dân có thu nhập thấp, Chính phủ đã đưa ra nhiều ưu đãi nhằm phát triển dự án nhà ở xã hội, theo Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11.
Nghị định số 188/2013/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã được cập nhật bởi Thông tư 08/2014/TT-BXD, ban hành ngày 23 tháng 5 năm 2014, nhằm hướng dẫn thực hiện nghị định này Hiện tại, văn bản mới đã thay thế Nghị định số 188/2013/NĐ-CP.
Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015, thể hiện sự quan tâm của Chính phủ đối với người lao động có thu nhập thấp và trách nhiệm của các nhà đầu tư trong phát triển nhà ở xã hội Điều 5 của nghị định quy định về quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại và đầu tư phát triển đô thị, yêu cầu các chủ đầu tư phải đảm bảo diện tích đất phù hợp, bao gồm cả các dự án xây dựng theo hình thức BT.
Kinh doanh và chuyển giao (BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên yêu cầu dành 20% tổng diện tích đất ở trong các quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Điều này áp dụng cho các khu vực quy hoạch đô thị từ loại 3 trở lên, nhằm đảm bảo đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho việc xây dựng nhà ở xã hội.
Theo Điều 6, việc xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội tại các khu công nghiệp được quy định rõ ràng Đối với khu công nghiệp đang hình thành, Ban quản lý hoặc doanh nghiệp hạ tầng có trách nhiệm giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho nhà ở xã hội cho công nhân Chi phí này có thể được tính vào giá thành hạ tầng khu công nghiệp Trong trường hợp khu công nghiệp đã hình thành nhưng thiếu nhà ở cho công nhân, Ủy ban nhân dân tỉnh phải lập và phê duyệt quy hoạch bổ sung quỹ đất cho nhà ở xã hội, đồng thời thực hiện bồi thường và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư Chi phí bồi thường sẽ được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất Điều này nhấn mạnh rằng xây dựng nhà ở xã hội là trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc phát triển kinh tế đất nước.
Trong bối cảnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa diễn ra mạnh mẽ, phát triển nhà ở xã hội trở thành nhu cầu cấp thiết Các quốc gia không quản lý hiệu quả nhà ở xã hội sẽ đối mặt với tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng Tại Việt Nam, phát triển nhà ở xã hội được xem là một trong những chương trình kinh tế - xã hội quan trọng, nhận được sự quan tâm từ Đảng và Nhà nước Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ XII đã nhấn mạnh cần thực hiện tốt các chính sách hỗ trợ nhà ở cho người nghèo, các đối tượng chính sách, và phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, sinh viên và người có thu nhập thấp trong giai đoạn 2016 – 2020.
Xác định vấn đề nghiên cứu
Phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam đã đạt được nhiều kết quả Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội ở nước ta cũng còn nhiều khó khăn
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, từ năm 2011 đến 2016, cả nước đã hoàn thành 58 dự án nhà ở xã hội, cung cấp gần 30.000 căn hộ Hiện tại, có 110 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với quy mô khoảng 70.000 căn, hướng tới mục tiêu đạt một triệu căn hộ trong thời gian tới.
2020 là rất khó khăn và thị trường sẽ còn thiếu nguồn của phân khúc này
Các cấp chính quyền địa phương, tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đã tích cực tham gia và thực hiện hiệu quả việc phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở cho công nhân trong thời gian qua.
Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu, những kết quả đạt được, vẫn còn nhiều tồn tại hạn chế như:
- Chưa đạt yêu cầu, chỉ tiêu theo quy định tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020
Nhiều hộ nghèo và công nhân khu công nghiệp vẫn đang gặp khó khăn về nhà ở, với diện tích hạn chế và điều kiện vệ sinh môi trường kém Hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cũng chưa được đảm bảo, gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của họ.
Thành phố Hồ Chí Minh vẫn chưa huy động được nguồn lực xã hội để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân Vào ngày 27/2/2017, thành phố đã tổ chức một cuộc hội thảo nhằm tìm kiếm giải pháp cho vấn đề này.
Thành phố Hồ Chí Minh đang đối mặt với vấn đề thiếu hụt nhà ở, với khoảng 500.000 hộ gia đình chưa có nhà và 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 – 2020 Đặc biệt, trong đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở, cần khoảng 80.000 căn hộ Để giải quyết tình hình này, Thành phố dự kiến phát triển 39 dự án với tổng quy mô 49.000 căn hộ, trong đó dự kiến hoàn thành 30.000 căn vào năm 2020, với 20% số căn hộ được bán thương mại để bù đắp chi phí.
Theo Báo điện tử Vietnamnet ngày 22/02/2017, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) dự báo rằng trong 10 năm tới, nhu cầu về nhà ở giá rẻ tại Thành phố có thể đạt khoảng một triệu căn.
Thành phố Hồ Chí Minh hiện có gần 13 triệu người, trong đó gần 3 triệu là người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số Hơn 400.000 sinh viên và hàng năm có hơn 50.000 cặp kết hôn mới Trong số hơn 402.000 công nhân tại các khu chế xuất, khu công nghiệp, có đến 284.000 người (70,6%) đang phải thuê phòng trọ Do đó, nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ tại thành phố rất lớn và cần được giải quyết kịp thời.
Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt được nhiều kết quả tích cực trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhưng vẫn còn gặp nhiều khó khăn và bất cập cần khắc phục.
Nguồn vốn cho kế hoạch vay mua nhà ở xã hội thay thế gói 30.000 tỷ đồng vẫn chưa được triển khai, gây ảnh hưởng đến khả năng mua nhà của người dân và quá trình tiêu thụ sản phẩm của các chủ đầu tư Sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc vào ngày 31/3/2016, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1013/QĐ-TTg vào tháng 6/2016, quy định lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội mới là 4,8% năm, áp dụng đến hết ngày 31/12/2016 Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã hướng dẫn tổ chức tín dụng cho vay vốn ưu đãi, nhưng đến cuối năm 2016, người dân vẫn chưa tiếp cận được nguồn vốn vay này.
Quy trình làm thủ tục hành chính hiện nay đang gặp nhiều khó khăn, với nhiều bước rườm rà và nhiều cửa, khiến không ít doanh nghiệp phải chờ đợi tới 02 năm, thậm chí 07 năm mới nhận được sự chấp thuận Điều này đã được phản ánh tại Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ Thành phố Hồ Chí Minh” diễn ra vào ngày 27/02/2017.
- Thiếu quỹ đất sạch và các khu vực địa điểm cụ thể để có thể triển khai thực hiện các dự án nhà ở xã hội
Giá thành sản phẩm căn hộ nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn cao, chưa đáp ứng được khả năng tài chính của người dân, đặc biệt là đối với những người có thu nhập thấp đang cần tìm kiếm chỗ ở.
Bình Chánh là huyện có ngành công nghiệp phát triển, dẫn đến nhu cầu nhà ở lớn do lao động từ các khu vực khác tập trung về Mặc dù đã quy hoạch một số dự án nhà ở xã hội, nhưng việc triển khai và đưa vào sử dụng vẫn chậm trễ Các vấn đề an sinh xã hội phục vụ đời sống công nhân tại các khu công nghiệp vẫn chưa được cải thiện đáng kể Đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cán bộ, công nhân viên, và sinh viên, đặc biệt là những người nhập cư, sẽ giúp họ ổn định cuộc sống và gắn bó hơn với công việc.
Các đối tượng ưu đãi mua nhà ở xã hội thường có thu nhập thấp và mức tích lũy không cao Giá bán căn hộ nhà ở xã hội bị khống chế ở mức thấp nhằm đảm bảo an sinh xã hội Do đó, hiệu quả tài chính cần được xem xét kỹ lưỡng để giúp nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng hơn Điều này sẽ khuyến khích họ tham gia cùng với Nhà nước trong các dự án xây dựng nhà ở xã hội, từ đó góp phần phát triển kinh tế xã hội cho địa phương.
Đề tài phân tích rủi ro tài chính cho dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh thông qua ứng dụng mô phỏng Monte Carlo là nghiên cứu cần thiết Nghiên cứu này nhằm giúp các nhà đầu tư dự báo hiệu quả tài chính trong việc xây dựng nhà ở xã hội tại khu vực này, từ đó đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn cho dự án "Z".
Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn này tập trung vào việc phân tích rủi ro tài chính trong các dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh, sử dụng mô phỏng Monte Carlo để đánh giá các yếu tố rủi ro Nghiên cứu áp dụng phương pháp này cho một dự án cụ thể nhằm cung cấp cái nhìn sâu sắc về khả năng tài chính và các biến động có thể xảy ra Mục tiêu cuối cùng là giúp các nhà đầu tư và nhà quản lý dự án đưa ra quyết định thông minh hơn trong việc phát triển các dự án nhà ở xã hội.
Bài viết "Z" nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố chi phí đầu vào như suất đầu tư xây dựng, lãi suất vay, và giá bán đến các chỉ số tài chính IRR và NPV Từ những phân tích này, bài viết đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển nhà ở xã hội hiệu quả hơn.
Mục tiêu chi tiết được thực hiện để đạt được mục đích nghiên cứu trong luận văn này gồm:
- Xác định các thông số Dự án
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến tài chính của dự án
- Phân tích tài chính dự án
Phân tích xu hướng tác động của chi phí và doanh thu đến các chỉ số tài chính thông qua phần mềm Crystal Ball sử dụng kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo.
- Đánh giá các rủi ro và đề xuất các biện pháp hạn chế rủi ro
- Đề xuất các giải pháp để phát triển nhà ở xã hội.
Phương pháp nghiên cứu và kỹ thuật áp dụng
Hình 1.1 - Quy trình nghiên cứu
Trong quản lý rủi ro, quy trình chính bao gồm nhận dạng rủi ro, đánh giá và xếp hạng rủi ro, phân tích rủi ro, điều chỉnh kế hoạch phù hợp, cũng như giám sát và kiểm soát rủi ro hiệu quả.
Để hiểu rõ những rủi ro đã xảy ra trong các dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh, trước tiên chúng ta cần nghiên cứu các tài liệu liên quan đến những dự án này Việc phân tích các rủi ro sẽ giúp chúng ta đặt ra những vấn đề cần thiết trong quá trình phát triển và quản lý dự án.
Xác định đề tài nghiên cứu
Phân tích tài chính dự án Nhà ở xã hội trên
Tham khảo tạp chí, sách, các nghiên cứu và dự án tương tự, trong và ngoài nước
Thu thập dữ liệu từ chủ đầu tư dự án Nhà ở xã hội ở Bình Chánh
Mô phỏng rủi ro định lượng, hay còn gọi là mô phỏng Monte-Carlo, giúp nhận diện rủi ro dự án một cách sơ bộ Sau đó, các kỹ thuật phân tích rủi ro sẽ được áp dụng để phân tích chi tiết các rủi ro liên quan đến dự án đang trong quá trình đầu tư.
Trước khi tiến hành định lượng rủi ro, việc phân loại và xác định mối quan hệ giữa các rủi ro là rất quan trọng Điều này giúp chúng ta lựa chọn hàm phân phối phù hợp để áp dụng vào mô hình phân tích.
Sau khi hoàn thành việc đánh giá và xếp hạng các rủi ro, chúng ta sẽ tiến hành mô phỏng để đánh giá tác động của từng biến cố Việc phân tích sự biến thiên của rủi ro thứ (x) sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn về ảnh hưởng của nó đến tổng thể dự án.
1.4.1.3 Giám sát và kiểm soát rủi ro
Các biến cố rủi ro cần được xác định rõ:
2 Mô tả rủi ro (phân loại rủi ro)
3 Thời gian rủi ro có thể xảy ra
4 Người chịu trách nhiệm về rủi ro đó, tham chiếu tới cấu trúc phân chia công việc
5 Xác xuất biến cố rủi ro có thể xảy ra
6 Tác động của các biến cố rủi ro
Từ việc xác định rõ các đặc tính của yếu tố rủi ro từ đó chúng ta đề ra các biện pháp giám sát, kiểm soát rủi ro
Xác định rõ khoảng thời gian diễn ra trong từng giai đoạn của dự án là rất quan trọng, từ đó có thể tham chiếu đến cấu trúc phân chia công việc để phân công nhân lực một cách hợp lý và hiệu quả.
Để quản lý rủi ro hiệu quả, cần xác định rõ xác suất và mức độ tác động của từng rủi ro Từ đó, doanh nghiệp có thể đề ra các biện pháp kiểm soát như tránh né, chuyển giao rủi ro cho đối tác thông qua hợp đồng, chấp nhận rủi ro, giảm thiểu tác động hoặc phát huy những rủi ro có lợi.
Dự án “Z” được xây dựng dựa trên dữ liệu từ chủ đầu tư, đơn vị thi công và các đơn vị tư vấn Thông tin này sau đó được sử dụng để thực hiện phân tích rủi ro cho dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
1.4.3 Mô phỏng Monte-Carlo (dùng phần mềm Crystal Ball)
Hình 1.2 - Lưu đồ mô phỏng Monte-Carlo
Trình tự mô phỏng Monte-Carlo bao gồm các bước [5]:
1 Xác định biến rủi ro:
Biến rủi ro là những yếu tố có thể ảnh hưởng đến kinh tế của dự án, và việc phân tích độ nhạy cùng với phân tích tình huống giúp xác định các biến rủi ro quan trọng Để thực hiện điều này, cần thống kê dữ liệu quan sát trong quá khứ của biến nghiên cứu và xây dựng một phân phối xác suất cho các biến đầu vào Tùy thuộc vào tính chất vật lý của từng biến ngẫu nhiên, chúng ta sẽ gán cho nó một dạng phân bố xác suất phù hợp.
Xác định các biến nhạy cảm và không chắc chắn, thông qua các bước kiểm định
Xác định và định nghĩa các biến có tương quan Định nghĩa các dự báo
Thiết lập các thông số chạy mô phỏng
Lập mô hình bài toán trên Excel
Phân tích các kết quả
Hình 1.3 - Các quy luật phân phối xác xuất
2 Xây d ựng mô hình mô phỏng: Đây là mô hình toán học trình bày mối quan hệ giữa biến đầu vào và biến đầu ra thể hiện kết quả dự án
3 Th ực hiện mô phỏng:
Mỗi mô phỏng tương ứng với một lần phát số ngẫu nhiên, từ đó áp dụng các quy luật xác suất để xác định giá trị biến đầu ra Số lần mô phỏng được thực hiện nhiều lần, tạo ra nhiều giá trị cho biến đầu ra Kết quả của mô phỏng sẽ được trình bày dưới dạng chuỗi thống kê, và khi số lần mô phỏng tăng, lời giải sẽ càng hội tụ về quy luật của biến nghiên cứu.
Dựa trên kết quả thống kê của biến đầu ra, tác giả sẽ xác định các đặc trưng thống kê của biến nghiên cứu trong các giới hạn đã được xác định trước.
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của Đề tài giới hạn trong nội dung phân tích rủi ro tài chính cho dự án “Z”.
Đóng góp kỳ vọng của nghiên cứu
Việc áp dụng kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo giúp xác định xu hướng biến động của các chỉ số tài chính như suất đầu tư, lãi vay và giá bán Hiểu rõ quy luật này sẽ hỗ trợ nhà đầu tư đánh giá hiệu quả dự án, từ đó quyết định có nên đầu tư hay không Kết quả nghiên cứu cũng nhằm cung cấp thông tin hữu ích cho các cơ quan chức năng, giúp họ đánh giá chính xác thực trạng phát triển nhà ở xã hội và xây dựng các chính sách, kế hoạch, biện pháp phù hợp để thu hút doanh nghiệp đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh.
Chương một đã nêu bật sự cần thiết của đề tài, đồng thời làm rõ nội dung nghiên cứu, những đóng góp dự kiến và kỳ vọng mà đề tài mang lại.
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Tổng quan
2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng:
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn cho các hoạt động xây dựng như xây mới, sửa chữa hoặc cải tạo công trình Mục tiêu của dự án là phát triển, duy trì và nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một khoảng thời gian và chi phí xác định Trong giai đoạn chuẩn bị, dự án được thể hiện qua các báo cáo như Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu quan trọng trình bày các nội dung nghiên cứu sơ bộ về nhu cầu, tính khả thi và hiệu quả của dự án đầu tư Tài liệu này đóng vai trò làm cơ sở để xem xét và quyết định chủ trương đầu tư xây dựng.
Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu quan trọng trình bày các nội dung liên quan đến sự cần thiết, tính khả thi và hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng Tài liệu này được xây dựng dựa trên phương án thiết kế cơ sở đã được lựa chọn, nhằm làm cơ sở cho việc xem xét và quyết định đầu tư xây dựng.
Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng là tài liệu quan trọng trình bày sự cần thiết, tính khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo thiết kế bản vẽ thi công cho các công trình quy mô nhỏ Tài liệu này đóng vai trò là cơ sở để xem xét và quyết định đầu tư xây dựng.
2.1.2 Về đầu tư phát triển nhà ở xã hội
2.1.2.1.Khái niệm dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội là loại hình nhà thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước hoặc các tổ chức phi lợi nhuận, nhằm cung cấp chỗ ở giá rẻ cho những đối tượng ưu tiên như công chức chưa có nhà ở ổn định và người có thu nhập thấp Những căn nhà này thường được cho thuê hoặc cho ở với mức giá thấp hơn so với thị trường.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là những dự án do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc nhiều thành phần kinh tế thực hiện, nhằm phục vụ cho các đối tượng được quy định trong Luật Nhà ở Theo quy chế của Nhà nước, người thuê nhà ở có quyền mua lại và được công nhận quyền sở hữu sau một thời gian thuê nhất định.
2.1.2.2 Đặc điểm chung về nhà ở xã hội
Quy mô và số lượng nhà ở xã hội tại Việt Nam phụ thuộc vào nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng cư trú, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định loại nhà ở, nhu cầu diện tích, cũng như cơ cấu căn hộ cho thuê và thuê mua Đồng thời, cần cân đối nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để thu hút đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.
Nguồn vốn nhà nước đầu tư vào nhà ở xã hội được hình thành từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước, và từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới Mức cụ thể sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định Ngoài ra, nguồn vốn này còn được bổ sung từ ngân sách địa phương và các nguồn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật, cũng như từ sự đóng góp tự nguyện của các tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước.
- Về quỹ đất nhà ở xã hội:
Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội để đảm bảo bố trí đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch.
Chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại và đô thị loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong quy hoạch chi tiết để xây dựng nhà ở xã hội Điều này nhằm đảm bảo quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trong các dự án đô thị.
Ban quản lý khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho khu nhà ở xã hội Việc này phải tuân theo quy hoạch được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền và sau đó sẽ được chuyển giao cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
2.1.2.3 Đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội
Theo Luật nhà ở số 65/2014/QH13 thì gồm có các đối tượng sau:
- Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng
- Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị và nông thôn
- Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp
Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ và chuyên môn kỹ thuật, cùng với quân nhân chuyên nghiệp và công nhân trong các cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân, đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an ninh và trật tự xã hội.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức
- Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà có khó khăn về nhà ở
Học sinh và sinh viên từ các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, cùng với học sinh trường dân tộc nội trú công lập, có quyền sử dụng nhà ở trong thời gian theo học.
Hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định pháp luật nhưng chưa nhận được bồi thường từ Nhà nước có thể đăng ký thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội Tuy nhiên, họ cần đảm bảo các điều kiện nhất định để đủ tiêu chuẩn tham gia chương trình này.
Chưa có nhà ở, chưa mua, thuê hoặc thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước, và chưa nhận được bất kỳ chính sách hỗ trợ nào về nhà ở và đất ở dưới mọi hình thức.
Tình hình nghiên cứu hiện tại
Bài báo Phân tích rủi ro và quản lý trong xây dựng (Risk Analysis And
Quản lý trong ngành xây dựng được xây dựng dựa trên cuộc khảo sát hơn 100 nhà thầu và đơn vị quản lý dự án tại Vương quốc Anh, nhằm khám phá nhận thức về rủi ro và các phương pháp quản lý rủi ro hiệu quả.
Nhận thức rủi ro trong dự án ảnh hưởng lớn đến thời gian, chi phí và chất lượng, với mỗi bên liên quan có những mối quan tâm khác nhau; nhà thầu chú trọng vào chi phí và lợi nhuận, trong khi nhà quản lý dự án cần đảm bảo trách nhiệm nghề nghiệp và danh tiếng tổ chức Các công cụ phân tích và quản lý rủi ro, đặc biệt là Monte Carlo, được ưa chuộng nhờ vào ưu điểm vượt trội Tuy nhiên, phần mềm phân tích rủi ro vẫn chưa được áp dụng rộng rãi trong ngành xây dựng, mặc dù phổ biến ở các ngành khác, do kiến thức về phần mềm quản lý rủi ro còn hạn chế và đào tạo chủ yếu chỉ diễn ra ở bậc sau đại học.
Quản lý rủi ro là quá trình áp dụng các biện pháp khác nhau tùy thuộc vào loại rủi ro, bao gồm chuyển giao, giảm thiểu và tránh rủi ro Nghiên cứu chỉ ra rằng cách ứng phó với rủi ro cũng khác nhau dựa trên vị trí của các đơn vị tham gia dự án Đối với nhà thầu, việc phân tán rủi ro có thể thực hiện bằng cách ký hợp đồng với nhà thầu phụ hoặc mua bảo hiểm Trong khi đó, nhà quản lý dự án thường sử dụng các điều khoản thưởng phạt cụ thể trong hợp đồng để quản lý rủi ro với các bên liên quan.
Nghiên cứu chỉ ra rằng chi phí bảo hiểm trong xây dựng vẫn đang gặp nhiều thách thức, khi mà việc quản lý rủi ro chủ yếu dựa vào trực giác và kinh nghiệm của các nhà quản lý, thay vì áp dụng các phần mềm quản lý rủi ro hiện đại Điều này cho thấy sự thiếu quan tâm từ các đơn vị tham gia dự án đối với việc tối ưu hóa quản lý rủi ro, dẫn đến hiệu quả không cao trong việc kiểm soát chi phí bảo hiểm.
Phân tích rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư là một yếu tố quan trọng giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác Kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo được sử dụng để đánh giá và dự đoán các kịch bản khác nhau trong quá trình đầu tư Phương pháp này cho phép phân tích sâu sắc các yếu tố không chắc chắn, từ đó xác định được mức độ rủi ro và lợi nhuận tiềm năng của dự án Việc áp dụng mô phỏng Monte Carlo trong thẩm định đầu tư không chỉ cải thiện tính chính xác mà còn nâng cao khả năng ra quyết định của các nhà đầu tư.
Kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo là một phương pháp hiệu quả trong việc thẩm định dự án đầu tư, giúp phân tích và đánh giá rủi ro một cách chính xác Các phương pháp và kỹ thuật này cung cấp cái nhìn sâu sắc về khả năng thành công của các dự án đầu tư thông qua việc mô phỏng nhiều kịch bản khác nhau.
Phát triển mô hình khái niệm các biến rủi ro của dự án như:
Cash flow = (revenues – costs – deprecation) (1 – tax rate) + deprecation Dòng tiền = (doanh thu – chi phí – khấu hao) (1 – thuế suất) + khấu hao
Xây dựng mô hình mô phỏng: xác định các biến cố quan trọng và phân bố xác suất của nó
Xác minh và xác nhận mô hình: Đảm bảo các biến đầu vào và phân bố xác suất có thể đại diện hệ thống đang được mô hình hoá
Thực nghiệm dựa trên các kịch bản ngẫu nhiên được thiết lập từ những giả định cụ thể Qua việc phân tích kết quả, chúng ta có thể xác định liệu NPV của dự án có đủ hấp dẫn để đầu tư hay không.
Hệ số biến thiên: độ lệch chuẩn dự kiến của NPV chia cho giá trị kỳ vọng, giá trị càng nhở thì rủi ro gặp phải càng ít [7]
Trong thẩm định dự án, nguyên tắc quyết định chủ yếu là chấp nhận hoặc từ chối dự án dựa trên giá trị hiện tại ròng (NPV) của nó, với NPV dương được chấp nhận và NPV âm bị từ chối Khi lựa chọn giữa các dự án thay thế, quy tắc là chọn dự án có NPV cao nhất Do các yếu tố quan trọng như doanh số, giá bán và chi phí không chắc chắn, báo cáo thẩm định thường bao gồm các bài kiểm tra độ nhạy và phân tích bối cảnh Trong quá trình mô phỏng, các kịch bản ngẫu nhiên được xây dựng từ các giá trị đầu vào của các biến số không chắc chắn, lấy từ các phân bố xác suất phù hợp Kết quả được thu thập và phân tích thống kê nhằm xác định phân bố xác suất của các kết quả tiềm năng và ước lượng nguy cơ của dự án.
Bài viết "Phân tích rủi ro trong thẩm định đầu tư" trình bày việc áp dụng kỹ thuật mô phỏng Monte Carlo để đánh giá các dự án đầu tư Nó nhấn mạnh quy trình phân tích rủi ro và vai trò quan trọng của việc này trong việc đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả Phân tích rủi ro giúp nhà đầu tư nhận diện và quản lý các yếu tố không chắc chắn, từ đó tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu tổn thất trong các dự án.
• Quá trình phân tích rủi ro
Hình 2.1 - Quá trình phân tích rủi ro
Việc ra quyết định về dự án có thể được cải thiện khi xem xét mối quan hệ giữa NPV và độ lệch chuẩn Cụ thể, những dự án có NPV nhỏ nhưng độ lệch chuẩn thấp có thể được chấp nhận vì ít rủi ro, trong khi những dự án có NPV lớn nhưng độ lệch chuẩn cao có thể bị từ chối do tiềm ẩn rủi ro lớn.
Hình thành ý tưởng mới cho dự án và tìm kiếm mô hình dự án phù hợp sẽ giúp thiết kế lại dự án, từ đó nâng cao tính cạnh tranh.
Giúp tìm ra phương án kinh doanh phù hợp với mô hình dự án hơn
Cần xác định rõ ràng các bậc vùng biến cố cần điều tra và hướng dẫn thu thập thông tin Dù việc phân tích rủi ro có thể tốn kém cho các cuộc điều tra và nghiên cứu thực địa, nhưng đây là một khoản đầu tư xứng đáng để làm rõ những biến cố có tác động lớn đến dự án.
Kiểm tra lại cẩn thận các ước tính trong dự án đầu tư
Giúp giảm thiểu sự thiên vị trong thẩm định dự án
Để tối ưu hóa việc sử dụng kiến thức chuyên gia, họ thường ưa chuộng việc thể hiện chuyên môn thông qua các phân phối xác suất thay vì chỉ cung cấp một giá trị duy nhất.
Chu ẩn bị mô hình có khả năng dự báo thực tế
Lựa chọn các yếu tố chính ảnh hưởng đến dự án
Xác định giới hạn chuỗi giá trị có thể của các biến
Chỉ định chuỗi giá trị của các phân phối ĐK tương quan
Xác định mối quan hệ tương quan của các biến
Tạo số ngẫu nhiên dựa trên kịch bản giả định
Phân tích thống kê các kết quả mô phỏng
Cung cấp khuôn khổ để đánh giá kết quả dự toán dự án
Bài báo này cung cấp thông tin hữu ích cho các đơn vị tham gia dự án nhằm cải thiện khả năng ứng phó với các rủi ro Đặc biệt, nó đánh giá rủi ro kinh tế thông qua việc so sánh thiết kế nhân tố và phương pháp Monte Carlo.
Carlo (On the assessment of economic risk: factorial design versus Monte
Bài viết so sánh phương pháp phân tích rủi ro của Hertz (1964) với các phần mềm phân tích hiện đại như Monte Carlo Mặc dù phương pháp của Hertz có những điểm hấp dẫn, nhưng nó cũng chứa đựng một số lý thuyết dẫn đến kết luận sai, đặc biệt là về “rủi ro kinh tế” và “rủi ro công nghệ”, hai khái niệm hoàn toàn khác nhau Rủi ro kinh tế phụ thuộc vào mối quan hệ giữa các dự án và thu nhập quốc gia, trong khi rủi ro công nghệ lại không như vậy Phân tích của Hertz có những thiếu sót lý thuyết và thực tiễn, đặc biệt là việc thiếu thông tin về phân phối xác suất của các biến đầu vào cho các dự án lớn, khiến cho nó không phải là phương pháp phù hợp để đánh giá rủi ro.