Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất
Theo Điều 164 Bộ Luật Dân sự 2005, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo quy định pháp luật Sở hữu thể hiện quan hệ giữa người với người trong việc tạo ra và phân phối các thành quả vật chất, với đối tượng quyền sở hữu là tài sản cụ thể Chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng.
Quyền sở hữu là quyền được pháp luật công nhận và bảo vệ, cho phép chủ thể tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản Quyền chiếm hữu được bảo vệ bởi pháp luật nhằm giám sát thực tế đối với bất động sản Quyền sử dụng cho phép khai thác các đặc tính hữu ích của bất động sản và thu lợi từ đó, bao gồm thu nhập, phát triển và thu hoạch Quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của bất động sản, cũng được pháp luật bảo vệ Các hình thức sở hữu đất đai đa dạng và có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý tài sản.
- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước)
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng)
Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ ràng về chế độ sở hữu đất đai, trong đó nhấn mạnh quyền sở hữu cá nhân, cụ thể là chủ sở hữu là cá nhân (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai, đảm bảo quản lý thống nhất trên toàn quốc nhằm sử dụng đất đúng quy hoạch và kế hoạch Điều này không chỉ bảo vệ lợi ích của Nhà nước mà còn của người sử dụng đất Nhà nước cũng thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Sở hữu đất đai có nhiều hình thức khác nhau, nhưng trong mọi xã hội có nhà nước, tồn tại hai chế độ sở hữu cơ bản: sở hữu tư và sở hữu công Một quốc gia có thể chỉ có một chế độ sở hữu, hoặc sự kết hợp giữa sở hữu công cộng và sở hữu tư nhân, với những hình thức phổ biến của từng chế độ.
Quan hệ sở hữu đất đai tại mỗi quốc gia phụ thuộc vào quan hệ sản xuất và chính trị của quốc gia đó qua từng giai đoạn lịch sử Tại Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai đã hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử cụ thể, chịu ảnh hưởng từ các hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong quá khứ.
Nghiên cứu về chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, sở hữu công về đất đai đã hình thành từ thời phong kiến và được xác lập rõ ràng qua các bản Hiến pháp Quyền sở hữu toàn dân về đất đai chính thức được ghi nhận trong Hiến pháp năm 1959, được khẳng định tuyệt đối trong Hiến pháp năm 1980 và tiếp tục củng cố trong Hiến pháp năm 1992 Điều 17 của Hiến pháp năm 1992 nêu rõ rằng đất đai và các tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật Luật đất đai năm 1993 cùng các sửa đổi năm 1998 và 2001 đã cụ thể hóa các quy định về quản lý và sử dụng đất, nhấn mạnh nguyên tắc sở hữu toàn dân, quản lý thống nhất, sử dụng đất hợp lý, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững.
Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSD đất được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây:
Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam xác định quyền sử dụng đất (QSD đất) được hình thành dựa trên quyền sở hữu toàn dân Điều này có nghĩa là tổ chức và cá nhân chỉ có QSD đất khi được nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận Quyền này có thể sử dụng trong thời hạn hoặc ổn định lâu dài theo mục đích được giao Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng QSD đất, khiến nó trở thành một quyền độc lập so với quyền sở hữu.
Mặc dù quyền sử dụng đất (QSD đất) có thể tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường, nhưng quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSD đất là hai khái niệm khác nhau không thể đồng nhất Sự khác biệt giữa chúng không chỉ nằm ở nội dung mà còn ở ý nghĩa, điều này cần được nhận thức rõ ràng trong các giao dịch liên quan đến đất đai.
Quyền sở hữu đất đai được coi là quyền ban đầu, tồn tại trước khi có quyền sử dụng đất, trong khi quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, phát sinh khi nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSD đất là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của QSD đất thể hiện ở các khía cạnh sau đây:
Người sử dụng đất không có đầy đủ quyền lực như nhà nước, và không phải ai có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, hay cho thuê đất; quyền này phụ thuộc vào đối tượng và chính sách liên quan Chỉ những người được giao đất trả tiền một lần mới có đủ quyền lợi chuyển nhượng Quyền sở hữu đất đai là độc lập, trong khi quyền sử dụng đất lại phụ thuộc, thể hiện qua việc người sử dụng không thể tự quyết định mọi vấn đề liên quan đến đất mà chỉ được thực hiện theo mục đích đã được giao hoặc công nhận.
Khái niệm "quyền sử dụng đất" là một phát minh pháp lý độc đáo của các nhà lập pháp Việt Nam, nhằm giúp người dân thực hiện quyền lợi của mình trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không thể phân chia Để đảm bảo người dân có thể sử dụng đất đai hiệu quả cho sản xuất và đời sống, đồng thời giữ vững tính toàn dân và vai trò quản lý của Nhà nước, khái niệm này đã được sáng tạo ra "Quyền sử dụng đất" không chỉ giải quyết mâu thuẫn giữa lợi ích quốc gia, Nhà nước và người dân mà còn tạo ra sự hài hòa trong việc khai thác và sử dụng tài nguyên đất đai.
Nhà nước đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt theo quy hoạch và pháp luật Tuy nhiên, Nhà nước không sở hữu đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân Chủ sở hữu đất đai là toàn dân, trong đó Nhà nước đóng vai trò đại diện Khái niệm “quyền sử dụng đất” được phát triển bởi các nhà luật pháp Việt Nam nhằm cho phép người dân khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống mà vẫn giữ được tính toàn dân và vai trò quản lý của Nhà nước Điều này giúp hòa hợp lợi ích giữa quốc gia, Nhà nước và từng cá nhân.
Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền luật định như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và một số quyền năng đặc biệt khác Quyền chiếm hữu được thể hiện qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sự bảo vệ của pháp luật khi bị xâm phạm Quyền sử dụng thể hiện ở khả năng khai thác lợi ích từ đất và hưởng thành quả lao động, đầu tư trên đất được giao Nội dung quyền này có thể khác nhau tùy thuộc vào loại chủ thể, loại đất sử dụng và hình thức giao đất từ Nhà nước, như cho thuê hay giao trực tiếp.
2.1.3 Nội dung các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Nội dung quyền sử dụng đất (QSDĐ) của người sử dụng bao gồm các quyền luật định như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và một số quyền năng đặc biệt khác Quyền chiếm hữu được thể hiện qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được pháp luật bảo vệ khi có xâm phạm Quyền sử dụng cho phép người sử dụng khai thác lợi ích từ đất và hưởng thành quả lao động, cũng như kết quả đầu tư trên đất được giao Tuy nhiên, các quyền này có thể khác nhau tùy thuộc vào loại chủ thể, loại đất sử dụng và hình thức giao đất của Nhà nước, như giao đất hay cho thuê đất.
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới - Ở một số nước phát triển Ở các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác
Ôxtrâylia đã thiết lập hệ thống pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Trước ngày 1/1/1875, luật pháp phân chia đất thành hai loại: đất Nhà nước, thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và được cho thuê hoặc dự trữ, và đất tư nhân, là đất do Nhà nước chuyển nhượng cho cá nhân với giấy chứng nhận sở hữu được cấp sau thời điểm này.
Luật pháp Ôxtrâylia quy định rằng cả Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản, không phân chia giữa nhà và đất Người sở hữu có quyền sử dụng không gian và độ sâu từ 12 đến 60 mét, tùy theo quy định cụ thể Tất cả khoáng sản trong lòng đất, như bạc, vàng, đồng, và dầu mỏ, thuộc sở hữu Nhà nước theo Sắc lệnh về đất đai 1933; khi Nhà nước khai thác, phải ký hợp đồng thuê đất và bồi thường thiệt hại cho chủ đất Luật pháp Ôxtrâylia công nhận quyền sở hữu tuyệt đối, cho phép chủ sở hữu chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không bị ràng buộc hay ngăn cản.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng các công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia, theo Điều 10 của Sắc lệnh về đất đai 1902, nhưng chủ sở hữu sẽ được bồi thường Việc sử dụng đất cần tuân thủ quy hoạch và phân vùng, đồng thời phải đăng ký quyền sở hữu Khi chuyển nhượng đất, người sử dụng phải nộp phí trước bạ và thực hiện đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
Pháp luật đất đai chủ yếu dựa trên quyền sở hữu tư nhân và nền kinh tế thị trường, nhưng vẫn có sự giám sát xã hội trong nhiều lĩnh vực như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát này là một yếu tố phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường, mặc dù hệ thống pháp luật có thể khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển bao gồm nhiều đạo luật và quy định nhằm quản lý hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động như địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai đều được quy định rõ ràng Dưới đây là những điểm nổi bật trong pháp luật và chính sách đất đai của Thụy Điển.
Việc đăng ký quyền sở hữu đất đai là một bước quan trọng trong quá trình chuyển nhượng, yêu cầu người mua phải thực hiện đăng ký trong vòng 3 tháng sau khi giao dịch Người mua cần nộp hợp đồng chuyển nhượng để Tòa án xem xét và đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu hợp lệ, Tòa án sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu cho người mua, đồng thời lưu bản sao hợp đồng tại Tòa án và trả lại bản gốc cho người mua Tòa án cũng sẽ kiểm tra các hạn chế về chuyển nhượng từ bên bán Mặc dù đăng ký quyền sở hữu là bắt buộc, nhưng các hậu quả pháp lý chủ yếu phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, không chỉ từ việc đăng ký Tại Thụy Điển, gần như tất cả các giao dịch chuyển nhượng đều được đăng ký.
Thế chấp là quy trình liên quan đến quyền sở hữu bất động sản, với ba bước chính: (1) Người sở hữu đất đai phải nộp đơn xin thế chấp để vay tiền, và nếu đơn được phê duyệt, sẽ nhận được văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp từ tòa án (2) Văn bản này được gửi cho bên cho vay, nhưng tòa án không kiểm tra yêu cầu thế chấp cho đến khi bất động sản được sử dụng để vay vốn Các yêu cầu bao gồm bên vay phải là chủ sở hữu bất động sản và bên cho vay cần đặt ra điều kiện cho bên vay Nếu không đáp ứng yêu cầu, thế chấp sẽ không hợp pháp Thực tế, hầu hết các thế chấp được thực hiện qua ngân hàng, nơi bên vay ký hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp và đơn xin đăng ký thế chấp Ngân hàng giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn đến tòa án, sau đó sẽ chuyển tiền cho bên vay khi nhận được quyết định phê duyệt (3) Khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm, bên cho vay có quyền nộp đơn xin tịch thu tài sản, và nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá để thanh toán khoản nợ.
Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)
Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được xác định dựa trên giá thị trường, và người sở hữu còn được bồi thường cho các thiệt hại khác Chủ đất có quyền hưởng lợi ích kinh tế từ tài sản của mình, bao gồm khả năng bán tài sản để thu lợi nhuận, nhưng phải nộp thuế cho giao dịch này Mặc dù chủ đất có quyền giữ lại tài sản, họ cũng có thể bị yêu cầu bán khi đất cần thiết cho mục đích công cộng Trong trường hợp thu hồi bắt buộc, chủ đất có quyền yêu cầu bồi thường theo giá trị thị trường của tài sản.
Ở Thái Lan, có hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân, với các chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận về đất đai Các loại giấy chứng nhận này có quy định riêng, nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu và người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là văn bản xác nhận quyền sở hữu đất, được cấp sau khi thực hiện đo đạc các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000, hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Chủ sở hữu giấy chứng nhận này có quyền chuyển nhượng (cần đăng ký), thế chấp, chia nhỏ thửa đất và thừa kế Tuy nhiên, nếu đất không được sử dụng trong 10 năm, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực giấy chứng nhận Đặc biệt, nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ giấy chứng nhận NS2, việc chuyển nhượng sẽ bị hạn chế trong 10 năm; nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý, quyền chuyển nhượng cũng sẽ không được thực hiện trong vòng 10 năm.
Giấy chứng nhận sử dụng là văn bản xác nhận quyền sử dụng đất, không phải quyền sở hữu Có hai loại giấy chứng nhận được cấp dựa trên phương pháp đo ranh giới thửa đất.
Giấy chứng nhận loại NS3K được cấp cho thửa đất khi ranh giới được xác định trên bản đồ từ ảnh chưa nắm Giấy này cho phép chuyển nhượng nhưng phải đăng ký Nếu đất không được sử dụng trong 5 năm, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại NS2, sẽ có hạn chế chuyển nhượng trong vòng 10 năm.
Giấy chứng nhận loại NS3 được cấp cho thửa đất khi ranh giới được đo độc lập bằng phương pháp tam giác Sau 30 ngày thông báo, giấy này mới có thể được chuyển nhượng, và việc chuyển nhượng phải được đăng ký Đặc biệt, đất không được để trống không sử dụng quá 5 năm.
Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận quyền chiếm hữu tạm thời về đất được cấp cho đất chiếm hữu trước năm 1954 hoặc sau năm 1954 nhưng không nằm trong khu vực địa chính do Ủy ban cấp đất Quốc gia quy định Giấy này có quyền thừa kế nhưng không cho phép chuyển nhượng trừ khi có dấu “Được sử dụng” Sau khi được cấp ít nhất 3 quý, giấy có thể chuyển đổi thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K hoặc giấy sở hữu NS4 nếu đáp ứng đủ điều kiện Đặc biệt, đất không được để trống sử dụng quá 10 năm.
Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất ở Việt Nam
2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng đất ở Việt Nam Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật được các nước Châu Âu lục địa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3 nhóm quyền năng: Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền định đoạt Như vậy, nhóm quyền sử dụng chỉ là một trong những quyền năng của chủ sở hữu tài sản Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất Lý luận về quyền của người sử dụng đất ở nước ta hình thành và phát triển dựa trên quan điểm xác định quyền lợi của người lao động là động lực trực tiếp phát triển xã hội của Đảng trong lĩnh vực đất đai; theo đó, hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông, lâm nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất Việc công nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử dụng đất của người lao động đã đưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt: nước ta từ chỗ là nước thiếu lương thực đã tự túc được vấn đề lương thực và trở thành nước xuất khẩu gạo lớn thứ 2 trên thế giới Như vậy, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định Tuy nhiên, quyền sử dụng đất lại tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối. Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp năm 1980 (Điều 19 và Điều 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 1987 có ghi: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau Điều 5 của Luật đất đai năm 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”.
Sau 04 năm thi hành luật đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh nhiều bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Luật Đất đai năm 1993 đã thực hiện quy định trong Hiến pháp về việc "Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài".
Luật Đất đai năm 1992 quy định hai hình thức giao đất: Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân trong nước và cho tổ chức, cá nhân nước ngoài Qua các lần sửa đổi vào năm 1998 và 2001, Luật đã mở rộng hình thức giao đất và cho thuê đất, bao gồm giao đất không thu tiền và các hình thức cho thuê khác nhau Đến năm 2003, Luật Đất đai bổ sung thêm hai hình thức xác lập quyền sử dụng đất: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng ổn định qua cấp giấy chứng nhận lần đầu và đảm bảo việc sử dụng đất thông qua thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất giữa các bên.
Tuy nhiên sau hơn 6 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003 cho thấy một số vấn đề bất cập quyền sử dụng đất:
Các quy định hiện hành chưa đảm bảo tính công bằng giữa các chủ đầu tư và người sử dụng đất có cùng mục đích nhưng khác nhau về hình thức sử dụng đất Chẳng hạn, dự án kinh doanh nhà ở của tổ chức trong nước phải trả tiền sử dụng đất cao hơn nhiều so với tổ chức nước ngoài thuê đất từ Nhà nước Khi chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân hoặc tổ chức khác, giá chuyển nhượng cũng khác nhau, nhưng cuối cùng, họ đều bán nhà ở theo giá thị trường Do đó, cần sửa đổi Luật Đất đai để đảm bảo nguyên tắc bình đẳng về quyền của người sử dụng đất, bao gồm cả các vấn đề thuế liên quan.
Các quy định của pháp luật đất đai hiện hành chưa đồng bộ với quy định của pháp luật kinh tế, đặc biệt trong việc mua bán cổ phần doanh nghiệp, ảnh hưởng đến các loại hình doanh nghiệp 100% vốn trong nước và nước ngoài Sự thay đổi về vốn góp trên thị trường chứng khoán càng làm nổi bật sự cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai Cần thiết phải quy định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất một cách nhất quán, không phân biệt loại hình doanh nghiệp, bao gồm cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp không có tư cách pháp nhân đầy đủ.
Sự phát triển nhanh chóng của kinh tế và xã hội đã làm cho quan hệ đất đai trở nên phức tạp hơn Nhiều vấn đề lịch sử vẫn chưa được giải quyết, trong khi các vấn đề mới tiếp tục phát sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định rõ ràng.
Năm 1998, Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung, mở rộng quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) và quyền cho thuê lại QSDĐ Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất còn lại 5 năm có thể thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, và cho thuê lại QSDĐ Tuy nhiên, những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được phép chuyển nhượng, thế chấp tài sản gắn liền với QSDĐ Để thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và đồng bộ với các luật mới như Luật khuyến khích đầu tư trong nước và Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Đất đai cần được điều chỉnh Trong chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2000, Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, và vào ngày 29/06/2001, Quốc hội khóa X đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, tập trung vào các vấn đề liên quan đến QSDĐ.
Luật Đất đai 2003 cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp sang mục đích khác và thay đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi, nhưng phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất Người dân và tổ chức có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các tổ chức tín dụng hợp pháp, bao gồm cả ngân hàng nước ngoài Tuy nhiên, việc thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã bộc lộ nhiều thiếu sót, do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai 1993 là cần thiết để cải thiện quản lý đất đai và đảm bảo tính ổn định pháp luật Luật Đất đai 2003 đã bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ và không áp đặt điều kiện hạn chế khi chuyển nhượng, đồng thời quy định quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Quyền sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Luật Đất đai qua các thời kỳ đã điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tiễn cuộc sống, mở rộng quyền lợi cho người sử dụng đất, đồng thời vẫn giữ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
2.3.2 Hệ thống các văn bản pháp luật của Nhà nước liên quan đến quy định về các quyền sử dụng đất từ năm 2012 đến nay Để thực hiện các QSDĐ, từ năm 2012 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: a Luật
- Luật số 34/2012/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày 18/6 /2012, có hiệu lực từ ngày 01/9/2012
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 b Các văn bản dưới luật
- Nghị định 88/2012/NĐ-CP ngày 19/10/2012 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư số 17/2012/TT-BTNMT, ban hành ngày 21/10/2012 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Thông tư này nhằm tạo ra một khung pháp lý rõ ràng, giúp người dân và tổ chức dễ dàng thực hiện quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất đai.
Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, ban hành ngày 27 tháng 01 năm 2015, quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành vào ngày 15 tháng 5 năm 2014.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/ 5/ 2014 của Chính phủ quy định Quy định về giá đất
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
Thông tư số 77/2014/TT-BTC, ban hành ngày 16/6/2014, hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành vào ngày 15/4/2014, quy định về việc thu tiền thuê đất và thuê mặt nước.
Thông tư số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ban hành ngày 04/4/2015 quy định về việc tổ chức và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, nhằm mục đích giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Thông tư này hướng dẫn các bước và quy trình cần thiết để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.
2.3.3 Các văn bản quy định về các quyền sử dụng đất của tỉnh Ninh Bình
- Kế hoạch 10/KH-UBND triển khai thi hành Luật Đất đai do tỉnh Ninh Bình ban hành
Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn
4.3.1 Thực trạng hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn giai đoạn 2012-2016
Trong giai đoạn 2012 - 2016, huyện Kim Sơn, tỉnh Ninh Bình chứng kiến sự sôi động trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất, chủ yếu do công nghiệp hóa, hiện đại hóa và sự ra đời của các khu công nghiệp đã làm giảm diện tích đất sản xuất của người dân Nhu cầu đời sống kinh tế ngày càng cao khiến người dân không chỉ sử dụng đất làm tư liệu sản xuất mà còn để chuyển nhượng, thế chấp và tìm kiếm nguồn vốn Chương trình dồn điền đổi thửa của Nhà nước cũng đã thúc đẩy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hạn chế tình trạng manh mún và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Bảng 4.6 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Kim Sơn giai đoạn 2012 - 2016 Đơn vị: trường hợp
Trong giai đoạn 2012 – 2016, huyện Kim Sơn ghi nhận sự chênh lệch lớn về số lượng giao dịch các quyền sử dụng đất Các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp đều có xu hướng tăng qua các năm, trong đó quyền thế chấp QSDĐ dẫn đầu với 5618 giao dịch Đáng chú ý, không có giao dịch nào liên quan đến quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Dựa trên số liệu từ Bảng 4.5, có thể thấy rằng quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp QSDĐ chiếm ưu thế về số lượng giao dịch so với các quyền khác, do đó tôi sẽ tập trung nghiên cứu vào những quyền này.
4 quyền Chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, tặng cho QSDĐ trong giai đoạn này.
Đánh gía thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Kim Sơn giai đoan 2012 – 2016
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN KIM SƠN GIAI ĐOẠN 2012 – 2016
4.4.1 Đánh g á tình hình thực h ện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng dất Khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế là Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đối với diện tích đất và tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng theo thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn về lệ phí trước bạ và thông tư 34/2016 ngày 28/3/2016 về việc sửa đổi và bổ sung một số điều của thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn về lệ phí trước bạ; thông tư 111/2016/TT-BTC ngày 15/8/2016 về hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định số 65/2016/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết một số Điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân; Quyết định số 290/2016/QĐ-UBND ngày 28/1/2016 về quy định giá tối thiểu xe máy, xe ô tô, tàu thuyền, giá nhà xây dựng mới và tỷ lệ chất lượng nhà để tính lệ phí trước bạ; Thông tư 106//2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 về hướng dẫn lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ, QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Sơn trong giai đoạn 2012 đến 2016 được tổng hợp và trình bày chi tiết trong bảng 4.7 của phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bảng 4.7 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Huyện Kim Sơn
STT Các xã , thị trấn
Luật Đất đai 1993, 1998, 2001 và đặc biệt là Luật Đất đai năm 2003 tại Việt Nam đã thiết lập khung pháp lý vững chắc cho các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai.
Hoạt động mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại huyện Kim Sơn diễn ra sôi động, với 4.250 giao dịch trong giai đoạn 2012-2016 Năm 2016 ghi nhận 976 trường hợp chuyển nhượng, chiếm 22,64% tổng số giao dịch của toàn giai đoạn, cho thấy sự phục hồi của thị trường nhà đất sau thời kỳ suy thoái kinh tế Mặc dù nền kinh tế trong giai đoạn này chưa ổn định, nhưng sự tăng trưởng đã tạo điều kiện cho việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ có sự biến động Giá đền bù đất tăng 3-5 lần, cùng với sự gia tăng giá vật tư xây dựng và nhân công, đã làm nóng lại thị trường Đặc biệt, thị trấn Phát Diệm và thị trấn Bình Minh, với vị trí địa lý thuận lợi và phát triển hạ tầng đồng bộ, trở thành hai trung tâm chính của huyện, nơi có nhiều giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu liên quan đến đất ở và đất vườn.
Ngoài ra, một số xã như Yên Lộc và Yên Mật có hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ít và có xu hướng giảm Nguyên nhân chủ yếu là do vị trí xa trung tâm huyện, dẫn đến sự phát triển kinh tế chậm và giao thông đi lại không thuận lợi.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các xã và thị trấn có sự khác biệt rõ rệt, đặc biệt giữa những khu vực có phát triển công nghiệp và thương mại dịch vụ so với các xã thuần nông nghiệp, xa trung tâm hành chính Ở những nơi có hoạt động kinh tế phát triển, việc mua bán đất diễn ra sôi động hơn, tuy nhiên, sự biến động này cũng khác nhau qua từng năm tại mỗi xã, thị trấn.
Số lượng người thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền ở huyện Kim Sơn đang gia tăng đáng kể Điều này cho thấy người dân đã nâng cao nhận thức về quyền lợi của mình và ý thức tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ.
Sự phân hóa về phát triển kinh tế tại huyện Kim Sơn đã tác động mạnh mẽ đến nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các xã, thị trấn Đặc biệt, thị trấn Phát Diệm và thị trấn Bình Minh, với điều kiện kinh tế phát triển mạnh mẽ, đã ghi nhận 73 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2012 đến 2016 Sự gia tăng này xuất phát từ giá đất cao, điều kiện buôn bán thuận lợi, dân cư tập trung và giá trị sinh lời cao, dẫn đến số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đây là nhiều nhất.
Xã Yên Mật, một vùng nông thôn truyền thống, ghi nhận số lượng giao dịch bất động sản thấp nhất với chỉ 24 trường hợp, chủ yếu do người dân tập trung vào phát triển nông nghiệp Hơn nữa, hạ tầng giao thông khó khăn và khoảng cách xa trung tâm huyện cũng góp phần hạn chế giao dịch, với năm có số lượng giao dịch cao nhất chỉ đạt 21 trường hợp.
Theo điều tra, số lượng người chuyển nhượng quyền sử dụng đất đăng ký năm sau cao hơn năm trước, cho thấy người dân đã nhận thức và thực hiện việc chuyển nhượng đúng quy định Họ chọn mua đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng và nộp thuế, phí để đảm bảo quyền lợi Tuy nhiên, mức thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập cá nhân cao khiến nhiều người kê khai giá trị hợp đồng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế Ngoài ra, thủ tục hành chính vẫn còn rườm rà, cần cải cách và đơn giản hóa để thuận lợi hơn cho người dân.
4.4.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
Theo Quyết định số 158/2002/QĐ-UBND của UBND tỉnh Ninh Bình, khi người sử dụng đất qua đời và để lại tài sản là một thửa đất, người thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật cần đến UBND cấp huyện (nếu Giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp) hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường (nếu Giấy chứng nhận do UBND thành phố cấp) để thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất thừa kế.
Theo dữ liệu từ Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Kim Sơn, giai đoạn 2012-2016 đã có 440 trường hợp thừa kế QSDĐ được đăng ký theo quy định Thông tin chi tiết được trình bày trong bảng 4.8.
Bảng 4.8 Tình hình thừa kế QSDĐ ở tại Kim Sơn giai đoạn 2012-2016
STT Các xã , thị trấn
Nguồn: Văn phòng đăng ký huyện Kim Sơn
Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại huyện Kim Sơn đang có xu hướng gia tăng, đặc biệt là khi giá trị đất đai ngày càng cao, dẫn đến vấn đề thừa kế đất đai trở nên phức tạp Người dân ngày càng nhận thức rõ tầm quan trọng của việc thực hiện thủ tục thừa kế, với nhiều hộ gia đình chủ động đăng ký tại cơ quan chức năng Sự nâng cao trình độ nhận thức pháp luật đã giúp tỷ lệ thực hiện đầy đủ các thủ tục hành chính liên quan đến thừa kế QSDĐ tăng lên Từ năm 2010 đến 2015, huyện Kim Sơn ghi nhận 440 trường hợp đăng ký thừa kế QSDĐ, trong đó năm 2015 là năm có số lượng giao dịch thừa kế cao nhất Điều này phản ánh hiệu quả của công tác tuyên truyền và phổ biến chính sách pháp luật về đất đai, giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng đất, bao gồm quyền thừa kế.
4.4.3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ
Kể từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004, quyền tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã được công nhận chính thức Luật này cũng quy định rõ ràng về đối tượng được nhận tặng cho QSDĐ tại Điều 106 và khoản 6 Điều 113.
Qua điều tra tại Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Kim Sơn, từ năm
2012 đến năm 2016 đã có 1754 hồ sơ thực hiện tặng cho QSDĐ đã đăng ký biến động theo quy định, thể hiện trong bảng 4.9 dưới đây
Bảng 4.9 Tình hình tặng, cho QSDĐ ở tại Kim Sơn giai đoạn 2012-2016
STT Các xã , thị trấn
Theo số liệu từ Văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Kim Sơn (2016), việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại 25 xã và 2 thị trấn trong huyện Kim Sơn đã diễn ra trong giai đoạn từ năm 2012.
Đánh giá về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất
Kết quả điều tra cho thấy 40 hộ gia đình và cá nhân đã thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở tại huyện Kim Sơn, với thông tin chi tiết được trình bày trong bảng 4.11.
Bảng 4.11 Đánh giá của người dân về việc thực hiện cho tặng
QSDĐ trên địa bàn huyện Kim Sơn
1.1 Bố mẹ, anh, chị em ruột, con 1.2 Họ hàng
2 Thủ tục thực hiện quyền
2.1 Đơn giản 2.2 Bình thường 2.3 Phức Tạp 2.4 Rất Phức tạp 2.5 Khác
3 Thời gian hoàn thành thủ tục
3.1 Nhanh chóng 3.2 Đúng quy định Chậm
4 Các Văn bản hướng dẫn
4.1 Dễ hiểu 4.2 Hiểu được 4.3 Khó hiểu 4.4 Rất khó hiểu
5 Khả năng thực hiện quy định
6 Giá đất, thuế đất, mức phí,
7 Thái độ cán bộ thực hiện, tiếp nhận hồ sơ
8 Tìm kiếm thông tin và giao dịch có dễ dàng không
8.1 Dễ dàng 8.2 tạm được 8.3 Khó tìm 8.4 Rất khó tìm
9 Có lo ngại về chính sách thay đổi không
10 Có sợ rủi ro khi giao dịch không
11 Có sợ lo ngại về nguồn thu nhập thay đổi không
Theo kết quả tổng hợp từ 40 hộ gia đình và cá nhân tại huyện Kim Sơn, việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở đã được khảo sát và phân tích kỹ lưỡng.
Đối tượng chính nhận quà tặng quyền sử dụng đất ở chủ yếu là bố mẹ, anh chị em ruột và con cái, chiếm tới 92,55%, trong khi đó, chỉ có 7,55% đối tượng tặng cho là họ hàng.
- Thủ tục thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở: có
Theo kết quả khảo sát, 22,5% hộ gia đình cho rằng tình hình đơn giản, 40,0% đánh giá là bình thường, 27,5% cho rằng phức tạp và 10% nhận định là rất phức tạp (Bảng 4.11).
- Thời gian hoàn thành thủ thực hiện quyền tặng cho:Có 15% cho là nhanh chóng, 40% là đúng quy định,42,5 % cho là chậm, 2,5 ý kiến cho là khác.
- Các văn bản hướng dẫn thực hiện quyền tặng cho Tới 67,5% số hộ điều tra cho là văn bản hiểu được, 5% cho là khó hiểu
-Tìm kiếm thông tin và giao dịch có tới 57,5 cho là tạm được Trong khi đó vẫn còn 10% cho rằng tìm kiếm thông tin vẫn còn khó khăn
Dữ liệu từ năm 2012 đến 2016 cho thấy số trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày càng tăng, phản ánh nhận thức của người dân về quyền này đã cải thiện Việc tặng QSDĐ trong gia đình thường diễn ra giữa bố mẹ và con cái, hoặc giữa anh chị em ruột Sau khi được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, người sử dụng đất có đủ điều kiện thực hiện quyền QSDĐ theo quy định pháp luật Phần lớn các trường hợp tặng cho xảy ra trong gia đình, khi những người chuyển nghề hoặc di chuyển xa tặng cho thành viên khác Do mối quan hệ huyết thống, nhiều người không thấy cần thiết phải thực hiện thủ tục khai báo phức tạp, dẫn đến tình trạng không khai báo khi tặng QSDĐ Hơn nữa, những hộ gia đình hoặc cá nhân nhận tặng cho mà không có nhu cầu giao dịch như chuyển nhượng hay thế chấp thường không thực hiện thủ tục chuyển quyền, chỉ hoàn tất khi cần giấy chứng nhận hoặc khi có đợt rà soát cấp giấy chứng nhận đồng loạt từ huyện.
Khi tặng quyền sử dụng đất (QSDĐ), thường không xác định rõ ràng ranh giới các thửa đất và diện tích tặng cho thường nhỏ, dẫn đến nhiều hộ gia đình không thực hiện thủ tục tặng cho Hệ quả là tình trạng tranh chấp đất đai xảy ra do không khai báo kịp thời cho cơ quan chức năng để chỉnh lý biến động, điều này diễn ra khá phổ biến.
Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2012 đã tác động đến quy trình tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) Theo quy định, thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho việc nhận quà tặng là 10%, tuy nhiên, bố, mẹ, con, anh, chị em ruột được miễn thuế Đối với anh, chị em dâu, rể thì không được miễn Để giảm thuế, nhiều người thường chuyển sang làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ từ anh (chị, em) sang em (anh, chị) để áp dụng mức thuế chỉ 2% do tài sản thuộc về gia đình Điều này cho thấy quy định hiện tại của luật thuế thu nhập cá nhân chưa phù hợp, ảnh hưởng đến quyền tặng cho tài sản của người sử dụng đất.
Kết quả điều tra cho thấy nhận thức của người dân về việc tặng cho quyền sử dụng đất (QSDĐ) ngày càng trở nên quan trọng, giúp cơ quan nhà nước quản lý tình hình biến động sử dụng đất của các hộ gia đình hiệu quả hơn Nhu cầu chia tách đất trong nội bộ gia đình tăng cao theo tốc độ tăng dân số, nếu không được quản lý chặt chẽ sẽ dẫn đến phức tạp trong tương lai Hơn nữa, việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ đã tạo điều kiện thuận lợi cho người nhận trong việc thực hiện các quyền khác như thế chấp và chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật khi cần thiết.
Kết quả điều tra cho thấy 40 hộ gia đình và cá nhân đã thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện Kim Sơn, với các thông tin chi tiết được trình bày trong bảng 4.12.
Bảng 4.12 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở huyện Kim Sơn giai đoạn 2012 – 2016 Đơn vị Kim
1 Tổng số vụ chuyển Trường nhượng hợp 5
Trong đó: Đất ở 1 Đất vườn, ao liền kề 4
3.Mục đích Chuyển nhượng Hộ 5
3.2.Đầu tư sản xuất kinh doanh 2
3.5.khác( gửi tiết kiệm,học hành, đầu cơ đất ) 1
4 Tình hình thực hiện quyền chuyển Trường nhượng hợp 5
4.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 5
4.4 Không có giấy tờ cam kết
5 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển Trường nhượng hợp
5.1 GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 4
5.2 Giấy tờ hợp pháp khác 1
Trong giai đoạn nghiên cứu từ năm 2012 - 2016, trong số 160 hộ tham gia giao dịch, có 40 trường hợp thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong đó, 24 trường hợp chuyển nhượng đất ở chiếm 60%, còn 16 giao dịch chuyển nhượng đất vườn ao, liền kề chiếm 40% Lý do chủ yếu cho việc chuyển nhượng là để đầu tư vào sản xuất kinh doanh (52.5%), chuyển nơi ở mới (12.5%), chuyển nơi làm việc mới (10%), trả nợ (7.5%), và mục đích khác (17.6%) Trong số 40 trường hợp, có 93.6% có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, trong khi 8.5% có giấy tờ hợp pháp khác.
Bảng 4.13 Đánh giá của người dân về việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Kim Sơn
Tổng số hộ điều tra
1 Phí, lệ phí, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2 Thủ tục thực hiện quyền
3 Thời gian hoàn thành thủ tục
3.1 Nhanh chóng 3.2 Bình thường 3.3 Lâu
4 Tìm kiếm thông tin và giao dịch chuyển nhượng
4.1 Rất khó 4.2 Khó tìm 4.3 Tạm được 4.4 Dễ dàng
Trong một cuộc khảo sát với 40 hộ gia đình, có 40% cho rằng thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bình thường, trong khi 20% cho rằng đơn giản, và 27,5% cảm thấy thủ tục này phức tạp Nhiều người dân cho biết rằng khi có sự không khớp giữa tài liệu hồ sơ địa chính và thực tế, họ phải mất nhiều thời gian để xác minh và xử lý với các cơ quan như cán bộ công chức địa chính xã, UBND xã, cơ quan thuế và UBND huyện, do quy trình thủ tục phức tạp.
Kết quả điều tra cho thấy 50% hộ gia đình đánh giá phí, lệ phí và thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở mức vừa phải, trong khi 37,5% cho rằng mức phí này là cao Đặc biệt, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ lớn trong số này.
Thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn chậm, với 42,5% số hộ phàn nàn về vấn đề này Trong khi đó, chỉ 30% số hộ cho rằng thời gian thực hiện là bình thường.
Kết quả cho thấy số lượng người thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền ở huyện Kim Sơn tương đối lớn, cho thấy người dân đã nâng cao nhận thức về quyền lợi và tuân thủ quy định pháp luật Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số giao dịch chưa được khai báo đầy đủ tại cơ quan nhà nước, do một số nguyên nhân chính.
Người có đất thường nghĩ rằng sau khi chuyển nhượng, việc thực hiện thủ tục sang tên và chi phí liên quan sẽ do người nhận chuyển nhượng đảm nhận Tuy nhiên, theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, trước ngày 31/12/1999, người chuyển nhượng phải chịu các nghĩa vụ tài chính như thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân Điều này dẫn đến nhiều trường hợp chuyển nhượng không được khai báo với cơ quan nhà nước Từ ngày 01/01/2000, luật sửa đổi cho phép người mua thực hiện thủ tục sang tên và nghĩa vụ tài chính, nhưng do công tác tuyên truyền chưa hiệu quả, nhiều người vẫn chưa nắm rõ quy định mới này.
Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ
4.6.1 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật
Cần tăng cường tuyên truyền pháp luật về đất đai qua các phương tiện thông tin và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai để quản lý và sử dụng đất hiệu quả hơn với thông tin chính xác Đồng thời, nâng cao nhận thức của người dân về quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua việc phổ biến thông tin trên các phương tiện truyền thông và các bản tin tại thôn, xóm, giúp người dân tham khảo trước khi thực hiện giao dịch QSDĐ Cải cách và đơn giản hóa thủ tục hành chính để người dân dễ dàng hiểu và tự giác thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch đất đai.
4.6.2 Giải pháp về cán bộ
Theo kết quả khảo sát 160 phiếu từ các hộ dân tham gia giao dịch quyền sử dụng đất tại huyện Kim Sơn, có tới 17,5% ý kiến cho rằng thái độ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ chưa nhiệt tình Để cải thiện tình hình này, tôi xin đề xuất một số giải pháp cụ thể.
Nâng cao phẩm chất đạo đức và ý thức trách nhiệm của đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai là cần thiết để đáp ứng yêu cầu về số lượng và chất lượng cán bộ Đặc biệt, các cán bộ tiếp nhận và trả kết quả cần chú trọng đến thái độ phục vụ nhiệt tình, đồng thời giải thích và hướng dẫn cụ thể về trình tự và thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất cho người dân.
- Nâng cao ý thức trách nhiệm, tinh thần phục vụ nhân dân
4.6.3 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ
Để đảm bảo tính chính xác và nhanh chóng trong việc xử lý các công việc theo yêu cầu của người dân, cần lựa chọn những chuyên gia có chuyên môn vững vàng Việc bố trí công việc phù hợp với chuyên môn và năng lực của từng cá nhân sẽ giúp đảm bảo đúng người, đúng việc, từ đó tạo điều kiện cho cán bộ phát huy tối đa khả năng của mình.
- Quy định chặt chẽ các điều khoản trong quy trình thực hiện chuyên môn, nghiệp vụ
Đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu thông tin đất đai tại huyện Kim Sơn nhằm công khai hóa thông tin đất đai Kế hoạch tổ chức triển khai cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính cần được thực hiện đồng bộ và chi tiết, đảm bảo dữ liệu biến động đất đai được cập nhật thường xuyên và kịp thời Việc này sẽ phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc tìm kiếm thông tin đất đai.
4.6.4 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật
Theo khảo sát 160 phiếu điều tra từ các hộ dân tham gia giao dịch quyền sử dụng đất tại huyện Kim Sơn, có 38,1% người dân cho rằng thời gian hoàn thành hồ sơ còn chậm Bên cạnh đó, 5,00% ý kiến cho rằng việc tìm kiếm thông tin gặp nhiều khó khăn Do đó, tôi xin đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện tình hình này.
Để thực hiện quyền của người sử dụng đất, cơ sở vật chất và trang thiết bị là yếu tố không thể thiếu.
Để nâng cao hiệu quả công việc, cần tăng cường đầu tư vào trang thiết bị, hệ thống máy tính và mạng internet, tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ hoàn thành nhiệm vụ Đồng thời, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý và khai thác thông tin về đất đai sẽ đáp ứng tốt nhu cầu trao đổi thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) của các hộ gia đình, cá nhân Cán bộ chuyên trách cần có mặt tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, đồng thời tăng cường mối quan hệ giữa bộ phận này với các phòng, ban chuyên môn để rút ngắn thời gian và thủ tục trong việc chuyển nhượng, tặng cho, và thế chấp quyền sử dụng đất Cuối cùng, thường xuyên tổ chức các lớp tập huấn chuyên môn cho đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về đất đai từ huyện đến cơ sở.